Monitoring Branżowy. Analizy Sektorowe. Rynek deweloperski 1 w fazie ożywienia

Transkrypt

1 29 cze 27 wrz 26 gru 26 mar 24 cze 22 wrz 21 gru 21 mar 19 cze 17 wrz 16 gru 16 mar 14 cze 12 wrz Monitoring Branżowy Analizy Sektorowe 3 grudnia 215 Rynek deweloperski 1 w fazie ożywienia Trendy bieżące Dobre wyniki firm deweloperskich w I poł. 215, stabilizacja aktywności na wysokim poziomie. Branża silnie zróżnicowana (ROS=1,6% w przypadku połowy firm, jednocześnie dla 1/5 wynosiła powyżej 11%). W 3q 215 wzrost liczby: - oddawanych do użytku mieszkań deweloperskich (24% r/r); - rozpoczynanych mieszkań (19% r/r); - wydanych pozwoleń na budowę (2% r/r). Monitoring REAS w 6 aglomeracjach o największych obrotach na rynku pierwotnym sygnalizuje w 3q 215 wysoki poziom oferty mieszkań przy dobrych wynikach sprzedaży i rekordowej liczbie transakcji. Nadal rosnąca podaż nowoczesnych powierzchni biurowych. W segmencie obiektów handlowych tendencja wzrostu wolumenu powierzchni modernizowanej i rozbudowywanej oraz ponowny wzrost udziału lokalizacji w miastach powyżej 2 tys. mieszkańców. Powrót inwestycji spekulacyjnych na rynku nowoczesnych magazynów w warunkach ożywienia na tym rynku. Perspektywy krótkoterminowe Korzystne przesłanki dobrej sytuacji deweloperów mieszkaniowych - popyt podtrzymywany niskimi stopami procentowymi; - duży portfel rozpoczętych projektów; - duże zainteresowanie znowelizowanym programem MdM (niemniej rozszerzenie programu od o rynek wtórny może osłabić popyt na rynku pierwotnym). Rosnące ryzyko zbyt dużej podaży obiektów biurowych w zestawieniu z popytem, skutkujące możliwym wzrostem pustostanów i presją na spadek czynszów. W tym kontekście możliwa weryfikacja planów deweloperów aktywnych w tym segmencie. Lekko pesymistyczna ocena nastrojów na rynku nieruchomości komercyjnych w raporcie RICS (Poland Commercial Property Monitor 3q15). Departament Analiz Ekonomicznych analizy.sektorowe@pkobp.pl Zespół Analiz Sektorowych Agnieszka Grabowiecka-Łaszek tel. (22) Tendencje na deweloperskim rynku mieszkaniowym tys. 2q12 3q12 4q12 1q13 2q13 3q13 4q13 1q14 2q14 3q14 4q14 1q15 2q15 3q15 oferta deweloperska (6 agl; P) wsk koniunktury deweloperów (mieszkania rozpoczęte minus oddane; :L) pozwolenia dla deweloperów źródło: dane kwartalne na podstawie danych GUS tys Notowania wybranych spółek deweloperskich z dużą ekspozycją na nieruchomości komercyjne ( =1) źródło: GPW, ECHO INVESTMENT WIG- DEWELOPERZY GTC WARIMPEX REINHOLD RANKPROGR CZERWONA TOREBKA ORCO PLAZA 1 PKD 41.1 realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków 1

2 Rynek deweloperski 2-3q 215 Zmiana przychodów i kosztów r/r oraz wynik finansowy netto (dane półroczne) Liczba firm i pracujących (firmy pow. 9 osób) q8 4q8 2q9 4q9 2q1 4q1 2q11 4q11 2q12 4q12 2q13 4q13 2q14 4q14 2q15 wynik finansowy netto mln zł (P) przychody ogółem (L) koszty ogółem (L) q 8 2q 9 2q1 2q 11 2q12 2q13 liczba pracujących liczba firm liczba rentownych firm źródło: GUS, PONT Info Gospodarka 2q14 2q15 2 Trendy bieżące Wyniki finansowe firm deweloperskich (o zatrudnieniu powyżej 9 osób) po dwóch kwartałach 215 r. są pozytywne. Dane rozpisane na poszczególne półrocza (por. wykres powyżej) wskazują na dobre wyniki w I poł. 15 (zysk netto 114 mln zł wobec 41 mln zł straty w I poł. 14); wyhamowaniu dynamiki wzrostu przychodów (+3,2% r/r vs. 25,5% w I poł. 14) towarzyszył spadek kosztów [(-,8%) r/r vs. (+18,1% r/r) w I poł. 14], te dane wraz z informacjami rynkowymi nt sytuacji branży i statystykami dot. różnych faz budowy sugerują stabilizację aktywności na wysokim poziomie. Czas rotacji zapasów na poziomie ok. 3 dni wskazuje na brak problemów ze sprzedażą mieszkań, zwraca uwagę wysoka liczba pracujących na tle ostatnich lat, co sugeruje obszerny portfel zamówień. Dobre wyniki dużych firm deweloperskich w I poł Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków 212 I-VI 213 I-VI 214 I-VI 215 I-VI Liczba jednostek gospodarczych ogółem w tym udział jednostek rentownych 