Raport analityczny dla spółki Ronson Europe N.V. przygotowany dla Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. przez Notoria Serwis S.A. 30 listopada 2012 r. 1
Informacje o firmie Ronson Europe N.V. Adres: Weena 210-212, 3012 NJ, Rotterdam, Holandia tel. +48 22 823 97 98 fax. +48 22 823 97 99 e-mail: info@ronson.pl strona internetowa: www.ronson.pl Akcjonariat ITR Dori B.V. 64,2% GE Real Estate 15,3% ING OFE 8,5% Amplico OFE 5,5% Pozostali 6,5% Źródło: Notoria Zarząd Shraga Weisman prezes Tomasz Łapiński dyrektor finansowy, członek zarządu Andrzej Gutowski dyrektor ds. sprzedaży i marketingu, członek zarządu Israel Gredinger członek zarządu Ronen Ashkenazi członek zarządu Rada nadzorcza Mark Segall przewodniczący Arie Mientkavich wiceprzewodniczący Reuven Sharoni członek Frank Roseen członek Yair Shilhav członek Przemysław Kowalczyk członek Działalność Ronson jest deweloperem realizującym projekty mieszkaniowe o podwyższonym standardzie mieszkań w budynkach wielorodzinnych oraz domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wyłącznie w Polsce, przede wszystkim w Warszawie. Spółka rozwija także bank gruntów w innych aglomeracjach: Wrocławiu, Poznaniu i Szczecinie. Ronson działalność prowadzi poprzez szereg spółek zależnych tworzonych na potrzeby realizacji danego projektu. Historia Firma rozpoczęła działalność w 1999 r. wykorzystując na polskim rynku doświadczenia swoich udziałowców. Pierwsze oddane do użytku osiedla mieszkaniowe to: Słoneczny Skwer na Ochocie, Pegaz na Wyścigach, Twój Biały Dom na Kabatach i Lazurowa Dolina na Bemowie. Na początku listopada 2007 r. spółka zadebiutowała na GPW pozyskując z emisji nowych akcji ponad 153 mln zł, które przeznaczył głównie na zakup działek pod budowę osiedli mieszkaniowych. 2
Strategia Spółka stawia na selektywną ekspansję geograficzną w Polsce. Wybierając lokalizacje dla kolejnych inwestycji Ronson analizuje wzrost gospodarczy i demograficzny, jakiego można się spodziewać w danym mieście. W długofalowym planie działania emitent planuje rozszerzyć działalność na nowe rynki w Europie Środkowej i Wschodniej, powielając strategię opracowaną na potrzeby polskiego rynku. Plany Spółka zapowiada poprawę wyników w IV kwartale, gdy ma przekazać nabywcom lokale z zakończonego w październiku projektu Panoramika oraz większość mieszkań z inwestycji Gemini II i Verdis I. Łączna wartość podpisanych w tych trzech projektach umów to 144,4 mln zł. Przed końcem roku spółka rozważa również rozpoczęcie realizacji jednego nowego etapu w ramach rozpoczętych inwestycji obejmujących 40 lokali o łącznej powierzchni 2,2 tys. m. kw. oraz dwóch nowych projektów obejmujących 210 lokali o łącznej powierzchni 16,8 tys. m. kw. Ronson rozważa wejście w segment biurowy. Władze dewelopera doszły do słusznego wniosku, że należy zdywersyfikować działalność nie tylko geograficznie, lecz także działać w różnych segmentach. Jeszcze w 2012 r. spółka chce kupić w Warszawie grunt pod budynek biurowy. Uwagi Ronson Development Sp. z o.o. Town zawarła z osobami fizycznymi przedwstępne umowy sprzedaży niezabudowanych nieruchomości położonych na warszawskim Mokotowie przy ulicy Jaśminowej. Działki objęte są planem zagospodarowania przestrzennego przewidującym możliwość zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Łączny koszt transakcji wyniesie 83 mln zł. Podstawowe dane finansowe (na 29.11.2012) Cena akcji (PLN) 0,81 Zakres z 52 tygodni (PLN) 0,61 1,15 Stopa zwrotu 12 miesięcy (%) 9,0 Średni wolumen obrotów na sesję w 2011 r. (tys. szt.) Średni wolumen obrotów na sesję w 2012 r. (tys. szt.) Średni wolumen obrotów