Warsaw City Report. Warszawski Rynek Nieruchomości Q / III kwartał 2015

Transkrypt

1 Warsaw City Report Warszawski Rynek Nieruchomości Q / III kwartał 2015

2 Retail Sales, September 2015 y-o-y, Poland GDP Growth 2015* Unemployment rate, September 2015, Warsaw Economy / Investment Market Economy Spending power, 2014, Warsaw Agglomeration 10, % 3.7% Inflation Q y-o-y 2.9% -0.7% Source: Consensus Forecasts October 2015, Central Statistical Office, GfK Polonia *forecast Industrial production, September 2015 y-o-y, Poland 4.1% Poland Investment Volumes million 6,000 5,500 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, Hotels Residential Mixed Industrial Retail Office > 3,000 forecast Q investment volumes expected to exceed 2014 levels Prime Yields % 5.75% 6.75% Shopping Centre Office Industrial *Prime yield stands for the best (i.e. the lowest) estimated yield achievable for a property of the highest quality and specification in the best location in a market in capital city. In Q3 2015, the volume of traded commercial real estate in Poland reached 860 million. This amount has been distributed between the following sectors: office million, retail million, industrial million, mixed schemes - 33 million and hotels - 50 million. The Q result represents 178% of the respective 2014 figure, which confirms very strong investment market sentiment with investors being active in all asset classes and risk profiles. Interestingly, the retail sector outperformed Q figures more than 7 fold. There are a number of large retail transactions still to close by the end of the year including, amongst others, Karolinka and the Pogoria portfolio. Regional offices continued their exceptionally strong performance. Since the beginning of the year, a volume of almost 355 million (10 deals) was transacted in regional cities (over 53% of the total office volume in Poland). With further regional transactions on-going, this will undoubtedly be a record year for regional office investments, while the capital city will continue to attract all types of office investment transactions. The Industrial sector reported continued activity with 3 transactions concluded in Silesia, Tri- City and Warsaw totalling over 110 million. The buyers included reputable institutional investors such as Deka, Hillwood and CBREGI. We believe 2015 will be another strong year for Poland. Based on advanced transactions, we forecast the entire investment volume to exceed 3 billion. The market will most likely witness further yield compression, including the regional and sub-regional markets. Key Investment Transactions in Q Sector Property Market Price Seller Buyer Retail Riviera Gdynia million Fonciere Euris / Rallye Union Investment Retail Park Handlowy Młyn Wrocław ca. 18 million Helical MITISKA REIM Industrial MLP Tychy Silesia ca. 63 million MLP Group Deka Industrial Ideal Idea III Phase II Warsaw ca million BPH TFI CBREGI Office Alchemia I Tri-City ca. 48 million Torus Reino / Bluehouse Office Andersia Business Center Poznań ca. 40 million Von der Heyden Group PHN Office Malta House Poznań ca. 38 million Skanska Reino / Bluehouse Office Trinity Park I Warsaw Confidential Pramerica Revetas Capital Office Empark (5) Warsaw Confidential Heitman Immofinanz

