Regulamin rozliczania nakładów inwestycyji budowlanych

Transkrypt

1 S p ó ł d z i e l n i a M i e s z k a n i o w a K r a k u s w K r a k o w i e Regulamin rozliczania nakładów inwestycyji budowlanych Podstawa prawna 1. Ustawa z dnia r. Prawo spółdzielcze z późniejszymi zmianami (tekst jednolity Dz.U r. nr 188 poz. 1848). 2. Ustawa z dnia r. o spółdzielniach mieszkaniowych z późniejszymi zmianami (tekst jednolity Dz. U r. nr 119 poz. 1116). 3. Ustawa z dnia r. Prawo budowlane z późniejszymi zmianami (tekst jednolity Dz. U r. Nr 207 poz. 2016). 4. Statut Spółdzielni. I. Część ogólna Niniejszy regulamin określa: 1 1) zasady rozliczania nakładów inwestycyjnych poniesionych przez Spółdzielnię w związku z realizacją inwestycji, m.in. budową nowych obiektów oraz modernizacją istniejących. 2) zasady ustalania wkładów mieszkaniowych, wkładów budowlanych, uzupełnienia wkładów mieszkaniowych i budowlanych, po przeprowadzeniu modernizacji. Użyte w regulaminie określenia oznaczają: 2 1) inwestycja budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, modernizacja; 2) modernizacja trwałe ulepszenie (unowocześnienie) istniejącego budynku lub lokalu, przez co zwiększa się wartość użytkowa budynku lub lokalu; 3) nakłady inwestycyjne planowane środki finansowe przeznaczone na realizację inwestycji; 4) nakłady inwestycyjne poniesione środki finansowe poniesione na realizację inwestycji; 5) nakłady kubaturowe środki finansowe przeznaczone na realizację obiektów kubaturowych (dotyczące budynku); 6) nakłady pozakubaturowe pozostałe koszty, poza kubaturowymi (np. koszty infrastruktury); 7) koszty inwestycji całkowite nakłady inwestycyjne oraz inne koszty (np. obsługi inwestycji) związane z realizacją inwestycji; 8) koszt jednostkowy koszty inwestycji odniesione do jednego metra kwadratowego całkowitej powierzchni użytkowej wszystkich lokali (mieszkalnych, usługowych, garaży) objętych inwestycją; 9) wkład budowlany całkowity koszt budowy przypadający na dany lokal; str. 1

2 10) wkład mieszkaniowy różnica pomiędzy kosztem budowy przypadającym na dany lokal a wartością pomocy ze środków publicznych lub innych uzyskaną przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztów budowy, przypadającą na dany lokal Inwestycja może być: a) wieloobiektowa, b) wielosegmentowa. 2. Decyzję o podziale inwestycji podejmuje Zarząd Spółdzielni. 3. Inwestycją, podlegającą rozliczeniu z członkami finansującymi budowę lokali lub modernizację, jest taki jej zakres, który umożliwia: a) przekazanie do eksploatacji (zasiedlenia) mieszkań, stosownie do zawartych umów; b) przekazanie do eksploatacji lokali użytkowych lub garaży, stosownie do zawartych umów; c) użytkowanie modernizowanych obiektów. 4. Określając zakres inwestycji należy uwzględnić warunki techniczne, technologiczne i organizacyjne dopuszczenia obiektu do eksploatacji. 5. Inwestycja może być realizowana ze środków finansowych: a) przyszłych użytkowników lokali, b) spółdzielni, c) z kredytu bankowego, d) z innych środków. 4 Nakłady inwestycyjne ( kubaturowe i pozakubaturowe ) obejmują: 1. nakłady bezpośrednie, związane wyłącznie z realizacją budynku wraz z przyłączami lub realizacją wyłącznie prac budowlanych związanych z modernizacją; 2. nakłady pośrednie, które w szczególności obejmują nakłady na: dokumentację projektową i nadzór autorski, badania geologiczne i geodezyjne, zakup gruntu, opłaty za użytkowanie gruntu, przygotowanie terenu, prace rozbiórkowe, obiekty tymczasowe, odszkodowania za obiekty zastępcze, przesiedlenie dotychczasowych użytkowników, strefy ochronne i zagospodarowanie terenu ( zieleń, mała architektura, drogi osiedlowe) ubezpieczenie inwestycji, nadzór inwestorski, koszty zarządzania spółdzielnią, przypadające na dane zadanie inwestycyjne, inwestycje, których realizacji zaniechano, zabezpieczenie i konserwację inwestycji czasowo wstrzymanych, oprocentowanie kredytu, inne nakłady, poniesione w związku z realizacją zadania inwestycyjnego, np. odsetki od nieterminowo realizowanych faktur, koszty postępowania sądowego, str. 2

