Project Finance w finansowaniu inwestycji w nieruchomości uczestnicy spółki projektowej

Transkrypt

1 Project Finance w finansowaniu inwestycji w nieruchomości uczestnicy spółki projektowej A n n a Wo j e w n i k -Fi l i p k o w s k a 40 Świat Nieruchomości

2 Metody finansowania inwestycji Corporate Finance i Project Finance to dwie podstawowe metody finansowania inwestycji. Corporate Finance, czyli finansowanie bilansowe, jest rozwiązaniem znanym i chętnie wykorzystywanym przez istniejące korporacje, spółki czy przedsiębiorstwa zwłaszcza w przypadku projektów o relatywnie niskiej kapitałochłonności i krótszym okresie trwania. Podstawą finansowania inwestycji tą metodą jest przedstawienie zabezpieczeń na całym istniejącym majątku Sponsora. Zaś Project Finance, to finansowanie zewnątrzbilansowe, oparte o przyszły majątek, który dopiero powstanie. Finansowanie to wymusza określoną organizację projektu inwestycyjnego - w metodzie tej powstaje nowy podmiot 1, który ma tytuł prawny do finansowanych aktywów, a Sponsor nie odpowiada za zobowiązania tego podmiotu (chyba, że udzielił gwarancji). Struktura organizacyjna projektu spółka celowa Finansowanie projektów inwestycyjnych na zasadach Project Finance polega na wykorzystaniu specjalnie utworzonego w tym celu podmiotu o minimalnym zatrudnieniu i ograniczonym zakresie działania. Zadaniem tego podmiotu jest realizacja projektu inwestycyjnego, gdzie podstawowym zabezpieczeniem zewnętrznych środków finansowych są nadwyżki gotówki generowane przez projekt, a rzeczowe zabezpieczenia prawne pełnią uzupełniającą rolę oraz występujący regres ma ograniczone znaczenie 2. Spółka jest podmiotem niezależnym prawnie, organizacyjnie i majątkowo. Najczęściej na 1 Więcej nt. spółki celowej w Świat Nieruchomości nr 66 (A. Wojewnik-Filipkowska, Project Finance w finansowaniu inwestycji nieruchomości zalety i wady spółki celowej) 2 K. Czerkas, Project Finance w Polskiej praktyce. Zastosowanie w działalności deweloperskiej, Twigger, Warszawa 2002, str. 8 i dalej. potrzeby Project Finance wykorzystywane są spółki kapitałowe 3. Spółka celowa tworzona jest przez wielu uczestników: Sponsor/Promotor, Inwestorzy/Kredytodawcy, Doradcy finansowi, Eksperci, agencje międzynarodowe, prawnicy, rząd kraju i inni. Konsekwencją tego jest każdorazowo niepowtarzalna struktura organizacyjno-finansowa i wysoki stopień prawnej złożoności, czyli szczegółowa dokumentacja, tworzenie specjalnych instytucji, pertraktacje między uczestnikami 4. Sponsor/Promotor Sponsor jest podmiotem inicjującym realizację projektu inwestycyjnego 5. Prowadzi negocjacje ze stronami potencjalnie zainteresowanymi zaangażowaniem w projekt inwestycyjny, opracowuje koncepcję struktury finansowania oraz promuje projekt, by ostatecznie doprowadzić do zamknięcia finansowego i utworzenia spółki inwestycyjnej. Równocześnie, w projekcie może uczestniczyć kilku Sponsorów, jak również Sponsor może uczestniczyć w kilku projektach jednocześnie, tworząc z nich własne portfolio inwestycji. Celem działalności Sponsora jest podział ryzyka, wygenerowanie z projektu nadwyżki, korzystanie z dźwigni finansowej, uzyskanie projektu pozabilansowego bez regresu, czyli korzystanie z zalet Project Finance dla zysku i wzrostu wartości. Sponsor może reprezentować zarówno sektor prywatny, jak i publiczny; może być to pojedynczy podmiot, jak i grupa podmiotów. Sponsorzy stanowią zróżnicowaną grupę uczestników. Ich wiarygodność jest dla wierzycieli podstawowym argumentem de- 3 Ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych, Dz. U. Nr 94 poz z dnia 8 listopada 2000 r., z poźn. zm. 4 P. A. Ahmed, Project finance in developing countries: IFC S lesson of experience, International Finance Corporation, Washington 1999, str. 3, B. Wróblewska-Perucka, Przygotowanie inwestycji budowlanej do realizacji, Prawo gospodarcze, Dom Wydawniczy Ostoja, Kraków 1998, str ; F. Feo Edwin, Milbank, Tweed, Hadley & McCloy, Project finance: the guide to financing international oil and gas projects, Euromoney 1996, str. 