3 Sprzedaż detaliczna, Wrzesień 2015 r/r, Polska Wzrost PKB 2015* Stopa bezrobocia, Wrzesień 2015, Warszawa Ekonomia / Rynek Inwestycyjny Ekonomia Siła nabywcza, 2014, Aglomeracja Warszawy ,5% 3,7% Inflacja III kw r/r 2,9% -0,7% Źródło: Consensus Forecasts październik 2015, GUS, GfK Polonia *prognoza Produkcja przemysłowa, Wrzesień 2015 r/r, Polska 4,1% Wolumen inwestycji w Polsce milion 6,000 5,500 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, Hotele Mieszkania Mieszane Magazyny Handel Biura > prognoza III kw Oczekiwany w 2015 r. wolumen transakcji może przekroczyć poziom z 2014 r. Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty ,25% 5,75% 6,75% Centra handlowe Biura Magazyny *Stopy prime odnoszą się do najlepszych (tzn. najniższych) szacowanych stóp kapitalizacji dla obiektów najwyższej klasy i najlepszej lokalizacji, położonych w Warszawie W III kw r. wartość sfinalizowanych w Polsce transakcji sięgnęła 860 mln i rozłożyła się na następujące sektory: biurowy (282 mln ), handlowy (385 mln ), magazynowy (110 mln ), mieszany (33 mln ) i hotelowy (50 mln ). Wolumen transakcji w III kw r. wyniósł aż 178% wartości odnotowanej w analogicznym okresie 2014 r., co potwierdza dobre nastroje wśród inwestorów, aktywnie poszukujących nowych możliwości biznesowych wśród wszystkich klas nieruchomości i rodzajów ryzyk. Co ciekawe, wolumen transakcji sektora handlowego w III kw r. był aż siedmiokrotnie wyższy niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Zamknięcie kilku dużych transakcji jest spodziewane w IV kw r., wśród nich m.in. sprzedaż CH Karolinka i Pogoria. Biura w miastach regionalnych kontynuowały wyjątkowo dobrą passę. Od początku 2015 r. zawarto 10 transakcji na łączną kwotę 355 mln (ponad 53% całkowitego wolumenu umów kupna-sprzedaży nieruchomości biurowych w Polsce). Przy szeregu transakcji w toku, niewątpliwie 2015 r. będzie rekordowy pod względem regionalnych transakcji inwestycyjnych sektora biurowego a Warszawa pozostanie atrakcyjna dla wszystkich rodzajów inwestycji biurowych. Sektor magazynowy w III kw r. odnotował 3 transakcje w Aglomeracji Katowickiej, Trójmieście i Warszawie na łączną kwotę 110 mln. Po stronie kupujących znaleźli się renomowani inwestorzy instytucjonalni, w tym Deka, Hillwood i CBREGI. Jesteśmy zdania, że 2015 będzie kolejnym dobrym rokiem dla Polski. Biorąc pod uwagę zaawansowane stadia transakcji, przewidujemy, że całkowity wolumen inwestycji przekroczy 3 mld. Oczekujemy dalszych kompresji stóp kapitalizacji, również na rynkach regionalnych i sub-regionalnych. Największe transakcje inwestycyjne w III kw r. Sektor Nieruchomość Miasto Cena Sprzedający Kupujący Handel Riviera Gdynia mln Fonciere Euris / Rallye Union Investment Handel Park Handlowy Młyn Wrocław ok. 18 mln Helical MITISKA REIM Magazyny MLP Tychy Aglomeracja Katowicka ok. 63 mln Grupa MLP Deka Magazyny Ideal Idea III Phase II Warszawa ok. 12,5 mln Grupa MLP Deka Biura Alchemia I Trójmiasto ok. 48 mln Torus Reino / Bluehouse Biura Andersia Business Center Poznań ok. 40 mln Von der Heyden Group PHN Biura Malta House Poznań ok. 38 mln Skanska Reino / Bluehouse Biura Trinity Park I Warszawa poufne Pramerica Revetas Capital Biura Empark (5) Warszawa poufne Heitman Immofinanz

4 Office Market Key Leasing Transactions in Q Take-up in Q1-Q by Sectors (excluding confidential transactions) Property Occupier Contract type Deal size () Powiśle Park Confidential Owner Occupier 11,500 Focus Confidential Renewal 11,000 Renaissance Plaza Orange Renewal 9,800 Cristal Park Gaz-System Expansion & renewal 9,200 Postępu 14 AstraZeneca New deal 7,000 Eurocentrum Office Complex Polskie Sieci Elektroenergetyczne Pre-lease 6,300 4% 4% 2% 1% 7% 9% % 22% Services IT & Telecom Manufacturing Insurance Banking and Investment Public sector Construction & Development Retail & Wholesale Transport & Logistics Other Energy & Gas & Petrol Sport & Recreation Healthcare Education Vacant Space Existing Office Stock Completions in Q , ,600 Non-Central Central Age-class Vacancy 14.3% 14.2% 11.4% Q1-Q ,113 mln 4,392 mln 4,628 mln Property Submarket Size () Royal Wilanów Domaniewska Office Hub Multimedialny Dom Plusa South East (Wilanów) Upper South (Mokotów) Upper South (Mokotów) 29,800 27,000 22, , , ,700 <5 years 5-10 years 10+ years 12.9% Overall Vacancy 298, , ,300 Existing stock () Completions () The Park Warsaw B1 South West (Włochy) 11,900 After a sound 2014 in terms of demand, the Warsaw office market has recorded a strong upswing in leasing activity during Q3 take-up of more than 222,600 brought the Q1 Q3 total to 612,800, a volume already larger than the whole of In Q1 Q3 2015, approximately 238,300 of modern office space entered the market in Warsaw, almost 91,400 of which came in Q3 alone. Development activity remains strong, with more than 612,600 under construction or refurbishment. It is estimated that around 26% of that space is already pre-let. Q3 saw a slight drop in the vacancy rate, which stands at 12.9%. We expect this rate to grow with the new office completions planned for delivery in 2016 and onwards. Prime headline rents in Warsaw remained stable over the course of Q3, with rents in the Warsaw City Centre ranging between 21 and 23.5 / / month and Non-Central locations commanding rents of / / month. Downward pressures are applicable to effective rents which are on average 15-2 below the headline rent and we may expect even higher levels of incentives in terms of strategic occupiers. Prime Headline Rents / / month CBD CC SW US W N LS E SE * CBD Core City Centre, CC City Centre Fringe, SW Jerozolimskie Av., Żwirki i Wigury St., US - Mokotów, W - Wola, N - Żoliborz, LS Puławska St., E - Praga Północ, Praga Południe, SE - Wilanów, Ursynów, Sadyba

