Monitoring Branżowy. Analizy Sektorowe. Ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych 1Q

Transkrypt

1 Analizy Sektorowe 4 czerwca 214 Ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych 1Q W okresie ostatnich dwóch kwartałów (4q 13-1q 14) ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym były stabilne, w kilku miastach wystąpiły niewielkie wzrosty. Umiarkowanemu popytowi, pobudzanemu niskimi stopami procentowymi, jak również utrzymującymi się zakupami inwestycyjnymi mieszkań za gotówkę, towarzyszyła malejąca pula niesprzedanych mieszkań. Wyhamowuje spadek liczby mieszkań oddawanych - w 1q 214 oddano 3,7 tys. mieszkań (-3,9% r/r vs. -1,4% r/r w 4q 13); w 1 największych miastach oddano 1,3 tys. mieszkań (-,4% r/r vs.-17% w 4q 13). Od trzech kwartałów liczba rozpoczynanych mieszkań wzrasta (w 1q % r/r, w tym deweloperskich +62% r/r), ponownie (po 7 kwartałach spadków) wzrasta liczba wydawanych pozwoleń na budowę (w 1q % r/r, w tym dla deweloperów +49% r/r). Monitoring REAS sygnalizuje dalsze skrócenie okresu wyprzedaży ofert deweloperskich w największych aglomeracjach do ok. 4 kwartałów, tj. poziomu charakteryzującego zrównoważony rynek. Wg danych ZBP w 1q 214 wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych zmalała do 8,9 mld zł (-9,4 % kw./kw.); wobec analogicznego kwartału 213 r. wartość kredytów była większa (+1,4% r/r); udział kredytów walutowych zaczął kształtować się poniżej połowy zadłużenia ogółem. Dotychczas umiarkowane wsparcie popytu na mieszkania poprzez kredyt z programu MdM do 2 maja 214 udzielone 4382 kredyty na kwotę 778,8 mln zł; średnia dopłata na poziomie 22, tys. zł. W perspektywie 2-3 kwartałów najbardziej prawdopodobna wydaje się lekka tendencja wzrostowa cen mieszkań ze względu na jeszcze powolny wzrost podaży nowych mieszkań, przy ożywieniu popytu podtrzymywanego przez nadal niskie stopy procentowe, jak i poprzez MdM. Niemniej, nie można też wykluczyć nadal stabilnych cen przy umiarkowanym popycie i jednoczesnym istotnym wzroście podaży mieszkań. Ryzyko spadku cen na rynku nieruchomości o więcej niż 3% w ciągu najbliższych dwóch lat (próg w scenariuszach stress-testowych stosowany w praktyce nadzorczej) pozostaje niewielkie i nie przekracza %. Taki scenariusz byłby możliwy w sytuacji gwałtownego wzrostu bezrobocia (skutkującego masowymi problemami z obsługą kredytów mieszkaniowych), gwałtownych szoków stóp procentowych i kursów walutowych, oraz ograniczonej transakcyjności rynku. Departament Analiz Ekonomicznych analizy.sektorowe@pkobp.pl Zespół Analiz Sektorowych Agnieszka Grabowiecka-Łaszek tel. (22) Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) tel. (22) Zmiana (%) cen mieszkań 1q14 vs. 3q13 na rynku wtórnym * rw transakcyjne (CBN) rw ofertowe (PONT) * Trójmiasto w przypadku cen transakcyjnych Okres niezbędny do komercjalizacji oferty deweloperskiej (wg monitoringu REAS) q11 3q11 1q12 3q12 1q13 3q13 1q14 Trójmiasto 1 Przedmiotem kwartalnego raportu jest analiza zmian cen mieszkań w okresie ostatniego półrocza i ostatnich 2 lat oraz przewidywania trendów w perspektywie średniookresowej na największych rynkach. Analiza jakościowa podejmuje kwestie ryzyka spadku cen. 1

2 1. Uwarunkowania makroekonomiczne Począwszy od 3q 213 gospodarka weszła na ścieżkę trwałego ożywienia. PKB wzrósł w 1q 214 o 3,4% r/r przy silnej poprawie popytu krajowego: zarówno konsumpcji jak i inwestycji, które zanotowały dwucyfrowy wzrost (+1,7% r/r). W kierunku poprawy koniunktury w dalszej części 214 r. działać będą: (1) istotne poluzowanie polityki pieniężnej (działające na gospodarkę z opóźnieniem 4-6 kwartałów), (2) zwrot w polityce fiskalnej od konsolidacji do stymulacji (m.in. stworzenie przestrzeni fiskalnej poprzez transfer aktywów OFE, początek nowej perspektywy UE oraz programy stymulacji popytu na rynku mieszkaniowym), (3) wzrost realnych dochodów do dyspozycji ludności (efekt m.in. niskiej inflacji CPI w 213 r. oraz poprawy sytuacji na rynku pracy w 214 r.). W tej sytuacji prognozowane przez nas tempo wzrostu ok. 3% w 214 r. jest szacunkiem konserwatywnym, który ma potencjał do rewizji w górę. W 1q 214 r. tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych dla osób prywatnych (po skorygowaniu o wpływ kursu walutowego) było zbliżone do notowanego w 4q i wyniosło odpowiednio 6,9% r/r wobec 6,8% r/r. W 214 r. oczekiwane jest przyspieszenie tempa wzrostu akcji kredytowej do ok. 1% r/r. Przewidujemy, że w 214 r. roczny przyrost wolumenu kredytów mieszkaniowych skorygowanych o kurs walutowy osiągnie ok. 28 mld zł wobec 18 mld zł w 213 r. w warunkach ożywionego popytu. Ożywienie gospodarki w 1q 214 nabrało tempa dzięki silnej poprawie konsumpcji i inwestycji W 214 r. oczekiwane przyspieszenie tempa wzrostu akcji kredytowej do ok. 1% r/r Stopy procentowe prawdopodobnie pozostaną na obecnym poziomie do lipca 21 r. Po marcowym posiedzeniu RPP w komunikacie Rady znalazła się zapowiedź utrzymania stóp na dotychczasowych poziomach przynajmniej do końca 3q 214 r. Przewidujemy, że okres ten zostanie wydłużony po lipcowym posiedzeniu, a pierwsza podwyżka stóp nastąpi w lipcu 21 r. Oczekiwana poprawa koniunktury w Szwajcarii w 214 r. wraz z ekspansywną polityką monetarną EBC i BOJ (które zwiększają popyt na obligacje krajów peryferyjnych strefy euro, obniżając w ten sposób ryzyko eskalacji kryzysu zadłużeniowego) będą sprzyjać stopniowej aprecjacji kursu EUR/CHF (ok. 1,2 do końca 214 r.). Jest jednak wysoce prawdopodobne, że mimo to SNB będzie kontynuował ekspansję ilościową celem utrzymania dolnego limitu zmian kursu EUR/CHF na poziomie 1,2. Oczekujemy, że w 214 r. kurs EUR/PLN powinien pozostawać pod silnym wpływem stopniowego zmniejszania skali ekspansji ilościowej przez Fed oraz spowalniającej gospodarki chińskiej, co istotnie będzie hamować poprawę sentymentu inwestycyjnego względem walut rynków wschodzących. Kurs EUR/PLN w takim scenariuszu powinien zakończyć 214 r. w okolicach 4,1, a kurs CHF/PLN (który jest crossem kursów EUR/CHF i EUR/PLN) w okolicach 3,29 (4,1 : 1,2 = 3,32). Bardzo umiarkowana aprecjacja złotego w perspektywie końca 214 r. 2

