WPŁYW WALORÓW ŚRODOWISKOWYCH NA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI M. Dacko
Specyfika dóbr środowiskowych Z reguły już istnieją i nie są wytwarzane Mogą podlegać naturalnemu samoodtworzeniu Tylko niektóre z nich mogą być odtwarzane przez człowieka Tylko nieliczne stanowią dobra wolne (np. energia słoneczna, geotermalna, wiatrowa i pływów morskich) Większość z dóbr środowiska ma charakter publiczny (ogólna dostępność, brak możliwości wykluczenia kogokolwiek z korzystania z nich) Korzystanie z nich zwykle nie odbywa się na warunkach rynkowych (bez uzgodnień, bez uiszczania opłat) Nawet tam gdzie istnieją opłaty, charakterystyczne są przypadki korzystania na gapę Dobra środowiskowe nie są typowymi towarami, których wartość bezpośrednio obiektywizuje rynek, są one jednak cenne dla człowieka i mają swą wartość.
Wartość problem ścisłej definicji przeciętnemu człowiekowi znacznie łatwiej jest wskazać coś wartościowego niż zdefiniować samo słowo z określeniem tego pojęcia mają problemy również badacze i filozofowie wg Tatarkiewicza (1978) zdefiniowanie wartości jest trudne, ponieważ oznacza ona zjawisko proste i nierozkładalne Tatarkiewicz twierdził, że wszelkie próby definicji wartości prowadzą do zastąpienia tego wyrazu wyrazem innym, lecz podobnym, bądź tyle samo znaczącym Cena to jest to co płacę Wartość to jest to co otrzymuję
Pojęcie wartości w naukach ekonomicznych Ekonomiści patrzą na wartość przez pryzmat pracy, produkcji oraz wymiany towarowej Definicje wartości wyrosłe na gruncie ekonomii precyzują więc wartość głównie jako podstawę wymiany lub jako zdolność do zaspokajania ludzkich potrzeb Znamy tutaj kilka różnych kategorii wartości Wymienna Użytkowa Kosztowa Rynkowa W przypadku wielu dóbr środowiskowych nie istnieją ich bezpośrednie ceny rynkowe. Niektóre kategorie wartości ekonomicznej nie będą miały tutaj zastosowania, lub będzie ono ograniczone.
Wartość rynkowa Wartość rynkową stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy upłynął czas niezbędny do wyeksponowania przedmiotu transakcji na rynku i wynegocjowania warunków umowy
Ekonomiczna wartość dobra środowiskowego Na wartość ekonomiczną dobra wpływa przede wszystkim jego: 1. Użyteczność zdolność dobra do zaspokajania potrzeb konkretnej osoby lub grupy osób, 2. Rzadkość niewystarczająca ilość dla zaspokojenia wszystkich potrzeb, 3. Dostępność/zbywalność - mam coś, ale czy da się to sprzedać? Całkowita wartość użytkowa Wartość ekonomiczna dobra środowiskowego Całkowita wartość wewnętrzna Rzeczywista wartość użytkowa Wartość opcyjna Wartość dla istnienia przyszłych pokoleń Wartość istnienia dla innych gatunków Bezpośrednia wartość użytkowa Pośrednia wartość użytkowa Wartość ekonomiczną dobra środowiskowego postrzegamy z reguły przez zawężony kontekst użytkowy. Tworzy ją jednak nie tylko szeroko pojęta wartość użytkowa (suma rzeczywistej wartości użytkowej i wartości opcyjnej). O wartości dobra stanowi też tzw. wartość wewnętrzna.
Przejawy wartości użytkowej dóbr środowiskowych Cena zobiektywizowany wynik pogodzenia interesów stron transakcji kupna-sprzedaży Koszt/korzyść alternatywna wybór zawsze ma pewną alternatywę, którą można wyrazić w kategoriach pieniężnych jako: utraconą korzyść przy wyborze dobra środowiskowego wybraną korzyść przy utracie dobra środowiskowego korzyść osiągniętą dzięki niewybraniu dobra środowiskowego w danym zastosowaniu, a przeznaczeniu go do innego zastosowania
Metoda cen hedonicznych (MCH) Wykorzystujemy tu założenie istnienia ukrytej ceny dóbr środowiskowych ( cena cień ) Przy dużej liczbie transakcji zawieranych dla podobnych obiektów (różniących się cechami związanymi ze środowiskiem) ujawniane różnice cen pozwalają w trakcie analizy statystycznej ustalić ukrytą cenę środowiskowych walorów tych dóbr Możemy np. porównywać ceny sprzedaży lub wynajmu nieruchomości posiadających cenny walor środowiskowy i pozbawionych tego waloru. Walor środowiska może stanowić: piękny krajobraz sąsiedztwo gór, rzek, jezior, lasów cisza i spokój czyste powietrze korzystny mikroklimat obszar chroniony i jego sąsiedztwo Badania przeprowadzone w USA wskazują, że ceny nieruchomości maleją średnio o 0,1% wraz ze wzrostem zapylenia o 1%. Ceny maleją też średnio o 0,6% wraz ze wzrostem średniego poziomu hałasu o 1 decybel. Dorodne drzewa mogą zwiększać wartość nieruchomości nawet o 10-15%.
