ASM ASM ASM 605: Finansowanie i wycena nieruchomości jako inwestycji cz. 1-3

Transkrypt

1 ASM ASM ASM 605: Finansowanie i wycena nieruchomości jako inwestycji cz. 1-3 Szczegółowy program kursu ASM 603: Finansowanie i wycena nieruchomości jako inwestycji cz Zagadnienia ekonomiczne inwestycji na rynku nieruchomości Poza zrozumieniem celów i zamierzeń właściciela, zarządcy nieruchomości muszą w swojej pracy brać pod uwagę wpływ szerokiego wachlarza czynników rynkowych. Typowe cykle gospodarcze i cykle rynku nieruchomości, a także trendy makroekonomiczne mają wpływ na wyniki osiągane przez wszystkie rodzaje nieruchomości. Omówienie znaczenia zrozumienia celów i zamierzeń właściciela Analiza cyklów gospodarczych i cyklów rynku nieruchomości Omówienie wpływu zjawisk makroekonomicznych na rynek nieruchomości Cele i zamierzenia właściciela Cykle gospodarcze i cykle rynku nieruchomości Wpływ zjawisk makroekonomicznych na rynek nieruchomości 2. Źródła finansowania Dzisiejszy rynek oferuje szereg narzędzi służących do finansowania nieruchomości. Zarządcy muszą dobrze poznać cechy każdego z nich i orientować się w kryteriach

2 stosowanych przez kredytodawców do oceny potencjalnych kredytobiorców, dzięki czemu łatwiej im będzie realizować cele i zamierzenia właścicieli nieruchomości. Omówienie różnych źródeł finansowania rynku nieruchomości Omówienie procesu oceny potencjalnych kredytobiorców przez kredytodawców Interpretacja elementów składowych wniosku kredytowego Omówienie zadań syndyka Źródła finansowania Ocena kredytobiorców przez kredytodawców Przygotowanie wniosku kredytowego Działalność syndyka 3. Obliczanie zmiennych kredytu W dzisiejszych czasach zarządcy nieruchomości pełnią często również rolę menedżerów zarządzających aktywami. Z tego względu bardzo ważne jest posiadanie przez nich stosownej wiedzy na temat rozmaitych typów kredytów dostępnych na rynku. Wiedza ta pozwala zarządcom nieruchomości na wybranie takiego typu finansowania, który przyniesie inwestorom maksymalny zwrot z dokonanej inwestycji. Ocena różnych rodzajów kredytów Obliczanie wysokości rat kredytowych dla poszczególnych typów kredytów Określanie efektywnych stóp procentowych Typy kredytów Obliczanie rat kredytowych Efektywne stopy procentowe 4. Analiza kredytu Przed udzieleniem kredytu bank ocenia związane z nim ryzyko przy pomocy różnych wskaźników. Kredytobiorcy wykonując pewne obliczenia mogą określić, czy kredyt da im dźwignię dodatnią czy ujemną. Te wskaźniki i obliczenia pozwalają ocenić ryzyko związane z kredytem i zwrot z kredytu.

3 Omówienie elementów sprawozdania finansowego pro-forma Obliczanie wskaźnika kredyt do wartości (LTV) Obliczanie wskaźnika pokrycia obsługi długu (DCR) Określanie rodzaju dźwigni Przeprowadzenie analizy zapełnienia progowego Przypomnienie: Sprawozdanie finansowe pro forma Wskaźnik kredyt do wartości (LTV%) Wskaźnik pokrycia obsługi długu (DCR) Dźwignia Analiza zapełnienia progowego 5. Wycena nieruchomości Przeprowadzenie dokładnej wyceny nieruchomości jest jednym z najważniejszych zadań w procesie zarządzania nieruchomością jako inwestycją. Wycena jest sposobem precyzyjnego ustalenia wartości nieruchomości. W procesie wyceny nieruchomości można korzystać z jednej lub z kilku metod jednocześnie. Opis procesu wyceny i określania wartości nieruchomości Analiza podejścia kosztowego w procesie wyceny nieruchomości Wyjaśnienie podejścia rynkowego w procesie wyceny nieruchomości Zastosowanie podejścia dochodowego w procesie wyceny nieruchomości Wycena informacje ogólne Podejście kosztowe Podejście rynkowe Podejście dochodowe 6. Stopy kapitalizacji Stopy kapitalizacji są często odzwierciedleniem ryzyka dostrzeganego przez inwestorów i analityków. Stopy kapitalizacji zastosowane w odniesieniu do prognozowanego przychodu pozwalają określić wartość nieruchomości. Dlatego właśnie bardzo ważne jest właściwe