6% 53% 64% 6% NP Wynik finansowy netto (zysk netto) 349,6 3,1-41,9 114,1 NPM (ROS) Stopa rentowności sprzedaży netto 11,3,1-1,2 3,6 ROE (I) Stopa rentowności kapitału własnego (I) 11,1,1 6,7 2,4 ROA Stopa rentowności aktywów 4,8, -,6 1,4 CR Wskaźnik płynności bieżącej 2,94 2,42 2,16 2,19 QR Wskaźnik podwyższonej płynności,86,75,78,86 IT (WRZD) Wskaźnik rotacji zapasów w dniach CP (WRND) Wskaźnik rotacji należności w dniach PL (WRZbD) Wskaźnik rotacji zobowiązań w dniach DR (WZA) Współczynnik długu,56,58,56,52 WP (WPMK) Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałem stałym 1,78 1,62 1,61 1,68 I/DE Nakłady inwestycyjne / amortyzacja 1,4 7,7 11,7 13,8 Źródło: baza danych PONT Info. GOSPODARKA, Grupa A Jednostki średnie i duże (pracujących >9 osób) 2

3 Rynek deweloperski 2-3q 215 Wybrane wskaźniki deweloperów % rotacja zapasów w 5 dniach (P) NPM stopa zysku netto (L) ROE stopa rentowności kapitału własnego (L) Aktywność deweloperów wg zapisów księgowych 2 mln zł mln zł q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q q 8 2q 9 2q1 2q 11 2q12 2q13 2q14 2q15 xxxxxxxx -1 marża na sprzedaży (L) projekty mieszkaniowe w toku (P) bank ziemi (L) gotowe mieszkania na sprzedaż (L) przedpłaty klientów (L) źródło: PONT Info Gospodarka, GUS; firmy powyżej 9 osób źródło: PONT Info Gospodarka; GUS; firmy powyżej 9 osób Utrzymuje się jednocześnie znaczne zróżnicowanie zbiorowości z rozkładu decylowego podstawowych wskaźników wynika, że po dwóch kwartałach 215 r. 3% firm deweloperskich odnotowało straty, rentowność połowy firm (decyl 5) w przypadku ROS wynosiła 1,6%, jednocześnie ROS dla 2% firm był dwucyfrowy (11,6% dla decyla 8 i 21,3% dla decyla 9). Wiele firm miało problemy z inkasem należności (4% otrzymywało je po 6 dniach i później) oraz płynnością (3% firm z nieakceptowalnym poziomem wskaźnika szybkiej płynności finansowej), a także z rotacją zapasów przekraczającą 9 dni (2% firm). W 3q 15 deweloperzy oddali do użytku 16,6 tys. mieszkań (+24% r/r; +2% r/r w 2q 15). W stosunku do poprzedniego kwartału liczba oddawanych mieszkań była większa: 16,6 tys. oddanych w 3q 15 wobec 12,7 tys. w 2q 15. Mieszkania deweloperskie stanowiły 44% wybudowanych ogółem w 3q 15 (39% w 2q 15). Liczba rozpoczętych mieszkań deweloperskich w 3q 215 r. w dalszym ciągu rosła (+19% r/r; w 2q % r/r); nadal rosła też liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań (+2% r/r; w 2q % r/r). Zapisy księgowe firm deweloperskich w połowie 215 r. sygnalizują fazę wzrostową rosnący wolumen środków na projekty mieszkaniowe w toku, malejące zapasy gotowych mieszkań na sprzedaż, lekko malejący bank ziemi uruchamianej stopniowo pod nowe projekty. Malejące przedpłaty klientów mogą wskazywać na szeroką ofertę dostępną dla klienta. Przytoczone statystyki dot. liczby rozpoczynanych mieszkań i wydawanych pozwoleń prawdopodobnie wzmocnią interpretacje tych zapisów w zakresie ziemi i rozpoczętych projektów za 4q 14. Nadal wysoki poziom wskaźnika koniunktury deweloperów (dodatnia różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku) w 3q 15 (wykres na 1 str. raportu) wskazuje na duży, bieżący portfel rozpoczętych projektów realizowanych przez deweloperów. W perspektywie kilku kwartałów można oczekiwać w dalszym ciągu wysokiej podaży mieszkań, wraz z awansowaniem budowy obecnych mieszkań w toku, ostatnio rozpoczętych. Komercjalizacja tej oferty (przy założeniu utrzymania się wysokiego popytu na mieszkania) powinna skutkować dobrymi wynikami finansowymi deweloperów w najbliższych kwartałach. Duże zróżnicowanie zbiorowości widoczne m. in. w rozkładzie decylowym rentowności sprzedaży Wyraźny wzrost liczby oddawanych mieszkań deweloperskich w 3q 15 Więcej mieszkań deweloperskich w budowie, więcej rozpoczynanych projektów mieszkaniowych Oczekiwana nadal wysoka podaż mieszkań deweloperskich wraz z awansowaniem ostatnio rozpoczynanych projektów 3

