Zasady i zakres analizy ekonomicznej zarządzania nieruchomością komercyjną

Wielkość: px
Rozpocząć pokaz od strony:

Download "Zasady i zakres analizy ekonomicznej zarządzania nieruchomością komercyjną"

Transkrypt

1 Zeszyty Naukowe nr 822 Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie 2010 Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego Zasady i zakres analizy ekonomicznej zarządzania nieruchomością komercyjną 1. Wstęp Z pojęciem zarządzania spotykamy się na co dzień, stosując je w odniesieniu do zarządzania ludźmi i do wykorzystania środków we wszystkich sferach działalności człowieka. Zarządzanie jest formą praktycznej działalności związanej z procesem podejmowania decyzji dotyczących jak najlepszego wykorzystania posiadanych zasobów rzeczowych, kapitałowych i ludzkich w celu realizacji założonych zadań i zapewnienia stałego rozwoju firmy 1. Wyróżnia się dwa podstawowe podejścia do rozumienia pojęcia zarządzanie : funkcjonalne i instytucjonalne 2. W podejściu funkcjonalnym postrzega się zarządzanie jako swego rodzaju funkcję sprawczą, która reguluje użycie zasobów firmy oraz inicjuje i koordynuje spełnianie określonych funkcji rzeczowych. W podejściu instytucjonalnym natomiast zwraca się uwagę na stanowiska, komórki organizacyjne przedsiębiorstwa, którym powierzono funkcje zarządzania, a więc uprawnienia związane z inicjowaniem i regulowaniem przebiegu procesów pracy. Przedmiotem tak rozumianego zarządzania mogą być przedsiębiorstwa, instytucje publiczne, projekty, nieruchomości itp. W niniejszym opracowaniu uwaga skoncentrowana zostanie na zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi. Istotę zarządzania nieruchomościami spro- 1 L.H. Haber, Management. Zarys zarządzania małą firmą, Wydawnictwo PSB, Kraków 1993, s H. Steinmann, G. Schreyoegg, Zarządzanie. Podstawy kierowania przedsiębiorstwem, Wydawnictwo Politechniki Wrocławskiej, Wrocław 1992, s. 17.

2 116 wadzić można do gospodarowania, w warunkach niepewności, w przeważającej części przypadków, skomplikowanymi obiektami budowlano-technicznymi, pełniącymi różne funkcje użytkowe, ekonomiczne i społeczne, mającymi realizować określone cele właściciela 3. Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi jest z reguły podejmowane przez wyspecjalizowane firmy zarządzające, na podstawie odpowiedniej umowy o zarządzanie zawartej z właścicielem nieruchomości. Firma, zarządzając wieloma nieruchomościami, winna każdą nieruchomość traktować jako centrum biznesu (zysku) 4 i prowadzić dla każdej odrębną ewidencję uzyskiwanych przychodów, ponoszonych wydatków oraz ustalać dla niej wynik finansowy. Celem niniejszego opracowania jest wyjaśnienie zasad i zakresu analizy ekonomicznej procesu zarządzania nieruchomością komercyjną oraz oceny efektywności zarządzania nieruchomością komercyjną. 2. Cel i zakres analizy ekonomicznej nieruchomości komercyjnej Działalność zarządzającego nieruchomością znajduje pełne odzwierciedlenie w sytuacji ekonomiczno-finansowej zarządzanej nieruchomości. Stąd też do oceny efektywności procesu zarządzania nieruchomością należy wykorzystywać analizę ekonomiczną, będacą zespołem metod umożliwiających stawianie diagnoz gospodarczych w wyodrębnionych układach (centrach) organizacyjnych 5. Aby poprawnie zastosować analizę ekonomiczną do oceny efektywności zarządzania nieruchomością komercyjną, należy każdą zarządzaną nieruchomość traktować jako centrum zysku. Przejawia się to tym, że dla każdej nieruchomości winny być odrębnie ewidencjonowane uzyskiwane przychody, ponoszone wydatki (o charakterze zarówno bezpośrednim, jak i pośrednim, związane z funkcjonowaniem firmy zarządzającej) oraz ustalany dla niej wynik finansowy. 3 Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 115, poz. 741, art. 185, ust. 1), zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w nią. 4 Centrum zysku (centrum biznesu, centrum odpowiedzialności responsibility center) najczęściej jest definiowane jako wydzielony obszar firmy, w którym można określić wykorzystywane zasoby, ponoszone nakłady i uzyskiwane wyniki, gdzie można powiązać odpowiedzialność za realizację wyznaczonych zadań z konkretnymi kierownikami; por. J. Nesterak, Controlling. System oceny centrów odpowiedzialności, Anvix, Kraków 2002, s Często przez analizę ekonomiczną rozumie się opracowanie diagnostyczne lub czynności zmierzające do postawienia diagnozy gospodarczej; zob. J. Więckowski, Analiza ekonomiczna w przedsiębiorstwie przemysłowym, PWE, Warszawa 1988, s. 32 i nast.

3 Zasady i zakres analizy ekonomicznej Analizę ekonomiczną procesu zarządzania nieruchomością można przeprowadzić dla dowolnego okresu, jednak najczęściej brany pod uwagę jest jeden rok, przy czym jako bazę porównań i ocen należy uwzględniać dane dotyczące co najmniej 3 lat. W praktycznym stosowaniu analizy ekonomicznej wyróżnia się dwa etapy, zróżnicowane pod względem przedmiotu badania, stosowanych metod badawczych i stopnia pogłębienia prowadzonych badań 6 : etap badań wstępnych oraz etap analizy przyczynowej. Podstawowymi metodami badań wstępnych są: metoda porównań oraz analiza struktury. Metoda porównań polega na porównaniu ze sobą przynajmniej dwóch wielkości, z których jedna stanowi przedmiot porównania, druga zaś podstawę tego porównania. Rezultatem porównania jest najczęściej odchylenie (pewien stopień braku podobieństwa), traktowane jako sytuacje nieprawidłowe, wymagające zmian. Odchylenia mogą być wyrażane w postaci różnicy absolutnej albo względnej. W zależności od przyjętej podstawy można wyróżnić następujące rodzaje porównań: porównanie w czasie, gdy bazę odniesienia stanowią wielkości rzeczywiste okresów ubiegłych, porównanie ze wzorcem, gdy podstawą porównania są wielkości wynikające z szeroko rozumianych wzorców (plany, normy, oczekiwania), porównanie w przestrzeni, gdy przyjmuje się za podstawę porównania wielkości innych (rodzajowo lub funkcjonalnie podobnych) jednostek gospodarczych lub wielkości średnie w danej branży, porównanie z innymi wielkościami, charakteryzującymi zjawiska współzależne. Należy tu dodać, że w warunkach gospodarki rynkowej, a w takich jest realizowanie zarządzanie nieruchomościami, szczególnego znaczenia nabierają porównania w przestrzeni, gospodarowanie rynkowe bowiem jest oparte na idei konkurencji, stąd obserwacja otoczenia konkurencyjnego winna być w centrum uwagi prac analitycznych. Analiza struktury polega na wskazywaniu składników badanej całości oraz ustalaniu udziału tych wskaźników w całości. Podstawowe znaczenie mają tu wskaźniki struktury, które informują o udziale określonej części w całości. Wskaźnikiem struktury jest stosunek wartości części do wartości całości. Można je wyrazić za pomocą liczb ułamkowych, procentów lub promili. Wskaźniki struktury mogą być porównywane w czasie i wówczas ukazują ogólny kierunek zmian struktury badanej całości. Badanie przyczynowe winno ustalać ilościowy wpływ poszczególnych czynników na odchylenia badanego zjawiska ekonomicz- 6 Współczesna analiza finansowa, red. B. Micherda, Kantor Wydawniczy Zakamycze, Kraków 2004, s

4 118 nego (ustalone w I etapie badania). Tu znajdują zastosowanie przede wszystkim metody izolacji oraz metody analizy przyczynowo-skutkowej. Podstawą do analizy i oceny (wstępnej i pogłębionej) zarządzania nieruchomością komercyjną mogą być: wybrane wielkości (kategorie) ekonomiczne opisujące rzeczywiste lub oczekiwane efekty gospodarowania nieruchomością (odpowiadające np. poszczególnym wielkościom budżetu nieruchomości) oraz wybrane wskaźniki techniczno-ekonomiczne i finansowe. 3. Analiza ekonomiczna zarządzania nieruchomością komercyjną Sprawność działania zarządzającego znajduje pełne odzwierciedlenie w sytuacji ekonomiczno-finansowej nieruchomości. Przy analizie ekonomicznej zarządzania nieruchomością komercyjną można posługiwać się informacjami zawartymi w sprawozdaniach finansowych, a więc w bilansie, rachunku wyników, rachunku przepływów pieniężnych i informacji dodatkowej. Jednak zgodnie z obowiązującymi w Polsce zasadami rachunkowości nie wszyscy właściciele nieruchomości, wykorzystujący je w celach zarobkowych, są zobowiązani do sporządzania wszystkich wyżej wymienionych dokumentów. Na podstawie opracowywanych przez zarządzających zestawień przychodów i wydatków i uproszczonej sprawozdawczości można również analizować sytuację ekonomiczną nieruchomości oraz oceniać efektywność zarządzania. Podstawowymi wielkościami ekonomicznymi charakteryzującymi efekty zarządzania nieruchomością komercyjną są uzyskiwane przychody, ponoszone wydatki (koszty) oraz wynik finansowy. Analizę tych wielkości można sprowadzić do: porównywania rzeczywistych wielkości z wielkościami planowanymi celem ustalania i wyjaśniania odchyleń, ustalania dynamiki zmian tych wielkości (analiza porównawcza w czasie), badania struktury tych kategorii i zmian tej struktury w czasie, przeprowadzania analizy porównawczej w przestrzeni (benchmarking). Wysokość wpływów i wydatków oraz wyniku finansowego uzyskiwanego na nieruchomości można ustalić na podstawie: 1) obowiązujących umów najmu, uwzględniając waloryzację stawek czynszu (jeśli taka jest w umowie) według prognozowanego wskaźnika, 2) analizy rynku, określającej możliwe w danym momencie do uzyskania stawki czynszu za powierzchnie, które w analizowanym okresie będą do wynajęcia, 3) przewidywanych kosztów poszczególnych usług w najbliższym roku (np. wywóz śmieci),

