Rynek biurowy WROCŁAW Wrocław liczący ponad 635 tys. mieszkańców jest centrum gospodarczym i kulturalnym Dolnego Śląska. Jako trzeci największy ośrodek akademicki w kraju miasto oferuje inwestorom dostęp do różnorodnie wykształconego kapitału pracowników. Dogodne położenie geograficzne zapewniające inwestorom bliskość rynków czeskiego i niemieckiego korzystnie wpływa na rozwój biznesu. Do atutów miasta można zaliczyć też wysoką jakość wsparcia kierowanego dla biznesu przez instytucje miejskie np. Agencja Rozwoju Aglomeracji Wrocławskiej. Przemyślane strategie pozyskiwania inwestycji pozwoliły na wykreowanie silnego, opartego na technologiach ośrodka rozwoju biznesu tzw. Polskiej Doliny Krzemowej. Trzeci największy ośrodek rozwoju usług dla biznesu w Polsce liczy ponad 34 tys. pracowników zatrudnionych w 111 centrach SSC/BPO. To wskazuje na około 70% wzrost zatrudnienia w ciągu ostatnich trzech lat. Wśród firm, które rozwijają swoją działalność we Wrocławiu są m.in. Atos, BNY Mellon, Credit Suisse, Geoban, HP, Nokia Solutions, SII i Volvo. Zdecydowaną przewagę mają centra międzynarodowe z kapitałem amerykańskim i szwajcarskim. Wrocław jest krajowym liderem w zakresie rozwoju centrów R&D, od lat rośnie udział wyspecjalizowanych centrów obsługujących procesy z zakresu działalności operacyjnej i badawczej tzw. KPO. Ekspaci oceniają Wrocław jako najbardziej przyjazne miasto do życia. Władze miejskie inwestują środki w poprawę infrastruktury drogowej nowe mosty, kolejne odcinki obwodnic śródmiejskich i aglomeracyjnych. Sposobem na rozładowanie ruchu ulicznego ma być również poprawa transportu miejskiego oraz rozwój systemu park and ride. ODLEGŁOŚĆ DO WARSZAWY CZAS DOJAZDU DO WARSZAWY 3h30 3h10 POPULACJA WROCŁAW 637 100 STOPA BEZROBOCIA WROCŁAW 2,8% LICZBA SZKÓŁ WYŻSZYCH LICZBA STUDENTÓW 350 km SPECJALNA STREFA EKONOMICZNA POPULACJA DOLNOŚLĄSKIE 2,9 mln STOPA BEZROBOCIA DOLNOŚLĄSKIE 7,3% PRZECIĘTNE MIESIĘCZNE WYNAGRODZENIE 25 4 570 PLN LICZBA ABSOLWENTÓW 120 000 30 800 ZATRUDNIENIE W SEKTORZE BPO* 34 200 LICZBA CENTRÓW BPO* 111 Źródłó: Advisory Group TEST Human Resources, Główny Urząd Statystyczny, Google maps *raport ABSL: Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce 2016 1
Rynek WROCŁAW/ biurowy Rynek biurowy PODAŻ Wrocław jest drugim najbardziej dynamicznie rozwijającym się rynkiem regionalnym w Polsce. W minionym roku podaż nowoczesnej powierzchni biurowej osiągnęła poziom blisko 850 tys. m 2. Tym samym zlokalizowane jest tu 22% całkowitej nowoczesnej powierzchni dostępnej na ośmiu głównych rynkach regionalnych w Polsce. Wrocław cieszy się również dużą rozpoznawalnością i atrakcyjnością jako lokalizacja outsourcingowa dla najemców typu BPO i SSC doceniona w rankingach międzynarodowych. W 2016 r. oddana do użytku nowa podaż uplasowała się na rekordowym poziomie 139 tys. m 2, co stanowi wzrost o 57% w porównaniu do poprzedniego roku. Do użytku oddano 15 projektów. W wyniku dynamicznej aktywności deweloperów aż 53% istniejącej powierzchni ma poniżej 5 lat i jest to najwyższy odsetek na głównych rynkach regionalnych. Lokalny rynek jest dosyć rozproszony i odznacza się brakiem wyraźnie wydzielonych dzielnic biurowych. Największa część nowoczesnej podaży biurowej około 40% zlokalizowana