Rynek powierzchni magazynowych w Polsce w I połowie 2015 r. Research type

Transkrypt

1 Rynek powierzchni magazynowych w Polsce w I połowie 215 r. Research type

2 2 On Point Rynek Powierzchni Magazynowych w Polsce Podsumowanie I połowy 215 sierpień 215 Podsumowanie rynku powierzchni magazynowych i przemysłowych w I połowie 215 r. Warszawa Miasto Okolice Warszawy Górny Śląsk Poznań Polska Centralna Wrocław Trójmiasto Kraków Szczecin Podaż (m 2 ) II kw. 215 Powierzchnia ukończona I poł 215 (m 2 ) Popyt netto I poł. 215 (m 2 ) Popyt brutto I poł. 215 (m 2 ) Wskaźnik pustostanów II kw. 215 Czynsze efektywne magazyny typu big box ( / m 2 / miesiąc) Czynsze efektywne Small Business Units ( / m 2 / miesiąc) ,7% 1, 1, 1,5% 7,8% 4,5% 3, 1,9% 1, - 2,1 2,8 2,1 3,1 2,15 3, 2,1 2,8 2,5 3,1 2,5 2,9 2,8 3,4 2,7 3,4 3,5 4, ,7 3,7 3,3 3, Źródło: JLL, magazyny.pl, I poł. 215 ` Największe transakcje najmu w I połowie 215 r. Najemca Sektor Park Rodzaj umowy Strefa Powierzchnia (m 2 ) Leroy Merlin Sieć sklepów Rejon Strykowa Nowa umowa Polska Centralna 53 Goodyear Art. Motoryzacyjne Tarnów Logistic Park Odnowienie + Rozszerzenie Kraków 56 Jysk Sieć sklepów Logistic City Nowa umowa Polska Centralna 4 FM Logistic Operator logistyczny P3 Piotrków Odnowienie Polska Centralna 37 TIM SA Art. elektroniczne BTS TIM Nowa umowa Wrocław 3 Nissin Operator logistyczny Goodman Toruń Logistics Center Odnowienie Toruń 25 7 Omega Pilzno Operator logistyczny Panattoni Park Rzeszow Nowa umowa Podkarpacie 24 7 RR Donnelley Lekka produkcja Panattoni Park Łódź East Odnowienie Polska Centralna 23 4 Flextronics International Art. elektroniczne Logicor Łódź II Odnowienie Polska Centralna 21 6 Pilkington Lekka produkcja BTS Pilkington Rozszerzenie Rzeszów 21 Rhenus Operator logistyczny ProLogis Park Szczecin Odnowienie Szczecin 21 Inter Cars Motoryzacyjne Goodman Sosnowiec Logistic Centre Rozszerzenie Górny Śląsk 17 5 Fiege Operator logistyczny PointPark Mszczonów Odnowienie Okolice Warszawy 17 2 Nowakowski Art. spożywcze Silesia Logistic Park Nowa umowa Górny Śląsk 17 Mueller Lekka produkcja Goodman Toruń Logistics Center Nowa umowa Toruń 15 9 Raben Operator logistyczny Prologis Park Błonie II Odnowienie Okolice Warszawy 15 3 Źródło: JLL, magazyny.pl, I poł. 215

3 On Point Rynek Powierzchni Magazynowych w Polsce Podsumowanie I połowy 215 sierpień 215 Silny wzrost popytu na powierzchnie magazynowe w I połowie roku. Nowe lokalizacje zyskują uznanie najemców. W 214 r. na polskim rynku powierzchni magazynowych i przemysłowych najemcy podpisali rekordową liczbę umów najmu na łącznie ponad 2,6 miliona m 2, z czego 1,4 miliona m 2 stanowiły nowe umowy i rozszerzenia najmowanych modułów. W pierwszych sześciu miesiącach 215 r. popyt brutto osiągnął wartość 1,17 milionów m 2, przy czym przedmiotem nowych umów było aż 781 m 2. Pozwala to sądzić, że zeszłoroczny rekordowy wynik zostanie w tym roku po raz kolejny przekroczony, o ile w drugiej połowie roku nie dojdzie do silnego załamania popytu. Popyt netto (m 2 ) 25 I poł. 