Biuro Wycen Nieruchomości Magdalena Szydlak ADRES:62-800 Kalisz Al. Wolności 17a/33 REGON: 251585523 NIP: 618-133-21-62 Tel./fax. /62/ 7671538, 602559576 Egz. elektroniczny OPERAT SZACUNKOWY prawa własności niezabudowanej nieruchomości rolnej, położonej w Radliczycach, gm. Szczytniki, pow. kaliski, woj. wielkopolskie MAPA 1, OBRĘB 0018 RADLICZYCE DZIAŁKA NR 113 O POWIERZCHNI 1.0100 ha KZ1A/00039906/1 PROWADZONA PRZEZ SĄD REJONOWY W KALISZU VI WYDZIAŁ KSIĄG WIECZYSTYCH Wartość rynkowa nieruchomości: 45 000 zł słownie: czterdzieści pięć tysięcy złotych Wartość nieruchomości dla wymuszonej sprzedaży: 36 000 zł słownie: trzydzieści sześć tysięcy złotych OPRACOWAŁ(A): MAGDALENA SZYDLAK Rzeczoznawca Majątkowy REV Nr upr. 3881 Kalisz, dnia 10 lutego 2017 r.
Radliczyce, gm. Szczytniki, dz. ew. nr 113, obr. 0018 2 SPIS TREŚCI 1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny....4 1.1. Przedmiot wyceny.... 4 1.2. Zakres wyceny.... 4 2. Określenie celu wyceny....4 3. Określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego....4 3.1. Podstawa formalna.... 4 3.2. Podstawa materialno-prawna.... 4 3.3. Źródła danych merytorycznych.... 5 4. Określenie dat istotnych dla operatu....5 5. Uwarunkowania planistyczne nieruchomości....6 6. Opis i określenie stanu nieruchomości...6 6.1. Stan prawny nieruchomości.... 6 6.2. Opis nieruchomości z uwzględnieniem stanu technicznego i użytkowego.... 7 6.2.1. Lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo.... 7 6.2.2. Opis gruntu, zagospodarowanie terenu.... 9 7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości.... 11 8. Przedstawienie zastosowanego sposobu wyceny.... 12 8.1. Przyjęta wartość oraz podejście, metoda i technika.... 12 8.2. Wartość rynkowa nieruchomości.... 13 8.3. Podejście.... 13 8.4. Procedura szacowania.... 14 9. Określenie wartości rynkowej nieruchomości.... 15 9.1. Założenia dla potrzeb określenia wartości... 15 9.2. Określenie cech rynkowych i ich wag.... 15 9.3. Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych założenia do wyceny.... 16 9.4. Wybór i opis nieruchomości do porównania.... 16 9.5. Określenie wartości rynkowej z przedstawieniem obliczeń.... 17 10. Wartość dla wymuszonej sprzedaży.... 19 11. Wynik końcowy wraz z wnioskami i ich uzasadnieniem.... 20 12. Klauzule i ustalenia dodatkowe.... 21 13. Załączniki.... 21
Radliczyce, gm. Szczytniki, dz. ew. nr 113, obr. 0018 3 WYCIĄG Z OPERATU na podstawie Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity: Dz.U. z 2016 r., poz. 2147), Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 roku (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zm.) Położenie nieruchomości Oznaczenie wg ewidencji gruntów i budynków Skrócony opis nieruchomości Cel wyceny Daty istotne dla wyceny Województwo: wielkopolskie Powiat: M. Kalisz Jednostka ewidencyjna 300710_2 Szczytniki Obręb: 0018 Radliczyce Nr mapy: 1 Nr działki: 113 Powierzchnia w ha: 1.0100 KW nr: KZ1A/00039906/1 Niezabudowana nieruchomość rolna położona we wsi Radliczyce w gminie Szczytniki, stanowiąca grunty orne i łąki IV i V klasy bonitacyjnej. Funkcja terenu w SUiKZP: tereny upraw rolnych Określenie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej na potrzeby postępowania upadłościowego o sygn. akt. 79/16 OF Data, z której przyjęto stan nieruchomości 31.01.2017 r. Data wizji terenowej 31.01.2017 r. Data, z której przyjęto poziom cen - 10.02.2017 r. Data sporządzenia operatu - 10.02.2017 r. Zastosowana procedura podejście porównawcze metoda porównywania parami Oszacowana wartość Wartość rynkowa nieruchomości: 45 000 zł słownie: czterdzieści pięć tysięcy złotych Wartość nieruchomości dla wymuszonej sprzedaży: 36 000 zł słownie: trzydzieści sześć tysięcy złotych Wykonawca operatu Rzeczoznawca Majątkowy Magdalena Szydlak Nr uprawnień 3881 Podpis i pieczęć
