POWIERZCHNIA UŻYTKOWA JAKO JEDNOSTKA PORÓWNAWCZA W PRAKTYCE WYCENY Wprowadzenie Podjęty temat jest trudny i rzadko pojawia się w publikacjach. Kwitowany jest zbyt często zdaniem: powinniśmy liczyć zgodnie z normą... W praktyce wyceny z zagadnieniami dotyczącymi ustalania powierzchni budynków stykamy się bardzo często. Gdy dotykamy szczegółów pojawiają się problemy, które musimy pokonać, jeśli chcemy dobrze wyceniać. W artykule tym nie będę zajmował się szczegółowo zasadami ustalania powierzchni użytkowej budynków (tu odsyłam do artykułu Jerzego Dydenko pod tytułem: Zasady ustalania powierzchni użytkowej budynków w Nieruchomości nr 4/2004) [15], omówię tylko skrótowo obowiązujące w tym zakresie przepisy. Głównym celem opracowania jest przedstawienie stanu faktycznego w zakresie danych o powierzchni użytkowej i kubaturze budynków, z którymi stykamy się w naszej codziennej działalności w możliwych źródłach informacji o nieruchomościach, wskazanie przyczyn błędów w tych danych i praktycznych sposobów zmniejszenia ich wpływu na szacowaną wartość nieruchomości. Stan prawny Przy ustalaniu powierzchni budynków, rzeczoznawca powinien kierować się zapisami w aktach prawnych (ustawach, rozporządzeniach) regulujących te zasady, gdyż mają one pierwszeństwo przed Standardami i normami. Dalej w kolejności mamy Standard III.5 [12] (Zasady ustalania powierzchni nieruchomości i kubatury obiektów budowlanych) i normę PN-70/B-02365 [14], na którą ten standard się powołuje (w zakresie kubatury normę PN- 69/B-02360). W dalszej kolejności bierzemy pod uwagę inne normy - PN-ISO 9836: Właściwości użytkowe w budownictwie, Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych [13]. Obecnie nie istnieją powszechnie obowiązujące zasady pomiaru powierzchni użytkowej budynków (także lokali) i budowli. W zakresie objętym poszczególnymi ustawami i rozporządzeniami obowiązują zasady pomiaru i ustalenia dotyczące powierzchni użytkowej obiektów podane w tych przepisach, takich jak: ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów ( ), ustawa z 24 czerwca 1994r. o własności lokali, ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych, ustawa z 12 stycznia 1991r. o podatkach i opłatach lokalnych, ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn i inne. Do 1999 r. normami obowiązującymi były: Polska Norma PN - 70/B-02365 Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru i Polska Norma PN-69/B- 02360 Kubatura budynków. Zasady obliczania. Normy PN-70/B-02365 i PN-69/B-02360 zostały wycofane przez Polski Komitet Normalizacyjny ze zbioru norm, po ustanowieniu przez PKN normy PN-ISO 9836: 1997, która zastępuje tamte normy (jako niezgodne z nową normą). Wszystkie obliczenia wykonane w okresie obowiązywania starych norm zachowują ważność. Polska Norma PN-ISO 9836 jest normą do dobrowolnego stosowania [1]. Polskie Normy przeznaczone do dobrowolnego stosowania są ustanawiane w celu ich wykorzystywania przez powoływanie w umowach, w projektach budowlanych, instrukcjach, regulaminach itp.; wtedy stają się wiążące dla zainteresowanych stron. System ten został wprowadzony w Polsce w ramach dostosowywania polskich przepisów do przepisów Unii Europejskiej.
Przy wyborze sposobu korzystania z norm PN-ISO 9836 i PN-70/B-02365 zaleca się przyjęcie następujących zasad: - ustalenia normy PN-ISO 9836 mogą być stosowane w projektach budowlanych budynków nowo wznoszonych, odbudowanych, a także nadbudowywanych i rozbudowywanych, jeżeli zakres nadbudowy i rozbudowy obejmuje wyodrębnioną funkcjonalnie część budynku, - w projektach nadbudowy i rozbudowy części budynku nie wyodrębnionych funkcjonalnie oraz w projektach przebudowy, modernizacji lub zmiany przeznaczenia części budynku istniejącego, jak np.: tylko niektórych mieszkań lub lokali użytkowych - dla zapewnienia korelacji obliczonych wartości powierzchni i kubatury oraz wskaźników porównawczych, ustalenia Normy PN-ISO 9836 mogą być zastosowane tylko pod warunkiem dokonania na ich podstawie weryfikacji wszystkich pomiarów i obliczeń powierzchni i kubatury w budynku. W przeciwnym razie, należy stosować takie same zasady obliczania (np. wg PN-70/B-02365) jakie były przyjęte w projekcie budowlanym, na podstawie, którego został wzniesiony budynek. Prawidłową metodą zastosowaną do weryfikacji powierzchni użytkowych może być zarówno metoda pomiaru podana w PN-70/B-02365, jak w PN-ISO 9836 1997, z zastrzeżeniem, że: - nie dotyczy to zakresu objętego poszczególnymi ustawami i rozporządzeniami, zgodnie z którymi obowiązują zasady pomiaru i ustalenia dotyczące powierzchni użytkowej obiektów podane w tych przepisach. - stosowane są zalecane powyżej