3 2. Tendencje zmian cen i ich uwarunkowania po stronie popytu i podaży w okresie 3q13-1q 14 oraz w ostatnich dwóch latach Ceny ofertowe mieszkań w monitorowanych największych miastach na rynku pierwotnym i wtórnym w ostatnich dwóch kwartałach (3q13 1q14) były stabilne, w kilku miastach pojawiły się niewielkie wzrosty; w odniesieniu do sytuacji sprzed dwóch lat w największych miastach poziom cen ofertowych wg PONT Info był nieznacznie niższy (por. Aneks statystyczny, tab.1). Na koniec 1q 214 ceny ofertowe na rynku pierwotnym lekko wzrosły wobec poziomu na koniec 3q 213, wyraźniejszy wzrost wystąpił w Łodzi, u i Katowicach; na rynku wtórnym, poza spadkiem we iu (-6%) i Łodzi (-%), także wystąpiły niewielkie wzrosty, istotniejsze w przypadku Warszawy (+%; por. wykresy -6). W stosunku do sytuacji sprzed dwóch lat ceny ofertowe w analizowanych miastach były zbliżone do poziomu 1q 12, spadki wyhamowały (por. Wykresy 7-1). Dla poziomu cen na rynku wtórnym istotna jest struktura zasobu mieszkaniowego w poszczególnych miastach wg okresu budowy czy wg wielkości mieszkań, a także atrakcyjność miasta dla inwestorów, co jest szczególnie widoczne w Warszawie i Krakowie, gdzie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym są o kilka procent wyższe niż na rynku pierwotnym. Z kolei w przypadku Katowic i Łodzi miast z dużym udziałem starszego zasobu i dużą ofertą mieszkań na rynku wtórnym, przeciętne ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym są wyższe niż na rynku wtórnym. Ceny ofertowe domów na rynku wtórnym na koniec 1q 214 kształtowały się na zbliżonym poziomie, jak na koniec 3q 213. W perspektywie ostatnich dwóch lat spadek cen ofertowych m kw. domu, poza iem, nie przekraczał 1%. Ocena zmian cen domów wymaga uwzględnienia niejednorodności tych obiektów, a także dużej zmienności liczby notowań w bazie dla poszczególnych miast w kolejnych kwartałach. Analiza zmian cen transakcyjnych mieszkań (baza CBN PKO BP) w 7 największych miastach w okresie ostatnich dwóch kwartałów sygnalizuje wzrost cen w większości miast na rynku wtórnym, w przypadku rynku pierwotnego przeważały spadki, największe w Katowicach i iu (por. Wykresy -6). W 1q 214 indeks hedoniczny (publikowany przez NBP 2 ) dla zbiorowości 7 największych miast (,,,,,, Gdynia) wskazuje niewielki spadek cen mieszkań wobec poprzednich dwóch kwartałów na rynku wtórnym, słabszy, jeśli nie uwzględniać Warszawy; w przypadku 1 miast (pozostałe miasta wojewódzkie - stolice województw) indeks wskazuje na dalsze wyhamowanie spadku (por. Wykres 12). Indeks hedoniczny odzwierciedla "czystą" zmianę cen mieszkań, tj. wynikającą z innych czynników niż różnice w jakości Stabilne ceny ofertowe na rynku pierwotnym i wtórnym w ostatnich dwóch kwartałach, w kilku miastach niewielkie wzrosty cen na rynku wtórnym Wyhamowanie spadków cen ofertowych na obu rynkach w horyzoncie ostatnich dwóch lat Stabilne ceny ofertowe domów w ostatnich dwóch kwartałach Wzrost cen transakcyjnych na rynku wtórnym wielu miast notowany w CBN PKO BP Niewielki spadek cen wobec poprzednich dwóch kwartałów na rynku wtórnym największych aglomeracji sygnalizowany przez indeks hedoniczny NBP 2 3

4 Wyk.1 Ceny ofertowe (PONT) mieszkań (zł /m kw.) na rynku pierwotnym Wyk.2 Ceny ofertowe (PONT) mieszkań (zł /m kw.) na rynku wtórnym Wyk.3 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) a ceny transakcyjne (CBN) na rynku pierwotnym (zł /m kw.) Wyk.4 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) a ceny transakcyjne (CBN ) na rynku wtórnym (zł/m kw.) q 12 3q 13 1q 14 1q 14 T rp* 1q 12 3q 13 1q 14 1q 14 T rw* T* transakcyjne 1q14 wg CBN PKO BP; - ceny Trójmiasta Wyk. Zmiana (%) cen mieszkań na rynku pierwotnym 1q14 wobec 3q13 * rp transakcyjne (CBN) rp ofertowe (PONT) Wyk.6 Zmiana (%) cen mieszkań na rynku wtórnym 1q14 wobec 3q13 * rw transakcyjne (CBN) rw ofertowe (PONT) 4

5 Wyk.7 Zmiana cen ofertowych (PONT) mieszkań wobec 1q 12 na rynku pierwotnym Wyk.8 Zmiana cen ofertowych (PONT) mieszkań wobec 1q 12 na rynku wtórnym 1 % 1 % Wyk.9 Zmiana cen transakcyjnych (CBN) mieszkań wobec 1q 12 na rynku pierwotnym Wyk.1 Zmiana cen transakcyjnych (CBN) mieszkań wobec 1q 12 na rynku wtórnym 1 - % - % Trójmiasto -2 Trójmiasto Wyk.11 Zmiana cen ofertowych (PONT) domów wobec 1q 12 na rynku wtórnym % Wyk.12 Zmiana indeksu hedonicznego NBP ceny metra mieszkania wobec poprzednich 2. kwartałów w największych miastach miast (,,,,, Gdynia) 7 miast bez Warszawy 1 miast (Białystok, Bydgoszcz,, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra)