Radliczyce, gm. Szczytniki, dz. ew. nr 113, obr. 0018 4 1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. 1.1. Przedmiot wyceny. Przedmiotem wyceny jest niezabudowana nieruchomość rolna, stanowiąca działkę nr 113 o powierzchni 1.0100 ha, położona we wsi Radliczyce, obręb 0018 Radliczyce (gm. Szczytniki, pow. kaliski, woj. wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej 300710_2, Szczytniki, zapisana w księdze wieczystej KZ1A/00039906/1 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. 1.2. Zakres wyceny. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności niezabudowanej nieruchomości rolnej. Wycenie podlega: Grunt: Lp Nr KW Obręb Arkusz Nr działki Powierzchnia Właściciel mapy [ha] 1 2 3 4 5 6 7 Radliczyce, gm. Szczytniki 1 KZ1A/00039906/1 0018 Radliczyce 1 113 1.0100 1/1 Nowak Zbigniew 2. Określenie celu wyceny. Celem opracowania jest określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, na potrzeby prowadzonego postępowania upadłościowego o sygn. akt. 79/16 OF 3. Określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego. 3.1. Podstawa formalna. Podstawę formalną stanowi zlecenie z dnia 17 stycznia 2017 r. wystawione przez Joannę Byczyk - syndyka masy upadłości Zbigniewa Nowaka nie prowadzącego działalności gospodarczej. Wykonawca: Magdalena Szydlak Rzeczoznawca Majątkowy REV, nr upr. 3881 Biuro Wycen Nieruchomości z/s w Kaliszu, al. Wolności 17a/33 3.2. Podstawa materialno-prawna. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2016 r., poz. 2147) Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (tekst jednolity: Dz.U. z 2016 r. poz. 2171). Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2016 r., poz. 585)
Radliczyce, gm. Szczytniki, dz. ew. nr 113, obr. 0018 5 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jednolity: Dz.U. z 2016 r., poz. 380) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami) 3.3. Źródła danych merytorycznych. wizja lokalna z dnia 31 stycznia 2017 r. dane z księgi wieczystej nr KZ1A/00039906/1 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. dane z ewidencji gruntów uzyskane w Starostwie Powiatowym w Kaliszu Wydziale Geodezji i Kartografii Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Szczytniki informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych i badania rynku 3.4. Materiały pomocnicze. Literatura fachowa dotycząca szacowania nieruchomości: Ile jest warta nieruchomość Elżbieta Mączyńska, Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel, POLTEXT, Warszawa 2004 r., Podstawy rolnictwa i wycena nieruchomości rolnych Ryszard Cymerman, Educaterra, Olsztyn 2011 Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Biblioteczka Rzeczoznawcy Majątkowego. Wyd. PFSRM Warszawa 2001. Jerzy Dydenko Szacowanie nieruchomości. Rzeczoznawstwo majątkowe. Wyd. Wolters Kluwer Polska 2012. Zasady określania wartości nieruchomości metodyczne i prawne Ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer, Lech Kotlewski, Educaterra, Olsztyn 2016 4. Określenie dat istotnych dla operatu. Data, z której przyjęto stan nieruchomości 31 stycznia 2017 r. Data wizji terenowej 31 stycznia 2017 r. Data, z której przyjęto poziom cen 10 lutego 2017 r. Data sporządzenia operatu 10 lutego 2017 r.
