ANALIZA RYNKU Opracowana z wykorzystaniem danych zawartych w analizie rynku dla budowy hali kupieckiej z częścią biurowo-usługową przy ulicy Namysłowskiej we Wrocławiu wykonanej przez Politechnikę Wrocławską, Wrocławskie Centrum Transferu Technologii, Ul. Smoluchowskiego 48, 50-372 Wrocław Strona 1 z 23
Spis treści 1. WSTĘP... 3 1.1 Cel opracowania... 3 1.2 Cele szczegółowe... 3 2 FIRMA I BRANśA... 4 2.1 Historia i obecna sytuacja firmy... 4 2.1.1 Historia i akcjonariat:... 4 2.1.2 Władze:... 5 2.1.3 Struktura organizacyjna:... 5 2.1.4 Dane teleadresowe:... 6 2.2 Wizja, misja i cele do osiągnięcia... 6 2.2.1 Misja i cel Agencji:... 6 2.2.2 Zakres działalności:... 7 2.2.3 Pozostałe obszary działania spółki:... 7 2.2.4 Hala Kupiecka i Inkubator Przedsiębiorczości przy ul. Zielińskiego, Swobodnej:... 7 2.3 Charakterystyka branŝy... 8 2.3.1 Prognozy rozwoju branŝy.... 8 2.3.2 Perspektywy wzrostu podaŝy nowoczesnej powierzchni handlowej.. 10 2.3.3 Stawki najmu.... 10 2.3.4 Czynniki mające wpływ na rozwój branŝy.... 10 2.3.5 Tempo rozwoju branŝy.... 11 2.4 Analiza strategiczna SWOT... 14 3 INWESTYCJA... 15 3.1 Analiza zapotrzebowania na powierzchnie... 15 3.2 Zakres inwestycji... 15 3.3 Planowane koszty inwestycji... 16 4 PLAN SPRZEDAśY I MARKETINGU... 17 4.1 Oferowany produkt lub usługa... 17 4.2 Analiza rynku... 18 4.2.1 Konkurencja - porównanie z ofertą konkurencji.... 18 4.2.2 Tempo wzrostu i rozwoju konkurencji.... 21 4.3 Strategia marketingowa... 21 Strona 2 z 23
1. WSTĘP 1.1 Cel opracowania Niniejsze opracowanie wykonano dla sprawdzenia moŝliwości realizacji zamierzenia polegającego na budowie hal kupieckich oraz Inkubatora Przedsiębiorczości wraz z częścią biurowousługową w ramach Wrocławskiego Centrum Wspierania Przedsiębiorczości w planowanej lokalizacji i w świetle zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. 1.2 Cele szczegółowe Celem przedsięwzięcia jest zagospodarowanie terenu połoŝonego pomiędzy ulicami Zielińskiego, Swobodnej, Nasypowej we Wrocławiu (Działki nr 34/1, 36/1, 36/2, 37, 38/1, 40, 41, 42, 43, 44, 45, AM-14 obręb Plac Południe) na potrzeby hal kupieckich oraz inkubatora przedsiębiorczości wraz z częścią biurowo-usługową w ramach Wrocławskiego Centrum Wspierania Przedsiębiorczości. Cel społeczny (wynikający z polityki Gminy Wrocław) związany z przedmiotowym działaniem polega na stworzeniu warunków pracy umoŝliwiających utrzymanie miejsc pracy firm zrzeszonych we Wrocławskim Stowarzyszeniu Kupców oraz stworzenie przyjaznej przestrzeni biurowej dla nowopowstających firm. Celem Agencji Rozwoju Aglomeracji Wrocławskiej S.A. jest taka organizacja procesu inwestycyjnego oraz fazy eksploatacyjnej, aby przy zachowaniu celów społecznych wyznaczonych przez Gminę Wrocław (Prezydenta Miasta) przedsięwzięcie było co najmniej samofinansującym się, a o ile to moŝliwe, przynosiło zyski. Strona 3 z 23
2 FIRMA I BRANśA 2.1 Historia i obecna sytuacja firmy 1 2.1.1 Historia i akcjonariat: Agencja Rozwoju Aglomeracji Wrocławskiej S.A. (ARAW S.A.) to spółka akcyjna z większościowym udziałem Gminy Wrocław. Powstała w roku 2005 w wyniku porozumienia pomiędzy ośmioma gminami aglomeracji. W chwili obecnej akcjonariuszami ARAW jest osiemnaście gmin: Gmina Brzeg Dolny Gmina Czernica Gmina Długołęka Gmina Domaniów Gmina Kąty Wrocławskie Gmina Kobierzyce Gmina Kostomłoty Gmina Krośnice Gmina Miękinia Gmina Oborniki Śląskie Gmina Oława Gmina Środa Śląska Gmina Święta Katarzyna Gmina Trzebnica Gmina Udanin Gmina Wisznia Mała Strona 4 z 23