na sesję w III kwartale 2012 r. (tys. szt.) 23,8 36,9 11,9 Kapitalizacja rynkowa (PLN mln) 236,9 Wartość księgowa (PLN mln) 428,5 Akcje w wolnym obrocie (%) 6,5 Liczba akcji 272 360 000 Cena/zysk 38,20 Cena/wartość księgowa 0,55 III kwartał 2012 r. Przychody (tys. PLN) 31 054 Wynik operacyjny (tys. PLN) -2 336 Wynik netto (tys. PLN) -1 610 Marża zysku brutto ze sprzedaży 21,3% Marża zysku operacyjnego 1,1% Marża zysku brutto 4,0% Marża zysku netto 5,7% Źródło: Notoria Spółka wprowadziła do oferty 24 mieszkania w pierwszym z dwóch budynków Verdis II, drugiego etapu osiedla położonego przy ul. Sowińskiego na warszawskiej Woli. Zarząd proponuje nie wypłacać dywidendy z zysku za 2011 r. Przeszło 6,82 mln zł władze spółki chcą przeznaczyć na powiększenie zysków lat ubiegłych. 3
Notowania Źródło: Notoria Inwestorzy, którzy kupili akcje dewelopera w ofercie publicznej po 5,75 zł, ponieśli straty, których nigdy nie udało im się odrobić. Przeciwnie na początku grudnia 2008 r. kurs osiągnął historyczny dołek 0,49 zł. Ci, którzy zaryzykowali kupna tak przecenionych walorów, przez półtora roku zarobili prawie 330%. Jednak w okolicy poziomu 2 zł trend wzrostowy zmienił kierunek, co zostało potwierdzone wskaźnikami analizy technicznej w punktach zwrotnych. Pod koniec 2011 r. Ronson po kilku latach przerwy wróciła do grona tzw. spółek śmieciowych, wycenianych poniżej 1 zł za akcję. Nie wydaje się, by w II połowie 2012 r. miało dojść do znaczącego odbicia, szczególnie że według słów przedstawicieli spółki, dopiero w ostatnim kwartale roku Ronson może wypracować zadowalające wyniki. Ale nikt już nie wierzy w puste obietnice. Wydaje się, że inwestorów do kupna akcji przekonać mogą tylko twarde fakty. Dane finansowe Skonsolidowane sprawozdanie finansowe (tys. PLN) I-IX'11 I-IX'12 zmiana % BILANS Aktywa 766 699 841 871 9,8 Aktywa trwałe 23 003 30 524 32,7 Aktywa obrotowe 743 696 811 347 9,1 Zapa sy 606 592 714 803 17,8 Kapitał własny 418 292 424 502 1,5 Zysk (Strata) z lat ubiegłych 114 657 120 867 5,4 Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania 344 116 413 384 20,1 4
Zobowiązania długoterminowe 146 488 134 032-8,5 Zobowiązania krótkoterminowe 197 628 279 352 41,4 RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT Przychody netto ze sprzedaży 61 262 72 923 19,0 Zysk (strata) z działalności operacyjnej -3 551-3 170-10,7 Zysk (strata) brutto -132-1 229 831,1 Zysk (strata) netto 915 299-67,3 RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej 13 894-34 547 Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej -33 335-7 332-78,0 Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej 24 198 1 454-94,0 Przepływy pieniężne netto 4 757-40 425 Środki pieniężne na początek okresu 94 888 94 622-0,3 Środki pieniężne na koniec okresu 99 645 54 197-45,6 Liczba akcji (tys.) 272 360 272 360 0,00 Wartość księgowa na jedną akcję 1,54 1,56 1,48 Zysk (strata) na jedną akcję 0,003 0,001-67,32 Źródło: spółka Wskaźniki finansowe ZYSKOWNOŚĆ I-IX'11 I-IX'12 Marża zysku brutto ze sprzedaży 18,1% 15,7% Marża zysku operacyjnego -5,8% -4,3% Marża zysku brutto -0,2% -1,7% Marża zysku netto 1,5% 0,4% Stopa zwrotu z kapitału własnego 0,3% 0,1% Stopa zwrotu z aktywów 0,2% 0,0% PŁYNNOŚĆ 2011-09-30 2012-09-30 Kapitał pracujący 546 068 531 995 Wskaźnik płynności bieżącej 3,76 2,90 Wskaźnik płynności szybkiej 0,69 0,35 Wskaźnik podwyższonej płynności 0,64 0,21 AKTYW NOŚĆ I-IX'11 I-IX'12 Rotacja należności 45,7 136,5 Rotacja zobowiązań 828,6 984,6 Rotacja aktywów 3 379,1 3 117,1 ZADŁUŻENIE 2011-09-30 2012-09-30 5