5 Zasady i zakres analizy ekonomicznej ) na podstawie analizy wpływów i wydatków dla danej nieruchomości z trzech minionych lat. Zasadnicze znaczenie w analizie ekonomicznej nieruchomości ma więc badanie wpływów (przychodów) oraz wydatków (kosztów) eksploatacji i rozwoju nieruchomości. Podstawą analizy wpływów z zarządzania nieruchomością komercyjną mogą być dane techniczno-ekonomiczne charakteryzujące nieruchomość, dane historyczne opisujące poziom przychodów w latach poprzednich, badania rynku nieruchomości oraz trendów rynkowych. Analiza ta winna dotyczyć podstawowej kategorii ekonomicznej, jaką jest tu czynsz najmu, oraz innych opłat, jakie mogą wnosić najemcy, zwłaszcza za media i inne usługi oferowane w nieruchomości. Ważne znaczenie ma tu również ustalenie rodzaju i wielkości wpływów poczynszowych, jakie może generować dana nieruchomość. Poziom czynszów możliwych do uzyskania z danej nieruchomości można dokładnie określić na podstawie danych techniczno-ekonomicznych charakteryzujących daną nieruchomość, danych porównawczych o charakterze historycznym i przestrzennym. Aby więc ustalić potencjalne wpływy czynszowe z danej nieruchomości, niezbędne jest ustalenie wielkości powierzchni do wynajęcia, dokonanie analizy zasad udostępniania w niej powierzchni najemcom. Czynsz jest świadczeniem pieniężnym uiszczanym przez najemcę wynajmującemu w zamian za oddanie nieruchomości lub jej części do użytkowania. Czynsz powinien pokrywać co najmniej koszty eksploatacji i technicznego utrzymania nieruchomości. W praktyce zarządzania nieruchomościami komercyjnymi wyróżnia się czynsz minimalny, czynsz rynkowy i czynsz efektywny 7. Czynsz minimalny to wysokość najniższej opłaty, jaką zapłaci najemca nieruchomości wynajmującemu, która zapewni pokrycie wszystkich kosztów operacyjnych nieruchomości i obsługę ewentualnego długu (kredytu) oraz zapewni właścicielowi oczekiwany zysk. Czynsz rynkowy to opłata, jaką płaci najemca nieruchomości wynajmującemu, której wysokość odpowiada poziomowi obowiązującemu w porównywalnych nieruchomościach. Czynsz efektywny to suma wszystkich rzeczywistych przychodów z tytułu wynajmu danej nieruchomości. Rzetelne oszacowanie przychodów z nieruchomości możliwe jest właściwie dopiero wówczas, gdy zapoznamy się szczegółowo z zawartością umów najmu. Wielkości stawek czynszowych i opłat bowiem mogą być zróżnicowane w zależności np. od wielkości powierzchni wynajmowanej przez jednego najemcę, okresu najmu itp. Aby ustalić planowany roczny przychód czynszowy z danej nieruchomości komercyjnej, należy zsumować przychody ze wszystkich lokali (od wszystkich użytkowników), wynikające z zawartych umów. Dodatkowym elementem, 7 Zarządzanie nieruchomościami, red. E. Kucharska-Stasiak, Instytut Nieruchomości Walor, Łódź 2000, s. 134.

6 120 który należy tu uwzględnić, są dane dotyczące czasu trwania poszczególnych umów. Dane te nie zawsze są potrzebne do przeprowadzenia bieżącej analizy finansowej nieruchomości, ale mają znaczenie w konstruowaniu prognoz wpływów z nieruchomości w założonym horyzoncie czasowym. Zasadne jest również ustalenie, jak kształtowało się wynajęcie nieruchomości w okresie poprzednich 2 3 lat. Pozwala to wstępnie określić, jaki odsetek pustostanów występował w nieruchomości w ostatnim okresie. Podobną analizę trendów należy przeprowadzić w zakresie regularności opłat za korzystanie z nieruchomości oraz ewentualnych zaległości na tym polu. Analizując umowy najmu, należy zwrócić uwagę nie tylko na stawki czynszu, ale także na zawarte w tych umowach kaucje, stanowiące gwarancję nieponoszenia (przynajmniej przez pewien okres) strat spowodowanych brakiem wpłat ze strony najemcy. Należy również przeanalizować wnoszenie przez najemców opłat za korzystanie z mediów, usług komunalnych i innych opłat za świadczenia o podobnym charakterze. Takie analizy stanowią podstawę obliczenia wielkości tej części wpływów potencjalnych, która ma inny charakter niż wpływy czynszowe. Na przychody z nieruchomości oprócz wpłat czynszu najmu powierzchni składają się wszelkie inne przychody możliwe do uzyskania z nieruchomości, takie jak: przychody za umieszczenie tablic reklamowych, anten, opłaty parkingowe, opłaty za usługi świadczone przez właściciela nieruchomości, takie jak: wynajem sal konferencyjnych, usługi gastronomiczne, usługi komputerowe (serwery) itp. W praktyce osiągnięcie z nieruchomości zaplanowanego przychodu potencjalnego nie jest możliwe, może bowiem wystąpić niepełne wykorzystanie powierzchni bądź wynajmowanie poniżej poziomu czynszu planowanego (minimalnego). Stosowane mogą być zachęty dla potencjalnych najemców, takie jak: czasowe obniżki stawek czynszu, zwolnienie lub obniżenie opłat w okresie wprowadzania się najemcy bądź pokrycie przez właściciela całości lub części kosztów adaptacji wynajmowanej powierzchni. Drugim krokiem analizy ekonomicznej nieruchomości jest ustalenie wszystkich wydatków związanych z istnieniem, eksploatacją i rozwojem nieruchomości. Planowanie i kontrola wszelkich wydatków związanych z daną nieruchomością ma duże znaczenie dla efektywnego zarządzania tą nieruchomością. Podstawowy podział tych wydatków (kosztów) wyróżnia koszty operacyjne i kapitałowe. Wydatki operacyjne stanowią nakłady na bieżącą eksploatację nieruchomości. Dla celów planistycznych i analitycznych dzieli się je według kryterium wpływu, jaki na ich wysokość ma zarządzający na koszty stałe

7 Zasady i zakres analizy ekonomicznej i zmienne. Koszty stałe to wydatki w pewnym okresie stałe, niezależne od działań zarządcy i poziomu wynajęcia powierzchni i eksploatacji nieruchomości. Wydatki te obejmują przede wszystkim podatek od nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości, ewentualnie inne podatki czy opłaty lokalne. Koszty zmienne to wydatki zależne od poziomu eksploatacji (wynajęcia) nieruchomości i od jakości działań zarządzającego. Obejmują one następujące grupy rodzajowe wydatków: koszty dostawy energii cieplnej i elektrycznej, gazu, ciepłej i zimnej wody, wywozu nieczystości stałych i płynnych, wydatki na konserwacje, naprawy i remonty bieżące, wydatki na utrzymanie czystości nieruchomości, usługi obce, np. ochrona budynku, prowadzenie księgowości dla nieruchomości, czasem także sprzątanie, mycie okien przez firmę zewnętrzną, koszty administracyjne i wynagrodzenia, wynagrodzenie zarządcy, często kalkulowane jako procent wpływów brutto z nieruchomości. W zależności od stopnia szczegółowości analizy poszczególne koszty rodzajowe będą ujmowane osobno lub odpowiednio zsumowane i traktowane jako jedna pozycja. Po ustaleniu, jakie rodzaje kosztów i w jakim stopniu szczegółowości będą ujmowane, można przygotować odpowiednią tabelę. Wypełniona tabela zawierać będzie informacje o wydatkach operacyjnych. W ramach kosztów kapitałowych wyróżnia się wydatki na inwestycje i koszty zadłużenia. Do wydatków inwestycyjnych zalicza się nakłady na 8 : remonty kapitalne zmierzające do zwiększenia sprawności technicznej obiektu, o charakterze kompleksowym, wymagające zmian konstrukcyjnych budynku, wymiany instalacji itp., modernizacje mające na celu podniesienie standardu nieruchomości, wprowadzenie nowych rozwiązań technicznych, przebudowy w celu zmiany przeznaczenia budynku, poprzez zmiany w jego układzie funkcjonalnym i istniejących rozwiązaniach konstrukcyjnych, rozbudowy których celem jest powiększenie przestrzeni do wynajęcia. Konieczność ponoszenia wydatków na remonty i inne inwestycje wynika ze stanu technicznego obiektu, przede wszystkim określenia jego zużycia fizycznego (zależnego od normatywnej technicznej trwałości obiektu, jego wieku, intensywności użytkowania) i ekonomicznego (funkcjonalnego wynikającego ze zmian technologicznych w budownictwie oraz wymogów co do standardu budynków). W ramach wydatków kapitałowych są ponoszone także wydatki związane ze spłatą zadłużenia, w przypadku gdy inwestycje prowadzono z wykorzystaniem 8 A. Śliwiński, Zarządzanie nieruchomościami, Agencja Wydawnicza Placet, Warszawa 2000, s. 175 i nast.

8 122 kapitału obcego. Wysokość tego rodzaju wydatków zależy od oprocentowania długu i okresu jego spłaty. Ustalenie przychodów i kosztów związanych z zarządzaniem daną nieruchomością pozwoli obliczyć dochód operacyjny uzyskany z tej nieruchomości. Do obliczenia dochodu operacyjnego netto stosuje się następujący schemat: Potencjalny przychód operacyjny brutto (PWOB) ubytek przychodu z pustostanów i obniżek czynszu, = Efektywny przychód operacyjny brutto (WOB) koszty operacyjne, = Dochód operacyjny netto (DON) Dochód operacyjny netto wygenerowany przez zarządzaną nieruchomość po uwzględnieniu podatku dochodowego oraz wydatków kapitałowych stanowi zysk osiągnięty na nieruchomości (przepływ finansowy netto). Po przeanalizowaniu planowanych wpływów i wydatków na dany rok oraz danych z ostatnich 2 3 lat można dokonać oceny funkcjonowania nieruchomości w sensie ekonomicznym. W trakcie takiej analizy należy podjąć próbę udzielenia odpowiedzi na następujące pytania: 1) czy wpływy generowane przez nieruchomość są zadowalające, czy jest możliwość ich zwiększenia? 2) czy struktura wpływów generowanych przez nieruchomość jest właściwa? 3) czy wydatki (koszty) operacyjne nie są za wysokie? 4) czy struktura kosztów jest odpowiednia? 5) czy istnieją możliwości zmniejszenia wydatków? 6) czy zastosowany sposób zarządzania nieruchomością generuje straty? 7) czy poziom strat zwiększa się, czy też nie? 8) czy da się określić przyczyny tych strat? Odpowiedzi na te pytania, odpowiednio usystematyzowane, mogą stanowić podstawę oceny sprawności zarządzania nieruchomością oraz wyznaczania kierunków doskonalenia zarządzania nieruchomością. 4. Analiza wskaźnikowa zarządzania nieruchomością komercyjną Do oceny zarządzania nieruchomością wykorzystuje się wiele wskaźników, które można traktować jako: rzeczywiste, referencyjne (wzorcowe) i docelowe 9. Wskaźniki rzeczywiste są ustalane na podstawie danych opisujących rzeczywisty stan nieruchomości i realizowany proces gospodarowania. Wskaźniki 9 Vademecum zarządcy nieruchomości, red. W.J. Brzeski, KIN, Kraków 2001, s. 302.