5 Rynek Biurowy Największe transakcje najmu w III kw r. Popyt w I-III kw r. wg sektorów (z wyłączeniem poufnych umów najmu) Budynek Najemca Typ umowy Powierzchnia (m 2 ) Powiśle Park Poufny najemca Na potrzeby własne Focus Poufny najemca Odnowienie Renaissance Plaza Orange Odnowienie Cristal Park Gaz-System Ekspansja i odnowienie Postępu 14 AstraZeneca Nowa umowa Eurocentrum Office Complex Polskie Sieci Elektroenergetyczne Przednajem % 4% 2% 1% 7% 9% % 22% Usługi IT i Telekomunikacja Produkcja Ubezpieczenia Bankowość Sektor publiczny Budownictwo Handel Transport i Logistyka Inne Energetyka Sport i rozrywka Zdrowie Edukacja Współczynnik powierzchni niewynajętej Istniejąca podaż biurowa Nowa podaż w III kw r m² m² Poza Centrum Centrum Powierzchna niewynajęta względem wieku budynku 14,3% 14,2% 11,4% I-III kw mln m² mln m² mln m² Budynek Strefa Powierzchnia ( m 2 ) Royal Wilanów Domaniewska Office Hub Multimedialny Dom Plusa South East (Wilanów) Upper South (Mokotów) Upper South (Mokotów) m² m² m² <5 lat 5-10 lat 10+ lat 12,9% Ogółem m² Podaż (m²) m² m² Nowa podaż (m²) The Park Warsaw B1 South West (Włochy) Po dobrym 2014 r., warszawski rynek biurowy zanotował dalszy wzrost aktywności najemców. W I-III kw.2015 r. łącznie wynajęto około m 2 (w tym m 2 w III kw.), co jest wynikiem wyższym od całego 2014 r. W I-III kw r. do użytku oddano około m 2 nowoczesnej powierzchni biurowej, w tym prawie m 2 w samym III kw. Aktywność deweloperska pozostaje na wysokim poziomie. Obecnie około m 2 jest w budowie lub gruntownej modernizacji. Szacujemy, że około 26% tej powierzchni jest już zabezpieczona umowami najmu. Wskaźnik pustostanów zanotował nieznaczny spadek; na koniec III kw. wyniósł 12,9%. Spodziewamy się wzrostu wskaźnika wraz z wejściem na rynek nowej podaży w 2016 r. Stawki czynszu pozostały stabilne w III kw. Obecnie wahają się od 21 do 23,5 / m 2 / miesiąc w Centrum, oraz od 11 do 18 / m 2 / miesiąc poza nim. Presja zniżkowa ma odzwierciedlenie głównie w stawkach efektywnych, które są średnio 15-2 niższe od stawek transakcyjnych, a w przypadku kluczowych najemców pakiet zachęt może być jeszcze korzystniejszy. Najwyższe czynsze transakcyjne / m²/ m-c COB CC SW US W N LS E SE * COB Centralny Obszar Biznesu, CC - Obrzeża Centrum, SW - al. Jerozolimskie, ul. Żwirki i Wigury, US - Mokotów, W - Wola, N - Żoliborz, LS - ul. Puławska, E - Praga Północ, Praga Południe, SE - Wilanów, Ursynów, Sadyba