4. cydującym o finansowym zaangażowaniu się w projekt, dlatego dla powodzenia projektu ważne jest, aby Sponsor był podmiotem znaczącym, o dobrej reputacji. Mogą być to agendy państwowe, samorządy lokalne oraz organizacje międzynarodowe. Podmioty, które pełnią rolę Sponsorów mogą być też w różny sposób już związane z projektem. Sponsorami mogą być firmy Wykonawcze, kierujące się możliwością zagwarantowania robót i możliwością rozłożenia ryzyka inwestycyjnego, jak również Sponsorami mogą być Dostawcy, Operatorzy, Odbiorcy. Odrębną grupę Sponsorów stanowią Inwestorzy kapitałowi 6. Inwestorzy/Kapitałodawcy Zadaniem Inwestorów jest dostarczenie kapitałów dla finansowania inwestycji w postaci kapitałów właścicielskich, pośrednich oraz dłużnych. Do tej grupy należą więc między innymi banki, towarzystwa leasingowe, nabywcy obligacji wyemitowanych przez spółkę projektową, międzynarodowe instytucje finansowe 7. Inwestorami może być również Skarb Państwa oraz jednostki organizacyjne, którym przepisy szczególnie przyznają osobowość prawną 8. Inwestorzy oczekują zwrotu z zaangażowanych środków przez uzyskanie przychodu ze strumienia pieniężnego generowanego przez projekt lub przez wzrost wartości nabytych instrumentów finansowych i ich sprzedaż. Oczekiwania Inwestorów dążą do zrównoważenia oczekiwanego zwrotu z inwestycji z ponoszonym ryzykiem. Celem Inwestora jest kontrola nad projektem, koordynacja rozwoju projektu i działalności operacyjnej, uzyskanie (ograniczonego) re- 6 Marcinek K., Finansowanie projektów inwestycyjnych na zasadach project Finance, Katowice 2005, str. 43 i dalej; K. Brzozowska, Kapitał prywatny w finansowaniu projektów infrastruktury gospodarczej na zasadach Project finance, Szczecin 2003, s. 60. Por. E. R. Yescombe, Project Finance. Wybrane elementy finansowania strukturalnego, Kraków 2007, str K. Marcinek, Finansowanie projektów op.cit., str W. Kietliński, J. Janowska, C. Woźniak, Proces inwestycyjny w budownictwie, Warszawa 2007, str. 13. Świat Nieruchomości 41

3 gresu do Sponsorów, efektywne wykorzystanie alokacji podatków. Doradcy finansowi i prawni Wśród Doradców można wymienić następujące podmioty: banki komercyjne, narodowe agencje specjalizujące się w ryzyku danego kraju, analityków finansowych zajmujących się przygotowaniem analizy wrażliwości przepływów pieniężnych, firmy rachunkowe zajmujące się prawem międzynarodowym, firmy prawnicze, brokerów, dostawców sprzętu i usług. Zatrudnienie prawników na względnie wczesnym etapie procesu inwestycyjnego może umożliwić uniknięcie problemów i ułatwić identyfikację odpowiedniej struktury organizacyjnej i finansowej. Dokumentacja Project Finance wymaga bowiem specjalistycznej wiedzy prawniczej i zrozumienia sposobu, w jaki ryzyko dzielone jest i alokowane pomiędzy uczestników projektu za pośrednictwem różnych dokumentów. Project Finance wykorzystywane jest często do inwestycji międzynarodowych, dlatego zaleca się udział międzynarodowych prawnych doradców. Znaczenie Doradców rośnie zwłaszcza w projektach nietypowych i złożonych 9. Główne cele Doradców to nawiązanie dobrych relacji z zleceniodawcą, możliwa jest nawet bezpośrednia inwestycja Doradców w spółkę 10. Organizator finansowania Po wypracowaniu struktury Project Finance, zazwyczaj spółka podpisuje umowę na zorganizowanie finansowania. Zwykle, jeden lub dwóch organizatorów finansowania prowadzi negocjacje. W tym samym czasie, inne zadania mogą być realizowane równolegle: przygotowanie pełnej dokumentacji bankowej, przygotowanie dokumentacji technicznej, modelowanie finansowe, koordynacja międzynarodowego finansowania. 