9 Zasady i zakres analizy ekonomicznej referencyjne pozwalają określić pożądany stan ekonomiczno-finansowy nieruchomości i mogą stanowić punkt odniesienia w ocenie rzeczywistego stanu nieruchomości (benchmarking) i być podstawą opracowania planu zarządzania. Wskaźniki docelowe określają stan ekonomiczno-finansowy nieruchomości, jaki powinien być osiągnięty w określonym czasie. Zwykle są formułowane w umowie o zarządzanie nieruchomością jako normatywne zadanie dla zarządcy. Wskaźniki te można podzielić na: techniczno-ekonomiczne oraz finansowe. Podstawowe wskaźniki techniczno-ekonomiczne opisują wyniki działań operacyjnych i pozwalają ocenić efektywność zarządzania operacyjnego nieruchomością. Wśród nich znajdować się mogą wskaźniki w wyrażeniu pieniężnym (finansowym) lub fizycznym (rzeczowym). Podstawowe znaczenie mają tu następujące wskaźniki. 1. Wskaźniki sprawności operacyjnej: a) wskaźnik sprawności operacyjnej brutto (W EOB efektywne wpływy operacyjne brutto W EOB =. potencjalne wpływy operacyjne brutto Niektórzy autorzy nazywają tę relację wskaźnikiem efektywności zarządzania nieruchomością. Nie został sformułowany standard, do którego można by odnosić wartości wskaźnika dla poszczególnych rodzajów nieruchomości. Wartość tego wskaźnika winna być, jak się wydaje, ustalona w umowie o zarządzanie nieruchomością. Na ogół pożądane jest, aby poziom tego wskaźnika był zbliżony do 1 lub 100% (w ujęciu procentowym). Natomiast oceniając sprawność zarządzania daną nieruchomością w okresie kilkuletnim, należy zwrócić uwagę, czy wartość tego wskaźnika rośnie, czy maleje. Pożądana jest tu tendencja wzrostowa. Niektórzy autorzy próbują formułować zalecenie, aby wartość tego wskaźnika nie była mniejsza niż 0,97. b) wskaźnik wydatków bieżących (W WB wydatki bieżące + podatek od nieruchomości W WB =. wpływy operacyjne brutto Wskaźnik ten winien być niski, a w analizie dynamicznej malejący. c) wskaźnik wydatków operacyjnych (W WO wydatki bieżące + podatek od nieruchomości + wydatki na konserwacje W WO =. wpływy operacyjne brutto Wskaźnik ten winien być niski, a w analizie dynamicznej również malejący. d) wskaźnik pustostanów (W P- ), określający zakres efektywnego (lub nieefektywnego) wykorzystania konkretnej nieruchomości komercyjnej. Może on mieć wymiar fizyczny (F) lub pieniężny (P). W zależności od charakteru nieruchomości ustalany może być jako stosunek powierzchni w danym momencie niewynajętej do ogólnej powierzchni nieruchomości oferowanej na rynku najmu

10 124 lub jako liczba lokali (mieszkalnych lub użytkowych) niewynajętych do ogólnej liczby lokali w nieruchomości: powierzchnia niewynajęta W P-F =. całkowita powierzchnia nieruchomości Wskaźnik ten ustala się dla przyjętych okresów obrachunkowych (miesiąca, kwartału, roku). W przypadku przyjęcia roku, wskaźnik ten może być ustalony jako stosunek iloczynu powierzchni niewynajętej i liczby dni pozostawania w tym stanie do ogólnej powierzchni nieruchomości oferowanej do wynajęcia i liczby dni w roku. potencjalne przychody przypadające na niewynajęte powierzchnie W P-P =. potencjalne wpływy operacyjne brutto Wskaźnik ten jest miarą utraconych przychodów wskutek występowania pustostanów i może służyć do syntetycznej oceny sprawności zarządzania nieruchomością oraz aktywności operacyjnej zarządcy. Pożądany jest jak najniższy poziom wartości tego wskaźnika. Wskaźnik pustostanów może być również ustalany dla określonego typu nieruchomości na określonym obszarze, np. wykorzystanie komercyjnej powierzchni biurowej (magazynowej itp.) w Krakowie, w Polsce itp. 2. Wskaźniki efektywności zatrudnienia w zależności od danych wykorzystanych do ich obliczenia wskaźniki te mogą mieć wymiar fizyczny (F) lub wymiar pieniężny (P a) wskaźnik osobowy eksploatacji nieruchomości (W Z,F liczba roboczogodzin personelu zatrudnionego w nieruchomości W Z, F =. liczba m 2 powierzchni użytkowej nieruchomości Wskaźnik ten winien być niski, a w analizie dynamicznej malejący. b) wskaźnik kosztów osobowych zarządzania nieruchomością (W Z,P koszty osobowe zarządzania nieruchomością W Z, P =. liczba m 2 powierzchni użytkowej Wskaźnik ten winien być niski, a w analizie dynamicznej malejący. c) wskaźnik obciążenia pracowników (W O,F liczba m W O, F = 2 powierzchni użytkowej. liczba osób zatrudnionych w nieruchomości Ten wskaźnik powinien być wysoki, a w analizie dynamicznej rosnący, ale tylko do pewnego stopnia, bo gdy na 1 pracownika przypada za dużo powierzchni użytkowej, to jakość świadczonej przez niego pracy może się niebezpiecznie obniżyć i to zaszkodzi funkcjonowaniu całej nieruchomości.

11 Zasady i zakres analizy ekonomicznej Wskaźniki zużycia mediów lub materiałów eksploatacyjnych w zależności od danych wykorzystanych do ich obliczenia mogą mieć wymiar fizyczny lub pieniężny: a) wskaźnik fizycznego zużycia wody (W ZW,F liczba m W ZW, F = 3 zużytej wody. liczba m 2 powierzchni użytkowej b) wskaźnik kosztów zużycia wody (W ZW,P koszt zużytej wody W ZW, P =. liczba m 2 powierzchni użytkowej W podobny sposób można obliczać wskaźniki dla zużycia innych mediów lub materiałów: energii elektrycznej, energii cieplnej, środków czystości itp. Wskaźniki te winny być niskie, a w analizie dynamicznej powinny mieć charakter malejący. 4. Wskaźnik zaległości czynszowych (W ZC saldo zaległości czynszowych W ZC =. potencjalne wpływy operacyjne brutto Pożądana jest jak najmniejsza wartość tego wskaźnika. Niektórzy autorzy twierdzą, że jego wartość nie powinna przekraczać 0,03. Wyższy poziom tego wskaźnika może stanowić zagrożenie dla utrzymania płynności finansowej. Wskaźnik zaległości czynszowych może być traktowany jako syntetyczny miernik sprawności zarządzania nieruchomością i świadczy o aktywności zarządzającego w zakresie windykacji należności. Można go również wykorzystać jako miarę jakości najemców. 5. Wskaźnik kapitalizacji brutto (W KB wartość rynkowa nieruchomości W KB =. wpływy operacyjne brutto Wskaźnik ten odnosi wartość rynkową nieruchomości do wpływów operacyjnych brutto (a więc przed uwzględnieniem wydatków operacyjnych) i daje odpowiedź na pytanie, jaką krotnością wpływów brutto jest wartość nieruchomości. Pożądane jest, aby wartość tego wskaźnika była jak najniższa i zmniejszała się w czasie. Wskaźniki finansowe umożliwiają ocenę sprawności zarządzania nieruchomością poprzez analizę płynności finansowej, zadłużenia oraz sprawności działania. Koncentrują się one na wynikach działalności finansowej oraz związanym z nią ryzyku. Źródłem informacji do ich obliczenia są dane zawarte w sprawozdaniach finansowych zarządców nieruchomości. Wśród wskaźników finansowych znajdą się:

12 Wskaźniki płynności. Kluczowe znaczenie dla zarządzania nieruchomością ma płynność finansowa, gdyż za jej pomocą można uzyskać odpowiedź na pytanie, czy w danym momencie można dysponować wystarczającymi środkami pieniężnymi do pokrycia bieżących zobowiązań. Podstawowym wskaźnikiem jest tzw. wskaźnik bieżącej płynności (W PB aktywa obrotowe W PB =. zobowiązania bieżące Wartość tego wskaźnika powinna znaleźć się w przedziale: 1,2; 2,0. Im jest ona wyższa, tym wyższe bezpieczeństwo finansowe związane z zarządzaną nieruchomością. Zbyt duża i trwała nadpłynność może świadczyć o małym wykorzystaniu zobowiązań bieżących jako darmowego źródła finansowania. W przypadku zarządzania nieruchomością do zobowiązań bieżących należą przede wszystkim wynagrodzenia dla pracowników oraz opłaty za media i usługi, których dostawa jest niezbędna dla sprawnego funkcjonowania nieruchomości i realizacji zobowiązań wynajmującego względem najemcy zapisanych w umowie najmu. Większość z tych wydatków ma ściśle określoną wartość i termin płatności, a więc nie ma możliwości znacznego sterowania ich wielkością. 2. Wskaźniki zadłużenia. Analiza stopnia zadłużenia pokazuje, jaki jest udział kapitałów obcych w finansowaniu nieruchomości i czy nie zagraża on bezpieczeństwu i niezależności finansowej. Powinna ona również dać odpowiedź na pytanie, czy możliwa i sprawna jest obsługa zadłużenia. W analizie tej mają zastosowanie głównie dwa wskaźniki: wskaźnik ogólnego zadłużenia oraz wskaźnik pokrycia obsługi długu (W POD a) wskaźnik ogólnego zadłużenia (W OZ zobowiązania W OZ =. aktywa ogółem Wskaźnik jest relacją całkowitego zadłużenia do sumy bilansowej. Korzystając z zadłużenia, można stosować tzw. efekt dźwigni finansowej, zwiększającej rentowność kapitałów własnych. Z tego punktu widzenia wzrost udziału długu w strukturze finansowania funkcjonowania nieruchomości może być korzystny, jednak z drugiej strony wysoki udział długu pociąga za sobą konieczność ponoszenia kosztów związanych z jego obsługą. Ogólnie można powiedzieć, że im większy udział długu, tym większe jest ryzyko finansowe; b) wskaźnik pokrycia obsługi długu (W POD zysk netto + amortyzacja W POD =. raty kapitałowe + odsetki Wskaźnik informuje o zdolności do spłaty raty kredytu powiększonej o należne odsetki z nadwyżki finansowej, czyli sumy zysku netto i amortyzacji. Im wskaźnik jest wyższy, tym obsługa długu łatwiejsza.

13 Zasady i zakres analizy ekonomicznej Wskaźniki sprawności działania: a) wskaźnik rotacji aktywów (W RA roczne przychody ze sprzedaży W RA =. aktywa ogółem Wskaźnik ten jest najbardziej syntetycznym sposobem pomiaru umiejętności efektywnego wykorzystania posiadanych zasobów w istniejących uwarunkowaniach zewnętrznych. Informuje, ile złotych przychodu ze sprzedaży generuje złotówka zaangażowanego majątku. Im wskaźnik jest wyższy, tym efektywniej jest wykorzystywana dana nieruchomość. Zarządca nieruchomości powinien również właściwie sterować wysokością należności i zobowiązań bieżących poprzez analizę długości cykli należności i zobowiązań. Umowy najmu powinny zakładać wyprzedzenie terminów wpłat czynszów w stosunku do terminów płatności zobowiązań wobec dostawców mediów oraz usług zewnętrznych. Do oceny działań w tym zakresie można ustalać wskaźniki o formule: b) cykl należności (C NAL należności krótkoterminowe 360 dni C NAL =. roczne przychody ze sprzedaży Wskaźnik ten informuje, jak długo trwa okres odroczenia płatności za udostępnione powierzchnie. Długość tego cyklu jest w dużej mierze uwarunkowana sytuacją na rynku nieruchomości. W przypadku silnej konkurencji restrykcyjna polityka kredytowa, czyli krótki czas kredytowania, może przyczynić się do zmniejszenia zainteresowania wynajmem danej nieruchomości, a więc spadku przychodów ze sprzedaży. W gospodarowaniu nieruchomościami przy miesięcznych terminach płatności czynszów cykl należności powinien wynosić ok. 30 dni. Dłuższy cykl może być oznaką, że zarządzający ma trudności z windykacją czynszów. c) cykl zobowiązań (C ZOB zobowiązania krótkoterminowe 360 dni C ZOB =. roczne przychody ze sprzedaży Cykl ten określa czas odroczenia płatności zobowiązań za różnego rodzaju usługi związane z eksploatacją nieruchomości. Jeśli zobowiązania z tytułu dostaw i usług (główny składnik zobowiązań krótkoterminowych) stanowią nieoprocentowane źródło finansowania działalności, korzystne jest wydłużanie okresu ich spłaty. Pozwala to zwiększyć rentowność i płynność zarządzanej nieruchomości. W dłuższym okresie korzystną tendencją jest skracanie cyklu należności i wydłużanie cyklu zobowiązań. Zarządca nieruchomości ma jednak ograniczone możliwości sterowania długością tych cykli. Należy zwrócić uwagę, że wśród zobowiązań krótkoterminowych znaczący udział mają wynagrodzenia dla pra-

