Monitoring Branżowy Analizy Sektorowe 8 czerwca 2012 Ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych na koniec I kw. 2012 r. Przedmiotem kwartalnego raportu o rynku nieruchomości jest analiza zmian cen ofertowych w okresie ostatniego półrocza i ostatnich dwóch lat oraz przewidywania trendów w perspektywie średniookresowej na największych rynkach. Analiza jakościowa podejmuje kwestie ryzyka spadku cen. Utrzymujący się trend spadkowy cen ofertowych mieszkań w ostatnich dwóch kwartałach o różnym nasileniu regionalnym w konsekwencji dużej podaży mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, przy słabszym popycie mieszkaniowym z uwagi na zaostrzone regulacje ostrożnościowe i mniejszą dostępność kredytu ze znowelizowanego programu Rodzina na swoim. W I kw. 2012 r. w 10 największych miastach oddano do użytku 9,5 tys. mieszkań (wobec 5,8 tys. w I kw. 2011 r.) W perspektywie 2-3 kwartałów nadal najbardziej prawdopodobny wydaje się lekki trend spadkowy cen mieszkań z uwagi na presję wysokiej podaży (wzrost liczby oddawanych mieszkań odzwierciedla wzrostowy trend liczby rozpoczynanych mieszkań na przełomie lat 2009/2010), rosnącej szybciej niż popyt (ograniczany przez rozwiązania regulacyjne i stopy procentowe). Wygaszanie programu Rodzina na swoim od 2013 r. może skłaniać potencjalnych kredytobiorców do poszukiwania mieszkania spełniającego wymogi programu, przy ograniczonej puli takich mieszkań. Nowym czynnikiem wzrostu podaży w perspektywie następnego roku staje się wzrost zainteresowania budownictwem deweloperskim firm z innych segmentów budownictwa. Ryzyko spadku cen na rynku nieruchomości o więcej niż 30% w ciągu najbliższych dwóch lat (próg w scenariuszach stresstestowych stosowany w praktyce nadzorczej) szacowane jest na mniej niż 30%. Taki scenariusz mógłby zmaterializować się w sytuacji nawrotu gwałtownych zjawisk recesyjnych w gospodarce światowej i zaostrzenia problemów zadłużeniowych strefy euro, tym samym przekładając się na silniejsze od oczekiwanego spowolnienie gospodarcze w kraju oraz dalsze zaostrzenie polityki kredytowej przez banki, przy równoczesnej kontynuacji wysokiej podaży mieszkań przez firmy deweloperskie. Departament Analiz Ekonomicznych www.serwisrynkowy.pkobp.pl Zespół Analiz Sektorowych Agnieszka Grabowiecka-Łaszek (autorka raportu) tel. (22) 521 81 22 Wanda Urbańska tel. (22) 521 81 23 Anna Senderowicz tel. (22) 521 81 24 Piotr Krzysztofik tel. (22) 521 81 25 Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) tel. (22) 521 81 28 Spis treści: 1. Uwarunkowania makroekonomiczne..2 2. Tendencje zmian cen i ich uwarunkowania po stronie popytu i podaży w IV kw. 2011 - I kw. 2012 oraz ostatnich dwóch latach.3 3. Ceny na rynku nieruchomości w średniej perspektywie; ryzyka spadku cen.10 4. Aneks......15 strona 1/16
1. Uwarunkowania makroekonomiczne Po wzroście krajowej gospodarki w II poł. 2011 r. o 4,3% r/r, oczekiwane jest wyhamowanie wzrostu do 3,0-3,5% w I poł. 2012 i 2,5-3% w II poł. 2012 r. W I poł. 2012 r. popyt inwestycyjny sektora publicznego, istotny z punktu widzenia budownictwa, będzie jeszcze znaczący. Wraz z wygaśnięciem impulsu popytowego EURO 2012, zbliżaniem się końca Perspektywy Finansowej UE 2007-2013 oraz zacieśnieniem fiskalnym w 2012 r., wzrost konsumpcji prywatnej i inwestycji osłabi się w II poł. 2012 r., w efekcie w 2012 r. wzrost PKB ukształtuje się na poziomie 3,0%. W I kw. 2012 r. tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych dla osób fizycznych (po skorygowaniu o wpływ kursu walutowego) obniżyło się do 10,5% r/r z 11,5% r/r w IV kw. 2011 r. W nadchodzących kwartałach oczekiwane jest dalsze osłabienie tempa wzrostu akcji kredytowej w kierunku 7% r/r w IV kw. 2012 r. W 2012 r. przewidywane jest zmniejszenie przyrostu wolumenu kredytów mieszkaniowych dla osób fizycznych do ok. 16 mld zł (wobec prawie 26 mld zł w 2011 r., uwzględniając korektę), na co wpłyną słabsze tempo wzrostu dochodów ludności, wyhamowanie dynamiki wzrostu liczby gospodarstw domowych i bardziej ostrożna polityka kredytowa banków. W maju br. Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe o 25 pkt. baz., do 4,75% dla stopy referencyjnej z uwagi na ograniczoną skalę spowolnienia gospodarczego przy utrzymującej się podwyższonej inflacji. Uwzględniając oczekiwania utrzymywania się wskaźnika inflacji na podwyższonym poziomie przez większą część roku i umiarkowanego wyhamowania aktywności gospodarczej w 2012 r., możliwa jest jeszcze jedna podwyżka stóp w 2012 r. o 25 pkt. baz., do 5,0%. Słaba koniunktura w Szwajcarii i utrzymująca się tendencja spadku cen redukują niemal do zera prawdopodobieństwo podniesienia stóp procentowych SNB w 2012 r. Problemy zadłużeniowe krajów grupy PIIGS oznaczają niskie prawdopodobieństwo podwyżek stóp procentowych również w strefie euro w 2012 r. Oczekiwane w II poł. 2012 r. spowolnienie gospodarki światowej oraz utrzymywanie się na globalnych rynkach finansowych presji aprecjacyjnej na waluty bezpiecznych przystani (m.in. CHF) zwiększa prawdopodobieństwo utrzymania przez SNB dolnego limitu dla EU- R/CHF na poziomie 1,20 do końca 2012 r. W I kw. 2012 r. nastąpiło umocnienie złotego, dzięki lepszym od oczekiwanych wynikom polskiej gospodarki oraz działaniom ECB mającym na celu stabilizację sektora bankowego w strefie euro. Ponowne zaostrzenie problemów zadłużeniowych w strefie euro oraz wzrost obaw o stabilność systemu finansowego strefy (szczególnie o stabilność finansów Hiszpanii) w II kw. 2012 r. osłabiło złotego w okolice poziomów z końca 2011 r. (4,40 PLN/EUR i 3,60 PLN/CHF). W II poł. 2012 r. oczekiwany jest nieznaczny spadek kursu PLN/EUR do ok. 4,26, a kursu PLN/CHF do ok. 3,46 na koniec 2012 r., przy czym narastające problemy finansowe strefy euro oraz spowolnienie gospodarki światowej stwarzają ryzyko wystąpienia większej zmienności, co tym samym zwiększa prawdopodobieństwo, że pomimo podwyżek stóp w Polsce, złoty może zakończyć rok na poziomach zbliżonych do końca 2011 r. oczekiwane spowolnienie tempa wzrostu PKB do 3,0-3,5% w I poł. 2012 r. i 2,5-3% w II poł. 2012 r. na skutek słabnących inwestycji publicznych, konsolidacji fiskalnej oraz nadal niskiego poziomu konsumpcji prywatnej przewidywane osłabienie dynamiki wolumenu kredytów mieszkaniowych (z uwzględnieniem korekty o wpływ kursu walutowego) do 7% r/r w końcu 2012 r. możliwa jest jeszcze jedna podwyżka stóp w 2012 r. o 25 pkt. baz., do 5,0% dla stopy referencyjnej złoty prawdopodobnie nieco mocniejszy na koniec 2012 r. wobec 2011 r. strona 2/16