zasady przy wyborze sposobu obliczania powierzchni według normy PN-ISO 9836 lub normypn-701b-02365, - nie jest to w kolizji z zawartą wcześniej umową, w której strony ustaliły inny sposób obliczania powierzchni. Zasady ustalania powierzchni budynków określone w ustawach Sposób określania powierzchni zapisany w konkretnym przepisie odnosi się tylko do obszaru jego działania i musi być przez rzeczoznawcę przyjęty. Jeśli jednak przepis prawny używa określeń, których nie definiuje, na przykład powierzchni użytkowej, możemy ją obliczyć według starej PN-70/B-2365 lub normy PN-ISO 9836. W tej sytuacji formalnie możemy stosować obie normy, jeśli jednak nasze czynności w stosunku do danej nieruchomości są kontynuacją działania, to powinniśmy stosować te zasady obliczania, które zastosowano wcześniej. Gdy mamy możliwość wyboru sposobu obliczania powierzchni, to z uwagi na poważne wady normy PN70/B-2365 (pomiar w świetle ścian surowych - stąd powstaje fikcyjna wartość powierzchni, większa od rzeczywistej; w obliczeniach pomijamy znaczną część powierzchni o zmiennej wysokości, pełniącej najczęściej funkcje użytkowe) powinniśmy wybrać normę PN-ISO 9836. Musimy tu jednak zwrócić uwagę także na wady normy PN-ISO: niejednoznaczność sformułowań, błędy tłumaczenia (angielskiej wersji), brak objaśnień rysunkowych i symboli literowych używanych we wcześniejszych normach. Podstawowe pojęcia przydatne przy obliczaniu powierzchni budynków (lokali), znajdziemy w 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie [10]. Przegląd ustaw Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych [6] - podstawą opodatkowania budynków lub ich części jest powierzchnia użytkowa. Zawarto tu definicję powierzchni użytkowej:
powierzchnią użytkową budynku jest powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych i szybów windowych. Powierzchnia pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeśli wysokość jest mniejsza od 1,40 m, powierzchnię tę się pomija. W przywoływanym już artykule [15] Jerzy Dydenko zwraca uwagę że warunkiem koniecznym istnienia kondygnacji w rozumieniu Rozporządzenia [10] jest zamknięcie jej stropem, z zastrzeżeniem wyjątku przewidzianego dla poddasza przeznaczonego na stały pobyt ludzi. Stąd jako kondygnację będziemy traktować w szczególności piwnicę, garaż podziemny czy suterenę, natomiast kondygnacją nie jest strych, dla którego elementem zamykającym jest dach, a nie strop, jak wymaga tego definicja. Zaleca też przyjąć PN-ISO 9836 z uwzględnieniem dyspozycji szczególnych. Ustawa o podatku od spadków i darowizn [7] definicja powierzchni użytkowej zbliżona do definicji zawartej w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych; jedyna różnica dotyczy piwnic, których powierzchni nie wliczamy do powierzchni użytkowej budynku. Zalecenie jw. Ustawa o własności lokali [2] - ponieważ nawet dla tak ewidentnego przypadku jak strychy ustawa nie sprecyzowała zasady redukcji powierzchni o zmiennej wysokości pomieszczenia, Jerzy Dydenko w artykule [15] uznaje że ustawodawcy chodziło o powierzchnię całkowitą, niezależną od wysokości pomieszczeń objętych pomiarem. W świetle tych rozważań należy przyjąć, że wszystkie powierzchnie które wprowadzamy do wzoru ustalającego udział w nieruchomości wspólnej ustalać należy niezależnie od wysokości pomieszczeń wchodzących w ich skład. Zalecenie stosowania PN-ISO 9836. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie KC [3] - podano tu definicję powierzchni użytkowej lokalu. Jest to: powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Zastosowano znaną już redukcję powierzchni (2,20 m; 1,40 m); pozostałe zasady zgodnie z odpowiednią Polską Normą. Należy przyjąć więc PN-ISO 9836. Ustawa o dodatkach mieszkaniowych [4] - nie sprecyzowano tu zasad dokonywania pomiarów powierzchni i zasad redukcji powierzchni ze względu na zmienną wysokość pomieszczeń. W tej sytuacji, zdaniem Jerzego Dydenko w artykule [15] właściwe jest: przyjęcie zasady pomiarów zawartej w normie PN-ISO 9836, pominiecie w obliczeniach redukcji powierzchni ze względu na zmienną wysokość pomieszczeń Można by więc, za Jerzym Dydenko [15] sformułować pewną zasadę ogólną: tam, gdzie ustawa nie precyzuje zasad dokonywania pomiarów powierzchni (z zastrzeżeniem dyspozycji szczególnych), a z jej przepisów nie wynika też żadna zasada pozwalająca na wywnioskowanie, jaka była intencja ustawodawcy w tej materii, wydaje się właściwe przyjęcie zasady pomiarów zawartej w normie PN-ISO 9836. Widać więc, że w zależności od konkretnej sytuacji, zasady takich obliczeń mogą być bardzo różne, a ich właściwy dobór może zdecydować o poprawności wyniku końcowego.
