Monitoring Branżowy. Analizy Sektorowe. Deweloperzy 1 mieszkaniowi utrzymują dobre wyniki

Transkrypt

1 Analizy Sektorowe 26 kwietnia 219 Deweloperzy 1 mieszkaniowi utrzymują dobre wyniki Trendy bieżące Bardzo dobre wyniki deweloperów mieszkaniowych w 218, uzyskane dzięki wysokiemu popytowi na mieszkania przy ich rosnących cenach. Zysk netto branży na koniec 218 przekroczył miliard zł (1235 vs 9 w 217). Dotychczas wzrost kosztów udawało się w pełni przerzucić na nabywców mieszkań. Niemniej utrzymujące się wysokie koszty wykonawstwa i ograniczenia w dostępie do nowych terenów budowlanych (w efekcie wysokie ceny działek) mogą osłabić wyniki deweloperów w dalszej perspektywie. Zapisy księgowe firm deweloperskich na koniec 218 sugerują stabilizację podaży, możliwe jest też jej niewielkie ograniczenie. Wolumen środków na projekty w toku w 218 lekko (-4,5% r/r) zmalał. Zmalały też przedpłaty klientów (-29,6% r/r) w sytuacji spadku oferty gotowych mieszkań (-25,4% r/r) i wysokich cen mieszkań. Mniejsze były nakłady na grunty (-13,9% r/r). Udział deweloperów w budownictwie mieszkaniowym wzrasta z roku na rok w 218 wybudowali 6,4% (+1,5 pp r/r) mieszkań. Liczba mieszkań deweloperskich oddanych do użytku w 218 wyniosła 111,6 (+6,2% r/r); w 1q19 było to 28,6 mieszkań (+11,6% r/r). Monitoring REAS na rynku pierwotnym w 6 największych aglomeracjach sygnalizuje na koniec 1q19 wzrost oferty do 51,1 (+14,3% r/r), liczba lokali wprowadzonych do sprzedaży (+13,6% r/r) była większa niż sprzedanych (-1,3% r/r). Departament Analiz Ekonomicznych analizy.sektorowe@pkobp.pl Zespół Analiz Sektorowych Agnieszka Grabowiecka-Łaszek tel. (22) Perspektywy średnioterminowe Nadal korzystne przesłanki dobrej sytuacji deweloperów mieszkaniowych: + popyt wspierany niskimi stopami procentowymi; + rosnące dochody ludności; + zakupy inwestycyjne mieszkań. Możliwe bariery działalności deweloperskiej: deficyt pracowników i wysokie koszty wykonawstwa; - ograniczenia w dostępie do terenów budowlanych; - wzrost kosztów realizacji na skutek przygotowywanej obecnie nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy (przewiduje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny). Tendencje na rynku deweloperskim wg zapisów księgowych projekty mieszkaniowe w toku (P) gotowe mieszkania na sprzedaż (L) bank ziemi (L) przedpłaty klientów (L) nakłady na grunty (L) Wskaźnik koniunktury w budownictwie mieszkaniowym q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 1q17 1q18 1q19 Źródło: GUS, PKO Bank Polski suma pozwoleń z ostatnich 4 kwartałów (P) wsk. koniunktury ogółem - mieszkania rozpoczęte minus oddane w ostatnich 4.kwartałach;(L) PKD 41.1 realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków; dane dotyczą zarówno firm aktywnych w segmencie mieszkaniowym, jak i nieruchomości komercyjnych (biur, centrów handlowych, magazynów). Jednocześnie wyniki deweloperów mogą wpływać na wyniki innych klas PKD, pod którymi zarejestrowali działalność jako podstawową, są to m.in. PKD 68.1 (Kupno i sprzedaż nieruchomości) i 7.11 (Działalność holdingów), a także firmy budowlane z PKD 42.

