Przełom września i października to tradycyjnie najgorętszy okres na rynku najmu nieruchomości mieszkaniowych. Po wakacyjnym przestoju nadszedł czas żniw dla właścicieli wynajmujących mieszkania - wynika ze wspólnego raportu OFERTY.NET i Open Finance. Po wakacjach, wraz z początkiem roku akademickiego, do stolicy wracają studenci kontynuujący naukę oraz ci, którzy dopiero pierwszy raz zagoszczą na uczelniach. Tę grupę zasilają też sami Warszawiacy. Okres powakacyjny to moment podejmowania przełomowych decyzji przez wielu młodych ludzi, którzy rozpoczynając studia (lub kończąc ostatnie długie wakacje) chcą się usamodzielnić i wyprowadzić z domu rodzinnego. W tym czasie przybywa także przyjezdnych, którzy w Warszawie upatrują nowego, lepszego życia; tu chcą znaleźć lokum i podjąć pracę. Migracja zarobkowa osiąga swe apogeum właśnie jesienią. Wraz z obserwowanym obecnie wzrostem popytu następuje nieznaczny wzrost podaży. Właściciele mieszkań doskonale wiedzą, że przełom września i października to najlepszy moment na znalezienie najemcy na dłuższy czas i uzyskanie najwyższych cen. Do oglądania oferowanych przez nich lokali ustawiają się kolejki a atrakcyjne oferty znikają jak ciepłe bułeczki. WZROST CEN NAJMU MIESZKAŃ W WARSZAWIE Analiza statystyczna ofert najmu, które zasiliły serwis OFERTY.NET w sierpniu br., wykazała, że średni koszt wynajęcia kawalerki w Warszawie wyniósł 1548 PLN, czyli był wyższy o ponad 50 PLN w stosunku do lipca br. Zauważalny wzrost cen jest spowodowany okresowym wzrostem popytu na mieszkania, szczególnie te najmniejsze - 1-pokojowe. To one bowiem są najlepszym rozwiązaniem dla osób żyjących w pojedynkę, dla dwójek dążących do zminimalizowania kosztów utrzymania jak również dla par chcących prowadzić wspólne gospodarstwo ale nie dysponujących środkami pozwalającymi na wynajęcie większego lokum. W porównaniu do lipca wzrosły także ceny wynajmu mieszkań 2-pokojowych. W sierpniu wynajęcie M3 wiązało się ze średnim wydatkiem na poziomie 2069 PLN. Zdecydowanie spadły natomiast średnie ceny mieszkań dużych, tj. trzy-, cztero- i pięciopokojowych. Spadki średnich cen wynosiły odpowiednio 47, 185 i 586 PLN. To w głównej mierze efekt pojawienia się na rynku większej liczby mieszkań o średnim standardzie, których ceny są znacznie niższe od tych, jakich oczekują właściciele nowych, komfortowych mieszkań i apartamentów. Średnie ceny najmu mieszkań w Warszawie (PLN) 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4 pok. 5 pok. Warszawa 1 548 2 069 3 276 4 686 4 507
Analizując rynek najmu mieszkań należy zwrócić uwagę na fakt, że różnice między cenami wynajmu mieszkań jedno- i dwupokojowych są stosunkowo niewielkie (ok. 500 PLN). Dlatego zdecydowanie korzystniejszym rozwiązaniem z ekonomicznego punktu widzenia jest znalezienie współlokatora i wspólne wynajęcie "dwójki". Osoby planujące wynajem mieszkania jeszcze większego - z trzecim pokojem - muszą się już liczyć ze znacznie większym, bo o ponad 1200 PLN, wydatkiem w stosunku do mieszkania 2-pokojowego. Podobnie przedstawia się sytuacja w przypadku mieszkań czteropokojowych. Próg średnich cen w tym segmencie jest wyższy o kolejnych 1400 PLN. Co ciekawe, wg statystyk zdecydowanie bardziej opłaca się wynająć mieszkanie 5- zamiast 4-pokojowego; może okazać się tańsze. Brzmi to zaskakująco, ale znalezienie amatora na duże mieszkanie jest dużo trudniejsze. Dlatego w tym przypadku zachowanie rozsądku przy formułowaniu