2. Tendencje zmian cen i ich uwarunkowania po stronie popytu i podaży w IV kw. 2011 I kw. 2012 r. oraz w ostatnich dwóch latach W okresie IV kw. 2011 r. I kw. 2012 r. w monitorowanych największych miastach utrzymał się lekki trend spadkowy cen ofertowych mieszkań, w odniesieniu do sytuacji sprzed dwóch lat w największych miastach poziom cen ofertowych wg PONT Info był wyraźniej niższy. Na koniec I kw. 2012 r. w porównaniu z sytuacją na koniec III kw. 2011 r. spadek cen ofertowych o 3-4% wystąpił w przypadku Łodzi, Warszawy, Krakowa i Gdańska, przy utrzymaniu zbliżonego do końca III kw. 2011 r. poziomu cen w pozostałych trzech największych miastach; w stosunku do sytuacji sprzed dwóch lat ceny ofertowe były wyraźnie (o 7-14%) niższe w Łodzi, Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku, w Poznaniu i Warszawie spadek nie przekraczał 6% (por. Aneks statystyczny, tab.1). nadal niewielki trend spadkowy cen ofertowych mieszkań o różnym nasileniu regionalnym Z uwagi na regionalne uwarunkowania rynku mieszkaniowego zmiany mają lokalnie różne nasilenie (por. Wykresy 1-6). Rynek wtórny na ogół podąża za rynkiem pierwotnym, niemniej dla poziomu cen na tym rynku istotna jest także struktura zasobu mieszkaniowego w poszczególnych miastach wg okresu budowy czy wg wielkości mieszkań, atrakcyjność miasta, jak i udział mieszkań inwestycyjnych z ostatniego boomu w ofercie rynku wtórnego - mieszkania te podnoszą średni poziom cen, co jest widoczne szczególnie w Warszawie, Gdańsku czy Krakowie, gdzie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym są o kilka procent wyższe niż na rynku pierwotnym. Z kolei w przypadku Katowic i Łodzi miast z dużym udziałem starszego zasobu oraz relatywnie mniejszym nasileniem nowego budownictwa, i w związku z tym dużą ofertą mieszkań na rynku wtórnym, przeciętne ceny ofertowe mieszkań z rynku pierwotnego są wyższe niż z rynku wtórnego. Zmiany cen ofertowych metra kw. domu na rynku wtórnym w ostatnich dwóch kwartałach były różnokierunkowe - średnia cena ofertowa 1 m kw. domu na rynku wtórnym na koniec I kw. 2012 r. w porównaniu z III kw. 2011 r. była zbliżona w Gdańsku i Wrocławiu, niższa o 5-18% w Warszawie, Poznaniu i Krakowie, o ok.10% wyższa w Katowicach i Łodzi. W perspektywie dwuletniej cena ofertowa m kw. domu była, z wyjątkiem Krakowa, niższa w analizowanych miastach (o 6% -12%). O poziomie cen mieszkań w ostatnich dwóch kwartałach decydowała nadal duża podaż mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, przy słabszym popycie mieszkaniowym. Przyczyną takiej sytuacji jest oddziaływanie następujących czynników występujących po stronie popytowej: różnokierunkowe zmiany cen ofertowych domów poziom cen mieszkań rezultatem nadal dużej podaży mieszkań przy słabszym popycie mieszkaniowym zaostrzona ocena zdolności kredytowej gospodarstw domowych w efekcie wdrożenia nowelizacji Rekomendacji S, wyższe stopy procentowe, a także duża zmienność na rynkach finansowych, ograniczały popyt mieszkaniowy; sprzedaż kredytów mieszkaniowych w I kw. 2012 r. wg danych Związku Banków Polskich 1 wyniosła 10,2 mld 1 Bazy AMRON-SARFiN zasilane przez największe banki; dane reprezentatywne dla ok. 95% rynku kredytów dla klientów indywidualnych. strona 3/16
Wyk.1 Ceny ofertowe mieszkań (w zł za m kw.) na rynku pierwotnym 10000 Wyk.2 Ceny ofertowe mieszkań (w zł za m kw.) na rynku wtórnym 10000 8000 8000 6000 6000 4000 4000 2000 1Q 10 3Q 10 1Q 11 3Q 11 1Q 12 2000 1Q 10 3Q 10 1Q 11 3Q 11 1Q 12 Wrocław Łódź Kraków Warszawa Gdańsk Katowice Poznań Wyk.3 Ceny ofertowe mieszkań (w zł za m kw.) Wrocław 9000 8000 Poznań 7000 Łódź 600 0 5000 4000 3000 Wrocław Łódź Kraków Warszawa Gdańsk Katowice Poznań Wyk.4 Dynamika cen domów na rynku wtórnym (analogiczny okres sprzed 2 lat =100) 120 110 100 90 Katowice Kraków 80 70 1Q 10 3Q 10 1Q 11 3Q 11 1Q 12 Gdańsk Warszawa 1Q 10 3Q 11 1Q 12 1Q 12 T* T* - ceny transakcyjne 1Q 12 wg CBN; w przypadku Gdańska dane Trójmiasta Wyk.5 Dynamika cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym (poprzednie dwa kwartały=100) 110 Wrocław Łódź Kraków Warszawa Gdańsk Katowice Poznań źródło: PONT Info śr 7 miast Wyk.6 Dynamika cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym (analogiczny okres sprzed 2 lat =100) 110 100 100 90 90 80 1Q 10 3Q 10 1Q 11 3Q 11 1Q 12 80 1Q 10 3Q 10 1Q 11 3Q 11 1Q 12 Wrocław Łódź Kraków Wrocław Łódź Kraków Warszawa Gdańsk Katowice Poznań śr 7 miast Warszawa Gdańsk Katowice Poznań śr 7 miast strona 4/16