3 odszkodowania, kary umowne, niezbędne opinie, ekspertyzy, opłaty administracyjne i przyłączeniowe. 5 Rozliczenia nakładów poniesionych na realizację inwestycji wieloobiektowych lub wielosegmentowych dokonuje się w następujący sposób: 1) nakłady pozakubaturowe (bezpośrednie i pośrednie) rozlicza się proporcjonalnie do powierzchni użytkowej każdego obiektu lub segmentu, a następnie proporcjonalnie do powierzchni użytkowej każdego lokalu w danym segmencie lub obiekcie, 2) nakłady kubaturowe (bezpośrednie i pośrednie) rozlicza się proporcjonalnie do powierzchni użytkowej każdego lokalu w danym segmencie lub obiekcie. Poniesione nakłady są podstawą do: 6 1) ustalania wkładów mieszkaniowych i budowlanych, 2) rozliczeń z członkami, którzy finansują budowę lokali, 3) rozliczeń z członkami, którzy finansują modernizacjię ( budynku, lokali ), 4) rozliczeń z bankiem kredytów zaciągniętych na realizację zadania inwestycyjnego. II. Określenie kosztów inwestycji i ustalenie wartości początkowej (kosztu budowy) poszczególnych lokali 7 1. Na koszt inwestycji składają się całkowite nakłady (bezpośrednie i pośrednie) określone w 4 oraz inne koszty (np. obsługi inwestycji) poniesione na jej realizację. 2. Określenie kosztów inwestycji i ustalenie wartości początkowej, kosztu budowy, poszczególnych lokali, do których mają być ustanowione prawa, dokonuje się: a) wstępnie w chwili rozpoczęcia inwestycji, na podstawie dokumentacji technicznej i kosztorysu inwestorskiego; b) po rozpoczęciu robót budowlanych z uwzględnieniem warunków finansowych umów zawartych z wykonawcami tych robót; c) ostatecznie po zakończeniu inwestycji i jej rozliczeniu, obejmującym budynki i towarzyszące im roboty zewnętrzne, na podstawie zestawienia całkowitych nakładów, poniesionych przez Spółdzielnię. 3. Ostateczne rozliczenie inwestycji winno zostać dokonane przez Spółdzielnię w terminie 60 dni od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Rozliczenie to zatwierdza Zarząd Spółdzielni. 4. W przypadku, gdy inwestycja jest wieloobiektowa lub wielosegmentowa rozliczenie ostateczne dokonywane jest dwuetapowo: - I etap rozliczenia - sporządzony zostanie w terminie do 60 dni od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu lub segmentu; rozliczenie to uwzględniać będzie nakłady poniesione na dzień sporządzenia rozliczenia oraz pozostałe nakłady przewidywane do poniesienia; - II etap rozliczenia - sporządzony zostanie w terminie do 60 dni od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie całej inwestycji, rozliczenie to uwzględniać będzie wszystkie poniesione nakłady. Rozliczenia te zatwierdzane są przez Zarząd Spółdzielni. str. 3