Gmina śmigród Miasto Wrocław Spółka zarejestrowana jest w Sądzie Rejonowym dla Wrocławia Fabrycznej VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000248319. Kapitał zakładowy spółki wynosi 29.366.563,00 PLN. 2.1.2 Władze: Rada nadzorcza Agencji: Aleksandra Urban-Stromich - Przewodnicząca Rady Nadzorczej Członkowie: Magdalena Szymczuk Dariusz Kucharski Funkcję Prezesa Zarządu ARAW S.A. pełni: Dariusz Ostrowski 2.1.3 Struktura organizacyjna: Biuro Agencji. Odpowiada za obsługę organizacyjną, administracyjną i logistyczną spółki. Dyrektor Biura Spółki - Tomasz Studenny Zespoły projektów rozwojowych. Dyrektor do spraw projektów - Tomasz Gondek Zespół projektów inwestycyjnych. Zespół odpowiada za stały monitoring rynku inwestycyjnego na świecie, w Polsce i aglomeracji wrocławskiej, pozyskiwanie inwestorów, przygotowanie harmonogramu i budŝetu projektu oraz jego realizację i rozliczenie, inicjowanie działań prorozwojowych oraz badania opinii. Kierownik Zespołu - Ewa Kaucz Zespół projektów unijnych. Zespół odpowiada za stały monitoring środków pomocowych sygnowanych przez Komisję Europejską i inne fundusze, przygotowanie wniosków dotacyjnych, opracowanie harmonogramu i realizację projektu oraz jego rozliczenie. Kierownik zespołu Magdalena Zinczuk Zespół projektów komercyjnych. Zespół odpowiada za pozyskanie, prowadzenie i rozliczenie projektów o charakterze komercyjnym. W ramach kompetencji Zespołu pozostaje kompleksowa realizacja projektów polegających na: budowie hali i pasaŝy kupieckich przy ul. Namysłowskiej w ramach Wrocławskiego Centrum Wspierania Przedsiębiorczości (WCWP), budowie hal i pasaŝy kupieckich wraz z Inkubatorem Przedsiębiorczości oraz części biurowo-usługowej przy ul. Zielińskiego, Swobodnej w ramach Wrocławskiego Centrum Wspierania Przedsiębiorczości, Strona 5 z 23
koordynacji działań związanych z zarządzaniem nieruchomością przy ul. Plac Solny 14/ Szajnochy 4. Kierownik projektu - Dorota Korbiel Uruchomienie Wrocławskiej Kolei Metropolitalnej. Celem realizacji tego przedsięwzięcia jest przygotowanie dokumentacji niezbędnej dla uruchomienia kolei aglomeracyjnej funkcjonującej na obszarze aglomeracji wrocławskiej. Projekt posłuŝy równieŝ rzetelnemu przygotowaniu materiałów dotyczących modernizacji infrastruktury Wrocławskiego Węzła Kolejowego, tak aby system komunikacji kolejowej został lepiej zintegrowany z innymi systemami transportu publicznego funkcjonującymi na terenie miasta Wrocławia i przyległymi do niego gminami. Kierownik projektu - Wojciech Zdanowski 2.1.4 Dane teleadresowe: Agencja Rozwoju Aglomeracji Wrocławskiej S.A. ul. Ofiar Oświęcimskich 36, 50-059 Wrocław tel. +48 71 78 35 310 fax +48 71 78 353 11 www.araw.pl, email: araw@araw.pl NIP: 8971710346, Regon: 020204230 2.2 Wizja, misja i cele do osiągnięcia 2.2.1 Misja i cel Agencji: Celem spółki jest tworzenie warunków aktywizacji gospodarczej, w szczególności oŝywianie rynków lokalnych i trwałe ograniczanie bezrobocia oraz realizacja projektów związanych ze wspieraniem przedsiębiorczości, a takŝe prowadzenie innej działalności waŝnej dla rozwoju jednostek samorządu terytorialnego. ARAW S.A. bierze czynny udział w oŝywianiu rozwoju ekonomicznego regionu poprzez wspieranie bezpośrednich inwestycji w aglomeracji, stymulowanie procesów innowacji i dyfuzji wiedzy oraz zachęca przedsiębiorców do inwestowania w nowe technologie i naukę. Miarą sukcesu ARAW-u są nowopowstałe miejsca pracy. ARAW S.A. to równieŝ źródło informacji na temat największych inwestycji w regionie oraz bieŝących trendów w rozwoju ekonomicznym. ARAW wspiera takŝe inicjatywy, które pomogą konkurować Aglomeracji na rozszerzającym się rynku europejskim. Potencjalnym inwestorom ARAW S.A. oferuje wsparcie typu one-stop-shop w procesie inwestycyjnym. ARAW S.A. pomaga w wyszukiwaniu odpowiednich terenów pod inwestycje oraz słuŝy radą i dostarcza informacji w celu zapewnienia szybkiego zaistnienia firmy w Aglomeracji. Strona 6 z 23
