Zielone budynki w Polsce Certyfikacja ekologiczna obiektów komercyjnych staje się coraz popularniejszym tematem rozmów i analiz deweloperów, inwestorów i właścicieli obiektów. Od momentu pierwszej certyfikacji ekologicznej w 9 roku liczba certyfikowanych obiektów dynamicznie rośnie. Z raportu Analiza rynku zrównoważonego budownictwa w Polsce opracowanego przez Construction Marketing Group na podstawie badania przeprowadzonego wśród inwestorów i deweloperów działających na rynku polskim wynika, że aż 6% badanych uważa certyfikację za kluczowy element pomiaru i weryfikacji stopnia zrównoważenia inwestycji. % ankietowanych potwierdziło, że ich projekty znajdują się w fazie pozyskiwania certyfikatu, a % chce rozpocząć starania o certyfikat w przeciągu -3 lat. Spis treści > BREEAM > LEED > Porównanie BREEAM i LEED > Pozostałe certyfikaty > Przyszłość certyfikatów Na polskim rynku funkcjonują dwa główne systemy wielokryterialnej certyfikacji ekologicznej: brytyjski BREEAM oraz amerykański LEED. Dotychczas na terenie Polski certyfikowano 8 obiektów w systemie BREEAM oraz obiekty w systemie LEED.
BREEAM BREEAM, czyli British Reasearch Establishment Environmental Assessment Method, jest brytyjskim systemem certyfikacji wielokryterialnej. Pierwszy obiekt certyfikowano w tym systemie w 99 roku w Wielkiej Brytanii. Certyfikat BREEAM przyznawany jest przez instytucję BRE zarówno dla budynków w fazie projektowej (certyfikacjia BREEAM International) jak i budynków istniejących (certyfikacja BREEAM In-Use). W zależności od uzyskanego wyniku budynek dostaje ocenę w skali od do 6: Acceptable, Pass, Good, Very Good, Excellent, Outstanding. W 9 roku certyfikat w ramach BREEAM otrzymał pierwszy obiekt w Polsce Trinity Park III w Warszawie. Od tego czasu certyfikowano w kraju 8 obiektów, uzyskując łącznie certyfikacji. Specyfika BREEAM pozwala bowiem jednemu obiektowi istniejącemu na pozyskanie certyfikatów w różnych kategoriach. Oddzielne certyfikaty uzyskuje się w kategoriach: Nieruchomość, Zarządzanie oraz Zaangażowanie Najemcy. Typy certyfikatów BREEAM BUDYNKI NOWE (NEW CONSTRUCTION) BREEAM Offices (obiekty biurowe) BREEAM Retail (obiekty handlowe) BREEAM Industrial (obiekty przemysłowe) Źródło: BRE BREEAM BUDYNKI ISTNIEJĄCE (IN-USE) Part Asset (budynek) Part Building Management (zarządzanie budynkiem) Part 3 Occupier Management (zaangażowanie najemcy) BREEAM International New Construction 3 W kontekście certyfikacji budynków nowych, BREEAM różnicuje typy certyfikacji dostosowując ich wymogi do rodzaju i funkcji budynku. Umożliwia również uzyskanie certyfikacji już na etapie projektu (Interim) oraz jej późniejsze potwierdzenie po etapie budowy (Final), wspomagając marketingowo proces wynajmu lub sprzedaży. O uzyskanie certyfikatu BREEAM International mogą starać się trzy standardowe typy budynków komercyjnych: biurowe (Offices), handlowe (Retail), magazynowe i przemysłowe (Industrial). Certyfikacje Final, czyli przyznawane po zakończonym procesie budowy, otrzymały jak dotąd 3 obiekty magazynowe (BREEAM Europe Commercial 9: Industrial) i 3 obiekty handlowe (BREEAM Europe Commercial 9: Retail). Najwięcej, bo 5 certyfikacji, przyznano w systemie dedykowanym budynkom biurowym (BREEAM Europe Commercial: Offices). Nieruchomości komercyjne zdobyły łącznie certyfikaty Interim przyznawane na etapie dokumentacji. Liczba uzyskanych certyfikatów BREEAM w wybranych miastach