W zakresie wycen obowiązuje nas Standard III.5 [12] (umocowany obecnie w ustawie o gospodarce nieruchomościami), który wskazuje na normę PN-70/B-2365, jako podstawę obliczania powierzchni. W Standardzie wprowadzono wprawdzie poprawki kosmetyczne pozwalające na obliczanie powierzchni w świetle okładzin i wypraw wewnętrznych (powierzchnia ogólna), ale brak stanowiska w kwestii zapisów normy o redukcji powierzchni. Redukcja powierzchni o zmiennej wysokości wg starej normy (główna różnica miedzy obu normami) stwarza dla rzeczoznawcy poważne problemy, gdy wycenia obiekty, w których są pomieszczenia o wysokości mniejszej od 2,20 m. Wtedy mamy do czynienia z następującą sytuacją: - cena jednostkowa powierzchni budynku (lokalu) o wysokości 1,40-2,20 m jest równa 50% wartości powierzchni o wysokości powyżej 2,20 m - cena jednostkowa powierzchni budynku o wysokości poniżej 1,40 jest równa 0. Jest to sprzeczne z danymi rynkowymi. Należałoby więc skorygować cenę jednostkową wycenianego lokalu jakimś współczynnikiem uwzględniającym dodatkową powierzchnię (nie znamy tej powierzchni i jak określić ten współczynnik?). Gdy korzystamy z zasad obliczeń w nowej PN-ISO 9836, powierzchnie kondygnacji lub ich części o zróżnicowanej wysokości, są wyodrębniane i możemy w wycenie, tym częściom nieruchomości (lokalu) przypisać różne ceny. Istnieje więc potrzeba aktualizacji tego Standardu, ponieważ stosowanie starej normy w przypadku wyceny budynków z poddaszem o zmiennej wysokości, zaniża określoną wartość. Norma PN-70/B-02365, dla uproszczenia w dalszej części artykułu nazywana będzie normą PN-70 lub starą normą, a norma PN-ISO 9836, nazywaną normą PN-ISO lub nową normą. Stan faktyczny: Zasady są takie, że nie ma żadnych zasad. Projekty budowlane. W projektach, z którymi stykamy się w naszej pracy prawie nigdy nie ma opisu wg jakich zasad liczona jest powierzchnia użytkowa. Podawana jest jakaś powierzchnia użytkowa, bez obliczeń (w dawnych projektach były szczegółowe obliczenia powierzchni i kubatury) musimy ją więc weryfikować. Często okazuje się, że jest to powierzchnia netto z klatkami schodowymi i np. kotłownią; czasami z redukcją powierzchni o niższej wysokości, innym razem bez redukcji. Część projektantów oddziela powierzchnie poddasza linią o wys. 1,90 m (wg Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych ) i liczy tylko powierzchnię powyżej 1,90 m (mieszkalną); zdarza się, że projektanci przyjmują granicę 1,8 m w oparciu o użyte w PN-ISO sformułowanie pozycja wyprostowana. W mojej praktyce nie spotkałem się jeszcze z projektem, w którym w pełni zastosowano nową normę PN-ISO z podziałem na powierzchnie o różnych wysokościach. Zadałem pytanie działom budowlanym w pobliskich Urzędach, gdzie na co dzień stykają się z projektami okazało się, że na przestrzeni ostatnich lat tylko w kilku przypadkach projektanci młodego pokolenia zastosowali w pełni normę PN-ISO. Rozmawiałem z wieloma projektantami wiedzą, że lepiej byłoby stosować normę PN-ISO, ale dawne przyzwyczajenia są zbyt silne, a nikt nie egzekwuje stosowania nowej normy. W Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z dnia 3.07.2003 r. [8] czytamy m.in. Opis techniczny powinien określać ( ) charakterystyczne parametry obiektu budowlanego, w szczególności: kubaturę, zestawienie powierzchni, wysokość i długość. Tylko tyle Kubatura: wg starej normy powinna być podawana w projekcie z podziałem na podziemie
(piwnice), nadziemie, poddasze użytkowe oraz pozostałe fragmenty budynku (zaliczane w 100%, 50% i poddasze nieużytkowe w 30%). To ułatwiłoby nam wycenę, ale jak często spotykamy podział na te elementy? Należy pamiętać, że błędy w obliczeniach powierzchni użytkowej i kubatury w projektach budowlanych są główną przyczyną większości błędów w pozostałych źródłach informacji o nieruchomościach zabudowanych. Akty notarialne. W aktach notarialnych zwykle stykamy się z bliżej nieokreśloną powierzchnią (bardzo rzadko kubaturą), często jest to ilość izb mieszkalnych, powierzchnia ogólna, całkowita, zabudowy lub użytkowa ale jak liczone? Księgi wieczyste. W księgach wieczystych mamy odzwierciedlenie aktów notarialnych (uwagi jw.); zapisy te są bardzo rzadko korygowane późniejszymi dokumentami w przypadku modernizacji, rozbudowy, nadbudowy najczęściej z powodu niewiedzy lub kosztów wpisu. W przypadku prawa własności bardzo często zabudowa nie jest w ogóle ujawniona w księgach wieczystych. Ewidencja gruntów i budynków. Obecnie właśnie powstaje ewidencja budynków [11] podane tam dane nie są jednak w pełni zweryfikowane; jest koncepcja wpisywania tam powierzchni budynków