4 obliczenie stóp kapitalizacji. Do obliczenia najbardziej odpowiedniej stopy kapitalizacji często wykorzystuje się jednocześnie kilka różnych metod. Wykorzystanie podejścia porównawczego do obliczenia stopy kapitalizacji Prezentacja źródeł danych do ekstrapolacji rynkowych stóp kapitalizacji Przeprowadzanie analizy zwrotu z kredytu i zwrotu z kapitału Wykorzystanie metody sumarycznej do obliczania stopy kapitalizacji Wykorzystanie modelu obliczania wartości rezydualnej kapitału inwestora do określania wartości inwestycyjnej Podejścia porównawcze Ekstrapolacja wyników badań Analiza zwrotu z kredytu i zwrotu z kapitału Metoda sumaryczna Model obliczania wartości rezydualnej kapitału inwestora

5 ASM 604: Finansowanie i wycena nieruchomości jako inwestycji cz Wartość pieniądza w czasie Wartość pieniądza w czasie odgrywa istotną rolę w ocenie długoterminowej sytuacji finansowej. Zrozumienie tej koncepcji pomaga zarządcom nieruchomości pomagać właścicielom tych nieruchomości podejmować lepsze decyzje biznesowe związane z kredytowaniem, remontami oraz inwestowaniem. Omówienie jakie znaczenie ma zrozumienie celów właściciela Zrozumienie koncepcji i elementów składowych teorii zmienności wartości pieniądza w czasie Graficzne przedstawienie TVM przy pomocy tabelek T i osi czasowych Zastosowanie zasad TVM Omówienie celów właściciela Wartość pieniądza w czasie (TVM) Tabelki T i osie czasowe Obliczenia TVM 2. Zdyskontowane przepływy środków pieniężnych a wycena Zdyskontowane przepływy środków pieniężnych mogą służyć do określenia wartości nieruchomości, zarówno z perspektywy rynku, jak i inwestora. Analiza zdyskontowanych przepływów w kontekście wyceny jest często preferowana w stosunku do kapitalizacji, ponieważ pozwala na uwzględnienie wieloletnich przepływów i dzięki temu daje bardziej miarodajny obraz wartości nieruchomości. Porównanie analizy zdyskontowanych przepływów środków pieniężnych (DCF) i kapitalizacji Obliczanie wartości rynkowej przy pomocy DCF Obliczanie wartości inwestycyjnej przy pomocy DCF Analiza zdyskontowanych przepływów środków pieniężnych (DCF) a kapitalizacja Obliczanie wartości rynkowej Obliczanie wartości inwestycyjnej

6 3. Zdyskontowane przepływy środków pieniężnych a zwrot z inwestycji Do porównania i wyceny inwestycji w nieruchomości służą cztery miary zwrotu z inwestycji. W przypadku dwóch z nich wartości bieżącej netto (NPV) oraz wewnętrznej stopy zwrotu (IRR), analiza zdyskontowanych przepływów gotówkowych wykorzystywana jest do obliczenia wartości pieniądza w czasie. Porównanie czterech miar zwrotu z inwestycji Obliczanie stopy zwrotu ze środków własnych Obliczanie wzrostu wartości Obliczanie wartości bieżącej netto Obliczanie wewnętrznej stopy zwrotu Omówienie rozwiązań technicznych stosowanych w analizie inwestycji Pomiar zwrotu z inwestycji Stopa zwrotu ze środków własnych ($/$%) Wzrost wartości Wartość bieżąca netto (NPV) Wewnętrzna stopa zwrotu (IRR) Zastosowania nowoczesnych technologii w analizie inwestycji 4. Analiza pośrednia Analizę pośrednią prowadzimy wtedy, gdy inwestor chce zbadać zwrot z inwestycji w okresie nie rozpoczynającym się w momencie zakupu nieruchomości. Aby obliczyć w analizie pośredniej wartość bieżącą netto (NPV) i wewnętrzną stopę zwrotu (IRR), potrzebujmy określić wartość bieżącą środków własnych inwestora znajdujących się w nieruchomości. Omówienie powodów, dla których wykonujemy analizę pośrednią Wykonanie obliczeń analizy pośredniej Wprowadzenie do analizy pośredniej Wykonanie analizy pośredniej