Radliczyce, gm. Szczytniki, dz. ew. nr 113, obr. 0018 6 5. Uwarunkowania planistyczne nieruchomości. Na dzień wyceny Gmina Szczytniki nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego opracowanego dla terenu, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość. Według STUDIUM UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA opracowanego dla gminy Szczytniki, podjętego uchwałą nr XXV/138/2001 Rady Gminy Szczytniki z dnia 29 stycznia 2001 roku, zmienionego uchwałami nr: XX/95/04 z dnia 03 grudnia 2004 r. i XXVII/144/2016 przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenach upraw rolnych. 6. Opis i określenie stanu nieruchomości. 6.1. Stan prawny nieruchomości. Stan prawny nieruchomości ustalono na podstawie zapisów księgi wieczystej nr KZ1A/00039906/1 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu VI Wydział Ksiąg Wieczystych (wydruk aktualnej treści księgi wieczystej z dnia 31.01.2017 r.) oraz wypisu z rejestru gruntów (wypis z dnia 08.02.2017 r.) Księga wieczysta nr KZ1A/00039906/1 zawiera następujące wpisy: DZIAŁ I DZIAŁ II DZIAŁ III DZIAŁ IV OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI gmina Szczytniki, miejscowość Radliczyce, działka gruntu nr 113 o powierzchni 1,0100 ha, sposób korzystania: grunt orny, łąka. SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ wpisów nie ma WŁAŚCICIEL I PODSTAWA NABYCIA Zbigniew Bogdan Nowak, syn Zenona i Jadwigi. Na podstawie umowy darowizny nr rep. A:718/93 sporządzonej w Kancelarii Notarialnej w Kaliszu w dniu 2.02.1993 r. przez notariusz Janinę Kruszwicką wpisano 2 lutego 1994 roku. CIĘŻARY I OGRANICZENIA inny wpis: postanowieniem Sądu Rejonowego w Kaliszu z dnia 15.07.2016 r., sygn. akt V GU 70/16 OF ogłoszono upadłość Zbigniewa Nowaka nie prowadzącego działalności gospodarczej. Na podstawie postanowienia o ogłoszeniu upadłości w sprawie VGU 70/16 z dnia 15.07.2016 r., wydanego przez Sąd Rejonowy V Wydział Gospodarczy w Kaliszu wpisano 26 września 2016 roku. HIPOTEKI wpisów nie ma Treść zapisów z księgi wieczystej znajduje się jako załącznik do niniejszego operatu szacunkowego w formie wydruku treści księgi ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem http://ekw.ms.gov.pl Oznaczenie wycenianej nieruchomości według wpisu do rejestru gruntów: JEDNOSTKA EWIDENCYJNA: 300710_2 Szczytniki OBRĘB: 0018 Radliczyce NR JEDNOSTKI REJESTROWEJ: G.146 WŁAŚCICIEL: 1/1 Nowak Zbigniew ark. nr dz. 2 113 Położenie gruntów grunty orne grunty orne łąki trwałe Opis użytku Symbol użytku RIVa RV ŁIV Powierzchnia w ha użytków i klas działki Nr KW 0.3100 0.6700 1.0100 39906 0.0300 Stwierdzono zgodność wpisów pomiędzy księgą wieczystą a rejestrem gruntów w zakresie podstawowych danych.
Radliczyce, gm. Szczytniki, dz. ew. nr 113, obr. 0018 7 6.2. Opis nieruchomości z uwzględnieniem stanu technicznego i użytkowego. 6.2.1. Lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo. Nieruchomość, będąca przedmiotem wyceny położona jest we wsi powiatu kaliskiego Radliczyce, gm. Szczytniki. Powiat kaliski ziemski jest jednym z 33 powiatów województwa wielkopolskiego. Usytuowany w południowo-wschodniej części województwa, leży w strefie wpływów trzech dużych ośrodków miejskich: Poznania, Łodzi i Wrocławia, z którymi posiada dobre połączenia komunikacyjne, kolejowe i autobusowe. W skład powiatu kaliskiego wchodzi 10 rolniczych gmin oraz miasto i gmina Stawiszyn. Powiat zajmuje powierzchnię 1160 km 2 i liczy ponad 80 tys. mieszkańców. Około 70 % jego powierzchni to użytki rolne. WOJEWÓDZTWO WIELKOPOLSKIE POWIAT KALISKI LOKALIZACJA W OBRĘBIE GMINY Gmina Szczytniki leży w południowo-wschodniej części województwa wielkopolskiego, w powiecie kaliskim. Graniczy z następującymi gminami: Koźminek, Opatówek, Godziesze Wielkie, Brzeziny oraz Błaszki i Goszczanów z powiatu sieradzkiego. Obszar gminy obejmuje 111 km 2. Położona jest na terenie południowo-wschodniego krańca Wysoczyzny Kaliskiej i jest mało zalesiona (4% obszaru). Gmina posiada typowo rolniczy charakter (użytki rolne - 84%) z przewagą rolnictwa indywidualnego.