6 mieszkań. Przedmiotem analizy jest cena wystandaryzowanego mieszkania, co pozwala uwzględnić zmiany jakości mieszkań próby badawczej w każdym z kwartałów i odróżnia indeks hedoniczny od dynamiki średniej ceny czy mediany w próbie, które reagują silnie na zmianę, np. wzrost lub spadek udziału droższych mieszkań w badanej próbie. Analiza zmian cen transakcyjnych w 1q 214 w oparciu o bazę cen NBP generalnie wykazuje stabilny poziom cen. W 1q 214 r. zmiana średniej ceny transakcyjnej dla zbiorowości 7 największych miast wobec 3q 213 była nieznaczna: na rynku pierwotnym (+1%) i wtórnym (-1%); w przypadku zbiorowości 1 miast (mniejsze miasta wojewódzkie - stolice województw) również praktycznie nie zmieniła się na obu rynkach (pierwotny: -1%; wtórny: bz.). O poziomie cen mieszkań w 1q 214 decydowała coraz mniejsza podaż mieszkań na rynku, przy utrzymującym się ożywieniu popytu mieszkaniowego, któremu sprzyjały niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, uruchomienie programu MdM i utrzymujące się zakupy gotówkowe mieszkań. Od strony popytowej oddziaływały następujące czynniki: niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w sytuacji niskich stóp procentowych NBP w dalszym ciągu sprzyjało pobudzaniu popytu na kredyty mieszkaniowe, niemniej utrzymuje się niewielka tendencja wzrostowa oprocentowania (4,46% w marcu 214 r. wobec 4,24% w grudniu 213 r. wg szacunków AMRON dla kredytu 3 tys. zł z na 2 lat o LTV 7%; średnia marża takiego kredytu wzrosła do 1,71% z 1,63% w grudniu 213). Wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych w 1q 214 wg danych Związku Banków Polskich 3 wyniosła 8,9 mld zł o 9,4% mniej niż w poprzednim kwartale, jednocześnie więcej (+1,4% r/r) niż w 1q 213. Na koniec 1q 214 banki ankietowane przez ZBP obsługiwały 1,82 mln umów (1,819 mln na koniec 4q 213). Stabilny poziom cen transakcyjnych w 1q 214 (baza NBP) Niskie stopy procentowe wspierają popyt mieszkaniowy W 1q 214 udzielone kredyty na kwotę 8,9 mld zł (-9,4% kw./kw.); w porównaniu z 1q 213 ich wartość jest większa (+1,4% r/r) Wyk.13 Kwartalna sprzedaż kredytów mieszkaniowych (ZBP; AMRON) w okresie 1q11 1q14 16, 7 mld zł 14, 6 12, 1, 4 8, 3 6, 2 4, 2, Wyk.14 Średnie oprocentowanie i marża kredytu hipotecznego* w okresie marzec 212 marzec 214 6,4 4,9 1,4 1,4 średnie oprocentowanie średnia marża 4,2 4, 1,6 1,7, 1q11 1q12 1q13 1q14 1 mar-212cze-212 wrz-212 gru-212mar-213cze-213 wrz-213 gru-213mar-214 wartość nowych umów w kwartale (L) liczba nowych umów (P) źródło: AMRON na podstawie oferty banków; * kredyt 3 tys. zł na 2 lat przy LTV 7% 3 Bazy AMRON-SARFiN zasilane przez największe banki; dane reprezentatywne dla ok. 9% rynku kredytów dla klientów indywidualnych. 6

7 Wyk.1 Udział nowoudzielanych kredytów o LTV pow.8% Wyk.16 Kredyty w ramach MdM oraz RnS* w kolejnych półroczach % ,,7 61,3 6,7 2, mld zł 2, 1, 1,91 1 tys ,, 1,27,89, q13 2q13 3q13 4q13 1q14, RnS 1poł. 12 RnS 2poł. 12 wartość (L) RnS 1poł. 13 MdM do liczba kredytów (P) źródło: ZBP uwaga: * tylko rynek pierwotny źródło: zestawienie na podstawie danych BGK W nowoudzielanych kredytach w 1q 214 udział kredytów o średniej wartości LTV powyżej 8% zmalał do 6,7% (wobec 61,3% w 4q 13), pozostawał jednak powyżej średniej w ostatnich trzech latach (od r. kredyt na zakup mieszkania nie może przekraczać 9% wartości nieruchomości). W 1q 214 nastąpił niewielki spadek udziału kredytów o zapadalności powyżej 2 lat (64,4% wobec 6,9% ogółu udzielonych w 4q 13); kredyty o zapadalności 2-3 lat stanowiły 62,2% wobec 63,7% w 4q 213, udział udzielonych na powyżej 3 lat nie zmienił się (2,2%). Udział kredytów złotowych w nowoudzielonych nadal przekracza 99% (99,48% wobec 99,7% w 4q 213), udział kredytów denominowanych pozostaje śladowy. Obecnie kredyty walutowe stanowią ok. 49% (zależnie od kursu złotego wobec CHF i euro) zadłużenia ogółem, warto zwrócić uwagę, że ich udział zaczął się kształtować poniżej %. Na koniec marca 214 wg danych NBP zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosło 338,4 mld zł. kredyty udzielane w ramach programu MdM, uruchomionego od 1 stycznia 214, w umiarkowanym stopniu wspierają popyt na kredyt mieszkaniowy. Wg danych BGK do 2 maja 214 w ramach MdM udzielono 4382 kredytów na kwotę 778,8 mln zł. 98,% umów dotyczy zakupu lokalu mieszkalnego; średnia pow. użytkowa kredytowanego lokalu to 3, m kw. o przeciętnej wartości 226,6 tys. zł (czyli ok. 4,2 tys. zł za m kw.). Średnia dopłata wynosi ok. 22, tys. zł. Głównymi kredytobiorcami w 1q 214 były gospodarstwa bezdzietne (%), następnie z 1 dzieckiem (37%). Najwięcej umów zawarto w województwach pomorskim, mazowieckim i wielkopolskim, najmniej w opolskim i świętokrzyskim, na co istotny wpływ ma poziom limitów kwalifikujący mieszkanie do udziału w programie oraz aktywność deweloperów w danym regionie (w sposób oczywisty większa w Kredyty walutowe poniżej połowy zadłużenia ogółem W ramach MdM do 2 maja 214 udzielone 4382 kredyty na kwotę 778,8 mln zł; średnia dopłata 22, tys. zł 7

