Finanse, Rynki Finansowe, Ubezieczenia nr 2/2017 (86) DOI: 10.18276/frfu.2017.86-35 s. 423 434 Indeksy hedoniczne cen jako sosób wyznaczania zmian cen na rynku nieruchomości mieszkalnych Urszula Gierałtowska, Ewa Putek-Szeląg* Streszczenie: Cel zasadniczym celem artykułu jest rezentacja wyników estymacji hedonicznych modeli cen oraz indeksów cen lokali mieszkalnych skonstruowanych na odstawie danych na temat transakcji zawieranych na szczecińskim rynku nieruchomości. Metodologia badania w artykule dokonano estymacji hedonicznych modeli cen nieruchomości mieszkalnych (modeli liniowych i ln-liniowych). Badania rzerowadzono na szczecińskim rynku nieruchomości mieszkalnych w latach 2012 2015. Dodatkowo wyznaczono wskaźniki cen nieruchomości (wykorzystując formułę Laseyresa i Paaschego) i zestawiono je z owszechnie stosowanymi metodami omiaru dynamiki cen lokali mieszkalnych średnią i medianą. Wynik wyniki estymacji modeli hedonicznych nie są zadowalające. Wynikają rzede wszystkim z kieskiej jakości danych wejściowych, dlatego istnieje otrzeba tworzenia i uleszania baz danych o rynku nieruchomości w Polsce (także w ujęciu lokalnym), co rzyczyni się do orawy jakości estymowanych modeli hedonicznych, a co za tym idzie indeksów cen nieruchomości mieszkalnych. Oryginalność/Wartość raca stanowi wkład do badań i dyskusji nad sosobem wyznaczania zmian cen na rynku nieruchomości mieszkalnych. Słowa kluczowe: regresja hedoniczna, indeksy cenowe, rynek nieruchomości mieszkaniowych Wrowadzenie Rynek nieruchomości w Polsce zaczął się kształtować w momencie rozoczęcia transformacji ustrojowej na rzełomie lat osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych ubiegłego stulecia. W życie weszły rynkowe uwarunkowania stosunków zachodzących w całej gosodarce rynkowej, jak również w jej sektorach m.in. na rynku nieruchomości. Jednak doiero wraz z akcesją Polski do Unii Euroejskiej można było zauważyć wzrost oytu na rynku nieruchomości, co oczątkowo rzełożyło się na wzrost cen gruntów, domów i mieszkań. Zjawisko to sowodowało zainteresowanie inwestorów nieruchomościami jako rzedmiotem, * dr Urszula Gierałtowska, Uniwersytet Szczeciński, Wydział Nauk Ekonomicznych i Zarządzania, Instytut Finansów, Katedra Ubezieczeń i Rynków Kaitałowych, e-mail: urszula.gieraltowska@wneiz.l; dr Ewa Putek- -Szeląg, Uniwersytet Szczeciński, Wydział Nauk Ekonomicznych i Zarządzania, Instytut Ekonometrii i Statystyki, Katedra Ekonometrii, e-mail: e.szelag@wneiz.l
424 Urszula Gierałtowska, Ewa Putek-Szeląg w który można dokonywać lokaty osiadanych środków 1. Inwestowanie w nieruchomości odznacza się swoistością wynikającą ze secyficznych cech nieruchomości i ze secyfiki samego rynku nieruchomości. Nieruchomość jako lokata odznacza się ewnymi uniwersalnymi cechami będącymi ochodną jej cech fizycznych złożonością, trwałością, stałością w miejscu, nieodzielnością (Kucharska-Stasiak, 2006). Z drugiej strony inwestowanie w nieruchomości charakteryzuje się niskim ryzykiem, zachęca inwestora długoterminowym rzynoszeniem stabilnego dochodu, ozwala na zaciąganie zobowiązań zabezieczanych hiotekami i z reguły chroni kaitał rzed inflacją. W rzyadku nieruchomości mieszkaniowych należy amiętać, że zaangażowanie środków inwestora w rzedsięwzięcie ma na celu również zasokojenie bieżących otrzeb bytowych gosodarstwa domowego. Rynek nieruchomości w Polsce jest rynkiem stosunkowo młodym i znajdującym się ciągle