OPERAT SZACUNKOWY WYCENA WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ. położonej

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY WYCENA WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ położonej we wsi Podobin, gmina Niedźwiedź, pow. limanowski, woj. małopolskie AUTORZY OPRACOWANIA: Krystyna ŻMUDA - rzeczoznawca majątkowy uprawnienia nr 465 Członek Śląskiej Izby Inżynierów Budownictwa Nr ewidencyjny SLK/Bo/3385/02 uprawnienia budowlane nr 583/83 Tadeusz SOLIK - rzeczoznawca majątkowy nr uprawnień MGPiB nr 115 Członek Śląskiej Izby Inżynierów Budownictwa Nr ewidencyjny SLK/BO/5985/02 uprawnienia budowlane nr 622/74/Kt Katowice, lipiec 2013 r.

2 SPIS TREŚCI Wyciąg z operatu szacunkowego str Dane formalno-prawne Zleceniodawca Przedmiot i zakres wyceny Cel wyceny Podstawa wyceny Źródła informacji i materiały źródłowe Daty istotne dla określenia wartości przedmiotu wyceny 5 2. Opisy przedmiotu wyceny 2.1. Stan prawny Oznaczenie w ewidencji gruntów Uwarunkowania planistyczne Opis techniczno-użytkowy 7 3. Zastosowane podejścia, metody i techniki Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej Analiza rynku lokalnego Określenie wartości rynkowej 1 mkw. Pu budynku Wartość rynkowa składnika gruntowego 19 Zestawienie zbiorcze Wniosek końcowy Klauzule i zastrzeżenia Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 1

3 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Nieruchomość gruntowa obejmująca działkę nr 1737/3 o powierzchni mkw. położona we wsi Podobin, gmina Niedźwiedź, powiat limanowski, zabudowana: Przedmiot wyceny częścią budynku Zakładu Mięsnego SPYRKA o Pu 1 121,80 mkw. wraz z infrastrukturą techniczną. Nieruchomość zapisana w KW nr NS2L/ /9. Wartość rynkowa nieruchomości Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej wynosi: WR = ,- PLN słownie: jeden milion czterysta dziewięćdziesiąt osiem tysięcy złotych. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej dla potrzeb sprzedaży przez Syndyka Masy Upadłości obejmującej likwidację majątku dłużnika Prawa do nieruchomości Własność: Zakład Mięsny Spyrka Franciszek Krzysztofiak w upadłości likwidacyjnej z siedzibą: Niedźwiedź, Podobin 100 Daty istotne dla określenia wartości przedmiotu wyceny Data wizji lokalnej : roku Data na którą szacuje się wartość nieruchomości : roku Data ustalenia stanu nieruchomości : roku Data sporządzenia operatu : roku Podpisy Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 2

4 1.DANE FORMALNO - PRAWNE Zleceniodawca. Zleceniodawcą wykonania niniejszego operatu szacunkowego jest Zakład Mięsny SPYRKA Franciszek Krzysztofiak w upadłości likwidacyjnej z siedzibą: Podobin 100, gmina Niedźwiedź. Umowa nr 2/05/2013 z roku Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem wyceny jest: nieruchomość gruntowa zabudowana częścią budynku Zakładu Mięsnego SPYRKA zlokalizowana we wsi Podobin, gmina Niedźwiedź. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości: prawa własności do działki nr 1737/3 o powierzchni mkw. oraz prawa własności do części budynku Zakładu Mięsnego SPYRKA stanowiącego zabudowę ww. działki. wraz z infrastrukturą techniczną. Nieruchomość zapisana jest w KW nr NS2L/ /9 w Sądzie Rejonowym w Limanowej Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Mszanie Dolnej Cel wyceny. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej dla potrzeb sprzedaży przez Syndyka Masy Upadłości obejmującej likwidację majątku dłużnika Podstawa prawna wyceny. - Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity z dnia 19 maja 2010 r. (Dz.U. z 2010, nr 102, poz. 651) z późniejszymi zmianami. - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109). - Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 z późniejszymi zmianami) Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 3

5 - Ustawa z dnia r. - Kodeks Cywilny, z późniejszymi zmianami. - Ustawa z dnia 28 lutego 2003 roku - Prawo upadłościowe i naprawcze. Jednolity tekst z dnia 2 października 2009 roku (Dz. U. nr 175, poz z późniejszymi zmianami) Podstawa merytoryczna wyceny. - Powszechne Krajowe Zasady Wyceny uchwalone Uchwałą Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w dniu 12 grudnia 2007 r. Nota Interpretacyjna NI 1 zastosowanie podejścia porównawczego 1.5. Źródła informacji i materiały źródłowe. Źródłami informacji wykorzystanymi przy sporządzaniu niniejszego operatu szacunkowego były: Odpis elektroniczny z KW nr NS2L/ /9 z dnia roku Wypis z rejestru gruntów z dnia roku Wyrys z mapy ewidencyjnej z dnia roku Wyrys z mapy zasadniczej z dnia roku Uchwała nr XIX/142/2004 Rady Gminy Niedźwiedź z roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Niedźwiedź oraz Projekt technologiczny zakładu opracowany przez Biuro Projektów Paweł Dygoń z siedzibą w Nowym Sączu informacje uzyskane w biurach pośrednictwa obrotu nieruchomościami w zakresie występowania w obszarze rynku lokalnego obejmującego powiat nowotarski nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz cen transakcyjnych w obrocie nieruchomościami oraz preferencjami, jakimi kieruje się potencjalny nabywca akty notarialne sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych na obszarze gminy Niedźwiedź oraz gminy i miasta Mszana Dolna i zabudowanych obiektami produkcyjno-magazynowymi z zapleczem socjalnym położonych na obszarze gminy Raba Wyżna, miasta Nowy Targ oraz Rabka-Zdrój, udostępnione przez Urząd Starostwa Powiatowego w Nowym Targu i Limanowej Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 4