16 Wyk.7 Kwartalna sprzedaż kredytów mieszkaniowych w okresie 1Q 09 1Q 12 mld zł tys. 70 Wyk.8 Struktura walutowa nowo udzielonych kredytów w pierwszym kwartale lat 2010-12 14 12 10 8 6 4 60 50 40 30 20 EUR CHF PLN 2 0 1Q09 1Q10 1Q11 1Q12 wartość nowych umów w kwartale (L) liczba nowych umów (P) 10 0 źródło: dane ZBP zł, tj. o 5,5% mniej w porównaniu z poprzednim kwartałem, i o 17,5% mniej r/r. Jest to kwartalny poziom sprzedaży najniższy od dwóch lat, tj. od I kw. 2010 r., który ilustruje osłabienie popytu na kredyty w warunkach zaostrzenia oceny zdolności kredytowej. Na koniec I kw. 2012 r. banki ankietowane przez ZBP obsługiwały 1,65 mln umów. W nowo udzielanych kredytach w I kw. 2012 r. wzrósł nieco udział kredytów o średniej wartości LTV powyżej 80% (50,6% wobec 49,7% w IV kw. 2011 r. i 54,5% w I kw. 2011 r.); nadal wśród nowoudzielanych dominują kredyty złotowe (w I kw. 2012 r. stanowiły 84% ogółu wartości udzielonych kredytów wobec 76,6% rok wcześniej); wśród kredytów denominowanych zmalał udział denominowanych w CHF (1% wobec 6,1% rok wcześniej), udział denominowanych w euro wynosił w I kw. 2012 r. na podobnym poziomie 14,7% (13,2% rok wcześniej). Niemniej, nadal 59% (zależnie od kursu złotego wobec CHF i euro) zadłużenia ogółem stanowią kredyty walutowe. Wg NBP na koniec marca 2012 r. zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosło 311,1 mld zł; wyniki realizacji programu Rodzina na swoim w I kw. 2012 r. ilustrują skutki obowiązującej od 31 sierpnia 2011 r. nowelizacji programu (w tym zasadniczego obniżenia współczynników dla obliczenia ceny 1 m kw. mieszkania nabywanego za kredyt z dopłatą, por. Aneks statystyczny, tab. 2), popyt na kredyt preferencyjny obniżył się w relacji do analogicznego kwartału poprzedniego roku o 43%, a do poprzedniego kwartału (kiedy już w pełni obowiązywała nowelizacja o 15%. Wg danych BGK w I kw. 2012 r. udzielono 8,6 tys. kredytów na kwotę 1,5 mld zł, jest to w relacji do poprzedniego kwartału mniej o 15% pod względem wartości udzielonych kredytów i o 9% pod względem liczby kredytów, a w relacji do analogicznego kwartału 2011 r. oznacza o 43% mniej kredytów wartościowo i o 33% mniej ilościowo. Od uruchomienia programu w styczniu 2007 r. banki uczestniczące w programie łącznie udzieliły 144,6 tys. kredytów o wartości 26,5 mld zł; w strukturze wartości 0 15 30 45 60 75 90 w % 1Q 10 1Q 11 1Q 12 wg danych ZBP sprzedaż kredytów mieszkaniowych w I kw. 2012 r. o 5,5% mniejsza wobec poprzedniego kw., na poziomie I kw. 2010 r. dominacja kredytów złotowych w nowoudzielanych w I kw. 2012 r., niemniej kredyty denominowane stanowią ok.60% zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych malejący popyt na kredyt z programu Rodzina na swoim po wejściu w życie nowelizacji programu strona 5/16
Wyk.9 Liczba i wartość kredytów z programu Rodzina na swoim w kolejnych kwartałach lat 2009 2012 3,5 mld zł 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 1Q09 1Q10 1Q11 1Q12 wartość (L) liczba kredytów (P) 16 tys. 14 12 10 8 6 4 2 0 Wyk.10 Struktura wartości kredytów z programu Rodzina na swoim wg przeznaczenia 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% budowa domu rynek pierwotny rynek wtórny 2007 2008 2009 2010 2011 2012 źródło: dane BGK udzielanych kredytów wg przeznaczenia w I kw. 2012 r. przeważały kredyty na zakup na rynku pierwotnym 39,3% udzielonych kredytów; kredyty na zakup na rynku wtórnym stanowiły 34,7% wartości udzielonych kredytów, a na budowę domu jednorodzinnego 26%, w porównaniu z poprzednim kwartałem nastąpiło umocnienie tendencji zakupów na rynku pierwotnym i budowy domów w miejsce zakupu mieszkań na rynku wtórnym, w porównaniu z poprzednimi kwartałami zmalała wartość udzielanych kredytów. Średnia kwota kredytu udzielonego w I kw. 2012 r. wyniosła w przypadku miast wojewódzkich 205 tys. zł (33% liczby udzielonych kredytów i 39% kwoty udzielonych kredytów; na zakup mieszkań deweloperskich, przeznaczone było 63% kredytów ogółem w miastach i 71% ich wartości), natomiast województw 155 tys. zł (67% liczby udzielonych kredytów i 61% wartości udzielonych kredytów); była ona też wyraźnie zróżnicowana zależnie od lokalizacji inwestycji (miasta/województwa) (por. Aneks statystyczny, tab.3), jak i przeznaczenia (rynek wtórny/ pierwotny/ budowa domu); generalnie najwyższa w przypadku rynku budowy domu w miastach (235 tys. zł), a najniższa w przypadku rynku wtórnego w województwach (119 tys. zł). W strukturze wieku kredytobiorców dominują kredytobiorcy w wieku 25-34 lata; zachowania konsumentów obecne warunki na rynku sprzyjają przemyślanym decyzjom odnośnie zakupu mieszkania, po spokojnym rozeznaniu sytuacji, uwzględniającym też możliwości kredytowania zakupu; nadal spora przestrzeń do negocjacji ceny mieszkania na rynku wtórnym, jak i pierwotnym wg informacji agencji nieruchomości średnie rabaty na rynku wtórnym wynoszą od 3% do 5%, na rynku pierwotnym od 5% do 10%, zniżki powyżej 10% dotyczą niekiedy droższych nieruchomości, długo wystawionych do sprzedaży. Również zestawienie cen ofertowych z bazy PONT info z cenami transakcyjnymi z CBN dla I kw. 2012 r. w największych miastach wskazuje na niższy poziom cen transakcyjnych niż ofertowych największa rozpiętość jest w przypadku Katowic i Łodzi, najmniejsza Warszawy i Krakowa; pozycję negocjacyjną deweloperów pogarsza mniej mieszkań z rynku wtórnego wśród kredytowanych z programu rynek mieszkaniowy nadal rynkiem konsumenta z dużymi możliwościami wyboru mieszkania i negocjacji cen strona 6/16
wzrost oferty wynikający z rozpoczynania nowych projektów przy rosnących zasobach niesprzedanych mieszkań; wg informacji pośredników nieruchomości (Metrohouse) średni czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w pierwszych dwóch miesiącach I kw. 2012 r. był o kilka dni dłuższy niż w IV kw. 2011 r. i wynosił 153 dni w Gdańsku, 133 dni w Poznaniu, 117 dni we Wrocławiu, 112 dni w Krakowie, 108 dni w Warszawie i 83 dni w Łodzi. oraz po stronie podażowej: wzrost podaży mieszkań oddanych do użytku r/r: w I kw. 2012 r. oddano do użytku 36,3 tys. mieszkań, o 32% więcej niż w analogicznym kwartale 2011 r.; Mieszkania wybudowane indywidualnie stanowiły 57% ogółu wybudowanych mieszkań (65% rok wcześniej), mieszkania deweloperskie 37% (odpowiednio 30%), spółdzielcze 3% (odpowiednio 1,5%). Wzrost liczby oddanych do użytku mieszkań dotyczył wszystkich segmentów budownictwa, oprócz budownictwa komunalnego; liczba mieszkań oddanych do użytku mieszkań przez inwestorów indywidualnych była wyższa r/r (o 15% więcej) a deweloperskich o 66%. w przypadku 10 największych miast (tj. o liczbie ludności powyżej 300 