ZARZĄDZANIE. MAJĄTKIEM I FINANSAMI SM KAMIENNY POTOK w 2009 r.

ZARZĄDZANIE MAJĄTKIEM I FINANSAMI SM KAMIENNY POTOK w 2009 r. Opracowano na podstawie Opinii i Raportu Biegłego Rewidenta z badania Sprawozdania finansowego Spółdzielni za 2009 r. i Sprawozdania Zarządu z działalności w 2009 r. oraz tych sprawozdao. Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 1/28

OPINIA NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA Przeprowadziliśmy badanie: a) sprawozdania finansowego Spółdzielni Mieszkaniowej Kamienny Potok z siedzibą w Sopocie, ul. Mazowiecka 14, obejmującego m.in. : bilans sporządzony na dzieo 31.12.2009 r., który po stronie aktywów i pasywów wykazuje sumę 52.661.075 zł oraz ujmuje deficyt finansowy na działalności statutowej do rozliczenia w przyszłości w kwocie 93.409 zł; rachunek zysków i strat za rok obrotowy 2009 r., wykazujący zysk brutto w kwocie 21.357 zł oraz zwiększenie niedoboru finansowania wydatków na działalnośd statutową w 2009 r. w kwocie 76.531 zł; a) ksiąg rachunkowych, stanowiących podstawę sporządzenia tego sprawozdania Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 2/28

OCZYWISTA I ISTOTNA UWAGA BIEGŁEGO REWIDENTA Za sporządzenie zgodnego z obowiązującymi przepisami sprawozdania finansowego oraz sprawozdania z działalności odpowiedzialny jest Kierownik jednostki (- SM KP) Naszym zadaniem było zbadanie i wyrażenie opinii o jego zgodności z wymagającymi zastosowania zasadami (polityką) rachunkowości a także o prawidłowości ksiąg rachunkowych, stanowiących podstawę jego sporządzenia oraz czy rzetelnie i jasno przedstawia ono, we wszystkich istotnych aspektach, sytuację majątkową i finansową, jak też wynik finansowy jednostki Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 3/28 Zgromadzenie Członków SM KAMIENNY POTOK Sopot, 17 czerwca 2010

ZARZĄD SPÓŁDZIELNI w roku 2009 Mackiewicz Krzysztof Kacprzak Wiesław Prezes Zarządu Spółdzielni Zastępca Prezesa W dniu 09.03.2010 r. na Posiedzeniu Rady Nadzorczej Spółdzielni Mieszkaniowej KAMIENNY POTOK w Sopocie odwołano dotychczasowy Zarząd Spółdzielni w ww składzie Funkcję Głównego Księgowego pełni p. Daniela Szynszecka INFORMACJA O SFINANSOWANIU NIEDOBORU z 2008 r. Uchwałą Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Członków Spółdzielni 18.06.2009 r., ujemny wynik na działalności statutowej (GZM) w kwocie 16.877 zł został ujęty do rozliczenia z nadwyżką lat przyszłych WAŻNE ZASTRZEŻENIE BIEGŁEGO REWIDENTA Nie stanowiło celu badania wykrycie i wyjaśnienie zdarzeo podlegających ściganiu (np. oszustwa, nadużycia), jak również nieprawidłowości, jakie mogłyby nastąpid poza systemem rachunkowości Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 4/28

ZASOBY SM KAMIENNY POTOK na dzieo 31.12.2009 A. 14 budynków mieszkalnych, ogółem 673 mieszkania o powierzchni użytkowej 34.669 m 2, w tym : 293 mieszkania własnościowe 14 mieszkao lokatorskich 365 mieszkao własności odrębnej / 19.115 m 2 p. uż. / 1 mieszkanie w gestii Spółdzielni B. 4 pawilony usługowe o łącznej powierzchni 3.163 m 2, w tym : do wynajmu lokale użytkowe o łącznej powierzchni 2.712 m 2 1 pawilon na potrzeby własne / biuro, warsztat / o pow. użytkowej 197 m 2 1 parking o łącznej powierzchni 3.212 m 2 C. Grunty o łącznej powierzchni 87.066 m 2, w tym: grunty własne o powierzchni 22.258 m 2 /w tym wyodrębniona własnośd 12.063 m 2 / grunty w wieczystym użytkowaniu o powierzchni 64.808 m 2 /było 79.001 m 2, z tego 14.193 m 2 zwrócono nieodpłatnie do Urzędu Miasta Sopotu na podstawie Uchwał WZC SM KAMIENNY POTOK 18.06.2009 r. Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 5/28