2.2.2 Zakres działalności: ARAW S.A. oferuje inwestorom wsparcie w procesie inwestycyjnym realizowane poprzez: przygotowywanie prezentacji dedykowanych opracowywanie ofert inwestycyjnych (działki inwestycyjne, hale produkcyjne, magazyny, powierzchnie biurowe) przygotowywanie wizyt i aranŝowanie spotkań z władzami samorządowymi oraz jednostkami podległymi, instytucjami szkolnictwa wyŝszego, firmami pośredniczącymi wyszukiwanie poddostawców i partnerów handlowych wsparcie w procesach administracyjnych, np. uzyskiwaniu pozwoleń i zezwoleń pomoc w aplikowaniu o wizy doradztwo w zakresie pomocy publicznej przygotowywanie kampanii promocyjnych 2.2.3 Pozostałe obszary działania spółki: Doradztwo w zakresie pozyskiwania funduszy unijnych oraz realizacja projektów na zlecenie Przygotowywanie na zlecenie analiz i raportów Szkolenia otwarte Opracowanie strategii lokalnych i planów rozwoju 2.2.4 Hala Kupiecka i Inkubator Przedsiębiorczości przy ul. Zielińskiego, Swobodnej: Celem przedsięwzięcia jest zagospodarowanie terenu połoŝonego pomiędzy ulicami Swobodną, Zielińskiego, Nasypową we Wrocławiu (działki nr 34/1, 36/1, 36/2, 37, 38/1, 40, 41, 42, 43, 44 i 45; AM-14; obręb Południe) na potrzeby hal kupieckich oraz inkubatora przedsiębiorczości wraz z częścią biurowo-usługową. Cel społeczny (wynikający z polityki Gminy Wrocław) związany z przedmiotowym działaniem polega na stworzeniu warunków pracy umoŝliwiających utrzymanie tych miejsc oraz taka organizacja procesu inwestycyjnego i fazy eksploatacyjnej, aby przy zachowaniu celów społecznych wyznaczonych przez Gminę Wrocław (Prezydenta Miasta) przedsięwzięcie było co najmniej samofinansującym się, a o ile to moŝliwe, przynosiło godziwe zyski. Realizacji tych celów słuŝyć będą inwestycje w: Hale kupieckie, które zostaną zagospodarowane w pierwszej kolejności i na preferencyjnych warunkach na rzecz przedsiębiorców zlokalizowanych na obecnym targowisku przy ul. Zielińskiego, Swobodnej we Wrocławiu. Inkubator Przedsiębiorczości, który ma udostępniać powierzchnię biurową na rzecz przedsiębiorców, przy czym nowopowstałe przedsiębiorstwa uzyskają dostęp do wynajmowanych powierzchni na warunkach preferencyjnych. Strona 7 z 23
2.3 Charakterystyka branŝy 2.3.1 Prognozy rozwoju branŝy. Wrocław, stolica województwa dolnośląskiego jest miastem o olbrzymim potencjale, który przyciąga wielu znacznych inwestorów. Rozwój gospodarczy miasta sprawia, iŝ rynek handlowy we Wrocławiu równieŝ intensywnie się rozwija. Deweloperzy i inwestorzy chętnie lokalizują tutaj swoje inwestycje handlowe. Na pewno głównym czynnikiem przyciągającym potencjalnych inwestorów jest fakt, iŝ około 35 % powierzchni miasta ma aktualne plany zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowym czynnikiem jest dobrze rozbudowana infrastruktura drogowa wraz z autostradą A4, która przebiega na południe od Wrocławia. W końcu 2008 roku zaobserwowano spadek całkowitej wartości inwestycji, co moŝe znaleźć wytłumaczenie w zmniejszającej się ilości transakcji sprzedaŝy. Ich całkowita wartość w 2007 roku wyniosła około 3,0 mld EUR. 2008 rok to około 2,0 mld EUR. Wiele transakcji, będących obecnie w fazie finalizacji, jest wynikiem porozumień zawartych jeszcze w 2007-08 roku. Pomimo kryzysu na rynku finansowym Polska ma szanse pozostać najbardziej aktywnym krajem pod kątem transakcji w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Mimo wyraźnych oznak spowolnienia w I kwartale 2009 r. oddano w Polsce do uŝytku 150 000 mkw. powierzchni nowych centrów handlowych. Obecnie w budowie znajduje się ok. 950 000 mkw., które trafią na rynek w latach 2009-2011. Deweloperzy i inwestorzy oczekują na rozwój sytuacji na rynkach finansowych i wstrzymują realizację wielu projektów. Wielu z nich ma trudności z zapewnieniem finansowania nowych obiektów, zamarł teŝ handel juŝ istniejącymi centrami, co odcina drugą po bankach drogę finansowania nowych inwestycji. Dla deweloperów niepokojące są dane o spadku sprzedaŝy detalicznej o 1,6 proc. w lutym 2009 r. w stosunku do lutego 2008 r. Takie informacje odstraszają najemców, a bez nich nie ma co budować centrów handlowych. Najemcy domagają się teŝ coraz częściej korzystniejszych warunków najmu. Słaba złotówka jest dla nich niekorzystna, bo czynsze w większości przypadków ustalane są w euro. Na rynku