Wskaźnik pokrycia majątku 1818,4% 1390,7% Stopa zadłużenia 44,9% 49,1% Wskaźnik obsługi zadłużenia -9,4-3,9 Źródło: Notoria Analiza porównawcza konkurencji Wybrane dane za 2011 r. Atla s Estates Orco Property Plaza Centers Reinhold Ronson Europe Warimpex Przychody ze sprzedaży (tys. PLN) 238 679 782 489 252 084 4 819 96 674 286 761 Wynik operacyjny (tys. PLN) 22 936 176 429-159 636-17 371 824 42 680 Wynik netto (tys. PLN) -92 691-235 226 41 279-31 514 6 826 28 616 Wynik netto na akcję (PLN) -1,84-13,79 0,14-4,50 0,03 0,53 Wartość księgowa na akcję (PLN) 6,74 68,17 8,19-2,96 1,56 6,49 Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej (tys. PLN) 127 796 174 287-421 389 111 939-14 897 36 266 Aktywa (tys. PLN) 1 431 224 7 519 041 5 956 170 82 064 765 961 1 820 980 Kapitał własny (tys. PLN) 339 356 1 162 480 2 394 444-20 724 424 203 350 619 Marża zysku operacyjnego 9,6% 22,5% -63,3% - 0,9% 14,9% Marża zysku brutto -42,7% -26,6% 50,9% - 5,6% 10,9% Marża zysku netto -38,8% -30,1% 16,4% - 7,1% 10,0% Zwrot na kapitale (ROE) (%) -27,3% -20,2% 1,7% - 1,6% 8,2% Zwrot na aktywach (ROA) (%) -6,5% -3,1% 0,7% -38,4% 0,9% 1,6% Wskaźnik płynności bieżącej 0,83 0,56 2,38 0,81 3,41 0,20 Stopa zadłużenia (%) 76,1% 83,8% 59,2% 125,3% 44,1% 81,4% Źródło: Notoria Branża deweloperska ma bardzo liczną reprezentację krajową na GPW, toteż dla potrzeb analizy porównawczej wybrano tylko konkurentów Ronson Europe o zagranicznych korzeniach. Na ich tle spółka prezentuje się całkiem nieźle akcjonariuszy cieszyć powinny dodatnie stopy zwrotu na kapitale i aktywach, o co wcale nie było łatwo na trudnym rynku. Szczególnie, że emitent działa tylko w sektorze mieszkaniowym, a większość konkurentów ma dużo bardziej zdywersyfikowane portfele nieruchomości: hotele, biurowce, centra handlowo-rozrywkowe. Ronson ma najniższą stopę zadłużenia 44% wobec 103% w przypadku Reinholda. To dobrze, natomiast zwraca uwagę najwyższy wskaźnik płynności bieżącej 3,41. Wzorcowa jego wartość mieści się w granicach 1,3-2. Widać, że spółka nie szasta pieniędzmi w nadal bardzo niepewnych czasach i poważnie ograniczonym dostępie do kredytów bankowych. 6
Analiza sektora Od stycznia do września 2012 r. oddano do użytkowania 104,6 tys. mieszkań, tj. o 20,5% więcej niż w analogicznym okresie 2011 r. (w którym odnotowano spadek o 11,1%) i o 7,1% więcej niż w 2010 r. podał Główny Urząd Statystyczny. O 9,4% spadła liczba pozwoleń na budowę mieszkań, a liczba rozpoczętych budów zmniejszyła się o 9%. Największy udział (54,6%) w przyroście nowych zasobów mieszkaniowych mieli inwestorzy indywidualni, następnie deweloperzy (39,9%), a reszta przypadła na spółdzielnie mieszkaniowe. Mimo, że rok 2012 jest rekordowym dla branży budowlanej pod względem wysokości przychodów, to sytuacja sektora jest niestabilna. Branża notuje wysokie tempo upadłości, od stycznia do maja upadło 300 firm budowlanych. Niemal co trzecia upadłość w tym roku dotyczyła branży budowlanej. Główną przyczyną trudności finansowych przedsiębiorstw z tego sektora są narastające problemy z zatorami płatniczymi. Jak podała firma doradcza REAS, liczba nowych mieszkań dodanych do oferty w III kwartale w 6 największych aglomeracjach spadła prawie o połowę, do 6,4 tys. w porównaniu z II kwartałem. Łączna liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży wyniosła na koniec kwartału przekroczyła 55,7 tys. to o 2% mniej niż trzy miesiące wcześniej. Eksperci zakładają, że spadek podaży przyczyni się do osłabienia konkurencji i zmniejszenia presji na ceny mieszkań w najbliższych kwartałach. Będzie to jednak proces długotrwały. Deweloperzy funkcjonujący na rynku mieszkaniowym mimo ożywienia gospodarczego mogą