na podstawie oświadczeń podatkowych (od nieruchomości); wpisuje się tam także dane z prowadzonej przez organ nadzoru budowlanego ewidencji rozpoczynanych i oddawanych do użytkowania budynków (dotyczy budynków nowych, a także modernizowanych, rozbudowywanych, nadbudowywanych i tych, gdzie następuje zmiana sposobu użytkowania); jest też koncepcja ich wpisu na podstawie wniosków stron popartych dokumentacją. Prowadzona przez organ nadzoru budowlanego (powiatowy inspektorat) ewidencja budynków rozpoczynanych i oddawanych do użytkowania [9] powinna zawierać dane techniczne budynków takie jak: powierzchnia zabudowy w m 2, powierzchnia użytkowa w m 2, kubatura w m 3 i liczba kondygnacji/wysokość w m. Mogą one być zweryfikowane przez inspektora tylko w przypadku konieczności uzyskania pozwolenia na użytkowanie (odbioru), lub zmiany sposobu użytkowania; natomiast w przypadku zawiadomienia o ukończeniu budowy (przed przystąpieniu do użytkowania) przyjmowane jest oświadczenie z danymi obiektu, zwykle na podstawie projektu (ale czy to są dane powykonawcze, czy uwzględniają zmiany dokonane w trakcie budowy?). W przypadku obu powyższych ewidencji powierzchnię użytkową powinniśmy ustalać wg ustawy o ochronie praw lokatorów a więc z redukcją powierzchni o różnych wysokościach [9], [11]. Cenniki. Katalog cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych Bistyp-Consulting [18] jednostką jest 1 m 2 powierzchni użytkowej; jest to jednak powierzchnia przyjęta z projektów, przez nikogo nie weryfikowana. Scalone wskaźniki do wycen budynków, budowli i małej architektury IDM [20] przyjęto różne praktyczne jednostki: powierzchnia zabudowy, umowna objętość muru, powierzchnia ogólna, kubatura budynku, umowna powierzchnia elewacji, powierzchnia całkowita, powierzchnia połaci dachu, punkt poboru wody, powierzchnia grzewcza Tu nie było by wątpliwości, gdyby nie podano, że kubaturę liczy się wg PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836, nie podając, które kubatury są liczone według danej normy (sposób prezentacji danych poszczególnych obiektów wskazuje na stosowanie raczej tylko starej normy).
Biuletyn cen robót zagregowanych elementów i obiektów budowlanych BCO Sekocenbud [19] przyjęto tylko jednostki: m 2 p.u. (liczony wg starej normy) i m 3 kubatury brutto (liczony wg normy PN-ISO). Pamiętajmy tu, że wskaźniki oprócz wyceny służą do kosztorysowania robót, spotykamy je w katalogach projektów budynków, są wykorzystywane w przetargach, obrocie nieruchomościami, kredytowaniu, są podstawą statystyki, służą do porównywania zużycia materiałów na realizację budynków i kosztów ich budowy czy eksploatacji. Właściciele nieruchomości. Przedstawiony powyżej obraz pogarszają jeszcze wrodzone skłonności Polaków do kombinacji z powierzchnią użytkową, najczęściej wynikające z nadmiernego fiskalizmu, zmieniających się ciągle przepisów oraz braku ich egzekwowania (do skarbowego czy podatku od nieruchomości podać mniej, do banku więcej). Podsumowując należy stwierdzić, że po latach nakazowo-rozdzielczych nie umiemy sobie radzić z dobrowolnością stosowania norm. Gdyby chociaż konsekwentnie i w pełni stosowano starą normę Występujące problemy i sposoby ich pokonywania Na rynek i dane z tego rynku trudno się gniewać musimy go przyjąć takim jaki jest. Co zatem robić, by w procesie wyceny zminimalizować wpływ niespójności tych danych (w tym błędów) na wartość nieruchomości. Dziś patrząc na budynek powinniśmy widzieć nie tylko mury (powierzchnia i kubatura). Najważniejsze są położenie, otoczenie, architektura Dobrze zagospodarowane i przyjazne otoczenie to: dobre drogi, komunikacja, w pobliżu obiekty handlowo-usługowe i rekreacyjnosportowe, zieleń; bezpieczne oddalenie od uciążliwych usług i obiektów przemysłowych. Bezpośrednie otoczenie to: jednorodna zabudowa (w sensie architektury oraz kultury i zamożności mieszkańców), czystość, bezpieczeństwo, estetyka Poza tym ocena budynku powinna opierać się na analizie zachowania równowagi między jego funkcją, formą i konstrukcją. Ważne są także sposób i jakość wykonania budynku. Musimy sobie odpowiedzieć na pytania: czy budynek jest ekonomiczny w eksploatacji, łatwy w utrzymaniu czystości, w konserwacji i naprawach, funkcjonalny, dopasowany do potrzeb konkretnych użytkowników, bezpieczny, przyjazny dla właściciela i otoczenia, podatny na modernizacje. W innej grupie decydują: modna dzielnica, modny, prestiżowy, inteligentny budynek. Proponuję na konkretnym przykładzie sprawdzić wpływ sposobu liczenia wg różnych norm powierzchni i kubatury obiektów budowlanych (lub błędów w tych danych) na określoną przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości oraz sprawdzić, które obiekty budowlane oraz które podejścia, metody i techniki szacowania są najbardziej wrażliwe na te błędy. Porównanie wyników obliczeń powierzchni i kubatury wg starych norm i wg PN-ISO Do obliczeń przyjęto budynek mieszkalny użyty w Poradniku Wacetob (1999 r., str. 36): Obliczanie kubatury i powierzchni budynków i budowli wg normy PN-ISO [16]) - budynek mieszkalny wolnostojący jednorodzinny, niepodpiwniczony, piętrowy z poddaszem, taras, balkon i przybudówka wejściowa (dane wg starej normy: Pz=92,7 m 2, Pc=202,2 m 2, Pu=104
