Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółdzielni Mieszkaniowej Piaski D w 2016 roku

Transkrypt

1 ******* Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółdzielni Mieszkaniowej Piaski D w 2016 roku Spółdzielnia Mieszkaniowa Piaski D powstała w wyniku podziału Nauczycielskiej Spółdzielni Budowlano Mieszkaniowej. Podstawą podziału była uchwała nr 2/2001 Zebrania Przedstawicieli Nauczycielskiej Spółdzielni Budowlano - Mieszkaniowej z dnia r., zmieniona w par. 18 uchwałą nr 9/2003 w dniu r. Spółdzielnia została wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego 07 sierpnia 2003 r. pod nr I. Zasoby i członkowie Spółdzielnia zarządza 263 lokalami mieszkalnych spółdzielczymi o powierzchni ,97m² i 57 lokalami stanowiącymi odrębna własność o powierzchni 4 427,73m². Wg stanu na 31 grudnia 2016 r. Spółdzielnia liczyła 350 członków z rejestru członków wykreślono 3, a przyjęto 5 członków. W Spółdzielni jest 7 lokali, gdzie osoby posiadające własnościowe prawo do lokalu lub prawo odrębnej własności nie są jej członkami. Powierzchnia miejsc postojowych objętych własnościowym prawem do lokalu wynosi 3 143,25m², miejsca postojowe objęte prawem odrębnej własności stanowią 520,15m², 6 miejsc postojowych należy do Spółdzielni, do pozostałych członkowie posiadają własnościowe prawo do lokalu lub prawo odrębnej własności. W 2016 roku majątek Spółdzielni ubezpieczony był w Ergo Hestia. W okresie sprawozdawczym sprzedano 6 lokali mieszkalnych i 5 miejsc postojowych. II. Skład Zarządu W okresie sprawozdawczym Zarząd Spółdzielni pracował w składzie: Teresa Kamińska Prezes Zarządu Jerzy Brzozowski Zastępca Prezesa Zarządu ds. technicznych

2 III. Zatrudnienie 1. Usługi księgowe prowadziła firma zewnętrzna Espace sp. z o.o. 2. Usługi prawne świadczyła Kancelaria Prawna Rafał Wielgosz. 3. W Spółdzielni oprócz dwu osobowego Zarządu zatrudnieni byli także: 1) specjalista ds. rozliczeń i eksploatacji na umowę o pracę 2) inspektor nadzoru na umowę zlecenie 3) pracownik zajmujący się sprawami samorządowymi na umowę zlecenie 4) konserwator w ramach umowy cywilno prawnej. IV. Organy Spółdzielni Walne Zgromadzenie W 2016 r. Walne Zgromadzenie w Spółdzielni odbyło się 22 czerwca. Dokumentacja Walnego Zgromadzenia znajduje się w biurze Spółdzielni. Rada Nadzorcza W okresie sprawozdawczym działała nadal Rada Nadzorcza Spółdzielni Mieszkaniowej Piaski D wybrana dnia r na trzy letnią kadencję w składzie dziesięcioosobowym. Przewodniczy jej pani Agnieszka Antoszewska. Zarząd W okresie sprawozdawczym Zarząd odbył 14 protokołowanych posiedzeń, na których omawiane były sprawy dotyczące działalności Spółdzielni, nie przekraczające kompetencji zwykłego Zarządu oraz podejmowane stosowne uchwały. V. Sprawy związane z technicznym utrzymaniem zasobów Spółdzielni Współpraca Spółdzielni ze służbami komunalnymi W roku 2016 Spółdzielnia współpracowała z nw. firmami: Miejskim Przedsiębiorstwem Oczyszczania w zakresie wywozu nieczystości firma wybrana przez M. st. Warszawa. Miejskim Przedsiębiorstwem Wodno-Kanalizacyjnym w zakresie dostawy zimnej wody i odprowadzenia ścieków VEOLIA w zakresie dostawy energii cieplnej RWE Polska SA oraz CORRENTE w zakresie dostawy energii elektrycznej. Współpraca z firmami komunalnymi w roku 2016 odbywała się bez zakłóceń. Współpraca Spółdzielni z firmami obsługującymi zasoby 2