nieruchomości handlowych obserwuje się zmianę preferencji inwestorów. Inwestorzy są obecnie mniej chętni do podejmowania ryzyka i finansowania projektów w budowie, zdecydowanie preferują zakupy juŝ istniejących obiektów. Mimo kryzysu finansowego polski rynek handlowy pozostanie atrakcyjny dla inwestorów, ze względu na wzrost konsumpcji społeczeństwa oraz zawierane długoterminowe umowy najmu. Dolny i Górny Śląsk, Łódź i mniejsze miasta regionalne charakteryzuje duŝy potencjał rozwoju. Na koniec 2008 roku podaŝ nowoczesnej powierzchni handlowej wyniosła w Polsce ponad 8 mln m 2, z czego ponad 60% zlokalizowane jest w duŝych miastach. Stopień nasycenia rynku nowoczesną powierzchnią handlową wynosi w Polsce 210 m 2 na 1 tys. mieszkańców jest to poziom zbliŝony do średniego wskaźnika nasycenia w Unii Europejskiej - 221 m 2 /1 tys. mieszkańców. NajwyŜszy wskaźnik posiada Poznań (731 m 2 ), Warszawa (613 m 2 ) i Wrocław (590 m 2 ), a najniŝszy Górny Śląsk (322 m 2 ) oraz Kraków (ok. 430 m 2 ). Strona 8 z 23
Na rynku nieruchomości biurowych obserwuje się rosnącą tendencję budowania obiektów biurowych na zamówienie pod konkretnego najemcę. Mniejsze ryzyko inwestowania występuje w przypadku obiektów juŝ istniejących z podpisanymi długoterminowymi umowami najmu. Rysunek1. Roczna podaŝ powierzchni handlowej - Polska, 1995-2008 (m 2 ) Rysunek 2. Czynsze w centrach handlowych i ulicach handlowych w wybranych miastach w Polsce, w I połowie 2008 roku (EUR/m 2 /miesiąc) W pierwszej połowie 2008 roku na rynku odnotowano 6 transakcji o łącznej wartości ponad 450 mln EUR. Stopy kapitalizacji wzrosły do poziomu 6,5-7,0% za najlepsze obiekty handlowe. Inwestorzy są obecnie mniej chętni do podejmowania ryzyka i finansowania projektów w budowie, zdecydowanie preferują zakupy juŝ istniejących, dobrze wynajętych obiektów, wiele z zawieranych transakcji dotyczy fuzji i przejęć międzynarodowych sieci handlowych lub transakcji portfelami nieruchomości. Strona 9 z 23
2.3.2 Perspektywy wzrostu podaŝy nowoczesnej powierzchni handlowej. Na najbliŝsze lata inwestorzy zapowiadają szereg projektów, które do końca 2010 r. powinny przynieść łącznie ponad 2,6 mln m² nowoczesnej powierzchni handlowej. W nadchodzących latach największy przyrost nowoczesnej powierzchni handlowej odnotują Poznań oraz Wrocław. Mimo, iŝ stolica wraz z 7 największymi aglomeracjami skupia obecnie 74% całkowitej podaŝy to coraz bardziej widoczna staje się tendencja zmieniająca te proporcje na korzyść mniejszych miast (od 50-400 tys. mieszkańców.) 2.3.3 Stawki najmu. Stawki czynszów w centrach handlowych, ze względu na utrzymujące się duŝe zapotrzebowanie na tego rodzaju powierzchnie (zwłaszcza w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach), podtrzymały w II połowie 2008 r. dotychczasową tendencję wzrostową i wszystko wskazuje na to, iŝ kierunek ten zostanie utrzymany. Wysokość stawek najmu determinowana jest (pomijając róŝnice między poszczególnymi miastami) pozycją i atrakcyjnością danego centrum handlowego na lokalnym rynku, lokalizacją powierzchni na terenie centrum handlowego, wielkością samej powierzchni, przeznaczeniem lokalu i prestiŝem najemcy. W praktyce stawki najmu w większości przypadków ustalane są indywidualnie, jako suma dwóch składników: opłaty zryczałtowanej liczonej od m² powierzchni oraz procentu od obrotów najemcy. Stawki za najlepsze lokale o powierzchni 100-150 m² w najbardziej atrakcyjnych centrach handlowych oscylują w okolicach 195 zł/m²/m-c. Popyt na wrocławskie nieruchomości handlowe jest stabilny i koncentruje się wokół galerii handlowych. Współczynnik pustostanów oscyluje na poziomie 2,7 proc. Czynsze za najem powierzchni w centrach handlowych sięgają 70 260 zł /m 2., zaś czynsze lokali przy głównych ulicach handlowych wynoszą 70 300 zł za m 2 Wskaźnik metraŝu powierzchni handlowej na 1 tys. mieszkańców wzrósł z 380 do 630 m 2., z tego powodu prognozuje się w 2009 r. niewielką korektę cen wynajmu. Jedynie stawki w najlepszych lokalizacjach pozostaną bez zmian lub będą nieznacznie rosły. 