m 2, Pk=32,0 m 2,Pr=22,0 m 2 ; Kub=623 m 3 ). Dokonano porównania wpływu sposobu liczenia powierzchni i kubatury wg starych norm i wg normy PN-ISO. Oto wyniki tego porównania (poglądowe; pamiętajmy, że tylko dla tego przykładu i że porównujemy właściwie nieporównywalne ): 1. Wpływ sposobu obliczeń powierzchni pomieszczeń: w świetle surowych ścian lub z wymiarów rzeczywistych jest stosunkowo niewielki i nie wpływa zasadniczo na wartość nieruchomości wg normy PN-ISO powierzchnia mniejsza o ok. 1,5% 2. Powierzchnia zabudowy mniejsza wg normy PN-ISO (elementów drugorzędnych nie wlicza się np. taras, balkon ) - w przykładzie o ok. 10% 3. Powierzchnia całkowita większa wg normy PN-ISO (decyduje tu głównie nie odliczanie powierzchni poddasza o zmiennej wysokości, ale powierzchnie te są wydzielone) w przykładzie o ok. 28% 4. Powierzchnia ruchu zbliżona (w przykładzie różnica o ok. 3%) 5. Powierzchnia kondygnacji netto (wg PN-ISO) i pow. netto (wg starej normy) trudno porównywać; w przykładzie powierzchnia kond. netto mniejsza o ok. 17% (nie zaliczono powierzchni poddasza niższe od pozycji wyprostowanej) 6. Powierzchnia konstrukcji trudno porównywać (inne definicje) zawsze większa wg normy PN-ISO (w przykładzie o ok. 60%) 7. Powierzchnia użytkowa kondygnacji (wg PN-ISO) większa od powierzchni użytkowej wg starej normy - decyduje głównie nie odliczanie powierzchni poddasza o zmiennej wysokości, ale powierzchnie te są wydzielone) w przykładzie o ok. 14% 8. Powierzchnia wewnętrzna kondygnacji i powierzchnia przegród nie występują w starej normie Kubatura: 1. Kubatura brutto wg PN-ISO (w rozbiciu na 3 elementy) jest większa od kubatury wg starej normy decyduje tu głównie nie odliczanie powierzchni niższych poddasza; w przykładzie o ok. 16% 2. Pozostałe rodzaje kubatury wg PN-ISO: netto użytkowa, netto ruchu, wewnętrzna kondygnacji, netto nie mają odpowiednika w starej normie Analizując te wyniki dochodzimy do wniosku, że zasady obliczeń powierzchni użytkowej i kubatury różnią się w obu normach tak dalece, że nie da się ich skorygować żadnym uniwersalnym współczynnikiem. Które obiekty są najbardziej wrażliwe na błędy w określaniu powierzchni użytkowej i kubatury? Zdaniem autora budynki mieszkalne. Dla lokali mieszkalnych powierzchnie ustalone są np. w Uchwałach Spółdzielni (pomijam tu dawne błędy w ustalaniu poszczególnych rodzajów powierzchni i udziału w nieruchomości wspólnej). Dla działek w ewidencji gruntów. Dla nieruchomości produkcyjnych i magazynowych powierzchnie są przejrzyste, łatwe do zweryfikowania (ale musimy je sprawdzać). Przy lokalach biurowych i usługowych powierzchnie są zwykle zgodne (wielokrotnie sprawdzane), bo przy wynajmie są weryfikowane przez najemcę. Wśród budynków mieszkalnych najbardziej podatne na zniekształcenie danych są nowoczesne budynki z użytkowym poddaszem, z lukarnami, balkonami, podcieniami i tarasami, z dobudowanym garażem (lub wiatą garażową) albo garażem w częściowym podpiwniczeniu. Tu różnice w obliczeniach powierzchni użytkowej i kubatury będą największe i mogą sięgać ok. 20% (ocena na przykładach własnych wycen). A jeśli ktoś
zaliczy do powierzchni użytkowej budynku piwnice o charakterze czysto gospodarczym (bez podania tego np. w akcie notarialnym) to różnica może sięgać 30%. Które podejścia, metody i techniki wyceny są szczególnie wrażliwe na te błędy? W podejściu porównawczym wszystkie metody są bardzo wrażliwe na błędy w danych, choć każda w różnym stopniu. W metodzie porównywania parami porównujemy ceny jednostkowe (zł/m 2 ), a więc błędy w jednostkowej cenie transakcyjnej przenoszą się bezpośrednio na oszacowaną wartość nieruchomości. Przykład. Przyjęto budynek parterowy niepodpiwniczony, z poddaszem użytkowym o zmiennej wysokości, z lukarnami, balkonami, podcieniami i tarasem o Pu=100 m 2 (wg starej normy); dla uproszczenia budynki przyjęte do porównań mają ten sam stan prawny, podobne cechy architektoniczne i zużycie, położone są na tym samym osiedlu (podobne