OPERAT SZACUNKOWY WYCENA WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ Działka nr 1890/1 położonej we wsi Podobin, gmina Niedźwiedź, pow. limanowski, woj. małopolskie AUTORZY OPRACOWANIA: Krystyna ŻMUDA - rzeczoznawca majątkowy uprawnienia nr 465 Członek Śląskiej Izby Inżynierów Budownictwa Nr ewidencyjny SLK/Bo/3385/02 uprawnienia budowlane nr 583/83 Tadeusz SOLIK - rzeczoznawca majątkowy nr uprawnień MGPiB nr 115 Członek Śląskiej Izby Inżynierów Budownictwa Nr ewidencyjny SLK/BO/5985/02 uprawnienia budowlane nr 622/74/Kt Katowice, wrzesień 2013 r.
SPIS TREŚCI Wyciąg z operatu szacunkowego str. 2 1. Dane formalno-prawne 3 1.1. Zleceniodawca 3 1.2. Przedmiot i zakres wyceny 3 1.3. Cel wyceny 3 1.4. Podstawa prawna wyceny 3 1.5. Źródła informacji i materiały źródłowe 4 1.6. Daty istotne dla określenia wartości przedmiotu wyceny 5 2. Opisy przedmiotu wyceny 2.1. Stan prawny 5 2.2. Oznaczenie w ewidencji gruntów 6 2.3. Uwarunkowania planistyczne 7 2.4. Opis techniczno-użytkowy 7 3. Zastosowane podejścia, metody i techniki 9 4. Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej 11 4.1 Analiza rynku lokalnego 11 4.2 Określenie wartości rynkowej 1 mkw. gruntu 16 5. Wniosek końcowy 18 6. Klauzule i zastrzeżenia 18 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 1
Przedmiot wyceny Nieruchomość gruntowa niezabudowana obejmująca działkę nr 1890/1 o powierzchni 23 400 mkw. położona we wsi Podobin, gmina Niedźwiedź, powiat limanowski. Nieruchomość zapisana w KW nr NS2L/00020327/8. Wartość rynkowa nieruchomości Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej wynosi:. WG = 157 000 PLN słownie: sto pięćdziesiąt siedem tysięcy złotych. Wartość rynkowa drzewostanu : WD = 47 400 PLN słownie: czterdzieści siedem tysięcy czterysta złotych. Łącznie : 204 400 PLN Słownie : dwieście cztery tysiące czterysta złotych Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej dla potrzeb sprzedaży przez Syndyka Masy Upadłości obejmującej likwidację majątku dłużnika Prawa do nieruchomości Własność: Franciszek Krzysztofiak, syn Franciszka i Marii oraz Małgorzata Krzysztofiak, córka Stanisława i Katarzyny - wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Daty istotne dla określenia wartości przedmiotu wyceny Data wizji lokalnej : 14-05-2013 roku Data na którą szacuje się wartość nieruchomości : 14-05-2013 roku Data ustalenia stanu nieruchomości : 14-05-2013 roku Data sporządzenia operatu : 05-06-2013 roku Podpisy 1.DANE FORMALNO - PRAWNE. 1.1. Zleceniodawca. Zleceniodawcą wykonania niniejszego operatu szacunkowego jest Zakład Mięsny SPYRKA Franciszek Krzysztofiak w upadłości likwidacyjnej z siedzibą: Podobin 100, gmina Niedźwiedź. ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 2
Umowa nr 2/05/2013 z 06.05.2013 roku. 1.2. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem wyceny jest: nieruchomość gruntowa niezabudowana zlokalizowana we wsi Podobin, gmina Niedźwiedź. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości: prawa własności do działki nr 1732/1 o powierzchni 15 300 mkw. Nieruchomość zapisana jest w KW nr NS2L/00020327/8 w Sądzie Rejonowym w Limanowej VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Mszanie Dolnej. 1.3. Cel wyceny. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej dla potrzeb sprzedaży przez Syndyka Masy Upadłości. 