3 W roku 2016 Spółdzielnia współpracowała z nw. firmami: - Instalacje Elektryczne A. Kotarski w zakresie konserwacji instalacji elektrycznych. - W zakresie konserwacji instalacji sanitarnych usługi konserwacji instalacji wewnętrznej centralnego ogrzewania wraz z dwoma węzłami cieplnymi, instalacji wodno-kanalizacyjnej wraz z czterema hydroforniami świadczy firma Urbis Romana Grzelaka pn. Usługi Remontowo - Budowlane, Instalacyjno Sanitarne, CO, Gaz, Projektowanie, z siedzibą w Warszawie przy ul. Mickiewicza LIFT-POL w zakresie konserwacji dźwigów. - Krystyna Zdanowicz Usługi Porządkowe w zakresie sprzątania i konserwacji zieleni. - CITY SECURITY w zakresie ochrony obiektu. - F.H.U Bramet Naprawa bram garażowych w zakresie naprawy bram garażowych. - M. Litwiniuk w zakresie konserwacji domofonów. - Balbex L. Bednarski w zakresie konserwacji i nadzoru nad antywłamaniowym systemem komputerowym sterowania bram garażowych. - PHU UNPO Wiesław Micuła systemy wykrywania pożaru i tlenku węgla w garażach. VI. Zmiana była spowodowana względami ekonomicznymi Remonty Wykonanie planu remontów za 2016 rok W 2016 roku (w okresie od stycznia do grudnia) wykonano prace remontowe na łączną kwotę ,31 zł przy planowanej zł brutto. Dofinansowanie z funduszy wspólnych Spółdzielni wyniosło: ,59 zł. Nazwa Obroty Wn Remont balkonów i loggii 259,83m Pełny remont lokale: 3,9,13,14,39x2, 54,56,58,64,66,67,70,72,74, 78,81,84, ,01 zł Remont płytek lokale: 7,10,15,19,20,27,28,29,30,60, ,13 zł ,14 Remont odparzonych ścian i sufitów na balkonach i loggiach 748,86m² ,88 Wiosenny przegląd dachów 5 400,00 Malowanie bram i innych elementów metalowych 64,98 Malowanie elewacji na budynkach 1953,03m² ,62 Prace projektowe dot. sposobu wykonania zadaszeń zejść do garaży ,00 Wynagrodzenie konserwatora ,00 Naprawa odwodnienia dachu w miejscach ustawienia rusztowań ,29 Inne prace elewacyjne ,82 Wymiana ogrodzenia na trawnikach 5 990,10 Naprawa krawężników i kostki na jezdni i chodnikach 700m² Patio II ,84 Naprawa i malowanie miejsc postojowych w garażach 2 748,51 3

4 Wymiana oświetlenia w dwóch zespołach garażowych na ledowe ,50 razem ,68 Prace nieprzewidziane - naprawa asfaltu ul. Zgrupowania Żmija 7 232,40 Prace nieprzewidziane - częściowy remont węzła cieplnego ,23 razem ,63 Całkowite wykonanie FR ,31 Dofinansowanie z funduszy wspólnych Spółdzielni: ,59 zł. W roku 2016 nie wykonano pełnego zakresu prac remontowych obejmujących naprawę loggii i elewacji z malowaniem od strony zachodniej. Z uwagi na opóźnione rozpoczęcie tych prac wykonawca poprosił o przesunięcie terminu na rok 2017 z zachowaniem cen z roku Prace w roku bieżącym są kontynuowane i zakończą etap naprawy i malowania elewacji oraz remontu loggii w Spółdzielni. Opóźnienia ubiegłorocznych prac wyniknęły z konieczności ponownego zinwentaryzowania robót i rozszerzenia ich zakresu o loggie w budynku ZZ 3, których remont wykonano w latach Na wielu balkonach na skutek braku należytej konserwacji