SPIS TREŚCI SPIS TREŚCI... 5 WSTĘP... 11 ROZDZIAŁ 1 RYNEK NIERUCHOMOŚCI... 13 1.1 POJĘCIE RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 13 1.2. KLASYFIKACJA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 20 1.3. CECHY CHARAKTERYSTYCZNE RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 24 1.4. FUNKCJE RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 25 1.5. UCZESTNICY RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 26 1.6. CZYNNIKI WPŁYWAJĄCE NA FUNKCJONOWANIE RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 28 ROZDZIAŁ 2 NIERUCHOMOŚCI PODSTAWOWE POJĘCIA I DEFINICJE... 31 2.1. MIENIE JAKO KATEGORIA PRAWA CYWILNEGO... 31 2.1.1. Pojęcie praw majątkowych... 32 2.1.2. Przykłady praw (rzeczowych) majątkowych na nieruchomościach... 32 2.1.3. Pojęcie rzeczy ruchomych i nieruchomych... 32 2.2. DEFINICJA NIERUCHOMOŚCI... 33 2.2.1. Nieruchomości gruntowe... 34 2.2.2. Nieruchomości budynkowe... 35 2.2.3. Nieruchomości lokalowe... 37 2.3. WIECZYSTO-KSIĘGOWE UJĘCIE NIERUCHOMOŚCI... 39 2.4. CZĘŚCI SKŁADOWE NIERUCHOMOŚCI... 41 2.4.1. Pojęcie części składowych nieruchomości... 41 2.5. POJĘCIE PRZYNALEŻNOŚCI I POŻYTKÓW... 42 ROZDZIAŁ 3 PRAWA DO NIERUCHOMOŚCI... 43 3.1. WŁASNOŚĆ NIERUCHOMOŚCI... 43 3.1.1. Zakres uprawnień i obowiązków właściciela... 43 3.1.2. Konstytucyjne gwarancje ochrony własności... 46 3.2. WSPÓŁWŁASNOŚĆ NIERUCHOMOŚCI I JEJ POWSTANIE... 46 3.2.1. Rodzaje współwłasności... 47 3.2.2. Zniesienie współwłasności... 48 3.2.3. Współwłasność we wspólnocie mieszkaniowej... 49 3.3. INNE PRAWA DO NIERUCHOMOŚCI... 49 3.3.1. Użytkowanie wieczyste... 49 3.3.2. Ograniczone prawa rzeczowe... 54 3.4. STOSUNKI CYWILNO-PRAWNE... 64 3.4.1. Osoby fizyczne zdolność prawna i zdolność do czynności prawnych... 64 3.4.2. Osoby prawne: pojęcie, rodzaje i rejestry osób prawnych... 65 3.4.3. Jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej... 67 3.4.4. Czynności prawne... 68 3.4.5. Oświadczenia woli... 69 3.4.6. Forma czynności prawnych... 69 3.4.7. Przedawnienia roszczeń... 72 3.4.8. Reprezentacja przy wykonywaniu czynności cywilno-prawnych... 72 5
Podstawy obsługi nieruchomości w teorii i praktyce 3.4.9. Ogólne zasady zawierania umów... 74 3.4.10. Tryb zawarcia umowy... 75 3.4.11. Umowy przenoszące własność... 77 3.4.12. Umowy z zakresu prawa zobowiązań... 79 3.5. WYBRANE ZAGADNIENIA Z ZAKRESU PRAWA I POSTĘPOWANIA ADMINISTRACYJNEGO... 80 3.5.1. Zasady ogólne prawa administracyjnego... 80 3.5.2. Struktura i kompetencje organów administracji publicznej... 85 3.5.3. Postępowanie administracyjne... 86 3.5.4. Decyzje i postanowienia... 87 3.5.5. Odwołania... 90 3.5.6. Wydawanie zaświadczeń... 91 3.5.7. Postępowanie sądowo-administracyjne... 92 3.5.8. Postępowanie egzekucyjne w administracji... 96 3.6. WYBRANE ZAGADNIENIA Z ZAKRESU PRAWA BUDOWLANEGO... 105 3.6.1. Dokumentacja obiektu budowlanego... 105 3.6.2. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego... 117 3.6.3. Rozbiórka obiektu budowlanego... 118 3.6.4. Okresowe przeglądy techniczne budynków i urządzeń... 120 3.7. ŹRÓDŁA INFORMACJI O NIERUCHOMOŚCIACH... 123 3.7.1. Księgi wieczyste... 123 3.7.2. Kataster nieruchomości (ewidencja gruntów i budynków)... 