na etaie rozwoju, jednak mimo to odgrywa dość istotną rolę w gosodarce, co srawia, że tendencje cenowe na tym rynku owinny być rzedmiotem regularnego monitoringu, tak jak ma to miejsce w krajach rozwiniętych. Ożywienie na rynku nieruchomości, jakie miało miejsce w latach 2005 2007, srzyjało rozwojowi całej gosodarki, a otymistyczne nastroje anujące na rynku zaowocowały obniżeniem wymagań banków wobec otencjalnych kredytobiorców. Pęknięcie bańki cenowej na amerykańskim rynku nieruchomości w 2007 roku ociągnęło za sobą sadek wartości ortfeli instytucji finansowych, a w konsekwencji rzyniosło im ogromne straty i rzyczyniło się do sadku cen nieruchomości. W warunkach olskich wystąienie kryzysu na rynku nieruchomości wiązało się ze zmniejszeniem inwestycji owiązanych z budownictwem mieszkaniowym oraz wzrostem ryzyka w sektorze bankowym. I właśnie rosnące zaangażowanie sektora bankowego w finansowanie nieruchomości srawia, że istnieje coraz większa otrzeba analizowania cen i wartości nieruchomości mieszkalnych, które stanowią zabezieczenie ortfela kredytów hiotecznych. Stanowi to główną rzesłankę odjęcia badań zmierzających do konstrukcji wiarygodnych wskaźników cen na rynku nieruchomości. Celem artykułu jest róba budowy indeksów cen nieruchomości mieszkalnych, które mogą stanowić dla zainteresowanych odmiotów źródło informacji i mogą być omocne w ocenie ołacalności inwestycji bezośrednich na olskim rynku mieszkaniowym. Badania rzerowadzono na szczecińskim rynku nieruchomości mieszkaniowych w latach 2012 2015. O każdej transakcji zbierane były nastęujące informacje: cena całkowita, cena za 1 m 2, data transakcji, dzielnica, obręb, rodzaj nabywanego rawa, owierzchnia użytkowa lokalu, rok budowy, liczba okoi, rodzaj kuchni, łazienka, liczba kondygnacji, kondygnacja, na jakiej usytuowane jest mieszkanie, rodzaj zabudowy. W ierwszym etaie rzygotowywania baz danych do estymacji modeli hedonicznych wyeliminowane zostały transakcje, w których oełniono błędy rzy wrowadzaniu danych, oraz te, w których były nieełne informacje. Ostatecznie zebrano informacje na temat 2669 transakcji w 2012 roku, 2030 transakcji w 2013 roku, 2920 transakcji w 2014 roku oraz 2422 transakcje w 2015 roku. 1 Szerzej o ośrednim i bezośrednim inwestowaniu na rynku nieruchomości znaleźć można w racy: Gierałtowska (2010).
Indeksy hedoniczne cen jako sosób wyznaczania zmian cen... 425 1. Hedoniczny model ceny Koncecja hedonicznego ceny nieruchomości mieszkalnej oiera się na założeniu, że heterogeniczne dobra można rzedstawić jako agregat ich cech (Widłak, 2010). Modele hedoniczne są zatem secyficzną ostacią modeli ekonometrycznych, w których zmienną objaśnianą jest cena nieruchomości, a zmiennymi objaśniającymi cechy nieruchomości, które wływają na jej wartość, m.in. liczba okoi, owierzchnia, lokalizacja, rodzaj kuchni, rok budowy, ołożenie, rodzaj budynku it. Cena heterogenicznego dobra jest zatem sumą wycen jego oszczególnych charakterystyk oisanych za omocą zmiennych objaśniających oraz czynników odzwierciedlonych w składniku losowym 2. W rzyadku rynku nieruchomości hedoniczne modele cen stosuje się do określenia, jaki wływ na wycenę nieruchomości mają jej atrybuty oraz wybrane zjawiska ekonomiczno- -sołeczne. Na szczególnie zróżnicowanym i skomlikowanym rynku nieruchomości oszacowania arametrów regresji hedonicznych nie tylko ozwalają wnioskować, jaką wartość konsumenci rzyisują oszczególnym