WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO I. PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana objęta księgą wieczystą nr KR1P/00336053/5 położona w Krakowie przy ul. Grabczaka. W skład nieruchomości wchodzi działka gruntu o numerze 278/1 o powierzchni 365 m 2. Księga wieczysta dla ww. nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza w Krakowie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Dla obszaru, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nieruchomość położona jest na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Uwaga: przez obszar nieruchomości przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna wysokiego napięcia 110 kv. Przebieg linii w znacznym stopniu ogranicza możliwości zagospodarowania nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. II. ZAKRES WYCENY Zakres wyceny obejmuje oszacowanie wartości rynkowej prawa własności ww. nieruchomości według jej stanu określonego na dzień oględzin oraz poziomu cen określonego na dzień wyceny. III. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności ww. nieruchomości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego.
IV. OSZACOWANE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Uwzględniając cel opracowania, przeznaczenie i funkcję szacowanych nieruchomości, dostępność danych o nieruchomościach o podobnych cechach w analizowanym okresie oraz w obrębie rynku lokalnego, a także dostępność danych o samych nieruchomościach wycenianych, zgodnie z przyjętą metodyką określono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości gruntowej w wysokości: 32 100 zł trzydzieści dwa tysiące sto złotych Na oszacowaną wartość nieruchomości z uwzględnieniem treści art. 948 2 kpc składają się: wartość gruntu: 32 100 zł. wartość budowli i innych urządzeń: nieruchomość niezabudowana. przynależności brak. pożytki: szacowana nieruchomość w dacie wyceny nie była przedmiotem dzierżawy. Lokalizacja Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny położona jest w Krakowie przy ul. Grabczaka, w obrębie ewidencyjnym Krowodrza, na obszarze dzielnicy Prądnik Biały. Nieruchomość znajduje się w północnej części miasta, w odległości ok. 5 km od ścisłego centrum Krakowa. Nieruchomość znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie nowo powstałej zabudowy jedno- i wielorodzinnej, zlokalizowanej w otoczeniu terenów niezabudowanych, praktycznie wyznaczających północną granicę zabudowy miasta. Zabudowa ma charakter osiedlowy: w pobliżu przebiegają drogi wewnętrzne oraz zlokalizowane są miejsca postojowe. W niewielkiej odległości od nieruchomości przebiega ponadto droga krajowa nr 7, stanowiąca drogę wlotową do miasta z kierunku północnego. Droga ta skrzyżowana jest następnie z odcinkiem drogi krajowej nr 79, który w tej części miasta stanowi północną obwodnicę Krakowa. Niedaleko lokalizacji nieruchomości przebiegają ponadto linie kolejowe. W dalszym otoczeniu w kierunku południowo zachodnim znajdują się również tereny obiektów komercyjnych, handlowo-usługowych. Okolica, w której położona jest nieruchomość, ma charakter peryferyjny, podmiejski, osiedlowy. Posiada dość dobrze rozwinięte zaplecze punktów handlowo-usługowych, znajduje się ponadto w pobliżu ważnych szlaków komunikacyjnych. Fragmenty map z oznaczoną lokalizacją nieruchomości
źródło: openstreetmap.org źródło: geoportal.gov.pl Opis przedmiotu wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana objęta księgą wieczystą nr KR1P/00336053/5 położona w Krakowie przy ul. Grabczaka. W skład nieruchomości wchodzi działka gruntu o numerze 278/1 o powierzchni 365 m 2. Księga wieczysta dla ww. nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza w Krakowie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.