WIELKOŚD I STRUKTURA MAJĄTKU SPÓŁDZIELNI na 31.12.2009 Wielkośd i struktura majątku Spółdzielni Mieszkaniowej "KAMIENNY POTOK" w Sopocie wg stanu na 31.12.2009 r. Wartości niematerialne i prawne 51 652,7 tys. zł, tj. 99% 118,6 tys. zł, tj. 0% 628,4tys. zł, tj. 1% Rzeczowy majątek trwały Należności krótkoterminowe Środki pieniężne 96,7 tys. zł, tj.; 0% Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 6/28

ZMIANY W MAJĄTKU SPÓŁDZIELNI w 2009 r. Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 7/28

MAJĄTEK TRWAŁY SPÓŁDZIELNI na 31.12.2009 Wyszczególnienie Kwota % udziału Wartość środków trwałych 51.652.734 100,0 % w tym: - grunty 3.358.538 6,5% - prawo wieczystego użytkowania gruntów 33.835.407 65,5% - budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej i 14.437.660 28,0% wodnej - inne środki trwałe 21.127 0,0% Wykazaną w bilansie wartośd netto środków trwałych ukształtowały: wartośd brutto środków trwałych dotychczasowe umorzenie śr. trwałych 62.156.516 zł, 10.503.782 zł, = wartośd netto na 31.12.2009 51.652.734 zł. Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 8/28

PRZYCZYNA WZROSTU WARTOŚCI MAJĄTKU TRWAŁEGO Wzrost wartości majątku o ponad 45% związany jest przede wszystkim ze zwiększeniem o ponad 30,5 mln zł wartości prawa wieczystego użytkowania gruntów ustalonego według wyceny rynkowej dokonanej przez Urząd Miasta Sopot Znaczący wzrost opłat rocznych z tego tytułu skłonił Zarząd do wystąpienia na Walnym Zgromadzeniu Członków w dniu 18.06.2009 r. z wnioskiem o nieodpłatne przekazanie do Urzędu Miasta Sopot części wieczystego prawa do dysponowania gruntami o powierzchni 14.193,00 m 2 i wartości według wyceny na dzieo 01.01.2009 r. w kwocie 7,3 mln zł Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 9/28

NALEŻNOŚCI SPÓŁDZIELNI na 31.12.2009 Należności krótkoterminowe w kwocie 285.841 zł, m. in. obejmują: należności z tytułu dostaw, robót i usług 199.243 zł, w tym: należności w kwocie brutto 330.007 należności przeterminowane i wątpliwe 130.764 oraz należności dochodzone na drodze sądowej w kwocie 72.828 zł NALEŻNOŚCI CZYNSZOWE SM KAMIENNY POTOK w 2009 r. Stan na: RAZEM L.MIESZKALNE L.UŻYTKOWE 01.01.2009 237.040 160.205 76.835 Zmiany w 2009 + 30.918 + 3.147 + 27.771 Stan na 31.12.2009 267.958 163.352 104.606 Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 10/28

ZMIANY I STAN FUNDUSZU REMONTOWEGO na 31.12.2009 Fundusz remontowy wynoszący na początek roku badanego - 65.110 zł został zwiększony o kwotę 724.688 zł tytułem dokonanych odpisów i wpłat przez członków i najemców oraz zmniejszony o kwotę 849.908 zł, stanowiącą równowartośd zapłat za wykonane prace budowlano remontowe Tym samym stan funduszu na koniec 2009r. uległ dalszemu zmniejszeniu i wynosi - 190.330 zł Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 11/28