działki): Pu1=120 m 2, Pu2= 100 m 2, Pu3=80 m 2 i ceny jednostkowe: C1=1200 zł/m 2, C2=1300 zł/m 2, C3=1500 zł/m 2 (różnice dotyczą standardu i powierzchni użytkowej). Obliczenia wykonano w programie Walor. Wartość 1 m 2 przy standardowych cechach (położenie i otoczenie 40%, stan techn. - 25%, standard i funkcjonalność - 25%, pow. użytkowa - 5%, wielkość działki - 5%) wyniosła W1=1347,5 zł/m 2. Załóżmy, że popełniono błędy w obliczeniach powierzchni użytkowej wszystkich trzech budynków przyjętych do porównań: wszystkie mają zaniżoną Pu o 20%; po korekcie Pu1 =144 m 2, Pu2 = 120 m 2, Pu3 =96 m 2 i skorygowaniu cen jednostkowych otrzymano wynik W2=1119,72 zł/m 2 co jest wartością o ok. 17% niższą od poprzedniej. Załóżmy, że popełniono błąd w obliczeniach powierzchni użytkowej drugiego budynku przyjętego do porównań: drugi budynek ma zaniżoną Pu o 20%; po korekcie Pu1 =120 m 2, Pu2 = 120 m 2, Pu3 =80 m 2 i po skorygowaniu cen jednostkowych otrzymano wynik W3=1269,72 zł/m 2 co jest wartością o ok. 6% niższą od poprzedniej. Oczywiście znów musimy pamiętać, że różnice te są tylko poglądowe, dotyczą tego konkretnego przykładu i przyjętych założeń. W metodzie korygowania ceny średniej i analizy statystycznej rynku wpływ ten jest znacznie zmniejszony, ponieważ przy większej ilości transakcji stopień wpływu błędów w danych jest znacznie zmniejszony (błędy te mogą się także częściowo znosić). W podejściu dochodowym wpływ błędnych danych jest znacznie mniejszy w zakresie ustalania dochodu, natomiast większy przy obliczaniu wydatków operacyjnych (decyzja administracyjna o podatku opiera się na powierzchni użytkowej, którą musimy zweryfikować). Przy metodzie inwestycyjnej powierzchnia wynajmu jest dość przejrzysta (najczęściej weryfikowana są to konkretne metry fizyczne) i zwykle nie pokrywa się z powierzchnią użytkową obiektu. Przy metodzie zysków (dla obiektów nietypowych, rzadko wynajmowanych) powierzchnia użytkowa nie wpływa bezpośrednio na określany dochód (szacowany z prowadzonej tam działalności) dlatego wpływ zniekształcenia tych danych jest pomijalny. W podejściu kosztowym wpływ błędnych danych wycenianego obiektu ograniczymy przez właściwe określenie tych danych (zależne od zastosowanej techniki szacowania i jednostek w cenniku, z którego korzystamy). Natomiast wpływ zniekształcenia danych w cennikach (patrz wyżej opis jednostek w cennikach) zależy od zastosowanej techniki. Przy technice szczegółowej ograniczamy ten wpływ całkowicie (używamy jednostek szczegółowych, nie m 2 powierzchni użytkowej czy kubatury), przy technice elementów
scalonych zmniejszamy go znacznie (zależnie od zastosowanych: cennika i jednostek porównawczych). Przy technice wskaźnikowej wpływ ten jest ogromny; od ustalenia podobieństwa obiektów (stosunek kubatury do powierzchni użytkowej) do zastosowanego wskaźnika na m 2 powierzchni użytkowej lub m 3 kubatury. Możemy go ograniczyć poprzez zastosowanie tych cenników, które jednoznacznie podają, jak liczą powierzchnię użytkową i kubaturę obiektów. Nie jest to jednak proste, bowiem najbardziej uniwersalny i obecnie po zmianach w kalkulacji bardzo zbliżony do realnych cen na rynku budowlanym Bistyp, nie określa tego precyzyjnie. Także IDM nie podaje, jak liczone są dane dla poszczególnych obiektów. Pozostaje Sekocenbud BCO, gdzie wg opisu - m 2 p.u. liczony wg starej normy i m 3 kubatury brutto liczony wg normy PN-ISO. W podejściu mieszanym, w zależności od zastosowanych tam podejść, metod i technik wystąpią wyżej opisane zależności. Dobrym wyjściem wydaje się być opracowanie własnych wskaźników na lokalnym rynku. Tu przydatne są uznawane przez wielu za nudne wyceny budynków i budowli w podejściu kosztowym dla odszkodowań z tytułu uszkodzeń tych obiektów spowodowanych przez szkody górnicze. Autor opracowania (i wielu kolegów na rynku śląskim) wykonując te wyceny stworzyło własną bazę danych wskaźnikowych dla poszczególnych rodzajów obiektów, w tym najważniejszych - różnego typu budynków mieszkalnych. Oprócz wskaźników określono rzeczywiste dane o przeciętnej powierzchni użytkowej i kubaturze dla różnych rodzajów tych budynków (w większości typowych dla miejscowego rynku np. tzw. kwadraciaków z lat 70-tych). Zgromadzone dane umożliwiają weryfikację informacji występujących w transakcjach rynkowych w przypadku podobnych typów budynków. Wybór jednostki porównawczej Przez wybór odpowiedniej jednostki porównawczej możemy zmniejszyć wpływ błędnie ustalonych danych z rynku. Standard III.7 wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego [12] stwierdza: w zależności od rodzaju nieruchomości