jest w centralnej części miasta, drugą lokalizacją preferowaną przez deweloperów jest zachodnia część Wrocławia Muchobór i Fabryczna. Obecnie w budowie znajduje się około 120 tys. m 2 powierzchni biurowej, z czego 70% planowane jest do dostarczenia na rynek w 2017 r. Wśród projektów zlokalizowanych w centrum miasta znajdują się m.in. Green 2Day, Sagittarius, Twelve czy Wroclavia. PODSUMOWANIE 2016 NOWA PODAŻ 2010 2016 (M 2 ) 150 000 100 000 50 000 0 PODAŻ (M 2 ) 847 800 WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW (%) 12,5 POWIERZCHNIA W BUDOWIE (M 2 ) 121 900 POWIERZCHNIA BIUROWA WG WIEKU (M 2 ) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017p 2018p NAJWIĘKSZE PROJEKTY W BUDOWIE Budynek Deweloper GLA (m 2 ) Sagittarius Business House NOWA PODAŻ (M 2 ) 53% 28% 12% 7% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0-5 lat 6-10 lat 11-15 lat ponad 16 lat 139 100 POPYT (M 2 ) 124 500 Echo Investment 25 000 Retro Office House LC Corp 18 100 Green 2Day Skanska 15 000 West Link Echo Investment 13 900 Wroclavia Unibail Rodamco 7 500 CZYNSZ (EUR/M 2 /MIESIĄC) 12,5-16,5 Źródłó: Colliers International Poland, na podstawie PORF, 2016 2
Rynek WROCŁAW biurowy / Rynek biurowy POPYT Roczny popyt brutto na powierzchnię biurową we Wrocławiu wykazuje trend wzrostowy już czwarty roku z rzędu. Na koniec 2016 r. wolumen transakcji najmu na rynku osiągnął rekordowy poziom 124 tys. m 2 i był o 11% wyższy od zeszłorocznego. Również absorpcja powierzchni biurowej osiągnęła wysoki poziom 86 tys. m 2 (+2% rdr). Nowe umowy stanowiły dominującą część całkowitej aktywności 63%. Ekspansje dotychczasowych najemców wyniosły 9%, renegocjacje i przedłużenia - 13% a transakcje na użytek własny właścicieli budynków pozostałe 14%. Transakcje typu pre-let wyniosły w minionym roku ponad 50 tys. m 2 co potwierdza dobrą kondycję rynku najmu we Wrocławiu. Projektami w budowie, które cieszyły się dużym zainteresowaniem najemców były: Business Garden Wrocław, Green 2Day, Nicolas Business Center, Wroclavia. Około 23% powierzchni planowanej do oddania w bieżącym roku jest już wynajęte. Szacujemy, ze około 1/3 aktywności najemców z zeszłego roku generowana była przez firmy BPO/SSC. Przeciętna transakcja najmu zawarta w 2016 r. wynosiła 1 600 m 2, jednak tylko połowa umów przekroczyła wielkość 770 m 2. Odnotowano osiem umów powyżej 5 tys. m 2. Pięć z nich stanowiły umowy pre-let, pozostałe to m.in. zajęcie budynku wybudowanego na potrzeby firmy Kaufland, renegocjacja Credit Suisse w Grunwaldzki Center i nowa umowa Dolby w kompleksie Business Garden. POPYT 2010 2016 (M 2 ) 150 000 120 000 90 000 60 000 30 000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 POPYT GŁÓWNE SEKTORY NAJEMCÓW USŁUGI PROFESJONALNE 11% IT & TELEKOMUNIKACJA 28% Popyt WYBRANI NAJEMCY WE WROCŁAWIU Najemca IBM HP Nokia Networks Credit Suisse BNY Mellon Catlin Opera Software Silicon & Software Systems Umowy pre-let FINANSE UBEZPIECZENIA 30% HANDEL 13% Budynek Wojdyła Business Park Dominikański West Gate Grunwaldzki Center Sagittarius Business House Pegaz Hieronimus Nicolas Business Center POPYT WG WIELKOŚCI UMOWY (M 2 ) 16% 31% 23% 30% 0% 20% 40% 60% 80% 100% <1 000 1 000-5 000 5 000-10 000 >10 000 Źródłó: Colliers International Poland, na podstawie PORF, 2016 3