POZIOM I ZMIANY KOSZTÓW SPÓŁDZIELNI w latach 2008-2009 Wyszczególnienie 2008 2009 Amortyzacja 8.915 10.743 Zużycie materiałów i energii, wody, paliwa, narzędzi, części zamiennych 2.356.328 2.693.410 Usługi obce ( transportu, łączności, bankowe, remonty, dozór mienia, usługi komunalne, i telekomunikacyjne, pozostałe usługi materialne) 317.143 310.603 Podatki, opłaty (sądowe, notarialne i skarbowe, opłaty na rzecz ochrony środowiska) 175.443 543.879 Wynagrodzenia 395.476 465.791 Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia(składki ZUS, szkolenie, świadczenia BHP oraz inne świadczenia na rzecz pracowników) 85.608 99.190 Pozostałe koszty (ryczałty samochodowe, podróże służbowe, przejazdy miejskie, reklama, reprezentacja, ubezpieczenia majątkowe) 745.546 751.312 Razem 4.084.463 4.874.930 Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 12/28

STRUKTURA KOSZTÓW SPÓŁDZIELNI w latach 2008-2009 Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 13/28

STRUKTURA PODSTWOWYCH POZYCJI KOSZTÓW w 2009 - I Zużycie materiałów i energii to głównie: c.o. opłata zmienna 781.328 c.w. opłata zmienna 653.025 zimna woda 412.212 c.o. opłata stała 295.103 c.o. i c.w. według rozdzielnika 156.733 zużycie gazu 118.686 c.w. opłata stała 101.544 zużycie energii elektrycznej 81.437 dźwigi 33.065 materiały na cele konserwacyjne 17.887 2.693.410 zł, Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 14/28

STRUKTURA PODSTAWOWYCH POZYCJI KOSZTOW w 2009 - II Usługi obce to głównie: sprzątanie bloków i terenu 121.650 wywóz nieczystości 93.800 oczyszczanie zimowe dróg 22.844 konserwacje domofonów 11.504 pogotowie lokatorskie 8.988 serwis sprzętu, drobne naprawy 6.944 telewizja kablowa 6.450 Pozostałe koszty w tym: odpis na fundusz remontowy 697.379 Opłaty statutowe, koszty lustracji itp. 24.357 Obsługa prawna 24.010 Ryczałty samochodowe 5.600 310.603 zł, 751.312 zł, Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 15/28

STRUKTURA PODSTAWOWYCH POZYCJI KOSZTOW w 2009 - III Podatki i opłaty to głównie: 543.879 zł, wieczyste użytkowanie gruntów 387.899 podatek od nieruchomości 84.099 ubezpieczenie majątku 30.555 pozostałe koszty i opłaty 16.783 Wynagrodzenia to: 465.791 zł, wynagrodzenia osobowe 428.045 wynagrodzenia bezosobowe 37.745 Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 16/28

RELACJE MIEDZY OPŁATAMI CZŁONKÓW i NAJEMCOW a KOSZTAMI SPÓŁDZIELNI w latach 2008-2009 5 000,0 4 800,0 Przychody ze sprzedaży oraz koszt wytworzenia usług sprzedanych Spółdzielni Mieszkaniowej "KAMIENNY POTOK" w Sopocie w latach 2007-2009 4 831,3 (dane w tys. zł) 4 795,1 4 600,0 4 400,0 4 200,0 4 000,0 4 072,3 4 085,2 3 833,4 3 800,0 3 809,4 2007 r. 2008 r. 2009 r. Przychody ze sprzedaży produktów Koszt uzyskania przychodów Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 17/28

WYNIKI FINANSOWE DZIAŁALNOŚCI EKSPLOATACYJNEJ (GZM) SPÓŁDZIELNI w 2009 r. STRATA brutto 2009 r. 55.174 PODATEK dochodowy za 2009 21.357 STRATA netto za 2009 76.531 STRATA netto za 2008 16.877 STRATA netto na 31.12.2009 93.409 Rozliczenie ujemnego wyniku za lata 2008-2009 w wysokości 93.409 zł, spowodowało dodatkowe obciążenie w 2010 r. członków Spółdzielni, w pozycji: eksploatacja podstawowa kwotą w wys.2,66 zł/m 2 p. uż. Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 18/28