6 wizja lokalna w terenie przeprowadzona w dniach 14 maja oraz 2 lipca w 2013 roku w celu oceny nieruchomości pod względem położenia, stanu technicznego, sposobu użytkowania, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz zagospodarowania. Przy opracowaniu wyceny posłużono się następującymi materiałami pomocniczymi: Analizy własne dotyczące cen kształtujących się w budownictwie i w obrocie nieruchomościami. Analizy własne rzeczoznawców dotyczące kształtowania się cen najmu lokali użytkowych, powierzchni magazynowych itp. na rynku lokalnym. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, PFSRM Warszawa Literatura branżowa Daty istotne dla określenia wartości przedmiotu wyceny Data wizji lokalnej: Data na którą szacuje się wartość nieruchomości : Data ustalenia stanu nieruchomości: Data sporządzenia operatu: roku roku roku roku 2. OPIS PRZEDMIOTU WYCENY Stan prawny. Dla wycenianej nieruchomości urządzono następującą księgę wieczystą założoną w Sądzie Rejonowym w Limanowej Zamiejscowy Wydział KW z siedzibą w Mszanie Dolnej. KW nr NS2L/ /9 Dział I-O Oznaczenie nieruchomości: Położenie : woj. małopolskie, gmina Niedźwiedź, miejscowość Podobin Nr działki: 1737/3 Sposób korzystania: gospodarstwo rolne Obszar: 0,8000 ha Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 5

7 Dział II Własność: Franciszek Krzysztofiak, syn Franciszka i Marii, Małgorzata Krzysztofiak, córka Stanisława i Katarzyny - wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia: Ostrzeżenie Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Limanowej Wzmianka o przyłączeniu się do egzekucji Dział IV Hipoteka: hipoteka umowna łączna zwykła w wysokości zł na rzecz Małopolskiego Banku Spółdzielczego Oddział w Wieliczce hipoteka umowna łączna kaucyjna w wysokości zł na rzecz Małopolskiego Banku Spółdzielczego Oddział w Wieliczce pozostałe wpisy dotyczące hipoteki zgodnie z załączonym odpisem z KW Uwaga: Pełny zapis KW zawarty jest w załączonym do operatu szacunkowego odpisie elektronicznym z KW Oznaczenie w ewidencji gruntów. Województwo: małopolskie Powiat : limanowski Jednostka ewidencyjna: Niedźwiedź; _2 Obręb: 0003; Podobin Arkusz mapy: 6 Nr działki: 1737/3 Powierzchnia działki: mkw. Rodzaj użytków: Lz Nr KW: Własność: Franciszek Krzysztofiak, syn Franciszka i Marii zam. w Podobinie 100, Niedźwiedź k. Limanowej Małgorzata Krzysztofiak, córka Stanisława i Katarzyny zam. w Podobinie 100, Niedźwiedź k. Limanowej Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 6

8 2.3. Uwarunkowania planistyczne. Dla terenów, na których położona jest wyceniana nieruchomość gruntowa zabudowana obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Niedźwiedź zatwierdzony Uchwałą nr XIX/142/2004 Rady Gminy Niedźwiedź z dnia roku (Dz. U. Woj. Małopolskiego nr 251 z roku). Zgodnie z ww. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działka nr 1737/3 położona jest na terenie oznaczonym symbolem: 3.1P/o - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów /o - są terenami podwyższonego ryzyka budowlanego, zagrożone procesami erozyjno-osuwiskowymi 5.1WS/zz - tereny wód otwartych ze strefą ekologiczną o szer. min 15 m Opis techniczno - użytkowy. Gmina Niedźwiedź to gmina wiejska o pow. 74,44 km 2 i liczbie ponad mieszkańców, położona w województwie małopolskim, w południowej części powiatu limanowskiego, na północnych stokach Gorców, w Beskidzie Wysokim. W latach gmina położona była w województwie nowosądeckim. W skład gminy wchodzą cztery sołectwa: Podobin, Niedźwiedź, Konina i Poręba Wielka. Podobin to najmniejsza wieś w gminie, granicząca z miastem Mszana Dolna, posiadająca dogodne warunki do uprawiania lotniarstwa. Niedźwiedź jest siedzibą władz gminnych, położoną centralnie u zbiegu doliny Koniny i Porębianki. Poręba Wielka jest największą wsią gminy, posiadającą bardzo dobre warunki do uprawiania turystyki i liczne kwatery prywatne. Gmina Niedźwiedź graniczy z gminami: Kamienica, gmina Mszana Dolna, Mszana Dolna, Nowy Targ, Rabka-Zdrój. Miejscowości gminy połączone są drogami powiatowymi Niedźwiedź - Konina, Niedźwiedź - Koninki, Niedźwiedź - Poręba Górna. Najbliższa stacja kolejowa mieści się w Mszanie Dolnej, oddalonej od Niedźwiedzia o 6 km. Według danych GUS stopa bezrobocia na koniec kwietnia 2013 roku w powiecie limanowskim wynosiła 19,0% (dla porównania średnia stopa bezrobocia w województwie małopolskim wynosiła 12,2%, zaś w Polsce 14,0%) Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 7

9 Położenie. Wyceniana nieruchomość gruntowa zabudowana położona jest we wsi Podobin, gmina Niedźwiedź. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi wewnętrznej o nawierzchni asfaltowej. W najbliższej otoczeniu nieruchomości znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny niezabudowane oznaczone jako rolne i leśne. Dostępność uzbrojenia: - sieć wodociągowa, - sieć energetyczna, - gazowa, - teletechniczna, - kanalizacja lokalna Opis działki (gruntu). Działka nr 1737/3 Powierzchnia : Kształt : Nachylenie : mkw. nieregularny płaska konfiguracja terenu w części zabudowanej, w pozostałej części niezabudowanej teren nachylony w kierunku południowo-wschodnim częściowo nawierzchnia utwardzona Nawierzchnia : Stan zagospodarowania : budynek produkcyjny przetwórstwa mięsnego wraz z infrastrukturą techniczną Opis budynków Budynek produkcyjno-magazynowo-socjalny jako część kompleksu zabudowań ZM SPYRKA Budynek piętrowy z nieużytkowym poddaszem, niepodpiwniczony, konstrukcji tradycyjnej murowanej z elementami żelbetowymi. Fundamenty i ściany przyziemia żelbetowe. Ściany zewnętrzne murowane pełne. Dach konstrukcji drewnianej, dwuspadowy pokryty blachą ocynkowaną, trapezową z obróbkami blacharskimi. Rynny i rury spustowe z blachy ocynkowanej. Elewacja budynku tynk mineralny gładki z ociepleniem ze styropianu. Stolarka okienna z PVC. Stolarka drzwiowa płytowa, ze stali nierdzewnej. Wykończenia ścian wewn. z okładziny z płytek ceramicznych, paneli ściennych i tynk c-w. Ściany wewn. w części produkcyjnej obłożone płytkami glazurowanymi a w części administracyjnej panele ścienne. Posadzki z lastryka szlifowanego, z płytek ceramicznych gress antypoślizgowe. W pomieszczeniach biurowych panele podłogowe. W budynku znajdują się pomieszczenia produkcyjne, magazynowe oraz biurowo-socjalne Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 8