cechom mieszkania, lecz także stanowią główny składnik hedonicznych indeksów cen mieszkań. Ogólnie model regresji hedonicznej można zaisać jako: Pit = a + a n z + ε 0 j ij j (1) j=1 gdzie: P it cena i-tego mieszkania srzedanego w czasie t, z ij wektor j cech (atrybutów) i-tego mieszkania srzedanego w czasie t, a j wsółczynnik regresji, j = 0, 1,, n, ε j składnik losowy. W metodzie regresji hedonicznej najczęściej wykorzystuje się modele liniowe, semilogowe oraz log-liniowe (ln-liniowe). Wsółczynniki modeli regresji a j są interretowane jako rzeciętne wartości oszczególnych cech mieszkań, które informują o względnej ważności zmiennych w wyjaśnianiu rozbieżności w cenach mieszkań w danym okresie. Inną ostacią regresji hedonicznej ze zmiennymi zero-jedynkowymi czasu jest model rzyjmujący ostać: ln P n T t t it = a 0 + a j zij + j= 1 t= 2 t t b D gdzie: D oznacza zmienną zero-jedynkową czasu, b interretujemy jako wskaźnik czystej zmiany cen o oddzieleniu efektów zmiany jakości. + ε t (2) 2 Szerzej o teoretycznych własności indeksów hedonicznych traktuje raca: Trilett (2006).
426 Urszula Gierałtowska, Ewa Putek-Szeląg Dla niewielkiej wartości dynamiki w czasie można założyć, że wartość bt jest średnią stoą wzrostu ceny mieszkania. Dokładna wartość wskaźnika dynamiki cen (indeks hedoniczny) określona jest wzorem: = ex(b ) (3) I 2 Umiejętność wyceny wartości oszczególnych atrybutów mieszkania i znajomość zależności funkcyjnej omiędzy nimi a całkowitą ceną mieszkania (czyli analiza hedoniczna cen) ozwalają na oszacowanie ceny dowolnej mieszanki cech mieszkaniowych dla dowolnego mieszkania. Oszacowania te umożliwiają konstrukcję indeksów cenowych, które kontrolują zmiany jakościowe mieszkań. W metodzie cen charakterystyk rzyjmowane jest założenie, że ceny imlikowane charakterystyk dobra są zmienne z okresu na okres. Metoda ta wymaga, aby dla każdego z badanych okresów szacowany był odrębny model regresji hedonicznej zaisany wzorem (2). Interretacja wsółczynników regresji stojących rzy oszczególnych zmiennych objaśniających równań ozwala na zbudowanie indeksu cen wykorzystującego tradycyjne formuły Laseyresa i Paaschego określone wzorami: ex a j,t+ 1 q j,t j I L = (4) ex a j,t q j,t j ex a j,t+ 1 q j,t+ 1 j I = ex a j,t q j,t+ 1 (5) j gdzie: q j waga ilościowa j-tej cechy. Największym roblemem w możliwości stosowania modeli hedonicznych na rynku nieruchomości jest dostęność danych. Nie ma ogólnodostęnych baz danych, a bazy tworzone rzez stowarzyszenia zawodowe lub inne odmioty rynku nieruchomości zazwyczaj nie są udostęniane osobom trzecim. Należy również amiętać, że bazy te mają zazwyczaj charakter lokalny, a nie ogólnoolski. Niestety, bardzo często bazy te są jedynie fragmentaryczne i istnieje konieczność ich uzuełniania i edycji. Z tego względu jakość osiadanych baz bezośrednio wływa na dokładność uzyskanych wyników. Oczywiście ograniczony dostę do informacji i ich wiarygodność to nie jedyne kwestie roblematyczne w rzyadku modelowania cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Inwestor może mieć roblem z kalkulacją stoy zwrotu czy ryzyka głównie z owodu niewielkiej łynności wynikającej z względnie rzadkich transakcji, nieodzielności i niejednolitości nieruchomości mieszkaniowych od względem rzestrzennym, jakościowym i czasowym, wysokich kosztów transakcyjnych, które wływają na rentowność inwestycji, jak również z owodu częstych zmian legislacyjnych.