tys.) liczba oddanych mieszkań w I kw. 2012 r. w porównaniu z analogicznym kwartałem 2011 r. wzrosła we wszystkich miastach (z wyjątkiem Poznania i Szczecina), w największym stopniu we Wrocławiu, Bydgoszczy i Katowicach (por. Wykres 13 oraz Aneks statystyczny, tab.4); łącznie w 10 największych miastach w I kw. br. oddano do użytku 9,5 tys. mieszkań (wobec 5,8 tys. w I kw. 2011 r.) liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań nadal wzrasta w I kw. 2012 r. wydano 38,2 tys. pozwoleń, tj. o 2,6% więcej r/r; w tym deweloperskich 18,3 tys., tj. o 19% więcej r/r; liczba mieszkań rozpoczętych była nieznacznie wyższa (o 1,3%) niż rok temu (31,4 tys., w tym deweloperskich 15,2 tys. mieszkań). W kwietniu 2012 r. liczba mieszkań rozpoczętych wzrosła o 21% r/r (przez deweloperów o 75%), a liczba Wyk.11 Mieszkania oddawane do użytku i rozpoczynane (średnia ruchoma z ostatnich 4. kwartałów) 30 tys. mieszkań wzrost liczby mieszkań oddanych do użytku w I kw. 2012 r. o 32% r/r, w tym deweloperskich o 65%; wysoki wzrost podaży w I kw. 2012 r. w 10 największych miastach (9,5 tys. mieszkań wobec 5,8 tys. w I kw. 2011 r.) utrzymuje się wzrost liczby rozpoczętych mieszkań i wydanych pozwoleń na budowę 25 20 15 10 5 oddane bez deweloperów rozpoczęte bez deweloperów oddane deweloperskie rozpoczęte deweloperskie 0 1Q07 1Q08 1Q09 1Q10 1Q11 1Q12 źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS strona 7/16
Wyk. 12 Liczba kwartałów niezbędnych do wyprzedaży mieszkań z oferty deweloperskiej na koniec 1Q 2012 r. wg monitoringu REAS Wyk.13 Mieszkania oddane do użytku w 1Q 2012 r. (analogiczny kwartał poprzedniego roku =100) Gdańsk Poznań 5,5 6,5 Katowice Gdańsk Poznań Wrocław 8,2 Wrocław Łódź Kraków 7,6 8,2 Łódź Kraków 1Q 12 1Q 11 Warszawa 6,3 Warszawa 0 2 4 6 8 10 0 50 100 150 200 250 300 350 400 źródło: REAS źródło: dane WUS wydanych pozwoleń o 24% r/r ( dla deweloperów o 72%). nadal duża pula niesprzedanych mieszkań na największych rynkach, sprzedaż mieszkań nie nadąża za wzrostem oferty; wg monitoringu rynków mieszkaniowych prowadzonego przez firmę REAS w 6 aglomeracjach 2 w I kw. 2012 r. wprowadzono do sprzedaży 9,7 tys. mieszkań, tj. o 32% więcej niż w IV kw. 2011 r. i jednocześnie o 10% mniej r/r. Pomimo relatywnie dobrej sprzedaży w I kw. 2012 r. (7,5 tys. transakcji, o 2,5% więcej niż w poprzednim kwartale) wzrosła pula niesprzedanych mieszkań - na koniec I kw. 2012 r. łączna oferta w 6 największych aglomeracjach wynosiła 51 tys. mieszkań (tj. o 21% więcej r/r), w tym 11,7 tys. to mieszkania gotowe, niesprzedane. Czas niezbędny do skomercjalizowania oferty jest istotnie zróżnicowany w poszczególnych miastach: od 8,2 kw. we Wrocławiu i Krakowie, 6,3 kw. w Warszawie do 5,5 kw. w Trójmieście. W ofercie deweloperów REAS obserwuje różnorodność oferty i elastyczność cenową sprzedających, ceny mieszkań będących w ofercie kolejny kwartał obniżały się, natomiast ostatnio wprowadzanych do sprzedaży były wyższe (skutek różnicowania oferty pod względem standardu lokali). Przy niższych cenach mieszkań i malejącej powierzchni sprzedawanych mieszkań (co umożliwia finansowanie zakupu mieszkania kredytem z dopłatą z programu Rodzina na swoim RnS), przy niewielkim wzroście liczby transakcji, przychody deweloperów raczej nie wzrosły. dodatkowo, przejściowo większa podaż w I kw. 2012 r., z uwagi na prawdopodobnie większą aktywność deweloperów w okresie bezpośrednio poprzedzającym wejście w życie Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu (tzw. Ustawy deweloperskiej). Ustawa weszła w życie 29 kwietnia 2012 r., w istotny sposób zmienia ona ramy prawne finansowania inwestycji deweloperskich poprzez wprowadzenie obowiązkowych rachunków powierniczych; ustawa, korzystna dla klientów) reguluje treść wg monitoringu REAS sprzedaż mieszkań na rynkach 6 największych miast nie nadąża za wzrostem oferty, na koniec I kw. 2012 r. łączna oferta na tych rynkach wynosiła 51 tys. mieszkań w I kw. 2012 r. dodatkowo większa aktywność deweloperów (i podaż mieszkań) przed wejściem w życie Ustawy deweloperskiej 2 Rynek mieszkaniowy w Polsce, I kwartał 2012, REAS, Warszawa, kwiecień 2012 strona 8/16
umowy deweloperskiej, określa też zasady dotyczące postępowania upadłościowego wobec dewelopera. W pierwszych miesiącach roku deweloperzy prawdopodobnie zwiększyli podaż projektów mieszkaniowych w przypadku sprzedaży rozpoczętej przed wejściem w życie ustawy, nie było obowiązku prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego. Mieszkania oferowane na rynku pierwotnym w pierwszych miesiącach 2012 r. częściowo były budowane Jeszce w okresie tańszych materiałów, działek budowlanych oraz niższych kosztów osobowych (co daje podstawy ich niższej ceny), jak i już podczas niewielkiego wzrostu cen realizacji robót budowlanych i materiałów budowlanych, obserwowanego od połowy 2011 r. Wg GUS w I kw. 2012 r. ceny produkcji budowlano-montażowej były o 1,4% wyższe r/r (wobec wzrostu o 0,4% w I kw. 2011 r.), tendencje wzrostowe utrzymują się od lipca 2011 r. Ceny budowy budynków wielomieszkaniowych wzrosły w I kw. 2011 r. o 1,2% r/r. Zmiany cen materiałów budowlanych były różnokierunkowe, zależnie od asortymentu. W marcu br. wzrosły r/r ceny m.in. grzejników łazienkowych (o 31%), zaprawy do glazury (o 22%), cementu (o 21%), baterii wannowej (o 19%), płyty wiórowej (o 19%), zmalały natomiast brodzika akrylowego (o 12%), gipsu (o 10%), drzwi zewnętrznych (o 8%), płyty gipsowokartonowej (o 7%). Wg notowań SEKOCENBUD koszty materiałów stanowią 60-64% całkowitych kosztów budowy domów jedno- i wielorodzinnych, robocizna 10-18%, a praca sprzętu 3-9%. Negatywnie na poziom kosztów firm budowlanych oddziaływały także rosnące koszty transportu, w marcu 2012 r. ceny oleju napędowego były o 16% wyższe r/r, a benzyny bezołowiowej o 15% r/r. Przy utrzymującej się spadkowej tendencji cen ofertowych mieszkań i niewielkim