1.4. Podstawa prawna wyceny. - Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity z dnia 19 maja 2010 r. (Dz.U. z 2010, nr 102, poz. 651) z późniejszymi zmianami. - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109). - Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 09.03.1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 z późniejszymi zmianami). - Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks Cywilny, z późniejszymi zmianami. - Ustawa z dnia 28 lutego 2003 roku - Prawo upadłościowe i naprawcze. Jednolity tekst z dnia 2 października 2009 roku (Dz. U. nr 175, poz. 1361 z późniejszymi zmianami). 1.4.1. Podstawa merytoryczna wyceny. - Powszechne Krajowe Zasady Wyceny uchwalone Uchwałą Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w dniu 12 grudnia 2007 r. Nota Interpretacyjna NI 1 zastosowanie podejścia porównawczego 1.5. Źródła informacji i materiały źródłowe. ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 3
Źródłami informacji wykorzystanymi przy sporządzaniu niniejszego operatu szacunkowego były: Odpis elektroniczny z KW nr NS2L/00020327/8 z dnia 09.04.2013 roku Wypis z rejestru gruntów z dnia 24.04.2013 roku Wyrys z mapy ewidencyjnej z dnia 24.04.2013 roku Wyrys z mapy zasadniczej z dnia 24.04.2013 roku Uchwała nr XIX/142/2004 Rady Gminy Niedźwiedź z 30.06.2004 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Niedźwiedź oraz informacje uzyskane w biurach pośrednictwa obrotu nieruchomościami w zakresie występowania w obszarze rynku lokalnego obejmującego powiat limanowski nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz cen transakcyjnych w obrocie nieruchomościami oraz preferencjami, jakimi kieruje się potencjalny nabywca akty notarialne sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na obszarze gminy Niedźwiedź oraz miasta i gminy Mszana Dolna udostępnione przez Urząd Starostwa Powiatowego w Limanowej wizja lokalna w terenie przeprowadzona w dniu 14 maja 2013 roku w celu oceny nieruchomości pod względem położenia, stanu technicznego, sposobu użytkowania, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz zagospodarowania. 1.6. Daty istotne dla określenia wartości przedmiotu wyceny Data wizji lokalnej: Data na którą szacuje się wartość nieruchomości : Data ustalenia stanu nieruchomości: Data sporządzenia operatu: 14-05-2013 roku 14-05-2013 roku 14-05-2013 roku 05-06-2013 roku 2. OPIS PRZEDMIOTU WYCENY. 2.1. Stan prawny. Dla wycenianej nieruchomości urządzono następującą księgę wieczystą założoną w Sądzie Rejonowym w Limanowej VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Mszanie Dolnej. KW nr NS2L/00020327/8 ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 4
Dział I-O Oznaczenie nieruchomości: Położenie : woj. małopolskie, pow. limanowski, gmina Niedźwiedź, miejscowość Podobin Nr działek: 1728/1, 1732/1, 1741, 1745, 1890/1 Sposób korzystania: gospodarstwo rolne Obszar: 5,7700 ha Dział II Własność: Franciszek Krzysztofiak, syn Franciszka i Marii oraz Małgorzata Krzysztofiak, córka Stanisława i Katarzyny - wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia: ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości oraz wzmianka o przyłączeniu się do egzekucji z nieruchomości wobec dłużnika Franciszka Krzysztofiaka Dział IV Hipoteka: hipoteka umowna kaucyjna w wysokości 640 000 zł na rzecz Banku Polskiej Spółdzielczości S.A. I Oddział we Wrocławiu hipoteka umowna kaucyjna w wysokości 160 000 zł na rzecz Banku Spółdzielczego w Mszanie Dolnej hipoteka umowna łączna w wysokości 1 040 000 zł na rzecz Banku Spółdzielczego w Mszanie Dolnej hipoteka umowna łączna w wysokości 4 160 000 zł na rzecz Banku Polskiej Spółdzielczości S.A. I Oddział we Wrocławiu hipoteka umowna łączna w wysokości 200 000 zł na rzecz Banku Spółdzielczego w Mszanie Dolnej hipoteka umowna łączna w wysokości 800 000 zł na rzecz Banku Polskiej Spółdzielczości S.A. w Warszawie I Oddział we Wrocławiu hipoteka umowna łączna w wysokości 200 000 zł na rzecz Banku Spółdzielczego w Mszanie Dolnej hipoteka umowna łączna w wysokości 800 000 zł na rzecz Banku Polskiej Spółdzielczości S.A. I Oddział we Wrocławiu 2.2. Oznaczenie w ewidencji gruntów. Województwo: małopolskie Powiat : limanowski Jednostka ewidencyjna: 120710_2, Niedźwiedź Obręb: 0003; Podobin Arkusz mapy: 6 Nr działki: 1732/1 Powierzchnia działki: 15 300 mkw. ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 5
