www.pwc.com Prognoza rozwoju budownictwa biurowego w Warszawie 11 czerwca 2015 r.
Warszawa na tle Europy Ranking atrakcyjności inwestycyjnej miast Ranking na rok 2015 Miasto Ranking na rok 2014 Zmiana 1. Berlin 4 3 2. Dublin 2 0 3. Madryt 19 16 4. Hamburg 3 1 5. Ateny 28 23 14. Warszawa 11 3 Pomimo spadku o 3 pozycje, Warszawa pozostała najbardziej atrakcyjną lokalizacją nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej ze względu na: rosnący udział osób pracujących w sektorze usługowym względem sektora przemysłowego; ciągle zwiększające się zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w Polsce. Źródło: Emerging Trends Europe 2015, oraz Urban Land Institute Zasoby biurowe w wybranych miastach europejskich [mln m.kw] 30 25 20 15 10 5 0 I poł. 2004 r. II pol. 2013 r. Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce powiększyły się ponad dwukrotnie na przestrzeni ostatnich 10-ciu lat. Warszawa dołączyła do grona istotnych ośrodków biznesowych w Europie. Zmniejszył się dystans do dobrze rozwiniętych rynków Europy Zachodniej. Źródło: Knight Frank 2
Warszawa - Polska Wartość podaży powierzchni biurowych w największych miastach [m.kw.] 5 000 000 4 500 000 4 000 000 3 500 000 3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 Ok. 63% łącznej podaży powierzchni biurowej zlokalizowana jest w Warszawie. W ciągu ostatniego roku deweloperzy oddali do użytku ponad 580 tys m.kw. Dwie trzecie nowej podaży zostało ukończone w Warszawie (280 tys. m.kw.) i Krakowie (111 tys. m.kw.). Miniony rok był rekordowy pod względem ilości wynajętej powierzchni. Popyt brutto wyniósł ponad 1 mln m.kw. 2012 2013 IV kw 2014 Źródło: Colliers, JLL 3
2014 rokiem najemcy Rynek biurowy w Warszawie Cała Warszawa Lokalizacje centralne Liczba budynków 442 120 322 Zasoby całkowite [m.kw.] Lokalizacje poza centrum 4 391 902 1 332 209 3 059 693 Pustostany [m.kw.] 582 472 202 652 379 820 Pustostany [%] 13,26 15,21 12,41 Źródło: Cushman & Wakefield W 2014 r. odnotowano rekordowy wzrost podaży oraz niewielki wzrost powierzchni pustostanów (13,26% na koniec 2014 wobec 11,9% w 2013), co wpłynęło na obniżenie stawek czynszu. Pomimo spadku cen średnich w Warszawie odnotowano nieruchomości o bardzo wysokiej cenie najmu - świadczy to o mikrorynku biurowców ekskluzywnych. Ostatnie dwa kwartały pokazują wyraźny powrót trendu wzrostowego liczby zawieranych transakcji, który powinien utrzymać się przynajmniej do 2018 r. 26,00 24,00 22,00 20,00 18,00 16,00 14,00 max 2012 max 2013 max 2014 Źródło: Colliers Warszawa (centrum) Warszawa (poza centrum) Dzięki dodatkowym zachętom, takim jak zwolnienie z czynszu oraz kontrybucje na aranżacje powierzchni, stawki efektywne są nawet 25% niższe od nominalnych. Prognoza: W najbliższych latach największą presję na stawki czynszowe odczują właściciele i deweloperzy budynków w rejonie Górnego Mokotowa, gdzie stawki bazowe w najlepszych budynkach nie przekraczają 14,5 EUR/m.kw./miesiąc. 4