wzroście r/r wynagrodzeń utrzymał się trend lekkiej poprawy wskaźnika dostępności mieszkania (czyli liczby metrów możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie) w ostatnich dwóch kwartałach, niemniej dostępność mieszkań nadal pozostaje na niewielki wzrost cen robót i materiałów budowlanych, utrzymujący się od lipca 2011 r. spadkowy trend cen ofertowych mieszkań przy niewielkim wzroście wynagrodzeń sprzyja poprawie dostępności mieszkań, nadal jednak jest ona relatywnie niska Wyk.14 Dynamika wynagrodzeń brutto (sek. przedsiębiorstw) w największych miastach (analog. kw. poprzed. roku =100) Wyk.15 Dostępność mieszkań (liczba metrów za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach 110 1,20 108 106 104 0,90 102 100 0,60 98 96 Warszawa Kraków Łódź Wrocław Poznań Gdańsk Katowice 0,30 1Q 10 3Q 10 1Q 11 3Q 11 1Q 12 Wrocław Łódź Kraków Warszawa Gdańsk Katowice 1Q 10 1Q 11 1Q 12 Poznań źródło: dane WUS źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS i PONT info strona 9/16
relatywnie niskim poziomie. W ostatnich dwóch kwartałach dostępność mieszkań lekko wzrosła we wszystkich badanych miastach najmniej w Poznaniu i Wrocławiu. Zestawienie wskaźnika dla 7 największych miast w okresie ostatnich dwóch latach pokazuje, że osiągnął on najniższy poziom w I kw. 2010 r., najwyższy zaś w I kw. 2012 r. W dalszym ciągu relatywnie większa dostępność cechuje Katowice (1,11) i Gdańsk (0,82, najmniejsza natomiast jest w Krakowie (0,59) i Wrocławiu (0,58). Osłabienie czynników fundamentalnych, takich jak słabsze tempo dochodów ludności, wyhamowywanie wzrostu liczby gospodarstw domowych czy trend powolnego spadku liczby ludności (widoczny we wstępnych wynikach spisu ludności i mieszkań przeprowadzonego w II kw. 2011 r.), o ile w okresie kilku kwartałów będzie słabo odczuwalne, to w dłuższym okresie może zmniejszać popyt mieszkaniowy. W okresie między spisowym, tj. w latach 2009-2011 przy niewielkim wzroście liczby ludności (o 271 tys., tj. o 0,8%) i odczuwalnym wzroście liczby mieszkań (o 1,2 mln, tj. o 9,8%) poprawiło się nasycenie zasobem; obecnie na 1000 osób przypada 357 mieszkań wobec 328 w 2002 r. Dane spisowe są podstawą weryfikacji danych dot. liczby ludności i mieszkań, szacowanych w okresach między spisowych w oparciu o dane sprawozdawcze. w dłuższym okresie słabną czynniki fundamentalne wzrostu popytu mieszkaniowego, przede wszystkim o charakterze demograficznym; wg wyników NSP 2011 w latach 2002-2011 niewielki wzrost liczby ludności (o 0,8%) i odczuwalny wzrost liczby mieszkań (o 9,8%) 3. Ceny na rynku nieruchomości w średniej perspektywie; ryzyka spadku cen W perspektywie najbliższych dwóch trzech kwartałów najbardziej prawdopodobny wydaje się nadal niewielki trend spadkowy cen mieszkań, jego przesłanką jest presja wysokiej podaży na rynku pierwotnym (mieszkania wchodzące na rynek zgodnie z cyklem budowy, tj. rozpoczęte w końcu 2009 r., a także rosnący zasób niesprzedanych gotowych mieszkań w ofercie deweloperów) oraz wtórnym (istotnie zasilonym w kilku największych miastach mieszkaniami inwestycyjnymi z ostatniego boomu), rosnącej szybciej niż popyt, ograniczany konsekwentnie konserwatywną oceną zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców przez banki oraz relatywnie wysokimi stopami procentowymi. Wyniki budownictwa mieszkaniowego od września 2011 r. w kolejnych miesiącach poprawiają się r/r, w drugiej połowie 2012 r. prawdopodobnie nastąpi stabilizacja. Taka sytuacja oznacza wzrost podaży nowych mieszkań w najbliższych kilku kwartałach. Nowym czynnikiem wzrostu podaży mieszkań w perspektywie następnego roku staje się większe zainteresowanie firm budowlanych z innych segmentów budownictwa aktywnością w segmencie deweloperskim z uwagi na relatywnie dobrą rentowność osiąganą na tych projektach na tle całego budownictwa, jak i obecne problemy firm drogowych oraz gorsze perspektywy budownictwa inżynieryjnego (tj. do czasu wykrystalizowania się skali możliwości współfinansowania budownictwa infrastrukturalnego z nowej Perspektywy Finansowej UE 2014-2020). w kolejnych kwartałach w dalszym ciągu niewielki trend spadkowy cen mieszkań z uwagi na presję wysokiej podaży, rosnącej szybciej niż popyt nowym czynnikiem wzrostu podaży w perspektywie następnego roku wzrost zainteresowania budownictwem deweloperskim firm z innych segmentów budownictwa Liczba mieszkań rozpoczętych ustabilizowała się (31,4 tys. mieszkań na koniec I kw. 2012 r., tj. o 1,3% więcej r/r), w tym 15,2 tys. deweloperskich); przy znaczącej zbieżności liczby mieszkań oddawanych do użytku z liczbą rozpoczętych 6-7 kwartałów strona 10/16
Wyk. 16 Mieszkania oddane do użytku przez deweloperów w kolejnych kwartałach lat 2009-12 w zestawieniu z rozpoczynanymi przez nich 6 kwartałów wcześniej 25 tys. 20 15 10 oddane do użytku 5 rozpoczęte prawdop. oddane (rozpoczęte 6 kw. wcześniej) 0 1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10 3Q10 4Q10 1Q11 2Q11 3Q11 4Q11 1Q12 2Q12 3Q12 4Q12 1Q 13 źródło: GUS, obl. własne wcześniej ze sporym prawdopodobieństwem można oczekiwać rozmiarów budownictwa mieszkaniowego na poziomie ok. 130 tys. mieszkań rocznie (w tym ok. 50 tys. mieszkań deweloperskich) w perspektywie najbliższych 2-3 lat. Liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań od 2 lat wzrasta w I kw. 2012 r. wydano 38,2 tys. pozwoleń, tj. o 2,6% więcej r/r, w tym deweloperskich 18,3 tys., tj. o 19% więcej r/r, z uwagi na dłuższy okres ważności pozwolenia, poziom tego miernika słabiej niż liczba rozpoczętych mieszkań, informuje wyprzedzająco o prawdopodobnych przyszłych rozmiarach budownictwa. Słabnie popyt generowany z wygaszanego od 2013 r. programu Rodzina na swoim z uwagi na mniejszą pulę mieszkań o cenie m kw. pozwalającej na skorzystanie z kredytu z dopłatą; nowelizacja programu powoduje zasadnicze ograniczenie w br. akcji kredytowej kreowanej przez program - wyraźne obniżenie współczynników stosowanych dla obliczenia ceny 1 m kw. mieszkania nabywanego za kredyt preferencyjny ogranicza liczbę dostępnych mieszkań, spełniających te wymogi (por. Aneks statystyczny, tab.3); w przypadku rynku wtórnego jest to zdecydowane ograniczenie, natomiast w przypadku rynku pierwotnego znaczne. Od 1 kwietnia 2012 r. (przez kolejne dwa kwartały) obowiązują nowe wskaźniki przeliczeniowe kosztu budowy mieszkania (w zł za m kw.), opublikowane przez właściwego wojewodę dla gminy, na terenie której jest zlokalizowane mieszkanie. Są one zróżnicowane zależnie od segmentu rynku (generalnie niższe na rynku wtórnym), a także regionu, np. w przypadku Warszawy i Krakowa w stosunku do obowiązujących w poprzednich dwóch kwartałach są istotnie niższe, we Wrocławiu nieco wzrosły. Jednocześnie wygaszanie programu od stycznia 2013 r. (wnioski o kredyty preferencyjne będą przyjmowane do 31 grudnia 2012 r.), a także fakt, że program dotyczy kredytów złotowych, które w waliczba rozpoczynanych mieszkań w ostatnich kwartałach jedną z przesłanką rozmiarów budownictwa na poziomie ok. 130 tys. mieszkań w perspektywie najbliższych 2-3 lat Tendencje spadkowe cen mieszkań mogą być spowalniane możliwym wzrostem kosztów budowy związanym z oczekiwanym w dalszym ciągu niewielkim wzrostem cen materiałów budowlanych. mniejszy popyt generowany przez program Rodzina na swoim po jego nowelizacji, niemniej fakt wygaszania programu od 2013 r. może mobilizować do skorzystania z niego do końca 2012 r. strona 11/16
runkach obecnej zmienności kursu CHF i rygorystycznej polityki KNF względem kredytów walutowych, mogą być chętniej zaciągane przez kredytobiorców, może mobilizować do skorzystania z programu, póki jest aktywny i osłabiać nieco spadek popytu na kredyt mieszkaniowy w najbliższych kwartałach. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana Ustawą deweloperską, która weszła w życie 29 kwietnia br., wprowadza nadzór nad środkami powierzonymi deweloperom przez klientów (obowiązkowy rachunek powierniczy) oraz reguluje treść umowy deweloperskiej, określając prawa i obowiązki stron (intencją jest ochrona klienta kupującego jeszcze niewybudowane mieszkanie przed utratą środków w przypadku bankructwa dewelopera). Ustawa określa zasady dotyczące postępowania upadłościowego wobec dewelopera. W opinii ekspertów w początkowym okresie ustawa może mieć negatywny wpływ na branżę deweloperską (szczególnie na mniejsze firmy deweloperskie), jednak w dłuższej perspektywie nowe regulacje będą sprzyjały rozwojowi rynku (prawdopodobnie przyspieszy konsolidacja rozdrobnionego rynku deweloperskiego), wzmacniały pozycję rzetelnych deweloperów oraz rolę sektora bankowego w kontroli inwestycji (bardziej restrykcyjna weryfikacja projektów od strony analizy rynku i finansowego domknięcia projektu, inspekcje prac budowlanych) 3. Nowelizacja Rekomendacji S skutkuje bardziej konserwatywną oceną zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców, tym samym działa ograniczająco na akcję kredytową. Rekomendacja S wdrożona w całości w 2011 r. zaleca zmniejszenie ekspozycji klienta na ryzyko walutowe, rzetelną i dokładną ocenę zdolności kredytowej, kontrolowanie jakości portfela i odpowiednie ustanawianie zabezpieczeń, w szczególności: - maksymalny poziom wysokości spłaty raty kredytu walutowego nie powinien przekraczać 42% dochodów netto kredytobiorcy; - ocena zdolności kredytowej przy założeniu maksymalnie 25 letniego okresu spłaty. KNF zapowiada ocenę w połowie 2012 r. wdrożenia regulacji przez banki, a także oddziaływania nowej regulacji na rynek nieregulowany. Szczególnym przedmiotem obserwacji KNF jest udział kredytów o LTV przekraczającym 80% w nowo udzielanych kredytach. Czynnikiem ograniczającym akcję kredytową banków w obszarze kredytów denominowanych w walutach obcych staje się uchwała KNF z 7 czerwca 2011 r. zmieniająca uchwałę KNF 76/2010. Następuje podwyższenie z preferencyjnego poziomu 75% do bazowego poziomu 100% wagi ryzyka dla ekspozycji, w przypadku których wysokość raty kapitałowej lub odsetkowej jest uzależniona od zmian kursu walut innych niż waluty przychodów osiąganych przez dłużnika m.in. dla ekspozycji zabezpieczonych na nieruchomości mieszkalnej, która jest lub będzie zamieszkana lub przeznaczona pod wynajem przez właściciela. Zmiana oznacza, że po wejściu uchwały w życie z dn. 30 czerwca 2012 r. bank na każde 100 zł kredytów walutowych w portfelu będzie musiał utrzymywać na pokrycie ewentualnych strat 8 zł kapitału wobec dotychczasowych 6 zł. W opinii KNF zwiększenie bufora kapitałowego dodatkowo uodporni banki na ryzyka związane z kredytami walutowymi. w krótkim okresie możliwy negatywny wpływ Ustawy deweloperskiej (szczególnie na mniejsze firmy), w dłuższej perspektywie nowe regulacje korzystne dla rozwoju KNF przewiduje w poł. 2012 r. ocenę wdrożenia przez banki Rekomendacji S od 30 czerwca 2012 r. 100% wagi ryzyka dla walutowych kredytów hipotecznych 3 Nowa Ustawa Deweloperska, CMS Law Tax, Reas, Warszawa 2012 strona 12/16