notować nieco gorsze wyniki niż spółki działające w segmencie hoteli i biurowców. Ci pierwsi bowiem zmuszenia są działać w warunkach zaostrzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego tzw. Rekomendacji T (zbiór zasad, adresowanych do banków, dotyczących zarządzania i oceny ryzyk związanych z udzielanymi kredytami detalicznym) i zakończenia w 2012 r. rządowego programu Rodzina na Swoim. Niemniej wydaje się, że spośród krajów Europy Środkowo-Wschodniej, polska mieszkaniówka ma przed sobą najlepsze perspektywy. Siła nabywcza klientów wykorzystujących kredyt hipoteczny w 2012 r. spadnie, ze względu na słabszy dostęp do tego instrumentu. Ponadto oczekiwany jest wzrost kosztów kredytów hipotecznych. Z kolei w kwietniu weszły w życie nowe przepisy narzucające sposób finansowania projektów wyłącznie długiem i z kapitałów własnych lub, w przypadku finansowania ze środków pozyskanych od nabywców, zapewnienia dodatkowych gwarancji bankowych zapewniających bezpieczeństwo pieniędzy klientów. Wszystko to może znacząco utrudnić deweloperom zapewnienie finansowania projektów. Narodowy Bank Polski przestrzega przed rosnącym ryzykiem działania firm deweloperskich. Według raportu banku centralnego poświęconemu rynkowi nieruchomości, zarówno analiza wskaźnikowa firm, jak też symulacja ich działalności inwestycyjnej, pokazują, że budowa mieszkań jest rentowna, jednak jeśli dynamika nowych projektów nie wyhamuje, rynek mogą czekać znaczniejsze korekty cen i problemy firm. 7
Wieści z branży Atlas Real Estate rozpoczął w III kwartale prace budowlane w ramach trzeciego etapu realizacji projektu Capital Art Apartments na warszawskiej Woli. Spółka sprzedała 219 lokali powstałych w I etapie oraz 287 z 300 apartamentów wybudowanych w II etapie. Łącznie inwestycja jest obliczona na 739 apartamentów, parking oraz lokale handlowousługowe. 6 września Atlas zawarł z Unibep SA umowę generalnego wykonawstwa inwestycji za wynagrodzeniem w wysokości 38,3 mln zł. Termin realizacji określono na 24 miesiące. J.W. Construction oraz Black Lion NFI podpisały aneks, na mocy którego cena i inne warunki transakcji dotyczącej warszawskich nieruchomości przy ul. Kasprzaka stały się ostateczne. Wartość transakcji wyniosła 155 mln zł netto. Walne zgromadzenie LC Corp zdecydowało o niewypłaceniu dywidendy z jednostkowego zysku 5,12 mln zł za 2011 r. Zasili on kapitał zapasowy. Deweloper planuje zakończenie budowy Wola Center w 2013 r. W kompleksie przy ul. Przyokopowej staną cztery biurowce o łącznej powierzchni najmu 31 tys. m.kw. Biura zajmą ponad 27 tys. m.kw., a lokale handlowo-usługowena parterze około 3,5 tys. m.kw. Strata netto Orco Property Group w III kwartale zmniejszyła się do 23,9 mln z 32,05 mln EUR przed rokiem. Negatywny wpływ na wynik miało 13,2 mln EUR odpisu wartości biurowca Sky Office w Dusseldorfie. Przychody ze sprzedaży wzrosły o 3,7% do 45,5 mln EUR. Plaza Centers sprzedała dwa centra handlowe w USA za 41,8 mln USD oraz projektu Ramstore w Bułgarii, dzięki czemu zadłużenie bankowe smniejszyło się o 6 mln EUR. Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej należących do Warimpexu hoteli wzrosły po trzech kwartałach o 36% do 9,3 mln EUR. Spółka spodziewa się utrzymania pozytywnej tendencji także w ostatnim kwartale 2012 r. Strata netto za pierwsze dziewięć miesięcy spadła do 0,7 mln EUR z -2,8 mln EUR rok wcześniej. Globe Trade Centre podpisał umowę sprzedaży czterech budynków wchodzących w skład Platinium Business Park w Warszawie. Allianz Real Estate zapłaci za nieruchomość 138,8 mln EUR. Polnord zawiązał joint venture z MS Waryński Development, z którym zamierza realizować projekt deweloperski w Warszawie. Jego wartość została oszacowana na podstawie cen sprzedaży na 600 mln zł. Analiza makroekonomiczna Wskaźniki makro na koniec roku: 2008 2009 2010 2011 PKB (mld zł) 1 275,4 1 343,3 1 415,3 1 522,6 PKB na 1 mieszkańca (tys. zł) 33,4 35,2 37,1 b.d. PKB (%) 5,1 1,6 3,8 4,3 Deficyt budżetowy (% PKB) 3,7 7,3 7,9 5,6 Dług publiczny (% PKB) 47,1 50,9 55,0 53,5 8