Warszawa Szczecin Gliwice Piaseczno Katowice Zabrze Bydgoszcz Radom Marki Janki Źródło: Green Book Live 3 7 6 5 9 8 5 8 BREEAM In-Use International BREEAM In-Use przeznaczony do certyfikacji obiektów istniejących, umożliwia oddzielną certyfikację samego obiektu (BREEAM In-Use Part ), sposobu zarządzania (BREEAM In-Use Part ) oraz zaangażowania najemcy (BREEAM In- Use Part 3). Zdecydowanie najczęściej inwestorzy decydują się na certyfikację jedynie dwóch pierwszych części. Jedyną 79 6 8 Zielone Budynki w Polsce Colliers International
certyfikację w części 3 osiągnął projekt Maris w Szczecinie, uzyskując ocenę Acceptable. Procentowy rozkład certyfikatów BREEAM New Construction w podziale na typy obiektów Powód popularności BREEAM In-Use, szczególnie w stosunku do analogicznego systemu dla obiektów istniejących w ramach LEED, zdaje się wynikać ze swobody i elastyczności podczas procesu dokumentacji. BREEAM dopuszcza certyfikowanie nieruchomości uwzglęniające jedynie powierzchnie wspólne, minimalizując czasochłonny proces negocjacji i współpracy z najemcami. % Od 3 roku BREEAM wprowadził nową wersję systemu dla obiektów istniejących: BREEAM In-Use International, dostosowanego do specyfiki projektów spoza Wielkiej Brytanii. Dotąd, w ramach nowego systemu certyfikowano w Polsce obiektów. Dodatkowo, 8 budynków uzyskało certyfikaty podczas pilotażowego etapu przed oficjalnym wprowadzeniem wersji International. Łącznie w Polsce uzyskano 6 certyfikaty w kategorii obiektów istniejących. 7% 69% BIUROWE Liczba uzyskanych certyfikatów BREEAM na poszczególnych poziomach HANDLOWE Źródło: Green Book Live Outstanding LEED Excellent Very Good Good Pass 35 38 7 LEED, czyli Leadership in Energy and Environmental Design, jest amerykańskim systemem certyfikacji wielokryterialnej. Został opracowany w roku 993 przez U.S. Green Building Council (USGBC), organizację zrzeszającą specjalistów z sektora budowlanego. LEED przewiduje oddzielne systemy certyfikacji dla budynków nowych oraz istniejących. Budynki mogą osiągnąć jeden z czterech poziomów certyfikatu (Certified, Silver, Gold, Platinum), zależnie od ilości zdobytych punktów i spełnionych wymogów ekologicznych. Acceptable Źródło: Green Book Live 5 5 Najwięcej certyfikatów, bo aż 79, uzyskały budynki zlokalizowane w Warszawie, co stanowi 37% przyznanych certyfikacji. Następne w kolejności są: Kraków z 8 certyfikatami (3%) oraz Łódź z 5 certyfikatami (7%). Najczęściej przyznawane są certyfikaty na poziomie Good i Very Good (trzeci i czwarty na sześć możliwych), jednak sukcesywnie rośnie liczba obiektów, które uzyskują też wyższe oceny. Dotychczas na terenie Polski przyznano 3 certyfikaty na poziomie Excellent oraz certyfikat na poziomie Outstanding. W Polsce pierwszy budynek w systemie LEED certyfikowano w roku (obiekt biurowo-produkcyjny BorgWarner Turbo Systems Poland w Rzeszowie), uzyskując poziom Certified. Wedle danych publikowanych przez USGBC na terenie całej Polski przeprowadzono certyfikacje budynków nowych i istniejących. Kolejne 6 projekty są w trakcie procesu pozyskiwania certyfikatu. Wykluczenie z procesu certyfikacji powierzchni zajmowanej przez najemców, możliwe w BREEAM, może skutkować mniejszą efektywnością zmian środowiskowych wynikających z certyfikacji. 3 Zielone Budynki w Polsce Colliers International