W maju 2012 r. KNF przekazał projekt nowelizacji Rekomendacji J dot. zasad gromadzenia i przetwarzania danych o nieruchomościach do publicznej konsultacji (ZBP, ZBS, NBP, wybrane firmy audytorskie); jest to aktualizacja Rekomendacji J wydanej w lipcu 2000 r. i jednocześnie kolejna wersja projektu jej nowelizacji przedstawionego po raz pierwszy w kwietniu w 2011 r. Celem nowelizacji jest usprawnienie procesu zarządzania ryzykiem związanym z przyjmowaniem zabezpieczeń hipotecznych ustanowionych na nieruchomościach poprzez wyznaczenie standardów tworzenia i korzystania z własnych i zewnętrznych baz danych o rynku nieruchomości. Projekt wprowadza m.in. definicje oceny wartości nieruchomości oraz zewnętrznej (międzybankowej) bazy danych o rynku nieruchomości. W opinii KNF "Gromadzone informacje powinny obejmować większość rynku lub jego określonego obszaru oraz pochodzić z wiarygodnych, zdywersyfikowanych źródeł, co pozwoli wyeliminować lub ograniczyć wpływ czynników subiektywnych, mogących zniekształcać wyniki prowadzonych analiz i formułowanych na ich podstawie wniosków". Rekomendacja 6 opublikowanego projektu podkreśla szczególne znaczenie aktywnego włączenia się banków w system międzybankowej (w skali całego sektora) wymiany informacji w zakresie rynku nieruchomości, tworząc w tym celu wspólną dla wszystkich banków zewnętrzną (międzybankową) bazę danych, która powinna być systematycznie zasilana przez wszystkie banki objęte zapisami Rekomendacji. Rekomendacja J ma dotyczyć banków, w których udział ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie w portfelach kredytowych przekracza 10%. Projekt zapowiada 12-miesięczny okres przejściowy na wdrożenie nowelizacji. Ryzyko kredytowe banków związane bezpośrednio ze znacznym spadkiem cen nieruchomości (i w efekcie wartością zabezpieczeń) w warunkach polskich ocenia się raczej jako niewielkie, jednak w przypadku kredytów denominowanych ryzyko to jest wyższe z uwagi na kumulowanie się z ryzykiem kursowym - wg szacunków KNF liczba kredytów walutowych, których wartość w wyniku osłabienia złotego względem innych walut jest większa od wartości nieruchomości, wynosiła na koniec września 2011 r. ok. 300 tys., a ich wartość zwiększyła się do ok. 100 mld zł 4. W polskich warunkach większym problemem niż ryzyko spadku cen nieruchomości wydaje się być ryzyko kredytowe związane z nadmiernym zadłużeniem gospodarstw domowych lub utratą pracy przez kredytobiorcę, co przekłada się na pogorszenie spłacalności kredytów mieszkaniowych. Na koniec marca 2012 r. wg danych NBP zagrożone kredyty stanowiły 2,5% kredytów mieszkaniowych ogółem (wobec 2,4% na koniec grudnia 2011 r.), co jest dobrym wskaźnikiem na tle zagrożonych kredytów konsumpcyjnych dla ludności (18,2% kredytów konsumpcyjnych ogółem wobec 17,9% na koniec grudnia 2011 r.); niemniej w ostatnim okresie o wzroście portfela kredytów zagrożonych ogółem decydowało zwiększenie zagrożonych kredytów mieszkaniowych; ich przyrost w pierwszych miesiącach 2012 r. nieco zwolnił w porównaniu z poprzednim rokiem, niemniej nadal jest wysoki - wartość kredytów zagrożonych udzielonych na cele mieszkaniowe wzrosła projekt nowelizacji Rekomendacji J dot. zasad gromadzenia danych o nieruchomościach na etapie zaawansowanych konsultacji rekomendacja kierowana do banków, w których udział ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie w portfelach kredytowych przekracza 10% niewielki udział zagrożonych kredytów w kredytach mieszkaniowych ogółem, niemniej dynamika wzrostu wartości zagrożonych kredytów nadal wysoka (na koniec marca 2012 r. 7,5 mld zł, tj. o 45,4% więcej r/r) 4 Sytuacja banków w okresie I-IX 2011 r. podstawowe tendencje, główne obszary ryzyka, KNF, styczeń 2012 strona 13/16
r/r o 45,4%, do 7,8 mld zł na koniec marca 2012 r. Dynamika wzrostu wartości zagrożonych kredytów była zbliżona w przypadku kredytów denominowanych w walutach obcych i złotowych (odpowiednio o 42,3% r/r wobec 47,6% w przypadku zł), denominowane stanowiły 40,8% ogółu zagrożonych udzielonych na cele mieszkaniowe. Relatywnie dobre wskaźniki dla segmentu mieszkaniowego będą się prawdopodobnie niekorzystnie zmieniać - cechą kredytów mieszkaniowych jest ich psucie się przesunięte w czasie; badania w innych krajach pokazują, że portfel mieszkaniowy zaczyna się psuć zwykle po ok. 5-7 latach. Wyniki analizy vintage dla kredytów udzielonych w latach 2005-2011 pokazują pojawiającą się tendencje przyspieszonego psucia (opóźnienie w spłacie powyżej 30 dni) kredytów udzielonych w latach 2007-2008, kredyty z tego okresu charakteryzuje znacznie częstsze występowanie opóźnień niż w przypadku udzielonych w pozostałych latach tego okresu. Skutki ostatniego boomu na rynku kredytów mieszkaniowych mogą więc być prawdopodobnie wyraźniej widoczne ok. 2012-2013 r. W perspektywie najbliższych dwóch - trzech kwartałów należy oczekiwać nadal niewielkiego trendu spadkowego cen mieszkań z uwagi na utrzymującą się presję wysokiej podaży na rynku pierwotnym i wtórnym, rosnącej szybciej niż popyt ograniczany konserwatywną oceną zdolności kredytowej potencjalnych klientów. Dodatkowo słabnie oddziaływanie czynników fundamentalnych (w szczególności demograficznych). W stosunku do sytuacji z końca 1Q 2012 r. będą to raczej spadki kilkuprocentowe niż gwałtowne załamanie. Prawdopodobieństwo realizacji scenariusza spadku cen na rynku nieruchomości o więcej niż 30% (próg w scenariuszach stresstestowych stosowany w praktyce nadzorczej) w ciągu najbliższych dwóch lat jest szacowane na mniej niż 30%. Materializacja tego mniejszościowego scenariusza wiązałaby się z nawrotem zjawisk recesyjnych w gospodarce światowej, zaostrzeniem problemów zadłużeniowych strefy euro (rzutującym na stabilność jej systemu finansowego), co przełożyłoby się na silniejsze od oczekiwanego spowolnienie gospodarcze w kraju (duży spadek dynamiki PKB, wzrost ryzyka kredytowego, dalsze zacieśnienie polityki kredytowej przez banki), przy kontynuacji wysokiej produkcji mieszkań przez sektor deweloperski. Aneks Zał.1. Źródła informacji o cenach Analiza obejmuje ceny ofertowe z bazy PONT info Nieruchomości; baza zawiera (średnio dla jednego okresu) ok. 45 tys. notowań cen mieszkań i 15,6 tys. domów W przypadku mieszkań istotną część stanowią notowania z rynku pierwotnego (65% notowań), natomiast w przypadku domów podstawowa informacja pochodzi z rynku wtórnego 90% notowań. Rynek nieruchomości ma charakter lokalny, analiza tych rynków pozwala na pewne uogólnienia dla oceny sytuacji w kraju, przy zastrzeżeniu oczywistych, regionalnych specyfik. Analiza koncentruje się na największych rynkach 10 największych (o liczbie ludności powyżej 300 tys. osób) miast w Polsce koncentruje ok. 27% ludności miejskiej i 39% nowego budownictwa w miastach. Ograniczenia informacyjne raportu wiążą się z jakością analizowanych danych z bazy, jak również ze sposobem jej zasilania. Są to dane dotyczące cen ofertowych, pozyskiwane z różnych źródeł, często ta sama oferta powtarza się w kolejnych aktualizacjach, a pozostawanie w bazie w kolejnych okresach notowań tych samych nieruchomości (zwykle dłużej pozostają drożportfel mieszkaniowy zwykle zaczyna się psuć po ok. 5-7 latach, negatywne skutki ostatniego boomu kredytowego mogą być wyraźniej widoczne ok. 2012 r.-2013 r. w perspektywie dwóch trzech kwartałów nadal spadek cen mieszkań prawdopodobieństwo spadku cen mieszkań w ciągu najbliższych 2 lat o więcej niż 30% szacowane na mniej niż 30% strona 14/16