Inflacja (%) 4,2 3,5 2,6 4,6 Bezrobocie (%) 9,5 11,9 12,3 12,5 Eksport towarów (mld zł) 405,3 423,2 481,0 554,8 Import towarów (mld zł) 497,0 463,3 536,2 614,4 Źródło: MG, GUS Polska Dynamika Produktu Krajowego Brutto w II kwartale 2012 r. wyniosła zaledwie 2,4%, podczas gdy oczekiwano wyniku +2,9%. Dane oczyszczone z wahań sezonowych wskazują, że spowolnienie obserwowane w drugim kwartale dotknęło przede wszystkim sektor przemysłowy oraz handel, w tym branżę motoryzacyjną. Korzystnie wypadły natomiast pozostałe sektory usług. Z danych GUS wynika, że spadają nowe zamówienia w przemyśle. Są o 5,2% niższe niż rok temu, w tym zagraniczne o 7,3% niższe niż rok temu. Według analityków Ministerstwa Gospodarki, w II połowie 2012 r. dynamika produktu powinna być zbliżona do 2%. Resort obniżył całoroczną prognozę wzrostu PKB w 2012 r. do 2,5 z 3,0% prognozowanych wcześniej. Eksperci oczekują kontynuacji pozytywnego wkładu eksportu netto na dynamikę PKB. Ograniczone powinno zostać spowolnienie konsumpcji prywatnej. Ponadto analitycy resortu prognozują, że poziom inwestycji w drugiej połowie 2012 r. będzie zbliżony do analogicznego okresu ubiegłego roku. Rząd przyjął projekt budżetu na 2013 r., który zakłada, że deficyt nie przekroczy 35,5 mld zł. Gospodarka będzie rozwijać się w przyszłym roku w tempie 2,2%, a średnioroczna inflacja wyniesie 2,7%. Dochody zaplanowano na kwotę 299,18 mld zł, wydatki na 334,78 mld zł. Wpływy z podatku VAT mają być wyższe o 4%, z akcyzy o 3,4%, z podatku CIT o 11,3%, zaś z PIT o 6,2%. Planowane jest utrzymanie zamrożenia funduszu wynagrodzeń we wszystkich jednostkach państwowej sfery budżetowej. Mimo niezadowolenia i protestów różnych ugrupowań społecznych, podniesienie wieku emerytalnego zarówno dla kobiet, jak i mężczyzn do 67. roku życia stało się faktem. Ustawa nowelizująca przepisy ustawy o emeryturach i rentach, bez poprawek uchwalona przez Sejm. Reforma emerytalna będzie przeprowadzana stopniowo. Rozpocznie się z początkiem 2013 r. i obejmie kobiety urodzone po 31 grudnia 1952 r. oraz mężczyzn urodzonych po 31 grudnia 1947 r. Od 1 lutego 2012 r. pracodawcy i samozatrudnieni płacą składkę rentową wyższą o 2 punkty procentowe od dotychczasowej. Według ekspertów Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową, będzie to oznaczało nie tylko wzrost bezrobocia, ale też powiększanie się szarej strefy w gospodarce. Podsumowanie Kryzys w budownictwie brutalnie obszedł się z jednym z większych deweloperów mieszkaniowych notowanych na warszawskiej giełdzie. Co prawda popyt na nowe mieszkania bliski zeru odcisnął się mocnym piętnem na wynikach, ale fundamenty Ronson Europe wydają się mocne. Spółka mobilizuje siły i środki na spodziewane ożywienie w branży utrzymuje duży poziom środków pieniężnych by bez większych problemów móc szybko uruchomić finansowanie inwestycji, gdy 9
nadejdzie odpowiedni czas. Pozytywnie też należy ocenić restrukturyzację zadłużenia. Minusem spółki jest skoncentrowanie działalności na tylko jednym segmencie rynku nieruchomości, szczególnie w okresie, gdy budownictwo mieszkaniowe radzi sobie gorzej niż komercyjny segment budowlanki. Stąd słuszna decyzja o wejściu w segment biurowy. 10