Rynek WROCŁAW biurowy / Rynek biurowy PUSTOSTANY Współczynnik pustostanów we Wrocławiu wzrósł z 8% na koniec 2015 r. do 12,5% na koniec minionego roku (+4,5 p.p. rdr). Na wrocławskim rynku pozostaje 106 tys. m 2 dostępnej powierzchni. Około 60% tych zasobów zlokalizowana jest w 14 budynkach oddanych do użytku w ostatnich dwóch latach. W dziesięciu z nich do dyspozycji najemców jest powyżej 25% powierzchni biurowej. Nowo oddawane projekty potrzebują okresu 12 18 miesięcy na wchłonięcie powierzchni. Szacujemy, że większość (92%) istniejących budynków jest wynajęta w co najmniej połowie. Współczynnik powierzchni niewynajętej będzie utrzymywał trend wzrostowy w kolejnych kwartałach z uwagi na rekordową aktywność deweloperską. CZYNSZE Mimo nieustającego zainteresowania ze strony najemców, wrocławski rynek biurowy oferuje stabilne warunki najmu, jednak osiągane poziomy czynszów należą do najwyższych w grupie miast regionalnych. Czynsze wywoławcze w nowych projektach to 12,5-16,5 EUR/m 2 /miesiąc. W starszych budynkach wywoławcze czynsze osiągają poziom 10,5-14 EUR/m 2 /miesiąc. Wrocławski rynek biurowy jest rynkiem neutralnym dla wynajmującego i najemcy. W ramach dodatkowych zachęt deweloperzy oferują okres bezczynszowy zwykle 1 miesiąc zwolnienia na każdy rok umowy najmu oraz budżet na aranżację powierzchni, negocjowany indywidualnie w zależności od wielkości umowy najmu. Prognozujemy utrzymanie stabilnego poziomu stawek czynszów. WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW 2010 2016 25% 20% 15% 10% 5% 0% PUSTOSTANY NA GŁÓWNYCH RYNKACH 20% 16% 12% 8% 4% 0% 14,2% 14,0% 7,2% 6,2% CZYNSZ EUR/M 2 /MIESIĄC Katowice Kraków Łódź Poznań Trójmiasto Wrocław WOLNA POWIERZCHNIA (M 2 ) 106 300 POZIOM WYNAJĘCIA PROJEKTÓW ODDANYCH W 2016 ROKU 55,5% 12,5-14,5 12-13,5 12,5-15,5 13,6% 13,2-15,5 13-16,5 12,5-16,5 11,1% 12,5% 10 12 14 16 18 Źródłó: Colliers International Poland, na podstawie PORF, 2016 4
Rynek biurowy WYNAGRODZENIA W roku 2016 niezmiennie najlepiej opłacane były stanowiska w działach IT. Bardzo duże zapotrzebowanie zarówno wśród specjalistów, jak i kadry managerskiej powoduje, że w obszarze tym mamy do czynienia z tzw. rynkiem pracownika. Aby pozyskać najlepszych z nich, firmy muszą oferować odpowiednio wysokie wynagrodzenia. Sytuacja ta wiąże się również ze zwiększoną rotacją w tym obszarze, szczególnie na stanowiskach programistycznych. Coraz częściej obserwowanym zjawiskiem jest również zatrudnianie osób nieposiadających wykształcenia kierunkowego, natomiast mających doświadczenie oraz wiedzę specjalistyczną z zakresu zadań, które będą im powierzone. Wzrost liczby ofert pracy dla wysoko wykwalifikowanych specjalistów zaobserwować można było w obszarze HR oraz finansach. Spośród ofert dla specjalistów ds. finansów połowa jest skierowana do księgowych. Bardzo intensywnie rozwija się również obsługa klienta. Jest to jednocześnie dziedzina o najwyższym wskaźniku rotacji. W ciągu ostatniego roku pracę zmienił prawie co czwarty specjalista ds. obsługi klienta. W przeciwieństwie do obszaru IT, gdzie migracja pracowników związana jest głównie z możliwością otrzymania wyższego wynagrodzenia w nowym miejscu pracy, w przypadku obsługi klienta