uzupełnianie fug w posadzkach, nastąpiła ich degradacja poprzez odspojenie od podłoża, spękania płytek, a także naruszenie kolejnej warstwy wylewki, która spękała na skutek działania warunków atmosferycznych. Prace te wykonano ponownie poprzez przyklejenie płytek tam gdzie było to możliwe lub ich wymianę tam gdzie degradacja była większa wraz z naprawą podłoża. Z tego też powodu Zarząd i Rada Nadzorcza podjęły decyzje o wprowadzeniu pod obrady dyskusji na temat wprowadzenia odpłatności na fundusz remontowy od powierzchni tarasów i loggii. Wynika to z dwóch przesłanek, którymi są: całkowity, w wielu przypadkach, brak dbałości o wyremontowane już loggie i tarasy, całkowity brak konserwacji polegający na uzupełnianiu fug, a nawet brak sprzątania i oczekiwanie, że prace te będzie wykonywać ponownie Spółdzielnia, bo jest to jej obowiązkiem. Ten brak dbałości o warstwę wierzchnią powoduje degradacje podłoża balkonu, a następnie izolacji, którą niszczy skruszona warstwa podłoża pod płytkami. W konsekwencji powoduje to, że musimy ponownie wykonywać prace, za które już wcześniej zapłaciliśmy wykonując ich remont. W tej sytuacji zachodzi obawa, że remont loggii i tarasów będzie stałym punktem remontów w Spółdzielni, a trwałość wykonanych już prac nie przekracza 10 lat. Różnice w powierzchni loggii i balkonów stanowią kolejny element, który powinien być rozważony w tym kontekście, gdyż wielkość lokali w większości przypadków nie jest powiązana z wielkością tarasów i loggii. W ten sposób, przy braku konserwacji ze strony wielu mieszkańców, z funduszy wspólnych wykonujemy ponownie wiele prac, które powinny być wykonane indywidualnie lub na własny koszt. Tak więc proponujemy żeby wysokość funduszu remontowego była uzależniona nie tylko od wielkości lokalu, ale również od wielkości powierzchni loggii i tarasów. W ten sposób każdy z nas będzie pokrywał koszty adekwatne do posiadanego i użytkowanego indywidualnie majątku. Obowiązkiem Spółdzielni zgodnie z Regulaminami i przepisami prawa pozostanie wyłącznie dbałość o izolacje, stan płyt konstrukcyjnych loggii, stropów, tarasów i stan elewacji. 4

5 Plan remontów na rok 2017 Plan rzeczowo finansowy remontów zasobów Spółdzielni na rok 2017 zamyka się kwotą zł brutto. Zgodnie z planem rzeczowo finansowym remontów zasobów Spółdzielni na rok 2017 planuje się wykonanie następujących robót: 1. Remont loggii ok. 190 m² /przyjęto 864 zł/m 2. Całkowita wartość zł Prace polegają na: wykonaniu rusztowań - skuciu starego gresu, warstw wyrównawczych i zdjęcie obróbki blacharskiej i starej izolacji, gruntowaniu i wykonaniu warstwy spadkowej ze spadkiem 3%, położeniu izolacji poziomej z papy termozgrzewalnej, zbrojonej wylewki gr. 5-6 cm, z zachowaniem 1,5% spadku od budynku, obróbki blacharskiej z blachy tytanowej, ułożeniu nowego gresu mrozoodpornego i antypoślizgowego o wymiarach 30x30 cm na kleju mrozoodpornym na uprzednio zagruntowanej powierzchni, wywiezieniu odpadów. 