PLANOWANE ORAZ RZECZYWISTE KOSZTY, PRZYCHODY I WYNIKI (GZM) SM KAMIENNY POTOK w 2009 r. - I Ogółem PLAN (P) Wykonanie (W) Różnica (W-P) Przychody 4.817.279 4.831.251 + 13.972 Koszty 4.785.402 4.874.931 + 89.529 Wynik finansowy + 31.877-43.680-75.557 Lokale Mieszkalne PLAN (P) Wykonanie (W) Różnica (W-P) Przychody 4.165.463 4.241.554 + 76.091 Koszty 4.360.356 4.412.733 + 52.377 Wynik finansowy - 194.893-171.179 + 23.714 Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 19/28

PLANOWANE ORAZ RZECZYWISTE KOSZTY, PRZYCHODY I WYNIKI (GZM) SM KAMIENNY POTOK w 2009 r. - II Lokale użytkowe PLAN (P) Wykonanie (W) Różnica (W-P) Przychody 651.816 589.697-62.119 Koszty 425.046 462.198 +37.152 Wynik finansowy +226.770 +127.499-99.271! Wyniki GZM SM Kamienny Potok w 2009 r. PLAN (P) Wykonanie (W) Różnica (W-P) Lokale Mieszkalne - 194.893-171.179 + 23.714 Lokale Użytkowe + 226.770 + 127.499-99.271! Ogółem + 31.877-43.680-75.557 Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 20/28

PODSTAWOWE WNIOSKI BIEGŁEGO REWIDENTA Z BADANIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO SM KAMIENNY POTOK za 2009 r. Naszym zdaniem: 1) zbadane sprawozdanie finansowe sporządzone zostało, we wszystkich istotnych aspektach, zgodnie z określonymi w ustawie zasadami (polityką) rachunkowości, stosowanymi w sposób ciągły, na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg rachunkowych 2) jest ono zgodne co do formy i treści z obowiązującymi przepisami prawa i statutem (umową) jednostki oraz 3) przedstawia rzetelnie i jasno wszystkie informacje istotne dla oceny rentowności oraz wyniku finansowego działalności gospodarczej za okres od 01.01.2009 r. do 31.12.2009 r., jak też sytuacji majątkowej i finansowej badanej jednostki na dzieo 31.12.2009 r. Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 21/28

WYNIKI FINANSOWE SPÓŁDZIELNI W OCENIE BIEGŁEGO REWIDENTA W 2009 r. Spółdzielnia poza nieznaczną nadwyżką przychodów nad kosztami działalności podstawowej (-GZM), osiągnęła niewielki zysk na działalności finansowej Nadwyżki te były jednak zbyt niskie aby sfinansowad niedobór osiągany na pozostałej działalności operacyjnej i naliczony podatek dochodowy, które zwiększyły ubiegłoroczny niedobór środków na działalności podstawowej rozliczany w okresach przyszłych Jak dotychczas nie jest to wielka kwota, ale jej stały wzrost stopniowo pomniejsza własne wolne środki pieniężne, wymuszając zwyżkę opłat czynszowych Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 22/28

OBAWY BIEGŁEGO REWIDENTA DOTYCZĄCE SYTUACJI FINANSOWEJ SPÓLDZIELNI Co prawda Ustawodawca wyraził zgodę na rozliczanie w latach następnych niedoborów osiąganych w zakresie działalności statutowej, to jednak: Niepokoid może w badanej jednostce (- SM KP!): wzrastający poziom niedoboru przychodów związanych z zarządzaniem lokalami mieszkalnymi i użytkowymi utrzymujący się ujemny stan funduszu remontowego, przeznaczonego na finansowanie napraw i remontów modernizacyjnych, co nabiera szczególnego znaczenia wobec starzenia się zasobów mieszkaniowych i użytkowych Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 23/28