10 Instalacje wewnętrzne: - wod - kan. - elektryczna - teletechniczna - odgromowa - sprężonego powietrza - wentylacja grawitacyjna i mechaniczna - gazowa - c.o. Funkcja parteru: Pomieszczenia rozbioru mięsa i produkcji wyrobów wędliniarskich Funkcja piętra: Pomieszczenie socjalne załogi i pomieszczenia magazynków podręcznych oraz pomieszczenia biurowo-techniczne Dane techniczne: - powierzchnia użytkowa parter : 694,80 mkw - piętro : 427,00 mkw. Razem : 1 121,80 mkw Stan techniczny: Stan techniczny budynku dobry. Budynek po modernizacji w latach w całości wykończony. Instalacje sprawne Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 9

11 3. ZASTOSOWANE PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI Zgodnie z Europejskimi Standardami Wyceny Standard 4 przyjęty przez TEGOVA definicja w pkt. S4.10 tego standardu mówi, że wartość rynkowa to szacunkowa kwota, za którą nieruchomość po odpowiednim czasie ekspozycji na rynku powinna zostać sprzedana, w dacie dokonania wyceny, w transakcji zawartej pomiędzy niezależnymi stronami, dążącym do sfinalizowania transakcji kupującym, a także dążącym do sfinalizowania transakcji sprzedającym, z których każdy działa w sposób kompetentny, ostrożny i bez przymusu. Wartość rynkowa nieruchomości, zgodnie z art. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy przyjęciu następujących założeń : - strony umowy były od siebie niezależne - strony umowy nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.- tak mówi art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 175 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Standardy zawodowe ustanowione zostały przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, która jest członkiem Europejskiej Grupy Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych TEGOVA, w celu m.in. ujednolicenia praktyki zawodowej rzeczoznawców majątkowych oraz harmonizowania zasad prowadzenia działalności w zakresie wyceny przez rzeczoznawców polskich zgodnie z zasadami zalecanymi do stosowania w krajach Unii Europejskiej. Uwzględniając cel oraz przedmiot wyceny, jakim jest nieruchomość gruntowa zabudowana, jej wartość zostanie określona zgodnie ze Krajowym Standardem Wyceny Podstawowy nr 1 dla aktualnego sposobu użytkowania (WR) Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 10

12 Standard ten uwzględnia regulacje zawarte w Międzynarodowych Standardach Wyceny (IVS), w Europejskich Standardach Wyceny (EVS) i grupę TEGOVA oraz w dyrektywach Unii Europejskiej Jest to wartość nieruchomości przy założeniu, że nieruchomość będzie wykorzystywana zgodnie ze sposobem jej użytkowania założonym przy projektowaniu i realizacji inwestycji, który jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Podstawa wyceny dla celów zabezpieczenia wierzytelności jest wartość rynkowa. Wyceniana nieruchomość zajmowana przez właściciela wyceniana jest jako wolna przeznaczona do sprzedaży. Stosownie do Rozporządzenia RM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, do określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i znane są cechy tych nieruchomości, które wpływają na poziom cen. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala się poziom cen z uwzględnieniem trendu upływu czasu. W podejściu porównawczym zastosowano metodę korygowania ceny średniej wg. PKZW Noty Interpretacyjnej nr 1 (NI 1). Procedura określenia wartości rynkowej wg przyjętej metody wyceny w podejściu porównawczym: 1. Określono rodzaj i obszar rynku lokalnego, na którym zbadano kształtowanie się cen transakcyjnych: rodzaj rynku rynek nieruchomości zabudowanych obiektami produkcyjno-magazynowymi z zapleczem socjalnym obszar rynku gmina Niedźwiedź, Miasto Nowy Targ, powiat żywiecki, chrzanowski i oświęcimski okres badania cen transakcyjnych od I kw r. do II kw r. jednostka porównawcza (odniesienia) 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku przyjęto ceny transakcyjne netto 2. Określono cechy rynkowe wpływające na poziom cen na rynku i przeprowadzono analizę porównawczą, w wyniku której ustalono wielkości ich wpływu (wagi) na wysokość ceny transakcyjnej netto. Cechy rynkowe określono również na podstawie preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 11

13 3. Dokonano porównania nieruchomości wycenianej, dla której znane są atrybuty cechy, ale nie znana jest jej wartość, kolejno z nieruchomościami, które w ostatnim czasie były przedmiotem transakcji rynkowych, a więc znane są zarówno ich cechy jak i ceny transakcyjne. Porównaniu poddano atrybuty szacowanej nieruchomości takie jak: lokalizacja, powierzchnia i sposób władania działkami, uzbrojenie terenu, otoczenie, sąsiedztwo, technologia, rodzaj zabudowy (ilość budynków), stan techniczny budynków, zagospodarowanie działki, instalacje wewnętrzne, standard wykończenia wnętrz. 4. Opisano nieruchomość o cenie Cmin i nieruchomość o cenie Cmax 5. Określono zakres współczynników korygujących jako : Cmin / Cśr, Cmax / Cśr 4. OKREŚLENIA WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Analiza rynku lokalnego. Wykorzystując źródła informacji wyszczególnione w punkcie 1.5. operatu w zakresie kształtowania się cen w obrocie nieruchomościami gruntowymi zabudowanych, poddano analizie transakcje kupna sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych obiektami o funkcji produkcyjnomagazynowymi z zapleczem socjalnym, jakie zostały zawarte na rynku lokalnym obejmującym gminę Niedźwiedź w okresie od I kw r. do I kw r. W badanym okresie czasu na terenie gminy Niedźwiedź nie znaleziono transakcji nieruchomościami zabudowanymi obiektami produkcyjno-magazynowymi z zapleczem socjalnym podobnymi do wycenianej nieruchomości pod względem wielkości powierzchni gruntu, powierzchni użytkowej budynku i jego stanu technicznego. Ze względu na powyższe rynek lokalny został rozszerzony na miasto Nowy Targ oraz sąsiadujące powiaty: żywiecki, chrzanowski i oświęcimski. Ceny transakcyjne 1 mkw. pow. użytkowej obiektu pełniącego funkcję produkcyjno-magazynową z zapleczem socjalnym mieszczą się w przedziale od 741 do PLN/mkw., po odrzuceniu cen mało wiarygodnych, w zależności od lokalizacji, wielkości działki, powierzchni użytkowej budynku Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 12