4 8 1. Koszt budowy lokalu oblicza się dla powierzchni użytkowej: a) wynikającej z dokumentacji budowlanej przy wstępnym określeniu kosztów na etapie realizacji inwestycji, opisanym w 7, ust. 2a) i 2b); b) wynikającej z pomiaru lokalu dokonanego w obecności członka spółdzielni lub osoby przez niego upoważnionej przy ostatecznym określeniu kosztów (rozliczenie ostateczne) opisanym w 7, ust. 2c). 2. Na podstawie kosztów inwestycji, obliczony zostaje koszt jednostkowy budowy lokali mieszkalnych, użytkowych, garaży lub modernizacji. 3. W przypadku, gdy budynek mieszkalny jest realizowany łącznie z wbudowanymi lokalami użytkowymi - nakład inwestycyjny na ten obiekt dzieli się w pierwszej kolejności na lokale mieszkalne i użytkowe - proporcjonalnie do kubatury, a następnie otrzymane wielkości rozlicza się oddzielnie dla lokali mieszkalnych oraz dla lokali użytkowych w stosunku do powierzchni użytkowych. 4. W przypadkach, gdy znajdujące się w tym samym obiekcie lokale mieszkalne i użytkowe, różnią się istotnie między sobą cechami konstrukcji, instalacji wewnętrznej, wyposażenia, wykonania lub innymi, podział nakładów powinien uwzględnić te różnice w oparciu o szczegółowe kosztorysy zatwierdzone przez Zarząd Spółdzielni. 5. W przypadku, gdy budynek mieszkalny jest realizowany łącznie z wbudowanymi garażami, koszt 1m 2 powierzchni garażu oblicza się jako procentowy udział w koszcie budowy 1m 2 powierzchni użytkowej mieszkania w tym budynku. Udział ten zatwierdza Zarząd Spółdzielni. 6. Koszt inwestycji jest podstawą wyliczenia wkładu budowlanego, mieszkaniowego lub wysokości uzupełnienia wkładu mieszkaniowego, budowlanego w przypadku modernizacji. III. Ustalenie wkładów mieszkaniowych i budowlanych na lokale 9 Wysokość wkładów mieszkaniowych i budowlanych ustalana jest: 1) wstępnie na etapie realizacji inwestycji, opisanym w 7 ust. 2a) lub 2b), w oparciu o planowaną wysokość kosztu budowy i ewentualnie planowaną wysokość dofinansowania z innych żródeł; 2) ostatecznie po określeniu ostatecznego kosztu budowy i ewentualnie ostatecznej wysokości dofinansowania Członek ubiegający się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wnosi wkład mieszkaniowy w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal, a uzyskaną przez Spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez Spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy tego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami, w części przypadającej na jego lokal. 2. Wkład mieszkaniowy oblicza się mnożąc powierzchnię danego lokalu przez różnicę kosztu jednostkowego tego lokalu i środków publicznych lub innych, uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy, przypadających na 1 m 2 powierzchni użytkowej danego lokalu. str. 4

5 3. Wkład mieszkaniowy wnoszony jest przed objęciem lokalu, jednorazowo lub w ratach, zgodnie z postanowieniami umowy. 4. Ostateczne rozliczenie wkładu mieszkaniowego nastąpi po ustaleniu poniesionych kosztów, z zachowaniem terminu określonego w 7 ust. 3, Członek, ubiegający się o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub o ustanowienie odrębnej własności lokalu, wnosi wkład budowlany w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez Spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy tego lokalu, członek jest obowiązany do spłaty tego kredytu wraz z odsetkami, w części przypadającej na jego lokal. 2. Wkład budowlany oblicza się mnożąc powierzchnię danego lokalu mieszkalnego, użytkowego i garażu przez ich koszt jednostkowy. 3. Wkład budowlany wnoszony jest przed objęciem lokalu, jednorazowo lub w ratach, zgodnie z postanowieniami umowy. 4. Zaliczka na wkład budowlany nie może być mniejsza niż 20 % wstępnego kosztu, ustalonego w dniu podpisania umowy o finansowanie budowy lokalu. Pozostałą część wkładu budowlanego można wnosić systemem ratalnym przed objęciem lokalu lub jednorazowo, zgodnie z zawartą w tej sprawie umową. 5. Ostateczne rozliczenie wkładu budowlanego nastąpi po ustaleniu poniesionych kosztów, z zachowaniem terminu określonego w 7 ust. 3,4. 12 Wyliczony wkład mieszkaniowy i budowlany może być korygowany współczynnikami atrakcyjności z tytułu położenia lokalu na różnych kondygnacjach. Współczynniki te dla każdego zadania zatwierdza Zarząd Spółdzielni 13 W przypadku, gdy budowę lokalu użytkowego lub garażu finansują członkowie z własnych środków, poniesione przez nich nakłady stanowiące koszt budowy, zaliczane są na wkład budowlany W przypadku nieterminowego regulowania wpłat na poczet finansowania inwestycji, Spółdzielnia może naliczyć odsetki ustawowe. 2. Jeśli wskutek nie wniesienia przez członka w terminie wymaganych wpłat, Spółdzielnia poniosła szkodę (np. zaciągnęła kredyt, wypłaciła kary umowne, odsetki od nieterminowo regulowanych faktur, wstrzymano prace budowlane) członek ponosi pełne ryzyko z tym związane i zobowiązany jest do naprawienia szkody z tego tytułu. 3. Szczegółowe zasady i terminy wnoszenia wpłat na wkład budowlany lub mieszkaniowy określa umowa zawarta pomiędzy Zarządem Spółdzielni, a przyszłym użytkownikiem lokalu Wykonane, w trakcie realizacji inwestycji roboty dodatkowe w lokalu, na wniosek członka finansującego jego budowę, nie zmieniają ustalonego w wyniku ostatecznego rozliczenia wkładu budowlanego. 2. Wartość tych robót uwzględniona jest w rozliczeniu ostatecznym, przy ustalaniu należnej wpłaty przez członka Spółdzielni. Wartość ta nie zmienia wysokości wkładu. str. 5

