OPERAT SZACUNKOWY WYCENA WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ działka nr 1741 położonej we wsi Podobin, gmina Niedźwiedź, pow. limanowski, woj. małopolskie AUTORZY OPRACOWANIA: Krystyna ŻMUDA - rzeczoznawca majątkowy uprawnienia nr 465 Członek Śląskiej Izby Inżynierów Budownictwa Nr ewidencyjny SLK/Bo/3385/02 uprawnienia budowlane nr 583/83 Tadeusz SOLIK - rzeczoznawca majątkowy nr uprawnień MGPiB nr 115 Członek Śląskiej Izby Inżynierów Budownictwa Nr ewidencyjny SLK/BO/5985/02 uprawnienia budowlane nr 622/74/Kt Katowice, lipiec 2013 r.
SPIS TREŚCI Wyciąg z operatu szacunkowego str. 2 1. Dane formalno-prawne 3 1.1. Zleceniodawca 3 1.2. Przedmiot i zakres wyceny 3 1.3. Cel wyceny 3 1.4. Podstawa prawna wyceny 3 1.5. Źródła informacji i materiały źródłowe 4 1.6. Daty istotne dla określenia wartości przedmiotu wyceny 5 2. Opisy przedmiotu wyceny 2.1. Stan prawny 5 2.2. Oznaczenie w ewidencji gruntów 6 2.3. Uwarunkowania planistyczne 7 2.4. Opis techniczno-użytkowy 7 3. Zastosowane podejścia, metody i techniki 9 4. Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej 11 4.1 Analiza rynku lokalnego 11 4.2 Określenie wartości rynkowej 1 mkw. gruntu 16 5. Wniosek końcowy 18 6. Klauzule i zastrzeżenia 18 ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 1
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Przedmiot wyceny Nieruchomość gruntowa niezabudowana obejmująca działkę nr 1741 o powierzchni 9 100 mkw. położona we wsi Podobin, gmina Niedźwiedź, powiat limanowski. Nieruchomość zapisana w KW nr NS2L/00020327/8. Wartość rynkowa nieruchomości Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej wynosi: WG = 55 000 PLN słownie: pięćdziesiąt pięć tysięcy złotych. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej dla potrzeb sprzedaży przez Syndyka Masy Upadłości obejmującej likwidację majątku dłużnika Prawa do nieruchomości Własność: Franciszek Krzysztofiak, syn Franciszka i Marii oraz Małgorzata Krzysztofiak, córka Stanisława i Katarzyny - wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Daty istotne dla określenia wartości przedmiotu wyceny Data wizji lokalnej : 02-07-2013 roku Data na którą szacuje się wartość nieruchomości : 02-07-2013 roku Data ustalenia stanu nieruchomości : 02-07-2013 roku Data sporządzenia operatu : 15-07-2013 roku Podpisy ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 2
1.DANE FORMALNO - PRAWNE. 1.1. Zleceniodawca. Zleceniodawcą wykonania niniejszego operatu szacunkowego jest Zakład Mięsny SPYRKA Franciszek Krzysztofiak w upadłości likwidacyjnej z siedzibą: Podobin 100, gmina Niedźwiedź. Umowa nr 2/05/2013 z 06.05.2013 roku. 1.2. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem wyceny jest: nieruchomość gruntowa niezabudowana zlokalizowana we wsi Podobin, gmina Niedźwiedź. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości: prawa własności do działki nr 1741 o powierzchni 9 100 mkw. Nieruchomość zapisana jest w KW nr NS2L/00020327/8 w Sądzie Rejonowym w Limanowej VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Mszanie Dolnej. 1.3. Cel wyceny. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej dla potrzeb sprzedaży przez Syndyka Masy Upadłości. 1.4. Podstawa prawna wyceny. - Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity z dnia 19 maja 2010 r. (Dz.U. z 2010, nr 102, poz. 651) z późniejszymi zmianami. - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109). - Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 09.03.1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 z późniejszymi zmianami). - Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks Cywilny, z późniejszymi zmianami. - Ustawa z dnia 28 lutego 2003 roku - Prawo upadłościowe i naprawcze. Jednolity tekst z dnia 2 października 2009 roku (Dz. U. nr 175, poz. 1361 z późniejszymi zmianami). ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 3