215 r. vs Dynamika PKB % 6% % I kw. II kw. III kw. IV kw. Dynamika PKB Źródło: JLL, magazyny.pl, GUS, I poł. 215 Wysokie zapotrzebowanie na powierzchnie przekłada się na wysoką aktywność budowlaną firm deweloperskich, które w pierwszej połowie roku oddały do użytku ponad 437 m 2 nowej powierzchni. Obecnie w fazie realizacji znajdują się nowe projekty, które dostarczą na rynek dodatkowe 672 m 2 powierzchni najmu. Dobre nastroje nie opuszczają także właścicieli obiektów. Średni udział powierzchni niewynajętej w Polsce spadł w ciągu 12 miesięcy o 31 p.b. i wynosi obecnie 7,, co jest najniższym zarejestrowanym poziomem od 27 r. Wysoki popyt oraz malejący udział pustostanów sprawia, że deweloperzy stają się coraz bardziej skłonni do spekulacji. Obecnie udział projektów będących w budowie, ale niezabezpieczonych wiążącymi umowami najmu wynosi 23%, wobec 9,6% przed rokiem. Wiodącym sektorem pozostają operatorzy logistyczni, których udział w popycie netto to 29%. Zaznacza się jednak coraz większa aktywność sieci handlowych, które odpowiadają już za 26% wynajętej powierzchni w I połowie roku. Aktywność najemców W coraz większym stopniu widoczna staje się geograficzna dywersyfikacja popytu. Podczas gdy jeszcze kilka lat temu, udział 5 największych regionów magazynowych w popycie netto wahał się w przedziale od 8 do 9%, w I połowie 215 r. odpowiadały one za jedynie 7 krajowego zapotrzebowania. Na znaczeniu zyskują lokalizacje uznawane dotychczas za peryferyjne czyli Kraków czy Szczecin, oraz te, w których dopiero niedawno powstały pierwsze komercyjne powierzchnie magazynowe, np. Lublin czy Rzeszów. Największe zainteresowanie najemców w badanym okresie zaobserwowano w Polsce Centralnej, w której zrealizowano nowego popytu. Na kolejnych miejscach znalazły się odpowiednio: Górny Śląsk (15%), Poznań (1) i Okolice Warszawy (13%). Popyt brutto i netto (m 2 ) wg regionów - I poł. 215 r Popyt netto Odnowienia umów

4 4 On Point Rynek Powierzchni Magazynowych w Polsce Podsumowanie I połowy 215 sierpień 215 Największe zapotrzebowanie na nową powierzchnię pochodzi tradycyjnie od operatorów logistycznych, którzy w ramach nowych umów zabezpieczyli ponad 229 m 2, co odpowiadało 29% udziałowi w nowym popycie. Na drugim miejscu w tym zestawieniu znalazły się sieci handlowe z udziałem w popycie netto na poziomie 26%. Należy jednak pamiętać, że znaczna część popytu zgłoszonego przez operatorów logistycznych ma związek z ich kontraktami na obsługę m.in. sieci handlowych. W związku z tym można przypuszczać, że to właśnie ten sektor jest obecnie główną siłą napędową polskiego rynku, co ma po części związek z rozwijającym się sektorem e-commerce. Wzrost popytu w I poł. roku był także w dużym stopniu zasługą sektora motoryzacyjnego, który w ramach nowych umów wynajął łącznie prawie 73 m 2, co stanowiło 9% popytu netto. Największa pojedyncza umowa najmu zrealizowana w I poł. 215 r. dotyczyła sieci Leroy Merlin, która wynajęła 53 m 2 w jednym z obiektów w rejonie Strykowa. W dalszej kolejności znalazła