9 K. Marcinek, Finansowanie projektów, op. cit., str Por. E. R. Yescombe, Project Finance, op. cit., str Za pośrednictwem zawiązanej spółki celowej, pozostali uczestnicy również biorą udział w tych działaniach. Ich zaangażowanie zależy zasadniczo od wartości zainwestowanego kapitału w projekt. Organizator finansowania może być również odpowiedzialny za relacje z agencjami finansowymi, które też mogą być odpowiedzialne za organizację finansowania. Organizator finansowania będzie też blisko współpracował w zakresie zarządzania ryzykiem i podejmował działania w przypadku zagrożenia powodzenia projektu. Może również uczestniczyć w projekcie jako Inwestor. Agent kredytu, Agent powiernik, Agent kredytu jest łącznikiem między spółką celową a bankami, w innym przypadku spółka celowa mogłaby stracić dużo czasu na komunikację z poszczególnymi bankami 11. W niektórych projektach inwestycyjnych, osobny podmiot odpowiada za zarządzanie dokumentacją, rachunkami bankowymi, rachunkiem rezerwowym. Tym Agentem-powiernikiem może być również organizator finansowania lub jeden z uczestników konsorcjum banków finansujących. Oprócz czerpania korzyści w postaci pobierania opłat z tytułu prowadzenia wyodrębnionych spraw spółki, Agent dąży do utrzymania dobrych stosunków z Inwestorami i Sponsorami. Niezależni eksperci, Rzeczoznawcy Feasibilty study przygotowywane przez Sponsorów zawierała zwykle opracowania niezależnych ekspertów, którzy mogą być wzywani do weryfikowania swoich analiz. Może to dotyczyć w zasadzie każdego z obszarów, na przykład: rynku, technologii, środowiska, podatków, rezerw, zaopatrzenia. Eksperci mogą również być zatrudnieni przez spółkę do nadzorowania i zatwierdzania postępu realizacji inwestycji. Celem 11 E. R. Yescombe, Project Finance, op. cit., str. 71. niezależnych ekspertów jest zysk w postaci opłaty za usługi oraz prestiż. Rząd/Sektor Publiczny Rząd może uczestniczyć w projekcie bezpośrednio jako Sponsor czy Inwestor lub pośrednio, poprzez udzielenie koncesji. Zakres wsparcia rządu dla projektu powinien zależeć od jego oceny w szerokim, nie tylko finansowym ujęciu. Może też uczestniczyć w projekcie za pośrednictwem podatków, kontraktów w dotyczących wymiany zagranicznej, czy gwarancji finansowych. Określone inwestycje determinowane są określonymi przepisami, również międzynarodowymi, które mogą wymagać uczestnictwa państwa. Celem państwa jest rozwój narodowy i regionalny, przejęcie części ryzyka od sektora prywatnego, by inwestycja została zrealizowana i nieruchomość dostarczona, zachowując przy tym odpowiedni poziom długu publicznego. W rezultacie, rozumiejąc, że sektor prywaty dostarczy inwestycję szybciej i efektywniej, rząd powinien stymulować sektor prywatny do udziału w takich projektach inwestycyjnych, stosując zachęty podatkowe, jak również zachęcać inwestorów zagranicznych do uczestniczenia w krajowych inwestycjach, na przykład upraszczając procedury w zakresie nabywania ziemi przez cudzoziemców. Realizator inwestycji Wykonawca W realizacji projektu uczestniczy wiele firm, między innymi firmy Wykonawcze wraz z podwykonawcami. Działają one w formie konsorcjum lub w formie oddelegowania przez Sponsorów 12. W ramach systemu zleceniowego spółka celowa może zawierać umowy jednostkowe (obejmują pojedyncze czynności procesu inwestycyjnego), umowy kompleksowe (dotyczą więcej niż jednej czynności, na przykład wszystkie czynności określonej fazy lub kilku faz) i komplek- 12 K. Brzozowska., Kapitał prywatny op.cit., str Świat Nieruchomości

4 sy umów (składają się z kilku umów, które stanowią całość). W systemie zleceniowym można wyróżnić Wykonawstwo częściowe, gdzie poszczególne roboty zostają powierzone wyspecjalizowanym jednostkom; Wykonawstwo generalne, w którym Wykonawca generalny ( construction manager ) wykonuje roboty budowlane i ewentualnie instalacyjne, a wszystkie inne obowiązki spoczywają na inwestorze, oraz generalną realizację inwestycji - wówczas następuje zawarcie umowy z generalnym realizatorem ( project manager ), który zobowiąże się do uzyskania dokumentacji projektowej oraz do zorganizowania i przeprowadzenia procesu inwestycyjnego, aż do oddania inwestycji pod klucz ( turkney contracts 13 ) E. C. Buljevich, Y. S. Park, Project Financing Project Financing and the International Financial Markets, Kulwer Academic Publisher, London 1999, str B. Wróblewska-Perucka, Przygotowanie..., op. System generalnej realizacji inwestycji ma na celu usprawnienie