1.4.1. Podstawa merytoryczna wyceny. - Powszechne Krajowe Zasady Wyceny uchwalone Uchwałą Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w dniu 12 grudnia 2007 r. Nota Interpretacyjna NI 1 zastosowanie podejścia porównawczego 1.5. Źródła informacji i materiały źródłowe. Źródłami informacji wykorzystanymi przy sporządzaniu niniejszego operatu szacunkowego były: Odpis elektroniczny z KW nr NS2L/00020327/8 z dnia 09.04.2013 roku Wypis z rejestru gruntów z dnia 24.04.2013 roku Wyrys z mapy ewidencyjnej z dnia 24.04.2013 roku Wyrys z mapy zasadniczej z dnia 24.04.2013 roku Uchwała nr XIX/142/2004 Rady Gminy Niedźwiedź z 30.06.2004 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Niedźwiedź oraz informacje uzyskane w biurach pośrednictwa obrotu nieruchomościami w zakresie występowania w obszarze rynku lokalnego obejmującego powiat limanowski nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz cen transakcyjnych w obrocie nieruchomościami oraz preferencjami, jakimi kieruje się potencjalny nabywca akty notarialne sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na obszarze gminy Niedźwiedź oraz miasta i gminy Mszana Dolna udostępnione przez Urząd Starostwa Powiatowego w Limanowej wizja lokalna w terenie przeprowadzona w dniu 14 maja 2013 roku w celu oceny nieruchomości pod względem położenia, stanu technicznego, sposobu użytkowania, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz zagospodarowania. ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 4
1.6. Daty istotne dla określenia wartości przedmiotu wyceny Data wizji lokalnej: Data na którą szacuje się wartość nieruchomości : Data ustalenia stanu nieruchomości: Data sporządzenia operatu: 14-05-2013 roku 14-05-2013 roku 14-05-2013 roku 05-06-2013 roku 2. OPIS PRZEDMIOTU WYCENY. 2.1. Stan prawny. Dla wycenianej nieruchomości urządzono następującą księgę wieczystą założoną w Sądzie Rejonowym w Limanowej VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Mszanie Dolnej. KW nr NS2L/00020327/8 Dział I-O Oznaczenie nieruchomości: Położenie : woj. małopolskie, pow. limanowski, gmina Niedźwiedź, miejscowość Podobin Nr działek: 1728/1, 1732/1, 1741, 1745, 1890/1 Sposób korzystania: Obszar: gospodarstwo rolne 5,7700 ha Dział II Własność: Franciszek Krzysztofiak, syn Franciszka i Marii oraz Małgorzata Krzysztofiak, córka Stanisława i Katarzyny - wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia: ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości oraz wzmianka o przyłączeniu się do egzekucji z nieruchomości wobec dłużnika Franciszka Krzysztofiaka Dział IV Hipoteka: hipoteka umowna kaucyjna w wysokości 640 000 zł na rzecz Banku Polskiej Spółdzielczości S.A. I Oddział we Wrocławiu hipoteka umowna kaucyjna w wysokości 160 000 zł na rzecz Banku Spółdzielczego w Mszanie Dolnej hipoteka umowna łączna w wysokości 1 040 000 zł na rzecz Banku Spółdzielczego w Mszanie Dolnej ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 5
hipoteka umowna łączna w wysokości 4 160 000 zł na rzecz Banku Polskiej Spółdzielczości S.A. I Oddział we Wrocławiu hipoteka umowna łączna w wysokości 200 000 zł na rzecz Banku Spółdzielczego w Mszanie Dolnej hipoteka umowna łączna w wysokości 800 000 zł na rzecz Banku Polskiej Spółdzielczości S.A. w Warszawie I Oddział we Wrocławiu hipoteka umowna łączna w wysokości 200 000 zł na rzecz Banku Spółdzielczego w Mszanie Dolnej hipoteka umowna łączna w wysokości 800 000 zł na rzecz Banku Polskiej Spółdzielczości S.A. I Oddział we Wrocławiu 2.2. Oznaczenie w ewidencji gruntów. Województwo: małopolskie Powiat : limanowski Jednostka ewidencyjna: 120710_2, Niedźwiedź Obręb: 0003; Podobin Arkusz mapy: 6 Nr działki: 1741 Powierzchnia działki: 9 100 mkw. Rodzaj użytków: RVI, PsV, Lz Nr KW: 20327 (SR w Mszanie Dolnej) Własność: Franciszek Krzysztofiak, syn Franciszka i Marii oraz Małgorzata Krzysztofiak, córka Stanisława i Katarzyny - wspólność ustawowa majątkowa małżeńska zam. Podobin 100, 34-735 Niedźwiedź Dzierżawca: Anna Marszalik, córka Bronisława i Ireny zam. Krasinka Mała 462, 34-734 Krasinka Mała (dzierżawa do dnia 20.12.2021 r.) ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 6
2.3. Uwarunkowania planistyczne. Dla terenów, na których położona jest wyceniana nieruchomość gruntowa zabudowana obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Niedźwiedź zatwierdzony Uchwałą nr XIX/142/2004 Rady Gminy Niedźwiedź z dnia 30.06.2004 roku (Dz. U. Woj. Małopolskiego nr 251 z 28.08.2004 roku). Zgodnie z ww. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działka nr 1741 położona jest na terenie oznaczonym symbolem: 4.8. R/ZL tereny rolne proponowane do zalesień lub zadrzewień chronione przed zainwestowaniem. 2.4. Opis techniczno - użytkowy. Gmina Niedźwiedź to gmina wiejska o pow. 74,44 km 2 i liczbie ponad 6 700 mieszkańców, położona w województwie małopolskim, w południowej części powiatu limanowskiego, na północnych stokach Gorców, w Beskidzie Wysokim. W latach 1975-1998 gmina położona była w województwie nowosądeckim. W skład gminy wchodzą cztery sołectwa: Podobin, Niedźwiedź, Konina i Poręba Wielka. Podobin to najmniejsza wieś w gminie, granicząca z miastem Mszana Dolna, posiadająca dogodne warunki do uprawiania lotniarstwa. Niedźwiedź jest siedzibą władz gminnych, położoną centralnie u zbiegu doliny Koniny i Porębianki. Poręba Wielka jest największą wsią gminy, posiadającą bardzo dobre warunki do uprawiania turystyki i liczne kwatery prywatne. Gmina Niedźwiedź graniczy z gminami: Kamienica, gmina Mszana Dolna, Mszana Dolna, Nowy Targ, Rabka-Zdrój. Miejscowości gminy połączone są drogami powiatowymi Niedźwiedź - Konina, Niedźwiedź - Koninki, Niedźwiedź - Poręba Górna. Najbliższa stacja kolejowa mieści się w Mszanie Dolnej, oddalonej od Niedźwiedzia o 6 km. Według danych GUS stopa bezrobocia na koniec kwietnia 2013 roku w powiecie limanowskim wynosiła 19,0% (dla porównania średnia stopa bezrobocia w województwie małopolskim wynosiła 12,2%, zaś w Polsce 14,0%). ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 7
2.4.1. Położenie. Wyceniana nieruchomość gruntowa niezabudowana położona jest we wsi Podobin, gmina Niedźwiedź. Od strony południowej działka posiada bezpośredni dostęp do drogi wewnętrznej gruntowej. W najbliższej otoczeniu nieruchomości znajdują się tereny niezabudowane oraz tereny leśne. Dostępność uzbrojenia: - sieć kanalizacyjna, - sieć elektroenergetyczna. 2.4.2. Opis działki (gruntu). Działka nr 1741 Powierzchnia : 9 100 mkw. Kształt : regularny Nachylenie : teren nachylony Nawierzchnia : częściowo zadrzewiona Stan zagospodarowania : działka niezabudowana ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 8
3. ZASTOSOWANE PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI Zgodnie z Europejskimi Standardami Wyceny Standard 4 przyjęty przez TEGOVA definicja w pkt. S4.10 tego standardu mówi, że wartość rynkowa to szacunkowa kwota, za którą nieruchomość po odpowiednim czasie ekspozycji na rynku powinna zostać sprzedana, w dacie dokonania wyceny, w transakcji zawartej pomiędzy niezależnymi stronami, dążącym do sfinalizowania transakcji kupującym, a także dążącym do sfinalizowania transakcji sprzedającym, z których każdy działa w sposób kompetentny, ostrożny i bez przymusu. Wartość rynkowa nieruchomości, zgodnie z art. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy przyjęciu następujących założeń : - strony umowy były od siebie niezależne - strony umowy nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.- tak mówi art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 175 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Standardy zawodowe ustanowione zostały przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, która jest członkiem Europejskiej Grupy Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych TEGOVA, w celu m.in. ujednolicenia praktyki zawodowej rzeczoznawców majątkowych oraz harmonizowania zasad prowadzenia działalności w zakresie wyceny przez rzeczoznawców polskich zgodnie z zasadami zalecanymi do stosowania w krajach Unii Europejskiej. Uwzględniając cel oraz przedmiot wyceny, jakim jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, jej wartość zostanie określona zgodnie ze Krajowym Standardem Wyceny Podstawowy nr 1 dla aktualnego sposobu użytkowania (WR). ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 9
Standard ten uwzględnia regulacje zawarte w Międzynarodowych Standardach Wyceny (IVS), w Europejskich Standardach Wyceny (EVS) i grupę TEGOVA oraz w dyrektywach Unii Europejskiej Jest to wartość nieruchomości przy założeniu, że nieruchomość będzie wykorzystywana zgodnie ze sposobem jej użytkowania założonym przy projektowaniu i realizacji inwestycji, który jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Podstawa wyceny dla celów zabezpieczenia wierzytelności jest wartość rynkowa. Wyceniana nieruchomość zajmowana przez właściciela wyceniana jest jako wolna przeznaczona do sprzedaży. Stosownie do Rozporządzenia RM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, do określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i znane są cechy tych nieruchomości, które wpływają na poziom cen. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala się poziom cen z uwzględnieniem trendu upływu czasu. W podejściu porównawczym zastosowano metodę korygowania ceny średniej wg. PKZW Noty Interpretacyjnej nr 1 (NI 1). Określenia 1 mkw. gruntu obliczamy w-g wzoru: WR C śr n i 1 u i xk gdzie : WR = wartość rynkowa Cśr = cena średnia 1 mkw. gruntu ui = wartość współczynników odzwierciedlających ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych Przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny K z przedziału (0,9-1,1). Uwzględnienie współczynnika korekcyjnego K powinno być w każdym wypadku uzasadnione przez rzeczoznawcę majątkowego przez sformułowanie odpowiedniej formuły. ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 10
Procedura określenia wartości rynkowej wg przyjętej metody wyceny w podejściu porównawczym: 1. Określono rodzaj i obszar rynku lokalnego, na którym zbadano kształtowanie się cen transakcyjnych : rodzaj rynku rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny rolne do zalesień lub zadrzewień z prawem własności obszar rynku gmina Niedźwiedź, miasto i gmina Mszana Dolna okres badania cen transakcyjnych od II kw. 2011 r. do II kw. 2013 r. jednostka porównawcza (odniesienia) 1 mkw. powierzchni gruntu przyjęto ceny transakcyjne netto 2. Określono cechy rynkowe wpływające na poziom cen na rynku i przeprowadzono analizę porównawczą, w wyniku której ustalono wielkości ich wpływu (wagi) na wysokość ceny transakcyjnej netto. Cechy rynkowe określono również na podstawie preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. 3. Dokonano porównania nieruchomości wycenianej, dla której znane są atrybuty cechy, ale nie znana jest jej wartość, kolejno z nieruchomościami, które w ostatnim czasie były przedmiotem transakcji rynkowych, a więc znane są zarówno ich cechy jak i ceny transakcyjne. Porównaniu poddano atrybuty szacowanej nieruchomości takie jak: lokalizacja, powierzchnia i sposób władania działkami, sąsiedztwo, ukształtowanie i konfiguracja działki, możliwości inwestycyjne (zabudowa zagrodowa, brak możliwości wszelkiej zabudowy). 