się transakcja firmy Goodyear, która poza odnowieniem umowy na 46 m 2 rozszerzyła swój moduł w Tarnów Logistic Park o kolejne 1 m 2. Inną znaczną transakcję zrealizowała firma Jysk wynajmując 4 m 2 w Logistic City w Piotrkowie Trybunalskim. Popyt netto wg sektorów I poł. 215 r. Art. Spożywcze Art. Elektroniczne 8% Art.. Farmaceutyki Motoryzacyjne 9% Lekka produkcja 11% Inne 1% Operator logistyczny 29% Sieć sklepów 26% Dostępna powierzchnia Od końca 213 r. mamy do czynienia ze stopniowym spadkiem wskaźnika pustostanów na rynku polskim. Pod koniec I połowy 215 r. wyniósł on 7,, co było najniższą wartością od 27 r. W całym kraju do dyspozycji najemców jest obecnie 686 m 2. W ujęciu regionalnym najwyższym udziałem pustostanów w istniejącej powierzchni charakteryzują się rynki dojrzałe, tj. Warszawa Miasto (13,7%), Okolice Warszawy (1,) i Górny Śląsk (1,) oraz tzw. rynki wschodzące jak Lublin (25,5%) czy Szczecin (1,). Niską dostępnością charakteryzują się natomiast rynki Polski Zachodniej, np. Poznań, gdzie od ręki do wynajęcia jest obecnie tylko 23 m 2, co stanowi 1,5% podaży, czy Wrocław, gdzie udział dostępnej powierzchni (53 m 2 ) wynosi 4,5%. Przy obecnych uwarunkowaniach rynkowych nie spodziewamy się, aby w najbliższych kwartałach udział powierzchni niewynajętej wrócił do dwucyfrowej wartości. Wprawdzie odnotowano wzrost liczby projektów spekulacyjnych, których udział w budowanej obecnie powierzchni wynosi 23%, jednak utrzymujący się silny popyt powinien doprowadzić do szybkiej absorpcji tej powierzchni. Dostępna powierzchnia (m 2 ) i wskaźnik pustostanów (%) w I poł. 215 r. 25 3% % 3% % Dostępna powierzchnia I poł. 214 Dostępna powierzchnia I poł. 215 Wskaźnik pustostanów I poł. 215 Przeciętna wielkość powierzchni którą w I poł. roku wynajmowano w ramach nowych umów wyniosła około 5 2 m 2, czyli o 3 m 2 więcej niż w analogicznym okresie 214 r. Transakcje duże, czyli te dotyczące powierzchni większych niż 1 m 2, stanowiły 4 popytu netto, ale jednocześnie tylko niecałe 1 wszystkich podpisanych kontraktów. Aktywność deweloperów W pierwszym półroczu 215 r. zasoby powierzchni magazynowej i przemysłowej w Polsce zwiększyły się o 437 m 2. Był to wynik o 47% wyższy niż przed rokiem, kiedy to do użytku oddano 298 m 2. Największe projekty, których budowę ukończono w bieżącym roku to Goodman Poznań Logistics Centre II

5 On Point Rynek Powierzchni Magazynowych w Polsce Podsumowanie I połowy 215 sierpień 215 (82 m 2 ), gdzie najemcą będzie ITM i P3 Mszczonów (46 m 2 ), gdzie wprowadził się ID Logistics. obecnie we Wrocławiu i na Górnym Śląsku (po 34 m 2 ), a także w Trójmieście (26 m 2 ) i w Poznaniu (21 m 2 ). Magazyny oddane do użytku i w budowie (m 2 ) vs wskaźnik powierzchni niewynajętej (%) Powierzchnia wynajęta w budowie Powierzchnia niewynajęta w budowie Nowa Powierzchnia Wskaźnik pustostanów Najwięcej nowej powierzchni wybudowano w Poznaniu (27 m 2 ) oraz w Okolicach Warszawy (74 m 2 ). Co ciekawe, we Wrocławiu, który był liderem pod względem oddanej powierzchni w 