6 16 W przypadku, gdy po wybudowaniu przez spółdzielnię lokali mieszkalnych, użytkowych lub garaży zostanie przeniesiona ich własność, członkowie, na rzecz których dokonane zostało przeniesienie własności, pokrywają wszystkie koszty związane z tą czynnością prawną. IV. Ustalenie wielkości uzupełnienia wkładu mieszkaniowego lub budowlanego po przeprowadzonej modernizacji W przypadku modernizacji budynku, członkowie Spółdzielni zajmujący lokale w takim budynku, obowiązani są do uzupełnienia wkładów mieszkaniowych i budowlanych, w związku ze wzrostem wartości użytkowej budynku lub lokali, w terminie i na zasadach określonych przez Zarząd Spółdzielni. 2. Uzupełnienie wkładów mieszkaniowych i budowlanych może być wniesione jednorazowo lub ratalnie. 3. Wysokość uzupełnienia wkładu mieszkaniowego lub budowlanego ustalana jest: a) wstępnie - w oparciu o wielkości planowane, wynikające z umów zawartych z wykonawcami lub wstępnych kosztorysów inwestorskich; b) ostatecznie - w końcowym rozliczeniu zadania inwestycyjnego, nie później jak w ciągu 60 dni od dnia zakończenia odbioru końcowego całości robót budowlanych wchodzących w zakres modernizacji; rozliczenie ostateczne uwzględnia wszystkie poniesione nakłady. 4. Wysokość wzrostu wkładu mieszkaniowego lub budowlanego oblicza się mnożąc powierzchnię danego lokalu przez koszt jednostkowy modernizacji W przypadku, gdy część nakładu na modernizację pokrywają środki zgromadzone na funduszu remontowym Spółdzielni, funduszu remontowym nieruchomości lub z zaciągniętego kredytu lub pożyczki, wysokość wpłaty członków jest pomniejszona o wartość tych środków z zastrzeżeniem ustępu W przypadku, jeżeli część nakładów na modernizację została sfinansowana z zaciągniętego przez Spódzielnię kredytu lub pożyczki, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu (pożyczki) wraz z odsetkami, w części przypadającej na jego lokal. 3. Udział środków finansowych z funduszu remontowego Spółdzielni, przeznaczonych na modernizację ustala Zarząd w planie finansowo-ekonomicznym zarządzania nieruchomościami na dany rok. Plan ten po uchwaleniu go przez Radę Nadzorczą określa ostatecznie wysokość środków z tego funduszu przeznaczonych na modernizację poszczególnych nieruchomości. 4. W uzasadnionych przypadkach losowych, na wniosek członka Spółdzielni, Zarząd może wyrazić zgodę na wydłużenie okresu spłaty rat z tytułu wykonanej modernizacji lub na przesunięcie terminu spłaty tych rat. 5. Ostateczne rozliczenie zatwierdza Zarząd Spółdzielni W przypadku nieterminowego regulowania wpłat na poczet finansowania modernizacji, Spółdzielnia może naliczyć odsetki ustawowe. 2. Jeśli wskutek nie wniesienia przez członka w terminie wymaganych wpłat, Spółdzielnia poniosła szkodę (np. zaciągnęła kredyt, wypłaciła kary umowne, odsetki od nieterminowo str. 6

7 regulowanych faktur, wstrzymano prace budowlane) członek ponosi pełne ryzyko z tym związane i zobowiązany jest do naprawienia szkody z tego tytułu. 3. Szczegółowe zasady i terminy wnoszenia wpłat na uzupełnienie wkładu budowlanego lub mieszkaniowego określa Zarząd Spółdzielni po rozliczeniu kosztów modernizacji. V. Postanowienia końcowe Regulamin został uchwalony przez Radę Nadzorczą w dniu r. uchwałą nr 84/2004, protokół nr 12/ Niniejszy regulamin obowiązuje od dnia uchwalenia i ma zastosowanie do rozliczeń, które dokonywane będą po dacie jego uchwalenia oraz do inwestycji rozpoczętych. 3. Traci moc budowlanych uchwalony w dniu r. uchwałą nr42/95/96 wraz z późniejszymi zmianami. Sekretarz Rady Nadzorczej Przewodniczący Rady Nadzorczej Teresa Adamus Mieczysław Kubicz str. 7