4. Opisano nieruchomość o cenie Cmin i nieruchomość o cenie Cmax. 5. Określono zakres współczynników korygujących jako: Cmin / Cśr, Cmax / Cśr. 4. Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej 4.1. Analiza rynku lokalnego Wykorzystując źródła informacji wyszczególnione w punkcie 1.5. operatu w zakresie kształtowania się cen w obrocie nieruchomościami gruntowymi, poddano analizie transakcje kupna sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny rolne do zadrzewień lub zalesień z prawem własności, jakie zostały zawarte na rynku lokalnym obejmującym gminę Niedźwiedź oraz miasto i gminę Mszana Dolna w okresie od II kw. 2011 do II kw. 2013 r. W badanym okresie czasu na terenie gminy Niedźwiedź oraz miasta i gminy Mszana Dolna znaleziono kilkanaście transakcji nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod tereny rolne do zadrzewień lub zalesień, podobnymi do wycenianej nieruchomości gruntowej pod względem wielkości powierzchni gruntu i sposobu władania gruntem. Do wyceny 1 mkw. gruntu przeznaczonego pod tereny rolne uwzględniono działki o powierzchni powyżej 3 000 mkw. ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 11
Ceny transakcyjne 1 mkw. gruntu przeznaczonego pod tereny rolne do zadrzewień lub zalesień z prawem własności na rynku lokalnym obejmującym gminę Niedźwiedź oraz miasto i gminę Mszana Dolna mieszczą się w przedziale od 1,92-9,30 PLN/mkw. po odrzuceniu cen skrajnych i mało wiarygodnych, w zależności od położenia, dostępności komunikacyjnej, wielkości nieruchomości oraz uzbrojenia terenu. Najwyższe ceny osiągają działki gruntowe na obrzeżach miasta, w pobliżu zjazdów z autostrad, dróg krajowych z dobrą dostępnością do węzłów komunikacyjnych, z pełnym uzbrojeniem. W tabeli poniżej zestawiono ceny ofertowe 1 mkw. gruntu przeznaczonego pod tereny rolne do zadrzewień lub zalesień na terenie powiatu limanowskiego. Ceny te mieszczą się w przedziale od 2,50 do 9,00 PLN za mkw. gruntu. Lp. Data oferty Lokalizacja Cena [PLN] 1 05.2013 2 05.2013 Miasto Mszana Dolna obręb Gronoszowa Gmina Łukowica obręb Przyszowa Powierzchnia gruntu [mkw.] Cena 1 mkw. gruntu [PLN] Przeznaczenie 50 000 10 500 4,76 tereny rolne 110 000 15 800 6,96 tereny rolne 3 05.2013 Gmina Niedźwiedź 21 700 6 200 3,50 tereny rolne 4 03.2013 10 500 4 200 2,50 tereny rolne 5 02.2013 6 01.2013 7 01.2013 Gmina Niedźwiedź obręb Konina Gmina Niedźwiedź obręb Konina obręb Kasinka Mała 49 500 5 500 9,00 tereny rolne 80 000 13 800 5,80 tereny rolne 24 000 5 000 4,80 tereny rolne Poniżej podano opis nieruchomości o Cmin i nieruchomości o Cmax z transakcji przyjętych do wyceny: 1. Nieruchomość o cenie Cmin 1,92 PLN/mkw. Data transakcji: 29.12.2011 r. Cena transakcji netto: 10 000 PLN. Nieruchomość gruntowa niezabudowana położona we wsi Niedźwiedź, gmina Niedźwiedź. Brak bezpośredniego dostępu do drogi. Wjazd na nieruchomość przez sąsiednią działkę. Do drogi gminnej ok. 3,0 km. Grunt oznaczony geodezyjnie jako działka nr 479 o powierzchni 5 200 mkw. z prawem własności. W najbliższym sąsiedztwie nieruchomości znajdują się tereny niezabudowane oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Kształt działki nieregularny, prostokątny. Teren nachylony. Działka w części zadrzewiona. Według MPZP ww. działka pod tereny rolne przeznaczona do zalesień lub zadrzewień. Rodzaj użytku: RV, Lz. Rep. A nr 9149/2011. ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 12