214 r., w I połowie 215 r. nie wybudowano żadnego nowego budynku. Spośród deweloperów, największą aktywność w I półroczu wykazała firma Panattoni oddając do użytku ponad 132 m 2. Kolejne miejsca zajęły firmy Goodman (94 m 2 ukończonej powierzchni), SEGRO (59 m 2 ) i P3 (46 m 2 ). Powierzchnia ukończona (%) w I poł. 215 wg deweloperów MLP CLIP 9% North West Logistic 1% PointPark Properties 11% SEGRO 1 Ideal Idea 1% Panattoni 3% Goodman 21% Obecnie w fazie budowy znajdują się projekty o łącznej powierzchni 672 m 2. Większość z nich (58 m 2 ) to projekty realizowane dla konkretnych najemców, którzy podpisali wiążącą umowę najmu. Pozostałe 154 m 2, a zatem 23% całej podaży będącej w budowie to projekty spekulacyjne. Najwięcej powierzchni niezabezpieczonej umowami powstaje 15% 1% 5% % Coraz bardziej widoczny staje się trend budowy nowych obiektów magazynowych poza pięcioma głównymi rynkami. Obecnie w tych lokalizacjach w budowie znajduje się aż 21 m 2, co przekłada się na 31% udział w powstającej nowej podaży. Spośród tych regionów najwięcej powierzchni powstaje w Trójmieście (57 m 2 ) i w rejonie Rzeszowa (49 m 2 ). Powierzchnia w budowie wg regionów (m 2 ) II kw. 215 r Powierzchnia niewynajęta w budowie Źródło: JLL, magazyny.pl, II kw. 215 r. Najbardziej aktywnym deweloperem pozostaje firma Panattoni, która realizuje obecnie projekty o łącznej powierzchni 393 m 2, z czego 74 m 2 to powierzchnia spekulacyjna. Drugim aktywnym graczem jest firma Goodman, której suma powierzchni w budowie wynosi obecnie 158 m 2, z czego 43 m 2 to powierzchnia niezabezpieczona umowami najmu. Pozostałe firmy realizują łącznie zaledwie 121 m 2. Powierzchnia w budowie wg deweloperów (m 2 ) - II kw Panattoni Goodman Prologis Powierzchnia niewynajęta w budowie Źródło: JLL, magazyny.pl, II kw. 215 r. Pod względem struktury właścicielskiej rynku polskiego, niemal połowa istniejącej powierzchni skupiona jest w rękach trzech największych graczy oraz ich partnerów biznesowych. Wciąż najwięcej zasobów należy do firmy Prologis (2), SEGRO (11%) i Logicor (1%). Po 6% udziału w rynku mają także Goodman i Panattoni wraz z partnerami JV. Powierzchnia wynajęta w budowie 7R Logistic SEGRO Pozostali Powierzchnia wynajęta w budowie

6 6 On Point Rynek Powierzchni Magazynowych w Polsce Podsumowanie I połowy 215 sierpień 215 Struktura własnościowa rynku w II kw. 215 r. Źródło: JLL, magazyny.pl, II kw. 215 r. Czynsze Stawki czynszowe za projekty magazynowe zależą od szeregu czynników i osiągają różne pułapy, w zależności od regionu, a nawet podregionu, w którym znajduje się dany obiekt, jakości projektu czy dostępności powierzchni na danym rynku. Najwyższe stawki są domeną rynków wewnątrzmiejskich, a takich możemy obecnie wyróżnić trzy: Warszawa Miasto, Łódź i Wrocław. Charakterystycznym formatem magazynowym w tego typu lokalizacjach są tzw. SBU (ang. Small Business Units), czyli obiekty, które łączą reprezentacyjną funkcję biurową z niewielką (przeważnie do 2 tys. m 2 ) przestrzenią magazynową lub produkcyjną. Czynsze