2. Remont odparzonych ścian i sufitów na balkonach i loggiach, naprawa elewacji - ok. 450 m²/przyjęto 108 zł/m 2. Całkowita wartość robót zł. Prace polegają na: naprawie tynku typu kornik w obrębie balkonów i tarasów polegająca (zdjęcie i uzupełnienie odparzonego tynku, zagruntowanie i wypełnienie tynkiem, położenie kleju i siatki, pomalowanie podkładem, położenie tynku typu kornik i malowanie, wywiezienie odpadów). 3. Naprawa odwodnienia dachu w miejscach ustawienia rusztowań - według uzgodnień i możliwości wykonania zł. Zakres prac: zmiana odpływu wody opadowej poprzez wykonanie osobnych sztucerów dla każdej rynny z ewentualną wymianą elementów uszkodzonych. 4. Malowanie elewacji patio I patio - ok.1000 m 2 54zł/m 2 na ogólną kwotę zł. Zakres prac: drobne naprawy tynku, gruntowanie, malowanie ścian. 5. Inne prace elewacyjne patio I patio wartości zł. Zakres prac: docieplenie fragmentów ścian, wymiana parapetów i innych obróbek blacharskich, malowanie, naprawy, uszczelnienia i malowania nieremontowanych loggii, usunięcie winorośli, inne prace. 6. Wiosenny przegląd dachów w całym osiedlu 8000 zł. Zakres prac: sprawdzenie szczelności dachu oraz czyszczenie rynien, sprawdzenie obróbek dachowych - naprawa usterek, w ramach umowy usuwanie śniegu i sopli na dachu bez uszkodzeń pokryć i obróbek, wykonanie napraw zgłoszonych przez mieszkańców. 7. Projekt i ekspertyzy dotyczące modernizacji węzłów i tranzytów co i cw. Obejmujący również uzgodnienia w Veolią koszt całkowity zł. 5

6 8. Modernizacja węzłów cieplnych wraz z wymianą tranzytów c.w zł. Zakres prac obejmuje: wymianę wymienników, rur, i innych elementów węzłów zgodnie z projektem, oraz prace elektryczne związane ze zmianą ustawienia urządzeń, jak również wymianę rur tranzytowych co w Patio I i Patio II. 9. Naprawa i zabezpieczenie czapek kominów zł. 10. Wymiana domofonów koszt całkowity zł Zakres prac obejmuje: montaż tablic na zewnątrz przy bramach wejściowych, wymianę instalacji w budynkach, wymianę aparatów ze słuchawką (80 zł) lub montaż zestawu głośno mówiącego (130 zł) do wyboru i zapłaty przez mieszkańca. 11. Wymiana ogrodzenia przy trawnikach wewnątrz osiedla (siły własne) zł 12. Wymiana płytek klinkierowych na murkach tarasowych- 4 szt. (siły własne) 2000 zł. Zakres prac: skucie klinkieru, wyrównanie powierzchni, gruntowanie, położenie klinkieru, fugowanie. 13. Malowanie elementów metalowych osiedla - ogrodzenie, cokoły latarni, pochwyty itp.-siły własne 2000 zł. Zakres prac: oczyszczenie i malowanie farbą antykorozyjną. 14. Montaż dodatkowych studzienek odwadniających w Patio I Patio II zł. Zakres prac: rozebranie istniejącej kostki, montaż studzienek i podłączenie do kanalizacji, wykonanie podbudowy, podsypki ze spadkami do studzienki kanalizacyjnej, ułożenie kostki. 15. Wynagrodzenie za usługi remontowe bieżące zł. 16. Przeglądy pięcioletnie tyś zł. Prace w garażach: 17. Wymiana oświetlenia w dwóch zespołach garażowych zł. 18. Naprawa i malowanie miejsc postojowych w garażach podziemnych siły własne za 5000 zł. Zakres prac: oczyszczenie ścian ze starej farby, uzupełnienie ubytków i pęknięć zaprawą elastyczną o zwiększonej przyczepności mrozoodporną, szlifowanie naprawionych powierzchni, gruntowanie ścian i sufitów, dwukrotne malowanie numerów postojowych według szablonu. 19. Wymiana odwodnienia liniowego na wjazdach do wybranych garaży (4 szt.). Całkowity koszt zł. 6