Radliczyce, gm. Szczytniki, dz. ew. nr 113, obr. 0018 8 Według danych na koniec 2014 roku na terenie gminy zamieszkiwało 7891 mieszkańców. Sieć osadniczą tworzą: wieś gminna Szczytniki, położona około 20 km na wschód od Kalisza oraz 43 miejscowości z czego 31 to wsie sołeckie. Na terenie gminy znajduje się jedna droga krajowa nr 12 przebiegająca z Kalisza do Sieradza, sześć dróg powiatowych i 150 km dróg lokalnych w tym: 98 km o gminnym znaczeniu komunikacyjnym i 52 km o znaczeniu dojazdowym do pól. Prawie wszystkie drogi powiatowe i ponad 63 km dróg gminnych to drogi asfaltowe. Radliczyce wieś położona na południowy wschód od Kalisza, przy drodze gminnej odchodzącej od drogi krajowej nr 12, usytuowana w odległości ok. 20 km od siedziby powiatu w Kaliszu. oraz ok. 7 km od siedziby gminy w Szczytnikach. Źródło: www.google.pl SĄSIEDZTWO, DOSTĘPNOŚĆ Nieruchomość usytuowana poza zwartą zabudową wsi, w otoczeniu pól uprawnych. Dojazd do nieruchomości odbywa się drogą gruntową gminną (dz. nr 100, użytek dr ). Fot. droga dojazdowa
Radliczyce, gm. Szczytniki, dz. ew. nr 113, obr. 0018 9 Fot. otoczenie nieruchomości, 6.2.2. Opis gruntu, zagospodarowanie terenu. Nieruchomość stanowi jedną działkę ewidencyjną nr 113 o powierzchni 1.0100 ha, o kształcie zbliżonym do prostokąta. Teren płaski, przylegający do drogi gruntowej. Areał działki stanowią w przeważającej części grunty orne oraz w niewielkiej części łąki trwałe. Gleby są średniej jakości, klasy IV i V. Rokują osiąganie przeciętnych plonów przy zachowaniu zasad racjonalnego ich użytkowania. Rozłóg gruntów jest prawidłowy, pozwala na zmechanizowanie prac polowych. Sąsiedztwo nie ma ujemnego wpływu na rodzaj upraw oraz na kulturę rolną. Klasyfikacja gleboznawcza działki: Klasa RIV 0.31 ha 31.00 % Klasa RV Klasa ŁIV 0.67 ha 0.03 ha 66.00 % 3.00 % RAZEM: 1.01 ha 100.00 % Rodzaj użytków działki: Grunty orne 0.98 ha 97.00 % Łąki trwałe 0.03 ha 3.00 % RAZEM: 1.01 ha 100.00 % Fot. widok na teren nieruchomości
Radliczyce, gm. Szczytniki, dz. ew. nr 113, obr. 0018 10 Fot. widok na teren nieruchomości Źródło: http://kalisz.geoportal2.pl/ Źródło: fragment mapy ewidencyjnej
Radliczyce, gm. Szczytniki, dz. ew. nr 113, obr. 0018 11 7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Założenia przyjęte do analizy : obszar analizy powiat kaliski, gmina Szczytniki okres monitorowania rynku: 24 miesiące wstecz od daty wyceny rodzaj rynku: rynek niezabudowanych nieruchomości rolnych W celu określenia wartości rynkowej niezabudowanych gruntów rolnych dokonano analizy lokalnego rynku transakcji, stwierdzając że rynek nieruchomości gruntowych na terenie gminy Szczytniki, wykorzystywanych do produkcji rolniczej, charakteryzuje się zadowalającą płynnością. Źródłem popytu są przeważnie osoby fizyczne (rolnicy) nabywający działki rolne, celem poszerzenia posiadanych gospodarstw rolnych. Istnieją pewne prawidłowości w zachowaniach strony popytowej i podażowej przedmiotowych transakcji. Głównym motywem kierującym zachowaniami nabywców jest w pierwszej kolejności możliwość rolniczego zagospodarowania tych nieruchomości. Najbardziej poszukiwane są grunty o areale przekraczającym 1 ha. Na wartość nieruchomości rolnych wpływa wiele czynników, z których za najważniejsze uważa się: lokalizację, dogodność dojazdu, wartość użytkową (jakość bonitacyjną), ukształtowanie przestrzenne, kulturę rolną, trudność uprawy, wielkość zanieczyszczeń środowiska. Najistotniejszym atrybutem jest lokalizacja bliskość od siedzib rolników oraz ośrodka zbytu i zaopatrzenia wiąże się z mniejszą uciążliwością uprawy; mniejsze koszty związane z dojazdem znacząco wpływają na wartość nieruchomości na analizowanym obszarze. Wskaźnik bonitacji charakteryzujący jakość ziemi określa jej możliwości produkcyjne, im ten wskaźnik jest wyższy, tym większy popyt na nieruchomość. W przypadku nieruchomości rolnych ważnym czynnikiem jest droga dojazdowa. W praktyce niejednokrotnie istnieją grunty rolne bez dróg dojazdowych, bądź takie, do których droga dojazdowa ma charakter umowny (zwyczajowy), bez uregulowanego stanu prawnego. Ponadto grunty rolne dobrze skomunikowane z ośrodkiem miejskim mimo, że ich aktualny sposób użytkowania to rola, osiągają wyższe ceny niż grunty położone z dala od głównych ciągów komunikacyjnych. Kształt działki nadal jest istotnym atrybutem. Działki o kształcie mocno wydłużonym, wąskie osiągają niższe ceny. Ostatecznie analizie szczegółowej poddano ogółem 12 nieruchomości, spełniających poniższe kryteria: nieruchomość rolna nieruchomość położona na terenie gminy Szczytniki transakcja zawarta w przeciągu ostatnich 2-ch lat przedmiotem obrotu prawo własności