7 5. Zdyskontowane przepływy gotówkowe a najem Przychody z najmu stanowią kluczowy czynnik kształtujący wartość nieruchomości. Rozróżniamy wiele klasyfikacji najmu oraz rozmaite typy przychodów z najmu. Umiejętność dokonania analizy finansowej wszystkich czynników ekonomicznych wpływających na najem, takich jak upusty i rabaty, wykup lub najem alternatywny to umiejętność, którą powinien posiadać profesjonalny zarządca nieruchomości. Prawidłowa analiza wpływu upustów i rabatów w czynszu oraz przepływów pieniężnych wymaga dobrej znajomości teorii zmienności wartość pieniądza w czasie (TVM) oraz zdyskontowanych przepływów środków pieniężnych (DCF). Klasyfikacja rodzajów najmu i kategorii czynszu Dyskontowanie zmiennych ekonomicznych najmu w celu określenia czynszu efektywnego Obliczanie kosztu wykupu najmu przy założonej stopie zwrotu Analiza przychodów w celu porównania różnych najmów Rodzaje najmu i kategorie czynszów Upusty i rabaty oraz czynsz efektywny Wykup najmu Porównanie najmów

8 ASM 605: Finansowanie i wycena nieruchomości jako inwestycji cz Analiza przepływów przed opodatkowaniem Zarządcy nieruchomości wykonując analizę prognozowanych przepływów środków pieniężnych mogą zbadać szereg aspektów funkcjonowania nieruchomości. Pomiar zwrotu pozwala im na podejmowanie najlepszych decyzji finansowych, które zawsze powinny mieć na uwadze realizację celów i zamierzeń właściciela. Omówienie znaczenia zrozumienia celów i zamierzeń właściciela Zastosowanie analizy przed opodatkowaniem do pomiaru wyników inwestycji Powtórzenie: Cele i zamierzenia właściciela Analiza przepływów przed opodatkowaniem 2. Analiza alternatywnych sposobów działania Analizy finansowe pozwalają zarządcom nieruchomości ocenić rentowność różnych działań przed ich rozpoczęciem. Dzięki analizom, mogą oni pomóc właścicielom nieruchomości w podejmowaniu najlepszych decyzji. Przeprowadzenie analizy skutków finansowych wdrożenia różnych sposobów postępowania z nieruchomością Analiza działań alternatywnych 3. Rekomendacja Po przeprowadzeniu analizy rentowności alternatywnych sposobów działania przy pomocy różnych mierników finansowych, nadchodzi czas zaprezentowania właścicielowi lub inwestorowi rekomendowanego sposobu działania. Jak zawsze, również w tej sytuacji należy kierować się konkretnymi celami i zamierzeniami właściciela.

9 Przedstawienie właściwej rekomendacji zgodnej z celami właściciela Przedstawienie rekomendacji 4. Analiza przepływów środków pieniężnych po opodatkowaniu Decyzje podejmowane w związku z zarządzaniem nieruchomością często mają poważne konsekwencje podatkowe dla jej właściciela. Dlatego zarządcy muszą mieć wiedzę na temat przepisów dotyczących podatku dochodowego oraz podatku od zysku kapitałowego. Jednak w celu otrzymania konkretnej porady podatkowej powinni kierować oni swoich klientów do doradców podatkowych lub księgowych specjalizujących się w rozliczeniach podatkowych. Porównanie dwóch federalnych podatków od inwestycji na rynku nieruchomości (fragment dotyczący realiów amerykańskich) Wyjaśnienie, jakie elementy składowe tworzą dochód podlegający opodatkowaniu Obliczanie podatku od zysku kapitałowego Wykonanie analizy przepływów środków pieniężnych po opodatkowaniu O podatkach Podatek dochodowy Podatek od zysku kapitałowego Przepływy środków pieniężnych po opodatkowaniu