Indeksy hedoniczne cen jako sosób wyznaczania zmian cen... 427 2. Konstrukcja badań na szczecińskim rynku nieruchomości mieszkalnych Badania na szczecińskim rynku nieruchomości mieszkalnych rzerowadzono w latach 2012 2015 3. Rozkład cen 1 m 2 rzedstawiono na rysunku 1, a odstawowe charakterystyki w tabeli 1. Rysunek 1. Rozkład cen 1 m 2 mieszkania w Szczecinie w latach 2012 2015 Źródło: oracowanie własne. 3 Szersze badania dotyczące szczecińskiego rynku nieruchomości w okresie bezośrednio o ęknięciu bańki sekulacyjnej rzedstawiono w racy: Putek-Szeląg (2012).
428 Urszula Gierałtowska, Ewa Putek-Szeląg Tabela 1 Transakcje na szczecińskim rynku nieruchomości w latach 2012 2014. Statystyki oisowe cen 1 m 2 Lata Średnie Ważnych Odch. std Kwartyl 1 Mediana Kwartyl 3 2012 3948,70 2669 910,11 3426,12 3969,59 4478,62 2013 3842,87 2030 846,12 3338,82 3857,75 4343,81 2014 3886,40 2920 858,38 3410,81 3903,37 4390,52 2015 3875,20 2422 884,62 3371,06 3915,50 4390,65 Razem 3891,46 10041 877,00 3393,67 3918,92 4406,40 Źródło: oracowanie własne. W analizowanym okresie na szczecińskim rynku nieruchomości widać dalszy sadek cen nieruchomości w 2013 roku oraz niewielki ich wzrost w 2014 i 2015 roku. W 2012 roku najwięcej srzedawanych mieszkań uzyskiwało cenę w rzedziale od 4000 zł do 5000 zł za 1m 2. Stanowiły one onad 40% wszystkich nieruchomości. Natomiast w nastęnych latach najczęściej srzedawane były mieszkania w rzedziale od 3000 zł do 4000 zł za 1m 2. Do budowy regresji hedonicznej ostatecznie wybrane zostały nastęujące zmienne: 1. Powierzchnia użytkowa mieszkania wyrażona w m 2 ow. 2. Liczba okoi: 1: 1 dla kawalerek, 0 w ozostałych rzyadkach (w); 2: 1 dla mieszkań 2-okojowych, 0 (w) (zmienna bazowa); 3: 1 dla mieszkań 3-okojowych, 0 (w); 4: 1 dla mieszkań 4- i więcejokojowych, 0 (w). 3. Kuchnia zmienna zero-jedynkowa (rzyjmuje wartość 1 w rzyadku aneksu kuchennego, 0 w rzyadku osobnej kuchni (w)). 4. Położenie zmienna jakościowa o czterech kategoriach wartości zmiennej odzwierciedlają subiektywną ocenę eksercką dzielnicy, w której zlokalizowane jest mieszkanie, w odniesieniu do innych dzielnic miasta, w nastęujących kategoriach: ołożenie_1: 1 dla nieruchomości zlokalizowanych w nastęujących dzielnicach: Stare Miasto, Centrum, Nowe Miasto, Śródmieście Zachód, Turzyn, Śródmieście Północ, Zawadzkiego Klonowica, Niebuszewo Bolinko, Niebuszewo, 0 (w) (zmienna bazowa); ołożenie_2: 1 dla nieruchomości zlokalizowanych w nastęujących dzielnicach: Dąbie, Kijewo, Majowe, Słoneczne, Bukowe Klęskowo, Zdroje, 0 (w); ołożenie_3: 1 dla nieruchomości zlokalizowanych w nastęujących dzielnicach: Gumieńce, Świerczewo, Pogodno, Krzekowo-Bezrzecze, Głębokie-Pilichowo, Osów, Arkońskie Niemierzyńska, Warszewo, Łękno, Żelechowa, Bukowo, 0 (w); ołożenie_4: 1 dla nieruchomości zlokalizowanych w nastęujących dzielnicach: Załom Kasztanowe, Wielgowo, Sławociesze, Zdunowo, Płonia, Śmierdnica, Jezierzyce, Podjuchy, Żydowce, Klucz, Pomorzany, Golęcino, Gocław, Stołczyn, Skolwin, Drzetowo, Grabowo; 0 (w).