2. Nieruchomość o cenie Cmax 9,30 PLN/mkw. Data transakcji: 10.05.2012 r. Cena transakcji netto: 80 000 PLN. Nieruchomość gruntowa niezabudowana położona we wsi Poręba Wielka, gmina Niedźwiedź. Grunt oznaczony geodezyjnie jako działka nr 326 o powierzchni 8 600 mkw. z prawem własności. Dojazd do działki drogą wewnętrzną gruntową. W najbliższym sąsiedztwie nieruchomości znajdują się tereny niezabudowane, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny leśne. Kształt działki regularny, zbliżony do prostokąta. Teren nachylony. Według MPZP ww. działka pod rolne przeznaczona do zalesień lub zadrzewień. Rodzaj użytku: RV, PsIV, Lz. Rep. A nr 2895/2012. W tabeli poniżej przedstawiono transakcje kupna sprzedaży gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod tereny rolne do zalesień lub zadrzewień z prawem własności, zawartych na terenie gminy Niedźwiedź oraz miasta i gminy Mszana Dolna w okresie objętym analizą. ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 13
Lp. Data transakcji 1 01-2013 2 11-2012 3 10-2012 4 10-2012 5 09-2012 6 07-2012 7 06-2012 8 05-2012 9 05-2012 10 05-2012 11 04-2012 12 03-2012 13 12-2011 14 12-2011 15 11-2011 16 06-2011 17 06-2011 18 06-2011 19 04-2011 Lokalizacja Gmina Niedźwiedź obręb Poręba Wielka obręb Kasinka M ała Gmina Niedźwiedź obręb Niedźwiedź Gmina Niedźwiedź obręb Poręba Wielka obręb Raba Niżna Miasto Mszana Dolna obręb Gronoszowa obręb Olszówka Gmina Niedźwiedź obręb Podobin obręb Kasina Wielka Gmina Niedźwiedź obręb Poręba Wielka obręb Kasina Wielka obręb Kasina Wielka obręb Łostówka Gmina Niedźwiedź obręb Niedźwiedź Miasto Mszana Dolna obręb Zarabie obręb Kasina Wielka obręb Kasina Wielka Gmina Niedźwiedź obręb Niedźwiedź obręb Kasina Wielka Powierzchnia gruntu [mkw.] 4 436 Rodzaj użytku RV, PsVI, Lz Cena transakcji netto [PLN] Cena 1 mkw. [PLN] Transakcje skrajne 5 000,00-1,13 4 500 PsV, RV 30 000,00 6,67-16 400 RVI, PsV, Lz, dr 37 000,00 2,26-3 100 RV, PsVI 9 000,00 2,90-5 489 RV 40 000,00 7,29-13 318 RVI, Lz 40 000,00 3,00-3 300 RVI, Lz 30 000,00 9,09-6 900 RIV 39 360,00 5,70-4 600 8 600 4 200 RV, Lz, PsIV RV, PsIV, Lz RIV, RV, Lz 26 000,00 5,65-80 000,00 9,30-12 000,00 2,86-3 500 RV 11 200,00 3,20-3 800 RVI, Lz 22 000,00 5,79-5 200 RV, Lz 10 000,00 1,92-5 677 RVI, ŁVI, Lz 13 000,00 2,29-3 300 RV, PsV 24 000,00 7,27-5 563 RIV, RV 140 000,00-25,17 6 300 RV-S, PsVI 31 000,00 4,92-6 646 RV, PsIV, Lz 140 189,00-21,09 RAZEM 80,12 Cśr = 80,12 PLN / 16 = 5,00 PLN/mkw. Przyjęto: Cśr = 5,00 PLN/mkw. Ceny te po odrzuceniu skrajnych cen mieszczą się w przedziale (w okresie objętym analizą) dla rynku lokalnego. Cmin = 1,92 PLN/mkw. Cmax = 9,30 PLN/mkw. Cśr = 5,00 PLN/mkw. ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 14
Graniczne współczynniki korygujące: Cmin / Cśr = 0,38 Cmax / Cśr = 1,86 Wpływ poszczególnych cech rynkowych na cenę mierzone jest % udziałem poszczególnych cech rynkowych w przyjętym przedziale cenowym pomiędzy Cmax - Cmin. Wpływ trendu czasowego przyjęto = 0. Wielkości wag dla poszczególnych cech rynkowych przyjęto w oparciu o analizę danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych, będących przedmiotem obrotu na rynku lokalnym takich jak: lokalizacja i dogodność dojazdu, sąsiedztwo, powierzchnia działki gruntowej, ukształtowanie i konfiguracja działki, możliwości inwestycyjne (zabudowa zagrodowa, brak możliwości wszelkiej zabudowy) oraz preferencji potencjalnych nabywców. - położenie, dostępność komunikacyjna 40 % - sąsiedztwo 15 % - wielkość działki, gruntu 15 % - ukształtowani i konfiguracja 15 % - możliwości inwestycyjne 15 % Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych : Położenie, dostępność komunikacyjna - b. dobre Łatwy dostęp do dróg lokalnych - dobre Dojazd drogami gruntowymi - słabe Nie spełnia powyższych warunków - b. dobre Tereny rolne, zadrzewione Sąsiedztwo - dobre - słabe Tereny rolne zabudowane, zabudowa mieszkaniowa Sąsiedztwo drogi o dużym nasileniu ruchu, zakłady produkcyjne o niskiej emisji zanieczyszczeń przemysłowych, hurtownie, itp. ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 15