8 aglomeracjach). Limity obowiązujące w 2q 214 są nieco wyższe niż w 1q, co poprawia dostępność mieszkań z udziałem programu (szacowaną zależnie od dewelopera na od 1% do % oferty); jednocześnie utrzymuje się aktywność deweloperów w zakresie rozszerzenia oferty o więcej mniejszych mieszkań w podejmowanych obecnie projektach. Wg stanu na 2 maja 214 umowę z BGK na udział w MdM ma podpisane 1 banków, są to: PKO Bank Polski, Pekao SA, Getin Noble Bank, Alior Bank, Spółdzielcza Grupa Bankowa, Bank Gospodarki Żywnościowej, Bank Ochrony Środowiska, Bank Polskiej Spółdzielczości, Bank Millennium i Euro Bank SA. Łącznie do 2 maja 214 za pośrednictwem banków kredytujących złożono do BGK 6464 wniosków, 44 wniosków przewiduje wypłatę dofinansowania w 214 r. na łączną kwotę 122,9 mln zł, co oznacza wykorzystanie limitu 6 mln zł na realizację programu w 214 r. z ustawy budżetowej na poziomie ok. 2%. Zestawienie (por. wykres 16) wolumenu i liczby kredytów z MdM z RnS (porównanie jedynie segmentu kredytów przeznaczonych na rynek pierwotny) wskazuje na mniejszy, jak dotychczas, zakres MdM, przy czym należy zastrzec ograniczoną porównywalność tych danych z uwagi na czas - dane MdM dotyczą okresu do 2.. br. Pierwsze kredyty z tego programu zostały udzielone na początku lutego, czyli faktycznie są to dane z ok. 4 miesięcy działania programu. Z punktu widzenia cen mieszkań, powolny rozwój MdM nie spowodował dotychczas gwałtownego wzrostu popytu, być może oczekiwania wiązane z MdM zostały uwzględnione w cenach mieszkań jeszcze przed formalnym uruchomieniem programu. zakupy mieszkań finansowane gotówką, są to, obok zakupów o charakterze inwestycyjnym, także zakupy na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, w tym zakupy na rynku pierwotnym, po sprzedaży poprzedniego mieszkania na rynku wtórnym. Zakupy inwestycyjne mogły być pobudzane niskim oprocentowaniem lokat bankowych, z zamiarem także wynajmu, nawet przy ryzykach prawnych związanych z ochroną lokatora; w ostatnich kwartałach zakupy te wzmacnia pojawienie się ponownie rosnącego trendu cen w niektórych miastach. Wg szacunków NBP w 1q 214 zakupy gotówkowe stanowiły ok. 64% zakupów na rynku pierwotnym w 7 największych miastach. zachowania konsumentów zbliżona pozycja klienta i sprzedawcy mieszkania; wraz z malejąca ofertą mieszkań zmalała przestrzeń do negocjacji ceny, wg informacji agencji nieruchomości, o ile w największych miastach maksymalny upust od ceny wyjściowej wynosił w 213 r. ok. 1%, to w 1q 214 r. zmalał do %, a średni poziom to zwykle 2 3%. Na rynku pierwotnym pojawiły się sygnały niewielkich (2- %) podwyżek, będących jeszcze testowaniem rynku przez deweloperów. W przypadku zaawansowanych projektów deweloperzy raczej nie podwyższają cen, natomiast przy nowych etapach inwestycji lub zupełnie nowych projektach ceny bywają już nieco wyższe niż w poprzednich etapach lub porównywalnych inwestycjach. Ceny transakcyjne są zwykle niższe od ofertowych, przy generalnej prawidłowości wyższego poziomu cen w największych miastach (por. Wykresy 3 i 4 ). Do maja wykorzystane ok. 2% z 6 mln zł na realizację MdM w 214 r. zapisanych w Ustawie Budżetowej Dotychczas MdM nie spowodował gwałtownych impulsów po stronie popytu Nadal zakupy mieszkań za gotówkę Oferta mieszkań, jak i przestrzeń do negocjacji ceny wyraźnie maleją, coraz mniejszy upust od ceny wyjściowej 8

9 Po stronie podażowej do najistotniejszych czynników należały: wyhamowujący spadek liczby mieszkań oddanych do użytku: w 1q 214 r. oddano 3,7 tys. mieszkań (-3,9% r/r wobec -1,4% r/r w 4q 13); w przypadku mieszkań deweloperskich spadek był jeszcze bardziej znaczący (-7,7% wobec -1,4% r/r w 4q 13); w stosunku do poprzedniego kwartału liczba oddawanych mieszkań była nadal mniejsza: 3,7 tys. oddanych w 1q 14 wobec 42,9 tys. w 4q 13 (w tym deweloperskie odpowiednio 13,1 tys. wobec 19,1 tys.), co wiąże się także ze zwykle wyższymi wynikami ostatniego kwartału roku. Mieszkania deweloperskie stanowiły 36,8% wybudowanych ogółem w 1q 214 r. (38,3% w 1q 213). w przypadku 1 największych miast (tj. o liczbie ludności powyżej 3 tys.) liczba oddanych mieszkań w 1q 214 r. w porównaniu z 1q 213 r. wzrosła w 4 miastach (w tym znacznie w Katowicach (+468%) i Poznaniu (+291%), istotnie zmalała w u (-6% r/r), Szczecinie (-24% r/r) i Warszawie (-22% r/r), por. Aneks statystyczny, tab.2; w 1 największych miastach w 1q 214 r. łącznie oddano do użytku 1,3 tys. mieszkań wobec 1,9 tys. w 1q 213 r., spadek jest słabszy niż w 4q 213 r. (-,4% r/r wobec -17% w 4q 213 r.), silny trend wzrostu liczby rozpoczynanych mieszkań ogółem (+49% r/r w 1q 14; +18% r/r w 4q 13; +8% r/r w 3q 13), w tym deweloperskich (odpowiednio +62%; +33% i +3% r/r); w 1q 213 r. liczba mieszkań rozpoczętych przez deweloperów wynosiła 1,2 tys. (14,9 tys. w 4q 13; 9,4 tys. w 1q 13). wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań po 7 kwartałach spadku; w 1q 214 liczba wydanych pozwoleń wzrosła o 16%, w tym dla deweloperów o 49% r/r (wobec -1% r/r w 4q 13); w kwietniu br. wzrosła o 17% r/r. Wyhamowuje spadek liczby nowych mieszkań (-2,9% w 1q 14 vs. -1,4% w 4q 13) Mniej mieszkań oddanych do użytku w 1 największych miastach w 1q 14 w porównaniu z 1q 13 (-,4 % r/r), jednak spadek mniejszy niż w 4q 13 Silny wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań (+49% r/r vs. 18% r/r w 4q13), w tym deweloperskich (+62% r/r) Po 7 kwartałach spadku wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę (+16% vs. -1% w 4q 13), w tym dla deweloperów (+49% r/r) Wyk.17 Mieszkania oddawane do użytku i rozpoczynane (średnia ruchoma z ostatnich lat) tys. Wyk. 18 Zmiana liczby mieszkań oddanych do użytku w największych miastach 1 1 oddane bez deweloperów oddane deweloperskie rozpoczęte bez deweloperów rozpoczęte deweloperskie 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS %;r/r 1 najw.miast q 13 1q 14 9