2 Wybrane wskaźniki sytuacji finansowej deweloperów w 218 Ogółem Wskaźnik (grupa A*) Grupa C* Grupa B* Liczba jednostek gospodarczych ogółem w tym % jednostek rentownych NP Wynik finansowy netto () 1235, 374,9 86,2 ROS (NPM) rentowność sprzedaży netto 9,9 8,6 1,5 ROE rentowność kapitału własnego 15,7 1,1 2,7 ROA rentowność aktywów 6,7 4,9 7,9 CR płynność bieżąca 2 1,88 2,7 QR szybka płynność,92,99,88 IT rotacja zapasów w dniach CP rotacja należności w dniach PL rotacja zobowiązań w dniach DR (WZA) Współczynnik długu,57,51,62 WP Wsk. pokrycia majątku trw.kapitałem stał. 2,18 1,68 2,9 I/DE Nakłady inwestycyjne / amortyzacja 17,7 4,6 24,5 *A-powyżej 9 pracujących; C pracujących; B-powyżej 49 pracujących Źródło: baza PONT Info. GOSPODARKA; GUS Bardzo dobra sytuacja deweloperów mieszkaniowych. W 218 sprzyjał jej wysoki popyt na rynku mieszkaniowym przy rosnących cenach mieszkań. Niekorzystny był natomiast wzrost kosztów, w tym wynagrodzeń pracowników (przy ich deficycie), cen materiałów budowlanych oraz cen działek w sytuacji ograniczeń w dostępie do terenów budowlanych. Zysk netto branży na koniec 218 przekroczył miliard zł (1235 vs 9 w 217 i 7 w 216). W 218 duże (tj. o zatrudnieniu powyżej 49 osób) firmy deweloperskie utrzymały mocną pozycję na rynku stanowiąc 21% firm ogółem (18% w 217) wygenerowały 64% przychodów oraz 7% wyniku netto branży (podobnie jak w 217). Średnia rentowność sprzedaży w 218 ukształtowała się na poziomie prawie 1%, wskaźnik ten był wyższy w przypadku większych (powyżej 49 pracujących) firm deweloperskich. Zwraca uwagę większa aktywność inwestycyjna dużych firm. Przeciętne wynagrodzenie brutto w budownictwie Konkurencja o pracowników z innymi segmentami budownictwa skutkuje wzrostem płac w firmach deweloperskich (sytuują się w budownictwie kubaturowym). W 1q19 wzrostowy trend płac w tym segmencie utrzymywał się. Źródło: Biuletyn Statystyczny GUS Zmiany stawek kosztorysowych dla wybranych obiektów jednoi wielorodzinnych W 1q19 wzmocnił się obserwowany od początku 217 wzrost kosztów budowy obiektów mieszkaniowych wg stawek kosztorysowych SEKOCENBUD koszty budowy (bez ceny gruntu) wybranych obiektów mieszkaniowych wzrosły w granicach 9,% - 12,5% (vs 8,1%-1,8% w 4q18) w przypadku wybranych 8 obiektów jedno- i wielorodzinnych, reprezentujących najbardziej typowe budynki mieszkalne. Źródło: SEKOCENBUD; * BJ-budynek jednorodzinny; ^ BW- budynek wielorodzinny

3 Odsetek firm deweloperskich na koniec 218 o poziomie wybranych wskaźników poniżej satysfakcjonującego wsp. długu powyżej,8 inkaso należności powyżej 6 dni rotacja zapasów powyżej 2 dni szybka płynność poniżej 1, Rozkład decylowy podstawowych wskaźników wskazuje na utrzymujące się zróżnicowanie branży. Na koniec 218 straty odnotowało 2% firm deweloperskich, rentowność sprzedaży połowy firm (decyl 5) wynosiła 5,8%, jednocześnie ROS dla 3% firm był dwucyfrowy (12,4% dla decyla 7 i 3% dla decyla 9). Problemy z inkasem należności (firmy otrzymywały je po 6 dniach i później) miało 4% firm, a z płynnością (QR poniżej poziomu satysfakcjonującego) 4% firm. Rotacja zapasów przekraczała 2 dni jedynie w przypadku 1% firm, co oznacza praktycznie brak problemów ze sprzedażą mieszkań. ujemna stopa zysku % 5 Liczba firm i pracujących (firmy powyżej 9 osób) W 218 liczba pracujących w branży (firmy powyżej 9 osób) wzrosła do 12,9 osób (12,3 w 217), co oznacza duży portfel zamówień liczba pracujących liczba firm liczba rentownych firm Liczba mieszkań oddanych do użytku w 1q lat pozostałe 3 25 deweloperskie q17 1q18 1q19 Źródło: GUS, PKO Bank Polski Statystyki budownictwa sygnalizują nadal wysoką aktywność deweloperów, którzy w 1q19 oddali do użytku 28,6 mieszkań (wzrost o 11,5% r/r wobec 2,3% r/r w 4q18 i 6,6% r/r w 3q18). Mieszkania deweloperskie stanowiły 6,5% ogółu mieszkań. W całym 218 deweloperzy oddali do użytku 111,6 mieszkań (+6,2% r/r), ich udział w budownictwie ogółem wzrósł do 6,4% (+1,5 pp r/r). Od 218 statystyki GUS do mieszkań deweloperskich zaliczają także mieszkania deweloperskie wybudowane w budownictwie indywidualnym. Historycznie statystyki w takim ujęciu zostały przeliczone dla lat W 1q19 deweloperzy rozpoczęli 33,4 mieszkań (8,6% r/r i 21% r/r w 4q18). Liczba wydanych dla nich pozwoleń na budowę (34,9 ) zmalała o 2,7% r/r, co sugeruje ostrożną ocenę przez nich możliwości realizacyjnych w warunkach boomu budowlanego.

