Przepisy ogólne 76 78

Transkrypt

1 74 75 w związku z art. 26 ust. 1 ustawy deweloperskiej forma aktu notarialnego dla przedwstępnej umowy deweloperskiej nie jest obligatoryjna i jest jedynie formą ad eventum, otwierającą możliwość skorzystania z przymusu państwowego i dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej w postępowaniu sądowym na podstawie art. 64 KC i art KPC, czyli jest zastrzeżona w celu wywołania tzw. silniejszego skutku. Jednak treść art. 2 ust. 2 ustawy deweloperskiej, nakazującego wprost stosować do przedwstępnych umów deweloperskich przepisy ustawy deweloperskiej skłania do przyjęcia tezy, że forma aktu notarialnego dla przedwstępnej umowy deweloperskiej jest konieczna, zważywszy na treść art. 26 ust. 1 ustawy deweloperskiej. Za powyższym poglądem przemawia również wykładnia celowościowa przepisu art. 2 ust 2 ustawy deweloperskiej, wobec czego można zasadnie twierdzić, że dla przedwstępnej umowy deweloperskiej ustawodawca przewidział formę aktu notarialnego i forma ta została zastrzeżona pod rygorem nieważności, zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy deweloperskiej w zw. z art KC. Art. 3 Art. 3 zawiera definicje najważniejszych pojęć ustawowych, które często nie są jednoznacznie rozumiane w prawie. Na potrzeby właściwej wykładni przepisów ustawodawca zdecydował się zatem na wiążące ustalenie znaczenia wymienionych w art. 3 wyrażeń Deweloper Art. 3 pkt 1 ustawy deweloperskiej wprowadza definicję ustawową pojęcia deweloper. Ustawodawca dał tym samym wyraz akceptacji tego powszechnie używanego tak w praktyce obrotu, jak i w języku prawniczym określenia dla opisania tego uczestnika rynku nieruchomości. Pod pojęciem deweloper należy zatem rozumieć przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa, o którym mowa w art. 1, i przeniesienia tego prawa na nabywcę. 52

2 Przepisy ogólne Pojęcie przedsiębiorcy Pod pojęciem dewelopera rozumieć zatem należy, stosownie do treści definicji przedsiębiorcy zawartej w art. 431 KC, każdy z poniższych podmiotów, jeśli prowadzi we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową: 1. osobę fizyczną, 2. osobę prawną bądź 3. jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, której ustawa przyznaje zdolność prawną i w stosunku do której przepisy o osobach prawnych stosuje się odpowiednio, wszakże pod warunkiem, że w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do przeniesienia prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy o ochronie nabywcy na nabywcę. Pojęcie działalności gospodarczej Wyjaśnienia normatywnego znaczenia pojęcia działalności gospodarczej należy natomiast poszukiwać poza przepisami kodeksu cywilnego, a mianowicie w treści art. 2 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 220, poz ze zm.), zgodnie z którym działalnością gospodarczą jest zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. W tym miejscu należy zauważyć, że definicja dewelopera zawarta w ustawie deweloperskiej razi również pewną niekonsekwencją logiczną, gdyż zgodnie z art. 1 ustawy deweloperskiej deweloper zobowiązać się może w umowie deweloperskiej bądź do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, bądź do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub też do przeniesienia na nabywcę prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, podczas gdy w omawianej definicji legalnej wymienione zostało tylko zobowiązanie do ustanowienia prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy deweloperskiej i przeniesienia tego prawa na nabywcę