14 128 cowników, opłaty za media i usługi oraz podatki o ściśle określonych wartościach i terminach płatności, których zarządca nie może dowolnie zmieniać. Z drugiej strony, zbytnie skracanie okresu odroczenia płatności może zniechęcić zarówno obecnych, jak i potencjalnych najemców. 5. Analiza efektywności inwestowania w nieruchomość komercyjną Analiza ta zmierza do zbadania efektywności ulokowania kapitału w danej nieruchomości. Winna mieć ona charakter oceny relatywnej w stosunku do innych możliwości wykorzystania kapitału 10. Należy więc porównywać uzyskiwane stopy zwrotu przynajmniej na rynku kapitałowym i na rynku nieruchomości. Za punkt wyjścia do analizy służą dane dotyczące wartości nieruchomości, przyrostu wartości nieruchomości, wielkości osiągniętych przychodów i dochodu operacyjnego, sposobu sfinansowania nieruchomości. W celu oceny efektywności inwestycji w daną nieruchomość proponuje się stosować następujące wskaźniki: stopa kapitalizacji netto (S KN dochód operacyjny netto S KN = 100%. wartość rynkowa nieruchomości Współczynnik ten, zwany także stopą dochodu 11, odnosi się do dochodu operacyjnego netto, a więc do wyników po uwzględnieniu wydatków operacyjnych. Dzieląc dochód operacyjny netto przez wartość rynkową (bieżącą) nieruchomości, uzyskuje się odpowiedź na pytanie, jaką rentowność bieżącą daje zainwestowany kapitał w daną nieruchomość. Im wyższa jest wartość tego wskaźnika, tym lepiej dobrany jest kierunek zaangażowania kapitału; wskaźnik rentowności nieruchomości (W RN ). W ocenie rentowności inwestycji w nieruchomość postuluje się uwzględnienie wszystkich korzyści, zawierających zarówno wpływy bezpośrednie, będące skutkiem bieżącej eksploatacji, jak i wzrost wartości rynkowej nieruchomości 12. Przyjmując powyższe postulaty, rentowność inwestycji w nieruchomość winno się ustalać zgodnie z formułą: dochód operacyjny netto + (wartość rynkowa nieruchomości t 2 wartość rynkowa nieruchomości t 1 ) W RN = 100%. wartość rynkowa nieruchomości t 1 10 Inwestycje na rynku nieruchomości, red. H. Henzel, Wydawnictwo AE w Katowicach, Katowice 2004, s. 97 i nast. 11 J.G. Siegel, J.K. Shim, S.W. Hartman, Przewodnik po finansach, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1995, s K. Śmietana, Nieruchomość jako składnik portfela inwestycyjnego, Zeszyty Naukowe AE w Katowicach, Katowice 2007, nr 44, s. 74.

15 Zasady i zakres analizy ekonomicznej Powyższą formułę oceny rentowności należy stosować do nieruchomości komercyjnych, generujących przychody w sposób bezpośredni (czynszowe i pozaczynszowe), a nie do nieruchomości operacyjnych, wykorzystywanych w prowadzeniu działalności gospodarczej; wskaźnik rentowności aktywów (W RA wynik finansowy netto W RA = 100%. wartość rynkowa nieruchomości Relacja wyniku finansowego do średniego, dla badanego okresu, stanu wartości rynkowej nieruchomości jest szczególnie istotna dla właścicieli i osób zarządzających nieruchomościami, ponieważ pozwala ocenić jej znaczenie w tworzeniu zysku; wskaźnik rentowności kapitału własnego (W RKW ). W sytuacji gdy inwestycja w nieruchomość była sfinansowana w części kredytem lub z innych źródeł obcych (np. obligacje), a w części ze środków własnych inwestora (właściciela), można badać efektywność wykorzystania kapitału własnego, ustalając wskaźnik według formuły: wynik finansowy netto W RKW = 100%. kapitał własny, zainwestowany w nieruchomość W podobny sposób można badać i oceniać efektywność inwestowania kapitału obcego. Dla pełnej oceny trafności decyzji inwestycyjnej w nieruchomość niezbędne jest dokonanie porównań z innymi, możliwymi kierunkami inwestowania. Literatura Haber L.H., Management. Zarys zarządzania małą firmą, Wydawnictwo PSB, Kraków Henclewska L., Pięta J.K., Marchwicka W., Libera L., Plany zarządzania nieruchomościami. Teoria i praktyka, C.H. Beck, Warszawa Inwestycje na rynku nieruchomości, red. H. Henzel, Wydawnictwo AE w Katowicach, Katowice Nesterak J., Controlling. System oceny centrów odpowiedzialności, Wydawnictwo Anvix, Kraków Siegel J.G., Shim J.K., Hartman S.W., Przewodnik po finansach, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa Steinmann H., Schreyoegg G., Zarządzanie. Podstawy kierowania przedsiębiorstwem, Wydawnictwo Politechniki Wrocławskiej, Wrocław Śliwiński A., Zarządzanie nieruchomościami. Podstawy wiedzy i praktyki gospodarowania nieruchomościami, Agencja Wydawnicza Placet, Warszawa 2000.

16 130 Śmietana K., Nieruchomość jako składnik portfela inwestycyjnego, Zeszyty Naukowe AE w Katowicach, Katowice 2007, nr 44. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz.U. nr 115, poz Ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości, Dz.U. 1994, nr 121, poz. 591, z późn. zm. Vademecum zarządcy, red. W. Brzeski, KIN, Kraków Więckowski J., Analiza ekonomiczna w przedsiębiorstwie przemysłowym, PWE, Warszawa Współczesna analiza finansowa, red. B. Micherda, Kantor Wydawniczy Zakamycze, Kraków Zarządzanie nieruchomościami, red. E. Kucharska-Stasiak, Valor, Łodź The Principles and Extent of Economic Analysis in Commercial Real Estate Management The subject of the paper is the principles and extent of economic analysis used in assessing the process of commercial real estate management. The term real estate management is understood as the taking of decisions concerning real estate and initiating operations in the use, maintenance and supply of power to real estate. Each case of real estate management should be treated here as a distinct source of profits. The assessment of real estate management should be based on analysis of the economic magnitude of the described management process and appropriately designed indicators.

ANALIZA WSKAŹNIKOWA WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI MATERIAŁY EDUKACYJNE. Wskaźnik bieżącej płynności

ANALIZA WSKAŹNIKOWA WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI MATERIAŁY EDUKACYJNE. Wskaźnik bieżącej płynności ANALIZA WSKAŹNIKOWA WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI Wskaźnik bieżącej płynności Informuje on, ile razy bieżące aktywa pokrywają bieżące zobowiązania firmy. Zmniejszenie wartości tak skonstruowanego wskaźnika poniżej

Bardziej szczegółowo

STATYSTYKA EKONOMICZNA

STATYSTYKA EKONOMICZNA STATYSTYKA EKONOMICZNA Analiza statystyczna w ocenie działalności przedsiębiorstwa Opracowano na podstawie : E. Nowak, Metody statystyczne w analizie działalności przedsiębiorstwa, PWN, Warszawa 2001 Dr

Bardziej szczegółowo

Analiza i ocena sytuacji finansowej przedsiębiorstwa

Analiza i ocena sytuacji finansowej przedsiębiorstwa Rozdział 6 Analiza i ocena sytuacji finansowej przedsiębiorstwa Celem niniejszego rozdziału jest przedstawienie podstawowych narzędzi analizy finansowej. Po jego lekturze Czytelnik zdobędzie informacje

Bardziej szczegółowo

Obliczenia, Kalkulacje...

Obliczenia, Kalkulacje... Obliczenia, Kalkulacje... 1 Bilans O D P I E R W S Z E G O E T A T U D O W Ł A S N E J F I R M Y To podstawowy dokument przedstawiający majątek przedsiębiorstwa. Bilans to zestawienie dwóch list, które

Bardziej szczegółowo

SYTUACJA EKONOMICZNO-FINANSOWA SPÓŁDZIELNI

SYTUACJA EKONOMICZNO-FINANSOWA SPÓŁDZIELNI SYTUACJA EKONOMICZNOFINANSOWA SPÓŁDZIELNI Ocena struktury bilansu i jego zmian Suma bilansowa uległa zmniejszeniu o 21.376 tys. złotych, tj. o 12 procent, w tym: aktywa trwałe uległy zmniejszeniu o 25.272

Bardziej szczegółowo

Podejście dochodowe w wycenie nieruchomości

Podejście dochodowe w wycenie nieruchomości Podejście dochodowe w wycenie nieruchomości Regulacje i literatura RozpWyc 6-14 Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna nr 2 Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości

Bardziej szczegółowo

Planowanie przychodów ze sprzedaży na przykładzie przedsiębiorstwa z branży transportowej

Planowanie przychodów ze sprzedaży na przykładzie przedsiębiorstwa z branży transportowej M.Ryng Wroclaw University of Economycs Planowanie przychodów ze sprzedaży na przykładzie przedsiębiorstwa z branży transportowej Working paper Słowa kluczowe: Planowanie finansowe, metoda procentu od sprzedaży,

Bardziej szczegółowo

Akademia Młodego Ekonomisty

Akademia Młodego Ekonomisty Akademia Młodego Ekonomisty Analiza wskaźnikowa przedsiębiorstwa Jak ocenić pozycję finansową firmy? dr Grażyna Michalczuk Uniwersytet w Białymstoku 9 maja 2013 r. Co to jest analiza To metoda poznanie

Bardziej szczegółowo

Temat: Podstawy analizy finansowej.