Indeksy hedoniczne cen jako sosób wyznaczania zmian cen... 429 5. Rok budowy zmienna wyrażająca rok budowy budynku z dokładnością co do dekady: rok_1: 1 dla budynków wybudowanych rzed 1939 rokiem, 0 (w); rok_2: 1 dla budynków wybudowanych w latach 1940 1960, 0 (w); rok_3: 1 dla budynków wybudowanych w latach 1961 1990, 0 (w); rok_4: 1 dla budynków wybudowanych w latach 1991 2009, 0 (w) (zmienna bazowa); rok_5: 1 dla budynków wybudowanych w latach 2010 i óźniej, 0 w. 6. Rodzaj zabudowy zmienna wyrażająca rodzaj budynku, w jakim usytuowany jest lokal mieszkalny, i rzyjmująca nastęujące wartości: rodz. zabud_1: 1 dla niskiej zabudowy wielorodzinnej, 0 (w), (zmienna bazowa); rodz. zabud_2: 1 dla kamienicy, 0 (w); rodz. zabud_3: 1 dla wysokiej zabudowy wielorodzinnej, 0 (w); rodz. zabud_4: 1 dla zabudowy wolnostojącej (willa, dom jednorodzinny), 0 (w). 3. Wyniki estymacji Dokonano estymacji modeli cen oszacowano dziesięć modeli jednorównaniowych, z czego ięć modeli zostało oszacowanych jako ln-liniowych. W tabeli 2 zostały rzedstawione strukturalne ceny 1 m 2 lokalu mieszkalnego dla regresji hedonicznej ze zmiennymi zero-jedynkowymi czasu (liniowy i ln-liniowy). W tabelach 3 i 4 natomiast strukturalne liniowego i ln-liniowego ceny 1 m 2 lokali mieszkalnych w Szczecinie w oszczególnych latach. Tabela 2 Parametry strukturalne zero-jedynkowego czasu dla ceny 1 m 2 lokalu mieszkalnego w Szczecinie w latach 2012 2015 Zmienne Cena 1 m 2 ln ceny 1 m 2 1 2 3 4 5 6 7 wyraz wolny 4301,88 37,486 0,0000 8,3658 0,0104 0,0000 rok 2013 111,52 23,380 0,0000 0,0284 0,0065 0,0000 rok 2014 60,25 21,199 0,0045 0,0138 0,0059 0,0192 rok 2015 30,00 22,256 0,1777 0,0078 0,0062 0,2083 ołożenie_2 246,13 25,202 0,0000 0,0603 0,0070 0,0000 ołożenie_3 12,09 21,424 0,5725 0,0027 0,0060 0,6452
430 Urszula Gierałtowska, Ewa Putek-Szeląg 1 2 3 4 5 6 7 ołożenie_4 329,58 25,797 0,0000 0,0974 0,0072 0,0000 ow 4,55 0,581 0,0000 0,0015 0,0002 0,0000 rok_1 429,27 29,484 0,0000 0,1319 0,0082 0,0000 rok_2 137,27 121,484 0,2585 0,0393 0,0338 0,2441 rok_3 64,30 20,382 0,0016 0,0174 0,0057 0,0022 rok_5 113,97 20,115 0,0000 0,0311 0,0056 0,0000 1 157,96 21,811 0,0000 0,03834 0,0061 0,0000 3 40,24 21,831 0,0654 0,007 0,0061 0,2388 4 49,27 40,127 0,2195 0,0056 0,0111 0,6200 kuchnia 448,43 22,672 0,0000 0,1148 0,0063 0,0000 rodz. zabud_2 382,87 30,425 0,0000 0,1205 0,0085 0,0000 rodz. zabud_3 209,74 20,782 0,0000 0,0490 0,0058 0,0000 rodz. zabud_4 162,953 53,807 0,0025 0,0292 0,0149 0,0511 R 2 18,84 % 20,12 % S e 790,80 0,22 Źródło: oracowanie własne. Konstrukcja wiarygodnego wskaźnika cen mieszkań jest bardzo trudnym zadaniem ze względu na charakter rynku mieszkaniowego oraz ograniczoną dostęność wiarygodnych źródeł danych na temat tego rynku. Oszacowane modele regresji charakteryzują się stosunkowo słabym doasowaniem, niemniej stanowią użyteczne i bardzo obiecujące narzędzie modelowania cen mieszkań, onieważ wyodrębniają istotne czynniki (atrybuty), które mają wływ na jego wartość. Należy zwrócić uwagę, że w większości rzyadków znaki oszacowanych arametrów rzy oszczególnych zmiennych otwierdzają orawność ich secyfikacji.