2.3.4 Czynniki mające wpływ na rozwój branŝy. Czynniki ekonomiczne. Spowolnienie gospodarcze spowodowane kryzysem finansowym ma juŝ swoje odbicie na polskiej gospodarce. ObniŜone zostały przez instytucje międzynarodowe prognozy wzrostu gospodarczego dla Polski z 5,5% do 4,2% w 2008 roku. Obecnie na rynku jest coraz trudniej otrzymać finansowanie projektu ze strony banków (banki mają coraz większe trudności z utrzymaniem płynności, co skutkuje ograniczeniem akcji kredytowych - niechętnie finansują nowe projekty inwestycyjne; deweloperzy wstrzymują nowe inwestycje, skupiają się na wykończeniu Strona 10 z 23
juŝ rozpoczętych). Coraz częściej wymagany jest 20-35% wkład własny. PodwyŜszeniu uległo teŝ oprocentowanie udzielonych kredytów - obecnie wynosi LIBOR lub WIBOR (1 miesięczny bądź 3 miesięczny) plus marŝa (1,5-2%). Uwarunkowania społeczne. Galerie handlowe tracą klientów. Recesja sprawiła, Ŝe targowiska, mało atrakcyjne w porównaniu z nowoczesnymi centrami handlowymi, znów mają wielu klientów. Budowane za setki milionów złotych centra handlowe mają konkurenta, jakiego się nie spodziewały mieć. Do niedawna było tak, Ŝe klienci uciekali z zatłoczonych bazarów pod dachy nowoczesnych, lśniących stalą i klimatyzowanych centrów handlowych. Ale recesja zrobiła swoje, w poszukiwaniu tańszych produktów wracają na targowiska. Utarg kupców na targowiskach rośnie, nawet o 10 proc., kupcy twierdzą, Ŝe ich asortyment w niektórych grupach produktów jest tam tańszy nawet o 50 procent. Chodzi głównie o odzieŝ, bo w Ŝywności takich róŝnic nie ma. 2.3.5 Tempo rozwoju branŝy. Planowana inwestycja ze względu na swoją innowacyjność niewątpliwie będzie się zaliczać do nowoczesnych obiektów. PodaŜ nowoczesnej powierzchni w ramach istniejących centrów/galerii handlowych we Wrocławiu wynosi obecnie około 600 000 m 2. NaleŜałoby zwrócić uwagę, iŝ około 160 000 m 2 powierzchni zostały oddane do uŝytkowania w 2007 r. w trzech nowoczesnych obiektach handlowych: PasaŜ Grunwaldzki, Arkady Wrocławskie, obiekty tzw. III Generacji oraz Magnolia Park. Wcześniej Wrocław posiadał jedynie jeden obiekt handlowy III Generacji, Galerie Dominikańską, która oferuje 30 000 m 2 powierzchni. Wrocławski rynek centrów handlowy udostępnia potencjalnym klientom równieŝ centra handlowe wyprzedaŝowe. W 2006r. firma Neinver otworzył pierwszy we Wrocławiu Faktory Outlet. Analizując wrocławski rynek powierzchni handlowo-usługowej nie moŝna zapomnieć o Bielanach Wrocławskich, na terenie którego mieszczą się dwa olbrzymie Parki Handlowe: Bielany Retail Park oraz Auchan Bielany Park. Powierzchnia handlowo-usługowa tych obydwóch parków zajmuje około 160 000 m 2 z 6500 miejscami parkingowymi. W kompleksie Bielany Retail Park znajdują się takie hipermarket jak: Tesco, Ikea oraz Obi. W bezpośrednim sąsiedztwie Bielany Retail Park znajdują się dodatkowo hipermarket Castorama oraz Makro o łącznej powierzchni handlowej około 23 000 m 2. Strona 11 z 23
Rysunek 3. Rysunek 4. Wielkość powierzchni sprzedaŝy w halach kupieckich we Wrocławiu Strona 12 z 23
Rysunek 5. W kontekście planowanych inwestycji handlowych w ciągu najbliŝszych 5 lat przewiduje się oddanie do uŝytkowania obiekty, które łącznie zajmą około 350 000 m 2 powierzchni handlowo-usługowe. Niedawno zostały zakończone prace budowlane polegające na modernizacji i rozbudowie domu handlowego Renoma, która ma do zaoferowania 31 000 m 2 powierzchni handlowej na 5 kondygnacjach. Porównanie do obiektu i jego innowacyjności i atrakcyjności, Ŝadna galeria podobnego typu w tej okolicy nie wystąpi. Natomiast firma Mayland Real Estate, przy ulicy Na Ostatnim Groszu planuje budowę centrum handlowego o nazwie Idylla Wrocławska, która będzie zajmować 50 000 m 2, z czego 14 000 m 2 zajmie hipermarket Real. Planowanym terminem zakończenia inwestycji jest 2010 r. Analizując planowane inwestycje handlowe pod względem ilościowym naleŝy wspomnieć, iŝ Bielany Retail Park planują dalszą rozbudowę. Docelowa powierzchnia handlowa parku ma wynosić 180 000 m 2, obecnie liczy około 90 000m 2. Wrocławskie Centrum Wspierania Przedsiębiorczości z uwagi na swój nowoczesny charakter oraz innowacyjne podejście do biznesu z powodzeniem będzie mogło konkurować z nowoczesnymi obiektami handlowymi funkcjonującymi we Wrocławiu. Strona 13 z 23