14 Poniżej podano opis nieruchomości o Cmin i Cmax z transakcji przyjętych do wyceny. 1. Nieruchomość o cenie Cmin 741,72 PLN/mkw. Data transakcji: r. Cena transakcji netto: PLN. Nieruchomość zabudowana położona w Żywcu, obręb Zabłocie przy ul. Fabrycznej. Grunt oznaczony geodezyjnie jako działka nr 2479/9 o powierzchni mkw. z prawem własności. Do ścisłego centrum miasta Żywiec ok. 4,0 km. W najbliższym otoczeniu nieruchomości znajduję się zabudowa produkcyjno-magazynowa, zabudowa mieszkaniowa. Zabudowę ww. działki stanowi budynek produkcyjny, który dzieli się na część produkcyjną, pomocniczą, socjalną i administracyjną o łącznej pow. użytk. 547,38 mkw. Stan techniczny budynku: zadawalający, przeznaczony do remontu. Rep. A nr 4331/ Nieruchomość o cenie Cmax 1 866,67 PLN/mkw. Data transakcji: r. Cena transakcji netto: PLN. Nieruchomość zabudowana położona w miejscowości Łodygowice, pow. żywiecki przy ul. Ceramicznej. Grunt oznaczony geodezyjnie jako działki nr 6516/5, 6522 o łącznej powierzchni mkw. z prawem własności. Do ścisłego centrum miasta Żywiec ok. 6,0 km. W najbliższym otoczeniu nieruchomości znajduję się zabudowa produkcyjno-magazynowa. Zabudowę ww. działek budynek produkcyjny z częścią socjalną o pow. użytkowej 600 mkw. Instalacje wewn.: energia, wod-kan, c.o. Stan techniczny budynku: dobry, po modernizacji. Rep. A nr 1841/2011. W tabeli poniżej zestawiono przyjęte do wyceny transakcje kupna/sprzedaży nieruchomości zabudowanych obiektami produkcyjno-magazynowymi z zapleczem socjalnym na terenie miasta Nowy Targ, powiatu żywieckiego, chrzanowskiego oraz oświęcimskiego w okresie objętym analizą Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 13

15 Lp. Data transakcji Lokalizacja Chrzanów (pow. chrzanowski) ul. Powst. Styczniowych Chrzanów (pow. chrzanowski) ul. Stara Huta Nowy Targ ul. Wojsk Ochrony Pogranicza Żywiec ul. Fabryczna Oświęcim (pow. oświęcimski) ul. Kolbego Babice (pow. chrzanowski) ul. K. Wyszyńskiego Nowy Targ ul. Wojska Polskiego Żywiec ul. Fabryczna Rajcza (pow. żywiecki) ul. Górska Oświęcim (pow. oświęcimski) ul. Kilińskiego Nowy Targ ul. Wojsk Ochrony Pogranicza Nowy Targ ul. Osiedle Bereki Łodygowice (pow. żywiecki) ul. Ceramiczna Łodygowice (pow. żywiecki) ul. Ceramiczna Żywiec ul. Tetmajera Żywiec ul. Ks. Stonki Pow. użytk. obiektu [mkw.] Pow. gruntu [mkw.] Cena transakcji netto [PLN] Cena 1 mkw. [PLN] Transakcje skrajne 770, ,19 830,14-437, , ,19-476, , ,74-547, ,00 741,72-557, ,00 883,14-680, ,00 882,35-536, , ,75-362, , ,46-779, ,00 820, , ,10-527, , , ,30 935, ,00 812,83-600, , ,50-600, , ,67-881, ,00-555,87 946, , ,50 - RAZEM ,98 Cśr = ,98 PLN / 13 = 1 198,54 PLN/mkw. Przyjęto: Cśr = 1 199,00 PLN/mkw. Ceny te po odrzuceniu skrajnych cen mieszczą się w przedziale (w okresie objętym analizą) dla rynku lokalnego. Cmin = 741,72 PLN/mkw. Cmax = 1 866,67 PLN/mkw. = 1 199,00 PLN/mkw. Cśr Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 14

16 Graniczne współczynniki korygujące: Cmin / Cśr = 0,62 Cmax / Cśr = 1,56 Wpływ poszczególnych cech rynkowych na cenę mierzone jest % udziałem poszczególnych cech rynkowych w przedziale C = Cmax Cmin. Wpływ trendu czasowego przyjęto = 0. Wielkości wag dla poszczególnych cech rynkowych przyjęto w oparciu o analizę danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych, będących przedmiotem obrotu na rynku lokalnym takich jak: lokalizacja i dogodność dojazdu, sąsiedztwo w aspekcie oceny jego uciążliwości i atrakcyjności, powierzchnia użytkowa budynku, stan techniczny i standard wykończenia, wyposażenie w elementy infrastruktury sieciowej i jej dostępności, oraz preferencji potencjalnych nabywców. - położenie i sąsiedztwo 40 % - powierzchnia gruntu 15 % - powierzchnia użytkowa budynków 15 % - stan techniczny budynku, standard wykończenia 15% - infrastruktura techniczna 15 % Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych : Położenie, sąsiedztwo - korzystne - dobre z dobrym dostępem do dróg krajowych i autostrady w dzielnicach z zabudową usługową jw. lecz w bliskim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej - b. dobra mkw. Powierzchnia gruntu - dobra mkw. - słaba Mniejsza niż mkw. lub większa od mkw Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 15

17 - b. dobra mkw. Powierzchnia użytkowa budynków - dobra mkw. - słaba Mniejsza niż 500 mkw. lub większa od mkw. Stan techniczny budynku, standard wykończenia - b. dobry - dobry - zadawalający Budynek po remoncie lub nowy o wysokim standardzie wykończenia Budynek o podwyższonym standardzie wykończenia, stan techniczny dobry Budynek o podstawowym standardzie wykończenia, wymaga prac remontowych Infrastruktura techniczna - b. dobra Uzbrojenie działki pełne - dobra Dostępność do podstawowego uzbrojenia w najbliższym otoczeniu 4.2 OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ 1mkw. PU BUDYNKU Określenia wartości 1 mkw. Pu wg. formuły : WR Cśr u n i 1 i gdzie : WR = wartość rynkowa Cśr = cena średnia 1 mkw. Pu budynku stanowiącego zabudowę nieruchomości gruntowej ui = wartość współczynników odzwierciedlających ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 16