10 bardzo dobre wyniki sprzedaży w 1q 214, dalszy spadek liczby mieszkań w ofercie (7 kwartał spadku oferty w 6 aglomeracjach o największych obrotach na rynku pierwotnym), utrzymująca się wysoka liczba transakcji. Wg monitoringu REAS rynków mieszkaniowych w 6 aglomeracjach 4 w 1q 214 r. wprowadzono do sprzedaży 9, tys. mieszkań (trzeci kwartał pod rząd ta liczba wzrasta). Liczba transakcji w 1q 214 r. wyniosła 11 tys. (1,9 tys. w 4q 13), jest to najwyższy poziom notowany od szczytu ostatniego boomu (1q 27). Przewaga liczby sprzedanych mieszkań nad liczbą wprowadzonych na rynek skutkowała zmniejszeniem puli niesprzedanych mieszkań do 39,7 tys. na koniec 1q 214 r. (o 4% mniej niż na koniec 4q 213 r. i o 3% mniej wobec 2q 212, kiedy oferta osiągnęła rekordowy poziom). Spadek oferty wystąpił w aglomeracjach monitorowanych przez REAS - największy był w Trójmieście (-12,3%) i Łodzi (-9,3%), nieco mniejszy we iu (-6,2%) i Krakowie (,2%), najmniejszy w Warszawie (-3%). Oferta wzrosła jedynie w Poznaniu (+23,4%), co wiązane jest z bardzo niską liczbą mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w 213. Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań w 6 aglomeracjach w 1q 214 r. zmalała wobec poprzedniego kwartału (-1%) i wynosiła ok.13,1 tys. 4% oferty rynkowej stanowiły mieszkania w trakcie budowy z przewidywanym oddaniem w latach ; 31% projektów będzie oddawane w 21 r., 6% po 21 r. Ok. 28% lokali dostępnych w sprzedaży w 1q 214 było oferowane z rachunkami powierniczymi. Wskaźnik komercjalizacji (wyprzedaż bieżącej oferty liczona w kwartałach w oparciu o tempo sprzedaży z ostatnich czterech kwartałów) kształtował się w granicach 3- kwartałów, 4 kwartały to poziom charakteryzujący zrównoważony rynek. Okres niezbędny do skomercjalizowania oferty w porównaniu z 4q 213 był krótszy we wszystkich miastach poniżej 4 kwartałów w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. Wyk. 19 Liczba kwartałów niezbędnych do wyprzedaży oferty deweloperskiej w kolejnych kwartałach lat wg REAS q11 3q11 1q12 3q12 1q13 3q13 1q14 Bardzo dobre wyniki sprzedaży w 1q 14, utrzymana wysoka liczba transakcji w 6 aglomeracjach monitorowanych przez REAS Dalszy spadek puli niesprzedanych mieszkań do 39,7 tys. na koniec 1q 14 (-4% wobec 4q 13) Dalszy spadek okresu komercjalizacji oferty, wskaźnik na poziomie charakterystycznym dla zrównoważonego rynku Trójmiasto 4 Rynek mieszkaniowy w Polsce, I kwartał 214, REAS, kwiecień 214 1

11 W 1q 214 utrzymał się notowany od 3q 212 spadek cen produkcji budowlanomontażowej. Wg GUS w 1q 214 ceny produkcji budowlano-montażowej były o 1,6% niższe r/r (w 4q 13 o 1,7% r/r; w 3q 13 o 1,9%). Miesięczny monitoring prowadzony przez Polskie Składy Budowlane wykazuje, że w kwietniu 214 r., w porównaniu do marca 214 r., ceny większości materiałów budowlanych nie zmieniły się znacząco, istotniejsze zmiany wystąpiły jedynie w przypadku ściennych materiałów ceramicznych (+,2%) oraz farb i tapet (+6,8%) oraz instalacji grzewczych i wentylacyjnych (-4,9%). W 1q 214 koszty budowy domów jednorodzinnych i mieszkań wielorodzinnych były niższe odpowiednio o 1% r/r i o 1,4% r/r. Przy stabilizacji/wzroście cen ofertowych mieszkań i wzroście r/r wynagrodzeń w 1q 214 r. wskaźnik dostępności mieszkania (czyli liczby metrów możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie) poprawił się we wszystkich monitorowanych miastach najbardziej w Katowicach, Poznaniu i iu, w pozostałych miastach nie zmienił się istotnie. Zestawienie wskaźnika dla 7 największych miast w okresie ostatnich dwóch latach pokazuje, że najniższy poziom osiągnął on w 1q 212, a najwyższy poziom wystąpił w większości analizowanych miast w 1q 214. W dalszym ciągu relatywnie większa dostępność cechuje (1,28) i (,9), najmniejsza natomiast jest w Krakowie (,62) i Warszawie (,68). Nadal lekki wyhamowujący trend spadkowy cen robót budowlanych, niewielkie zmiany cen materiałów Niewielka poprawa dostępności mieszkania w 1q 214 Wyk. 2 Zmiana wynagrodzeń brutto (sek. przedsiębiorstw) w największych miastach Wyk. 21 Dostępność mieszkań (liczba metrów za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach 1,4 1,2 1,,8,6 %; r/r, q 13 1q 14 źródło: dane WUS źródło: obliczenia własne na podstawie danych WUS i PONT Info Trendy zmian cen materiałów budowlanych w kwietniu 214, Grupa PSB, 12 kwietnia