i dostępności danych rynkowych mogą być stosowane przez rzeczoznawcę majątkowego różne jednostki porównawcze (jednorodne w ramach jednej wyceny). W Wycenie nieruchomości [17] czytamy: Dla budynków jednorodzinnych typowymi jednostkami porównawczymi są: pełna wartość nieruchomości oraz cena za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Jednostki porównawcze często są stosowane w celu ułatwienia porównania obiektu z innymi nieruchomościami. Skoro większość nieruchomości może być analizowana na podstawie kilku jednostek porównawczych, rzeczoznawca powinien zastosować wszystkie odpowiednie jednostki porównawcze, porównać rezultaty każdej analizy oraz zastanowić się nad powodami istnienia różnic w otrzymanych wynikach. Pomoże mu to w wyborze najwłaściwszej i najbardziej wiarygodnej jednostki lub jednostek porównawczych do zastosowania w operacie szacunkowym. Jeśli pozwoli na to ilość zebranych danych, można przeprowadzić również podstawową analizę z użyciem średnich arytmetycznych, median i standardowego odchylenia. Wybrana jednostka porównawcza może mieć znaczący wpływ na uzgadnianie wartości w tym podejściu. (...) Dla domów jednorodzinnych proponuje się jednostki: cała nieruchomość, powierzchnia mieszkaniowa brutto, ilość pokoi,
potencjalny bądź efektywny mnożnik czynszu brutto, dla starszych obiektów przeznaczonych na rozbiórkę można wykorzystać jednostki porównawcze dla gruntów niezabudowanych. Wydaje się więc rozsądne, by w przypadku niepewności danych, wybierać do porównań obiekty z wąskiej grupy rodzajów zabudowy (o zbliżonej powierzchni użytkowej) i porównywać całe nieruchomości. Zwłaszcza przy nowoczesnym podejściu do budynku, gdzie powierzchnia użytkowa (w pewnym rozsądnym przedziale) ma nie najważniejszy wpływ na wartość nieruchomości. Wnioski końcowe 1. Dane o powierzchni użytkowej lub kubaturze obiektów budowlanych, które spotyka w procesie wyceny rzeczoznawca majątkowy są różnie liczone, przy czym rzadko jest określony sposób ich liczenia dlatego musimy podchodzić do nich z dużą ostrożnością (weryfikować). 2. Sposób ustalania powierzchni zapisany w konkretnym przepisie (ustawach szczególnych) odnosi się tylko do obszaru ich działania i musi być przez rzeczoznawcę przyjęty. Jeśli jednak przepis prawny używa określeń, których nie definiuje, na przykład powierzchni użytkowej, możemy ją obliczyć według starej PN-70/B-2365 lub normy PN-ISO 9836. Mając wybór lepiej stosować nową normę. Jeśli kontynuujemy działania to stosujemy zasady używane poprzednio. Zawsze zamieszczamy w operacie informację wg jakich zasad liczymy powierzchnię użytkową i kubaturę, a w przypadku rozbieżności z danymi w dokumentach źródłowych (projekt, ewidencja budynków, decyzja o wymiarze podatku od nieruchomości ) wyjaśniamy te różnice i zamieszczamy w operacie odpowiednie klauzule. 3. Zasady obliczeń powierzchni użytkowej i kubatury różnią się w obu normach tak dalece, że nie da się ich skorygować żadnym uniwersalnym współczynnikiem. 4. W zakresie wycen Standard III.5 wskazuje na normę PN-70/B-02365, jako podstawę obliczania powierzchni (dopuszczono możliwość wymiarów w świetle okładzin i wypraw - powierzchnię ogólną) i normę PN-69/B-02360 do obliczania kubatury. Istnieje więc potrzeba aktualizacji tego Standardu, ponieważ stosowanie tej normy w przypadku wyceny budynków (np. z poddaszem o zmiennej wysokości), zaniża określoną wartość. 5. Postulować do środowiska projektantów o powszechne stosowanie nowej normy PN- ISO, która wprowadzi wspólny język na rynku budynków i budowli. Liczenie powierzchni użytkowej i kubatury wg nowej normy PN-ISO, znacznie zmniejszy wpływ błędów w tych danych (brak redukcji powierzchni ze względu na wysokość pomieszczeń) i przyczyni się do ujednolicenia wyników w skali międzynarodowej. Pamiętajmy jednak, że obecnie stosowanie tej normy w codziennej praktyce jest sporadyczne. 6. Wybierać jednostki porównawcze najmniej wrażliwe na błędy w danych (powierzchni użytkowej i kubaturze) np. całą nieruchomość (oczywiście w możliwie wąskiej grupie podobnych nieruchomości) jednostka ta wydaje się oczywista dla budynków w budowie, zwłaszcza w stanie surowym. 7. Jeśli posiadane dane nie są wiarygodne (i nie mamy możliwości ich weryfikacji) a jednostką porównawczą są ceny jednostkowe, o ile to możliwe nie stosować metod i technik wyceny szczególnie wrażliwych na błędy w tych danych np. metody porównywania parami a w podejściu kosztowym techniki wskaźnikowej. 8. Przy technice wskaźnikowej stosować te cenniki, które precyzyjnie podają sposób obliczania powierzchni użytkowej lub kubatury ujętych tam obiektów.