Indeksy hedoniczne cen jako sosób wyznaczania zmian cen... 431 Tabela 3 Parametry strukturalne ceny w zł 1 m 2 lokalu mieszkalnego w Szczecinie w oszczególnych latach 2012 2013 2014 2015 Parametry wyraz wolny 4165,24 73,754 0,0000 4186,25 80,802 0,0000 4303,68 61,354 0,0000 4451,20 72,891 0,0000 ow 1,80 1,238 0,1453 2,99 1,428 0,0364 5,08 0,940 0,0000 9,74 1,204 0,0000 ołożenie_2 276,21 53,564 0,0000 240,96 50,400 0,0000 268,31 46,766 0,0000 227,82 51,816 0,0000 ołożenie_3 84,12 46,224 0,0689 31,35 44,695 0,4831 115,93 38,770 0,0028 25,52 43,408 0,5567 ołożenie_4 402,05 54,854 0,0000 245,82 54,467 0,0000 390,53 46,228 0,0000 249,47 50,624 0,0000 rok_1 466,02 56,316 0,0000 510,03 70,209 0,0000 377,70 54,620 0,0000 312,57 59,657 0,0000 rok_2 397,20 282,726 0,1602 312,33 210,216 0,1375 145,56 275,229 0,5969 446,64 215,539 0,0384 rok_3 101,22 39,962 0,0114 8,41 44,417 0,8498 11,57 38,045 0,7610 35,38 46,618 0,4479 rok_5 46,61 40,935 0,2550 17,81 39,231 0,6499 218,60 38,318 0,0000 434,52 48,905 0,0000 1 227,17 45,812 0,0000 78,37 45,474 0,0850 167,77 39,520 0,0000 132,81 43,881 0,0025 3 91,33 45,4879 0,0448 91,32 47,493 0,0546 14,49 38,408 0,7061 8,02 43,688 0,8544 4 123,30 81,743 0,1316 295,63 89,038 0,0009 66,30 73,411 0,3666 245,32 79,096 0,0019 kuchnia 340,17 45,252 0,0000 611,15 48,421 0,0000 355,83 40,388 0,0000 328,76 53,689 0,0000 rodz. zabud_2 270,85 61,631 0,0000 291,59 71,043 0,0000 400,32 53,611 0,0000 526,57 62,108 0,0000 rodz. zabud_3 156,10 43,964 0,0004 237,37 42,226 0,0000 243,55 39,125 0,0000 117,68 41,613 0,0047 rodz. zabud_4 112,76 99,848 0,2589 149,75 135,204 0,2682 246,23 93,576 0,0085 8,61 117,502 0,9416 R 2 14,67% 21,65% 20,13% 26,46% S e 843,09 751,75 769,12 760,99 Źródło: oracowanie własne.