12 3. Ceny na rynku nieruchomości w średniej perspektywie; ryzyka spadku cen W perspektywie najbliższych dwóch - trzech kwartałów ryzyko spadku cen mieszkań pozostaje niewielkie. Najbardziej prawdopodobna wydaje się lekka tendencja wzrostowa cen (z uwagi na powolną odbudowę podaży nowych mieszkań przy ożywionym popycie podtrzymywanym niskimi stopami procentowymi i lekką stymulacją MdM oraz oczekiwaniami związanymi z FMnW BGK); niemniej nie można też wykluczyć nadal stabilnych cen przy słabszych niż oczekiwane impulsach popytowych i jednoczesnym wzroście podaży mieszkań (o ile w okresie czterech miesięcy 214 r. oddano mniej mieszkań r/r, to tylko w kwietniu 214 oddano więcej mieszkań r/r; przy przewadze miesięcy ze spadkiem od lutego 213 r. trudno jednoznacznie ocenić, czy to już trwalsza tendencja wzrostu). W perspektywie 2-3 kwartałów nadal niewielkie ryzyko spadku cen, najbardziej prawdopodobna lekka tendencja wzrostowa Powoli rosnąca liczba mieszkań deweloperskich w budowie (oszacowana poprzez pomniejszenie zasobu rozpoczętych mieszkań o oddane do użytku) widoczna (por. Wyk.22) w 1q 214, oznacza ożywienie na rynku mieszkaniowym. W perspektywie kilku kwartałów można oczekiwać stopniowego wzrostu podaży mieszkań, będącej reakcją deweloperów na malejącą pulę mieszkań do sprzedaży, jak i wyczerpywanie się pozwoleń na budowę. Obserwowany jednocześnie od 3 kwartałów wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań, ponowny wzrost liczby wydawanych pozwoleń (po 7 kwartałach spadków), jak i dalsze skrócenie okresu komercjalizacji oferty deweloperskiej w największych aglomeracjach do 3,7-,3q (okres 4q to poziom charakterystyczny dla zrównoważonego rynku) sygnalizują dobre perspektywy rynku mieszkaniowego. Przy założeniu cyklu budowy ok. 2 lat ponowny wzrost podaży ofert mieszkań deweloperskich byłby wyraźniej odczuwalny w I poł. 21 r. Wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań deweloperskich i skrócenie okresu komercjalizacji oferty w największych aglomeracjach sygnalizują dobre perspektywy rynku mieszkaniowego Wyk.22 Tendencje na rynku deweloperskim mieszkania w budowie i pozwolenia na budowę w kolejnych kwartałach lat tys. Więcej mieszkań deweloperskich w budowie deweloperskie w budowie (rozpoczęte minus oddane) pozwolenia dla deweloperów źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS 12

13 Program MdM uruchomiony od stycznia 214 r. rozwija się powoli, jego oddziaływanie nie przełożyło się na gwałtowny wzrost popytu i co za tym idzie nie stanowiło impulsu do wzrostu cen mieszkań w 1q 214. Siła oddziaływania MdM dotychczas jest słabsza niż RnS (porównywany segment rynku pierwotnego) w latach W kolejnych kwartałach 214 r. należy oczekiwać umiarkowanego wzrostu popytu generowanego przez MdM. Kluczowe znaczenie dla wielkości (i przewidywalności) popytu na mieszkania z MdM ma poziom limitów cenowych 6 opartych o wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztów odtworzenia 1 m kw. pow. użytkowej budynków mieszkalnych ustalanego przez wojewodów raz na kwartał dla trzech stref: stolicy województwa, gmin z nią sąsiadujących oraz województwa (bez stolicy). Ten parametr decyduje o kwalifikacji wsparcia zakupu mieszkania ze środków programu. Zestawienie limitów cenowych obowiązujących w 2q 214 r. z ceną transakcyjną 1 m kw. mieszkania w 1q 214 na rynku pierwotnym w stolicach 1 największych miast notowaną w bazach CBN PKO BP oraz NBP wskazuje na ograniczone zasoby mieszkań kwalifikujących się do programu (por. Tab.1). Na podstawie bazy CBN PKO BP mieszkania kwalifikujące się do programu prawdopodobnie można znaleźć na rynku pierwotnym w Łodzi, Szczecinie, Katowicach, Poznaniu i u, baza NBP sygnalizuje taką możliwość w Łodzi, Katowicach i u. Ze sporym prawdopodobieństwem można oczekiwać w 2q 214 popytu na kredyt ze wsparciem z MdM na poziomie zbliżonym do 1q 14; istotniejsze wzrosty mogą się wiązać z postulowanymi obecnie kwestiami wymagającymi zmian ustawowych np. możliwość nabycia mieszkania od spółdzielni mieszkaniowej (obecnie są problemy z uzyskaniem wsparcia z MdM przy nabyciu na kredyt mieszkania spółdzielczego, o ile Dotychczas wolny rozwój MdM nie przełożył się na gwałtowny wzrost popytu, w kolejnych kwartałach 214 r. nadal raczej umiarkowany wzrost popytu Dla wielkości i przewidywalności popytu na mieszkania z MdM kluczowe znaczenie limitów cenowych Tab.1 Maksymalna cena 1 m kw. nabywanego mieszkania w MdM obowiązująca w 2q 14 vs. ceny transakcyjne w 1q 14 na rynku pierwotnym w największych miastach Maksymalna cena m kw. nabywanego mieszkania (iloczyn śr. wsk. przeliczeniowego kosztu odtworzenia i wsp. 1,1) w 2q 14 województwo bez stolicy gminy sąsiadujące stolica województwa transakcyjne CBN PKO BP Cena m kw. na rynku pierwotnym w 1q 14 transakcyjne baza NBP Województwo - stolica Mazowieckie Małopolskie Łódzkie Dolnośląskie Wielkopolskie Pomorskie * Zachodniopomorskie - Szczecin Kujawsko-pomorskie - Bydgoszcz Lubelskie - Lublin Śląskie źródło: BGK; baza CBN PKO BP; baza nieruchomości NBP; uwaga: *Trójmiasto 6 Cena zakupu mieszkania nie może przekraczać kwoty stanowiącej iloczyn współczynnika 1,1 oraz średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. pow. użytkowej budynków mieszkalnych, obowiązującego w gminie, na terenie której położone jest mieszkanie. 13