Temat: Podstawy analizy finansowej. Przedmiot: Analiza ekonomiczna Temat: Podstawy analizy finansowej. Rola analizy finansowej w systemie analiz. Analiza finansowa jest ta częścią analizy ekonomicznej, która stanowi najwyższy stopień jej

Bardziej szczegółowo

ZARZĄDZANIE PRZEDSIĘBIORSTWEM BUDOWLANYM Zarządzanie majątkiem, zarządzanie finansowe, analiza wskaźnikowa

ZARZĄDZANIE PRZEDSIĘBIORSTWEM BUDOWLANYM Zarządzanie majątkiem, zarządzanie finansowe, analiza wskaźnikowa Politechnika Śląska w Gliwicach Wydział Budownictwa Katedra Procesów Budowlanych ZARZĄDZANIE PRZEDSIĘBIORSTWEM BUDOWLANYM Zarządzanie majątkiem, zarządzanie finansowe, analiza wskaźnikowa Majątek przedsiębiorstwa

Bardziej szczegółowo

RACHUNKOWOŚĆ ZARZĄDCZA I CONTROLLING. Autor: MIECZYSŁAW DOBIJA

RACHUNKOWOŚĆ ZARZĄDCZA I CONTROLLING. Autor: MIECZYSŁAW DOBIJA RACHUNKOWOŚĆ ZARZĄDCZA I CONTROLLING. Autor: MIECZYSŁAW DOBIJA Wstęp Rozdział I. Wartość ekonomiczna a rachunkowość 1. Wartość ekonomiczna 1.1. Wartość ekonomiczna w aspekcie pomiaru 1.2. Różne postacie

Bardziej szczegółowo

SYTUACJA EKONOMICZNO-FINANSOWA SPÓŁDZIELNI

SYTUACJA EKONOMICZNO-FINANSOWA SPÓŁDZIELNI SYTUACJA EKONOMICZNOFINANSOWA SPÓŁDZIELNI Ocena struktury bilansu i jego zmian Suma bilansowa uległa zmniejszeniu o 2784,0 tys. zł, z tego w aktywach trwałych zmniejszenie wynosi 28.283,0 tys. zł, w aktywach

Bardziej szczegółowo

Średnio ważony koszt kapitału

Średnio ważony koszt kapitału Średnio ważony koszt kapitału WACC Weighted Average Cost of Capital 1 Średnio ważony koszt kapitałuwacc Weighted Average Cost of Capital Plan wykładu: I. Koszt kapitału a metody dyskontowe II. Źródła finansowania

Bardziej szczegółowo

Analiza Ekonomiczna. 3. Analiza wskaźnikowa sprawozdań finansowych.

Analiza Ekonomiczna. 3. Analiza wskaźnikowa sprawozdań finansowych. Analiza Ekonomiczna. 3. Analiza wskaźnikowa sprawozdań finansowych. Rozwinięciem wstępnej analizy sprawozdań finansowych jest analiza wskaźnikowa. Jest ona odpowiednim narzędziem analizy finansowej przedsiębiorstwa,

Bardziej szczegółowo

Bilans dostarcza użytkownikowi sprawozdania finansowego informacji o posiadanych aktywach tj. zgromadzonego majątku oraz wskazuje na źródła jego

Bilans dostarcza użytkownikowi sprawozdania finansowego informacji o posiadanych aktywach tj. zgromadzonego majątku oraz wskazuje na źródła jego Bilans dostarcza użytkownikowi sprawozdania finansowego informacji o posiadanych aktywach tj. zgromadzonego majątku oraz wskazuje na źródła jego finansowania strona pasywów. Bilans jest sporządzany na

Bardziej szczegółowo

NAKŁADY W RAMACH PRZEDSIĘWZIĘCIA

NAKŁADY W RAMACH PRZEDSIĘWZIĘCIA NAKŁADY W RAMACH PRZEDSIĘWZIĘCIA NAKŁADY KWOTA I. Wydatki w ramach kredytu/pożyczki : z tego: II. Nakłady w ramach środków własnych: z tego: SUMA NAKŁADOW (I+II) ŹRÓDŁA FINANSOWANIA: 1. Środki własne 2.

Bardziej szczegółowo

PLANOWANIE FINANSOWE D R K A R O L I N A D A S Z Y Ń S K A - Ż Y G A D Ł O I N S T Y T U T Z A R Z Ą D Z A N I A F I N A N S A M I

PLANOWANIE FINANSOWE D R K A R O L I N A D A S Z Y Ń S K A - Ż Y G A D Ł O I N S T Y T U T Z A R Z Ą D Z A N I A F I N A N S A M I PLANOWANIE FINANSOWE D R K A R O L I N A D A S Z Y Ń S K A - Ż Y G A D Ł O I N S T Y T U T Z A R Z Ą D Z A N I A F I N A N S A M I INFORMACJE ORGANIZACYJNE 15 h wykładów 5 spotkań po 3h Konsultacje: pok.313a

Bardziej szczegółowo

Wskaźnik Formuła OB D% aktywa trwałe aktywa obrotowe

Wskaźnik Formuła OB D% aktywa trwałe aktywa obrotowe 1. Wskaźniki sprawności działania Wskaźnik Formuła 2009 2008 OB D% 1. Podstawowy wsk. Struktury majątkowej aktywa trwałe aktywa obrotowe 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. Wskaźnik produktywności aktywów (wskaźnik

Bardziej szczegółowo

ANALIZA WSKAŹNIKOWA. Prosta, szybka metoda oceny firmy.

ANALIZA WSKAŹNIKOWA. Prosta, szybka metoda oceny firmy. ANALIZA WSKAŹNIKOWA Prosta, szybka metoda oceny firmy. WSKAŹNIKI: Wskaźniki płynności Wskaźniki zadłużenia Wskaźniki operacyjności Wskaźniki rentowności Wskaźniki rynkowe Wskaźniki płynności: pokazują

Bardziej szczegółowo

Rachunkowość zalządcza

Rachunkowość zalządcza Mieczysław Dobija Rachunkowość zalządcza ~ Wydawnictwo Naukowe PWN Warszawa 1995 Spis treści Wstęp......................... 9 Rozdział I. Wartość ekonomiczna a rachunkowość. 13 1. Wartość ekonomiczna............

Bardziej szczegółowo

Analiza ekonomiczno-finansowa

Analiza ekonomiczno-finansowa Analiza ekonomiczno-finansowa Analiza zadłużenia i zdolności do obsługi długu Zadłużenie może mieć charakter długo- lub krótkoterminowy Kształtując poziom zadłużenia, należy uwzględnić ryzyko związane

Bardziej szczegółowo

Spis treści: Wprowadzenie...9. Część pierwsza Rachunkowość podmiotów gospodarczych...11

Spis treści: Wprowadzenie...9. Część pierwsza Rachunkowość podmiotów gospodarczych...11 Spis treści: Wprowadzenie...9 Część pierwsza Rachunkowość podmiotów gospodarczych...11 1. Zarys historii rachunkowości oraz podstawy prawne jej prowadzenia w Polsce...11 1.1. Historia rachunkowości...11

Bardziej szczegółowo

SYLLABUS ZAWIERAJĄCY WYKAZ PODSTAWOWYCH ZAGADNIEŃ WYMAGANYCH DO EGZAMINU EBC*L

SYLLABUS ZAWIERAJĄCY WYKAZ PODSTAWOWYCH ZAGADNIEŃ WYMAGANYCH DO EGZAMINU EBC*L SYLLABUS ZAWIERAJĄCY WYKAZ PODSTAWOWYCH ZAGADNIEŃ WYMAGANYCH DO EGZAMINU EBC*L POZIOM A I. Bilans i inne sprawozdania finansowe jako źródło informacji o firmie Sporządzania i czytania bilansu, wyjaśnienie

Bardziej szczegółowo

Analizy finansowo - ekonomiczne w projektach PPP

Analizy finansowo - ekonomiczne w projektach PPP Analizy finansowo - ekonomiczne w projektach PPP Uzasadnienie biznesowe Metodyka Prince II AXELOS Limited Zestaw informacji umożliwiający ocenę czy projekt jest i pozostaje zasadny Projekt bez uzasadnienia

Bardziej szczegółowo

Objaśnienia wartości przyjętych w Wieloletniej Prognozie Finansowej na lata 2014 2029 Gminy Miasta Radomia.

Objaśnienia wartości przyjętych w Wieloletniej Prognozie Finansowej na lata 2014 2029 Gminy Miasta Radomia. Objaśnienia wartości przyjętych w Wieloletniej Prognozie Finansowej na lata 2014 2029 Gminy Miasta Radomia. Za bazę do opracowania Wieloletniej Prognozy Finansowej na kolejne lata przyjęto projekt budżetu

Bardziej szczegółowo

Zarządzanie wartością przedsiębiorstwa

Zarządzanie wartością przedsiębiorstwa Zarządzanie wartością przedsiębiorstwa 3.3 Metody dochodowe Do wyceny przedsiębiorstwa stosuje się, obok metod majątkowych - metody dochodowe, często określane mianem metod zdyskontowanego dochodu ekonomicznego.

Bardziej szczegółowo

Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu.,,Analiza finansowa kontrahenta na przykładzie przedsiębiorstwa z branży 51 - transport lotniczy " Working paper

Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu.,,Analiza finansowa kontrahenta na przykładzie przedsiębiorstwa z branży 51 - transport lotniczy  Working paper Anna Mężyk Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu,,Analiza finansowa kontrahenta na przykładzie przedsiębiorstwa z branży 51 - transport lotniczy " Working paper JEL Classification: A10 Słowa kluczowe: analiza

Bardziej szczegółowo

Analiza ekonomiczna w przedsiębiorstwie Wprowadzenie

Analiza ekonomiczna w przedsiębiorstwie Wprowadzenie Analiza ekonomiczna w przedsiębiorstwie Wprowadzenie Marcin Dwórznik Katedra Bankowości, Finansów i Rachunkowości Wydziału Nauk Ekonomicznych Uniwersytetu Warszawskiego Plan zajęć poruszane obszary w ciągu

Bardziej szczegółowo

ZAŁOŻENIA DO ANALIZY FINANSOWEJ

ZAŁOŻENIA DO ANALIZY FINANSOWEJ Załącznik nr 1 do Szczegółowych wymogów w zakresie analizy finansowej i ekonomicznej ZAŁOŻENIA DO ANALIZY FINANSOWEJ TYTUŁ PROJEKTU: WNIOSKODAWCA: Wersja analizy: (tj. PIERWOTNA lub ZAKTUALIZOWANA w dniu

Bardziej szczegółowo

Objaśnienia wartości przyjętych w Wieloletniej Prognozie Finansowej na lata Gminy Miasta Radomia.

Objaśnienia wartości przyjętych w Wieloletniej Prognozie Finansowej na lata Gminy Miasta Radomia. Objaśnienia wartości przyjętych w Wieloletniej Prognozie Finansowej na lata 2016 2035 Gminy Miasta Radomia. Za bazę do opracowania Wieloletniej Prognozy Finansowej na kolejne lata przyjęto projekt budżetu

Bardziej szczegółowo

Objaśnienia wartości przyjętych w Wieloletniej Prognozie Finansowej na lata 2015 2029 Gminy Miasta Radomia.

Objaśnienia wartości przyjętych w Wieloletniej Prognozie Finansowej na lata 2015 2029 Gminy Miasta Radomia. Objaśnienia wartości przyjętych w Wieloletniej Prognozie Finansowej na lata 2015 2029 Gminy Miasta Radomia. Za bazę do opracowania Wieloletniej Prognozy Finansowej na kolejne lata przyjęto projekt budżetu

Bardziej szczegółowo

Podsumowanie raportu z wyceny wartości Hubstyle Sp. z o.o.

