OPERAT SZACUNKOWY nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w Redzie, gmina Reda, pow. wejherowski, woj. pomorskie dz. nr 642 o pow. 4.

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w Redzie, gmina Reda, pow. wejherowski, woj. pomorskie dz. nr 642 o pow m² Gdynia wrzesień 2015 r.

2 ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA I. Wyciąg z operatu szacunkowego. II. Podstawy formalno-prawne. 1. Podstawa formalna. 2. Przedmiot i zakres wyceny. 3. Cel wyceny. 4. Podstawy materialno prawne. 5. Materiały pomocnicze. 6. Źródła informacji i materiały źródłowe. 7. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego. III. Opis przedmiotu wyceny. 1. Stan prawny nieruchomości 2. Uwarunkowania planistyczne. 3. Lokalizacja i otoczenie. 4. Opis nieruchomości. IV. Procedura szacowania. 1. Rodzaj wartości. 2. Wybór podejścia i metody szacowania. V. Ustalenie wyniku szacowania. 1. Analiza rynku. 2. Określenie wartości nieruchomości. 3. Wynik końcowy wyceny. VI. Uwagi końcowe. 1. Uwagi i zastrzeżenia. 2. Wykaz załączników. 2

3 1. Opis nieruchomości WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana położona w Redzie gmina Reda powiat wejherowski województwo pomorskie, na działce nr 642 o powierzchni m². 2. Cel wyceny. Celem wyceny jest ustalenie wartości nieruchomości dla potrzeb emisji obligacji. 3. Wartość oszacowana w wyniku wyceny. Wartość rynkowa nieruchomości ,00 zł słownie: jeden milion sześćset dziewięćdziesiąt trzy tysiące dwieście siedemdziesiąt dwa złote. 4. Operat szacunkowy sporządzono w dniu r. AUTOR OPRACOWANIA: 3

4 I. Przedmiot i zakres wyceny. 1. Przedmiot wyceny. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana położona w Redzie gmina Reda powiat wejherowski województwo pomorskie, na działce nr 642 o powierzchni m². 2. Zakres wyceny. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości działki gruntu nr 642 o powierzchni m². Oszacowaniu podlega nieruchomość jako przedmiot prawa własności. Cel wyceny. Celem wyceny jest ustalenie wartości nieruchomości dla potrzeb emisji obligacji. II. Określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego. 1. Podstawy formalne. Wycenę przeprowadzono na podstawie umowy o sporządzenie operatu szacunkowego zawartej ze Zleceniodawcą: Bartłomiejem Gazeckim i Zleceniobiorcą rzeczoznawcą majątkowym Zbigniewem Szymańskim posiadającym uprawnienia nr 598. Podstawy materialno-prawne. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jednolity tekst Dz.U. nr 261, poz z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz z 2004 r. z późniejszymi zmianami) 4

5 2. Materiały pomocnicze. - Standardy Zawodowe Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wyd. VIII poszerzone. - Nieruchomości, definicje, funkcje i zasady wyceny pod red. Prof. Mieczysława Prystupy, Warszawa 2003, wydane przez Wyższą Szkołę Handlu i Finansów Międzynarodowych. - Ile jest warta nieruchomość, Elżbieta Mączyńska, Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel, Warszawa Wycena nieruchomości Zasady i procedury pod red. Prof. Ryszarda Cymermana i prof. Andrzeja Hopfera, PFSRM Warszawa Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) zgodnie z uchwałą Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Nr 26/07 z dnia 12 grudnia 2007 r. 3. Źródła informacji i materiały źródłowe. - Badanie księgi wieczystej - Wyrys z mapy ewidencyjnej gruntów - Wizja lokalna nieruchomości - Uchwała Rady Miejskiej w Redzie Nr III/24/2014 zmiana studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Reda dla obszaru Moście Błota - Dane o cenach transakcyjnych, kształtujące się na rynku nieruchomości podobnych na rynku lokalnym od do roku III. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego. Data sporządzenia wyceny 02 września 2015 Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny 26 sierpnia 2015 Data uwzględnienia i określenia stanu przedmiotu wyceny 26 sierpnia 2015 Data oględzin nieruchomości 26 sierpnia 2015 IV. Opis przedmiotu wyceny. 1. Stan prawny. Dla nieruchomości prowadzona jest Księga wieczysta GD2W/ /8 przez Sąd Rejonowy w Wejherowie Wydział Ksiąg Wieczystych Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Pucku. W dziale I oznaczenie nieruchomości wpisano: Moście Błota, dz. nr 642, pow m². Dział Isp spis praw związanych z własnością brak wpisu. W dziale II własność wpisano: Edyta Fedde na podstawie umowy sprzedaży z dnia Rep. A 2694/03 not. w Pucku Tomasza Webera. Dział III- ciężary i ograniczenia: brak wpisów Dział IV hipoteki: brak wpisów 5