14 spółdzielnia mieszkaniowa nie ustaliła z góry ceny lokalu; zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych wysokość wkładu budowlanego określonego w umowie o budowę lokalu ma jedynie charakter wstępny, ostateczna kwota jest określana po zakończeniu budowy i rozliczeniu zadania inwestycyjnego). W dalszym ciągu będzie też wzrastać oferta mieszkań deweloperskich kwalifikujących się do programu wraz z wchodzeniem na rynek mieszkań rozpoczynanych w ostatnich kwartałach. Tendencje wzrostowe cen mieszkań może w 214 r. powodować w pewnym zakresie drugi program rządowy Fundusz mieszkań na wynajem (FMnW) BGK. Niewielka skala programu w 214 r. sugeruje ograniczony wpływ na rynek w tym roku. W kolejnych latach popyt na mieszkania dla potrzeb Funduszu może przyczynić się do wzrostu popytu na mieszkania deweloperskie i wywierać pewną presję na wzrost cen.. W połowie maja br. BGK Nieruchomości S.A. (spółka należąca w 1% do BGK), podpisała pierwsze listy intencyjne na zakup budynków dla Funduszu Mieszkań na Wynajem. Negocjacje dotyczą zakupu łącznie 68 mieszkań w budynkach zlokalizowanych w Warszawie, iu i Trójmieście. Są to 4 inwestycje na różnych etapach zaawansowania (w fazie projektowej, z ważnym pozwoleniem na budowę oraz w budowie), planuje się, że najemcy będą mogli wprowadzić się do mieszkań jeszcze w 214 r. Mieszkania będą znajdować się w nowych budynkach w całości należących do Funduszu. Na ocenę czekają kolejne oferty złożone przez firmy deweloperskie, budowlane i TBS z Warszawy, ia, Krakowa, Poznania, Trójmiasta oraz Łodzi. BGK jako inwestor ma zasilać fundusz ( mld zł w latach zainwestowane w 2 tys. mieszkań na wynajem z założeniem zwrotu z kapitału na poziomie 4% rocznie); w 214 r. Fundusz zamierza wydać kilkaset mln zł, gros inwestycji jest przewidywane w latach stycznia 214 r. weszła w życie Rekomendacja S, dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie (jedynie rekomendacje 6, 9.1, 12, 14.1, 1.8 i 2 powinny zostać wprowadzone nie później niż do 1 lipca 214 r.) Rekomendacja m.in. wprowadziła zmianę podejścia w zakresie wskaźnika LTV (wartość kredytu odniesiona do wartości nieruchomości). W przypadku kredytów zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych, LTV w momencie udzielania kredytu nie powinien przekraczać 8% lub 9% (w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 8% LTV jest odpowiednio ubezpieczona, lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie); przewidywane są okresy przejściowe: w 214 r. minimalny wymagany wkład własny to % wartości nieruchomości, w 21 r. - 1%, w 216 r. 1%, od 217 r. - 2%. W 214 r. ograniczony wpływ na ceny FMnW BGK z uwagi na niewielką skalę programu, gros inwestycji przewidywane w latach W 214 r. minimalny wkład własny to % wartości nieruchomości mieszkaniowej Ryzyko kredytowe banków związane bezpośrednio ze znacznym spadkiem cen nieruchomości (i w efekcie wartości zabezpieczeń) uwzględniając sytuację po stronie podaży mieszkań na rynku pierwotnym jest niewielkie z uwagi na dopiero początek ożywienia w obecnym cyklu mieszkaniowym. Pozytywne jest zdecydowane 14

15 ograniczenie udzielania nowych kredytów walutowych (kwestia kumulowania się ryzyka kredytowego i kursowego w przypadku tych kredytów), niemniej ryzyka związane z faktem, że nadal połowa istniejącego zadłużenia jest w kredytach denominowanych pozostają istotne. Istotne pozostaje też stałe ryzyko kredytowe związane z nadmiernym zadłużeniem gospodarstw domowych lub utratą pracy przez kredytobiorcę, przekładające się na pogorszenie spłacalności kredytów mieszkaniowych. Na koniec marca 214 r. wg danych NBP zagrożone kredyty stanowiły 3,1% kredytów mieszkaniowych ogółem (podobnie jak na koniec grudnia 213 r.), co jest dobrym wskaźnikiem na tle zagrożonych kredytów konsumpcyjnych dla ludności (14,4% kredytów konsumpcyjnych ogółem na koniec marca 214 r.); o ile wartość zagrożonych kredytów konsumpcyjnych zmalała o 13,6% r/r, to wartość kredytów zagrożonych udzielonych na cele mieszkaniowe wzrosła o 11,8% r/r, do 1, mld zł na koniec marca 214 r., niemniej ten wzrost zwalnia (+1% r/r w 4q13; +18,9% w 1q13); wolumen kredytów mieszkaniowych z utratą wartości był mniejszy niż w 2q i 3q 13 o ok. 2 mln zł i kształtował się na poziomie 1q 213. W perspektywie najbliższych dwóch-trzech kwartałów najbardziej prawdopodobna wydaje się lekka tendencja wzrostowa cen mieszkań ze względu na powolny wzrost podaży nowych mieszkań przy ożywieniu popytu podtrzymywanego przez nadal niskie stopy procentowe, jak i poprzez MdM oraz oczekiwania związane z FMnW BGK. Niskie stopy procentowe będą też jeszcze zachęcać do inwestycyjnych zakupów mieszkań. Niemniej, nie można też wykluczyć w dalszym ciągu stabilnych cen, przy umiarkowanym popycie i jednoczesnym znaczącym wzroście podaży mieszkań. Prawdopodobieństwo realizacji scenariusza spadku cen na rynku nieruchomości o więcej niż 3% (próg w scenariuszach stresstestowych stosowany w praktyce nadzorczej) w ciągu najbliższych dwóch lat pozostaje niewielkie i nie przekracza %. Taki scenariusz byłby możliwy w sytuacji gwałtownego wzrostu bezrobocia (skutkującego masowymi problemami z obsługą kredytów mieszkaniowych), gwałtownych szoków stóp procentowych i kursów walutowych oraz ograniczonej transakcyjności rynku. Niewielki udział zagrożonych kredytów w kredytach mieszkaniowych ogółem, dynamika wzrostu wartości zagrożonych kredytów zwalnia (+11,8% r/r w 1q 14 vs. +1% r/r w 4q 13) W perspektywie dwóch-trzech kwartałów najbardziej prawdopodobny lekki trend wzrostowy cen mieszkań Prawdopodobieństwo spadku cen mieszkań o więcej niż 3% w ciągu najbliższych 2 lat nie przekracza % 1

