BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI- 96-100 Skierniewice, ul. MIODOWA 42,Tel.(046) 833-06-65, kom.(0601)28-78-20; REGON 750284287 NIP 836-107-24-85 EGZ.NR 5 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 266 w obrębie 25-ŻELAZNA, jednostka ewidencyjna SKIERNIEWICE, pow. skierniewicki, woj. łódzkie. Księga Wieczysta Nr LD1H/00011694/0 dla nieruchomości gruntowej prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr. 2295 Skierniewice, 7 sierpnia 2012 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Adres nieruchomości wieś Żelazna, Gmina Skierniewice, woj. łódzkie Określenie nieruchomości: Zakres wyceny Opis nieruchomości: Cel wyceny: Metoda wyceny: Data określenia wartości rynkowej: Oszacowana wartość rynkowa Nieruchomość gruntowa niezabudowana. Lokalizacja: wieś Żelazna, Gmina Skierniewice Przedmiotowa nieruchomość objęta jest KW Nr LD1H/00011694/0 prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Zakres wyceny obejmuje prawo własności nieruchomości w stanie na dzień wyceny. Przedmiotowa nieruchomość położona jest we wsi Żelazna, oznaczona w rejestrze ewidencji gruntów jako działka 266, obręb 25, jednostka ewidencyjna Skierniewice, o powierzchni 0,24 ha. Działka 266 jest użytkowana jako łąka. Dojazd do działki bezpośrednio z drogi publicznej. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb sądowych. Zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami do określenia wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej. 7.08.2012 r. Wartość rynkowa prawa własności działki 266 wynosi: 8 600 zł Słownie: osiem tysięcy sześćset złotych. Strony umowy Data sporządzenia operatu Zamawiający: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Paweł Pacyński, 96-100 Skierniewice, ul. Reymonta 2A Wykonawca: Biuro Wycen I Obsługi Nieruchomości 96 100 Skierniewice ul. Miodowa 42 7.8.2012 r. 2
SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY... 4 1.1. Przedmiot wyceny... 4 1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1. Podstawa formalna... 4 3.2.Podstawy materialno-prawne... 4 3.3.Podstawy merytoryczne wyceny... 4 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY... 5 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY... 5 5.1. Stan zagospodarowania... 5 5.2. Określenie stanu prawnego nieruchomości... 5 5.3. Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny... 5 5.4 Otoczenie nieruchomości... 6 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM... 6 7. ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA... 6 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO GRUNTÓW ROLNYCH... 6 9. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE, METODA I TECHNIKA WYCENY... 7 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY... 9 I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ... 9 11. WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z WNIOSKAMI I UZASADNIENIEM... 11 12. KLAUZULE I OGRANICZENIA... 12 13.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA... 12 14. ZAŁĄCZNIKI... 12 3
1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, położona w obrębie 25-Żelazna, jednostka ewidencyjna Skierniewice, nr działki 266 o powierzchni 0,24 ha. Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą nr LD1H/00011694/0 prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Fragment mapy powiatu rawskiego stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu. 1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje prawo własności do nieruchomości w stanie i na dzień wyceny. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej dla potrzeb sądowych. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia 21.06.201r. KM 2/10 na opis i oszacowanie przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Zamawiającym opis i wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach Paweł Pacyński, 96-100 Skierniewice, ul. Reymonta 2A. 3.2.Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (dz. U. nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r.. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) 3.3.Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r. 4