Podsumowanie raportu z wyceny wartości Hubstyle Sp. z o.o. Podsumowanie raportu z wyceny wartości Hubstyle Sp. z o.o. Niniejszy dokument stanowi podsumowanie raportu z wyceny wartości Spółki Hubstyle Sp. z o.o. na 9 kwietnia 2014 roku. Podsumowanie przedstawia

Bardziej szczegółowo

Przeanalizuj spółkę i oceń, czy warto w nią zainwestować, czyli o fundamentach "od kuchni"

Przeanalizuj spółkę i oceń, czy warto w nią zainwestować, czyli o fundamentach od kuchni Przeanalizuj spółkę i oceń, czy warto w nią zainwestować, czyli o fundamentach "od kuchni" Prowadzący: Marcin Dybek Centrum Analiz Finansowych EBIT marcin.dybek@rsg.pl www.rsg.pl Stosowane standardy rachunkowości

Bardziej szczegółowo

ZAWIERAJĄCY WYKAZ PODSTAWOWYCH ZAGADNIEŃ WYMAGANYCH DO EGZAMINU EBC*L

ZAWIERAJĄCY WYKAZ PODSTAWOWYCH ZAGADNIEŃ WYMAGANYCH DO EGZAMINU EBC*L SYLLABUS ZAWIERAJĄCY WYKAZ PODSTAWOWYCH ZAGADNIEŃ WYMAGANYCH DO EGZAMINU EBC*L POZIOM A wersja 2004-1 (A/D) 1. Bilans i inne sprawozdania finansowe jako źródła informacji o firmie Celem tej części jest

Bardziej szczegółowo

Nauka o finansach. Prowadzący: Dr Jarosław Hermaszewski

Nauka o finansach. Prowadzący: Dr Jarosław Hermaszewski Nauka o finansach Prowadzący: Dr Jarosław Hermaszewski SPRAWOZDANIA FINANSOWE Wykład 3 Co to jest sprawozdanie finansowe? Sprawozdanie finansowe - wyniki finansowe przedsiębiorstwa przedstawione zgodnie

Bardziej szczegółowo

ASM 603 + ASM 604 + ASM 605: Finansowanie i wycena nieruchomości jako inwestycji cz. 1-3

ASM 603 + ASM 604 + ASM 605: Finansowanie i wycena nieruchomości jako inwestycji cz. 1-3 ASM 603 + ASM 604 + ASM 605: Finansowanie i wycena nieruchomości jako inwestycji cz. 1-3 Szczegółowy program kursu ASM 603: Finansowanie i wycena nieruchomości jako inwestycji cz. 1 1. Zagadnienia ekonomiczne

Bardziej szczegółowo

Materiały uzupełniające do

Materiały uzupełniające do Dźwignia finansowa a ryzyko finansowe Przedsiębiorstwo korzystające z kapitału obcego jest narażone na ryzyko finansowe niepewność co do przyszłego poziomu zysku netto Materiały uzupełniające do wykładów

Bardziej szczegółowo

Załącznik do Uchwały nr 1196/50/V/2015 z dnia 07.07.2015 r.

Załącznik do Uchwały nr 1196/50/V/2015 z dnia 07.07.2015 r. Załącznik do Uchwały nr 1196/50/V/2015 z dnia 07.07.2015 r. Wytyczne dotyczące badania rocznych sprawozdań finansowych za 2015 rok samodzielnych publicznych zakładów opieki zdrowotnej, dla których podmiotem

Bardziej szczegółowo

RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ZAJĘCIA II

RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ZAJĘCIA II RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ZAJĘCIA II PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Przepływy pieniężne są wpływami lub wypływami środków pieniężnych oraz ekwiwalentów środków pieniężnych. Podstawowe wpływy: przychody ze sprzedaży

Bardziej szczegółowo

ZAŁOŻENIA DO ANALIZY FINANSOWEJ

ZAŁOŻENIA DO ANALIZY FINANSOWEJ Załącznik nr 1 do Szczegółowych wymogów w zakresie analizy finansowej i ekonomicznej projektów ubiegających się o dofinansowanie w ramach Regionalnego Programu Operacyjnego Województwa Małopolskiego na

Bardziej szczegółowo

sprawozdawczego oraz dostarczenie informacji o funkcjonowaniu spółki. Natomiast wadą jest wymóg wyważonego doboru wskaźników, których podstawą jest

sprawozdawczego oraz dostarczenie informacji o funkcjonowaniu spółki. Natomiast wadą jest wymóg wyważonego doboru wskaźników, których podstawą jest ANALIZA WSKAŹNIKOWA Analiza danych finansowych za pomocą analizy wskaźnikowej wykorzystuje różne techniki badawcze, podkreślając porównawczą oraz względną wagę prezentowanych danych, które mają ocenić

Bardziej szczegółowo

ZARZĄDZANIE FINANSAMI W ORGANIZACJI ANALIZA FINANSOWA

ZARZĄDZANIE FINANSAMI W ORGANIZACJI ANALIZA FINANSOWA ZARZĄDZANIE FINANSAMI W ORGANIZACJI ANALIZA FINANSOWA Maciej Miłkowski z-ca dyr. ds. ekonomicznych 2015-12-04 Analiza ekonomiczna Analiza finansowa Badanie wyniku finansowego i związanej z tym rentowności

Bardziej szczegółowo

Akademia Młodego Ekonomisty

Akademia Młodego Ekonomisty Akademia Młodego Ekonomisty Jak ocenić pozycję finansową firmy? dr Piotr Stobiecki Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu 16 maja 2013 r. Plan wykładu ; ;. 2 kredyt Powody oceny rzetelność kontrahenta inwestycje

Bardziej szczegółowo

INFORMACJE DODATKOWE DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO za 2014 r.

INFORMACJE DODATKOWE DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO za 2014 r. INFORMACJE DODATKOWE DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO za 2014 r. I. BILANS Zmiany w okresie sprawozdawczym ważniejszych grup aktywów i pasywów AKTYWA AKTYWA TRWAŁE, bilans poz. A 39 698 085,60 zł 1. Wartości

Bardziej szczegółowo

KROK 8. PROGNOZA SPRAWOZDAÑ FINANSOWYCH. Jerzy T. Skrzypek

KROK 8. PROGNOZA SPRAWOZDAÑ FINANSOWYCH. Jerzy T. Skrzypek KROK 8. PROGNOZA SPRAWOZDAÑ FINANSOWYCH Jerzy T. Skrzypek poprzedniej prezentacji: Plan marketingowy 1 Prezentacja zawiera zasady konstrukcji planu marketingowego wraz z przykładem 2 Źródło: książka Biznesplan

Bardziej szczegółowo

W. - Zarządzanie kapitałem obrotowym

W. - Zarządzanie kapitałem obrotowym W. - Zarządzanie kapitałem obrotowym FINANSE PRZEDSIĘBIORSTW Marek 2011 Agenda - Zarządzanie kapitałem obrotowym Znaczenie kapitału obrotowego dla firmy Cykl gotówkowy Kapitał obrotowy brutto i netto.

Bardziej szczegółowo

Sprawozdanie finansowe z działalności Spółdzielni Mieszkaniowej Osiedla Domów Jednorodzinnych w Krakowie ul. Łobzowska 57 za rok 2014.

Sprawozdanie finansowe z działalności Spółdzielni Mieszkaniowej Osiedla Domów Jednorodzinnych w Krakowie ul. Łobzowska 57 za rok 2014. Sprawozdanie finansowe z działalności Spółdzielni Mieszkaniowej Osiedla Domów Jednorodzinnych w Krakowie ul. Łobzowska 57 za rok 2014. Część ogólna Spółdzielnia Mieszkaniowa Osiedla Domów Jednorodzinnych

Bardziej szczegółowo

Księgarnia PWN: Robert Machała - Praktyczne zarządzanie finansami firmy

Księgarnia PWN: Robert Machała - Praktyczne zarządzanie finansami firmy Księgarnia PWN: Robert Machała - Praktyczne zarządzanie finansami firmy Wstęp 1. do zarządzania finansami firmy 1.1. Zarządzanie firmą a budowanie jej wartości Obszary zarządzania przedsiębiorstwem Proces

Bardziej szczegółowo

FUNDACJA WSPIERANIA AKTYWNOŚCI SPOŁECZNEJ PER ASPERA. ul. Kordiana 56/91 30-653 Kraków

FUNDACJA WSPIERANIA AKTYWNOŚCI SPOŁECZNEJ PER ASPERA. ul. Kordiana 56/91 30-653 Kraków FUNDACJA WSPIERANIA AKTYWNOŚCI SPOŁECZNEJ PER ASPERA ul. Kordiana 56/91 30-653 Kraków SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA OKRES 01.01.2012 31.12.2012 SPIS TREŚCI: WSTĘP OŚWIADCZENIE KIEROWNICTWA.3 I. BILANS...4

Bardziej szczegółowo

Aneks nr 1 z dnia 20 listopada 2012 r.

Aneks nr 1 z dnia 20 listopada 2012 r. Aneks nr 1 z dnia 20 listopada r. do prospektu emisyjnego Marvipol S.A. zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego w dniu 9 listopada r. Terminy pisane wielką literą w niniejszym dokumencie mają

Bardziej szczegółowo

CHARAKTERYSTYKA STOSOWANYCH METOD WYCENY AKTYWÓW I PASYWÓW BILANSU ORAZ USTALANIA WYNIKU FINANSOWEGO. historycznych. BILANS AKTYWA

CHARAKTERYSTYKA STOSOWANYCH METOD WYCENY AKTYWÓW I PASYWÓW BILANSU ORAZ USTALANIA WYNIKU FINANSOWEGO. historycznych. BILANS AKTYWA DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA CHARAKTERYSTYKA STOSOWANYCH METOD WYCENY AKTYWÓW I PASYWÓW BILANSU ORAZ USTALANIA WYNIKU FINANSOWEGO Zasady rachunkowości przyjęte przy sporządzaniu sprawozdania finansowego

Bardziej szczegółowo

Rachunkowość finansowa sprawozdawczość finansowa. Elementy rocznego sprawozdania finansowego

Rachunkowość finansowa sprawozdawczość finansowa. Elementy rocznego sprawozdania finansowego 1 Elementy rocznego sprawozdania finansowego Źródło: Rachunkowość finansowa. Teoretyczne podstawy, red. J. Samelak, Wydawnictwo UE w Poznaniu, Poznań, s. 204. 2 RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT (WARIANT PORÓWNAWCZY)

Bardziej szczegółowo

Wskaźniki opłacalności zaangażowanego majątku Wskaźnik rentowności netto aktywów Wskaźnik rentowności operacyjnej aktywów

Wskaźniki opłacalności zaangażowanego majątku Wskaźnik rentowności netto aktywów Wskaźnik rentowności operacyjnej aktywów Wskaźniki opłacalności zaangażowanego majątku Wskaźnik rentowności netto aktywów Wskaźnik rentowności operacyjnej aktywów wskaźniki opłacalności zaangażowanego kapitału wskaźnik rentowności kapitału całkowitego

Bardziej szczegółowo

Długoterminowe decyzje finansowe w zakresie finansów przedsiębiorstw na przykładzie przedsiębiorstwa z branży okienniczej

Długoterminowe decyzje finansowe w zakresie finansów przedsiębiorstw na przykładzie przedsiębiorstwa z branży okienniczej Długoterminowe decyzje finansowe w zakresie finansów przedsiębiorstw na przykładzie przedsiębiorstwa z branży okienniczej Kamil Heliński, Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu W niniejszej pracy przeprowadzamy

Bardziej szczegółowo

Analiza ekonomiczna w przedsiębiorstwie

Analiza ekonomiczna w przedsiębiorstwie Analiza ekonomiczna w przedsiębiorstwie Marcin Dwórznik Katedra Bankowości, Finansów i Rachunkowości Wydziału Nauk Ekonomicznych Uniwersytetu Warszawskiego Plan zajęć poruszane obszary w ciągu semestru

Bardziej szczegółowo

<1,0 1,0-1,2 1,2-2,0 >2,0

<1,0 1,0-1,2 1,2-2,0 >2,0 1. WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI WSKAŹNIK BIEŻĄCEJ PŁYNNOŚCI Pozostałe wskaźniki 2,0 Wskaźnik służy do oceny zdolności przedsiębiorstwa do regulowania krótkoterminowych zobowiązań. Do tego

Bardziej szczegółowo

WPROWADZENIE DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO SPÓŁDZIELNI BAJECZNA ZA 2011 ROK.