Rodzaj użytków: Nr KW: Własność: Dzierżawca: RV, PsV, Lz, B-RV nie podano Franciszek Krzysztofiak, syn Franciszka i Marii oraz Małgorzata Krzysztofiak, córka Stanisława i Katarzyny - wspólność ustawowa majątkowa małżeńska zam. Podobin 100, 34-735 Niedźwiedź Anna Marszalik, córka Bronisława i Ireny zam. Krasinka Mała 462, 34-734 Krasinka Mała (dzierżawa do dnia 20.12.2021 r.) 2.3. Uwarunkowania planistyczne. Dla terenów, na których położona jest wyceniana nieruchomość gruntowa zabudowana obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Niedźwiedź zatwierdzony Uchwałą nr XIX/142/2004 Rady Gminy Niedźwiedź z dnia 30.06.2004 roku (Dz. U. Woj. Małopolskiego nr 251 z 28.08.2004 roku). Zgodnie z ww. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działka nr 1732/1 położona jest na częściowo na terenie oznaczonym symbolem: 4.1. R/O tereny rolne, podlegające ustawowym ograniczeniom przeznaczenia na cele nierolnicze. Dopuszcza się zalesienie (zadrzewienie) terenów. Tereny podwyższonego ryzyka budowlanego zagrożone procesami erozyjnoosuwiskowymi. Dopuszczone przeznaczenie dla ww. terenów: realizacja małych budynków gospodarczych do 35 mkw. powierzchni zabudowy, związanych z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, sadownictwem lub pszczelarstwem; adaptacja istniejącej zabudowy na cele agroturystyki, turystyki i rekreacji indywidualnej; nowa zabudowa zagrodowa dopuszczona wyłącznie w gospodarstwach rolnych o powierzchni nie niższej niż średnia wielkość gospodarstwa rolnego w Gminie; realizacja podstawowego uzbrojenia terenu i dróg dojazdowych oraz realizacja niekubaturowych urządzeń sportu i rekreacji, w tym wyznaczanie ciągów spacerowych, ścieżek rowerowych i konnych. oraz częściowo na terenie oznaczonym symbolem: 4.8. R/ZL tereny rolne proponowane do zalesień lub zadrzewień chronione przed zainwestowaniem. ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 6
2.4. Opis techniczno - użytkowy. Gmina Niedźwiedź to gmina wiejska o pow. 74,44 km2 i liczbie ponad 6 700 mieszkańców, położona w województwie małopolskim, w południowej części powiatu limanowskiego, na północnych stokach Gorców, w Beskidzie Wysokim. W latach 1975-1998 gmina położona była w województwie nowosądeckim. W skład gminy wchodzą cztery sołectwa: Podobin, Niedźwiedź, Konina i Poręba Wielka. Podobin to najmniejsza wieś w gminie, granicząca z miastem Mszana Dolna, posiadająca dogodne warunki do uprawiania lotniarstwa. Niedźwiedź jest siedzibą władz gminnych, położoną centralnie u zbiegu doliny Koniny i Porębianki. Poręba Wielka jest największą wsią gminy, posiadającą bardzo dobre warunki do uprawiania turystyki i liczne kwatery prywatne. Gmina Niedźwiedź graniczy z gminami: Kamienica, gmina Mszana Dolna, Mszana Dolna, Nowy Targ, Rabka-Zdrój. Miejscowości gminy połączone są drogami powiatowymi Niedźwiedź - Konina, Niedźwiedź - Koninki, Niedźwiedź - Poręba Górna. Najbliższa stacja kolejowa mieści się w Mszanie Dolnej, oddalonej od Niedźwiedzia o 6 km. Według danych GUS stopa bezrobocia na koniec kwietnia 2013 roku w powiecie limanowskim wynosiła 19,0% (dla porównania średnia stopa bezrobocia w województwie małopolskim wynosiła 12,2%, zaś w Polsce 14,0%). 