Typy certyfikatów LEED LEED NOWE BUDYNKI BUDYNKI ISTNIEJĄCE Maintenance nad BREEAM In-Use, w Polsce proporcje kształtują się odwrotnie. Nawet mimo tego, że wyższe wymagania stawiane przez LEED mogą przynieść więcej korzyści, zarówno środowiskowych, operacyjnych, jak i marketingowych. Wykluczenie z procesu certyfikacji powierzchni zajmowanej przez najemców, możliwe w BREEAM, może skutkować mniejszą efektywnością zmian środowiskowych wynikających z certyfikacji. Building Design and Construction (renowacja oraz budynki nowo projektowane) Interior Design and Construction (adaptacja wnętrza) Neighborhood Development (projekt urbanistyczny) Homes (budynki mieszkalne - dostępne tylko w USA) Existing Buildings Operations and Maintenance (funkcjonowanie i zarządzanie budynkiem) Liczba uzyskanych certyfikatów LEED na poszczególnych poziomach Platinum Gold 5 Źródło: USGBC Silver Najwięcej certyfikatów w systemie LEED pozyskano w wersji Core and Shell (3 certyfikatów) oraz New Construction ( certyfikaty) oba w ramach systemu Building Design and Construction. certyfikaty uzyskano dla adaptacji powierzchni w ramach systemu Commercial Interiors. W Polsce uzyskano dotychczas certyfikaty dla budynków istniejących. Większość polskich projektów certyfikowanych w LEED zdobyła poziom Gold (%). Poziom Certified oraz Platinum uzyskało po % projektów. Poziom Silver osiągnęło 7% certyfikowanych budynków. Certified Źródło: USGBC Procentowy rozkład certyfikatów LEED w podziale na typy obiektów 5 5 5 Większość certyfikowanych () i zarejestrowanych (3) projektów znajduje się w Warszawie. Na drugim miejscu uplasował się Wrocław z przyznanymi certyfikacjami i 9 projektami w trakcie realizacji. projekt uzyskał certyfikat, a 6 zostało zarejestrowanych w Katowicach. W Krakowie certyfikowano projekt, a kolejne są w trakcie certyfikacji. W roku 3 zakończono certyfikację 8 projektów, czyli 33% wszystkich obiektów certyfikowanych dotąd w LEED. Przyczyną mniejszej ilości certyfikacji w ramach LEED może być konieczność stosowania amerykańskich norm podczas dokumentacji projektu. USGBC stara się rozwiązać ten problem poprzez wprowadzanie Alternative Compliance Path alternatywnych sposobów wypełnienia wymogów środowiskowych stawianych przez LEED, uwzględniających lokalną specyfikę projektów spoza Stanów Zjednoczonych. HANDLOWE 8% % 88% BIUROWE Mimo globalnej przewagi ilości certyfikowanych obiektów w ramach LEED Existing Buildings Operation and Źródło: USGBC Zielone Budynki w Polsce Colliers International
Liczba obiektów z certyfikatem LEED i zgłoszonych do certyfikacji Warszawa Katowice Jasionka Konstancin Komorniki Kanie Barcin Źródło:USGBC 3 3 6 9 3 Liczba zarejestrowanych projektów do certyfikacji Liczba uzyskanych certyfikatów 5 5 5 3 35 Porównanie BREEAM i LEED Proces pozyskania certyfikacji dla budynku nowopowstającego wiąże się ze zbliżonymi nakładami finansowymi i podobnym harmonogramem w obu systemach. Różnice pojawiają się dopiero w certyfikacji budynków istniejących. Proces certyfikacji obiektu istniejąego w ramach LEED może okazać się bardziej czasochłonny i kosztowny, głównie ze względu na brak możliwości wykluczenia z certyfikacji powierzchni zajmowanej przez najemców oraz konieczność przeprowadzenia tzw. Performance Period, czyli okresu monitorowania budynku, trwającego minimalnie trzy miesięace. System LEED został zaprojektowany z myślą o budowaniu równowagi trzech sfer oddziaływania: ekonomii, środowiska i użytkowników.premiuje on budowanie synergii działań