4 Wskaźnik koniunktury w budownictwie mieszkaniowym q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 1q17 1q18 1q19 suma pozwoleń z ostatnich 4 kwartałów (P) wsk. koniunktury ogółem - mieszkania rozpoczęte minus oddane w ostatnich 4.kwartałach;(L) Źródło: GUS, PKO Bank Polski Aktywność deweloperów wg zapisów księgowych (%) projekty mieszkaniowe w toku (P) gotowe mieszkania na sprzedaż (L) bank ziemi (L) przedpłaty klientów (L) nakłady na grunty (L) 5 Oferta mieszkań deweloperskich (6 największych rynków) 2 Źródło: REAS JLL Residential Advisory Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego ogółem (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach, czyli projekty mieszkaniowe w toku) w 1q19 utrzymał tendencją wzrostową - wzrost liczby mieszkań w toku budowy zapowiada kilka kwartałów kontynuacji dużej podaży nowych mieszkań; z kolei stabilizacja liczby pozwoleń na budowę mieszkań oznacza ostrożną ocenę dalszej (2-3 letniej) perspektywy przez inwestorów. Rozszerzenie definicji mieszkań deweloperskich o mieszkania w budownictwie jednorodzinnym bez przeliczenia danych historycznych dla statystyki pozwoleń na budowę i mieszkań rozpoczętych tak zdefiniowanych mieszkań deweloperskich nie pozwala na obliczenie analogicznego wskaźnika koniunktury dla budownictwa deweloperskiego na podstawie danych GUS. Zapisy księgowe firm deweloperskich na koniec 218 sugerują stabilizację podaży, możliwe jest też jej niewielkie ograniczenie. Wolumen środków na projekty w toku od trzech lat utrzymuje się na wysokim poziomie, niemniej w 218 lekko (-4,5% r/r) zmalał. Przedpłaty klientów w sytuacji mniejszej oferty gotowych mieszkań (-25,4%) i wysokich cen mieszkań zmalały o 29,6% r/r. Mniejszy bank ziemi (-11,2% r/r) jest związany z mniejszymi nakładami na grunty (-13,9% r/r) w sytuacji regulacyjnych ograniczeń w dostępie do nich i wysokich cen. 92% nakładów na grunty jest ponoszone przez duże firmy (powyżej 49 zatrudnionych). Wg monitoringu REAS rynków mieszkaniowych (w 6 aglomeracjach o największych obrotach na rynku pierwotnym) w 1q19 zawarto 16,5 transakcji sprzedaży (+,3% q/q i -1,3% r/r); jednocześnie do sprzedaży wprowadzono 16,9 mieszkań (mniej o - 12,5% q/q i o +13,6% r/r). W efekcie oferta mieszkań do zakupu wynosiła 51,1 lokali wzrosła o,6% wobec 4q18 i o 14,3% r/r. Łącznie w ostatnich czterech kwartałach więcej mieszkań zostało wprowadzonych do sprzedaży niż sprzedanych w tym samym okresie. Jest to efekt dużej liczby mieszkań rozpoczętych w ostatnich latach i jednocześnie wolniejszych zakupów, ograniczanych wysoką ceną mieszkań. Mniejsza liczba transakcji zakupu może też wynikać z osłabienia zakupów mieszkań na wynajem (wzrost cen mieszkań zmniejsza rentowność najmu takich mieszkań). 2 Rynek mieszkaniowy w Polsce, I kwartał 219, REAS JLL Residential Advisory, kwiecień 219

5 Finansowanie deweloperów kredytem bankowym i pożyczkami (średnio na firmę) krótkoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wart. na firmę długoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wart. na firmę krótkoterminowe kredyty na firmę długoterminowe kredyty na firmę Notowania wybranych spółek deweloperskich ukierunkowanych na rynek mieszkaniowy ( =1) = DOMDEV LC CORP WIG- NRCHOM INPRO RONSON UNIBEP MIRBUD JWCONSTR POLNORD Na koniec 218 udział kredytów bankowych w finansowaniu deweloperów wzrósł do 58% (wobec 56% w 217 i 5% w 216); długoterminowe kredyty stanowiły 31% kredytów ogółem. Nastąpił dalszy spadek udziału długoterminowych obligacji i papierów wartościowych (do 34% z 36% w 217 i 4% w 216). Z uwagi na ryzyko sektorowe, zwłaszcza dla indywidualnych inwestorów, komercyjne papiery wartościowe są co najmniej 1,5 krotnie droższe od kredytów bankowych. W finansowaniu działalności firm deweloperskich istotną rolę odgrywa kapitał własny, w ostatnich latach jego udział średnio wynosił 38% w dużych (o zatrudnieniu