18 Określenie cech rynkowych dla nieruchomości z ceną min. i max. Charakterystyka Lp. Cechy rynkowe Cmin Cmax 1 Położenie i sąsiedztwo dobre korzystne 2 Powierzchnia gruntu dobra b. dobra 3 Powierzchnia użytkowa budynków dobra dobra 4 Stan techniczny i standard wykończenia zadawalający dobry 5 Infrastruktura techniczna dobra b. dobra Charakterystyka szacowanej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej oceny rynku. 1. położenie, sąsiedztwo dobre 2. wielkość działki b. dobra 3. powierzchnia użytkowa budynków dobra 4. stan techniczny i standard wykończenia dobry 5. infrastruktura techniczna b. dobra Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej: Lp. Cechy rynkowe Udział cechy w C w % zakresy wsp. korygujących wartość współczynnika 1 Położenie, sąsiedztwo 40 0,248 0,624 0,248 2 Powierzchnia działki 15 0,093 0,234 0, Powierzchnia użytkowa budynków Stan techniczny i standard wykończenia 15 0,093 0,234 0, ,093 0,234 0,234 5 Infrastruktura techniczna 15 0,093 0,234 0,234 Suma 100 0,62 1,56 1,1135 ui Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 17

19 Oszacowana wartość 1 mkw. Pu (powierzchni użytkowej budynku) będącej przedmiotem wyceny, jako przedmiotu prawa własności wynosi: W1mkw.Pu = 1 199,00 PLN/mkw. x 1,1135 = 1 335,09 PLN/mkw. Przyjęto: W1mkw.Pu = 1 335,00 PLN/mkw. WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ WYNOSI (WR) : WR = 1 121,80 mkw. x 1 335,00 PLN/mkw. = ,00 PLN Przyjęto: WR = ,- PLN słownie: jeden milion czterysta dziewięćdziesiąt osiem tysięcy złotych Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 18

20 5. WARTOŚĆ RYNKOWA SKŁADNIKA GRUNTOWEGO - prawo własności do działki nr 1737/3 o pow mkw. Do celu wyceny składnik gruntowy podzielono na dwie części: I. grunt o pow mkw. jako składnik nieruchomości zabudowanej II. grunt o pow mkw. przeznaczony pod tereny rolne do zalesień lub zadrzewień niezwiązany funkcyjnie z częścią zabudowaną Stosownie do Rozporządzenia RM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zastosowano podejście porównawcze przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i znane są cechy tych nieruchomości, które wpływają na poziom cen. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala się poziom cen z uwzględnieniem trendu upływu czasu. Grunt o pow mkw. jako składnik nieruchomości zabudowanej Do wyceny gruntu jako składnika nieruchomości zabudowanej przyjęto w podejściu porównawczym metodę korygowania ceny średniej przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Procedura określenia wartości rynkowej gruntu wg przyjętej metody wyceny w podejściu porównawczym dla gruntu jako składnika nieruchomości zabudowanej: 1. Określono rodzaj i obszar rynku lokalnego, na którym zbadano kształtowanie się cen transakcyjnych: rodzaj rynku rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę z prawem własności obszar rynku gmina Niedźwiedź, gmina Mszana Dolna okres badania cen transakcyjnych od II kw r. do II kw r. jednostka porównawcza (odniesienia) 1 mkw. powierzchni gruntu przyjęto ceny transakcyjne netto 2. Określono cechy rynkowe wpływające na poziom cen na rynku i przeprowadzono analizę porównawczą, w wyniku której ustalono wielkości ich wpływu (wagi) na wysokość ceny transakcyjnej netto. Cechy rynkowe określono również na podstawie preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 19

21 3. Dokonano porównania nieruchomości wycenianej, dla której znane są atrybuty cechy, ale nie znana jest jej wartość, kolejno z nieruchomościami, które w ostatnim czasie były przedmiotem transakcji rynkowych, a więc znane są zarówno ich cechy jak i ceny transakcyjne. Porównaniu poddano atrybuty szacowanej nieruchomości takie jak: lokalizacja, powierzchnia i sposób władania działkami, dostępność uzbrojenia terenu, sąsiedztwo. 4. Opisano nieruchomość o cenie Cmin i nieruchomość o cenie Cmax. 5. Określono zakres współczynników korygujących jako: Cmin / Cśr, Cmax / Cśr. Grunt o pow mkw. przeznaczony pod tereny rolne do zalesień lub zadrzewień niezwiązany funkcyjnie z częścią zabudowaną Do wyceny gruntu przeznaczonego pod tereny rolne do zalesień lub zadrzewień przyjęto w podejściu porównawczym metodę korygowania ceny średniej przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Procedura określenia wartości rynkowej gruntu wg przyjętej metody wyceny w podejściu porównawczym dla gruntu przeznaczonego pod tereny rolne do zalesień lub zadrzewień: 1. Określono rodzaj i obszar rynku lokalnego, na którym zbadano kształtowanie się cen transakcyjnych: rodzaj rynku rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny rolne do zalesień lub zadrzewień z prawem własności obszar rynku gmina Niedźwiedź, miasto i gmina Mszana Dolna okres badania cen transakcyjnych od II kw r. do II kw r. jednostka porównawcza (odniesienia) 1 mkw. powierzchni gruntu przyjęto ceny transakcyjne netto 2. Określono cechy rynkowe wpływające na poziom cen na rynku i przeprowadzono analizę porównawczą, w wyniku której ustalono wielkości ich wpływu (wagi) na wysokość ceny transakcyjnej netto. Cechy rynkowe określono również na podstawie preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. 3. Dokonano porównania nieruchomości wycenianej, dla której znane są atrybuty cechy, ale nie znana jest jej wartość, kolejno z nieruchomościami, które w ostatnim czasie były przedmiotem transakcji rynkowych, a więc znane są zarówno ich cechy jak i ceny transakcyjne. Porównaniu poddano atrybuty szacowanej nieruchomości takie jak: lokalizacja, powierzchnia i sposób władania działkami, dostępność uzbrojenia terenu, sąsiedztwo. 4. Opisano nieruchomość o cenie Cmin i nieruchomość o cenie Cmax. 5. Określono zakres współczynników korygujących jako: Cmin / Cśr, Cmax / Cśr Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 20