9. Weryfikować w terenie dane o możliwie wszystkich nieruchomościach transakcyjnych (szczególnie zabudowanych budynkami mieszkalnymi), które służą do porównań (zwłaszcza przy porównywaniu parami). Obecne elektroniczne systemy w ewidencjach gruntów umożliwiają szybkie znalezienie działki bez adresu. 10. Wypracować własną bazę wskaźnikową (i bazę danych o powierzchniach użytkowych i kubaturach) dla typowych obiektów budowlanych na lokalnym rynku. 11. Wyceniać głównie na lokalnym (własnym) rynku, dobrze znanym rzeczoznawcy od wielu lat, gdzie łatwiej zweryfikować dane. Na zakończenie chciałbym zwrócić uwagę, że zła ocena stanu faktycznego w zakresie stosowania nowej normy, wynika z własnej praktyki autora opracowania oraz informacji uzyskanych z rynku obejmującego Rybnicki Okręg Węglowy i tereny przyległe. Także przytoczone tu różnice w wynikach obliczania powierzchni użytkowej i kubatury wg różnych norm oraz różnice w uzyskanej wartości nieruchomości w wyniku błędów w tych danych, dotyczą konkretnych przykładów (i założeń) i mają charakter poglądowy (pokazują kierunek oraz skalę różnic). Nie upoważnia to jeszcze do wniosków ogólnych. Ewentualna dyskusja i uwagi do artykułu (na które autor liczy) mogłyby pomóc w ocenie problemu w skali kraju i sformułowaniu ogólniejszych wniosków. Bo przecież wszystkie argumenty przemawiają za tym, że gdzie tylko jest to możliwe (i dopuszczone prawem) rzeczoznawcy powinni stosować nową normę PN-ISO. Co mają jednak robić, jeśli w projektach, transakcjach rynkowych i w innych źródłach informacji o nieruchomościach norma ta nie jest powszechnie stosowana? ŹRÓDŁA Jan Siudziński, Nieruchomość Nr 3/2006 1. Ustawa z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji (Dz. U. Nr 169, poz. 1386 z późniejszymi zmianami). 2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późniejszymi zmianami). 3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (tekst jednolity Dz. U. Nr 31, poz. 266 z późniejszymi zmianami). 4. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 71 poz. 734 z późniejszymi zmianami). 5. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 roku Nr 261 poz. 2603 z późniejszymi zmianami) 6. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 121, poz. 844). 7. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 142, poz. 1514 z późniejszymi zmianami). 8. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 3.07.2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. nr 120, poz. 1133) 9. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 23.06.2003 r. w sprawie wzoru i sposobu prowadzenia ewidencji rozpoczynanych i oddawanych do użytkowania obiektów budowlanych (Dz. U. nr 120, poz. 1133) 10. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury Z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późniejszymi zmianami). 11. Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29.03.2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. nr 38, poz. 454) 12. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych - PFSRM, Wydanie 8 uzupełnione. 13. PN-ISO 9836 "Właściwości użytkowe w budownictwie - Określenie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych".
14. PN-70/B-02365 Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru. 15. Artykuł Jerzego Dydenko pod tytułem: Zasady ustalania powierzchni użytkowej budynków w Nieruchomości nr 4/2004 16. Obliczanie kubatury i powierzchni budynków i budowli wg PN ISO 9836:1997 Poradnik WACETOB, 1999 r. 17. Wycena nieruchomości, wydanie polskie PFSRM, 2000 r. 18. Katalog cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych Bistyp-Consulting 19. Biuletyn cen robót zagregowanych elementów i obiektów budowlanych BCO Sekocenbud 20. Scalone wskaźniki do wycen budynków, budowli i małej architektury IDM W-wa