Radliczyce, gm. Szczytniki, dz. ew. nr 113, obr. 0018 12 Tabelaryczne zestawienie transakcji: Data Lp. Powiat Gmina Obręb transakcji Pow. gruntu [ha] Cena transakcyjna Cena 1 ha 1. 2015-05-18 Kaliski Szczytniki Popów 16 1,6640 49 000 zł 29 447,12 zł 2. 2015-05-18 Kaliski Szczytniki Popów 16 0,9820 29 000 zł 29 531,57 zł 3. 2016-04-26 Kaliski Szczytniki Iwanowice 05 3,8200 120 000 zł 31 413,61 zł 4. 2015-03-30 Kaliski Szczytniki Joanka 06 1,9337 65 000 zł 33 614,31 zł 5. 2015-11-19 Kaliski Szczytniki Staw 022 1,0200 35 000 zł 34 313,73 zł 6. 2015-10-12 Kaliski Szczytniki Krowica Pusta 09 0,6900 25 000 zł 36 231,88 zł 7. 2015-12-02 Kaliski Szczytniki Antonin 01 2,5000 95 000 zł 38 000,00 zł 8. 2016-06-08 Kaliski Szczytniki Krowica Pusta 09 1,7300 75 000 zł 43 352,60 zł 9. 2015-12-02 Kaliski Szczytniki Krowica Pusta 09 1,0900 50 000 zł 45 871,56 zł 10. 2016-08-03 Kaliski Szczytniki Staw 022 2,3800 119 000 zł 50 000,00 zł 11. 2015-12-28 Kaliski Szczytniki Tymieniec 024 2,7645 155 000 zł 56 068,01 zł 12. 2016-01-07 Kaliski Szczytniki Staw 022 1,0800 70 000 zł 64 814,81 zł Źródło: opracowanie własne na podstawie monitoringu lokalnego rynku nieruchomości Ceny tych nieruchomości kształtowały się w przedziale od 29 447,12 zł do 64 814,81 zł, w przeliczeniu na 1 ha powierzchni gruntu. Nie stwierdzono istotnej zależności pomiędzy datą transakcji a poziomem cen rynkowych, w związku z czym nie aktualizowano cen na datę wyceny. W badanej grupie transakcji stwierdzono słabą korelację pomiędzy ceną nieruchomości, a powierzchnią działki. Różnice w cenach spowodowane były natomiast: położeniem na terenie gminy Szczytniki rodzajem użytków i jakością gruntów kształtem rozłogu dojazdem do nieruchomości 8. Przedstawienie zastosowanego sposobu wyceny. 8.1. Przyjęta wartość oraz podejście, metoda i technika. W niniejszym operacie określono wartość rynkową WR nieruchomości. Przy określeniu wartości brano pod uwagę całokształt okoliczności występujących w trakcie eksponowania nieruchomości na rynku, wykonania odpowiedniego marketingu i negocjowania cen sprzedaży. Wybór określonego podejścia, metody i techniki uzależniono od wielu czynników, a w szczególności od: celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, funkcji wyznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu zagospodarowania,
Radliczyce, gm. Szczytniki, dz. ew. nr 113, obr. 0018 13 dostępności danych o cenach nieruchomości podobnych (ilość i rodzaj możliwych do wykorzystania danych zebranych na rynku nieruchomości). Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawne oraz zachowanie się rynku lokalnego nieruchomości - do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano: Wartość rynkowa WR Podejście Porównawcze Metoda Porównywania parami 8.2. Wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkowa może być określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejścia dochodowego i podejścia mieszanego z wykorzystaniem danych rynkowych odpowiednich do zastosowanej metody wyceny, w szczególności dotyczących cen, dochodów, stóp zwrotu i kosztów. Wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna - sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 8.3. Podejście. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom uzyskanym za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala się z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście to stosuje się, gdy znane są dane o cenach nieruchomości podobnych do wycenianej i ich cechach. Nieruchomość wycenianą porównuje się z nieruchomościami podobnymi /porównywalnymi/ o znanych cenach transakcyjnych, z uwzględnieniem cech fizycznych, ekonomicznych i środowiskowych. Przedmiot wyceny jest porównywany z nieruchomościami porównywalnymi w rozumieniu potencjalnego, typowo poinformowanego nabywcy. Stosuje się je, jeżeli znane są ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Radliczyce, gm. Szczytniki, dz. ew. nr 113, obr. 0018 14 Jedną z preferowanych metod stosowanych w podejściu porównawczym jest metoda porównywania parami, która polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach, poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Charakter nieruchomości wycenianej, pozwala zastosować podejście porównawcze, gdyż spełnione są trzy główne warunki: rynek jest w miarę stabilny, odnotowano na rynku odpowiednią ilość transakcji nieruchomości o podobnych cechach, co nieruchomość wyceniana, nieruchomości podobne były przedmiotem obrotu na rynku w okresie dwóch ostatnich lat. 8.4. Procedura szacowania. Metoda porównywania parami: 1) Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, 2) Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. 3) Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. 4) Wybór do porównań, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. 5) Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. 6) Wyliczenie poprawek kwotowych stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami wybranymi. 7) Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych. 8) Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej, jako średniej arytmetycznej z wartości nieruchomości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.