4 Rynek deweloperski 2-3q tys Oferta mieszkań deweloperskich do sprzedaży (6 największych rynków miejskich) 55,7 44, 47,6 51,4 3q12 4q12 1q13 2q13 3q13 4q13 1q14 2q14 3q14 4q14 1q15 2q15 3q15 Okres niezbędny do komercjalizacji oferty deweloperskiej 9 kwartały 8 Poznań 7 Wrocław 6 Łódź 5 Warszawa 4 Kraków 3 Trójmiasto 2 1q132q133q134q131q142q143q144q141q152q153q15 źródło: REAS źródło: REAS Monitoring rynków mieszkaniowych przez REAS 2 wskazuje na wysoki poziom oferty mieszkań (w 6 aglomeracjach o największych obrotach na rynku pierwotnym), przy dobrych wynikach sprzedaży i rekordowej liczbie transakcji w 3q 15. W 6 aglomeracjach w 3q 15 wprowadzono do sprzedaży 15,9 tys. mieszkań, o 2% więcej niż w 2q 15. Na tle ostatnich lat wyższą liczbę lokali wprowadzono jedynie w 4q 7, w szczycie boomu na rynku mieszkaniowym. Liczba transakcji w 3q 15 wyniosła 13,4 tys., w ostatnich czterech kwartałach (3q 14-3q 15) łącznie sprzedano 48,6 tys. mieszkań, tj. o 13% więcej niż w rekordowym dotychczas 214 r. (43 tys.). Liczba niesprzedanych mieszkań w ofercie na koniec 3q 15 wynosiła ok. 51,4 tys. Wobec 2q 15 oferta wzrosła w Warszawie (+11%), Wrocławiu (+9%) i Krakowie (+6%); w Łodzi i Poznaniu nie zmieniła się, istotnie zmalała w Trójmieście (-5%). Mieszkania oddane do użytku w 214 r. i wcześniej stanowiły jedynie 1% oferty deweloperskiej; 17% oferty to mieszkania z przewidywanym oddaniem w 215 r.; 44% projektów będzie oddawane w 216 r., 29% po 216 r. Ok. 7% lokali dostępnych w sprzedaży w 3q 15 było oferowane z rachunkami powierniczymi najwięcej mieszkań z rachunkiem powierniczym jest w ofercie w Poznaniu (82%) i Wrocławiu (81%), najmniej w Krakowie (67%) i Gdańsku (51%). Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań w 6 aglomeracjach w 3q 15 zmalała wobec poprzedniego kwartału (-5%) i wynosiła ok. 9,3 tys. W porównaniu z 2q 15 znaczący spadek liczby takich mieszkań wobec wystąpił w Trójmieście (-27%) i Krakowie (-12%), wzrost wystąpił we Wrocławiu (+6%) i Warszawie (+3%). Wskaźnik komercjalizacji (wyprzedaż bieżącej oferty liczona w kwartałach w oparciu o tempo sprzedaży z ostatnich czterech kwartałów, 4 kwartały przyjmuje się zwykle jako bezpieczny poziom z punktu widzenia sytuacji na rynku) kształtował się w większości analizowanych aglomeracjach na poziomie 4-5 kwartałów, co oznacza zrównoważoną sytuację, dla przyszłości istotne jest utrzymanie dotychczasowego Duża liczba mieszkań w ofercie, nadal dobre wyniki sprzedaży i rekordowa liczba transakcji w 3q 15 wg monitoringu REAS W ofercie więcej mieszkań z przewidywanym terminem oddania do użytku po 215 r. Najwięcej mieszkań w ofercie z rachunkami powierniczymi w Poznaniu (82%) i we Wrocławiu Wskaźnik komercjalizacji sygnalizuje zrównoważony rynek mieszkań, jedynie w Trójmieście widoczna przewaga popytu nad podażą 2 Rynek mieszkaniowy w Polsce, III kwartał 215, REAS, październik 215 4

5 Rynek deweloperski 2-3q 215 poziomu sprzedaży. Jedynie w przypadku Trójmiasta wskaźnik na poziomie 3,2 sygnalizuje przewagę popytu nad podażą. O dobrych wynikach sprzedaży mieszkań w 215 r. informują też deweloperzy mieszkaniowi notowani na GPW, po trzech kw. 215 r. wzrosty liczby sprzedaży mieszkań odnotowali m.in. Robyg (13% r/r), Dom Development (22%), Atal (53%), JWC (47%), Polnord (29% ) i Ronson (16,5%). Program MdM (uruchomiony 1 stycznia 214 r.) wzmocnił popyt na kredyt mieszkaniowy w 3q 15; impulsem stała się nowelizacja programu, w wyniku której w szczególności rozszerzono program na rynek wtórny i zwiększono prorodzinne oddziaływanie programu (pomoc dla osób i rodzin wychowujących co najmniej 3 dzieci). Nowelizacja weszła w życie od 1 września 215 r. W 3q 15 poziom wypłat wsparcia był zdecydowanie wyższy niż w poprzednim kwartale (+43% q/q wobec +5% q/q w 2q 15), na co istotnie wpłynęły wyniki września, kiedy to wpłynęło 3744 wniosków (podwojenie wobec sierpnia 215 r.) o dofinansowanie wkładu własnego na kwotę ok. 94 mln zł. 43% wniosków dotyczyło zakupu lokali używanych, 57% zakupu na rynku pierwotnym. Umowę z BGK na udział w MdM ma podpisaną 14 banków. Łącznie