Po stronie wynajmującego rzeczy w postaci ruchomości lub nieruchomości powstaje przychód (dochód), który można opodatkować na pięć - lub gdy dodatkowo uwzględni się rozwiązania szczególne - siedem różnych sposobów. Po stronie wynajmującego rzeczy w postaci ruchomości (np. samochodu czy maszyny) lub nieruchomości (np. lokalu mieszkalnego czy powierzchni komercyjnych) powstaje przychód (dochód), który można opodatkować na pięć różnych sposobów. W przypadku gdy dodatkowo uwzględni się rozwiązania szczególne, dotyczące poszczególnych kategorii rzeczy wynajmowanych, liczba ta wzrasta aż do siedmiu. W takim stanie prawnym przepisy niejako wprost zachęcają podatników do optymalizacji opodatkowania takich świadczeń. Dalsza analiza wskaże, które powinny decydować o wyborze odpowiedniej formy opodatkowania. Przepisy prawa Opodatkowanie najmu po stronie wynajmującego opiera się na przepisach Ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 10. ust 1. pkt 6. Pdof, odrębnym źródłem przychodu jest m.in. najem (z wyjątkiem przychodu z tytułu wynajmowania składników majątku, związanych z działalnością gospodarczą). W drugim przypadku możliwe jest opodatkowanie uzyskiwanych dochodów stawką progresywną lub proporcjonalną, jeśli podatnik złoży stosowne oświadczenie do organu podatkowego (art. 9. a Pdof). Poza przepisami ustawy Pdof, świadczenia otrzymywane z tytułu najmu mogą być 1 / 7
opodatkowane podatkiem zryczałtowanym. Zgodnie z art. 6. ust 1a UoPZ, ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych objęte są pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń m.in. z tytułu umowy najmu. Należy wskazać, iż przepis ten dotyczy wszelkich przychodów z tytułu najmu, a nie tylko najmu nieruchomości. W części dotyczącej stawek podatkowych, przepisy UoPZ różnicują okoliczności, które mają wpływ na zakres opodatkowania. Wynajem przez osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej, objęty jest stawką 8,5 proc. do kwoty przychodów o równowartości 4 tys. euro rocznie, a ponad tę kwotę stawka wynosi 20 proc. (art. 12. ust 1. pkt 3. lit. a UoPZ). Z kolei przy osobach, które wynajmują składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, stawka również wynosi 8,5 proc., przy czym brak jest tu ograniczenia kwotowego, które obligowałoby wynajmującego do zmiany stawki przy jego przekroczeniu (art. 12. ust 1. pkt 3. lit. i UoPZ). Jednak stawki te nie dotyczą wynajmu samochodów osobowych i pozostałych środków transportu, które objęte są stawką 17 proc. (art. 12. ust 1. pkt 2. lit. d oraz g UoPZ). Ponadto mając na uwadze, iż opodatkowanie najmu przez osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej, może być równoległe z opodatkowaniem w formie karty podatkowej (art. 6. ust 1b w zw. z art. 8. ust 1. pkt 1. UoPZ) należy wskazać na możliwość wyboru opodatkowania w formie karty podatkowej wynajmu miejsc w hotelach lub pensjonatach, jeśli ich liczba nie przekracza 12 (część XII załącznika do UoPZ). Dodatkowo przepisy Pdof wprowadzają zwolnienie przedmiotowe, obejmujące przychód z wynajmu pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych, położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, jeśli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5 (art. 21. ust 1. pkt 43. Pdof). Obecnie podatnik może wybrać następujące formy opodatkowania dochodów uzyskiwanych z najmu: - zasady ogólne w podatku dochodowym; - wynajem w ramach działalności gospodarczej przy stawce progresywnej; - wynajem w ramach działalności gospodarczej, po uprzednim wyborze proporcjonalnej 2 / 7