7 20. Wymiana wykrywaczy tlenku węgla we wszystkich zespołach garażowych. Koszt całkowity zł. 21. Wymiana bram garażowych 5 szt. koszt całkowity zł. W roku 2017 stawki funduszu remontowego dla lokali mieszkalnych nie uległy zmianie w stosunku do roku 2016 i dla członków Sp-ni wynosiła 1,20zł /1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, a dla osób nie będących członkami Sp-ni wynosiła 2,90 zł/ 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Stawka funduszu remontowego dla garaży wynosiła w roku ,40 zł/ 1 m 2. Z uwagi na znaczny zakres prac remontowych w garażach zdecydowano podnieść stawkę funduszu remontowego od czerwca 2017r na okres 24 m-cy do stawki 1,00/m² dla członków i do kwoty 2,50/m² dla pozostałych użytkowników. VII. Sprawy sądowe Obsługa prawna SM Piaski D pozostaje w gestii kancelarii radcy prawnego pana Rafała Wielgosza. W zakresie procesu z miastem dotyczącego ulicy Zgrupowania Żmija reprezentuje Spółdzielnię Kancelaria Mazurek i Wspólnicy. Wykaz najważniejszych spraw sądowych prowadzonych przez w 2016r. 1. Kontynuacja sporu z Urzędem Miasta Stołecznego Warszawy o przejęcie ulicy Zgrupowania Żmija za odszkodowaniem apelacja do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Apelacja została przez SM Piaski D przegrana. Nie uznano prawa Spółdzielni do przywrócenia terminu apelacji. 2. Prowadzenie sprawy z powództwa członków oczekujących NSBM o straty finansowe z tytułu podziału NSBM i apelacja w sprawie uchylenia wyroku sądu I instancji o uchylenie uchwały podziałowej NSBM w zakresie nieuwzględnienia interesów członków oczekujących. Sprawa ta została w maju 2015r zakończona prawomocnym wyrokiem Sądu Apelacyjnego oddalającym roszczenia członków oczekujących, jednak została wniesiona kasacja, która ostatecznie została oddalona przez Sąd Kasacyjny, co kończy spór. 3. Prowadzenie sprawy z powództwa pani Teresy Skórzewskiej o bonifikatę za niedogrzanie lokalu i bonifikatę za niespełnienie norm grzewczych, wyrównanie standardu budynku wybudowanego przez NSBM, określenie terminu zwrotu II rezerwy, ustalenie sposobu naliczania opłat za lokal nr 19 i zwrot kosztów postępowania. Postępowanie zostało w roku 2014 przez sąd zawieszone, a w 2015r ponownie wznowione przez powódkę, po rozprawie w 2016r sąd powołał biegłego, który w 2017r wydał opinię. Proces będzie kontynuowany. 4. Prowadzenie spraw z powództwa Spółdzielni przeciwko firmie NDN o zapłatę odsetek za niewpłaconą w terminie umownym należność za przejęty lokal przy ul. Złotej została zakończona ugodą. Należności NDN zostały rozliczone ze zwrotem VAT z US. 5. Prowadzenie sprawy przeciw pani Annie Wojtoń o egzekucję długu z tytułu wkładu budowlanego. 7