za pośrednictwem tych banków do 3 września 215 r. do BGK złożono 31,7 tys. wniosków o dofinansowanie na kwotę 742,2 mln zł, średnia powierzchnia mieszkań nabywanych w programie to 53 m kw., a domu jednorodzinnego 85,9 m kw. W okresie funkcjonowania programu najwięcej umów (por. wykres poniżej) zawarto w województwach mazowieckim, pomorskim i wielkopolskim, najmniej w opolskim i świętokrzyskim, na co istotny wpływ ma poziom limitów kwalifikujący mieszkanie do udziału w programie oraz skala regionalnego rynku i związana z tym aktywność deweloperów. Wysokie limity w województwie pomorskim i wielkopolskim (dla stolic województw, jak i sąsiadujących z nimi gmin i pozostałych gmin województwa) sprzyjały ożywieniu popytu na kredyt z MdM; duży udział województwa Dobra sprzedaż wielu mieszkaniowych deweloperów giełdowych w 215 r., widoczna poprawa r/r Wsparcie popytu na mieszkania deweloperskie poprzez program MdM Do 31 października 215 r. wykorzystane 69% z 715 mln zł na realizację MdM w 215 r. (zapisanych w ustawie budżetowej) Beneficjenci programu MdM głównie z mazowieckiego, pomorskiego i wielkopolskiego Dofinansowanie z MdM wg województw w latach 214-3q 215 Opolskie stolica województwo ogółem Świętokrzyskie Podkarpackie Lubelskie Lubuskie ** Podlaskie Zachodniopomorskie Śląskie Kujawsko pomorskie * Łódzkie Warmińsko mazurskie Małopolskie Dolnośląskie Wielkopolskie Pomorskie Mazowieckie mln zł 15 Wykorzystanie rocznego limitu na wsparcie finansowe MdM 8 mln zł ,5% 68,8% 2,6% 2,3%,3% Wykorzystane środki z ustalonego rocznego limitu wsparcia finansowego Niewykorzystane środki uwaga: Limity wg zapisów w Ustawie budżetowej, na wg Ustawy dot. MdM; źródło: BGK uwaga: uwzględniony: *Toruń; ** Gorzów Wielkopolski; źródło: BGK 5

6 Rynek deweloperski 2-3q 215 mazowieckiego wiąże się ze skalą rynku, województwo sytuowało się w grupie województw o najwyższym udziale pozyskanego dofinansowania, pomimo niskich limitów. Relatywnie wysoko wśród korzystających z MdM sytuowało się województwo warmińsko-mazurskie. Na koniec października 215 r. kwota z wniosków nabywców lokali przekazanych do BGK do wypłaty w 215 r. wyniosła 491,7 mln zł i stanowiła 68,8% limitu (715 mln zł) na realizację programu w 215 r. z ustawy budżetowej. O ile w 215 r. nie powinno zabraknąć środków na dopłaty, to w przyszłym roku może powstać taka sytuacja obecnie z kwoty zarezerwowanej na 216 r. (73 mln zł) wykorzystano 2,6% (por. wykres powyżej). Drugi program rządowy Fundusz mieszkań na wynajem (FMnW) BGK dotychczas w niewielkim stopniu oddziałuje na popyt na mieszkania deweloperskie. Obecnie FMnW ma w ofercie prawie 6 mieszkań (124 gotowe mieszkania w Poznaniu; 134 mieszkania w Gdańsku z planowanym zakończeniem pod koniec 215 r.; 122 gotowe mieszkania w Piasecznie pod Warszawą; 45 mieszkań w Krakowie z przewidywanym oddaniem do użytku w 1q 16; 146 mieszkań w Katowicach z przewidywanym oddaniem do użytku w 2q 17). FMnW nie ujawnia kwoty żadnej z ww. transakcji, uzasadniając to tajemnicą handlową i działaniem w oparciu o ustawę o funduszach inwestycyjnych. Fundusz Mieszkań na Wynajem jest w trakcie przygotowywania kolejnych inwestycji. Dotychczas zakontraktowanych zostało 2 mieszkań z terminami oddania do 218 r., zakontraktowane inwestycje są zlokalizowane w Gdańsku Wrzeszczu, Warszawie (na Bielanach i Żoliborzu), Krakowie, Poznaniu i Katowicach. Łącznie do 218 r. Fundusz planuje oddać 5,5 tys. mieszkań. Od września 215 r. FMnW wprowadził ofertę najmu mieszkań dla firm przeznaczonych zarówno na cel mieszkaniowy dla pracowników, jak i do prowadzenia nieuciążliwej działalności gospodarczej. Fundusz Mieszkań na Wynajem działa na zasadach komercyjnych w oparciu o ustawę o funduszach inwestycyjnych. Portfelem aktywów Funduszu Sektora Mieszkań na Wynajem FIZ AN utworzonego w Towarzystwie Funduszy Inwestycyjnych BGK SA zarządza BGK Nieruchomości SA. W finansowaniu działalności dużych firm deweloperskich istotną rolę odgrywa kapitał własny, w ostatnich latach jego