realizacji inwestycji przez skoncentrowanie funkcji kierownictwa i organizacji procesu inwestycyjnego w jednej, wyspecjalizowanej jednostce organizacyjne. Równocześnie pozwala na skupienie odpowiedzialności za całość przeprowadzonych robót w jednym podmiocie. Inwestor zawierając umowę z generalnym realizatorem inwestycji przerzuca na niego szereg obowiązków związanych z realizacją inwestycji, ale jest to wariant najdroższy. Operator Operator to podmiot, który zarządza aktywami wytworzonymi w wyniku realizacji projektu. Zadania Operatora to bezpośrednie świadczenie usług na rzecz Sponsocit., str ; Ustawa Prawo budowlane z dnia , Dz.U ra. Z punktu widzenia Sponsora, zadaniem Operatora jest prowadzenie działalności zgodnie z wytyczonymi przez Sponsora celami w sposób nie narażający Sponsora na odpowiedzialność za zobowiązania, o ile Sponsor taką odpowiedzialność przyjął wobec Inwestorów. Natomiast z punktu widzenia Inwestorów, zadania Operatora to bieżące regulowanie zobowiązań i zabezpieczenia ich spłaty w przyszłości przez odpowiednią politykę finansową oraz zarządzanie w celu wzrostu wartości spółki. Operator może być podmiotem powiązanym ze Sponsorem projektu może być to spółka zależna od Sponsora. Taka sytuacja zapewnia najpełniejszą kontrolę Sponsora nad realizacją projektu i gwarantuje pełną zgodność działań Operatora z wytyczonymi celami Sponsora. Natomiast Operator - spółka zawiązana z udziałem inwestorów - równoważy wpływ Sponsora na działania Rysunek 1 Struktura organizacyjna Project Finance na etapie realizacji Inżynier Raporty Wykonawca Nadzór i koordynacja Umowa o nadzór Sponsorzy Kapitał własny Kredytodawcy Dług Dostawca Odbiorca Umowa o wykonanie na dostawę na odbiór Spółka celowa SPV Ubezpieczyciele Umowy ubezpieczeniowe Koncesja, licencja, pozwolenia Gwarancje Sektor publiczny Źródło: Opracowanie własne. Świat Nieruchomości 43

5 na odbiór Ubezpieczyciele ubezpieczeniowe Rysunek 2 Struktura organizacyjna Project Finance na etapie eksploatacji Sponsorzy Kredytodawcy Operator Odbiorca Zarządzanie i eksploatacja na odbiór, czynsze, opłaty Dywidenda Spółka celowa SPV Ubezpieczyciele Spłata długu Umowy ubezpieczeniowe Opłaty Koncesja, licencja, pozwolenia Gwarancje Sektor publiczny Źródło: Opracowanie własne. Operatora. Możliwe jest również rozwiązanie, w którym Operator prowadzi działalność na udostępnionych mu aktywach na zasadzie kontraktowej. W takiej sytuacji Operator jest najczęściej wyłaniany w drodze przetargu ogłaszanego i rozstrzyganego przez Sponsora lub zostaje wyłoniony w toku negocjacji z inwestorami projektu. Operator może być również podmiotem kapitałowo niezależnym od Sponsora i spółki będącej właścicielem aktywów i wykonującym zadania wobec Sponsora na podstawie umów cywilno-prawnych. Ubezpieczyciel Project Finance zwykle wymaga zatrudnienia brokera lub agencji ubezpieczeniowej. Pakiety ubezpieczeniowe podczas realizacji i eksploatacji inwestycji (ubezpieczenie od opóźnienia w rozruchu inwestycji, ubezpieczenia od przerw w działaniu, odpowiedzialności cywilnej, od zanieczyszczenia środowiska i inne) wymagają analizy pod kątem kosztów i organizacji ubezpieczenia. Z usług Ubezpieczyciela korzysta zarówno Sponsor, jak i Kredytodawca 15. Dostawcy i Odbiorcy Materiały mogą być dostarczane na podstawie umów o dostawy lub na podstawie porozumień. Należy przeanalizować możliwości dostawców w długim okresie, czy będą w stanie sprostać dostawom przez cały wymagany okres spłaty kredytu i całego okresu życia projektu. Dostawcy będą realizować swoje cele w postaci uzyskania długoterminowych kontraktów, zysków i możliwo- 15 K. Marcinek, Finansowanie projektów, op. cit., str. 71. ści stworzenia podstaw własnego projektu Project Finance. Projekt może mieć jednego lub wielu Dostawców. Umowy, zawierane z dużymi odbiorcami o ustabilizowanym, wysokim popycie zapewniają generowanie dużych zysków i stanowią zabezpieczenie spłaty zobowiązań wobec wierzycieli 16. Zarówno Dostawcy, jak i Odbiorcy mogą zaangażować się kapitałowo projekt. Dostawcy będą bowiem dążyć do zapewnienia sobie kontraktów na wieloletnie dostawy, a Odbiorcy do zagwarantowania dostaw usług. Struktura organizacyjna podsumowanie Zakres projektu i zaangażowanie uczestników przejmujących określone odpowie- 16 Ibidem, str Świat Nieruchomości