432 Urszula Gierałtowska, Ewa Putek-Szeląg Tabela 4 Parametry strukturalne ln-liniowego ceny 1 m 2 lokalu mieszkalnego w Szczecinie w oszczególnych latach 2012 2013 2014 2015 Parametry wyraz wolny 8,3303 0,0199 0,0000 8,3419 0,0227 0,0000 8,3616 0,0173 0,0000 8,4086 0,0205 0,0000 ow 0,0007 0,0003 0,0291 0,0011 0,0004 0,0056 0,0016 0,0003 0,0000 0,0030 0,0003 0,0000 ołożenie_2 0,0717 0,0145 0,0000 0,0602 0,0142 0,0000 0,0657 0,0132 0,0000 0,0493 0,0146 0,0007 ołożenie_3 0,0195 0,0125 0,1179 0,0072 0,0126 0,5677 0,0264 0,0109 0,0157 0,0069 0,0122 0,5722 ołożenie_4 0,1142 0,0148 0,0000 0,0751 0,0153 0,0000 0,1162 0,0130 0,0000 0,0752 0,0142 0,0000 rok_1 0,1309 0,0152 0,0000 0,1521 0,0197 0,0000 0,1242 0,0154 0,0000 0,1039 0,0168 0,0000 rok_2 0,0748 0,0764 0,3277 0,0798 0,0591 0,1770 0,0395 0,0776 0,6107 0,1162 0,0606 0,0553 rok_3 0,0260 0,0108 0,0160 0,0052 0,0125 0,6757 0,0063 0,0107 0,5583 0,0127 0,0131 0,3316 rok_5 0,0139 0,0111 0,2087 0,0079 0,0110 0,4727 0,0624 0,0108 0,0000 0,1147 0,0138 0,0000 1 0,0548 0,0124 0,0000 0,0142 0,0128 0,2674 0,0432 0,0111 0,0001 0,0325 0,0123 0,0084 3 0,0253 0,0123 0,0398 0,0189 0,0134 0,1563 0,0086 0,0108 0,4295 0,0089 0,0123 0,4696 4 0,0246 0,0221 0,2655 0,0668 0,0250 0,0077 0,0112 0,0207 0,5875 0,0721 0,0222 0,0012 kuchnia 0,0838 0,0122 0,0000 0,1547 0,0136 0,0000 0,0947 0,0114 0,0000 0,0830 0,0151 0,0000 rodz. zabud_2 0,0964 0,0167 0,0000 0,1005 0,0200 0,0000 0,1197 0,0151 0,0000 0,1549 0,0175 0,0000 rodz. zabud_3 0,0297 0,0119 0,0125 0,0570 0,0119 0,0000 0,0589 0,0110 0,0000 0,0280 0,0117 0,0167 rodz. zabud_4 0,0300 0,0270 0,2671 0,0030 0,0380 0,9397 0,0361 0,0264 0,1718 0,0075 0,0330 0,8201 R 2 15,67% 21,85% 21,78% 27,42% S e 0,2279 0,2113 0,2168 0,2140 Źródło: oracowanie własne.
Indeksy hedoniczne cen jako sosób wyznaczania zmian cen... 433 Tabela 5 Zestawienie wartości indeksów cen lokali mieszkalnych (%) L. Rodzaj indeksu 2015/2014 2014/2013 2013/2012 1 Laseyresa indeks cen 100,32 99,48 100,74 2 Paaschego indeks cen 100,14 98,42 100,01 3 Indeks liczony dla rzeciętnej ceny 99,71 101,13 97,32 4 Indeks liczony dla mediany ceny 100,31 101,18 97,18 Źródło: oracowanie własne. W tabeli 5 rzedstawiono hedoniczne indeksy dynamiki cen mieszkań srzedanych na szczecińskim rynku mieszkaniowym (ozycje 1 2) w orównaniu z tradycyjnymi miarami zmian cen na rynku nieruchomości, czyli rzeciętną i medianą (ozycje 3 4). Indeksy wyznaczono na odstawie modeli ln-liniowych w ujęciu rocznym, rzyjmując zmienną odstawę. Analizując wartości indeksów, można zauważyć, że są one bardzo zbliżone do siebie. Można zauważyć, że w analizowanym okresie ceny lokali mieszkalnych na rynku szczecińskim zachowywały się bardzo stabilnie. Należy w tym miejscu również odkreślić, że w orównaniu z owszechnie stosowanymi metodami omiaru dynamiki cen lokali mieszkalnych średnią i medianą indeksy hedoniczne są miarą j dokładniejszą, onieważ uwzględniają zmiany i różnice jakości mieszkań. Umiejętność wyceny wartości oszczególnych atrybutów mieszkania oraz znajomość zależności funkcyjnej omiędzy nimi i całkowitą ceną mieszkania (czyli analiza hedoniczna cen) ozwalają na oszacowanie ceny dowolnej mieszanki cech mieszkaniowych, czyli wyznaczenia ceny dowolnego lokalu mieszkalnego. Uwagi końcowe Hedoniczne modele cen mogą stanowić użyteczne i bardzo obiecujące narzędzie modelowania cen mieszkań, dlatego warto odejmować róby ich wyznaczania. Jednak odstawowym roblemem rzy wykorzystaniu