4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny - 07.08.2012 r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny - 07.08.2012 r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny - 07.08.2012 r. 4. Data oględzin wycenianej nieruchomości - 12.07.2012 r.. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Stan zagospodarowania Działka oznaczona numerem 266 o powierzchni 0,24 ha, posiada kształt prostokątny. Działka jest użytkowana jako łąka. 5.2. Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości gruntowej określono na podstawie zapisów Księgi Wieczystej numer LD1H/00011694/0 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Treść zapisów w KW : Typ księgi: nieruchomość gruntowa Dział I Oznaczenie nieruchomości : Położenie: miejscowość Żelazna, Gmina Skierniewice Opis i nr działki : 266 Sposób korzystania : działka gruntu Obszar : 0,24 ha Dział I-Sp; Spis Praw Związanych z Własnością - brak wpisów Dział II Własność Właściciel: Dawid Gałka, syn Mariana i Jadwigi Dział III Prawa, Roszczenia, Ograniczenia i Ostrzeżenia INNY WPIS: ostrzeżenie wszczęcie egzekucji w sprawie KMP 2/10 prowadzonej na podstawie tytułu wykonawczego: wyrok Sądu Rejonowego w Rawie Maz. Z dnia 11-03- 2009 r, sygn. Akt III RC 24/09. Z wniosku: Tomasz Gałka Dział IV: Hipoteki - brak wpisów Księgę Wieczystą badano dnia 6 sierpnia 2012 roku. 5.3. Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny 5.3.1. Grunt Oznaczenie i wielkość: Działka nr 266 Powierzchnia 0,24 ha Jednostka ewidencja: SKIERNIEWICE Obręb 25 - Żelazna 5
Nr transakcji w bazie Operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, oznaczonej w ewidencji BONITACJA Hektary Powierzc przelicze Działk Oznaczehnia [ha] Przelicznikniowe RV 0,24 0,3 0,072 OGÓŁEM 0,24 0,300 0,072 BONITACJA NA POZIOMIE KLASY - V Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu. 5.4 Otoczenie nieruchomości a/ terenowe Wyceniana nieruchomość położona jest na uboczu wsi Żelazna, ok 10 km od Skierniewic. Działka znajduje się w sąsiedztwie gruntów rolnych oraz rzeki Łupi. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Skierniewice przedmiotowa nieruchomość leży w obszarze oznaczonym: R - tereny rolne 7. ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA Według Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Skierniewice optymalnym sposobem wykorzystania jest: wykorzystanie rolnicze. 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO GRUNTÓW ROLNYCH W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku Gmina Skierniewice Okres badania cen od stycznia 2010 - do dnia wyceny Rodzaj rynku grunty rolne TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY Cena jednostkowa skorygowana trendem czasowym Obręb Nr działki Cena REP Data transakcji Obszar jednostkowa zł/ha 1. 3971/2010 2010-07-20 0,4626 58 366,00 zł 58 366,60 zł Strobów 375/2 2. 4488/2010 2010-10-13 1,68 56 548,00 zł 56 548,53 zł Brzozów 39 3. 3971/10 2010-07-20 0,4626 58 366,00 zł 58 366,60 zł Brzozów 40 4. 4926/2010 2010-11-17 1,3164 59 974,00 zł 59 974,50 zł Józefatów 241/1 5. 514/2010 2010-02-18 1,07 32 710,28 zł 32 711,00 zł Zalesie 208 6. 897/2010 2010-03-04 1,06 47 169,81 zł 47 170,52 zł Brzozów 135, 155 7. 1031/2010 2010-03-15 2,8184 51 802,44 zł 51 803,14 zł Balcerów 582 8. 85/2011 2011-01-25 1,63 49 080,00 zł 49 080,45 zł Samice 106 6
Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe nieruchomości rolnych, z których do głównych cech należy zaliczyć cechy lokalizacyjne. Następną znaczącą cecha rynkową w przypadku badanego rynku nieruchomości jest powierzchnia działki. W trakcie badania rynku zaobserwowano, iż istnieje zależność ceny od powierzchni działki, im mniejsza powierzchnia tym niższa cena. W nieruchomościach rolnych ważnym atrybutem jest także bonitacja gruntów oraz kształt działki. W analizowanym okresie trend czasowy jest nieznacznie rosnący i wynosi 0,0008zł/ha/dzień. Trend czasowy obliczono funkcją NACHYLENIE programu EXCEL. 9. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE, METODA I TECHNIKA WYCENY Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej lokalu własnościowego dokonano uwzględniając: postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości; cel wyceny; wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej na rynku lokalnym; lokalizację i rodzaj nieruchomości; Z uwagi, iż przedmiot wyceny realizowany jest na zlecenie Komornika Sądowego do wyceny zastosowano przepisy zawarte 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku (Dz.U.Nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami), które mówią, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art. 153.1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS, dały podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody porównywania parami dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości lokalowej. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość lokalowa stanowi zabezpieczenie egzekucji Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym, a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości lokalowej, będzie zachowanie jej dotychczasowej funkcji mieszkalnej a więc cel, dla którego nieruchomość została zbudowana. 7
W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997 r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Decydując się na przyjęcie opisanej metody wyceny, wzięto pod uwagę charakter nieruchomości, jej indywidualne możliwości funkcjonalne na istniejącym rynku lokalnym oraz ilość zawartych transakcji. Zrealizowano następującą procedurę przy wykorzystaniu ww. metody szacowania: Opis nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Określenie rynku lokalnego poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Przyjęcie cech rynkowych charakterystycznych dla nieruchomości i określenie ich wag procentowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań 4 nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, wraz z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań uwzględnieniem wagowania. w poszczególnych parach z Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 - wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupnasprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 8
10. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 10.1. Określenie wartości rynkowej działki nr 266 Określenie cech rynkowych i ich ocena Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów niezabudowanych o charakterze rolniczym. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja ogólna: 35 % - Powierzchnia działki: 20 % - Bonitacja 25 - Kształt działki: 20 % GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY (ATRYBUTU) wieś gminna 0,500 4 771 zł LOKALIZACJA SZCZ wieś przylega do miasta 1,000 9 542 zł 35% 9 542 zł wieś 0,000 0 zł POWIERZCHNIA BONITACJA 25% 6 816 zł 25% 6 816 zł do 1,00 ha 0,000 0 zł od 1,01 ha do 2,00 ha 0,500 3 408 zł powyżej 2,0 ha 1,000 6 816 zł RIIIa 1,000 6 816 zł RIIIb 0,800 5 453 zł RIva 0,600 4 090 zł RIvb 0,400 2 726 zł RV 0,200 1 363 zł RVI 0,000 0 zł kwadrat 1:1 1,000 4 090 zł prostokąt 1:2 0,800 3 272 zł KSZTAŁT prostokąt 1:5 0,600 2 454 zł prostokąt 1:10 0,400 1 636 zł prostokąt 1:25 0,200 818 zł 15% 4 090 zł nieregularny 0,000 0 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy C min a C max.. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: Cmax Cmin Cena max - Cmin = Średnia 59 975 zł 32 711 zł 27 264 zł 51 752,07 zł 9
Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych: Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Tranakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP 514/2010 897/2010 1031/2010 85/11 DATA TRANS. 18-2-2010 4-3-2010 15-3-2010 25-1-2011 CJ 32 710,28 zł 47 169,81 zł 51 802,44 zł 49 080,00 zł Trend zł/ha/dzień 0,0008 0,0008 0,0008 0,0008 DATA WYCENY 7-8-2012 7-8-2012 7-8-2012 7-8-2012 Cj skorygowana trendem na datę wyceny 32 711,00 zł 47 170,52 zł 51 803,14 zł 49 080,45 zł LOKALIZACJA Zalesie Brzozów Balcerów Dębowa Góra POWIERZCHNIA (ha) 1,0700 1,0600 2,8184 1,6300 BONITACJA RV RVI Iva IVb KSZTAŁT prostokąt 1:10 prostokąt 1:5 prostokąt 1:10 prostokąt 1:10 Charakterystyka wycenianej nieruchomości w aspekcie jej cech rynkowych: OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH LOKALIZACJA w. Żelazna wieś POWIERZCHNIA 0,2400 do 1,00 ha BONITACJA RV RV KSZTAŁT prostokąt 1:5 prostokąt 1:5 10
Tabela porównawcza z wyliczeniem wartości ceny jednostkowej 1 ha. TABELA PORÓWNAWCZA Nieruch. wyceniana Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP x 514/2010 897/2010 1031/2010 85/11 Data tansakcji (wyc 2012-08-07 2010-02-18 2010-03-04 2010-03-15 2011-01-25 C jednostkowa x 32 710,28 zł 47 169,81 zł 51 802,44 zł 49 080,00 zł Trend czasowy x 0,0008 zł 0,0008 zł 0,0008 zł 0,0008 zł Cj skorygowana trendem czsowym x 32 711,00 zł 47 170,52 zł 51 803,14 zł 49 080,45 zł wieś przyległa wieś przyległa LOKALIZACJA wieś wieś wieś do miasta do miasta Wartość cechy 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 9 542,00 zł 9 542,00 zł Poprawka x 0,00 zł 0,00 zł -9 542,00 zł -9 542,00 zł POWIERZCHNIA 0,24 1,07 1,06 2,8184 1,6300 powierzchnia do 1,00 ha od 1,01 ha do 2,00 ha od 1,01 ha do 2,00 ha powyżej 2,0 ha od 1,01 ha do 2,00 ha Wartość cechy 0,00 zł 3 407,94 zł 3 407,94 zł 6 816,00 zł 3 407,94 zł Poprawka x -3 407,94 zł -3 407,94 zł -6 816,00 zł -3 407,94 zł BONITACJA RV RV RVI Iva IVb Wartość cechy 1 363,00 zł 1 363,00 zł 0,00 zł 4 090,00 zł 2 726,00 zł Poprawka x 0,00 zł 1 363,00 zł -2 727,00 zł -1 363,00 zł KSZTAŁT prostokąt 1:5 prostokąt 1:5 prostokąt 1:5 prostokąt 1:10 prostokąt 1:10 Wartość cechy 2 454,00 zł 2 454,00 zł 2 454,00 zł 1 636,00 zł 1 636,00 zł Poprawka x 0,00 zł 0,00 zł 818,00 zł 818,00 zł Poprawka łączna x -3 407,94 zł -2 044,94 zł -18 267,00 zł -13 494,94 zł Cj skorygowana poprawką kwotową x 29 303,06 zł 45 125,58 zł 33 536,14 zł 35 585,51 zł Waga x 1 1 1 1 Cj średnia wagowana 35 887,57 zł WARTOŚĆ RYNKOWA GRUNTU DZIAŁKI NR 266 0,24 ha x 36 876,02 zł/ha = 8 613,02 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość : 8 600 zł Słownie: osiem tysięcy sześćset złotych. 11. WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z WNIOSKAMI I UZASADNIENIEM Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa nieruchomości na dzień 8 600 zł. wyceny wynosi: Słownie: osiem tysięcy sześćset złotych. Jest to wartość rynkowa dla optymalnego sposobu użytkowania i uwzględnia atrybuty nieruchomości takie jak: lokalizacja, powierzchnia, bonitacja, kształt działki. Wartość jednostkowa gruntu o funkcji rolnej mieści się pomiędzy ceną min, a ceną max (C min 32 711,00 zł/m 2 C max 59 975,00 zł/m 2 ) w związku z tym otrzymane wartości są wiarygodne. 11
12. KLAUZULE I OGRANICZENIA. 12.1.Operat został sporządzony zgodnie z przepisami PKZW. 12.2.Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg optymalnego sposobu użytkowania i w poziomie cen aktualnych na dzień wyceny. 12.3.Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie 2. 12.4.Za wykorzystanie operatu do innych celów, jak również przez osoby trzecie autor nie ponosi odpowiedzialności. 12.5.Operat nie może być publikowany w całości ani w części bez zgody autora. 12.6.Założono, że rzeczoznawcy udostępniono wszelkie niezbędne dokumenty mogące mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości. 12.7.Zakłada się prawidłowość danych (w tym powierzchniowych) dostarczonych przez Zamawiającego. 13.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA 14. ZAŁĄCZNIKI 14.1. Fragment mapy powiatu skierniewickiego. 14.2. Wypis z rejestru gruntów. 14.3. Fragment mapy ewidencyjnej 12