22 5.1. Wartość rynkowa gruntu jako składnika nieruchomości zabudowanej o pow mkw. Analiza rynku lokalnego. Wykorzystując źródła informacji wyszczególnione w punkcie 1.5. operatu w zakresie kształtowania się cen w obrocie nieruchomościami gruntowymi, poddano analizie transakcje kupna sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę z prawem własności, jakie zostały zawarte na rynku lokalnym obejmującym gminę Niedźwiedź w okresie od II kw do II kw r. W badanym okresie czasu na terenie gminy Niedźwiedź znaleziono kilka transakcji nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę, podobnymi do wycenianej nieruchomości gruntowej pod względem wielkości powierzchni gruntu i sposobu władania gruntem. Ze względu na niewielką ilość transakcji zawartych na terenie gminy Niedźwiedź, rynek lokalny rozszerzono o gminę Mszana Dolna. Ceny transakcyjne 1 mkw. gruntu przeznaczonego pod zabudowę z prawe własności na rynku lokalnym obejmującym gminę Niedźwiedź i gminę Mszana Dolna mieszczą się w przedziale od PLN/mkw. w zależności od położenia, dostępności komunikacyjnej, wielkości nieruchomości oraz uzbrojenia terenu. Najwyższe ceny osiągają działki gruntowe na obrzeżach miasta, w pobliżu zjazdów z autostrad, dróg krajowych z dobrą dostępnością do węzłów komunikacyjnych, z pełnym uzbrojeniem. Poniżej podano opis nieruchomości o Cmin i nieruchomości o Cmax z transakcji przyjętych do wyceny: 1. Nieruchomość o cenie Cmin 12,00 PLN/mkw. Data transakcji: r. Cena transakcji netto: PLN. Nieruchomość gruntowa niezabudowana położona we wsi Konina, gmina Niedźwiedź. Grunt oznaczony geodezyjnie jako działka nr 591 o powierzchni mkw. z prawem własności. Wjazd na nieruchomość od strony drogi wewnętrznej. W najbliższym sąsiedztwie nieruchomości znajdują się tereny niezabudowane rolne i leśne. W MPZP działka przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej z dopuszczeniem usług. Rep. A nr 607/ Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 21

23 2. Nieruchomość o cenie Cmax 52,00 PLN/mkw. Data transakcji: r. Cena transakcji netto: PLN. Nieruchomość gruntowa niezabudowana położona we wsi Mszana Górna, gmina Mszana Dolna. Grunt oznaczony geodezyjnie jako działka nr 4438/3 o powierzchni mkw. z prawem własności. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi lokalnej asfaltowej. W najbliższym sąsiedztwie nieruchomości znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, tereny niezabudowane oraz leśne. W MPZP działka przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej z dopuszczeniem usług. Rep. A nr 255/2013. W tabeli poniżej przedstawiono transakcje kupna sprzedaży gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę z prawem własności zawartych na terenie gminy Niedźwiedź i gminy Mszana Dolna w okresie objęty analizą: Lp. Data transakcji Lokalizacja Gmina Mszana Dolna obręb Mszana Górna Gmina Niedźwiedź obręb Niedźwiedź Gmina Niedźwiedź obręb Niedźwiedź Gmina Niedźwiedź obręb Konina Gmina Niedźwiedź obręb Niedźwiedź Gmina Niedźwiedź obręb Poręba Wielka Gmina Mszana Dolna obręb Kasina Wielka Gmina Mszana Dolna obręb Lubomierz Gmina Niedźwiedź obręb Poręba Wielka Gmina Mszana Dolna obręb Olszówka Gmina Mszana Dolna obręb Łostówka Gmina Mszana Dolna obręb Mszana Górna Gmina Mszana Dolna obręb Olszówka Gmina Niedźwiedź obręb Podobin Powierzchnia gruntu [mkw.] Cena transakcji netto [PLN] Cena 1 mkw. [PLN] Transakcje skrajne ,00 52, ,00 33, ,00 22, ,00 12, ,00 25, ,00 33, ,00 22, ,00 43, ,00 15, ,00 49, ,00 26, ,00 20, ,00 49, ,00 21,05 - RAZEM 427,47 Cśr = 427,47 PLN / 14 = 30,53 PLN/mkw. Przyjęto po zaokrągleniu: Cśr = 30,50 PLN/mkw Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 22

24 Ceny te po odrzuceniu skrajnych cen mieszczą się w przedziale (w okresie objętym analizą) dla rynku lokalnego. Cmin = 12,00 PLN/mkw. Cmax = 52,00 PLN/mkw. = 30,50 PLN/mkw. Cśr Graniczne współczynniki korygujące: Cmin / Cśr = 0,39 Cmax / Cśr = 1,70 Wpływ poszczególnych cech rynkowych na cenę mierzone jest % udziałem poszczególnych cech rynkowych w przyjętym przedziale cenowym pomiędzy Cmax - Cmin. Wpływ trendu czasowego przyjęto = 0. Wielkości wag dla poszczególnych cech rynkowych przyjęto w oparciu o analizę danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych, będących przedmiotem obrotu na rynku lokalnym takich jak: lokalizacja i dogodność dojazdu, sąsiedztwo w aspekcie oceny jego uciążliwości i atrakcyjności, wyposażenie w elementy infrastruktury sieciowej i jej dostępności, oraz preferencji potencjalnych nabywców. - położenie, dostępność komunikacyjna 40 % - sąsiedztwo 15 % - wielkość działki, gruntu 15 % - dostępność do uzbrojenia, infrastruktura techniczna 15 % - inne; uzbrojenie podziemne i naziemne do przebudowy 15 % Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych : Położenie, dostępność komunikacyjna - b. dobre - dobre Centrum przy gł. ulicach miasta, łatwy dostęp do dróg krajowych Dojazd dogodny do dróg krajowych drogami lokalnymi - słabe Nie spełnia powyższych warunków Sąsiedztwo - b. dobre - dobre - słabe Obiekty usługowe, produkcyjno-usługowe, tereny zielone, infrastruktura usługowa-handlowa Zabudowa mieszkaniowa, infrastruktura handlowo-usługowa Nieuciążliwe zakłady produkcyjne, niskiej emisji zanieczyszczeń przemysłowych, hurtownie, itp Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 23