2.4 Analiza strategiczna SWOT Tabela nr 1. Podsumowanie analizy SWOT UWARUNKOWANIA WEWNĘTRZNE Mocne strony Lokalizacja prawie w centrum miasta Doświadczona kadra zarządzająca Przedsiębiorczości Dostęp od najlepszych wykonawców Zatrudnienie Inwestora Zastępczego Innowacyjność Inkubatora Posiadany grunt pod budowę DuŜy majątek trwały Dobre połączenia komunikacyjne Spełnienie oczekiwać społecznych (kupcy, klienci Słabe strony Niestabilna sytuacja finansowa UWARUNKOWANIA ZEWNĘTRZNE Szanse Poparcie polityczne dla inwestycji Odpowiednio wysoki wkład własny aby uzyskać kredyt inwestycyjny DuŜa ilość potencjalnych klientów, którzy w jednym miejscu mogą załatwić wiele spraw ZrównowaŜony poziom rywalizacji pomiędzy podobnymi obiektami ZagroŜenia MoŜliwość pojawienia się na rynku podobnego obiektu, nowej konkurencji Pogłębienie się kryzysu gospodarczego (wpływ na decyzje konsumenckie) W analizowanej sytuacji mamy do czynienia z inwestycją, w której przewaŝają mocne strony, w otoczeniu zaś szanse. Takiej sytuacji odpowiada strategia maxi-maxi: silnej ekspansji i zdywersyfikowanego rozwoju. Strona 14 z 23
3 INWESTYCJA 3.1 Analiza zapotrzebowania na powierzchnie Na potrzeby przeniesienia kupców z istniejącego targowiska przy ul. Zielińskiego określono niezbędną dla nich powierzchnię, którą przedstawia poniŝsza tabela nr 2. LP. FUNKCJA PODSTAWOWA ILOŚĆ/SZT POW. 1SZT ŁĄCZNA POW. 1 Stoiska spoŝywcze 23 20 460 m 2 2 Stoiska przemysłowe 316 12 3 792 m 2 4 252 m 2 Powierzchnia dla stoiska spoŝywczego i przemysłowego została przyjęta w oparciu o wymogi sanepidu. Zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego maksymalna powierzchna sprzedaŝy nie moŝe przekroczyć 3000 m 2, dlatego teŝ naleŝy przewidzieć budowę dwóch hal kupieckich o powierzchni sprzedaŝy do 3000 m 2. NaleŜy pamiętać wówczas o tym, Ŝe budynek musi mieć trzy kondygnacje na co najmniej 80% ich obszaru zabudowanego. Dla poszczególnego rodzaju usług zostały określone funkcje wraz z przynaleŝnymi powierzchniami, które prezentuje tabela nr 3. FUNKCJA RODZAJ USŁUG - OPIS POWIERZCHNIA Funkcja podstawowa Handel kupiecki 15 000 m 2 Funkcja Inkubatory przedsiębiorczości i biznesu, konsultacyjne 6 000 m 2 uzupełniająca centrum wsparcia wspierająca Funkcja dodatkowa Pow. komercyjne: handlowe, biurowe, usługi towarzyszące 29 000 m 2 Parking 15 000 m 2 3.2 Zakres inwestycji razem 65 000 m 2 Przedmiotem inwestycji są dwie Hale Kupieckie i Inkubator Przedsiębiorczości. Inwestycja ze względu na moŝliwości konstrukcyjne obiektu oraz ekonomiczny okres zwrotu, moŝe być realizowana w kilku etapach: I etap to budowa parkingu podziemnego wraz z halami kupieckimi oraz infrastrukturą. II, III i IV etap to dobudowa Inkubatora Przedsiębiorczości oraz części usługowo-biurowogastronomicznej. We współczesnych warunkach gospodarczych prowadzenie działalności typu kupieckiego przez aktywne i dynamiczne jednostki wymaga kierunkowego wsparcia wyspecjalizowanych firm. Uzupełnieniem takiej współpracy moŝe być udział w zamierzeniu podmiotów oferujących dodatkowe, niekonkurencyjne a komercyjne usługi. W związku z powyŝszym przyjęto, Ŝe Inkubator Przedsiębiorczości będzie działał jako kompleks grupujący trzy funkcje: funkcje podstawowe; funkcje wspierające; funkcje uzupełniające. Strona 15 z 23