127 3.7.3. Powiązanie między katastrem nieruchomości a księgami wieczystymi... 130 3.7.4. Ewidencja sieci uzbrojenia terenu oraz mapa zasadnicza... 130 3.7.5. Inne źródła informacji o nieruchomościach... 132 ROZDZIAŁ 4 GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI... 139 4.1. KOMPETENCJE ORGANÓW ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ W ZAKRESIE GOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCIAMI... 139 4.2. POJĘCIE ZASOBU NIERUCHOMOŚCI I JEGO RODZAJE... 141 4.3. ZASADY OBROTU NIERUCHOMOŚCIAMI SKARBU PAŃSTWA I JEDNOSTEK SAMORZĄDU TERYTORIALNEGO... 146 4.3.1. Preferencyjny obrót nieruchomościami między Skarbem Państwa a jednostkami samorządu terytorialnego... 146 4.3.2. Zasada jawności obrotu nieruchomościami... 147 4.3.3. Pierwszeństwa i prawo pierwokupu w nabyciu nieruchomości... 148 4.3.4. Zbywanie nieruchomości w drodze przetargu i drodze bezprzetargowej... 148 4.3.5. Ustalanie cen i zasady udzielania bonifikat, opłaty adiacenckie... 152 4.3.6. Ustalanie i aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego... 153 4.4. POJĘCIE TRWAŁEGO ZARZĄDU... 154 4.5. WYWŁASZCZENIA NIERUCHOMOŚCI, ODSZKODOWANIA I ZWROTY NIERUCHOMOŚCI... 157 ROZDZIAŁ 5 GOSPODARKA MIESZKANIOWA... 161 5.1. GOSPODAROWANIE NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI SKARBU PAŃSTWA I JEDNOSTEK SAMORZĄDU TERYTORIALNEGO... 161 5.1.1. Ochrona praw lokatorów... 162 5.1.2. Towarzystwo budownictwa społecznego (TBS)... 171 5.2. GOSPODAROWANIE NIERUCHOMOŚCIAMI LOKALOWYMI... 175 5.2.1. Odrębna własność lokali... 175 5.2.2. Pojęcie nieruchomości wspólnej... 176 5.2.3. Wspólnota mieszkaniowa, prawa i obowiązki zarządu, uprawnienia właścicieli lokali względem Zarządu.... 176 5.3. GOSPODAROWANIE NIERUCHOMOŚCIAMI SPÓŁDZIELCZYMI... 178 5.3.1. Spółdzielnia mieszkaniowa jako osoba prawna, organy spółdzielni i ich kompetencje... 178 6
Rozdział 1. Rynek nieruchomości 5.3.2. Statuty i regulaminy spółdzielni, postępowanie wewnątrzspółdzielcze... 181 5.3.3. Spółdzielcze prawa do lokali i ich przekształcanie... 182 5.3.4. Rządowe programy wspierania i finansowania mieszkalnictwa... 185 5.4. OCHRONA DANYCH OSOBOWYCH... 194 5.4.1. Podstawowe pojęcia związane z ochroną danych osobowych... 194 5.4.2. Organ ochrony danych osobowych... 195 5.4.3. Przypadki, w których przetwarzanie danych jest dopuszczalne... 199 5.4.4. Obowiązki administratora danych osobowych... 200 5.4.5. Prawa osoby, której dane dotyczą... 201 5.5. ZAMÓWIENIA PUBLICZNE... 201 5.5.1. Podstawowe pojęcia z zakresu zamówień publicznych... 201 5.5.2. Zakres podmiotowy ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. Prawo zamówień publicznych... 201 5.5.3. Wyłączenia przedmiotowe i ograniczenia stosowania ustawy... 202 5.5.4. Zasady udzielania zamówień publicznych... 203 5.5.5. Tryby udzielania zamówień... 209 ROZDZIAŁ 6 EKONOMICZNE PODSTAWY RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 215 6.1. NIERUCHOMOŚĆ JAKO DOBRO EKONOMICZNE... 215 6.1.1. Cechy i funkcje nieruchomości w gospodarce rynkowej... 215 6.1.2. Wartość a cena nieruchomości... 220 6.2 WARTOŚĆ RYNKOWA JAKO PODSTAWA WYCENY... 222 6.2.1. Definicja i interpretacja wartości rynkowej według ustawy o gospodarce nieruchomościami... 