udział utrzymuje się w granicach 42% - 49%. Finansowanie deweloperów kredytem bankowym i pożyczkami (średnio na firmę) Fundusz mieszkań na wynajem BGK dotychczas w niewielkim stopniu oddziałuje na popyt na mieszkania deweloperskie mln zł krótkoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wart. na firmę długoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wart. na firmę Na tle poprzednich lat mniej kredytów bankowych dla deweloperów 1 krótkoterminowe kredyty na firmę 5 2q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 długoterminowe kredyty na firmę źródło: PONT Info Gospodarka; GUS; dane F-1; firmy powyżej 9 osób 6

7 Rynek deweloperski 2-3q 215 W strukturze finansowania deweloperów w ostatnich dwóch latach na tle poprzednich lat zwraca uwagę mniejszy udział kredytów bankowych (53% na koniec 2q 15, w tym 38% długoterminowych) i wzrost udziału obligacji i papierów wartościowych (47%, w tym długoterminowych 38%). Z uwagi na ryzyko sektorowe dla indywidualnych inwestorów komercyjne papiery wartościowe są co najmniej 2 3 krotnie droższe od kredytów bankowych, co znajduje odzwierciedlenie w wynikach finansowych deweloperów. W 215 r. utrzymuje się wysoka aktywność deweloperów na rynku nieruchomości komercyjnych 3. Na rynku biurowym 4 podaż nowoczesnej powierzchni nadal wzrastała od początku roku oddano do użytku 454 tys. m kw., w tym 2/3 na rynku warszawskim; na rynkach regionalnych, po dużym przyroście nowych zasobów w I poł. roku, w 3q 15 ich przyrost był umiarkowany. Warszawski rynek biurowy cechuje w 215 r. wysoka aktywność najemców w okresie trzech kw. 215 r. poziom popytu zbliżył do poziomu całego 214 r. Na rynkach regionalnych (szczególnie Krakowa, Poznania, Wrocławia i Trójmiasta) również obserwowane jest ożywienie; 7% wolumenu to nowe umowy. Ostatnie kwartały w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych, wyróżnia trend relokacji do nowych obiektów, powodujący pustostany w obiektach starszej generacji. Duża aktywność najemców w 3q 15 skutkowała niewielkim spadkiem pustostanów w Warszawie (12,9% wobec 14,1% na koniec 2q 15). Na rynkach regionalnych najwyższy współczynnik powierzchni niewynajętej wystąpił w Poznaniu (2,3%) i Szczecinie (18,7%); poniżej 1% notowano w Krakowie (4,1%) i Łodzi (6,2%). Niemniej z uwagi na rosnącą podaż (1,2 mln m kw. w budowie, z tego przewidywane 275 tys. m kw. do oddania do użytku w 4q 15), odnotowane obniżenie wskaźnika pustostanów ma charakter przejściowy, już w 4q 15 jest oczekiwany ponownie wzrost pustostanów, z utrzymaniem tej tendencji w całym 216 r. Stawki czynszów bazowe i efektywne pozostały stabilne. Przeciętne czynsze bazowe w Warszawie kształtowały się od 11 do 24 euro za m kw. miesięcznie, a na rynkach regionalnych między 1 a 16,5 euro za m kw. miesięcznie. Oczekiwana nadal wysoka podaż biur będzie podtrzymywać trend wzrostu pustostanów w 216 r. i wywierać presję na czynsze. Rynek nowoczesnych powierzchni handlowych w 215 r. charakteryzuje tendencja wzrostu wolumenu powierzchni modernizowanej i rozbudowywanej oraz ponowny wzrost udziału lokalizacji w miastach powyżej 2 tys. mieszkańców. Nowoczesne obiekty handlowe funkcjonują w warunkach rosnącej konkurencji stacjonarnych obiektów handlowych i handlu internetowego (przenikanie się różnych sposobów robienia zakupów - łączenie sprzedaży w placówkach stacjonarnych z zakupami Wysoka aktywność deweloperów na rynku nieruchomości komercyjnych Nadwyżka podaży sygnalizuje możliwą nierównowagę na rynku komercyjnym, szczególnie w segmencie biur Na rynku handlowym tendencja wzrostu wolumenu powierzchni modernizowanej 3 Informacje dot. rynku nieruchomości komercyjnych na podstawie materiałów i wypowiedzi ekspertów firm doradczych CBRE, Cushman&Wakefield, Colliers International; por. też: Przegląd Rynku Nieruchomości III kwartał 215, Colliers International, Polska, październik 215; Rynek przemysłowy i logistyczny w Polsce, 3 kw. 215, CBRE MARKET VIEW, Por. także Monitoring Branżowy, Rynek nowoczesnych powierzchni biurowych rynek najemcy, DAE, wrzesień 215 7