sze) powoduje zawyżanie średniej ceny ofertowej, zniekształcając wyniki analizy. Istotna dla jakości wnioskowania jest również nieporównywalność niektórych danych w czasie z uwagi na rosnącą liczebność notowań bazy rozbudowywanej od 2004 r. Dla potrzeb raportu z analizy zostały wyeliminowane informacje ze skrajnych decyli (najwyższe i najniższe obserwacje poziomu cen ofertowych), co urealniło w wielu przypadkach analizowany materiał. Dane z bazy nie mogą być podstawą budowy indeksu ze względu na niedostateczną liczbę danych o mieszkaniach o podobnych atrybutach (a przez to trudność ze sprowadzeniem ich do porównywalności); dobrze natomiast ilustrują trend zmian w czasie i tak też są wykorzystywane. Zał.2. Aneks statystyczny Tab.1 Cena ofertowa 1 m kw. mieszkania/domu na koniec 1Q kwartału 2012 r. w relacji do jej poziomu dwa lata, rok i pół roku temu Cena ofertowa w 1Q 2012 w relacji do ceny ofertowej w 1Q 2010 Cena ofertowa w 1Q 2012 w relacji do ceny ofertowej w 1Q 2011 Cena ofertowa w 1Q 2012 w relacji do ceny ofertowej w 3Q 2011 Miasto (1Q 2010=100) (1Q 2011=100) (3Q 2011=100) Mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym Wrocław 92 98 100 Łódź 86 99 96 Kraków 91 91 97 Warszawa 96 96 96 Gdańsk 93 95 97 Katowice 103 101 101 Poznań 94 98 101 przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności) 93 96 98 Domy na rynku wtórnym Wrocław 94 96 99 Łódź 90 114 92 Kraków 105 82 92 Warszawa 88 95 99 Gdańsk 94 98 97 Katowice 99 109 104 Poznań 86 91 96 przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności) 92 95 97 źródło: obliczenia własne na podstawie danych bazy PONT Info Nieruchomości Tab.2 Wskaźniki przeliczeniowe kosztu budowy mieszkania (w zł za m kw.) dla potrzeb programu Rodzina na swoim obowiązujące od 1.04.2012 w miastach o liczbie ludności powyżej 300 tys. i otaczających je województwach Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny Miasto Do 30.08.11 4Q 11-1Q 12 3Q 11-4Q 12 Województwo Do 30.08.11 4Q 11-1Q 12 3Q 11-4Q 12 Warszawa 9816 5904 4723 mazowieckie 5293 3621 2897 Kraków 6623 4397 3517 małopolskie 5004 3740 2992 Łódź 6616 4686 3748 łódzkie 5006 3533 2826 Wrocław 6908 5183 4150 dolnośląskie 5137 3500 2800 Poznań 7182 5418 4334 wielkopolskie 4651 3471 2777 Gdańsk 6829 5093 4074 pomorskie 5694 4104 3283 Szczecin 4947 3680 2944 zachodniopomorskie 4794 3560 2848 Bydgoszcz 7014 5521 4416 kujawsko-pomorskie 5647 4046 3236 Lublin 4817 3857 3085 lubelskie 4435 3057 2446 Katowice 5518 4168 3334 śląskie 4710 3438 2750 źródło: BGK strona 15/16
Tab.3 Średnia wartość udzielonego kredytu (w tys. zł) wg stanu na 31.03.2012 r. w ramach programu Rodzina na swoim w miastach o liczbie ludności powyżej 300 tys. i otaczających je województwach Miasto Średnia kwota kredytu (w tys. zł) Udział w wartości udzielonych kredytów (w %) Województwa (bez stolic województw) Średnia kwota kredytu (w tys. zł) Udział w wartości udzielonych kredytów (w %) Miasta razem 231 100,0 województwa razem 162 100,0 Warszawa 313 30,7 mazowieckie 189 14,5 Kraków 252 9,9 małopolskie 174 6,6 Łódź 168 5,1 łódzkie 142 4,6 Wrocław 264 9,9 dolnośląskie 169 8,7 Poznań 224 7,6 wielkopolskie 168 11,1 Gdańsk 241 6,9 pomorskie 188 9,0 Szczecin 206 3,3 zachodniopomorskie 165 5,4 Bydgoszcz 173 4,6 kujawsko-pomorskie* 147 4,9 Lublin 195 3,0 lubelskie 148 4,6 Katowice 163 1,6 śląskie 150 12,9 Uwaga: * także bez Torunia; źródło: BGK Tab.4 Wybrane wskaźniki sytuacji demograficzno-ekonomicznej i wyniki budownictwa mieszkaniowego w miastach o liczbie ludności powyżej 300 tys. Ludność Stopa bezrobocia Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw (miesięczne brutto w zł) Nowe mieszkania Miasto 2010 1Q 2012 1Q 2012 1Q 2011=100 1Q 2012 1Q 2011=100 Warszawa 1720,4 4,0 4810 102,9 2769 201,0 Kraków 756,2 5,5 3801 106,6 1823 123,4 Łódź 737,1 11,6 3360 106,1 829 234,1 Wrocław 633,0 5,5 3670 103,6 1896 359,8 Poznań 551,6 4,2 4115 104,9 175 27,3 Gdańsk 457,0 6,3 4654 109,0 493 173,0 Szczecin 405,6 10,7 3714 107,0 422 96,1 Bydgoszcz 356,2 8,6 3260 107,3 200 344,8 Lublin 348,5 10,0 3674 105,8 724 124,6 Katowice 306,8 5,0 5130 105,3 174 328,3 Źródło: Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.36 [w:] Wrocław, sytuacja społeczno-gospodarcza, I kw. 2012 US we Wrocławiu, Wrocław 2012, publikacja czerwiec; obliczenia własne Niniejszy materiał został opracowany wyłącznie w celach informacyjnych i nie może być traktowany jako oferta lub rekomendacja do zawierania jakichkolwiek transakcji. Informacje zawarte w materiale pochodzą z ogólnie dostępnych, wiarygodnych źródeł, jednak PKO BP SA nie może zagwarantować ich dokładności i pełności. PKO BP SA nie ponosi odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na podstawie informacji zawartych w niniejszym materiale. Materiał może być wykorzystywany do opracowań własnych pod warunkiem powołania się na źródło. Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie przy ul. Puławskiej 15, 02-515 Warszawa, zarejestrowana w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS 0000026438; NIP: 525-000-77-38 RE- GON: 016298263; kapitał zakładowy (kapitał wpłacony) 1 250 000 000 zł. strona 16/16