223 6.2.2. Sposoby określania wartości rynkowej... 223 6.3. WARTOŚCI NIERYNKOWE JAKO PODSTAWA WYCENY... 227 6.3.1. Wartość godziwa... 227 6.3.2. Wartość bankowo-hipoteczna... 227 6.3.3. Wartość inwestycyjna... 231 6.3.4. Wartość katastralna... 231 6.3.5. Wartość odtworzeniowa... 232 6.4. SPOSOBY OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 233 6.5. OCENA EKONOMICZNEJ EFEKTYWNOŚCI INWESTYCJI... 235 6.5.1. Pojęcie i klasyfikacja inwestycji... 238 6.6. UPROSZCZONE METODY OCENY EFEKTYWNOŚCI INWESTYCJI... 241 6.6.1. Metoda okresu zwrotu nakładów inwestycyjnych... 242 6.6.2. Metoda prostej stopy zwrotu nakładów inwestycyjnych... 244 6.7. ROZWINIĘTE METODY OCENY EFEKTYWNOŚCI INWESTYCJI... 245 6.7.1. Metoda NPV (wartość zaktualizowana netto)... 245 6.7.2. Metoda rzeczywistej stopy zwrotu (IRR)... 246 6.8. ELEMENTY ANALIZY FINANSOWO-EKONOMICZNEJ... 248 6.8.1. Metody analizy finansowo-ekonomicznej... 251 6.8.2. Analiza rentowności zarządzania nieruchomościami... 255 6.8.3. Bilans, rachunek wyników i przepływy finansowe zasady sporządzania i analizy danych... 258 6.8.4. Płynność finansowa w zarządzaniu nieruchomościami... 269 6.9. METODY FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI... 270 6.9.1. Źródła własne... 272 6.9.2. Źródła obce... 276 6.9.3. Inne źródła finansowania... 280 6.10. OBCIĄŻENIA NIERUCHOMOŚCI... 283 6.10.1. Hipoteka jako podstawowa forma zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości... 284 6.10.2. Inne obciążenia nieruchomości... 286 6.11. PODATKI I OPŁATY OD NIERUCHOMOŚCI... 287 7
Podstawy obsługi nieruchomości w teorii i praktyce 6.11.1. Podatek leśny... 288 6.11.2. Podatek rolny... 289 6.11.3. Podatki i opłaty lokalne... 291 ROZDZIAŁ 7 ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI... 295 7.1. ZARZĄDCA NIERUCHOMOŚCI I JEGO STATUS PRAWNY... 295 7.1.1. Definicja zarządcy nieruchomości oraz działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami... 296 7.1.2. Nadawanie uprawnień zawodowych oraz uznawanie kwalifikacji zawodowych nabytych poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej... 297 7.1.3. Zakres czynności zawodowych zarządcy nieruchomości... 298 7.1.4. Formy wykonywania działalności zawodowej... 299 7.1.5. Doskonalenie kwalifikacji zawodowych przez zarządcy nieruchomości... 300 7.1.6. Odpowiedzialność zawodowa, cywilna i karna zarządcy nieruchomości... 300 7.2. ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI... 302 7.2.1. Istota i cele zarządzania nieruchomościami... 302 7.2.2. Uczestnicy procesu zarządzania nieruchomościami... 303 7.3. UMOWA O ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIĄ... 304 7.3.1. Forma i treść umowy... 304 7.3.2. Prawa i obowiązki stron umowy... 318 7.4. PLAN ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIĄ... 319 7.4.1. Cel i funkcje planu zarządzania nieruchomością... 319 7.4.2. Metodyka sporządzania planów zarządzania nieruchomością... 319 7.4.3. Plany zarządzania nieruchomością przykład empiryczny planu dla wybranej nieruchomości mieszkaniowej (Rozdział 8 )... 322 7.5. PROCEDURY W ZARZĄDZANIU NIERUCHOMOŚCIAMI... 322 7.5.1. Przejmowanie nieruchomości do zarządzania... 322 7.5.2. Cele właściciela wobec nieruchomości jako wytyczne działań zarządcy nieruchomości... 