6 2. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze zmianą do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Redy dla obszaru Moście Błota uchwalona Uchwałą III/24/2014 Rady Miejskiej Redy z dnia 17 grudnia 2014 roku obszar dz. nr 642 w Redzie oznaczony jest symbolami: C.4.2.U funkcje dominujące: usługi komercyjne i publiczne, funkcje uzupełniające: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zieleń urządzona i inne formy zieleni; C.4.1.U, MW funkcje dominujące: usługi komercyjne i publiczne, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, funkcje uzupełniające: funkcje produkcyjne, zieleń urządzona i inne formy zieleni, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. 3. Lokalizacja i otoczenie. Reda jest bardzo ważną częścią milionowej aglomeracji gdańskiej, tworzącej zwarty organizm miejski. Od południa graniczy z Rumią, od północy z gmina Puck, od wschodu z miastem powiatowym Wejherowo. Reda leży w malowniczej pradolinie rzeki Łeby i Redy, między zalesionymi wysoczyznami Pucką i Pojezierza Kaszubskiego, w sąsiedztwie rozległej niziny, zwanej Moście Błota, a na północy - Kępy Rekowskiej oraz na ważnych szlakach komunikacji drogowej i kolejowej. Przez miasto przebiega droga międzynarodowa, łącząca się z drogą krajową, prowadzącą na Półwysep Helski. W Redzie łączy się także linia kolejowa relacji Gdańsk - Szczecin z odgałęzieniem w kierunku Półwyspu Helskiego. Północno - zachodnie obszary Redy są porośnięte lasami, w których rosną sosny, świerki, graby, buki, a rzadziej modrzew, brzozy i klony. Podobne lasy, pokrywające południowo - zachodnie obszary miasta są w granicach chronionego Trójmiejskiego Parku Krajobrazowego. Tereny położone we wschodniej części gminy to łąki torfowe, porośnięte gdzieniegdzie drobnymi zagajnikami, urozmaicającymi krajobraz. Przez miasto przepływa wijąca się rzeka Reda, do której wpada rzeka Bolszewka z dopływem Gościny, rzeka Cedron zwana dawniej rzeką Białą z dopływami: Strużką, Grzebnicą oraz Potok Pętkowicki. Długość rzeki Reda wynosi ok. 48 km, a powierzchnia dorzecza km2. 6

7 Według prowadzonego przez Instytut Badań nad Gospodarką Rynkową oraz Centrum Badań Regionalnych rankingu atrakcyjności inwestycyjnej, aktywności gospodarczej i obywatelskiej, jakości infrastruktury i wielkości inwestycji samorządowych Reda należy do jednych z najbardziej atrakcyjnych miejscowości dla inwestorów klasa A. Zlokalizowane w mieście szkoły podstawowe, gimnazjalne i średnie zapewniają mieszkańcom dostęp do pełnego wykształcenia. W Redzie przeważają firmy prowadzące działalność wytwórczą i usługową. Wyceniana nieruchomość znajduje się w miejscowości Moście Błota, na obrzeżach Redy, w kierunku Kazimierza. Nieruchomość stanowi działkę gruntową niezabudowaną. Działka nr 642 ma kształt zbliżony do trapezu. W sąsiedztwie znajdują się tereny niezagospodarowane o przeznaczeniu w planie zagospodarowania zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz droga publiczna. V. Procedura szacowania. 1. Rodzaj wartości. Określono wartość rynkową nieruchomości. Na podstawie szczegółowej analizy ustaleń wynikających z przepisów prawnych i w oparciu o zalecenia standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych oraz celu szacowania, analizy rynku i dostępności informacji niezbędnych do sporządzenia operatu szacunkowego do określenia wartości rynkowej zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. 2. Opis procedury szacowania. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Przy zastosowanej metodzie dokonuje się porównania przedmiotu wyceny kolejno z nieruchomościami podobnymi, których cechy i ceny są znane. Wartość obliczono według poniższej procedury: 1. określenie rodzaju i cech rynkowych wpływających na poziom cen, 2. opis nieruchomości wycenianej pod kątem cech rynkowych, 3. utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych do porównań nieruchomości, 4. wyliczenie poprawek, 7