8 Rynek deweloperski 2-3q 215 w sieci). Czas komercjalizacji nowych obiektów wydłużył się, wolne lokale w nowo otwieranych obiektach stanowią zwykle 1-15%. W I poł. 215 r. podaż nowej powierzchni wyniosła 176,8 tys. m kw. (-3% r/r), otwarto 7 nowych obiektów handlowych i zakończono rozbudowy 9 istniejących obiektów, powierzchnia z rozbudowy stanowiła 43% nowej podaży handlowej. Wyraźnie wzrosła aktywność deweloperów z segmentu powierzchni handlowych w miastach powyżej 2 tys. mieszkańców (67% oczekiwanej podaży w 215 r. wobec 9% w 214 r.) Istotną przesłanką nowych inwestycji w segmencie powierzchni handlowych jest starzenie się tego typu obiektów (54% ma więcej niż 1 lat), wymagają one modernizacji, by skutecznie konkurować z obiektami nowszych generacji z rozbudowanymi funkcjami rozrywkowymi czy gastronomicznymi. Na koniec 2q 15 w budowie pozostawało ok. 8 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni handlowej, z czego ok. 439 tys. ma być oddana do użytku w 215 r. (całkowite zasoby handlowe w Polsce to ok. 1,5 mln m kw.). Wzrost dostępnej powierzchni w obiektach drugorzędnych skutkował średnią stopą pustostanów w obiektach handlowych w 15 największych miastach w I poł. 215 r. na poziomie 3,1-3,3% [(najwyższa w Bydgoszczy - 6,4%; najniższa w Warszawie (1,5%)]. Czynsze w nowoczesnych centrach handlowych pozostają zróżnicowane zależnie wielkości miasta. Wg monitoringu Cushman&Wakefield najwyższe czynsze występowały w I poł. 215 r. w najlepszych centrach warszawskich (8-9 euro/mkw./miesiąc za 1-15 mkw. na potrzeby sklepu odzieżowego); w pozostałych siedmiu aglomeracjach czynsze wynosiły średnio euro/mkw./miesiąc, natomiast w miastach średniej wielkości i małych 2-3 euro/mkw./miesiąc. Na rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych w okresie 1-3q 215 r. występowało ożywienie. Blisko 6% popytu generowali najemcy z okolic Warszawy, Polski Centralnej i Górnego Śląska; popyt zgłaszają przede wszystkim firmy logistyczne (ok. 3%), sieci handlowe (22%) i sektor motoryzacyjny (11%). Rosnący r/r popyt zachęca do inwestycji, przy dominacji projektów pre-let, deweloperzy coraz częściej podejmują projekty spekulacyjne. Wzrost popytu na powierzchnie logistyczne w okolicach Lublina, Rzeszowa, Bydgoszczy i Szczecina skłania deweloperów do zainteresowania tymi nowymi rynkami. Na koniec 3q 15 zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych wyniosły ok. 9,7 mln m kw. (9. miejsce w Europie), w budowie było 592 tys. m kw., z których 2/3 zostanie ukończone w 216 r. Współczynnik pustostanów zmalał do 5,3% (-2,5 pp. r/r), w przypadku tego segmentu nieruchomości taki poziom zachęca do podejmowania inwestycji spekulacyjnych. Obserwuje się zmniejszanie różnic w poziomie pustostanów między poszczególnymi rynkami, na rynkach monitorowanych przez Colliers International wskaźnik pustostanów na koniec 3q 15 nie przekraczał 7,7%. Czynsze w 215 r. ustabilizowały się i ta tendencja prawdopodobnie utrzyma się także w 216 r. Ponowny wzrost udziału lokalizacji obiektów handlowych w miastach powyżej 2 tys. mieszkańców Ożywienie na rynku powierzchni magazynowych, malejący wskaźnik pustostanów zachęca do inwestycji spekulacyjnych 8

9 Rynek deweloperski 2-3q 215 Wskaźnik nastrojów najemców Oczekiwania odnośnie czynszów w perspektywie 12 miesięcy źródło: RICS źródło: RICS Lekko pesymistyczna ocena sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych po 3q 15 w raporcie RICS 5. W opinii autorów raportu na nastroje ankietowanych inwestorów i najemców negatywnie wpływa popyt nienadążający za rosnącą podażą, skutkując presją na zniżki czynszów i wartość aktywów. Odczyt wskaźnika nastrojów najemców utrzymał się na ujemnym poziomie. Popyt na rynku najmu wyraźnie wzrósł w segmencie magazynowym, osłabł w biurowym i handlowym. Dostępność powierzchni, jak i pakietów zachęt, wzrosła we wszystkich segmentach, najbardziej w przypadku obiektów biurowych. Oczekiwania