operacyjnych pozwalających na redukcję kosztów, wzrost zadowolenia użytkowników obiektu oraz redukcję negatywnego wpływu obiektu na środowisko. Większa efektywność zmian odbija się na długości procesu i kosztach implementacji. BREEAM In-Use jest systemem bardziej elastycznym i szybszym, jednak mniej zorientowanym na aspekty finansowe i w ograniczony sposób weryfikujący jakość środowiska pracy wewnątrz budynku. Z uwagi na brak okresu monitoringu wprowadzane zmiany mogą być trudno mierzalne, a możliwość wykluczenia części powierzchni z procesu certyfikacji zmniejsza możliwe do wypracowania oszczędności, wynikaące na przykład z redukcji zużycia mediów. BREEAM In-Use został skonstruowany w sposób premiujący ustawiczne podnoszenie jakośći obiektu, zachęca do możliwie częstej recertyfikacji i stałego wprowadzania ulepszeń w budynku. Systemy certyfikacji są regularnie rewidowane i aktualizowane wraz z postępami w dziedzinie zrównoważonych obiektów i zmianami rynkowych standardów. W połowie zeszłego roku USGBC wprowadziło nową, bardziej wymagającą i rygorystyczną wersję systemu certyfikacji: LEED v, dostosowując ją do zmian na rynku zielonych budynków. Obecnie nie ma w Polsce żadnego projektu zarejestrowanego w nowym systemie. Jeszcze przez rok inwestorzy będą mogli decydować, której wersji certyfikatu LEED chcą używać podczas certyfikacji swoich obiektów, natomiast od połowy 5 obligatoryjna stanie się wersja v, zastepująca wersję 9. BREEAM również wprowadził nową, bardziej wymagajacą wersję systemu. Dotychczasową wersję 9 zastąpiła wersja BREEAM International New Construction 3, z kolei BREEAM In-Use otrzymał wersję International. 5 Zielone Budynki w Polsce Colliers International
Deweloperzy i inwestorzy decydujący się na certyfikację budynków ze swojego portfolio trzymają się najczęściej jednego systemu certyfikacji, co pozwala na unifikację procesów zarządzania oraz spójną i przejrzystą płaszczyznę do porównywania obiektów. Liczba uzyskanych certyfikatów LEED i BREEAM w głównych miastach 8 7 6 5 79 Pozostałe certyfikaty Popularnością na rynku polskim cieszy się także certyfikat EU Green Buildings przyznawany przez Komisję Europejską. Jest on dedykowany jedynie weryfikacji efektywności energetycznej, nie stanowi więc alternatywy dla rozbudowanych systemów wielokryterialnych, jak LEED, czy BREEAM Innymi certyfikatami, które starają się wejść na polski rynek są francuski HQE (High Quality Environmental) oraz niemiecki DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen). Rynek natomiast cały czas znajduje się jeszcze w fazie adaptacji systemów LEED i BREEAM, dlatego też alternatywne systemy nie zyskują na popularności i obecnie nie są szeroko stosowane. Być może zmieni się to wraz z napływem inwestorów z rynków niemieckich i francuskich, którzy będą certyfikować swoje nieruchomości w ramach znanego im, macierzystego systemu. 3 8 Procentowy rozkład poszczególnych certyfikatów w skali globalnej 8 5 9 % % % BREEAM LEED DGNB HQE Źródło: Green Book Live; USGBC BREEAM LEED 75% Z uwagi na obecność międzynarodowych korporacji, dla których certyfikat zajmowanych obiektów jest jednym ze składowych strategii Społecznej Odpowiedzialności Biznesu, większość certyfikacji w obu systemach miała miejsce w Warszawie. Certyfikowano tu 39% projektów (93 certyfikaty). Kraków, skupiający firmy z sektora BPO zajmuje drugie miejsce z % udziałem w rynku certyfikacji (9 certyfikatów). Żadne z pozostałych miast w Polsce nie osiąga % udziału w rynku certyfikatów. Źródło: Colliers International Przyszłość certyfikatów Zarówno LEED, jak i BREEAM zyskały w ostatnim czasie nowsze wersje systemów, które mają podwyższyć standardy i wymogi certyfikacji. Od wprowadzenia rewizji systemu 6 Zielone Budynki w Polsce Colliers International