Metoda cen hedonicznych - przykład Odnotowano 10 transakcji działkami o podobnych cechach, lecz różniącymi się oceną walorów środowiskowych (krajobraz w bezpośrednim sąsiedztwie). Oceniamy wpływ jakości krajobrazu na ceny tych nieruchomości. Cena jednostkowa Ocena waloru środowisk. Podsumowanie regresji zmiennej zależnej: cena jednostkowa R^2= 0,753 F(1,8)=24,454 B Bł. std. B t(8) poziom p 2,2 1 3,1 1 1,4 3 W. wolny 0,543 0,853 0,636 0,542 walor środowisko wy 1,309 0,264 4,945 0,001 1,3 1 8,5 5 4,0 3 5,6 4 6,3 4 7,2 5 2,5 1 cena jednostkowa 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 walor środowiskowy; Oczekiwane średnie brzegowe Bieżący efekt: F(3, 6)=16,920, p=,00248 Dekompozycja efektywnych hipotez Pionowe słupki oznaczają 0,95 przedziały ufności 1 3 4 5 walor środowiskowy
Model bez wyrazu wolnego Podsumowanie regresji zmiennej zależnej: cena jednostkowa R^2= 0,94 F(1,9)=131,48 B Bł. std. B t(8) poziom p W. wolny 0 - - - walor środowis kowy 1,456 0,127 11,46 1,13E-06 Wnioski: Jakość krajobrazu wyrażona oceną punktową w skali 1-5 ma istotny wpływ na ceny działek. Z modelu: Y = 1,456*X wynika, że zmiana jakości krajobrazu o jedną jednostkę przyczynia się do zmiany ceny rynkowej działki o 1,456. Całkowity wpływ tej cechy na zróżnicowanie ceny jednostkowej wynosi: (5-1)*1,456 =5,82
Metoda wyceny warunkowej (MWW), zwana też metodą deklarowanych preferencji Głównym narzędziem jest tutaj wywiad, w wyniku którego dokonujemy oceny preferencji respondentów dotyczących gotowości do zapłaty za: określoną poprawę jakości środowiska poprawę dostępności dobra środowiskowego zapobieganie niekorzystnym zmianom w środowisku Stosuje się również wycenę na podstawie gotowości do przyjęcia rekompensaty za pogorszenie jakości/dostępności dóbr środowiskowych Warunkowość polega na tym, że respondentom przedstawia się z reguły sytuacje hipotetyczne i oczekuje się że w rzeczywistości zachowaliby się oni podobnie Pytania konstruowane są rozmaicie: na zasadzie wyboru dychotomicznego (tak/nie) dla określonej kwoty jako z góry określony wybór wielostopniowy jako otwarte - z pozostawieniem swobody w określeniu kwoty akceptowalnej Jest to obecnie najczęściej stosowana metoda wyceny bezpośredniej. W USA uznana przez sądy jako uzasadniona procedura określania wartości. Jest szeroko stosowana przy ocenie skutków erozji gleb, hałasu, zanieczyszczenia wody i powietrza. Badania przeprowadzone w Norwegii pokazały, że tamtejsze społeczeństwo jest gotowe poświęcić 1% dochodu narodowego w celu wyeliminowania kwaśnych deszczy. MWW można wykorzystywać także do określania wartości istnienia pewnych gatunków.
Średnia ważona z kwot zadeklarowanych w odpowiedziach na oba pytania: (40*3)+(60*1)+(80*10)+(100*18)+(15 0*23)+(40*2)+(60*1)+(80*1)+(100*8) +(150*47)/112=128 130 Liczba mieszkańców Krakowa: 762 448 Liczba osób aktywnych zawodowo: 312 603 312 603 * 130 zł = 40 638 390 zł Czy wartość czystego powietrza dla aktywnych zawodowo mieszkańców miasta można wycenić na 40,6 mln zł/rok? Ocena minimalnej wielkości próby: n t 2 d s 2 2 gdzie: n poszukiwana minimalna wielkość próby t α - wartość, którą należy odczytać z tablicy rozkładu t-studenta dla α=0,05 oraz liczby stopni swobody = n 0-1 s 2 - wariancja z małej próby n 0 d - dopuszczalny błąd szacunku ocenianej wartości średniej