odnośnie czynszów w horyzoncie 3., jak i 12 miesięcy są negatywne w segmencie biurowym i magazynowym, neutralne w handlowym. Na tych oczekiwaniach ciąży nadpodaż wolnej powierzchni. Wskaźnik nastrojów inwestorów utrzymuje się na dodatnim poziomie w sytuacji poprawy warunków na rynku inwestycyjnym. Popyt ze strony inwestorów wzrasta we wszystkich segmentach rynku, przy większym zainteresowaniu inwestorów zagranicznych. Podaż nieruchomości na sprzedaż wzrosła w każdym segmencie (przy czym w magazynowym nieznacznie). Wskaźnik nastrojów inwestorów Lekko pesymistyczna ocena sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych w ocenie ankietowanych członków RICS Oczekiwania odnośnie wartości aktywów w perspektywie 12 miesięcy źródło: RICS źródło: RICS 5 Q3 215; Poland Commercial Property Monitor, Podaż powierzchni komercyjnych nadal wzrasta szybciej niż popyt, listopad 215; kwartalna ocena trendów na rynku najmu i inwestycji nieruchomości komercyjnych na podstawie ankiety wysyłanej do członków RICS w Polsce na przełomie kwartałów. RICS (Royal Instytution of Chartered Surveyors) to międzynarodowe stowarzyszenie specjalistów w zakresie nieruchomości powołane w 1868 r. w Wielkiej Brytanii, w Polsce działa od 1991 r. 9

10 29 cze 27 wrz 26 gru 26 mar 24 cze 22 wrz 21 gru 21 mar 19 cze 17 wrz 16 gru 16 mar 14 cze 12 wrz 29 cze 27 wrz 26 gru 26 mar 24 cze 22 wrz 21 gru 21 mar 19 cze 17 wrz 16 gru 16 mar 14 cze 12 wrz Monitoring Branżowy Rynek deweloperski 2-3q 215 Oczekiwania odnośnie wartości aktywów w perspektywie roku pozostają negatywne (w opinii 48% respondentów nieruchomości komercyjne są obecnie przecenione) we wszystkich segmentach rynku, poza najlepszymi obiektami magazynowymi i handlowymi oraz neutralną oceną najlepszych obiektów biurowych. Notowania wybranych spółek deweloperskich ukierunkowanych na rynek mieszkaniowy ( =1) VANTAGE ROBYG DOM DEVELOPMENT LCCORP RONSON WIG- DEWELOPERZY JWCONSTR INPRO POLNORD MARVIPOL TRITON Dobre notowania wielu mieszkaniowych spółek deweloperskich źródło: GPW, Wycena spółek deweloperskich (obecnych na GPW) na koniec 3q 15 przy zestawieniu z notowaniami na (I poł. 212 r. to okres spadku notowań wielu spółek budowlanych i deweloperskich w kontekście licznych upadłości w budownictwie) wskazuje na ich dobre notowania. WIG-Deweloperzy od końca 212 r. wykazuje niewielkie zmiany, przy czym notowania poszczególnych spółek deweloperskich na tle WIG-Deweloperzy pokazują zróżnicowanie tej zbiorowości. Generalnie zwracają uwagę dobre notowania mieszkaniowych spółek deweloperskich (m.in. Vantage, Robyg, DomDevelopment, LCC Corp, Ronson), ilustrujące pozytywną obecnie perspektyw rynku mieszkaniowego przez inwestorów. Poprawa notowań branży deweloperskiej w porównaniu z połową 212 r. Notowania wybranych spółek deweloperskich z dużą ekspozycją na nieruchomości komercyjne ( =1) ECHO INVESTMENT WIG- DEWELOPERZY GTC WARIMPEX REINHOLD RANKPROGR CZERWONA TOREBKA ORCO PLAZA źródło: GPW,

11 Rynek deweloperski 2-3q 215 W przypadku deweloperów z ekspozycją przede wszystkim na rynek nieruchomości komercyjnych notowania są wyraźnie słabsze, co może odzwierciedlać obawy rynku odnośnie nadpodaży powierzchni komercyjnej (rosnąca dynamicznie podaż vs. wolniej rosnący popyt). Spośród giełdowych deweloperów z dużym udziałem nieruchomości komercyjnych w portfelu, z wyjątkiem Echo Investment (ma też mieszkania w portfelu), pozostali notują pogorszenie notowań względem połowy 212 r. Zróżnicowane oceny poszczególnych spółek częściowo objaśnia też zestawienie rentowności sprzedaży tych spółek na koniec 3q 15 (dane dostarczone przez bdm dla portalu money). Spółka ROS (%); Spółka ROS (%); LC CORP 19,9 Reinhold Europe 275,4 Robyg 13,1 ORCOProperty 23,5 Polnord 9,2 Echo Investment,7 INPRO 8,6 Czerwona Torebka -14,4 DomDevelopment 7,7 Warimpex -35,7 JWConstruction 3,4 RankProgress -78,7 Ronson -12,8 GTC -96,5 Triton -23,4 Plaza Centers -129,1 źródło: ; dane dostarcza bdm Słabsze notowania deweloperów z