25 Wielkość działki, nieruchomości gruntowej - b. dobra mkw. - dobra mkw. Dostępność do uzbrojenia, infrastruktura techniczna - b. dobra Uzbrojenie działki pełne, dogodny dojazd - dobra - słaba Dostępność do podstawowego uzbrojenia w najbliższym otoczeniu, dojazd drogą wewn. zakładową Brak dostępności do podstawowego uzbrojenia, utrudniony dostęp Inne utrudnienia - tak - brak przeszkody, inne utrudnienia, konieczność przebudowy sieci brak konieczności przebudowy sieci i usunięcia innych utrudnień OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ 1 mkw. GRUNTU JAKO SKŁADNIKA NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ Określenia 1 mkw. gruntu obliczamy według wzoru: gdzie : WR C i śr u WR = wartość rynkowa Cśr = cena średnia 1 mkw. gruntu ui = wartość współczynników odzwierciedlających ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych n i 1 x K Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 24

26 Lp. Cechy rynkowe Cmin Charakterystyka Cmax 1 Położenie, dostępność komunikacyjna dobre b. dobre 2 Sąsiedztwo dobre b. dobre 3 Wielkość działki, gruntu dobra b. dobra 4 5 Dostępność do uzbrojenia, infrastruktura techniczna Inne utrudnienia- konieczność przebudowy uzbrojenia dobra brak b. dobra brak Charakterystyka szacowanej nieruchomości gruntowej w odniesieniu do przyjętej oceny rynku. 1. położenie, dostępność komunikacyjna dobre 2. sąsiedztwo dobre 3. wielkość działki dobra 4. dostępność uzbrojenia, infrastruktura techniczna b. dobra 5. inne utrudnienia brak Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej: Lp. Cechy rynkowe Udział cechy w C w % 1 Położenie, dostępność komunikacyjna zakresy wsp. korygujących wartość współczynnika 40 0,156 0,68 0,156 2 Sąsiedztwo 15 0,0585 0,255 0, Wielkość nieruchomości gruntowej Dostępność uzbrojenia, infrastruktura techniczna 15 0,0585 0,255 0, ,0585 0,255 0,255 5 Inne utrudnienia 15 0,0585 0,255 0,15675 Suma 100 0,39 1,70 0,783 ui Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 25

27 Oszacowana wartość 1 mkw. gruntów będących przedmiotem wyceny, jako przedmiotu prawa własności wynosi: W g/1m2 = 30,50 PLN/ mkw. x 0,783 = 23,88 PLN/ mkw. Przyjęto : Wg/1m2 = 24,00 PLN/mkw. Wartość gruntu o pow mkw. jako składnika nieruchomości zabudowanej wynosi: W G skład. nieruch. zabudowanej = mkw. x 24,00 PLN/mkw. = ,00 PLN Przyjęto: WG skład. nieruch. zabudowanej = ,- PLN słownie: siedemdziesiąt dwa tysiące złotych Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 26

28 5.2. Wartość rynkowa gruntu przeznaczonego pod tereny rolne do zalesień lub zadrzewień niezwiązanego funkcyjnie z częścią zabudowaną o pow mkw. Analiza rynku lokalnego Wykorzystując źródła informacji wyszczególnione w punkcie 1.5. operatu w zakresie kształtowania się cen w obrocie nieruchomościami gruntowymi, poddano analizie transakcje kupna sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny rolne do zalesień lub zadrzewień z prawem własności, jakie zostały zawarte na rynku lokalnym obejmującym gminę Niedźwiedź oraz miasto i gminę Mszana Dolna w okresie od II kw do II kw r. W badanym okresie czasu na terenie gminy Niedźwiedź oraz miasta i gminy Mszana Dolna znaleziono kilkanaście transakcji nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod tereny rolne do zalesień lub zadrzewień, podobnymi do wycenianej nieruchomości gruntowej pod względem wielkości powierzchni gruntu i sposobu władania gruntem. Do wyceny 1 mkw. gruntu przeznaczonego pod tereny rolne uwzględniono działki o powierzchni powyżej mkw. Ceny transakcyjne 1 mkw. gruntu przeznaczonego pod tereny rolne do zalesień lub zadrzewień z prawem własności na rynku lokalnym obejmującym gminę Niedźwiedź oraz miasto i gminę Mszana Dolna mieszczą się w przedziale od 1,92-9,30 PLN/mkw. po odrzuceniu cen skrajnych i mało wiarygodnych, w zależności od położenia, dostępności komunikacyjnej, wielkości nieruchomości oraz uzbrojenia terenu. Najwyższe ceny osiągają działki gruntowe na obrzeżach miasta, w pobliżu zjazdów z autostrad, dróg krajowych z dobrą dostępnością do węzłów komunikacyjnych, z pełnym uzbrojeniem. W tabeli poniżej zestawiono ceny ofertowe 1 mkw. gruntu przeznaczonego pod tereny rolne do zalesień lub zadrzewień na terenie powiatu limanowskiego. Ceny te mieszczą się w przedziale od 2,50 do 9,00 PLN za mkw. gruntu Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 27

29 Lp. Data oferty Lokalizacja Cena [PLN] Miasto Mszana Dolna obręb Gronoszowa Gmina Łukowica obręb Przyszowa Powierzchnia gruntu [mkw.] Cena 1 mkw. gruntu [PLN] Przeznaczenie ,76 tereny rolne ,96 tereny rolne Gmina Niedźwiedź ,50 tereny rolne Gmina Mszana Dolna ,50 tereny rolne Gmina Niedźwiedź obręb Konina Gmina Niedźwiedź obręb Konina Gmina Mszana Dolna obręb Kasinka Mała ,00 tereny rolne ,80 tereny rolne ,80 tereny rolne Poniżej podano opis nieruchomości o Cmin i nieruchomości o Cmax z transakcji przyjętych do wyceny: 1. Nieruchomość o cenie Cmin 1,92 PLN/mkw. Data transakcji: r. Cena transakcji netto: PLN. Nieruchomość gruntowa niezabudowana położona we wsi Niedźwiedź, gmina Niedźwiedź. Brak bezpośredniego dostępu do drogi. Wjazd na nieruchomość przez sąsiednią działkę. Do drogi gminnej ok. 3,0 km. Grunt oznaczony geodezyjnie jako działka nr 479 o powierzchni mkw. z prawem własności. W najbliższym sąsiedztwie nieruchomości znajdują się tereny niezabudowane oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Kształt działki nieregularny, prostokątny. Teren nachylony. Działka w części zadrzewiona. Według MPZP ww. działka pod tereny rolne przeznaczona do zalesień. Rodzaj użytku: RV, Lz. Rep. A nr 9149/ Nieruchomość o cenie Cmax 9,30 PLN/mkw. Data transakcji: r. Cena transakcji netto: PLN. Nieruchomość gruntowa niezabudowana położona we wsi Poręba Wielka, gmina Niedźwiedź. Grunt oznaczony geodezyjnie jako działka nr 326 o powierzchni mkw. z prawem własności. Dojazd do działki drogą wewnętrzną gruntową. W najbliższym sąsiedztwie nieruchomości znajdują się tereny niezabudowane, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny leśne. Kształt działki regularny, zbliżony do prostokąta. Teren nachylony. Według MPZP ww. działka pod rolne przeznaczona do zalesień. Rodzaj użytku: RV, PsIV, Lz. Rep. A nr 2895/ Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 28