8 5. określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek, 6. określenie wartości rynkowej jako średniej. VI. Ustalenie wyniku szacowania 1. Analiza rynku Biorąc pod uwagę powierzchnię działki, do porównań przyjęto nieruchomości niezabudowane o przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową. Brano pod uwagę nieruchomości stanowiące przedmiot prawa własności. Badano rynek wtórny nieruchomości podobnych w Redzie i Rumi od stycznia 2013 roku do czerwca 2015 roku. Najwięcej transakcji nieruchomościami podobnymi na terenie Rumi i Redy dotyczyło działek o powierzchni od 500 m² do 1.500m². Nie odnotowano transakcji nieruchomości o powierzchniach zbliżonych do wycenianej. Tereny Rumi, Redy i Wejherowa w ostatnim czasie przeżywają rozwój budownictwa mieszkalnego, szczególnie budownictwa jednorodzinnego. Nieruchomości rolne bardzo często nabywane są z myślą o późniejszym przekwalifikowaniu terenu na cele budownictwa mieszkalnego. Bardzo istotnym elementem kształtującym cenę tego typu nieruchomości jest lokalizacja, bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości, uciążliwości terenu, dostępność mediów oraz wielkość działki. Poza lokalizacją, szczególne znacznie ma sąsiedztwo nieruchomości. Znacznie rzadziej znajdują nabywców nieruchomości w sąsiedztwie uciążliwych obiektów, źródeł zanieczyszczeń i hałasu. Nieruchomości wzięte do porównań posiadają przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, zabudowę usługową oraz budownictwo jednorodzinne. Biorąc pod uwagę względną stabilizację cen nieruchomości oraz ograniczony popyt, trend czasowy przyjęto w wysokości 0%. Wszystkie nieruchomości wzięte do porównań stanowią przedmiot prawa własności, są nieruchomościami niezabudowanymi. Na podstawie analizy rynku lokalnego można stwierdzić, że nieruchomości gruntowe niezabudowane z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe oraz handel i usługi są przedmiotem obrotu. Na podstawie analizy rynku ustalono cechy mające największy wpływ na wartość nieruchomości: lokalizacja - bardzo dobra (bardzo dobra dostępność do ośrodków miejskiej komunikacji samochodowej, punktów handlowo-usługowych, służby zdrowia, szkół) - dobra (dobra dostępność do ośrodków miejskiej komunikacji samochodowej, punktów handlowo-usługowych, służby zdrowia, szkół) 8

9 - przeciętna (pozostałe obszary) sąsiedztwo - bardzo dobre (najbliższe otoczenie zadbane, zagospodarowane, droga dojazdowa, w otoczeniu zieleni) - dobre (otoczenie niezagospodarowane, przeznaczenie w sąsiedztwie o podobnej funkcji, droga gruntowa) - przeciętne (otoczenie niezagospodarowane, przeznaczenie w sąsiedztwie o różnorodnej funkcji, droga gruntowa) powierzchnia - bardzo dobra (od 1000 m² do 2000 m²) - dobra (poniżej 1000 m², m²) - przeciętna (powyżej 5000 m²) uzbrojenie - dobre (uzbrojenie przynajmniej w energię elektryczną i wodę, brak konieczności ponoszenia wysokich kosztów na uzbrojenie terenu) - przeciętne (uzbrojenie niepełne, duże koszty doprowadzenia infrastruktury) uciążliwości terenu - brak (działka płaska, o foremnym kształcie) - istnieją (działka o nieforemnym kształcie, teren nierówny) W wyniku przeprowadzonej analizy i badania rynku odnotowano szereg transakcji dla nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej, spośród których wybrano trzy nieruchomości do porównania parami: Lp Lokalizacja Data transakcji Powierzchnia w m² Przeznaczenie w MPZP Cena zł/1m² 1. Rumia Dz. budowlana 241,00 2. Reda Dz. usługowa 70,00 3. Rumia Żwirki i Dz. budowlana 422,00 Wigury 4. Rumia ul. Rajska Dz. budowlana 298,00 5. Rumia ul Dz. budowlana 391,00 Garbarska 6. Reda Dz. budowlana 303,00 7. Reda ul. Akacjowa Dz. budowlana 213,00 8. Reda Dz. budowlana ,00 9. Reda Dz. budowlana , Reda, ul. Gdańska Dz. usługowa 430,00 C = C max C min = 430,00zł 202,00zł= 228,00zł 9

10 2. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny Ustalenie wag cech. Lp. Cecha Waga cechy [%] 1. Lokalizacja Sąsiedztwo Powierzchnia Uzbrojenie Uciążliwości terenu 20 Razem: 100 Ustalenie zakresu kwotowego dla poszczególnych cech. Lp. Cecha Waga cechy [%] Zakres kwotowy [zł/m²] (waga x C) 1. Lokalizacja 25 57,00 2. Sąsiedztwo 20 45,60 3. Powierzchnia 20 45,60 4. Uzbrojenie 15 34,20 5. Uciążliwości terenu 20 45,60 Razem: ,00 10