PODSUMOWANIE - I 1. 99% wartości majątku Spółdzielni to rzeczowy majątek trwały, w tym ponad 70% to grunty a niecałe 30% - budynki i budowle 2. Zwiększenie w 2009r. wartości majątku trwałego (gruntów w wieczystym użytkowaniu) o 30 mln zł (do 52 mln zł) ma w zasadzie charakter wirtualny 3. Budynki mieszkalne Spółdzielni zużyte są już w 40% ( z wartości początkowej 25 mln zł pozostało tylko 15 mln) 4. Nieodpłatne przekazanie w 2009 r. UM Sopot gruntów Spółdzielni o wartości 7,3 mln zł jest decyzją dyskusyjną Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 24/28 Zgromadzenie Członków SM KAMIENNY POTOK Sopot, 17 czerwca 2010

PODSUMOWANIE - II 5. W ostatnich latach utracono ok. 200.000 zł należności Spółdzielni 6. W ciągu 2009 r. należności czynszowe wzrosły o 2%, a należności od dzierżawców lokali i terenów o 40% - do wysokości 105.000 zł 7. W ciągu ostatnich lat utrzymywano niedobór środków funduszu remontowego, a w 2009 wzrósł on 3-krotnie do wysokości 190.000 zł 8. Zarówno koszty jak i przychody Spółdzielni, tzn. i czynsze mieszkaniowe wzrosły w 2009 r. o około 20% (ok. 800.000 zł) Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 25/28 Zgromadzenie Członków SM KAMIENNY POTOK Sopot, 17 czerwca 2010

PODSUMOWANIE - III 9. Ponad 40% kosztów i Spółdzielni stanowią koszty ciepła i wody (1,9 mln /4,8 mln) i wzrosły w 2009r. o ok. 15% 10.Bardzo znaczącą, bo ponad 10%, pozycję kosztów stanowią podatki i opłaty, które wzrosły w 2009 r. ponad 3-krotnie do kwoty 544 000 zł 11.W ostatnich latach Spółdzielnia odnotowała straty na działalności, które w 2009 r. wzrosły prawie 5-krotnie do wysokości ok. 100.000 zł 12.Wynik finansowy na podstawowej działalności Spółdzielni w 2009 r. jest gorszy od planowanego o 75.000 zł - z tytułu nie wykonania wyniku planowanego z dzierżawy lokali i terenów, o prawie 100.000 zł Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 26/28 Zgromadzenie Członków SM KAMIENNY POTOK Sopot, 17 czerwca 2010

KONKLUZJA Ponieważ badanie sprawozdania finansowego Spółdzielni w 2009 r. (chyba pierwsze w jej historii) wykazało prawidłowośd prowadzenia księgowości, tzn. że dane finansowoksięgowe są prawdziwe), a świadczą one o: niegospodarności w funkcjonowaniu Spółdzielni braku dyscypliny finansowej nie wykonaniu planów gospodarczych generalnie złej sytuacji finansowej Spółdzielni Obszarami szczególnie zaniedbanymi są dziedziny na których powinna byd skoncentrowana uwaga Zarządu, tzn. : maksymalizowanie przychodów z dzierżawy lokali i terenów, możliwe racjonalizowanie (obniżanie) wszelkich kosztów, terminowa i skuteczna windykacja należności od dłużników Wszystko powyższe w żadnej mierze nie uzasadnia, zdaniem Komisji Rewizyjnej, przyjęcia Sprawozdania finansowego Sp-ni za 2009 r. i Sprawozdania Zarządu z działalności Sp-ni w 2009 r. i udzielenia absolutorium Zarządowi za 2009 r. Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 27/28

DZIĘKUJĘ ZA UWAGĘ Niniejsza prezentacja zostanie umieszczona na stronie internetowej Spółdzielni www.kamiennypotok.pl. Pytania i komentarze dotyczące prezentacji proszę kierowad na adres sekretariat@kamiennypotok.pl Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 28/28