przyczyna tkwi raczej w nużącej pracy oraz braku możliwości rozwoju zawodowego. W czołówce najlepiej płacących firm IT nadal znajdują się te ulokowane w województwie małopolskim i mazowieckim. Podobnie przedstawiają się zarobki w pozostałych obszarach na tym terenie. Wiąże się to z coraz większym rozwojem firm zagranicznych z branży SSC/BPO/IT. Najwięcej centrów tego rodzaju znajduje się w Warszawie. Powodem może być duża dostępność powierzchni biurowych, jak również wysoko wykwalifikowanej kadry. Intensywnie rozwijają się jednak również centra w Krakowie i Wrocławiu. Coraz częstszym trendem wśród krakowskich studentów jest podejmowanie pierwszej pracy bądź też płatnego stażu jeszcze w trakcie trwania studiów. Tym samym zasilają oni grono młodszych specjalistów w krakowskich korporacjach, które wychodząc im naprzeciw wdrażają specjalne programy umożliwiające młodym ludziom rozpoczęcie ścieżki zawodowej. Duża konkurencyjność na rynku pracy oraz związana z nią duża rotacja wśród pracowników powoduje, że wynagrodzenia w pozostałych regionach Polski również wzrastają, zbliżając się do poziomu tych wiodących. 5
Rynek biurowy POZIOM WYNAGRODZEŃ Mazowieckie Śląskie Małopolskie Łódzkie Wielkopolskie Pomorskie Dolnośląskie F&A Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Manager 13 400 17 200 12 000 16 200 13 100 17 000 11 500 16 000 11 800 15 900 13 000 15 800 12 400 16 100 Team Leader 7 800 10 100 6 300 9 700 6 600 9 900 6 100 9 600 6 700 9 400 6 800 9 800 7 000 9 500 Senior 5 400 7 400 4 900 6 900 5 400 7 100 4 900 6 600 5 400 7 100 5 700 6 900 5 500 7 100 4 200 6 400 4 000 5 800 4 200 6 000 3 500 5 500 4 100 5 800 3 900 5 900 4 100 5 900 Junior 3 200 4 500 3 400 4 400 3 400 4 400 2 700 3 900 3 400 4 200 3 000 4 400 2 900 4 200 HR Manager 10 000 16 500 8 900 15 900 9 700 16 200 9 100 16 000 9 500 16 100 8 700 15 500 9 300 15 700 Team Leader 7 300 9 700 6 800 9 200 6 900 9 500 6 400 9 300 6 600 9 400 6 300 9 200 6 100 8 900 Senior 5 600 7 400 4 400 6 900 5 300 7 000 5 100 6 800 5 100 7 000 5 200 6 600 4 600 6 900 4 400 6 600 3 900 5 700 4 000 6 000 4 000 6 200 4 600 6 000 3 800 5 900 4 000 5 500 Junior 3 700 4 500 3 000 4 000 3 200 4 200 3 100 3 800 3 000 3 900 3 000 3 700 3 000 4 100 IT Manager 14 800 19 100 13 900 18 200 14 900 19 500 13 500 17 400 13 700 17 800 14 000 18 000 14 200 18 300 Team Leader 11 000 14 300 10 000 13 800 11 300 14 800 10 400 13 500 9 900 13 700 10 700 13 800 10 100 13 900 Senior 8 500 12 100 8 100 11 800 8 700 12 300 7 700 11 000 7 900 11 500 7 800 11 400 8 300 12 000 6 500 9 900 6 100 9 300 6 900 10 100 5 800 8 900 5 700 9 100 6 000 9 000 5 900 9 100 Junior 4 200 5 600 3 700 5 000 4 400 5 700 4 100 5 100 3 600 4 900 4 100 5 200 4 000 5 100 CS Manager 9 300 15 400 9 000 15 100 9 300 15 200 8 700 14 800 8 800 14 900 9 200 15 200 9 100 15 200 Team Leader 6 700 8 900 6 400 9 200 6 600 9 100 5 900 8 900 5 900 9 000 6 200 9 400 6 000 9 100 Senior 5 700 6 600 5 000 6 300 5 100 6 400 4 600 6 500 5 000 6 100 5 500 6 700 4 600 5 900 4 200 5 900 4 000 5 400 3 900 5 600 3 800 4 900 3 700 5 000 3 900 5 700 3 900 5 400 Junior 3 400 4 600 2 900 3 900 3 300 4 400 3 200 4 100 2 700 3 800 3 500 4 700 2 500 3 700 Źródło: Advisory Group TEST Human Resources, w oparciu o ekspercką