BREEAM In-Use Inetrnational w czerwcu 3 uzyskano 8 certyfikatów. Według danych dostępnych w USGBC nie ma w tym momencie projektów zarejestrowanych w Polsce w systemie LEED v ani dla budynku istniejącego ani nowego. Zacznie on obowiązywać dopiero od połowy 5 roku. Do tego czasu możliwy jest wybór wersji certyfikacji. Nowe wersje BREEAM i LEED stopniowo upodabniają do siebie oba systemy. BRE wprowadziło wzorem LEED akredytacje dla specjalistów BREEAM AP (Accredited Professional) oraz wzbogaciło system dla budynków istniejących o system modelowania energetycznego. Uwzględnienie lokalnych różnic i specyfiki przez BREEAM International zdobywa przychylność inwestorów. LEED jest rzadziej wykorzystywany w Polsce, pomimo globalnej przewagi w liczbie certyfikacji. Warto jednak zwrócić uwagę na starania czynione przez USGBC, które zmierzają do ułatwienia procesu dokumentacji dla projektów spoza Stanów Zjednoczonych. Z obserwacji rynku i analizy Colliers International wynika, że polscy inwestorzy są coraz bardziej świadomi specyfiki programów dedykowanych konkretnym typom budynków oraz różnic pomiędzy systemami certyfikacji. Zainteresowanie certyfikacją wymusza również zmiany legislacyjne. Unijny pakiet energetyczno-klimatyczny -- zakłada % redukcję emisji CO, % zwiększęnie efektywności energetycznej oraz % zwiększenie udziału energii odnawialnej. Certyfikacja budynku jest jednym ze sposobów dostosowania się do unijnych norm oraz marketingowego uatrakcyjnienia budynku. Budynki istniejące, chcąc pozostać konkurencyjnymi na rynku coraz częściej przechodzą proces certyfikacji. 7 Zielone Budynki w Polsce Colliers International
85 biur w 63 krajach na 6 kontynentach Stany Zjednoczone: 6 Kanada: Ameryka Łacińska: 5 Azja Pacyfik: 86 EMEA: 8 Autorzy raportu: Jerzy Wójcik Starszy Specjalista Dział Certyfikacji Zielonych Budynków +8 666 89 jerzy.wojcik@colliers.com Andrzej Gutowski Specjalista Dział Certyfikacji Zielonych Budynków +8 666 89 59 andrzej.gutowski@colliers.com Róża Wypych Asystentka Dział Certyfikacji Zielonych Budynków roza.wypych@colliers.com $, mld przychodu 36 mln m zarządzanych powierzchni Colliers International Poland Pl. Piłsudskiego 3-78 Warszawa +8 33 78 5 8 pracowników Colliers International Colliers International jest globalną firmą doradczą działającą w obszarze rynku nieruchomości komercyjnych. Posiada sieć 85 biur w 63 krajach zatrudniającą ponad 5 8 pracowników. Jako część spółki giełdowej FirstService Corporation Colliers oferuje pełen zakres usług podmiotom związanym z rynkiem nieruchomości. Colliers doradza najemcom komercyjnym, właścicielom nieruchomości oraz inwestorom. Zajmuje się pośrednictwem w zakresie wynajmu, sprzedaży i zarządzania nieruchomościami, a także nadzorem budowlanym, wyceną oraz badaniami rynku. Według najnowszego rankingu sporządzonego przez Lipsey Company Colliers International jest drugą na świecie najbardziej rozpoznawalną firmą działającą w obszarze nieruchomości komercyjnych. colliers.pl Copyright 3 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.