2.4.1. Położenie. Wyceniana nieruchomość gruntowa niezabudowana położona jest we wsi Podobin, gmina Niedźwiedź. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi wewnętrznej gruntowej. W najbliższej otoczeniu nieruchomości znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny niezabudowane i leśne. Dostępność uzbrojenia: - sieć wodociągowa, - sieć energetyczna. 2.4.2. Opis działki (gruntu). Działka nr 1890/1 Powierzchnia : 23 400 mkw. Kształt : nieregularny Nachylenie : teren nachylony Nawierzchnia : las Stan zagospodarowania : działka niezabudowana ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 7
3. ZASTOSOWANE PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI Zgodnie z Europejskimi Standardami Wyceny Standard 4 przyjęty przez TEGOVA definicja w pkt. S4.10 tego standardu mówi, że wartość rynkowa to szacunkowa kwota, za którą nieruchomość po odpowiednim czasie ekspozycji na rynku powinna zostać sprzedana, w dacie dokonania wyceny, w transakcji zawartej pomiędzy niezależnymi stronami, dążącym do sfinalizowania transakcji kupującym, a także dążącym do sfinalizowania transakcji sprzedającym, z których każdy działa w sposób kompetentny, ostrożny i bez przymusu. Wartość rynkowa nieruchomości, zgodnie z art. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy przyjęciu następujących założeń : - strony umowy były od siebie niezależne - strony umowy nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.- tak mówi art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 175 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Standardy zawodowe ustanowione zostały przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, która jest członkiem Europejskiej Grupy Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych TEGOVA, w celu m.in. ujednolicenia praktyki zawodowej rzeczoznawców majątkowych oraz harmonizowania zasad prowadzenia działalności w zakresie wyceny przez rzeczoznawców polskich zgodnie z zasadami zalecanymi do stosowania w krajach Unii Europejskiej. Uwzględniając cel oraz przedmiot wyceny, jakim jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, jej wartość zostanie określona zgodnie ze Krajowym Standardem Wyceny Podstawowy nr 1 dla aktualnego sposobu użytkowania (WR). Standard ten uwzględnia regulacje zawarte w Międzynarodowych Standardach Wyceny (IVS), w Europejskich Standardach Wyceny (EVS) i grupę TEGOVA oraz w dyrektywach Unii Europejskiej Jest to wartość nieruchomości przy założeniu, że nieruchomość będzie wykorzystywana zgodnie ze sposobem jej użytkowania założonym przy projektowaniu i realizacji inwestycji, który jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Podstawa wyceny dla celów zabezpieczenia wierzytelności jest wartość rynkowa. ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 8
Wyceniana nieruchomość zajmowana przez właściciela wyceniana jest jako wolna przeznaczona do sprzedaży. Stosownie do Rozporządzenia RM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, do określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i znane są cechy tych nieruchomości, które wpływają na poziom cen. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala się poziom cen z uwzględnieniem trendu upływu czasu. W podejściu porównawczym zastosowano metodę korygowania ceny średniej wg. PKZW Noty Interpretacyjnej nr 1 (NI 1). Określenia 1 mkw. gruntu obliczamy w-g wzoru: gdzie : WR = wartość rynkowa Cśr = cena średnia 1 mkw. gruntu ui = wartość współczynników odzwierciedlających ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych Przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny K z przedziału (0,9-1,1). Uwzględnienie współczynnika korekcyjnego K powinno być w każdym wypadku uzasadnione przez rzeczoznawcę majątkowego przez sformułowanie odpowiedniej formuły. Procedura określenia wartości rynkowej wg przyjętej metody wyceny w podejściu porównawczym: 1. Określono rodzaj i obszar rynku lokalnego, na którym zbadano kształtowanie się cen transakcyjnych : rodzaj rynku rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny rolne oraz tereny rolne z dopuszczeniem zabudowy z prawem własności obszar rynku gmina Niedźwiedź, miasto i gmina Mszana Dolna okres badania cen transakcyjnych od II kw. 2011 r. do II kw. 2013 r. jednostka porównawcza (odniesienia) 1 mkw. powierzchni gruntu przyjęto ceny transakcyjne netto 2. Określono cechy rynkowe wpływające na poziom cen na rynku i przeprowadzono analizę porównawczą, w wyniku której ustalono wielkości ich wpływu (wagi) na wysokość ceny transakcyjnej. Cechy rynkowe określono również na podstawie preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. 3. Dokonano porównania nieruchomości wycenianej, dla której znane są atrybuty cechy, ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 9
ale nie znana jest jej wartość, kolejno z nieruchomościami, które w ostatnim czasie były przedmiotem transakcji rynkowych, a więc znane są zarówno ich cechy jak i ceny transakcyjne. Porównaniu poddano atrybuty szacowanej nieruchomości takie jak: lokalizacja, powierzchnia i sposób władania działkami, sąsiedztwo, ukształtowanie i konfiguracja działki, możliwości inwestycyjne (zabudowa zagrodowa, brak możliwości wszelkiej zabudowy). 4. Opisano nieruchomość o cenie Cmin i nieruchomość o cenie Cmax. 5. Określono zakres współczynników korygujących jako: Cmin / Cśr, Cmax / Cśr. 4. Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej 4.1. Analiza rynku lokalnego Wykorzystując źródła informacji wyszczególnione w punkcie 1.5. operatu w zakresie kształtowania się cen w obrocie nieruchomościami gruntowymi, poddano analizie transakcje kupna sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny rolne oraz tereny rolne z dopuszczeniem zabudowy z prawem własności, jakie zostały zawarte na rynku lokalnym obejmującym gminę Niedźwiedź oraz miasto i gminę Mszana Dolna w okresie od II kw. 2011 do II kw. 2013 r. W badanym okresie czasu na terenie gminy Niedźwiedź oraz miasta i gminy Mszana Dolna znaleziono kilkanaście transakcji nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod tereny rolne oraz tereny rolne z dopuszczeniem zabudowy, podobnymi do wycenianej nieruchomości gruntowej pod względem wielkości powierzchni gruntu i sposobu władania gruntem. Do wyceny 1 mkw. gruntu przeznaczonego pod tereny rolne uwzględniono działki o powierzchni powyżej 4 000 mkw. Ceny transakcyjne 1 mkw. gruntu przeznaczonego pod tereny rolne oraz tereny rolne z dopuszczeniem zabudowy z prawem własności na rynku lokalnym obejmującym gminę Niedźwiedź oraz miasto i gminę Mszana Dolna mieszczą się w przedziale od 4,92 21,00 PLN/mkw. po odrzuceniu cen skrajnych i mało wiarygodnych, w zależności od położenia, dostępności komunikacyjnej, wielkości nieruchomości oraz uzbrojenia terenu. Najwyższe ceny osiągają działki gruntowe na obrzeżach miasta, w pobliżu zjazdów z autostrad, dróg krajowych z dobrą dostępnością do węzłów komunikacyjnych, z pełnym uzbrojeniem. W tabeli poniżej zestawiono ceny ofertowe 1 mkw. gruntu przeznaczonego pod tereny rolne oraz tereny rolne z możliwością zabudowy na terenie powiatu limanowskiego. Ceny te mieszczą się w przedziale od 3,20 do 15,71 PLN za mkw. gruntu. ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 10