6 Retail Market Schemes completed in the Warsaw Agglomeration in Q3 Shopping centre density per 1,000 inhabitants Property Format Developer Size () Wola Park extension Shopping centre IKEA Centres Poland 17,600 Royal Wilanów Retail in offices Capital Park 6,920 Factory Ursus extension Outlet centre Neinver 6, Source: JLL Source: JLL Prime rents ( //month) Centra handlowe Retail Parks Highstreet *Prime rents relate to a well located 100 unit shop from the fashion and accessories category in the leading retail assets in capital city. Schemes under construction in the Warsaw Agglomeration The total modern retail space in the Warsaw Agglomeration amounted to 1.62 million at the end of Q with shopping centres being the most popular format (69%). The retail stock in Q3 grew by an additional 31,000 in three retail developments. A further 33,300 will come to the market in Q4 with the completions of MODO Domy Mody and Ferio Wawer shopping centres, plus Plac Vogla retail park. Altogether, 137,500 of GLA is currently under construction, out of which, the newly-launched Galeria Północna by GTC is the largest project (64,000 ). The vacancy rate in the Warsaw Agglomeration amounts to 1.7%, which is still far below the average for cities above 200,000 residents (3.1%). For new retailers entering the Polish market with an aim to locate in one of the prestigious locations, the capital of Poland still remains the number one target. In Q3, a couple of new international brands entered the Warsaw market, including Origins in Galeria Mokotów, Paul in Warsaw Financial Center, Fuddruckers and Dairy Queen in Wola Park. Shopping centre vacancy rate in the Warsaw Agglomeration Property Format Developer Size () Galeria Północna Shopping centre GTC 64,000 Fabryka Wołomin Shopping centre Rockcastle Global Real Estate Group Limited, Acteeum Group 23,500 MODO Domy Mody Shopping centre Devin Investments 16,000 Ferio Wawer Shopping centre Raiffeisen Evolution Project Development 12,500 CEDET Department store Immobel 7,000 Hala Koszyki Catering/ dining/ services Griffin Group 6,000 Plac Vogla Retail Park Ghelamco 5,000 Atrium Promenada extension Source: JLL Shopping centre Atrium European Real Estate Limited 3,500 Source: JLL, RRF 1.6% 1.4% 1.7% H H H1 2015

7 Rynek Handlowy Projekty handlowe ukończone w III kw. w Aglomeracji Warszawy Projekt Format Deweloper Powierzchnia (m 2 ) Nasycenie powierzchnią handlową w ramach centrów handlowych na mieszkańców 436 m² Wola Park rozbudowa Centrum handlowe IKEA Centres Poland Royal Wilanów Handel w biurach Capital Park Factory Ursus rozbudowa Centrum wyprzedażowe Neinver Źródło: JLL Źródło: JLL Czynsze prime ( / m²/ miesiąc) Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Aglomeracji Warszawy wyniosła na koniec III kw r. 1,62 mln m², z czego 69% przypadało na centra handlowe W minionym kwartale podaż powierzchni handlowej w stolicy wzrosła o m². Kolejne m² powierzchni najmu jest planowane do oddania w IV kw r. wraz z ukończeniem centrów handlowych MODO Domy Mody i Ferio Wawer, a także parku handlowego Plac Vogla. Łącznie ok m² jest aktualnie w budowie, z czego rozpoczęta w minionym kwartale budowa Galerii Północnej firmy GTC stanowi największy projekt ( m²). Pod względem dostępnej powierzchni, poziom pustostanów w nowoczesnych centrach handlowych wynosi obecnie ok. 1,7%, co jest wynikiem dużo niższym niż średnia dla miast powyżej mieszkańców (3,1%). Shopping Centre Parki handlowe Ulice handlowe *Czynsze typu prime odnoszą się do lokali o powierzchni 100 m² z kategorii moda i dodatki, położonych w najlepszych obiektach handlowych/ ulicach handlowych w Warszawie. Projekty handlowe w budowie w Aglomeracji Warszawy Nowe marki wchodzące na rynek polski kierują się polityką lokalizacji sklepów w najbardziej prestiżowych miejscach. Pod tym względem stolica to wciąż numer jeden. W III kw r. kilka nowych międzynarodowych marek otworzyło swoje sklepy w Warszawie: Origins w Galerii Mokotów, Paul w Warsaw Financial Center, Fuddruckers i Dairy Queen w Wola Park. Wskaźnik pustostanów w centrach handlowych Aglomeracji Warszawy Projekt Format Deweloper Powierzchnia (m 2 ) Galeria Północna Centrum handlowe GTC Fabryka Wołomin Centrum handlowe Rockcastle Global Real Estate Group Limited, Acteeum Group MODO Domy Mody Centrum handlowe Devin Investments Ferio Wawer Centrum handlowe Raiffeisen Evolution Project Development ,6% 1,4% 1,7% CEDET Dom towarowy Immobel Hala Koszyki Usługi/ gastronomia Griffin Group Plac Vogla Park handlowy Ghelamco Atrium Promenada rozbudowa Centrum handlowe Atrium European Real Estate Limited I poł II poł I poł Źródło: JLL Źródło: JLL, RRF