3 79 82 (co błędnie sugeruje, że niejako tylko w takim przypadku przedsiębiorcy przysługuje przymiot bycia deweloperem). 79 O posiadaniu przez przedsiębiorcę statusu dewelopera przesądzać będą wyłącznie względy faktyczne, tj. prowadzenie działalności gospodarczej, w ramach której zobowiązywać się on będzie do przeniesienia praw, o którym mowa w art. 1 ustawy deweloperskiej na nabywców na zasadach przewidzianych w ustawie o ochronie nabywcy. Oznacza to, że w powyższych okolicznościach przedsiębiorca nie będzie mógł zasadnie twierdzić, że nie można mu przypisać miana dewelopera, tylko z tego powodu, że np. formalnie w umowie spółki (statucie spółki, spółdzielni, wpisie w Centralnej Ewidencji i Informacji Działalności Gospodarczej) jako przedmiot działalności przedsiębiorcy nie została wskazana działalność deweloperska zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności (PKD). Spółdzielnia mieszkaniowa jako deweloper Ustawowe przesłanki do uznania za dewelopera w rozumieniu definicji zawartej w art Deweloperem w rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy deweloperskiej będzie spółdzielnia mieszkaniowa, która prowadzi działalność określoną w art. 1 ust. 2 pkt 5 USpółMieszk, tj. buduje budynki w celu sprzedaży znajdujących się w nich lokali mieszkalnych. Spółdzielnia mieszkaniowa jako deweloper pkt 1 ustawy deweloperskiej wypełnia również spółdzielnia mieszkaniowa, która prowadzi działalność określoną w art. 1 ust. 2 pkt 5 USpółMieszk, tj. buduje budynki w celu sprzedaży znajdujących się w nich lokali mieszkalnych. Zgodnie z art. 2 ust. 4 USpółMieszk, statut spółdzielni mieszkaniowej powinien określać, że przedmiotem działalności spółdzielni jest opisana powyżej działalność i w jej ramach spółdzielnia mieszkaniowa będzie zobligowana stosować przepisy ustawy deweloperskiej ustawy o ochronie nabywcy. W przypadku działalności spółdzielni mieszkaniowej opisanej w art. 1 ust. 2 pkt 2 USpółMieszk, a zatem polegającej na budowaniu budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących 54

4 Przepisy ogólne się w tych budynkach lokali mieszkalnych, prawa i obowiązki stron tzw. spółdzielczej umowy o budowę, tj. spółdzielni mieszkaniowej i członka spółdzielni ubiegającego się o ustanowienie odrębnej własności lokalu regulowane są kompleksowo szczególnymi przepisami zawartymi w art. 18 i następnych USpółMieszk. Wobec powyższego, w przypadku, gdy członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu na jego rzecz, stosownie do treści art. 3 ust. 1 i 2 USpółMieszk., będzie osoba fizyczna (bądź małżonkowie), a w umowie spółdzielnia mieszkaniowa będzie miała zobowiązać się do budowaniu budynku w celu ustanowienia na rzecz członka odrębnej własności znajdującego się w tym budynku lokalu mieszkalnego, prawa i obowiązki stron takowej umowy podlegać będą wyłącznie zasadom określonym w art. 18 i następnych USpółMieszk, stosownie do zasady lex posterior generali non derogat legi priori speciali zgodnie z którą ustawa ogólna późniejsza nie uchyla ustawy szczególnej wcześniejszej. Przepisy art. 18 i następnych USpółMieszk. stanowią bowiem szczególną regulację dotyczącą budowy budynków i ustanawiania odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali na rzecz ich nabywców, zwłaszcza biorąc pod uwagę specyfikę prawa spółdzielczego, regulującego stosunki pomiędzy spółdzielnią a jej członkami. Również w odniesieniu do dopuszczalnego przez art. 1 ust. 2 pkt 3 USpółMieszk przedmiotu działalności spółdzielni mieszkaniowej, polegającego na budowaniu domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów, zgodnie z przepisem art. 2. ust. 3 zdanie 2 USpółMieszk., na podstawie którego do domów jednorodzinnych stosuje się przepisy ustawy dotyczące lokali, należy przyjąć, że do tego rodzaju umów będą mieć zastosowanie wyłącznie odpowiednie przepisy regulujące tzw. spółdzielczą umowę o budowę, tj. przepisy zawarte w art. 18 i następnych USpółMieszk. A zatem działalność spółdzielni mieszkaniowych określona w art. 1 ust. 2 pkt 2 i 3 USpółMieszk, polegająca bądź na budowaniu budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych, bądź na budowaniu domów

5 86 89 jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów nie podlega regulacji zawartej w ustawie deweloperskiej Lokal mieszkalny W oparciu o definicję legalną zawartą w art. 3 pkt 2 ustawy deweloperskiej, pod pojęciem lokal mieszkalny na potrzeby tej regulacji należy rozumieć samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy o własności lokali z wyłączeniem lokali o innym przeznaczeniu. Powyższa definicja odsyła więc do przepisu art. 2 ust. 2 UWłLok., który stanowi, że samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy o własności lokali, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, przy czym zgodnie ze zdaniem drugim tego ustępu powyższy przepis należy odpowiednio stosować również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Uzupełnienie powyższej definicji stanowi art. 2 ust. 4 UWłLok., zgodnie z którym do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane pomieszczeniami przynależnymi. Sposób rozumienia sformułowania przeznaczonych na stały pobyt ludzi określa 4 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie 9, według którego pomieszczeniami przeznaczonymi na stały pobyt ludzi są pomieszczenia, w których przebywanie tych samych osób w ciągu doby trwa dłużej niż cztery godziny. 9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690 z późn. zm.). 56