stawki podatkowej; - opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu wg stawki 8,5 proc. do równowartości 4 tys. euro, a ponad wg stawki 20 proc.; - opodatkowanie wynajmu składników związanych z działalnością gospodarczą wg stawki 8,5 proc. Ponadto przepisy szczególne wprowadzają: - opodatkowanie przychodu z wynajmu samochodów osobowych oraz innych pojazdów stawką 17 proc.; - opodatkowanie wynajmu miejsc hotelowych lub pokoi gościnnych w liczbie do 12, na podstawie karty podatkowej; - zwolnienie podatkowe przy wynajmie pokoi gościnnych w gospodarstwach rolnych. Obecne przepisy nakazują odrębne rozliczanie przychodów opodatkowanych ryczałtowo i dochodów opodatkowanych ustawą Pdof, co w praktyce pozwala łączyć np. pozarolniczą działalność gospodarczą z ryczałtowym opodatkowaniem wynajmu prywatnych składników majątku. Daje to podatnikowi znacznie szerszą możliwość wyboru optymalnej formy opodatkowania. Poniżej scharakteryzowałem pięć pierwszych metod opodatkowania, jako form podstawowych. Najem na zasadach ogólnych W przypadku gdy podatnik uzyskuje świadczenia z wynajmu rzeczy i nie są one przychodami w ramach działalności gospodarczej, wówczas z mocy ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem 3 / 7
o skali progresywnej (19, 30, 40 proc.). Podstawą opodatkowania jest dochód, na który składa się przychód w wysokości czynszu najmu, pomniejszony o koszty jego uzyskania. Jeśli wynajmujący zobowiązany jest do pokrywania dodatkowych kosztów - co ma miejsce zwykle przy najmie lokali (np. opłaty za wodę czy prąd) gdy środki te są przekazywane do wynajmującego, który dokonuje stosownych płatności, nie są one elementem przychodu. Jest nim zawsze wartość czynszu, w zakresie prowadzącym do przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Z kolei kosztem dla wynajmującego są wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości, z określonymi wyjątkami. Przykładem takiego wyjątku jest amortyzacja, która nie może pomniejszać przychodu w sytuacji wynajmowania rzeczy przez osoby, które nie prowadzą pozarolniczej działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 22. a ust 1. Pdof, amortyzować można tylko enumeratywnie wymienione aktywa, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok i wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej. W praktyce wydatkiem tworzącym koszt podatkowy będą tylko koszty remontów wynajmowanego lokalu, gdyż inwestycje podnoszące wartość wynajmowanej rzeczy (modernizacje) podnoszą wartość początkową i mogą być rozliczone tylko poprzez dokonywanie odpisów amortyzacyjnych. Najem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Pozarolnicza działalność gospodarcza stanowi odrębne źródło przychodów (art. 10. ust 1. pkt 3. Pdof). Mimo wyodrębnienia przychodów z tytułu najmu, jeśli podatnik uzyskuje takie przychody w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wówczas należy je kwalifikować jako przychód z tej działalności. Jednak w odróżnieniu od wynajmowania składników majątku przez osobę, która nie prowadzi działalności gospodarczej, w tym wypadku przedmiotem najmu powinny być składniki majątkowe związane z prowadzoną działalnością. Oznacza to, że mogą być one amortyzowane jednorazowo, jeśli ich wartość nabycia nie przekracza 3 tys. 500 zł lub amortyzowane w wysokości określonej stawką właściwą dla danej rzeczy. Od 1 stycznia br. 4 / 7
ustawodawca wprowadził możliwość zwiększenia amortyzacji nieruchomości niemieszkalnych, które były wprowadzone do ewidencji środków trwałych jako nieruchomości używane (art. 22j ust 1. Pdof). W konsekwencji wartość amortyzacji rzeczy wynajmowanych może istotnie obniżać dochód do opodatkowania i wpływać na wysokość płaconego podatku. Zakończenie działalności gospodarczej nie wiąże się z koniecznością dokonywania korekt lub spisów z natury przedmiotów wynajmowanych. Obowiązek ten - zgodnie z art. 24. ust 3. Pdof - nie dotyczy bowiem rzeczy, które nie są środkami trwałymi. Oznacza to, że likwidacja działalności gospodarczej nie pociąga za sobą żadnego dodatkowego obciążenia dla podatnika z tego tytułu. Działalność gospodarcza ze stawką 19 proc. Podobnie jak przy działalności gospodarczej opisanej powyżej, również w tym przypadku przychody z najmu mogą być obniżone o wartość kosztów z tytułu odpisów amortyzacyjnych. Dodatkowo podatnik korzysta z proporcjonalnej stawki podatku w wysokości 19 proc. dochodu (art. 9a Pdof). Jednak w odróżnieniu od zasad ogólnych" dochód z takiej działalności gospodarczej nie daje prawa do łącznego rozliczenia wraz z małżonkiem oraz nie uprawnia do pomniejszenia go o określone ulgi (np. ulgę na internet). Opodatkowanie podatkiem ryczałtowym z ograniczeniem kwoty przychodu 5 / 7