Radliczyce, gm. Szczytniki, dz. ew. nr 113, obr. 0018 15 9. Określenie wartości rynkowej nieruchomości. 9.1. Założenia dla potrzeb określenia wartości. do oszacowania wartości rynkowej posłużono się transakcjami niezabudowanymi nieruchomościami rolnymi jednostką odniesienia jest 1ha powierzchni gruntu powierzchnia przyjęta do obliczeń wynosi: 1,01 ha poszczególnym wartościom danej cechy przyporządkowano zakres kwotowy poprawek korygujących w ten sposób, że kwoty poszczególnych wartości dla danej cechy są stopniowane proporcjonalnie co do liczby wartości tej cechy, w odpowiednio przygotowanych tabelach dokonano korekty cen transakcyjnych, a następnie określono wartość 1 ha powierzchni gruntu wynik wyceny i tabele porównawcze załączono poniżej 9.2. Określenie cech rynkowych i ich wag. Jako atrybuty, które w istotny sposób wpływają na wartość gruntu niezabudowanego przyjęto: położenie, dojazd do nieruchomości rodzaj użytków i jakość gruntów kształt nieruchomości rolnej powierzchnia nieruchomości rolnej Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji nabywców niezabudowanych nieruchomości rolnych. Jako jednostkę porównawcza przyjęto 1 ha powierzchni gruntu rolnego. Rzeczoznawca samodzielnie ocenił układ wag atrybutów, starając się trafnie odwzorować preferencje popytu. Przeprowadzona analiza rynku pozwoliła na ustalenie wpływu poszczególnych cech nieruchomości na jej wartość rynkową. Przyjęto założenie, że wartość rynkowa obiektu wycenianego W x znajdzie się pomiędzy C min i C max. Ceny: Cena minimalna = 29 447,12 zł Cena maksymalna = 64 814,81 zł DELTA = 35 367,70 zł Dojazd 25 % Przyjęte cechy rynkow e Położenie 30 % Liczba próbek = 12 Liczba porównań = 3 Odchylenie standardowe = 11 250,47 Jakość 25 % Kształt 20 %
Radliczyce, gm. Szczytniki, dz. ew. nr 113, obr. 0018 16 9.3. Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych założenia do wyceny. Lp. Cecha rynkowa Ocena Opis dobre działka położona w pobliżu centralnej części wsi, w sąsiedztwie siedlisk gospodarstw rolnych, z dobrą 1. Położenie komunikacją z siedliskiem (zwarty kompleks) działka położona na obrzeżach wsi, poza zwartą zadowalające 30% zabudową, ze średnią komunikacją z siedliskiem średnie działka położona w niezabudowanym rejonie wsi, ze słabą komunikacją z siedliskiem 2. dojazd lokalną drogą asfaltową lub inną utwardzoną, dobry bez ograniczeń Dojazd do zadowalający 25% dojazd drogami gruntowymi, bez ograniczeń nieruchomości dojazd drogami śródpolnymi; przez tereny sąsiednie, z średni ograniczeniami jednorodność użytków, grunty orne gleby dobrej dobre jakości, wykonywane zabiegi agrotechniczne, dominująca klasa III i IV jednorodność użytków przy małej powierzchni / 3. Jakość gruntów, rozproszenie użytków, grunty orne, łąki, ps; gleby zadowalające 25% rodzaj użytków zadowalającej jakości; wykonywane zabiegi agrotechniczne; dominująca klasa IV i V rozproszenie użytków łąki, pastwiska, nieużytki, lasy; średnie grunty orne w niewielkiej części lub brak; gleby średniej jakości; dominująca klasa V, VI nieruchomość stanowi zwarty kompleks gruntowy o korzystny regularnym kształcie, szerokim froncie, areał umożliwiający racjonalne wykorzystanie 4. Kształt nieruchomości średnio korzystny mało korzystny 20% nieruchomość stanowi zwarty kompleks gruntowy lub przedzielony drogą polną, o kształcie wydłużonego prostokąta, areał umożliwiający racjonalne wykorzystanie nieruchomość nie stanowi zwartego kompleksu gruntowego lub zwarty kompleks gruntowy o nieregularnym kształcie, areał uniemożliwiający racjonalne wykorzystanie w ograniczonym zakresie W skali ocen, jak wymienione cechy w powyższej tabeli, szacowana nieruchomość charakteryzuje się następującymi