W zakresie funkcji podstawowej będzie się mieścił handel typu kupieckiego i mikroprzedsiębiorczość, czyli drobne usługi. W ramach funkcji wspierających w kompleksie, załoŝono powstanie inkubatora biznesu, inkubatora przedsiębiorczości i konsultacyjnego centrum wsparcia. Jedną z moŝliwych funkcji inkubatora biznesu moŝe być wynajem urządzeń do produkcji na rzecz handlu kupieckiego lub drobnych usług. Inkubator przedsiębiorczości powinien oferować na rzecz kupców moŝliwość krótkoterminowego wynajmu biur, sal konferencyjnych (biuro na godziny). Inkubator przedsiębiorczości powinien równieŝ oferować wszelkiego typu usługi wspierające kupców w prowadzonej działalności takie jak usługi pocztowe i kurierskie, usługi bankowe, usługi marketingowe itp. Konsultacyjne centrum wsparcia to grupa firm oferujących usługi typu: porady prawne, porady księgowe, porady podatkowe. Częścią składową kompleksu Inkubatora Przedsiębiorczości powinny być równieŝ funkcje uzupełniające, dodatkowe. Powinny mieć one charakter komercyjny umoŝliwiający zachowanie dochodowości kompleksu. Jako funkcje uzupełniające mogą wystąpić działalności polegające na komercyjnym wynajmie powierzchni biurowych oraz kaŝdej innej działalności dopuszczonej Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Decyzja o dopuszczeniu konkretnej planowanej funkcji lub usługi moŝe być podjęta tylko jednostkowo na podstawie odrębnej analizy wykonywanej na etapie projektu budowlanego. 3.3 Planowane koszty inwestycji Tabela nr 4. Podział na etapy LP. WYSZCZEGÓLNIENIE WARTOŚĆ 1 2 I ETAP obejmujący: 1. budowę hal kupieckich z rozbiórką istniejących obiektów kubaturowych, 75 000 000,00 2. przeprowadzenie prac archeologicznych, 3. podziemie I etapu parking, 4. zagospodarowanie terenu w obrębie I etapu. II ETAP, III i IV obejmujący: 1. kontynuację prac archeologicznych, 2. budowę podziemia dla pozostałych etapów, 3.budowę inkubatora przedsiębiorczości wraz z częścią biurowousługową, 115 000 000,00 4. zagospodarowanie terenu. razem 190 000 000,00 Strona 16 z 23
4 PLAN SPRZEDAśY I MARKETINGU 4.1 Oferowany produkt lub usługa Dolny Śląsk ma znaczący i zróŝnicowany potencjał biznesowy, który moŝe być chłonnym rynkiem dla róŝnorodnych innowacji, jak teŝ obszarem, w którym innowacje rodzą się i dojrzewają. RóŜne wskaźniki dotyczące rozwoju przedsiębiorczości plasują Dolny Śląsk wśród czterech najsilniejszych regionów Polski. Istnieją wyraźne przesłanki do stwierdzenia, Ŝe dolnośląscy przedsiębiorcy gotowi są do współpracy przy tworzeniu Regionalnego Systemu Innowacyjnego. Dolny Śląsk musi dysponować innowacyjną infrastrukturą. Konieczna jest zatem rozbudowa, modernizacja, istniejącego juŝ systemu, jak teŝ wyposaŝenie go w nowe elementy. Dolnośląskie firmy, zawłaszcza małe i średnie, oraz pojedynczy przedsiębiorcy muszą mieć łatwy i tani dostęp do całego spektrum niezbędnych usług. Projekt Inkubator Przedsiębiorczości łączący w sobie funkcje handlowo usługowe jak równieŝ biznesowe spełnia powyŝsze warunki i wpisuje się w załoŝenia Dolnośląskiej Strategii Innowacji. Wybudowanie nowoczesnego Centrum skupiającego w sobie zarówno hale kupieckie jak i inkubator przedsiębiorczości zwiększy szanse na rozwój społeczności lokalnej poprzez dostęp do wszelkiego rodzaju usług. Młodzi przedsiębiorcy rozpoczynający działalność gospodarczą będą mogli wynajmować pomieszczenia produkcyjne lub biurowe na preferencyjnych warunkach. Centralizacji ulegnie równieŝ handel detaliczny, który nie jest przygotowany do konkurencji z wielkimi sieciami handlowymi i umoŝliwi kupcom funkcjonowanie na rynku. Zdaniem ekspertów naleŝy wspomagać powstawanie i finansowanie projektów które wprowadzają nowe rozwiązania do sektora biznesu jak równieŝ sektora usług oraz wspomagają infrastrukturę miasta. Nowopowstałe firmy jak równieŝ przedsiębiorcy trudniący się drobnym handlem nie mają moŝliwości zainwestowania w niezbędną infrastrukturę, wynajem drogich biur w centrum miasta, czy powierzchni handlowych. W takich sytuacjach korzystne bywa ulokowanie firm w miejscach takich ja inkubator przedsiębiorczości. Zadaniem