wiedzę konsultantów TEST, wyselekcjonowane źródła zewnętrzne oraz dane przekazywane w badaniu RaportPlacowy.pl. Wynagrodzenia miesięczne brutto w PLN F&A - Finance and Accounting, HR - Human Resources, IT - Information Technology, CS - Customer Service Q1: Dolny (pierwszy) kwartyl: odpowiada poziomowi, przy którym 75% obserwowanych podmiotów ma wynik lub wartość wyższą niż ten poziom, a pozostałych 25% wartość niższą. Q3: Górny (trzeci) kwartyl: odpowiada poziomowi, przy którym 25% obserwowanych podmiotów ma wynik lub wartość wyższą niż ten poziom, a pozostałych 75% wartość niższą. 6
Rynek biurowy DODATKI POZAPŁACOWE W związku z dużym zapotrzebowaniem na pracowników w przedstawionych obszarach i jednocześnie coraz bardziej wyrównującym się poziomem wynagrodzeń oferowanych przez pracodawców, coraz większego znaczenia nabierają dodatki pozapłacowe. Dodatki stają się coraz częściej elementem pomagającym przyciągnąć kandydatów. Dzięki nim firma może wyróżnić się na tle innych, oferujących podobne wynagrodzenie. Najczęściej występującym dodatkiem pozapłacowym jest prywatna opieka medyczna. Niemal wszyscy kierownicy oraz liderzy zatrudnieni w centrach mogą liczyć na ten dodatek. Większość pracowników może objąć opieką medyczną również członków swojej rodziny. Obok opieki medycznej, drugim najczęściej występującym dodatkiem, który stał się już standardem, jest dopłata do zajęć sportowych. Zwykle ma on taką samą wartość, niezależnie od poziomu stanowiska, w przeciwieństwie do pozostałych pakietów dodatków, których wartość wzrasta wraz z poziomem. W części firm występują również dodatki specyficzne dla danej firmy, np. związane z branżą, w której działa (przykładowo: zniżki na bilety lotnicze w firmie oferującej usługi dla linii lotniczych). 100% 80% 60% 77% 77% 76% 74% 66% 60% 45% 40% 20% 16% 0% OPIEKA MEDYCZNA DOPŁATA DO ZAJĘĆ SPORTOWYCH SZKOLENIA DODATKOWE UBEZPIECZENIE DOPŁATA NA CELE KULTURALNO- ROZRYWKOWE DOPŁATA DO EDUKACJI BONY TOWAROWE DOPŁATA DO POSIŁKÓW Źródło: Advisory Group TEST Human Resources, w oparciu o ekspercką wiedzę konsultantów TEST, wyselekcjonowane źródła zewnętrzne oraz dane przekazywane w badaniu RaportPlacowy.pl. 7
NASZA WYSZUKIWARKA NASZA WIEDZA TWOJE NOWE BIURO Szukasz nowego biura? Planujesz konsolidację kilku oddziałów pod jednym adresem, a może chcesz otworzyć biuro w innym mieście? Odwiedź OfficeMAP i znajdź informacje, których potrzebujesz, lub skontaktuj się z naszym ekspertem: +48 22 331 78 00. Znajdź swoje nowe biuro! www.officemap.pl PONAD 1200 BIUR
Advisory Group TEST Human Resources TEST jest firmą konsultingową z ponad 25-letnią tradycją, dostarczającą centrom usług biznesowych i IT wysokiej jakości usługi HR, poprzez 5 wyspecjalizowanych linii biznesowych: TEST Executive, TEST Recruitment, TEST Consulting HR, TEST Training & Development, TEST Salary Survey. TEST wsparł powstanie ponad 50 centrów w Polsce, obsadzając w nich ponad 4500 osób od poziomu szefów centrów, poprzez managerów pionów do specjalistów, badając potencjał zawodowy kilku tysięcy pracowników centrów w Assessment/Development Centre, wydając kilkanaście edycji Raportów Płacowych dla branży centrów usług. Firma jest organizatorem cyklicznej konferencji HR w Centrach Usług Biznesowych