parametrami: 1/ położenie zadowalające 2/ jakość gruntów, rodzaj użytków - zadowalające 3/ dojazd do nieruchomości zadowalający 4/ kształt nieruchomości - korzystny 9.4. Wybór i opis nieruchomości do porównania. Opis transakcji nr 1 Data transakcji 2015-10-12 Lokalizacja Krowica Pusta, gm. Szczytniki, powiat kaliski Powierzchnia gruntu 0,6900 ha Charakterystyka Niezabudowana nieruchomość rolna (dz. nr 166) stanowiąca grunty orne; klasa gruntu: RIIIb, RIVa, RIVb, RV, RVI; położona w sąsiedztwie niezabudowanych terenów rolnych; dojazd zadowalający Źródło informacji Akt notarialny Cena transakcyjna 25.000 zł tj. 36 231,88 zł/ha
Radliczyce, gm. Szczytniki, dz. ew. nr 113, obr. 0018 17 Opis transakcji nr 2 Data transakcji 2016-06-08 Lokalizacja Krowica Pusta, gm. Szczytniki, powiat kaliski Powierzchnia gruntu 1.7300 ha Charakterystyka Niezabudowana nieruchomość rolna (dz. nr 290 stanowiąca grunty orne; klasa gruntu: RIIIa, RIVa, RIVb, RV, RVI;; położona w sąsiedztwie zabudowy zagrodowej i terenów rolnych; dojazd dobry Źródło informacji Akt notarialny Cena transakcyjna 75.000 zł tj. 43.352,60 zł/ha Opis transakcji nr 3 Data transakcji 2015-12-02 Lokalizacja Krowica Pusta, gm. Szczytniki, powiat kaliski Powierzchnia gruntu 1.0900 ha Charakterystyka Niezabudowana nieruchomość rolna (dz. nr 350) stanowiąca grunty orne; klasa gruntu: RIVa, RIVb; położona w sąsiedztwie terenów rolnych; dojazd zadowalający Źródło informacji Akt notarialny Cena transakcyjna 50.000 zł tj. 45.871,56 zł/ha 9.5. Określenie wartości rynkowej z przedstawieniem obliczeń. TABELE PORÓWNAWCZE Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 36 231,88 PLN/ha Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie 30 10 610,31 zadowalające średnie 5 305,15 Jakość gruntów, rodzaj użytków 25 8 841,92 zadowalające zadowalające 0,00 Dojazd do nieruchomości 25 8 841,92 zadowalający zadowalający 0,00 Kształt nieruchomości 20 7 073,54 korzystny mało korzystny 7 073,54 Suma: 12 378,69 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 45 871,56 PLN/ha Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie 30 10 610,31 zadowalające zadowalające 0,00 Jakość gruntów, rodzaj użytków 25 8 841,92 zadowalające zadowalające 0,00 Dojazd do nieruchomości 25 8 841,92 zadowalający zadowalający 0,00 Kształt nieruchomości 20 7 073,54 korzystny średnio korzystny 3 536,77 Suma: 3 536,77 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 43 352,60 PLN/ha Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie 30 10 610,31 zadowalające dobre - 5 305,15 Jakość gruntów 25 8 841,92 zadowalające zadowalające 0,00 Dojazd do nieruchomości 25 8 841,92 zadowalający dobry - 4 420,96 Kształt nieruchomości 20 7 073,54 korzystny korzystny 0,00 Suma: - 9 726,11
Radliczyce, gm. Szczytniki, dz. ew. nr 113, obr. 0018 18 Wartości cząstkowe: Wx-36231,88 = 36231,88+12378,69 = 48610,57 Wx-43352,60 = 43352,60+(-9726,11) = 33626,49 Wx-45871,56 = 45871,56+3536,77 = 49408,33 Sposób obliczania wartości 1 ha - średnia ważona ze wzoru: (0,80*48610,57 + 0,78*33626,49 + 0,93*49408,33) / (0,80 + 0,78 + 0,93) Wartość 1 ha nieruchomości wycenianej: 44 249,75 zł słownie: czterdzieści cztery tysiące dwieście czterdzieści dziewięć zł. 75/100 Wartość rynkowa nieruchomości rolnej wynosi: WR= 1.0100 ha x 44 249,75 zł/ha = 44 692,25 zł przyjęto: WR = 45 000 zł słownie: czterdzieści pięć tysięcy złotych