oczekiwań finansowych przez właścicieli ma szczególne znaczenie. Żądanie zbyt wygórowanej ceny może spowodować długotrwały, całkowity brak zainteresowania ofertą. WYNAJEM MIESZKAŃ TO ŚREDNI INTERES 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4 pok. rentowność 3,76% 3,95% 4,53% 5,09% Założenia: kawalerka - 30m2, 2 pokoje - 50m2, 3 pokoje - 70m2, 4 pokoje - 90m2. Średnia cena nabycia 9797 PLN za m2 (według cen ofertowych z wrześniowego raportu Oferty.net i Open Finance. Średni czynsz 4,5 PLN za metr (płaci właściciel). Mieszkanie wynajęte przez 10,5 miesiąca w roku. Rentowność najmu brutto - przed odliczeniem podatku, który może być ryczałtowy (8,5 proc.) lub wliczany do dochodów osobistych (skala progresywna 19, 30 i 40 proc.) Wynajem mieszkań w stolicy wciąż trudno uznać za dobry interes, wynika z analizy Open Finance. Rentowność najmu kawalerek - przy spełnieniu naszych założeń - jest ledwie porównywalna z rentownością lokaty bankowej, a nigdzie nie osiąga rentowności porównywalnych z dochodem z obligacji 10-letnich (te dają 6,5 proc. zysku w skali roku). Nieco lepiej sprawa ma się w przypadku większych mieszkań, jednak w ich przypadku po pierwsze trzeba dysponować większą kwotą na inwestycję, po drugie trudniej znaleźć na nie chętnych - koszt nie należy bowiem do niskich. Inwestorzy kupujący mieszkania w celach inwestycyjnych nadal muszą więc liczyć przede wszystkim na wzrost wartości mieszkań w czasie - tylko ona pozwoli bowiem na zrobienie korzystnego interesu. Warto też zauważyć, że w każdym przypadku, a więc obojętnie od powierzchni mieszkania, rata kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania będzie wyższa od dochodów z najmu, wyższe jest bowiem oprocentowanie kredytów hipotecznych, wynika z szacunków Open Finance. Nie mniej - biorąc pod uwagę właśnie wzrost wartości mieszkań w czasie - trudno uznać, że kupno mieszkania w Warszawie pod wynajem nie było w przeszłości dobrym interesem. Co więcej, należy spodziewać się, że wraz ze wzrostem oprocentowania kredytów i wzrostem cen na rynku, mieszkania staną się trudniej dostępne dla nabywców, co z kolei przełoży się na większy popyt na rynku najmu. To zaś może zaowocować wzrostem stawek najmu, co zresztą obserwujemy od początku roku. DROGI MOKOTÓW Jak wynika z analizy średnich cen ofert najmu zgłoszonych do serwisu OFERTY.NET na przestrzeni ostatnich pięciu miesięcy to nie Śródmieście przoduje pod względem cen, ale Mokotów. W porównaniu z zestawieniem średnich cen sprzedaży mieszkań dzielnice te zamieniły się pozycjami. Powodów tej sytuacji jest kilka: z Mokotowa pochodzi znaczny odsetek ofert najmu dużych, komfortowych mieszkań i apartamentów, których ceny są znacznie wyższe od przeciętnej; Mokotów z wielu względów jest dzielnicą bardzo atrakcyjną do zamieszkania - blisko centrum i dobrze z nim
skomunikowany (metro, tramwaj, autobus), z rozwiniętą infrastrukturą handlowo-usługową, z dużą ilością zieleni. Do tego postrzegany jest jako dzielnica bezpieczna i cicha. Natomiast relacja cen najmu w innych dzielnicach, np. na Ochocie czy na Bielanach, jest podobna do tej jaką obserwujemy na rynku sprzedaży mieszkań - kluczowe znaczenie ma odległość od centrum. DROŻEJĄCE KAWALERKI Średnie ceny najmu kawalerek w Warszawie w ciągu ost. 5 miesięcy (PLN) kwiecień maj czerwiec lipiec sierpień Warszawa 1 348 1 430 1 450 1 492 1 548 Analiza zmian cen mieszkań jednopokojowych w przeciągu ostatnich pięciu miesięcy