6 dzialności, będzie determinował strukturę organizacyjną projektu. Ze względu na rodzaj uczestników można mówić o projektach publicznych, prywatnych lub publiczno-prywatnych. Uniwersalna struktura organizacyjna projektu na etapie realizacji i etapie eksploatacji przedstawiona jest odpowiednio na Rysunku 1 i 2. Struktura organizacyjna projektu Project Finance może być relatywnie skomplikowana z powodu dużej liczby zaangażowanych podmiotów. W wielu przypadkach, uczestnicy inwestycji pełnią wiele funkcji w projekcie, co może być źródłem konfliktów. W projektach inwestycji w nieruchomości zlokalizowanych w Polsce, zwykle uczestnicy inwestycji pełnią funkcje ograniczone do podstawowych. Tymi funkcjami są przede wszystkim funkcja: Sponsora, Kredytodawcy, Wykonawcy, Operatora. Specjalistyczne funkcje (w tym Doradcy finansowego, Organizatora finansowania, Powiernika) jeśli występują, to są oferowane w ramach szerszych usług przez podstawowych uczestników projektu, przede wszystkim przez Kredytodawcę. Niepowtarzalny charakter każdej z inwestycji sprawia, że uczestnicy różnią się w poszczególnych projektach. Na ich zróżnicowanie wpływ mają między innymi rodzaj projektu i sposób jego finansowania 17, jak również wiedza i doświadczenia, zwłaszcza Sponsorów. 17 Ibidem, s.tr 17/18, 59. Literatura: Ahmed P. A., Project finance in developing countries: IFC S lesson of experience, International Finance Corporation, Washington Brzozowska K., Kapitał prywatny w finansowaniu projektów infrastruktury gospodarczej na zasadach Project finance, Szczecin Buljevich E. C., Park Y. S., Project Financing Project Financing and the International Financial Markets, Kulwer Academic Publisher, London Czerkas K., Project Finance w Polskiej praktyce. Zastosowanie w działalności deweloperskiej, Twigger, Warszawa Feo Edwin F., Milbank, Tweed, Hadley & McCloy, Project finance: the guide to financing international oil and gas projects, Euromoney Kietliński W., Janowska J., Woźniak C., Proces inwestycyjny w budownictwie, Warszawa Marcinek K., Finansowanie projektów inwestycyjnych na zasadach project Finance, Katowice Ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych, Dz. U. Nr 94 poz z dnia 8 listopada 2000 r., z poźn. zm. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny, Dz. U. z dnia 18 maja 1964 r., z późn. zm. Ustawa Prawo budowlane z dnia , Dz.U Wojewnik-Filipkowska A., Project Finance w finansowaniu inwestycji nieruchomości zalety i wady spółki celowej, Świat Nieruchomości nr 66. Wróblewska-Perucka B., Przygotowanie inwestycji budowlanej do realizacji, Prawo gospodarcze, Dom Wydawniczy Ostoja, Kraków Yescombe E. R., Project Finance. Wybrane elementy finansowania strukturalnego, Kraków Dr An n a Wo j e w n i k -Fi l i p k o w s k a Uniwersytet Gdański, Katedra Inwestycji Project Finance w finansowaniu inwestycji w nieruchomości uczestnicy spółki projektowej (Streszczenie) Project Finance in real estate financing - the participants of the project company (Summary) Project Finance pomaga sfinansować nowe inwestycje, bazując wyłącznie na przepływach pieniężnych wygenerowanych przez projekt, bez dodatkowych gwarancji ze strony promotorów. To przynosi korzyści Sponsorom tworzącym spółkę, Inwestorom-Kredytodawcom i innym podmiotom zaangażowanym w projekt. Celem artykułu jest przedstawienie uczestników Project Finance i ich roli w projekcie. The Project Finance enables to finance new investments, basing exclusively on cash flows generated by project without additional guarantees from Sponsors. It brings advantages for Sponsors, Investors/Creditors and another participants engaged in the project. Introduction of Project Finance participants and their role in the project is the aim of the article. Świat Nieruchomości 45