ekspozycją na rynek nieruchomości komercyjnych Przytoczone wskaźniki finansowe dla wybranych spółek deweloperskich mogą być rozbieżne z wcześniej prezentowanymi danymi dla całej branży (PKD 41.1) z uwagi na zdarzającą się w przypadku deweloperów inną klasyfikację podstawowej działalności firmy np. jako PKD 68.1 (Kupno i sprzedaż nieruchomości) czy 7.11 (Działalność holdingów) przy prowadzeniu także działalności związanej z realizacją projektów budowlanych (PKD 41.1). Perspektywy krótkoterminowe Korzystne przesłanki dobrej sytuacji deweloperów mieszkaniowych to popyt podtrzymywany niskimi stopami procentowymi (sprzyjającymi też inwestycjom w mieszkanie za gotówkę) oraz lokalnie większa dostępność programu MdM (wzrost maksymalnej ceny m kw. mieszkania na rynku pierwotnym dopuszczanej przez program; jednocześnie rozszerzenie MdM od o rynek wtórny może osłabić popyt na rynku pierwotnym). W segmencie budownictwa mieszkaniowego utrzymujący się od kilku kwartałów wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań (+12% r/r w 1-3q 15) i liczby wydawanych pozwoleń (+15% r/r w 1-3q 15) sygnalizują lepsze perspektywy tego segmentu budownictwa w ocenie inwestorów. Nadal wysoki poziom wskaźnika koniunktury deweloperów (dodatnia różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku) w 3q 15 wskazuje na duży, bieżący portfel rozpoczętych projektów realizowanych przez deweloperów. W perspektywie kilku kwartałów można oczekiwać w dalszym ciągu wysokiej Korzystne przesłanki dobrej sytuacji deweloperów mieszkaniowych Wysoki poziom wskaźnika koniunktury deweloperów 11

12 Rynek deweloperski 2-3q 215 podaży mieszkań, wraz z awansowaniem budowy obecnych mieszkań w toku, ostatnio rozpoczętych. Komercjalizacja tej oferty (przy założeniu utrzymania się wysokiego popytu na mieszkania) powinna skutkować dobrymi wynikami finansowymi deweloperów w najbliższych kwartałach. Dotychczasowa realizacja sprzedaży mieszkań przez kilkanaście giełdowych spółek deweloperskich wskazuje na prawdopodobnie wyższe o kilka - kilkanaście procent wyniki sprzedaży mieszkań w 215 r. w porównaniu z 214 r. Nadal ograniczony wpływ na rynek deweloperski w 215 r. Funduszu mieszkań na wynajem (FMnW) BGK z uwagi na niewielką dotychczas skalę programu. Słabsze notowania deweloperów z dużą ekspozycją przede wszystkim na rynek nieruchomości komercyjnych mogą odzwierciedlać obawy rynku odnośnie nadpodaży powierzchni komercyjnej. Nadal wysoka podaż nieruchomości biurowych może skutkować wzrostem pustostanów i presją na spadek czynszów przez cały 216 r. Utrzymany trend relokacji do nowych budynków biurowych. Na rynku handlowym wyczerpywanie się formatu starszej generacji, rosnąca konkurencja handlu internetowego i mobilnego. Na rynku magazynowym możliwe dalsze inwestycje spekulacyjne. Słabsze notowania deweloperów z ekspozycją na rynek nieruchomości komercyjnych Utrzymująca się wysoka podaż nowoczesnych obiektów biurowych może skutkować wzrostem pustostanów i presją na spadek czynszów Niniejszy materiał ma charakter informacyjny, jest przeznaczony wyłącznie dla klientów Grupy PKO Banku Polskiego i nie stanowi oferty w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny. Informacje zawarte w niniejszym materiale nie mogą być traktowane, jako propozycja nabycia jakichkolwiek instrumentów finansowych, usługa doradztwa inwestycyjnego, podatkowego lub jako forma świadczenia pomocy prawnej. Grupa PKO BP SA dołożyła wszelkich starań, aby zamieszczone w niniejszym materiale informacje były rzetelne oraz oparte na wiarygodnych źródłach. Klienci Grupy PKO BP SA ponoszą odpowiedzialność za skutki swoich decyzji inwestycyjnych, podjętych z uwzględnieniem informacji zamieszczonych w niniejszym materiale. Niniejszy materiał został przygotowany i/lub przekazany przez Powszechną Kasę Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna, zarejestrowany w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS 26438; NIP: REGON: ; kapitał zakładowy (kapitał wpłacony) 1 25 zł 12