11 lp. Cecha OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ W REDZIE GMINA REDA DZ.NR 642 Opis nieruchomości porównawczych Ze zbioru nieruchomości wybrano trzy nieruchomości porównawcze podobne do nieruchomości wycenianej: Lp. Cecha Działka o pow Opis nieruchomości m². Płaska, kształt regularny. W sąsiedztwie tereny zabudowane budynkami jednorodzinnymi oraz wielorodzinnymi. 2. Cena transakcyjna w Nieruchomości porównawcze Nieruchomość Nieruchomość nr 1 nr 2 Dojazd do działki drogą utwardzoną. W pobliżu wybudowane budynki jednorodzinne oraz budynki usługowe. Pow. 804 m² Nieruchomość nr 3 Działka o nieregularnym kształcie, uzbrojona Dojazd drogą utwardzoną asfaltem. Pow m² 422,00 391,00 368,00 zł/m² 3. Lokalizacja b.dobra dobra b.dobra 4. Sąsiedztwo b.dobre dobre b.dobre 5. Powierzchnia dobra dobra b.dobra 6. Uzbrojenie dobre dobre dobre 7. Uciążliwości terenu brak brak istnieją 1. Cena transakcyjna w zł/m² Nieruch szacowana Analiza porównawcza parami dla działki 642 Nieruchomości porównawcze Nr 1 Popraw ka [zł] Nr 2 Popraw ka [zł] Nr 3-422,00 391,00 368,00 Poprawka [zł] 2. Lokalizacja b.dobra b.dobra 0 dobra +28,50 b.dobra 0 3. Sąsiedztwo b.dobre b.dobre +22,80 dobre +22,00 b.dobre 0 4. Powierzchnia przeciętna dobra -22,80 dobra -22,00 b.dobra -45,60 5. Uzbrojenie dobre dobre 0 dobre 0 dobre 0 6. Uciążliwości terenu 7. Suma poprawek 8. Wartość poprawiona brak brak 0 brak 0 istnieją +45, , ,00 419,50 368,00 11

12 Wartość 1 m² gruntu określono za pomocą średniej arytmetycznej: W = (422, , ,00) / 3 W = 403,16 zł/m² Słownie: czterysta trzy złote 16/100. Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości. Gdzie: W wartość 1 m² nieruchomości P powierzchnia W N = W x P 4.200,00 m² x 403,16 zł/m² = ,00 zł słownie: jeden milion sześćset dziewięćdziesiąt trzy tysiące dwieście siedemdziesiąt dwa złote. Ocena wyniku. Biorąc pod uwagę cechy nieruchomości, a w szczególności jej lokalizację i bezpośrednie sąsiedztwo oraz ceny transakcyjne uzyskiwane na lokalnym rynku nieruchomości przyjęto wartość nieruchomości jako bardzo prawdopodobną do uzyskania w obrocie na wolnym rynku. Uwagi końcowe. Operat szacunkowy sporządzony zgodnie z przepisami prawa. Szacunku dokonano przy założeniu, że udostępnione materiały i dokumenty odpowiadają aktualnemu stanowi formalno-prawnemu. Operat wykonano posiłkując się standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Zgodnie z zasadami określonymi w standardach zawodowych niniejszy operat: - nie może być wykorzystany do żadnego innego celu niż określony w niniejszym operacie, - nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i uzgodnienia z nim formy i publikowanej treści, Opracowanie ma charakter poufny, a jego treść może być ujawniona tylko przez zleceniodawcę. Operat wykonano w dwóch egzemplarzach, jeden dla Zleceniodawcy, jeden dla Autora. Prawa autorskie zastrzeżone. Operat jest chroniony prawem autorskim zgodnie z art. 1, 8, 16, 17, 78, 79 Ustawy z dnia o prawie autorskim i prawach pokrewnych (Dz. U. nr 24 z dnia ) 12

13 PROTOKÓŁ Z BADANIA KSIĘGI WIECZYSTEJ GD2W/ /8 SĄDU REJONOWEGO W WEJHEROWIE ZAMIEJSCOWY WYDZIAŁ KSIĄG WIECZYSTYCH Z SIEDZIBĄ W PUCKU Z DNIA Dział I oznaczenie nieruchomości: Moście Błota, dz. nr 642, pow m². Dział Isp spis praw związanych z własnością brak wpisu. Dział II własność: Edyta Fedde na podstawie umowy sprzedaży z dnia Rep. A 2694/03 not. w Pucku Tomasza Webera. Dział III ciężary i ograniczenia: brak wpisów Dział IV hipoteki: brak wpisów 13

14 14

15 15