miasta wobec powyŝszego powinno być rozszerzanie swojej oferty w ramach takich inwestycji. Wrocławski Inkubator Przedsiębiorczości będzie wspierał takie działania jak handel artykułami spoŝywczymi, przemysłowymi, usługi drobne dla klientów handlu, gastronomia, jak równieŝ wynajem pomieszczeń produkcyjnych z urządzeniami do produkcji pomocniczej dla handlu i usług, jak równieŝ krótkoterminowy wynajem biur, usługi informacji gospodarczej, usługi pocztowe, kurierskie, marketingowe, informatyczne, przedstawicielstwo ZUS i inne dopuszczone przez MPZP usługi. UŜytkownikami inkubatora będą równieŝ podmioty z otoczenia biznesu takie jak: banki, firmy doradztwa biznesowego biuro porad prawnych i księgowo-finansowych, itp., Szkolenia i edukacja to kolejny obszar współpracy w ramach struktur inkubatora. W ramach inkubatora przedsiębiorczości moŝliwy będzie wynajem sal konferencyjnych w których organizowane będą szkolenia a mała gastronomia która równieŝ zlokalizowana będzie na Strona 17 z 23
terenie Inkubatora będzie miała moŝliwość obsługi takich imprez. Inkubator przedsiębiorczości dąŝy do zapewnienia wzrostu poziomu innowacyjności i konkurencyjności wszystkich zaangaŝowanych w przedsięwzięcie jednostek tj. miasta, kupców jak i przedsiębiorców. Projekt ma na celu zrównowaŝoną pomoc zarówno dla małych i średnich przedsiębiorstw jak równieŝ pomoc dla kupców którzy w procesie likwidacji targowisk zmuszeni zostali do handlu w warunkach o prawie zerowym standardzie, nierzadko na dzikich targowiskach. Ekonomiczno-społeczne korzyści wynikające z budowy Inkubatora przedsiębiorczości oraz doświadczenie jakie zdobędzie miasto przy budowie takiego typu obiektów jest ogromne. Tym bardziej, iŝ w najbliŝszym czasie we Wrocławiu planowana jest modernizacja placów targowych i tworzenie podobnych centrów handlowo-biznesowych. Zdobyte doświadczenie, pozwoli na zrealizowanie planowanych zamierzeń inwestycyjnych oraz umoŝliwi poszerzanie oferty jak i podniesienie poziomu świadczonych usług. Inkubator przedsiębiorczości spełniał będzie dodatkowo funkcje estetyczne i reprezentacyjne dla Miasta Wrocławia. We Wrocławiu podjęte były inicjatywy wybudowania hal targowych, ale o bardzo podstawowym, tymczasowym standardzie, nie spełniającym wymogów estetycznych miasta oraz oferujące jedynie wynajem powierzchni handlowych. W projekcie inkubator przedsiębiorczości oferowany jest szeroki wachlarz usług i jest to w chwili obecnej jedyny taki projekt. W inwestycji Inkubator przedsiębiorczości określenie biznesowo-handlowe to spełnienie oczekiwań cywilizacyjnych handlowców jak i mieszkańców, szansa na wzmocnienie metropolitalnej, krajowej i międzynarodowej marki miasta a w konsekwencji zwiększenie wpływów budŝetowych jak równieŝ szansa na współistnienie aktywności handlowych z aktywnością biznesową która moŝe okazać się być bardzo efektywną. 4.2 Analiza rynku 4.2.1 Konkurencja - porównanie z ofertą konkurencji. Analizę rynku powierzchni handlowych opracowano w oparciu o bazę istniejących obiektów we Wrocławiu dysponujących nowoczesną powierzchnią handlowo-usługową, oraz bazę obiektów, znajdujących się w budowie lub w fazie przygotowywania. W 2008 roku we Wrocławiu zakończono realizację 14 projektów biurowych, które dostarczyły ponad 105 tys. m kw. nowej powierzchni biurowej. Bardzo duŝa część powierzchni w tych budynkach została wynajęta jeszcze w trakcie ich budowy. W związku z tym dostępność powierzchni biurowych w nowych budynkach jest ograniczona. Teoretycznie bez najemcy pozostaje obecnie we Wrocławiu około 19 tys. m 2. powierzchni biurowej. Jest to jednak powierzchnia w znacznym stopniu rozproszona, a w ofercie właścicieli biurowców przewaŝają moduły biurowe najłatwiej jest wynająć biuro wielkości 200 500 m 2. W przypadku obiektów handlowych podobnych do tego jaki planuje zrealizować Inwestor, w okresie ostatniego roku powstała jedna hala kupiecka przy ulicy Strona 18 z 23