Poniżej podano opis nieruchomości o Cmin i nieruchomości o Cmax z transakcji przyjętych do wyceny: 1. Nieruchomość o cenie Cmin 3,00 PLN/mkw. Data transakcji: 06.07.2012 r. Cena transakcji netto: 40 000 PLN. Nieruchomość gruntowa niezabudowana położona w Mszanie Dolnej, obręb Gronoszowa. Grunt oznaczony geodezyjnie jako działka nr 4006 o powierzchni 13 318 mkw. z prawem własności. Dojazd do działki drogą wewnętrzną gruntową. W najbliższym sąsiedztwie nieruchomości znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny niezabudowane. Kształt działki regularny, teren płaski, działka w części zadrzewiona. Według MPZP ww. działka przeznaczona w części pod tereny rolne do zalesień, w części pod tereny rolnicze z możliwością zabudowy zagrodowej. Rodzaj użytku: RVI, Lz. Rep. A nr 4576/2012. 2. Nieruchomość o cenie Cmax 15,46 PLN/mkw. Data transakcji: 28.04.2011 r. Cena transakcji netto: 306 900 PLN. Nieruchomość gruntowa niezabudowana położona w Mszanie Dolnej, obręb Zarabie. Grunt oznaczony geodezyjnie jako działka nr 2211 o powierzchni 19 850 mkw. z prawem własności. Dojazd do działki drogą wewnętrzną gruntową. W najbliższym sąsiedztwie nieruchomości znajdują się tereny niezabudowane, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny leśne. Kształt działki nieregularny, teren nachylony, zbliżony do prostokąta. Według MPZP ww. działka przeznaczona w części pod tereny rolne do zalesień, w części pod tereny rolnicze z możliwością zabudowy zagrodowej. Rodzaj użytku: BRIV, RVI, Ps. Rep. A nr 2925/2011. W tabeli poniżej przedstawiono transakcje kupna sprzedaży gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod tereny rolne oraz tereny rolne z dopuszczeniem zabudowy z prawem własności, zawartych na terenie gminy Niedźwiedź oraz miasta i gminy Mszana Dolna w okresie objętym analizą. Cśr = 99,09 PLN / 11 = 9,01 PLN/mkw. Przyjęto po zaokrągleniu: Cśr = 9,00 PLN/mkw. Ceny te po odrzuceniu skrajnych cen mieszczą się w przedziale (w okresie objętym analizą) dla rynku lokalnego. Cmin = 3,00 PLN/mkw. ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 11
Cmax = 15,46 PLN/mkw. Cśr = 9,00 PLN/mkw. Graniczne współczynniki korygujące: Cmin / Cśr = 0,33 Cmax / Cśr = 1,72 Wpływ poszczególnych cech rynkowych na cenę mierzone jest % udziałem poszczególnych cech rynkowych w przyjętym przedziale cenowym pomiędzy Cmax - Cmin. Wpływ trendu czasowego przyjęto = 0. Wielkości wag dla poszczególnych cech rynkowych przyjęto w oparciu o analizę danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych, będących przedmiotem obrotu na rynku lokalnym takich jak: lokalizacja i dogodność dojazdu, sąsiedztwo, powierzchnia działki gruntowej, ukształtowanie i konfiguracja działki, możliwości inwestycyjne (zabudowa zagrodowa, brak możliwości wszelkiej zabudowy) oraz preferencji potencjalnych nabywców. - położenie, dostępność komunikacyjna 40 % - sąsiedztwo 15 % - wielkość działki, gruntu 15 % - ukształtowani i konfiguracja 15 % - możliwości inwestycyjne 15 % Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych : Położenie, dostępność komunikacyjna - b. dobre Łatwy dostęp do dróg lokalnych - dobre Dojazd drogami gruntowymi - słabe Nie spełnia powyższych warunków Sąsiedztwo - b. dobre Tereny rolne, zadrzewione - dobre Tereny rolne zabudowane, zabudowa mieszkaniowa - słabe Sąsiedztwo drogi o dużym nasileniu ruchu, zakłady produkcyjne o niskiej emisji zanieczyszczeń przemysłowych, hurtownie, itp. Wielkość działki, nieruchomości gruntowej - b. dobra 4 500 8 600 mkw. - dobra 8 601 13 000 mkw. - słaba poniżej 4 500 mkw.; powyżej 10 000 mkw. ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 12