i IT (www.hrwcentrach.pl), pierwszego w Polsce wydarzenia dla HR Managerów z centrów usług biznesowych i IT. DZIAŁ REKRUTACJI Marcin Sojka Senior Business Development Manager E-mail: marcin.sojka@testhr.pl Tel.: +48 12 350 56 17 Tel. kom.: +48 885 300 019 DZIAŁ KONSULTINGU Agata Broś Senior Project Manager & Development Coordinator e-mail: agata.bros@testhr.pl Tel.: +48 12 350 56 03 Tel. kom.: +48 885 300 030 DZIAŁ ANALIZ I RAPORTÓW PŁACOWYCH Agnieszka Keiper Starszy Konsultant w Dziale Analiz i Raportów Płacowych E-mail: agnieszka.keiper@raportplacowy.pl Tel.: +48 12 350 56 14 Tel.: +48 885 300 046
554 biura w 68 krajach na 6 kontynentach Stany Zjednoczone: 153 Kanada: 34 Ameryka Łacińska: 24 Azja Pacyfik: 231 EMEA: 112 2,3 mld roczny przychód w 2016 170 mln m 2 powierzchni w zarządzaniu 15 000 pracowników KONTAKT: Dorota Kościelniak Regional Director Wrocław Office Agency +48 882 014 573 Dorota.Koscielniak@colliers.com Dominika Jedrak Director Research and Consultancy Services +48 666 819 242 Dominika.Jedrak@colliers.com Colliers International Pl. Piłsudskiego 3 00-078 Warszawa +48 22 331 78 00 Colliers International Colliers International Group Inc. (NASDAQ i TSX: CIGI) jest globalną firmą doradczą działającą w obszarze rynku nieruchomości komercyjnych. Posiada biura w 68 krajach, w których zatrudnia 15 000 pracowników. Colliers International oferuje pełen zakres usług podmiotom związanym z rynkiem nieruchomości. Firma doradza najemcom, właścicielom nieruchomości oraz inwestorom na całym świecie. Oferuje pośrednictwo w zakresie wynajmu i sprzedaży, globalne rozwiązania korporacyjne, obsługę transakcji inwestycyjnych i rynków kapitałowych, zarządzanie projektami, usługi w zakresie workplace solutions, zarządzanie nieruchomościami oraz majątkiem spółek, wycenę nieruchomości, a także badania rynku dostosowane do potrzeb klientów oraz doradztwo strategiczne. Colliers International znalazł się w rankingu Global Outsourcing 100 liście czołowych firm działających w sektorze outsourcingu. Spółka została wyróżniona już po raz dziesiąty z rzędu, czyli więcej niż którakolwiek spośród firm doradzających na rynku nieruchomości. Autorem rankingu jest International Association of Outsourcing Professionals www.colliers.com Colliers International w Polsce działa od 1997 roku i posiada biura w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, Katowicach i Łodzi, w których łącznie zatrudnia ponad 250 specjalistów. Firma została uhonorowana wieloma prestiżowymi nagrodami przyznanymi m.in. w konkursach: Eurobuild, CIJ Journal, CEE Quality Awards, International Property Awards. Ostatnio otrzymane przez Colliers wyróżnienia to nagroda Outsourcing Star dla jednej z firm nieruchomościowych najprężniej działających w sektorze outsourcingu oraz Gazele Biznesu przyznawane najdynamiczniej rozwijającym się firmom w Polsce. www.colliers.pl Wszelkie prawa zastrzeżone 2017 Colliers International. Informacja zawarte w niniejszym dokumencie zostały pozyskane ze źródeł uważanych za rzetelne. Pomimo dołożenia należytych starań, nie gwarantujemy precyzyjności tych informacji. W związku z powyższym, zachęcamy czytelników do konsultacji informacji i treści zawartych w tym raporcie z ich profesjonalnymi doradcami.