Obszary największej aktywności najemców Struktura rocznego wolumenu najmu wg lokalizacji Strefy rynku biurowego w Warszawie 2012 28% 39% 10% 5% 18% 2013 21% 34% 13% 11% 21% 2014 27% 24% 15% 7% 27% 0% 20% 40% 60% 80% 100% COB Służewiec Aleje Jerozolimskie Wola Pozostałe Źródło: Knight Frank W 2014 r. największą aktywność najemców odnotowano w COB, gdzie zawarto umowy najmu 166 000 m.kw. biur oraz na Służewcu Przemysłowym 146 500 m.kw. Ze względu na uruchomienie II linii metra, w najbliższych latach należy spodziewać się rozwoju segmentu nieruchomości biurowych na Woli, a także na Pradze, gdzie do tej pory znajdowały się głównie biurowce klasy B. Źródło: DTZ 5
Rozwój infrastruktury miejskiej a wybór lokalizacji inwestycji biurowych Czynniki decydujące o lokalizacji nieruchomości biurowej: dostępność środków transportu publicznego (lotnika, dworce kolejowe, metro); bliskość (czas dojazdu) do głównych skupisk mieszkaniowych; centralne lokalizacje inwestycji biurowych dają większy dostęp do wykwalifikowanej kadry pracowniczej. 6
Zmiana znaczenia Woli na mapie powierzchni biurowych w Warszawie Inwestycje Prognozy W 2014 r. do użytkowania zostały oddane budynki Atrium 1, Warsaw Spire B. W trakcie realizacji są: Proximo, Generation Park, Atrium 2 Skyliner Warsaw Spire A. W fazie koncepcji pozostają: Mennica Tower, Spinnaker Tower, Liberty Tower. W najbliższych latach możemy spodziewać się, że Wola obok Mokotowa, stanie się głównym zagłębiem biurowym stolicy. Deweloperzy, którzy zdecydowali się na realizację swoich projektów na pograniczu Śródmieścia z innymi dzielnicami, w szczególności Ochoty, Woli i Żoliborza, z dużym sukcesem skomercjalizowali swoje obiekty. Potwierdza to uruchomienie kolejnych etapów projektów Eurocentrum Office Complex, Gdańsk Business Center oraz Atrium. 7
Inwestycje biurowe w Warszawie w latach 2015-2020 8
tys. m.kw. Perspektywa rozwoju 300 w trakcie budowy pozwolenie na budowę planowane 250 200 150 Zgodnie z prognozami, powierzchnie biurowe w Warszawie mają w 2016 r. przekroczyć 5 mln. m.kw., zaledwie 3 lata po złamaniu granicy 4 mln. m.kw. 100 50 Nowa podaż planowana do ukończenia w 2015 r. jest szacowana na 700 tys. m.kw. Warszawski rynek biurowy odnotuje wzrost rzędu 330 tys. m.kw. 0 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017 Obszar Centrum Południe Górne Południowy Zachód Obszar poza Centrum Źródło: Savills 9
Pustostany nie zahamują rozwoju rynku biurowego w Warszawie Pustostany w głównych obszarach biurowych Warszawy Prognoza: Stołeczny współczynnik pustostanów powinien osiągnąć najwyższą wartość (ok. 19%) w połowie 2016 r., gdy na rynek trafią największe realizowane obecnie inwestycje. Atrakcyjne oferty nowych inwestycji spowodują zwiększenie powierzchni pustostanów głównie w starszych biurowcach klasy B oraz klasy A w dzielnicach przeżywających intensywny rozwój podaży (np. Służewiec, bliska Wola). Źródło: CBRE 10
Trendy rewitalizacja budynków, w szczególności zlokalizowanych w centrum miasta W 2014 r. w nowej odsłonie oferowano m.in.: Trend Inwestycje w toku: Plac Bankowy 1, Małachowskiego Square, Jasna Residence, Mazowiecka 2/4, Moniuszki 1A. Zrewitalizowane budynki cieszyły się dużym zainteresowaniem najemców szukających kameralnych inwestycji w prestiżowej lokalizacji. Dzielna 60, Norblin, Hala Koszyki, Port Praski, Copernicus Square. 11