wskazuje, że średnia cena wynajmu takiego mieszkania w Warszawie wzrosła w badanym okresie o blisko 15% tj. o 200 PLN. Wzrost ten jest wynikiem z jednej strony rosnącego popytu, z drugiej zaś pojawianiem się na rynku coraz większej ilości ofert wynajmu mieszkań nowych - o większych powierzchniach, nowocześnie wykończonych i wyposażonych, często z garażem i np. monitoringiem. Tego typu oferty są znacznie droższe od mieszkań w starym budownictwie, z wyposażeniem z minionych epok. Średnie ceny wynajmu kawalerek w Warszawie w sierpniu br. dzielnica cena Bemowo 1338 Białołęka 1241 Bielany 1365 Mokotów 1904 Ochota 1329 Praga Pd. 1263 Praga Pn. 1275 Rembertów 1000 Śródmieście 1571 Targówek 1252 Ursus bd. Ursynów 1758 Wawer 1395 Wesoła 900 Wilanów 1383 Włochy 1600 Wola 1410 Żoliborz 1344 NAJTAŃSZE MIESZKANIA W PRL-OWSKICH BLOKACH Dokonując analizy cen mieszkań pod względem wieku budynków, w których owe mieszkania się znajdują, można zauważyć stałą prawidłowość - najdroższe są mieszkania najstarsze, a więc w przedwojennych kamienicach, zwykle w Śródmieściu bądź w prestiżowych częściach sąsiadujących z nim dzielnic oraz mieszkania nowe - w budynkach wybudowanych w ciągu ostatniej dekady. Decydując się na wynajem mieszkania nowego płacimy za jakość, wysoki standard wykończenia i wyposażenia mieszkania, za czyste klatki, nowe windy, zadbane tereny zielne oraz dodatkowe udogodnienia - miejsce parkingowe lub garaż, monitoring, ochronę. Na drugim biegunie cenowym plasują się oferty wynajmu mieszkań w budynkach z lat 1966-1980.
PODAŻ OFERT WYNAJMU MIESZKAŃ W WARSZAWIE Analogicznie do poprzedniego miesiąca na rynku najmu największa jest podaż mieszkań dwupokojowych. Stanowią one ponad 40% ogólnej liczby ofert najmu zgłoszonych w sierpniu do serwisu OFERTY.NET. Mieszkania trzypokojowe miały w tym samym czasie 28-procentowy udział w podaży. Cieszące się niezmiennie największym zainteresowaniem kawalerki to w dalszym ciągu dobro deficytowe na rynku najmu. Jedynie co piąte oferowane mieszkanie należy do tej kategorii. Biorąc pod uwagę poszczególne dzielnice stolicy najłatwiej jest wynająć kawalerkę w Śródmieściu (35% całkowitej podaży mieszkań jednopokojowych w Warszawie) oraz na Mokotowie i Pradze Płd. - odpowiednio 20 i 10%.
WARSZAWA - ŚREDNIE CENY NAJMU MIESZKAŃ ZA M2 WG. DZIELNIC dzielnica średnia cena m2 Bemowo 35 Białołęka 31 Bielany 38 Mokotów 45 Ochota 42 Praga Płd. 37 Praga Płn. 34 Rembertów 29 Śródmieście 48 Targówek 32 Ursus 30 Ursynów 38 Wawer 31 Wesoła 42 Wilanów 48 Włochy 31 Wola 42 Żoliborz 42 Warszawa 42 Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu OFERTY.NET - nieruchomości w Internecie oraz danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 2540 unikalnych ofert najmu mieszkań w Warszawie zgłoszonych do serwisu OFERTY.NET przez agencje nieruchomości i osoby prywatne w czerwcu 2007 r. Ceny wynajmu mieszkania, przy użyciu których zostały przeprowadzone analizy, zawierają opłaty czynszowe, których wysokość zależy przede wszystkim od powierzchni mieszkania oraz liczby osób w nim mieszkających. W przypadku wykorzystywania informacji zawartych w niniejszym raporcie, prosimy o podawanie źródła: "Warszawski rynek najmu mieszkań - Raport OFERTY.NET i Open Finance". OFERTY.NET Warszawa, ul. Rakowiecka 36, III p. tel. 22 848 40 65 e-mail: m.drogomirecki@oferty.net http://www.oferty.net OPEN FINANCE Biuro Prasowe tel. 22 541 51 20, -17 e-mail: pr@open.pl http://www.open.pl