330 7.5.3. Procedury zarządzania operacyjnego... 330 7.6. ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI... 340 7.6.1. Definicja i przykłady nieruchomości mieszkalnych... 341 7.6.2. Specyfika zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych... 342 7.6.3. Specyfika zarządzania nieruchomościami spółdzielni mieszkaniowych... 346 7.6.4. Specyfika zarządzania nieruchomościami towarzystw budownictwa społecznego... 349 7.6.5. Specyfika zarządzania nieruchomościami mieszkaniowymi Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego... 350 7.6.6. Specyfika zarządzania nieruchomościami mieszkaniowymi stanowiącymi własność i współwłasność osób fizycznych i prawnych... 353 7.7. POŚREDNICTWO W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI WYBRANE ZAGADNIENIA... 356 7.7.1. Istota i cele obrotu nieruchomościami... 356 7.7.2. Prawa i obowiązki pośrednika w obrocie nieruchomościami... 357 7.7.3. Wybrane procedury z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami... 359 7.8. RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY... 361 ROZDZIAŁ 8 ZAŁĄCZNIK PLAN ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ POŁOŻONĄ W RADOMIU PRZY UL. KWIATOWEJ 86... 365 8.1 CEL I ZAKRES PLANU... 365 8.1.1. Cele opracowania planu i oczekiwania właścicieli lokali... 365 8.1.2. Podstawowe akty prawne regulujące proces zarządzania opisywaną nieruchomością... 367 8.2. PODSTAWOWE INFORMACJE O NIERUCHOMOŚCI... 367 8.2.1 Stan prawny nieruchomości i struktura własności... 367 8.2.2. Lokalizacja ogólna - przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego... 370 8.2.3 Lokalizacja szczegółowa... 371 8
Rozdział 1. Rynek nieruchomości 8.2.4. Opis i stan techniczny budynku... 372 8.2.5. Charakterystyka nieruchomości (dane techniczne i funkcjonalne)... 374 8.2.6. Zawartość dokumentacji technicznej... 377 8.2.7. Sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości... 377 8.2.8. Określenie potrzeb remontowych... 378 8.2.9. Obecny sposób zarządzania nieruchomością... 379 8.2.10. Podsumowanie i wnioski... 380 8.3. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 381 8.3.1. Określenie zasięgu rynku.... 381 8.3.2. Konkurencyjne nieruchomości (klienci potrzeby, preferencje)... 383 8.3.3. Analiza nieruchomości porównywalnych... 384 8.3.4. Podsumowanie i wnioski... 387 8.4. ANALIZA FINANSOWA NIERUCHOMOŚCI... 388 8.4.1 Przychody i koszty specyfika poszczególnych pozycji i wartości łącznych... 388 8.4.2. Możliwość zwiększenia przychodów i zmniejszenia kosztów... 392 8.4.3. Potencjalne źródła finansowania... 393 8.4.4. Określenie wartości nieruchomości... 393 8.4.5. Podsumowanie i wnioski... 396 8.5. ANALIZA STRATEGICZNA... 396 8.5.1. Mocne i słabe strony nieruchomości... 397 8.5.2. Szanse i zagrożenia... 398 8.5.3. Określenie wariantów postępowania... 398 8.6. OCENA WARIANTÓW POSTĘPOWANIA... 404 8.6.1. Ustalenie stopy dyskonta... 404 8.6.2. Skutki wdrażania poszczególnych wariantów... 406 8.6.3. Wskazanie wariantu optymalnego... 407 8.7. PLAN REALIZACJI WYBRANEGO WARIANTU Z UWZGLĘDNIENIEM EWENTUALNYCH ZAGROŻEŃ... 409 8.8. PODSUMOWANIE PLANU I WNIOSKI KOŃCOWE... 410 BIBLIOGRAFIA... 411 LITERATURA PODSTAWOWA... 411 PRZEPISY PRAWNE... 415 9