efektywne w tych lokalizacjach osiągają poziom 4,8 / m 2 / miesiąc w Warszawie, 3,8 / m 2 / miesiąc we Wrocławiu i ok. 3,7 / m 2 / miesiąc w Łodzi. Czynsze efektywne w regionach ( / m 2 / miesiąc) 5,5 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 18% 3% 3% 5% 6% 6% Źródło: JLL, magazyny.pl, II kw. 215 r. 2 1% 11% Prologis & JV Partners SEGRO & JV Partners Logicor Goodman Panattoni & JV Partners P3 (TPG / IC) MLP CLIP Hines WP Carey Valad Property Group PZU Hillwood Remaining Owners Big Box SBU Obiekty typu Big Box, zlokalizowane są głównie poza obszarami miejskimi, a więc ze względu na niższy koszt gruntu, stawki tam obowiązujące są także mniejsze. Najdroższymi lokalizacjami są przeważnie rynki małe, takie jak Kraków czy Szczecin gdzie stawki efektywne za m 2 mogą osiągnąć do 3,4 / miesiąc. I połowa roku nie przyniosła zasadniczych zmian w zakresach obowiązujących stawek efektywnych. Zmiany czynszów wpisują się jednak w trwający od kilku kwartałów trend niewielkich obniżek, w szczególności widocznych w rynkach takich jak Górny Śląsk czy Poznań. Obecnie stawki efektywne w Poznaniu wynoszą od 2,15 do 3, / m 2 / miesiąc. Rynek Okolic Warszawy oferuje powierzchnie od 2,1 do 2,8 / m 2 / miesiąc, a drugi największy region w Polsce Górny Śląsk od 2,1 do 3,1 / m 2 / miesiąc. Za magazyn w regionie Polski Centralnej najemcy zapłacą od 2,1 do 2,8 / m 2 / miesiąc, a we Wrocławiu od 2,5 do 3,1 /m 2 / miesiąc. Grunty Przemysłowe W I poł. 215 r. ceny gruntów przemysłowych w głównych regionach magazynowych Polski pozostawały stabilne. Poprawa infrastruktury drogowej korzystnie wpływa na dotychczasowe regiony magazynowe oraz kreuje nowe. Na mapie magazynowej pojawił się Lublin, z parkami logistycznymi zlokalizowanymi przy północnej obwodnicy Lublina (S17). Ukończenie kolejnych odcinków autostrady A4 i dróg ekspresowych w okolicach Rzeszowa pozytywnie wpłynie także i na ten region. W lipcu 215 r. otwarto odcinek drogi wylotowej z Warszawy (S8) w kierunku Katowic. Pod koniec roku zostanie on przedłużony umożliwiając szybką komunikację w kierunku południowym (Kraków). Będzie to kolejny impuls do rozpoczęcia nowych inwestycji w południowo-zachodniej części Warszawy. W przypadku pozytywnej decyzji koncernu Tata dotyczącej nowej inwestycji w sektorze motoryzacyjnym (budowa nowej fabryki samochodów) istotny silny impuls do rozwoju może otrzymać region, który zostanie wybrany jako lokalizacja tej inwestycji. Takie inwestycje pociągają za sobą szereg kolejnych związanych z firmami kooperującymi. Region Cena (PLN/ m 2 ) Warszawa Miasto Warszawa Okolice 5 3 Polska Centralna Poznań 14-2 Wrocław Górny Śląsk 8-2 Kraków 8-3 Trójmiasto 1-2

7 Kontakty Tomasz Olszewski Head of Industrial CEE Tomasz Mika Head of Industrial Poland Anna Bartoszewicz-Wnuk Head of Research & Consultancy Poland Jan Jakub Zombirt Associate Director, Research & Strategic Consulting Poland Przemysław Ciupek Senior Research Analyst Research & Consultancy Poland COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.