powyżej 49 osób) oraz 46% w mniejszych (9-49 pracujących) firmach deweloperskich. WIG-Nieruchomości pozostaje w tendencji wzrostowej, zwracają uwagę dobre notowania licznych spółek ukierunkowanych na segment mieszkaniowy. Wycena tych spółek pod koniec 1q19 ( ) w zestawieniu z notowaniami na (połowa 212 to okres spadku notowań wielu spółek budowlanych i deweloperskich w kontekście licznych upadłości w budownictwie) sygnalizuje dobrą ocenę ich perspektyw. TRITON Źródło: GPW, , PKO Bank Polski Sprzedaż mieszkań i rentowność wybranych deweloperów mieszkaniowych Spółka Sprzedaż mieszkań r/r 1q19 r/r Dom Development 362-4,9 9,2 13,2 22,4 Murapol 356-1,2 1,4 bd bd Robyg ,4-48,4 bd bd Atal ,4 2, 18,7 25,2 LC Corp ,7 bd 16,3 8,3 JWC ,4-34,3 7,6 5,6 Archicom 137-4,3 58, 6,2 5,3 Polnord ,8 bd -9,9-4,8 Ronson ,1-7,4 8,3 7,3 Lokum Deweloper 111-3,9-7,7 29,3 37,1 Marvipol 843 1,2 51, 2,3 16,2 Vantage 824-2,3-42,6 bd bd źródło: bdm; strony spółek ROS (%) ROE (%) Wysoka sprzedaż mieszkań przez większość giełdowych deweloperów mieszkaniowych w 218, niemniej mniejsza niż w rekordowym 217. W 218 łącznie najwięksi deweloperzy sprzedali 2,5 mieszkań (-14,7% r/r). Najwięcej mieszkań (powyżej 3) sprzedali Dom Development i Murapol (notowany na Catalyst); kolejni duzi producenci mieszkań to Robyg (wycofał się z GPW), Atal i LC Corp. Dynamika sprzedaży mieszkań w 1q19 sugeruje raczej stabilizację sprzedaży niż jej dalszy spadek.

6 Perspektywy średnioterminowe W dalszym ciągu dobra sytuacja deweloperów mieszkaniowych z uwagi na: (a) popyt wspierany niskimi stopami procentowymi w perspektywie przynajmniej roku; (b) rosnące dochody gospodarstw domowych i niskie bezrobocie; (c) inwestycyjne zakupy mieszkań. Wskaźnik produkcji deweloperskiej w 1q19 (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w poprzednich 4. kwartałach, czyli projekty mieszkaniowe w toku) wskazuje na tendencją wzrostową - wzrost liczby mieszkań w toku budowy zapowiada kilka kwartałów kontynuacji dużej podaży nowych mieszkań; z kolei stabilizacja liczby pozwoleń na budowę mieszkań sugeruje ostrożną ocenę dalszej (2-3 letniej) perspektywy przez inwestorów. Zapisy księgowe firm deweloperskich na koniec 218 sugerują stabilizację podaży, możliwe jest też jej niewielkie ograniczenie. Wolumen środków na projekty w toku od trzech lat utrzymuje się na wysokim poziomie, niemniej w 218 lekko (-4,5% r/r) zmalał. Przedpłaty klientów w sytuacji mniejszej oferty gotowych mieszkań (-25,4%) i wysokich cen mieszkań zmalały o 29,6% r/r. Mniejszy bank ziemi (-11,2% r/r) jest związany z mniejszymi nakładami na grunty (-13,9% r/r) w sytuacji regulacyjnych ograniczeń w dostępie do nich i wysokich cen. Istotnymi wyzwaniami branży pozostają deficyt kwalifikowanych pracowników (konkurencja o pracowników z innymi segmentami budownictwa w sytuacji obecnego spiętrzenia inwestycji infrastrukturalnych współfinansowanych ze środków UE wzmacnia problemy z siłą roboczą w budownictwie mieszkaniowym) oraz ograniczenia w dostępie do terenów budowlanych (niemniej korzystnie na rynek gruntów budowlanych może wpłynąć wzrost podaży ziemi rolnej po procedowanej nowelizacji Ustawy dot. ustroju rolnego, zmierzającej do złagodzenia obostrzeń dla potencjalnych nabywców gruntów rolnych). Nowy projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, przygotowany w styczniu 19 przez UOKiK, w dłuższym okresie może powodować wzrost kosztów realizacji. Projekt przewiduje likwidację rachunków powierniczych z gwarancją bankową i gwarancją ubezpieczeniową, utrzymanie rachunku otwartego i zamkniętego oraz wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który będzie zabezpieczał środki wpłacone przez klientów na budowane mieszkania. Dla rachunku zamkniętego składki mają wynosić do 1% wartości mieszkania, a dla rachunku otwartego do 5%. UOKiK chciałby, by nowelizacja ustawy weszła w życie z początkiem 22.