metod regresji hedonicznej są duże wymagania dotyczące informacji o srzedanych mieszkaniach, które stanowią zmienne objaśniające. Największym roblemem jest mała dostęność do obszernych baz danych, które zawierają oisy oszczególnych cech oraz lokalizację danej nieruchomości. Słabe wyniki estymowanych modeli wynikają z kieskiej jakości danych wejściowych, dlatego istnieje otrzeba tworzenia i uleszania baz danych o rynku nieruchomości w Polsce (także w ujęciu lokalnym), co rzyczyni się do orawy jakości rezentowanych modeli hedonicznych. Niestety, omimo odejmowanych rób i wyznaczeniu modeli dla krótszych rzedziałów czasowych (w ujęciu kwartalnym) jakość szacowanych modeli nie uległa zbytniej orawie (uzyskano doasowanie na oziomie 25 30%).
Powered by TCPDF (www.tcdf.org) 434 Urszula Gierałtowska, Ewa Putek-Szeląg Przerowadzone badania są jedynie wstęem do badań służących wyznaczeniu hedonicznych indeksów cen lokali mieszkalnych na rynku lokalnym. Ze względu na oczątkowy eta badań sugerowana jest ich kontynuacja i ogłębienie. Literatura Gierałtowska, U. (2010). Inwestycje na rynku nieruchomości w warunkach olskich. Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Szczecińskiego, 612. Finanse, Rynki Finansowe, Ubezieczenia, 28, 343 356. Kucharska-Stasiak, E. (2006). Nieruchomość w gosodarce rynkowej. Warszawa: Wydawnictwo Naukowe PWN. Putek-Szeląg, E. (2012). Analiza szczecińskiego rynku nieruchomości w latach 2007 2010. Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Szczecińskiego, 731. Studia i Prace Wydziału Nauk Ekonomicznych i Zarządzania, 26, 275 283. Trilett, J.E. (2006). Handbook on Hedonic Indexes and Quality Adjustments in Price Indexes. Paris: OECD. Widłak, M. (2010). Metody wyznaczania hedonicznych indeksów cen jako sosób kontroli zmian jakości dóbr. Wiadomości Statystyczne, 9 (592), 1 26. HEDONIC PRICE INDICES AS A WAY OF DETERMINING PRICE CHANGES IN THE RESIDENTIAL REAL ESTATE MARKET Abstract: Purose the main aim of this aer is to resent the estimation results of hedonic rice models and residential roerties rice indices constructed on the basis of data on transactions on the real estate market in Szczecin. Design/Methodology/aroach in the article, hedonic rice models of residential roerties have been estimated (linear and ln-linear models). The study was conducted on the dwelling market in Szczecin in 2012 2015. In addition, the rice indicators of real estate have been calculated (using the Laseyres and Paasche formula) and combined with commonly used methods of measuring the dynamics of rices of residential roerties the mean and median. Findings the results of the estimation of hedonic models are not satisfactory. This is mainly due to the oor quality of inut data, which is why there is a need to create and imrove the databases of real estate market in Poland (also in local terms), which will contribute to imroving the quality of the estimated hedonic models, and thus the rice indices of residential real estate. Originality/value the study constitutes a contribution to research and debate on the methods of determining rice changes in the residential roerties market. Keywords: rice indices, hedonic models, housing market Cytowanie Gierałtowska, U., Putek-Szeląg, E. (2017). Indeksy hedoniczne cen jako sosób wyznaczania zmian cen na rynku nieruchomości mieszkalnych. Finanse, Rynki Finansowe, Ubezieczenia, 2 (86), 423 434. DOI: 10.18276/ frfu.2017.86-35.