WPROWADZENIE DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO SPÓŁDZIELNI BAJECZNA ZA 2011 ROK. WPROWADZENIE DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO SPÓŁDZIELNI BAJECZNA ZA 2011 ROK. Spółdzielnia BAJECZNA z siedzibą w Warszawie jest zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym pod numerem KRS 198184 Spółdzielnia

Bardziej szczegółowo

Zestawy zagadnień na egzamin magisterski dla kierunku EKONOMIA (studia II stopnia)

Zestawy zagadnień na egzamin magisterski dla kierunku EKONOMIA (studia II stopnia) Zestawy zagadnień na egzamin magisterski dla kierunku EKONOMIA (studia II stopnia) Obowiązuje od 01.10.2014 Zgodnie z Zarządzeniem Rektora ZPSB w sprawie Regulaminu Procedur Dyplomowych, na egzaminie magisterskim

Bardziej szczegółowo

Analiza ekonomiczna. Wykład 2 Analiza bilansu. K. Mazur, prof. UZ

Analiza ekonomiczna. Wykład 2 Analiza bilansu. K. Mazur, prof. UZ Analiza ekonomiczna Wykład 2 Analiza bilansu Plan wykładu Istota danych zasobowych Aktywa a rozwój przedsiębiorstwa Analiza sytuacji majątkowej Analiza sytuacji kapitałowej Pozioma analiza bilansu Dane

Bardziej szczegółowo

Najważniejsze pojęcia w rachunkowości rolniczej

Najważniejsze pojęcia w rachunkowości rolniczej Zarządzanie gospodarstwem rolnym ze szczególnym uwzględnieniem korzyści z prowadzenia rachunkowości rolniczej w gospodarstwie rolnym Najważniejsze pojęcia w rachunkowości rolniczej 1 Działalności gospodarstwa

Bardziej szczegółowo

EKONOMIKA I ZARZĄDZANIE PRZEDSIĘBIORSTWEM PORTOWYM wykład 3.

EKONOMIKA I ZARZĄDZANIE PRZEDSIĘBIORSTWEM PORTOWYM wykład 3. EKONOMIKA I ZARZĄDZANIE PRZEDSIĘBIORSTWEM PORTOWYM wykład 3 www.salo.pl Działalność gospodarcza w portach morskich Działalność gospodarcza przedsiębiorstwa portowego opiera się na dwóch podstawowych elementach:

Bardziej szczegółowo

PROTOKÓŁ Rady Nadzorczej ze sprawdzenia sprawozdania finansowego i ksiąg rachunkowych SM L-W OSKAR we Wrocławiu w dniu r. za rok 2015.

PROTOKÓŁ Rady Nadzorczej ze sprawdzenia sprawozdania finansowego i ksiąg rachunkowych SM L-W OSKAR we Wrocławiu w dniu r. za rok 2015. PROTOKÓŁ Rady Nadzorczej ze sprawdzenia sprawozdania finansowego i ksiąg rachunkowych SM L-W OSKAR we Wrocławiu w dniu 02.06.2016r. za rok 2015. Skład komisji: 1. Andrzej Zawadzki Przewodniczący 2. Jan

Bardziej szczegółowo

Analiza wskaźnikowa przedsiębiorstwa - wskaźniki rentowności

Analiza wskaźnikowa przedsiębiorstwa - wskaźniki rentowności Analiza wskaźnikowa przedsiębiorstwa - wskaźniki rentowności Dynamiczne otoczenie, ciągłe zmiany przepisów oraz potrzeba dostosowania się do nich, a także rozwój konkurencji znacznie utrudnia funkcjonowanie

Bardziej szczegółowo

KONSPEKT ZAJĘĆ Temat: Charakterystyka biznesplanu plan finansowy. Cel ogólny kształcenia: Cele szczegółowe zajęć:

KONSPEKT ZAJĘĆ Temat: Charakterystyka biznesplanu plan finansowy. Cel ogólny kształcenia: Cele szczegółowe zajęć: KONSPEKT ZAJĘĆ Temat: Charakterystyka biznesplanu plan finansowy. Cel ogólny kształcenia: zapoznanie z treściami planu finansowego. Cele szczegółowe zajęć: 1) uzasadnić znaczenie planu finansowego, 2)

Bardziej szczegółowo

BIZNESPLAN (WZÓR) WYTYCZNE DO PRZYGOTOWANIA BIZNESPLANU

BIZNESPLAN (WZÓR) WYTYCZNE DO PRZYGOTOWANIA BIZNESPLANU Załącznik nr 1 do uchwały nr 2/15/VII/2016 z dnia 8 czerwca 2016 roku BIZNESPLAN (WZÓR) WYTYCZNE DO PRZYGOTOWANIA BIZNESPLANU I. OPIS PLANOWANEGO PRZEDSIĘWZIĘCIA CHARAKTERYSTYKA PLANOWANEGO PRZEDSIĘWZIĘCIA

Bardziej szczegółowo

BILANS Aktywa (w złotych) AMERICAN HEART OF POLAND SPÓŁKA AKCYJNA Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2013 roku Bilans Na dzień 31 grudnia 2013 roku Na dzień 31 grudnia 2012 roku A.

Bardziej szczegółowo

Rozdział XII. Teoretyczne aspekty oceny sytuacji majątkowej jednostki gospodarczej na podstawie wstępnej analizy bilansu

Rozdział XII. Teoretyczne aspekty oceny sytuacji majątkowej jednostki gospodarczej na podstawie wstępnej analizy bilansu Anna Ankudo - Jankowska AR im. Augusta Cieszkowskiego w Poznaniu Rozdział XII Teoretyczne aspekty oceny sytuacji majątkowej jednostki gospodarczej na podstawie wstępnej analizy bilansu Wstęp Maksymalizacja

Bardziej szczegółowo

Metody sporządzania rachunku przepływów pieniężnych. Wpisany przez Agnieszka Tłaczała

Metody sporządzania rachunku przepływów pieniężnych. Wpisany przez Agnieszka Tłaczała Rachunek ten, zgodnie z ustawą o rachunkowości, może być sporządzany metodą bezpośrednią albo pośrednią, zależnie od wyboru dokonanego przez kierownika jednostki. Rachunek przepływów pieniężnych, zgodnie

Bardziej szczegółowo

Sprawozdawczość finansowa według standardów krajowych i międzynarodowych. Wydanie 2. Irena Olchowicz, Agnieszka Tłaczała

Sprawozdawczość finansowa według standardów krajowych i międzynarodowych. Wydanie 2. Irena Olchowicz, Agnieszka Tłaczała Sprawozdawczość finansowa według standardów krajowych i międzynarodowych. Wydanie 2. Irena Olchowicz, Celem opracowania jest przedstawienie istoty i formy sprawozdań finansowych na tle standaryzacji i

Bardziej szczegółowo

Objaśnienia wartości przyjętych w wieloletniej prognozie finansowej Województwa Małopolskiego na lata

Objaśnienia wartości przyjętych w wieloletniej prognozie finansowej Województwa Małopolskiego na lata Objaśnienia wartości przyjętych w wieloletniej prognozie finansowej Województwa Małopolskiego na lata 2013-2028 Uwagi ogólne: Do obliczeń wielkości przyjętych w wieloletniej prognozie finansowej Województwa

Bardziej szczegółowo

Analiza finansowa. Wykład 2

Analiza finansowa. Wykład 2 Analiza finansowa Wykład 2 ANALIZA SYTUACJI MAJĄTKOWEJ K. Mazur, prof. UZ 2 Analiza majątku (aktywów) Aktywa są to "kontrolowane przez jednostkę zasoby majątkowe o wiarygodnie określonej wartości, powstałe

Bardziej szczegółowo

INFORMACJA DODATKOWA

INFORMACJA DODATKOWA INFORMACJA DODATKOWA I I. Szczegółowy zakres wartości grup rodzajowych środków trwałych, wartości niematerialnych i prawnych oraz inwestycji długoterminowych, zawierających stan tych aktywów na początek

Bardziej szczegółowo

I. Dla Członków, Rady Nadzorczej i Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej Cichy kącik, ul. Stefana Czarneckiego 1, Wrocław.

I. Dla Członków, Rady Nadzorczej i Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej Cichy kącik, ul. Stefana Czarneckiego 1, Wrocław. OPINIA NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA I. Dla Członków, Rady Nadzorczej i Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej Cichy kącik, ul. Stefana Czarneckiego 1, 53-650 Wrocław. II. Przeprowadziliśmy badanie załączonego

Bardziej szczegółowo

Bilans. A. Aktywa trwałe. I. Wartości niematerialne i prawne 1. Koszty zakończonych prac rozwojowych 2. Wartość firmy

Bilans. A. Aktywa trwałe. I. Wartości niematerialne i prawne 1. Koszty zakończonych prac rozwojowych 2. Wartość firmy Bilans Jest to podstawowy dokument księgowy, który jest podstawą dla zamknięcia rachunkowego roku obrotowego - bilans zamknięcia, a takŝe dla otwarcia kaŝdego następnego roku obrotowego - bilans otwarcia.

Bardziej szczegółowo

SPRAWOZDANIE FINANSOWE GMINY TRZYDNIK DUŻY ZA 2014 ROK

SPRAWOZDANIE FINANSOWE GMINY TRZYDNIK DUŻY ZA 2014 ROK SPRAWOZDANIE FINANSOWE GMINY TRZYDNIK DUŻY ZA 2014 ROK Trzydnik Duży, maj 2015 rok ZARZĄDZENIE Nr 28/2015 WÓJTA GMINY TRZYDNIK DUŻY z dnia 05 maja 2015 r. w s p r a w i e : sprawozdania finansowego gminy

Bardziej szczegółowo

RACHUNEK PRZEPØYWÓW PIENIÉÆNYCH. Jerzy T. Skrzypek

RACHUNEK PRZEPØYWÓW PIENIÉÆNYCH. Jerzy T. Skrzypek RACHUNEK PRZEPØYWÓW PIENIÉÆNYCH Jerzy T. Skrzypek Rachunek zysków i strat Bilans Rachunek przepływów pieniężnych Ocena efektywności projektu Analiza płynności Rachunek przepływów pieniężnych a plan finansowy

Bardziej szczegółowo

RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT. Jerzy T. Skrzypek

RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT. Jerzy T. Skrzypek RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT Jerzy T. Skrzypek Wariant porównawczy Rodzajowy układ kosztów Wariant kalkulacyjny Kalkulacyjny układ kosztów Rachunkowość zarządcza Koszty stałe i zmienne Typy rachunku zysków

Bardziej szczegółowo

UMOWA O ZARZĄDZANIE. Czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną obejmują w szczególności:

UMOWA O ZARZĄDZANIE. Czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną obejmują w szczególności: UMOWA O ZARZĄDZANIE zawarta w dniu... w Krakowie pomiędzy : Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości przy ul....w Krakowie, w imieniu i na rzecz której działa Zarząd, w składzie:...... a......... 1 Strony

Bardziej szczegółowo

/ / SPRAWOZDAWCZOSC FINANSOWA IRENA OLCHOWICZ AGNIESZKA TŁACZAŁA

/ / SPRAWOZDAWCZOSC FINANSOWA IRENA OLCHOWICZ AGNIESZKA TŁACZAŁA VADEMECUM RACHUNKOWOŚCI / / SPRAWOZDAWCZOSC FINANSOWA IRENA OLCHOWICZ AGNIESZKA TŁACZAŁA Warszawa 2002 Spis treści Wstęp 11 Rozdział 1 Sprawozdania finansowe według Międzynarodowych Standardów Rachunkowości

Bardziej szczegółowo

KOMENTARZ ZARZĄDU NA TEMAT CZYNNIKÓW I ZDARZEŃ, KTÓRE MIAŁY WPŁYW NA OSIĄGNIETE WYNIKI FINANSOWE

KOMENTARZ ZARZĄDU NA TEMAT CZYNNIKÓW I ZDARZEŃ, KTÓRE MIAŁY WPŁYW NA OSIĄGNIETE WYNIKI FINANSOWE KOMENTARZ ZARZĄDU NA TEMAT CZYNNIKÓW I ZDARZEŃ, KTÓRE MIAŁY WPŁYW NA OSIĄGNIETE WYNIKI FINANSOWE 11 Niniejszy raport prezentuje wybrane dane bilansu oraz rachunku zysków i strat, przepływy pieniężne i

Bardziej szczegółowo

WSPIERAMY PROJEKTY ROZWOJOWE Collect Consulting S.A.