Ukształtowanie i konfiguracja - b. dobra Kształt regularny, teren płaski - dobra Kształt regularny, teren nachylony - słaba Kształt nieregularny, nachylony Możliwości inwestycyjne - są Zabudowa zagrodowa - brak Brak możliwości wszelkiej zabudowy 4.2. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ 1mkw. GRUNTU Określenia 1 mkw. gruntu obliczamy według wzoru: gdzie : WR = wartość rynkowa Cśr = cena średnia 1 mkw. gruntu ui = wartość współczynników odzwierciedlających ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych Lp. Cechy rynkowe Charakterystyka Cmin Cmax ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 13
1 Położenie, dostępność komunikacyjna dobre dobre 2 Sąsiedztwo dobre dobre 3 Wielkość działki, gruntu słaba słaba 4 Ukształtowanie i konfiguracja działki słaba b. dobra 5 Możliwości inwestycyjne brak brak Charakterystyka szacowanej nieruchomości gruntowej w odniesieniu do przyjętej oceny rynku. 1. położenie, dostępność komunikacyjna dobre 2. sąsiedztwo dobre 3. wielkość działki słaba 4. ukształtowanie i konfiguracja działki słaba 5. możliwości inwestycyjne brak Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej: Lp. Cechy rynkowe Udział cechy w C w % zakresy wsp. korygujących wartość współczynnika ui 1 Położenie, dostępność komunikacyjna 40 0,132 0,688 0,41 2 Sąsiedztwo 15 0,0495 0,258 0,15375 3 Wielkość nieruchomości gruntowej 15 0,0495 0,258 0,15375 4 Ukształtowanie i konfiguracja działki 15 0,0495 0,258 0,0495 5 Możliwości inwestycyjne 15 0,0495 0,258 0,15375 Suma 100 0,33 1,72 0,92075 Oszacowana wartość 1 mkw. gruntów będących przedmiotem wyceny, jako przedmiotu prawa własności wynosi: Wg/1m2 = 9,00 PLN/ mkw. x 0,92075 x 0,9 = 6,712 PLN/ mkw. Przyjęto współczynnik zmniejszający 0,9 ze względu na duże nachylenie gruntu Przyjęto : Wg/1m2 = 6,70 PLN/mkw. ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 14
5.3. Wartość gruntu Zgodnie z oznaczeniem działki w ewidencji gruntów, powierzchnia działki niezabudowanej nr 1890/1 wynosi: 23 400 mkw. Wartość rynkowa gruntu wynosi: WG = 23 400 mkw. x 6,70 PLN/mkw. = 156 780,00 PLN Przyjęto: WG = 157 000 PLN słownie: sto pięćdziesiąt siedem tysięcy złotych. 5. WNIOSEK KOŃCOWY Określona na dzień wyceny wartość rynkowa nieruchomości niezabudowanej zlokalizowanej we wsi Podobin, gminie Niedźwiedź wynosi 157 000 PLN + wartość drzewostanu 47 400 PLN. Łącznie 204 400 PLN i może stanowić podstawę do negocjacji umowy kupna - sprzedaży. 6. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Niniejszy operat nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody wyceniających i bez uzgodnienia z nimi formy i treści publikacji. Niniejszy operat nie może być wykorzystany do żadnego innego celu niż określony w punkcie 1.3. Określona w operacie szacunkowym wartość rynkowa nieruchomości jest wartością netto. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte, których nie mogli stwierdzić w trakcie wizji lokalnej, ani też na podstawie dokumentacji technicznej i prawnej. Wykonany operat jest zgodny ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Załączniki: dokumentacja zdjęciowa kserokopia odpisu elektronicznego z KW nr NS2L/00020327/8 z 09.04.2013 roku kserokopia wypisu z rejestru gruntów z 24.04.2013 roku kserokopia wyrysu z mapy ewidencyjnej z 24.04.2013 roku kserokopia wyrysu z mapy zasadniczej z 24.04.2013 roku - wycena drzewostanu Katowice, dn. 20 września 2013 roku. ----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 15
----------------------------------------------------------------------------- Podobin, gm. Niedźwiedź ------- str. 16