Wielkość działki, nieruchomości gruntowej - b. dobra 5 001 10 000 mkw. - dobra 3 500 5 000 mkw. - słaba poniżej 3 500 mkw.; powyżej 10 000 mkw. - b. dobra Kształt regularny, teren płaski Ukształtowanie i konfiguracja - dobra Kształt regularny, teren nachylony - słaba Kształt nieregularny, nachylony Możliwości inwestycyjne - są Zabudowa zagrodowa - brak Brak możliwości wszelkiej zabudowy ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 16
4.2. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ 1mkw. GRUNTU Określenia 1 mkw. gruntu obliczamy według wzoru: gdzie : WR C i śr u WR = wartość rynkowa Cśr = cena średnia 1 mkw. gruntu ui = wartość współczynników odzwierciedlających ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych n i 1 x K Lp. Cechy rynkowe Cmin Charakterystyka Cmax 1 Położenie, dostępność komunikacyjna słabe b. dobre 2 Sąsiedztwo dobre dobre 3 Wielkość działki, gruntu b. dobra b. dobra 4 Ukształtowanie i konfiguracja działki słaba dobra 5 Możliwości inwestycyjne brak brak Charakterystyka szacowanej nieruchomości gruntowej w odniesieniu do przyjętej oceny rynku. 1. położenie, dostępność komunikacyjna dobre 2. sąsiedztwo dobre 3. wielkość działki b. dobra 4. ukształtowanie i konfiguracja działki dobra 5. możliwości inwestycyjne brak ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 17
Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej: Lp. Cechy rynkowe Udział cechy w C w % 1 Położenie, dostępność komunikacyjna zakresy wsp. korygujących wartość współczynnika 40 0,152 0,744 0,448 2 Sąsiedztwo 15 0,057 0,279 0,168 3 4 Wielkość nieruchomości gruntowej Ukształtowanie i konfiguracja działki 15 0,057 0,279 0,168 15 0,057 0,279 0,279 5 Możliwości inwestycyjne 15 0,057 0,279 0,168 Suma 100 0,38 1,86 1,231 ui Oszacowana wartość 1 mkw. gruntów będących przedmiotem wyceny, jako przedmiotu prawa własności wynosi: W g/1m2 = 5,00 PLN/mkw. x 1,231 = 6,16 PLN/ mkw. Przyjęto : Wg/1m2 = 6,00 PLN/mkw. 4.3. Wartość gruntu Zgodnie z oznaczeniem działki w ewidencji gruntów, powierzchnia działki niezabudowanej nr 1741 wynosi: 9 100 mkw. Wartość rynkowa gruntu wynosi: WG = 9 100 mkw. x 6,00 PLN/mkw. = 54 600,00 PLN Przyjęto: WG = 55 000 PLN słownie: pięćdziesiąt pięć tysięcy złotych. ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 18
5. WNIOSEK KOŃCOWY Określona na dzień wyceny wartość rynkowa nieruchomości niezabudowanej zlokalizowanej we wsi Podobin, gminie Niedźwiedź wynosi 55 000 PLN i może stanowić podstawę do negocjacji umowy kupna - sprzedaży. 6. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Niniejszy operat nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody wyceniających i bez uzgodnienia z nimi formy i treści publikacji. Niniejszy operat nie może być wykorzystany do żadnego innego celu niż określony w punkcie 1.3. Określona w operacie szacunkowym wartość rynkowa nieruchomości jest wartością netto. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte, których nie mogli stwierdzić w trakcie wizji lokalnej, ani też na podstawie dokumentacji technicznej i prawnej. Wykonany operat jest zgodny ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Załączniki: dokumentacja zdjęciowa kserokopia odpisu elektronicznego z KW nr NS2L/00020327/8 z 09.04.2013 roku kserokopia wypisu z rejestru gruntów z 24.04.2013 roku kserokopia wyrysu z mapy ewidencyjnej z 24.04.2013 roku kserokopia wyrysu z mapy zasadniczej z 24.04.2013 roku Katowice, dn. 15 lipca 2013 roku. ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 19