WSPIERAMY PROJEKTY ROZWOJOWE Collect Consulting S.A. WSPIERAMY PROJEKTY ROZWOJOWE Collect Consulting S.A. 25 październik 2012 r. Analiza finansowa - podstawa formułowania warunków Prezentuje: Mariusz Bryła Katowice, 25 październik 2012 Prezentowane zagadnienia

Bardziej szczegółowo

Rozdział 1. Sprawozdawczość finansowa według standardów krajowych i międzynarodowych Irena Olchowicz

Rozdział 1. Sprawozdawczość finansowa według standardów krajowych i międzynarodowych Irena Olchowicz Spis treści Wstęp Rozdział 1. Sprawozdawczość finansowa według standardów krajowych i międzynarodowych 1. Standaryzacja i harmonizacja sprawozdań finansowych 2. Cele sprawozdań finansowych 3. Użytkownicy

Bardziej szczegółowo

Zarządzanie finansami przedsiębiorstw

Zarządzanie finansami przedsiębiorstw Zarządzanie finansami przedsiębiorstw Opracowała: Dr hab. Gabriela Łukasik, prof. WSBiF I. OGÓLNE INFORMACJE O PRZEDMIOCIE Cele przedmiotu:: - przedstawienie podstawowych teoretycznych zagadnień związanych

Bardziej szczegółowo

IV. Bieżąca analiza finansowa

IV. Bieżąca analiza finansowa IV. Bieżąca analiza finansowa 4.1 Przychody i koszty w latach 2002-2005 4.1.1 Przychody Przychody otrzymywane są ze sprzedaży usług w postaci wynajmu pokoi hotelowych i lokali użytkowych przez cały rok.

Bardziej szczegółowo

OCENA EFEKTYWNOŚCI INWESTYCJI. Jerzy T. Skrzypek

OCENA EFEKTYWNOŚCI INWESTYCJI. Jerzy T. Skrzypek OCENA EFEKTYWNOŚCI INWESTYCJI Jerzy T. Skrzypek 1 2 3 4 5 6 7 8 Analiza płynności Analiza rentowności Analiza zadłużenia Analiza sprawności działania Analiza majątku i źródeł finansowania Ocena efektywności

Bardziej szczegółowo

Skrócone jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od do

Skrócone jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od do Skrócone jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 01-10-2008 do 31-12-2008 Prezentowane kwartalne, skrócone sprawozdanie jednostkowe za okres od 01-10-2008 do 31-12-2008 oraz okresy porównywalne

Bardziej szczegółowo

STUDIUM WYKONALNOŚCI INWESTYCJI PREZENTACJA WYNIKÓW

STUDIUM WYKONALNOŚCI INWESTYCJI PREZENTACJA WYNIKÓW Załącznik nr 1.1. Załącznik nr 1.1. STUDIUM WYKONALNOŚCI INWESTYCJI PREZENTACJA WYNIKÓW 477 Załącznik nr 1.1. Poniższy przykład ma na celu przybliżenie logiki wynikającej z Wytycznych. Założenia projekcji

Bardziej szczegółowo

Finanse i rachunkowość. Alina Dyduch, Maria Sierpińska, Zofia Wilimowska

Finanse i rachunkowość. Alina Dyduch, Maria Sierpińska, Zofia Wilimowska Finanse i rachunkowość. Alina Dyduch, Maria Sierpińska, Zofia Wilimowska Podręcznik obejmuje wykład finansów i rachunkowości dla inżynierów. Zostały w nim omówione m.in. rachunkowość jako system informacyjny

Bardziej szczegółowo

Wykres 1 EBIT i EBITDA w pierwszym kwartale lat 2010, 2011 i 2012

Wykres 1 EBIT i EBITDA w pierwszym kwartale lat 2010, 2011 i 2012 KOMENTARZ ZARZĄDU NA TEMAT CZYNNIKÓW I ZDARZEŃ KTÓRE MIAŁY WPŁYW NA OSIĄGNIETE WYNIKI FINANSOWE Niniejszy raport prezentuje wybrane dane bilansu oraz rachunku zysków i strat, przepływy pieniężne i wskaźniki

Bardziej szczegółowo

CHARAKTERYSTYKA PRZEDSIĘBIORSTWA OMEGA

CHARAKTERYSTYKA PRZEDSIĘBIORSTWA OMEGA Edward Radosiński 1. SYSTEM WYTWARZANIA CHARAKTERYSTYKA PRZEDSIĘBIORSTWA OMEGA 1.1. Produkcja: a) przedsiębiorstwo - zaliczane do branży przemysłu spożywczego - może jednocześnie wytwarzać trzy asortymenty

Bardziej szczegółowo

Budżetowanie kapitałowe Cz.II

Budżetowanie kapitałowe Cz.II Budżetowanie kapitałowe Cz.II Czynnik: dyskontujący Metoda liczenia kapitalizujący (4.1.1) kapitału gdzie: WACC średni ważony koszt kapitału, z liczba źródeł kapitału, w i udział i tego źródła w całości

Bardziej szczegółowo

TEMAT: ANALIZA FINANSOWA PRZEDSIĘBIORSTW Z PUNKTU WIDZENIA ZARZĄDZAJĄCEGO PRZEDSIĘBIORSTWEM.

TEMAT: ANALIZA FINANSOWA PRZEDSIĘBIORSTW Z PUNKTU WIDZENIA ZARZĄDZAJĄCEGO PRZEDSIĘBIORSTWEM. A. Mikołajczyk K. Młynarczyk Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu TEMAT: ANALIZA FINANSOWA PRZEDSIĘBIORSTW Z PUNKTU WIDZENIA ZARZĄDZAJĄCEGO PRZEDSIĘBIORSTWEM. Słowa kluczowe: rentowność, zadłużenie, sprawność,

Bardziej szczegółowo

KAPITAŁOWA STRATEGIA PRZEDISĘBIORSTWA JAN SOBIECH (REDAKTOR NAUKOWY)

KAPITAŁOWA STRATEGIA PRZEDISĘBIORSTWA JAN SOBIECH (REDAKTOR NAUKOWY) KAPITAŁOWA STRATEGIA PRZEDISĘBIORSTWA JAN SOBIECH (REDAKTOR NAUKOWY) SPIS TREŚCI WSTĘP...11 CZĘŚĆ PIERWSZA. STRUKTURA ŹRÓDEŁ KAPITAŁU PRZEDSIĘBIORSTWA...13 Rozdział I. PRZEDSIĘBIORSTWO JAKO ORGANIZACJA

Bardziej szczegółowo

Szkolenie: Analiza ekonomiczno-finansowa przedsiębiorstwa na podstawie. dr hab. Grzegorz Michalski, tel. 503452860 tel. 791214963

Szkolenie: Analiza ekonomiczno-finansowa przedsiębiorstwa na podstawie. dr hab. Grzegorz Michalski, tel. 503452860 tel. 791214963 Szkolenie: Analiza ekonomiczno-finansowa przedsiębiorstwa na podstawie sprawozdań finansowych Program szkolenia: Blok I: Analiza sprawozdań finansowych Dzień 1: Część teoretyczna: SPRAWOZDANIE FINANSOWE

Bardziej szczegółowo

FIN 402: Nieruchomość jako inwestycja narzędzia finansowe

FIN 402: Nieruchomość jako inwestycja narzędzia finansowe FIN 402: Nieruchomość jako inwestycja narzędzia finansowe Szczegółowy program kursu 1. Budżetowanie i analiza Budżety stanowią dla zarządców jedno z głównych źródeł informacji przy podejmowaniu decyzji

Bardziej szczegółowo

UZASADNIENIE. Objaśnienia przyjętych wartości do Wieloletniej Prognozy Finansowej Gminy Rewal. na lata

UZASADNIENIE. Objaśnienia przyjętych wartości do Wieloletniej Prognozy Finansowej Gminy Rewal. na lata UZASADNIENIE Objaśnienia przyjętych wartości do Wieloletniej Prognozy Finansowej Gminy Rewal na lata 2017-2022. Obowiązek sporządzenia Wieloletniej Prognozy Finansowej jest jedną z zasadniczych zmian wprowadzonych

Bardziej szczegółowo

L. Widziak. Wroclaw University of Economics. Planowanie przychodów ze sprzedaży na przykładzie przedsiębiorstwa

L. Widziak. Wroclaw University of Economics. Planowanie przychodów ze sprzedaży na przykładzie przedsiębiorstwa L. Widziak Wroclaw University of Economics Planowanie przychodów ze sprzedaży na przykładzie przedsiębiorstwa z branży magazynowanie i działalność usługowa wspomagająca transport JEL Classification: A10

Bardziej szczegółowo

RAPORT Stan finansów (budżetu) miasta Janów Lubelski

RAPORT Stan finansów (budżetu) miasta Janów Lubelski I. Wskaźniki RAPORT Stan finansów (budżetu) miasta Janów Lubelski 05-06-2012 A. Dochody gminy ogółem na mieszkańca (PLN/mieszk) - wsk.sas 1.2 Wskaźnik pokazuje ogólny poziom łącznych dochodów miasta, przypadający

Bardziej szczegółowo

Analiza finansowa działalności przedsiębiorstwa

Analiza finansowa działalności przedsiębiorstwa Analiza finansowa działalności przedsiębiorstwa Celem każdego przedsiębiorstwa działającego na rynku jest osiągniecie zysku. Konieczność wypracowania zysku zmusza przedsiębiorstwa do starań o wzrost efektywności

Bardziej szczegółowo

Akademia Młodego Ekonomisty

Akademia Młodego Ekonomisty Akademia Młodego Ekonomisty Analiza wskaźnikowa przedsiębiorstwa Jak ocenić pozycję finansową firmy? dr Waldemar Rogowski Szkoła Główna Handlowa w Warszawie 29 marca 2011 r. Główne grupy wskaźników Płynności

Bardziej szczegółowo