Radliczyce, gm. Szczytniki, dz. ew. nr 113, obr. 0018 19 10. Wartość dla wymuszonej sprzedaży. Wartość dla wymuszonej sprzedaży definiuje się jako kwotę pieniężną, którą można otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajduje się pod presją konieczności sprzedaży. Przy określaniu wartości dla wymuszonej sprzedaży należy wziąć pod uwagę to, że zbywca znajduje się w sytuacji przymusowej, co powoduje, że czas eksponowania nieruchomości na rynku jest zwykle zbyt krótki, aby można było uzyskać cenę rynkową. Wartość ta również: - powinna odzwierciedlać kwotę, jaką gotów jest zaakceptować sprzedający przy sprzedaży wymuszonej; - powinna ona również odzwierciedlać konkretne i ważne dla niego okoliczności, znane rzeczoznawcy majątkowemu, a nie okoliczności w jakich działałby hipotetyczny sprzedający według definicji wartości rynkowej. W wyniku przeprowadzonej analizy rynku lokalnego określono okoliczności mające wpływ na wysokość ceny nabycia: koniunktura na rynku nieruchomości uzależniona od czynników makroekonomicznych aktywność lokalnego rynku nieruchomości, której wyznacznikiem jest ilość transakcji zawieranych w powiecie i gminie atrakcyjność lokalizacji rodzaj nieruchomości Biorąc pod uwagę powyższe, a także uwzględniając rodzaj nieruchomości, stan prawny oraz lokalne uwarunkowania ekonomiczne określono wartość nieruchomości dla wymuszonej sprzedaży z zastosowaniem współczynnika 0,80. WSW = 45 000 zł x 0,80 = 36 000 zł WSW = 36 000 zł słownie: trzydzieści sześć tysięcy złotych
Radliczyce, gm. Szczytniki, dz. ew. nr 113, obr. 0018 20 11. Wynik końcowy wraz z wnioskami i ich uzasadnieniem. Niniejszy operat sporządzono w celu określenia wartości rynkowej i wartości dla wymuszonej sprzedaży nieruchomości rolnej położonej w Radliczycach, gmina Szczytniki, stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem 113 o powierzchni 1.0100 ha. Dla potrzeb wyceny określono obszar i rodzaj rynku lokalnego, skąd powzięto informacje, a następnie poddano je analizie, w wyniku, której ustalono i wyliczono wartość nieruchomości na poziomie: Wartość rynkowa nieruchomości: WR = 45 000 zł słownie: czterdzieści pięć tysięcy złotych Wartość rynkowa nieruchomości określona została na podstawie wnikliwej analizy rynku lokalnego, danych zawartych w aktach notarialnych (dostępnych do dnia wyceny), danych z lokalnych biur obrotu nieruchomościami, a także w oparciu o cechy wycenianej nieruchomości i przyjęte założenia. Wartość rynkowa nieruchomości została wyznaczona dla aktualnego sposobu użytkowania, według cen, popytu i podaży na rynku w chwili wykonywania wyceny. Wycena nie uwzględnia zatem ewentualnej zmiany wartości nieruchomości, mogącej nastąpić w przyszłości, na skutek np. zmiany funkcji, zużycia technicznego, zmiany podaży i popytu itp. Wartość nieruchomości dla sprzedaży wymuszonej: WSW = 36 000 zł słownie: dtrzydzieści sześć tysięcy złotych Wartość dla sprzedaży wymuszonej określona została przy uwzględnieniu sytuacji przymusowej, w której znajduje się zbywca (postępowanie upadłościowe), co wyklucza możliwość uzyskania ceny rynkowej. --------------------------------------------- opracował (pieczątka i podpis)
Radliczyce, gm. Szczytniki, dz. ew. nr 113, obr. 0018 21 12. Klauzule i ustalenia dodatkowe. Operat został wykonany zgodnie z przepisami prawa. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez autora. Operat nie może być publikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić w czasie wizji terenowej, ani na podstawie dokumentów technicznych i prawnych. Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny i techniczny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia. Z operatu został sporządzony wyciąg i przekazany do właściwego urzędu. 13. Załączniki. 1. wydruk aktualnej treści księgi wieczystej nr KZ1A/00039906/1 ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości http://ekw.ms.gov.pl stan na 31.01.2017r. 2. wypis z rejestru gruntów 3. kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:2000