16 Zał. 1 Aneks statystyczny Tab.1 Cena ofertowa 1 m kw. mieszkania/domu na koniec 1q 214 w relacji do jej poziomu dwa lata, rok i pół roku temu Miasta Cena ofertowa 1q 14 do ofertowej 1q 12 Cena ofertowa 1q 14 do ofertowej 1q 13 Cena ofertowa 1q 14 do ofertowej 3q 13 (1q 12=1) (1q 13=1) (3q 13=1) Mieszkania na rynku pierwotnym przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności) Mieszkania na rynku wtórnym przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności) Domy na rynku wtórnym przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności) źródło: obliczenia własne na podstawie danych bazy PONT Info Nieruchomości Tab.2 Wybrane wskaźniki sytuacji demograficzno-ekonomicznej i budownictwa w miastach powyżej 3 tys. mieszkańców 16 Ludność wg stanu na Saldo migracji na 1 ludności 213 Liczba mieszkań na 1 mieszkańców w 212* Przeciętne wynagrodzenie Stopa bezrobocia w sektorze przedsiębiorstw (miesięczne brutto w zł) Nowe mieszkania 1q 214 1q 214 1q 213=1 1q 214 1q 213 =1 Miasto 1724,4 4, , , ,9 79, 1, , , , 711,3-2, , ,1 4 23,4 632,1 2,2 443, , ,4 48, -4, , , ,4 461, 2, ,9 49 1, 43 3, Szczecin 48,2, , , 38 76, Bydgoszcz 39,4-2, , , , Lublin 343,6-2, 413 1, , ,9 34,4-4,3 449,7 8 13, ,2 Źródło: Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.29 [w:], sytuacja społeczno-gospodarcza, IQ 214 US we iu, 214, 3 maja 214; obliczenia własne; *Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 212 r., NBP Instytut Ekonomiczny we współpracy z oddziałami okręgowymi, sierpień 213

17 Zał. 2 Aneks metodologiczny 2.1 Przedmiot i cel raportu Przedmiotem kwartalnego raportu jest analiza zmian cen w okresie ostatniego półrocza i ostatnich dwóch lat oraz przewidywania trendów w perspektywie średniookresowej na największych rynkach nieruchomości mieszkaniowych (domy, mieszkania). Analiza jakościowa podejmuje kwestie ryzyka spadku cen na rynku nieruchomości. Rynek nieruchomości ma charakter lokalny, analiza tych rynków pozwala na pewne uogólnienia dla oceny sytuacji w kraju, przy zastrzeżeniu oczywistych, regionalnych specyfik. Analiza koncentruje się na największych rynkach; na koniec 1q 214 w 1 największych miastach (o liczbie ludności powyżej 3 tys. osób) w Polsce mieszkało 26,9% ludności miejskiej i występowało ok. 47% nowego budownictwa w miastach Źródła informacji o cenach - Baza PONT info Nieruchomości Podstawowym źródłem analizowanych danych jest baza cen ofertowych PONT Info Nieruchomości, która zawiera informacje dotyczące cen ofertowych mieszkań i domów wg powiatów i województw. Informacje są pozyskiwane z ofert biur pośrednictwa nieruchomości, deweloperów, spółdzielni mieszkaniowych i inwestorów, ogłoszeń prasowych oraz z Internetu. Baza jest aktualizowana w cyklu kwartalnym. Liczba notowań w bazie w okresie ostatnich dwóch lat wynosiła średnia dla jednego okresu ok.4,1 tys. mieszkań oraz ok. 19,2 tys. domów; w przypadku mieszkań istotną część stanowią notowania z rynku pierwotnego (63% notowań), natomiast w przypadku domów podstawowa informacja pochodzi z rynku wtórnego 92% notowań. 2.3 Weryfikacja danych Ograniczenia informacyjne raportu wiążą się z jakością analizowanych danych z bazy, jak również ze sposobem jej zasilania. Są to dane dotyczące cen ofertowych, pozyskiwane z różnych źródeł, często ta sama oferta powtarza się w kolejnych aktualizacjach, a pozostawanie w bazie w kolejnych okresach notowań tych samych nieruchomości (zwykle dłużej pozostają droższe) powoduje zawyżanie średniej ceny ofertowej, zniekształcając wyniki analizy. Dla potrzeb raportu z analizy zostały wyeliminowane informacje ze skrajnych decyli (najwyższe i najniższe obserwacje poziomu cen ofertowych), co urealniło w wielu przypadkach analizowany materiał. W przypadku mieszkań średnia cena bez skrajnych decyli jest od kilku do kilkunastu % niższa od średniej ze wszystkich notowań, Istotna dla jakości wnioskowania jest nieporównywalność niektórych danych w czasie z uwagi na rosnącą liczebność notowań bazy rozbudowywanej od 24 r. Dane z bazy cen ofertowych są użyteczne dla ilustracji trendu zmian w czasie (na ogół jest zbliżony do kierunku zmian cen transakcyjnych), i tak są wykorzystywane. 2.4 Pozostałe źródła danych o charakterze statystycznym (w raporcie każdorazowo przytaczane wykorzystane żródła) Baza AMRON-SARFIN (bazy danych o cenach i wartości nieruchomości Centrum AMRON i ZBP) Centralna Baza Nieruchomości PKO BP Główny Urząd Statystyczny (statystyki budownictwa, dane regionalne dotyczące demografii, wynagrodzeń i budownictwa z wojewódzkich Urzędów Statystycznych) NBP (Indeks hedoniczny ceny m kw. mieszkania w największych miastach) REAS raporty firmy specjalizującej się w monitoringu deweloperskiego rynku mieszkaniowego Niniejszy materiał został opracowany wyłącznie w celach informacyjnych i nie może być traktowany jako oferta lub rekomendacja do zawierania jakichkolwiek transakcji. Informacje zawarte w materiale pochodzą z ogólnie dostępnych, wiarygodnych źródeł, jednak PKO BP SA nie może zagwarantować ich dokładności i pełności. PKO BP SA nie ponosi odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na podstawie informacji zawartych w niniejszym materiale. Materiał może być wykorzystywany do opracowań własnych pod warunkiem powołania się na źródło. Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie przy ul. Puławskiej 1, 2-1, zarejestrowana w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS 26438; NIP: REGON: ; kapitał zakładowy (kapitał wpłacony) 1 2 zł. 17