FIN 402: Nieruchomość jako inwestycja narzędzia finansowe

Transkrypt

1 FIN 402: Nieruchomość jako inwestycja narzędzia finansowe Szczegółowy program kursu 1. Budżetowanie i analiza Budżety stanowią dla zarządców jedno z głównych źródeł informacji przy podejmowaniu decyzji o rentowności nieruchomości i kreślą jej ogólny obraz aktywności finansowej. Do bardziej szczegółowej analizy sytuacji finansowej i oceny ryzyka służą budżety specjalistyczne. Wielkości pozycji budżetowych ustala się przy pomocy technik prognozowania. Zarządca nieruchomości musi znać różnorodne kryteria stosowane w sprawozdaniach finansowych. Zrozumienie celów i założeń właściciela Zdefiniowanie budżetu i opisanie jego zastosowań Efektywna praca z różnymi rodzajami budżetów Opisanie metod prognozowania przychodów i kosztów Analiza odchyleń budżetowych Przedstawienie danych używanych w różnych sprawozdaniach finansowych Cele i założenia właściciela Budżetowanie Rodzaje budżetów Prognozowanie Analiza odchyleń budżetowych Sprawozdania finansowe 2. Analiza przepływu środków pieniężnych Przepływ środków pieniężnych stanowi ważny wskaźnik rentowności w sektorze nieruchomości. Przepływ gotówki można kontrolować analizując tendencje występujące w przychodach i kosztach nieruchomości. Do oceny wyników finansowych zarządzanych

2 obiektów stosuje się różne wskaźniki. Identyfikacja elementów sprawozdania pro forma Określenie tendencji w przepływie środków pieniężnych Obliczanie stóp zwrotu Sprawozdanie z przepływu środków pieniężnych pro forma Tendencje w przepływie środków pieniężnych Stopy zwrotu 3. Kapitalizacja i wycena Kapitał to termin często używany w sektorze nieruchomości, a zwiększanie wartości kapitału to jeden z głównych celów zarządzania nieruchomościami. Właściciel dąży do tego, aby wraz z upływem czasu wartość rynkowa jego nieruchomości wzrastała, co umożliwi jej sprzedaż za kwotę wyższą od ceny zakupu. Zarządca powinien znać i stosować techniki kapitalizacji do prognozowania wartości rynkowej i inwestycyjnej nieruchomości. Zdefiniowanie pojęcia kapitał i omówienie jego zastosowań Zapoznanie się z pojęciem wyceny nieruchomości Zastosowanie techniki kapitalizacji dochodu Wykorzystanie techniki kapitalizacji kapitału własnego Kapitał Wycena Kapitalizacja dochodu Kapitalizacja kapitału własnego 4. Podstawy działania kalkulatora finansowego HP10BII Celem lekcji jest zapoznanie uczestników kursu z podstawowymi funkcjami kalkulatora finansowego HP10BII. Bardziej szczegółowe informacje i opisy funkcji klawiszy kalkulatora znajdują się w całym materiale szkoleniowym. Prezentowane w tym bloku podstawy działania kalkulatora można potraktować jako wprowadzenie do jego obsługi lub jako powtórkę materiału poznanego w trakcie kursu. Więcej informacji znaleźć można w instrukcji obsługi kalkulatora HP10BII dołączonej do urządzenia.

3 Poznanie podstawowych przycisków i funkcji kalkulatora Wykonywanie dodawania, odejmowania, mnożenia i dzielenia Obliczanie zmian procentowych oraz dodawanie i odejmowanie procentów Obliczanie wartości bieżącej (PV), płatności (PMT) i wartości przyszłej (FV) przy pomocy rejestrów wartości pieniądza w czasie (TVM) Spłata kredytu dla wybranej liczby rat Zestawienie klawiszy kalkulatora i ich funkcji Rozpoczęcie pracy z kalkulatorem Kolejność obliczeń Procenty Wartość pieniądza w czasie (TVM) Plan spłaty kredytu Zestawienie klawiszy i ich funkcji 5. Podatki Decyzje podejmowane przez zarządcę nieruchomości mają często poważne konsekwencje podatkowe dla właściciela. Z tego względu zarządca musi znać obowiązujące przepisy dotyczące podatku od nieruchomości, podatku dochodowego i podatku od zysków kapitałowych. Klienta potrzebującego szczegółowej porady prawnej w zakresie zobowiązań podatkowych właściciela nieruchomości zarządca powinien kierować do doradcy podatkowego. Zrozumienie znaczenia przepisów podatkowych, które mają wpływ na nieruchomość Określenie elementów podatku od nieruchomości Identyfikacja elementów składowych dochodu podlegającego opodatkowaniu Obliczenie podatku od zysków kapitałowych oraz identyfikacja odroczonego podatku od zysków ze sprzedaży nieruchomości Ogólne informacje na temat opodatkowania Podatek od nieruchomości Podatek dochodowy Podatek od zysków kapitałowych

4 6. Finansowanie Jednym z najważniejszych elementów procesu decyzyjnego w sektorze nieruchomości jest ustalanie metody finansowania zakupu, budowy lub remontu obiektu. Zarządca nieruchomości musi posiadać wiedzę na temat kredytów hipotecznych oraz wartości pieniądza w czasie, aby móc wybrać taką formę finansowania, która zapewni inwestorowi osiągnięcie optymalnych zysków. Zrozumienie znaczenia finansowania w sektorze nieruchomości Omówienie różnych rodzajów kredytów Przedstawienie różnorodnych źródeł finansowania nieruchomości Obliczanie rat kapitałowych i odsetkowych kredytu Rozróżnienie zasady tytułu własności i zasady zastawu Wyjaśnienie mechanizmu opłaty za przedterminową spłatę Finansowanie Rodzaje kredytów Źródła finansowania Obliczanie rat kredytu Zasada tytułu własności a zasada zastawu Opłata za przedterminową spłatę kredytu 7. Analiza kredytu Zanim kredytodawca udzieli kredytu przeprowadza analizę potencjalnego ryzyka finansowania wykorzystując do tego określone wskaźniki. Przede wszystkim korzysta ze wskaźnika LTV (loan-to value) wyrażającego stosunek wartości kredytu do wartości zabezpieczenia oraz wskaźnika DCR (debt coverage ratio) informującego o stopniu pokrycia zadłużenia przez dochód. Analiza ta pozwala określić poziom zabezpieczenia kredytu oraz ryzyka finansowania nieruchomości oraz ustalić, czy jej dochody będą w stanie pokryć zadłużenie. Takie same i inne obliczenia mogą stosować kredytobiorcy, aby sprawdzić, czy finansowanie nieruchomości kapitałem obcym wywoła efekt dźwigni dodatniej czy ujemnej. Te istotne wskaźniki, o których będzie tu mowa, pozwalają ocenić ryzyko i zysk związany z każdym kredytem. Obliczanie wskaźnika LTV Obliczanie wskaźnika DCR Stosowanie dźwigni finansowej w sektorze nieruchomości

5 Wskaźnik wartości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV) Wskaźnik pokrycia długu przez dochód (DCR) Dźwignia finansowa