Trend wzrostowej liczby zawieranych transakcji powinien potrwać przynajmniej do 2018 roku Powierzchnia w budowie a powierzchnia w ofercie w 2015 600 tyś m. kw. w budowie dostarczona po 2015 700 tyś. m.kw. w budowie zostanie dostarczonych w 2015 860 tyś.m.kw pustostanów dostępnych na koniec 2014 roku Sytuacja makroekonomiczna w Polsce 2013-2017 6,0 5,0 4,0 3,0 PKB (% r/r) Inflacja CPI (% r/r) Ok. 90% transakcji na rynku nieruchomości biurowych dokonywanych jest przez inwestorów zagranicznych. Dobre prognozy makroekonomiczne, w tym utrzymanie stosunkowo wysokiej wartości PKB, będzie sprzyjało zwiększaniu inwestycji, a więc także popytowi na powierzchnie biurowe. W Polsce zwiększa się liczba osób pracujących w sektorze usługowym, w stosunku do sektora przemysłowego (w tym osób realizujących swoje obowiązki na terenie powierzchni biurowych). 2,0 1,0 0,0-1,0 2013 2014 2015 2016 2017 Płace brutto (% r/r) Jednostkowe koszty pracy (% r/r) 12
Perspektywa rozwoju Sytuacja makroekonomiczna w Polsce 2013-2017 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0 2013 2014 2015 2016 2017 PKB (% r/r) Inflacja CPI (% r/r) Płace brutto (% r/r) Jednostkowe koszty pracy (% r/r) Liczba ( w tys.) pracujących w usługach rynkowych w wielkich grupach zawodowych: specjaliści, pracownicy biurowi (IPiSS) 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 446,8 451,8 454,9 458,0 460,9 460,3 461,2 600 642 681,6 722,3 765,5 802,2 843 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 W 2014 Bloomberg uznał Polskę za najlepszy kraj do prowadzenia działalności gospodarczej wśród krajów Europy wschodniej i Azji centralnej, głównie z powodu rosnącego rynku konsumenckiego jak również poprawy infrastruktury. W nadchodzących latach można spodziewać się zwiększonej aktywności na rynku najmu, jako konsekwencji stopniowego wygasania umów podpisanych w latach 2006-2008 (umowy 10-letnie) oraz 2011-2013 (umowy 5- letnie), kiedy popyt był wysoki. W latach 2012-2020 prognozowany jest wzrost liczby specjalistów pracujących w usługach rynkowych z 537,4 tys. osób do 843 tys. osób, w głównej mierze przez wzrost liczby pracujących w średnich grupach zawodowych. Specjaliści Pracownicy biurowi 13
Dziękujemy! Kontakt Zachęcamy do kontaktu: Katarzyna Woroszylska Rechtsanwältin / adwokat T 48 22 746 6478 M 48 519 50 6478 katarzyna.woroszylska@pl.pwc.com Magdalena Łażewska Prawnik T 48 22 746 4861 M 48 519 50 4861 magdalena.lazewska@pl.pwc.com 2014 PricewaterhouseCoopers Legal Szurmińska-Jaworska sp.k. Wszelkie prawa zastrzeżone. PricewaterhouseCoopers Legal Szurmińska-Jaworska sp.k. jest firmą członkowską PricewaterhouseCoopers International Limited. Nazwy "PricewaterhouseCoopers i "" odnoszą się do firm wchodzących w skład sieci PricewaterhouseCoopers International Limited, z których każda stanowi odrębny i niezależny podmiot prawny. Niniejsza prezentacja przygotowana przez Kancelarię PricewaterhouseCoopers Legal Szurmińska-Jaworska sp.k. nie może być traktowana jako opinia prawna. Nie została przygotowana z myślą o tym, by jakikolwiek podmiot podejmował na jej podstawie decyzje, stąd dokumentu tego nie należy traktować jako substytutu konsultacji z profesjonalnymi doradcami. W związku z powyższym Kancelaria nie przyjmuje odpowiedzialności wobec żadnego podmiotu, który będzie wykorzystywać informacje zawarte w niniejszej analizie ani nie udziela żadnych gwarancji odnośnie jej prawdziwości, dokładności, czy też kompletności prezentacji.