7 Departament Analiz Ekonomicznych PKO Bank Polski SA ul. Puławska 15, Warszawa t: (22) f: (22) DAE@pkobp.pl Główny Ekonomista, Dyrektor Departamentu Piotr Bujak piotr.bujak@pkobp.pl (22) Zespół Analiz Sektorowych analizy.sektorowe@pkobp.pl (22) dr Agnieszka Grabowiecka-Łaszek agnieszka.grabowiecka-laszek@pkobp.pl (22) Mariusz Dziwulski mariusz.dziwulski@pkobp.pl (22) Piotr Krzysztofik piotr.krzysztofik@pkobp.pl (22) Katarzyna Piętka-Kosińska katarzyna.pietka-kosinska@pkobp.pl (22) Filip Romanowski filip.romanowski@pkobp.pl (22) Anna Senderowicz anna.senderowicz@pkobp.pl (22) dr Wanda Urbańska wanda.urbanska@pkobp.pl (22) Zespół Analiz Makroekonomicznych analizy.makro@pkobp.pl (22) Marta Petka-Zagajewska marta.petka-zagajewska@pkobp.pl (22) dr Marcin Czaplicki, CFA marcin.czaplicki@pkobp.pl (22) Urszula Kryńska urszula.krynska@pkobp.pl (22) dr Michał Rot michal.rot@pkobp.pl (22) Zespół Analiz Nieruchomości Marcin Morawiecki marcin.morawiecki@pkobp.pl (22) Informacje i zastrzeżenia: Niniejszy materiał ( Materiał ) ma charakter wyłącznie informacyjny oraz nie stanowi oferty w rozumieniu ustawy - Kodeks cywilny, ani rekomendacji do zawarcia transakcji kupna, sprzedaży lub innego rodzaju przeniesienia któregokolwiek instrumentu finansowego. Bank dołożył wszelkich racjonalnych i niezbędnych starań, aby informacje zamieszczone w Materiale były rzetelne oraz oparte na wiarygodnych źródłach. Informacje zawarte w Materiale nie mogą być traktowane jako propozycja nabycia którychkolwiek instrumentów finansowych, usługa doradztwa inwestycyjnego lub podatkowego ani jako forma świadczenia pomocy prawnej. Prognozy oraz dane zawarte w Materiale nie stanowią zapewnienia uzyskania określonych wyników jakichkolwiek transakcji finansowych ani przyszłych cen którychkolwiek instrumentów finansowych. Materiał nie stanowi badania inwestycyjnego ani publikacji handlowej w rozumieniu Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE) 217/565 z dnia 25 kwietnia 216 r. uzupełniającego dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady 214/65/UE w odniesieniu do wymogów organizacyjnych i warunków prowadzenia działalności przez firmy inwestycyjne oraz pojęć zdefiniowanych na potrzeby tej dyrektywy. Bank i jego spółki (podmioty) zależne oraz pracownicy tych podmiotów mogą być zainteresowani zawarciem lub być stroną transakcji finansowych, w tym zawartych na instrumentach finansowych, których wynik jest uzależniony od czynników (danych i informacji) wymienionych w Materiałach. Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie, ul. Puławska 15, Warszawa, wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego numer KRS 26438, NIP: , REGON: ; kapitał zakładowy (kapitał wpłacony) 1 25 zł.