8 Industrial Market New Completions Supply () Warsaw Inner City & Warsaw Suburbs zones combined Property Region Size () Diamond Business Park Ursus Warsaw Inner City 5, SEGRO Logistics Park Warsaw Nadarzyn Warsaw Suburbs 4, Existing stock (million ) Under construction stock (million ) Q Vacancy Rate in Poland: 6.5% 9.5% 6.8% % 5.2% 6.7% 0.9% 9.5% Prime Rents ( / / month) Warsaw Suburbs Q Demand in Q ,000 82,000 Net take-up () Renewals () Key Transactions in Q Net take-up by Sector in Q Warsaw Inner City & Warsaw Suburbs zones combined Tenant Property Size () Sector Stokrotka Prologis Park Teresin 27,000 Retailer Gefco EG European Grodzisk 15,000 Logistic operator Euro-Net Prologis Park Janki 14,000 Electronics Hellmann Panattoni Park Janki 9,800 Logistic operator DMT Panattoni Park Pruszków II 7,800 Logistic operator Food 9% Light manufacturing 13% Paper or books 8% Construction 4% Retailers 3% Other 2% Logistic operators 44% Electronics 17%

9 Rynek Magazynowy Nowe budynki Projekt Diamond Business Park Ursus SEGRO Logistics Park Warsaw Nadarzyn Region Warsaw Inner City Warsaw Suburbs Powierzchnia (m 2 ) 5,200 4,700 Podaż (m 2 ) Łącznie strefy Warszawa Miasto i Okolice Warszawy ,02 2, ,09 2,67 0,18 Istniejąca podaż (milion m 2 ) III kw ,89 Podaż w budowie (milion m 2 ) Wskaźnik pustostanów w Polsce: 6,5% 9,5% 6,8% 6, 3,6% 5,2% 6,7% 0,9% 9,5% Czynsze Prime ( / m 2 / miesiąc), Okolice Warszawy ,7 3, ,7 3,6 III kw ,7 3,6 Popyt 77, Popyt netto (m 2 ) Odnowienia (m 2 ) Kluczowe transakcje najmu w III kw r. Najemca Park Powierzchnia (m 2 ) Sektor Stokrotka Prologis Park Teresin 27,000 Sieć sklepów Gefco EG European Grodzisk 15,000 Operator logistyczny Euro-Net Prologis Park Janki 14,000 Art. elektroniczne Hellmann Panattoni Park Janki 9,800 Operator logistyczny DMT Panattoni Park Pruszków II 7,800 Operator logistyczny Popyt netto według sektorów w III kw r. Łącznie strefy Warszawa Miasto i Okolice Warszawy Art. Budowlane Papier i 4% książki 8% Art. spożywcze 9% Lekka produkcja 13% Sieci handlowe 3% Pozostałe 2% Operatorzy logistyczni 44% Art. elektroniczne 17%

10 Tomasz Trzósło Managing Director Head of Capital Markets Poland Anna Bartoszewicz - Wnuk National Director Head of Research & Consulting anna.bartoszewicz-wnuk@eu.jll.com Małgorzata Żółtowska Chief Operationg Officer, CEE Regional Director of Valuations malgorzata.zoltowska@eu.jll.com Anna Wysocka Head of Retail Agency Poland anna.wysocka@eu.jll.com Anna Młyniec Head of Office Agency Poland anna.mlyniec@eu.jll.com Tomasz Olszewski Head of Industrial Agency, CEE tomasz.olszewski@eu.jll.com Featured Research: Upcoming Research: Attractiveness of Polish Shopping Centres Destination Silesia BPO & Shared Service Centres: Employees speak out on workplace Poland Retail Market Q From the lenders perspective RE financing in Poland CEE Investment Market Pulse H Enthusiasts and Frequenters. Generations X and Y in shopping centres Pulse Office Market Q Poland Industrial Market Q Destination: Poland. Blazing a trail for e-commerce logistics COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.