30 W tabeli poniżej przedstawiono transakcje kupna sprzedaży gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod tereny rolne z prawem własności, zawartych na terenie gminy Niedźwiedź oraz miasta i gminy Mszana Dolna w okresie objętym analizą. Lp. Data transakcji Lokalizacja Gmina Niedźwiedź obręb Poręba Wielka Gmina Mszana Dolna obręb Kasinka M ała Gmina Niedźwiedź obręb Poręba Wielka Gmina Mszana Dolna obręb Raba Niżna Gmina Mszana Dolna obręb Olszówka Gmina Niedźwiedź obręb Podobin Gmina Mszana Dolna obręb Kasina Wielka Gmina Niedźwiedź obręb Poręba Wielka Gmina Mszana Dolna obręb Kasina Wielka Gmina Mszana Dolna obręb Kasina Wielka Gmina Mszana Dolna obręb Łostówka Gmina Niedźwiedź obręb Niedźwiedź Miasto Mszana Dolna obręb Zarabie Gmina Mszana Dolna obręb Kasina Wielka Gmina Mszana Dolna obręb Kasina Wielka Gmina Niedźwiedź obręb Niedźwiedź Gmina Mszana Dolna obręb Kasina Wielka Powierzchnia gruntu [mkw.] Rodzaj użytku RV, PsVI, Lz Cena transakcji netto [PLN] Cena 1 mkw. [PLN] Transakcje skrajne 5 000,00-1, PsV, RV ,00 6, RV, PsVI 9 000,00 2, RV ,00 7, RVI ,00 9, RIV ,00 5, RV, Lz, PsIV ,00 5, RV, PsIV ,00 9, RIV, RV, Lz ,00 2, RV ,00 3, RVI, Lz ,00 5, RV ,00 1, RVI, ŁVI, Lz ,00 2, RV, PsV ,00 7, RIV, RV ,00-25, RV-S, PsVI ,00 4, RV, PsIV, Lz ,00-21,09 RAZEM 74,86 Cśr = 74,86 PLN / 14 = 5,35 PLN/mkw. Przyjęto: Cśr = 5,00 PLN/mkw. Ceny te po odrzuceniu skrajnych cen mieszczą się w przedziale (w okresie objętym analizą) dla rynku lokalnego. Cmin = 1,92 PLN/mkw. Cmax = 9,30 PLN/mkw. Cśr = 5,00 PLN/mkw Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 29

31 Graniczne współczynniki korygujące: Cmin / Cśr = 0,38 Cmax / Cśr = 1,86 Wpływ poszczególnych cech rynkowych na cenę mierzone jest % udziałem poszczególnych cech rynkowych w przyjętym przedziale cenowym pomiędzy Cmax - Cmin. Wpływ trendu czasowego przyjęto = 0. Wielkości wag dla poszczególnych cech rynkowych przyjęto w oparciu o analizę danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych, będących przedmiotem obrotu na rynku lokalnym takich jak: lokalizacja i dogodność dojazdu, sąsiedztwo, powierzchnia działki gruntowej, ukształtowanie i konfiguracja działki, możliwości inwestycyjne (zabudowa zagrodowa, brak możliwości wszelkiej zabudowy) oraz preferencji potencjalnych nabywców. - położenie, dostępność komunikacyjna 40 % - sąsiedztwo 15 % - wielkość działki, gruntu 15 % - ukształtowani i konfiguracja 15 % - możliwości inwestycyjne 15 % Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych : Położenie, dostępność komunikacyjna - b. dobre Łatwy dostęp do dróg lokalnych - dobre Dojazd drogami gruntowymi - słabe Nie spełnia powyższych warunków - b. dobre Tereny rolne, zadrzewione Sąsiedztwo - dobre - słabe Tereny rolne zabudowane, zabudowa mieszkaniowa Sąsiedztwo drogi o dużym nasileniu ruchu, zakłady produkcyjne o niskiej emisji zanieczyszczeń przemysłowych, hurtownie, itp Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 30

32 Wielkość działki, nieruchomości gruntowej - b. dobra mkw. - dobra mkw. - słaba poniżej mkw.; powyżej mkw. Ukształtowanie i konfiguracja - b. dobra Kształt regularny, teren płaski - dobra Kształt regularny, teren nachylony - słaba Kształt nieregularny, teren nachylony Możliwości inwestycyjne - są Zabudowa zagrodowa - brak Brak możliwości wszelkiej zabudowy Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 31

33 OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ 1 mkw. GRUNTU PRZEZNACZONEGO POD TERENY ROLNE DO ZALESIEŃ LUB ZADRZEWIEŃ Określenia 1 mkw. gruntu obliczamy według wzoru: gdzie : WR C i śr u WR = wartość rynkowa Cśr = cena średnia 1 mkw. gruntu ui = wartość współczynników odzwierciedlających ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych n i 1 x K Lp. Cechy rynkowe Cmin Charakterystyka Cmax 1 Położenie, dostępność komunikacyjna słabe b. dobre 2 Sąsiedztwo dobre dobre 3 Wielkość działki, gruntu dobra dobra 4 Ukształtowanie i konfiguracja działki słaba dobra 5 Możliwości inwestycyjne brak brak Charakterystyka szacowanej nieruchomości gruntowej w odniesieniu do przyjętej oceny rynku. 1. położenie, dostępność komunikacyjna dobre 2. sąsiedztwo dobre 3. wielkość działki dobra 4. ukształtowanie i konfiguracja działki dobra 5. możliwości inwestycyjne brak Podobin, gm. Niedźwiedź ZM SPYRKA ---- str. 32