Charakterystyka działki gruntu nr 278/1 Przedmiotowa działka posiada kształt nieregularny, składający się z dwóch części: północnej, foremnej, o kształcie prostokąta, oraz południowo zachodniej, stanowiącej wąską pas gruntu prowadzący od głównej części działki w kierunku ul. Grabczaka. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. Grabczaka, usytuowanej na działce gruntu nr 120/7. Uwaga: poziom terenu działki jest niejednolity na obszarze działki występuje spadek terenu w kierunku zachodnim; ponadto, przy wschodniej oraz północnej granicy obecne są skarpy ze spadkiem terenu w kierunkach odpowiednio: zachodnim i południowym. Obecność skarp oraz nachylenie terenu utrudniają możliwości racjonalnego zagospodarowania działki. Teren działki jest niezagospodarowany, porośnięty niską roślinnością samosiewną. Działka nie jest ogrodzona. Przez obszar działki przebiegają następująca sieć uzbrojenia: gazociąg. Przy granicach nieruchomości obecne również sieci: wodociągowa, kanalizacyjna, elektroenergetyczna. Fragment zdjęcia lotniczego z serwisu geoportal.gov.pl z obrysem granic przedmiotowej nieruchomości:
Poniżej przedstawiono mapę pochodzącą z witryny Urzędu Miasta w Krakowie z naniesieniem sieci uzbrojenia terenu (strzałką oznaczono lokalizację nieruchomości): Uwaga: przez obszar nieruchomości przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna wysokiego napięcia 110 kv. Przebieg linii w znacznym stopniu ogranicza możliwości zagospodarowania nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Szacowana nieruchomość nie jest aktualnie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego brak przepisów prawa miejscowego określajacych obszar strefy ochronnej wzdłuż ww. linii na obszarze szacowanej działki gruntu. Określenie ewentualnych warunków zagospodarowania i zabudowy terenu dla przedmiotowej nieruchomości może nastąpić w drodze decyzji administracyjnej, po uzyskaniu opinii odpowiedniego zakładu energetycznego. Należy przy tym wskazać, że w przeszłości obszar szacowanej nieruchomości objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała Nr CXV/1193/06 Rady Miasta Krakowa z dnia 30 sierpnia 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Górka Narodowa Wschód ). Wyrokiem z dnia 29 maja 2012 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie (sygn. akt: II SA/Kr 374/12) po rozpoznaniu skargi na uchwałę Nr CXV/1193/06 Rady Miasta Krakowa z dnia 30 sierpnia 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Górka Narodowa Wschód" stwierdził nieważność zaskarżonej uchwały w całości. Zgodnie z zapisami ww. planu miejscowego, szacowana nieruchomość znajdowała się na obszarze o przeznaczeniu oznaczonym symbolami 3MN tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (południowa część działki) oraz 5MW tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (północna część działki). Ponadto jednak, jak wynika z przedstawionego poniżej fragmentu rysunku ww. planu, cały obszar przedmiotowej nieruchomości znajdował się w granicach pasa technicznego linii elektroenergetycznej. Na poniższym rysunku kolorem niebieskim oznaczono pas techniczny linii, natomiast kolorem czerwonym granice przedmiotowej działki gruntu.
9, ust. 5. pkt 12. treści ww. planu miejscowego brzmi przy tym: Przy lokalizacji obiektów budowlanych należy zachować wymagane minimalne odległości tych obiektów od linii elektroenergetycznych, które wynoszą: dla linii napowietrznej 110 kv 14,5 m od skrajnych przewodów linii, dla linii napowietrznych 15 kv 8 m od osi linii, dla linii napowietrznych niskiego napięcia 3 m od osi linii, dla linii kablowych SN i NN 0,5 m od skrajnego przewodu. Podane odległości zapewniają brak przekroczenia dopuszczalnych wartości natężenia pola elektromagnetycznego określonych przepisami odrębnymi. Inny sposób lokalizacji budowli wymagać będzie wykonania pomiarów sprawdzających natężenie pola elektromagnetycznego kosztem i staraniem inwestora. Chociaż zatem ww. plan miejscowy stracił moc, to z jego zapisów pośrednio wynika, że możliwości zabudowy przedmiotowej nieruchomości mogą być bardzo utrudnione, jeżeli nie wykluczone, przez fakt przebiegu przez obszar nieruchomości napowietrznej linii wysokiego napięcia. Dokumentacja fotograficzna Otoczenie nieruchomości
Obszar nieruchomości
Napowietrzna linia elektroenergetyczna 110 kv
Przeznaczenie nieruchomości Obszar szacowanej nieruchomości nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (przy czym w poprzednim punkcie niniejszego operatu opisano przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, który stracił moc). Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Krakowa (Uchwała Nr XII/87/03 z dnia 16 kwietnia 2003 r. zmieniona uchwałą Nr XCIII/1256/10 z dnia 3 marca 2010 r. zmieniona uchwałą Nr CXII/1700/14 z dnia 9 lipca 2014 r.) szacowana nieruchomość wchodzi w skład obszaru oznaczonego w studium jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (MW). Poniżej przedstawiono fragment rysunku stanowiącego załącznik do ww. studium: Poniżej przedstawiono rysunek stanowiący załącznik do studium pn. Stan wyposażenia w infrastrukturę techniczną i komunalną. Czerwona linia oznacza przebieg napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kv. Strzałką oznaczono lokalizację szacowanej nieruchomości.