Przepisy UoPZ wprowadzają możliwość opodatkowania stawką 8,5 proc. przychodów z tytułu wynajmu rzeczy ruchomych lub nieruchomości. Wprawdzie art. 8. ust 1 pkt 3. lit e UoPZ wyklucza możliwość świadczenia usług określonych w załączniku nr 2 do ustawy, który pod pozycją nr 10 wyłącza z opodatkowania zryczałtowanego wynajem nieruchomości na własny rachunek, jednak odesłanie wskazuje na to, iż nie dotyczy to umów najmu. W konsekwencji takiej złożonej wykładni należy wskazać, że osoby wynajmujące nieruchomości i rzeczy ruchome na własny rachunek mogą skorzystać z opodatkowania zryczałtowanego. Podstawą opodatkowania jest przychód w formie czynszu, bez prawa pomniejszania go o jakiekolwiek koszty. Jednak stanowisko organów podatkowych, mimo uprzednio istniejących wątpliwości, wyłącza obecnie z przychodu ewentualną wartość opłat, które najemca przekazuje wynajmującemu, a których poniesienie związane jest z użytkowaniem przedmiotu najmu. Najczęściej jest to wartość czynszu przy najmie nieruchomości. Ostatecznie opodatkowaniu podlega wyłącznie wartość czynszu najmu ustalonego pomiędzy stronami. Zastosowanie stawki 8,5 proc. ograniczone jest wartością rocznego przychodu. Zgodnie z art. 8. ust 1. pkt 3. lit a UoPZ, stawkę tę stosuje się do równowartości 4 tys. euro, a ponad tę kwotę podatek wynosi 20 proc. Równowartość 4 tys. euro oblicza się wg średniego kursu NBP na dzień 1. października roku poprzedzającego rok podatkowy (art. 4. ust 2. UoPZ). Jeśli podatnik wynajmuje kilka składników majątku, wówczas jego przychody się sumuje. Podobnie jest przy wynajmie przez współmałżonków, jeśli wynajmowana rzecz wchodzi do ich wspólności majątkowej. W takim przypadku limit 4 tys. euro dotyczy przychodów obojga małżonków, a nie odnosi się do każdego z nich. Opodatkowanie podatkiem ryczałtowym bez limitu 6 / 7
Przepisy UoPZ wprowadzają także możliwość skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania przychodów z tytułu wynajmu składników majątku związanego z działalnością gospodarczą (art. 12. ust 1. pkt 3. lit i UoPZ). Jest to rozwiązanie, które podatnicy rzadko wykorzystują w praktyce, jednak niesie ze sobą istotne korzyści. Przede wszystkim stawka podatku wynosi 8,5 proc. od przychodu, przy czym brak jest ograniczenia jego górnej granicy do równowartości 4 tys. euro. W efekcie przedsiębiorca, którego koszty w postaci odpisów amortyzacyjnych byłyby relatywnie małe lub byłby brak możliwości ich odpisywania w koszty podatkowe, może wybrać formę ryczałtową i stosować ją niezależnie od wielkości otrzymywanych przychodów. Jednak z tym rozwiązaniem wiąże się obciążenie podatkowe w przypadku zbycia takiej rzeczy. Jeśli podatnik wycofa z działalności gospodarczej wynajmowaną rzecz i sprzeda ją w ciągu sześciu lat od wycofania jest zobowiązany zapłacić zryczałtowany podatek, którego wysokość uzależniona jest od specyfiki posiadanej rzeczy. Jeżeli jest to nieruchomość, wówczas stawka podatku będzie wynosić 10 proc. wartości ceny sprzedaży netto (art. 12. ust 10. UoPZ), z kolei przy rzeczach ruchomych stawka podatku wynosi 3 proc. (art. 12. ust 1. pkt 5. lit f UoPZ). Należy podkreślić, iż podatek ten nie należy się w sytuacji, gdy podatnik kończy wynajem, ale tylko przy sprzedaży rzeczy - co oznacza, że jeśli po zakończeniu wynajmowania dana rzecz pozostanie w majątku podatnika przez co najmniej sześć lat, nie powstanie obowiązek podatkowy z tego tytułu. 7 / 7