8 6. Prowadzenie spraw o zaległości czynszowe przeciw pani Annie Wojtoń. 7. Nadal są prowadzone są sprawy z powództwa trzech członków oczekujących przeciwko wydzielonym spółdzielniom o odszkodowania w związku z podziałem NSBM. VIII. Rozliczenia z członkami z tytułu wkładów budowlanych Z tytułu wkładów budowlanych SM Piaski D miała roszczenia w stosunku do 72 osób na ogólną kwotę ,45 zł. Całkowitej spłaty dokonało 71 członków na kwotę ,3. 1 osoba z długie w wysokości 11906,14 zł nie dokonała żadnej wpłaty i pozostaje w windykacji komorniczej. X. Proces ustanawiania prawa odrębnej własności lokali W roku 2016 dokonano 1 przewłaszczenia lokalu mieszkalnego i garażu. Nadal osoby przewłaszczone pozostają członkami Spółdzielni. XII. Zwrot rezerw. W 2016r Spółdzielnia zamknęła rozliczenia z tytułu procesu z NSBM i na nasze konto wpłynęła ostatnia rata odsetek w wysokości ,60 zł. XIII. Sytuacja finansowa Spółdzielni. Przychody finansowe Spółdzielni w 2016 r. z tytułu odsetek wynoszą ,60 zł, a zysk netto wynosi ,23 zł i jest to kwota pozostała z rozliczenia środków otrzymanych od NSBM. Bilans sporządzony na dzień 31 grudnia 2016 r. zamyka się po stronie pasywów i aktywów sumą ,59 zł. Rachunek zysków i strat za rok obrotowy 2016 wykazuje kwotę zysków netto ,23 zł. Kwota 19015,64 zł stanowi nadwyżkę kosztów nad przychodami na podstawowej działalności GZM. Aktywa finansowe Spółdzielni zamknęły się kwotą ,98 zł. Koszty remontów wyniosły ,31 zł, przy naliczeniu w czynszu ,16 zł. Zaległości czynszowe na r. wyniosły ,13 zł, z czego kwota ,39 zł dotyczyła rozliczenia mediów, które są sukcesywnie spłacane do kwietnia następnego roku. Pozostałą kwotę w wysokości ,74 zł stanowiły długi członków wobec Spółdzielni, które częściowo są spłacane w ratach lub dochodzone na drodze sądowej, w tym kwotę 8 262,56 zł stanowiły zaległości krótsze niż 3 m-ce. Należy stwierdzić, że przy rocznych wpłatach członków przewidzianych w budżecie w wysokości zł zadłużenia wielomiesięczne stanowiły 3,01 % i nie stwarzało to zagrożenia dla działalności Spółdzielni i utrzymaniu płynności finansowej. 8

9 W 2016r największy nasz dłużnik z zaległością na kwotę ,60 zł pozostawał w windykacji komorniczej, kolejny duży dług w wysokości tyś został w 2017 r. zabezpieczony w znaczącej części sprzedażą miejsca postojowego przez komornika. Szczegółowe informacje nt. sytuacji finansowej Spółdzielni, z uwzględnieniem szczegółowego rozliczenia funduszy zostały zawarte w sprawozdaniu finansowym za rok 2016, które stanowi odrębny dokument. XIV. Podsumowanie i wnioski Zagrożenia wynikające z prac legislacyjnych: - Planowane opłaty za odprowadzenie wody od powierzchni dachów i powierzchni utwardzonych. - Wprowadzenie wynagrodzenia minimalnego w wysokości 12 zł/ godz. podniosło koszty ochrony, które udało się zrekompensować w znacznej części oszczędnościami w innych pozycjach. - Powiązanie przedsiębiorstw energetycznych z kopalniami miało wpływ na ceny energii, które od 2018 r. wzrosną. Najbliższe działania dla Zarządu: - Kontynuacja remontów: malowanie garaży i przygotowanie remontu posadzek w garażach oraz wykonania nowych zadaszenia nad wejściami do garaży. - Windykacja należności. - Stała analiza kosztów zużycia energii cieplnej i poszukiwanie możliwości zmniejszenia tych kosztów w czym powinna pomóc modernizacja węzłów. Koszty energii cieplnej stanowią obecnie 29% kosztów Spółdzielni. - Sprawdzenie możliwości skorzystania z funduszy europejskich przy wymianie dachów. Zarząd: Prezes Zarządu: Teresa Kamińska Z-ca Prezesa Zarządu: Jerzy Brzozowski Warszawa, dnia 1 czerwca 2017 r. 9