SPRAWOZDANIE Zarządu z działalności Spółdzielni za rok 2013 (skrócone) I. Organizacja wewnętrzna Spółdzielni II. Sprawy członkowsko-mieszkaniowe III. Syntetyczna ocena wyników działalności GSM i sytuacja finansowa za 2013 rok IV. Analiza finansowa
2 I. ORGANIZACJA WEWNĘTRZNA SPÓŁDZIELNI Zatwierdzona przez Radę Nadzorczą GSM w dniu 18.10.2012r. struktura organizacyjna Spółdzielni na 2013 rok nie wprowadziła żadnych zmian w układzie funkcjonalnym komórek i jednostek organizacyjnych w porównaniu do roku 2012. Schemat organizacyjny zawierał również dwa piony organizacyjne, tj.: 1. pion Prezesa Zarządu 2. pion Z-cy Prezesa ds. ekonomicznych Głównego Księgowego. Zatwierdzony łącznie ze strukturą organizacyjną plan zatrudnienia na 2013 rok obejmował łącznie 78,5 etatu, w tym na stanowiskach robotniczych 47 etatów i na stanowiskach nierobotniczych 31,5 etatu, a więc w stosunku do 2012 roku nie uległ zmianie. Zatwierdzając strukturę organizacyjną i plan zatrudnienia w kształcie i wielkościach proponowanych przez Zarząd, Rada Nadzorcza uznała, że gwarantują one sprawne prowadzenie gospodarki i zarządzanie Spółdzielnią oraz zapewniają należyte utrzymanie i eksploatację nieruchomości mieszkaniowych. II. SPRAWY CZŁONKOWSKIE Na dzień 31.12.2013r. Spółdzielnia zrzeszała ogółem 4.466 członków w tym: - członków zamieszkałych 3.994 w tym 83 osoby posiadające więcej niż jedno mieszkanie w zasobach GSM - członków współmałżonków 445 - członków oczekujących 15 - członków posiadających garaże, a nie zamieszkałych w GSM 11 Ilość osób nie będących członkami Spółdzielni 228 Ilość kandydatów ogółem 615 W roku 2013 Spółdzielnia dysponowała 4 lokalami mieszkalnymi z odzysku ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu. Zasiedlenie powyższych mieszkań nastąpiło w drodze przetargu na zasadzie umowy o ustanowienie prawa odrębnej własności. W roku 2013 przyjęto 112 członków, skreślonych zostało 126 członków zamieszkałych. Na dzień 31.12.2013r. pozostały do realizacji 2 wyroki sądu o eksmisję, które są czasowo zawieszone z uwagi na spłacenie zaległości.
3 W roku 2013 sąd orzekł 26 prawomocnych orzeczeń (nakazów zapłaty i wyroków) dot. lokali mieszkalnych. Na dzień 31.12.2013r. w toku postępowania było 35 spraw w sądzie w tym: 27 spraw o zapłatę z lokali mieszkalnych 3 sprawy o stwierdzenie nabycia spadku 2 sprawy o eksmisję 1 sprawa o unieważnienie umowy 1 sprawa dot. lokalu użytkowego 1 sprawa dot. zasiedzenia terenu. W roku 2013 wydano 6 zaświadczeń do założenia księgi wieczystej dla własnościowego prawa do lokalu, założono 20 ksiąg wieczystych i ustanowiono 26 hipotek. Ogółem ilość założonych ksiąg wieczystych wynosi 678. Łącznie do 31.12.2013r. ustanowiono 417 hipotek (392 dot. własnościowego prawa do lokali, 25 dot. prawa odrębnej własności). w tym: W roku 2013 zawarto 22 akty notarialne o ustanowienie prawa odrębnej własności, Razem: 22 7 ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu 15 ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu W sumie na dzień 31.12.2013r. zostało zawartych 2.134 umów o ustanowienie prawa odrębnej własności: Razem: 2.134 774 lokali ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu 1304 lokali ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu 56 garaży STRUKTURA LOKALI MIESZKALNYCH w zasobach GSM według stanu na dzień 31.12.2013r. Lp. Wyszczególnienie AO-1 AO-2 Razem % udział poszczeg. praw w ogółem 1. Lokal mieszkalny z prawem lokatorskim 39 12 51 1,18 2. Lokal mieszkalny z prawem własnościowym 1.285 930 2.215 50,99 3. Lokal mieszkalny z prawem wyodrębnionej własności 1.007 1.071 2.078 47,83 RAZEM 2.331 2.013 4.344 100,00
4 Według stanu na dzień 31.12.2013r. liczba lokali z lokatorskim prawem do lokalu wynosi 51 lokali, co stanowi 1,18 % ogólnej liczby lokali mieszkalnych w Spółdzielni. W wyniku realizacji wniosków o przeniesienie własności lokalu do dnia 31 grudnia 2013r. wyodrębniono 2.078 lokale mieszkalne w 28 nieruchomościach, co stanowi 47,83 % lokali mieszkalnych administrowanych przez Spółdzielnię. III. SYNTETYCZNA OCENA WYNIKÓW DZIAŁALNOŚCI GSM I SYTUACJA FINANSOWA ZA 2013 ROK. I. W roku 2013 Spółdzielnia osiągnęła dodatni wynik (nadwyżkę przychodów nad kosztami) w wysokości Na powyższy wynik składa się: 774.744,65 zł 1. wynik w nieruchomościach zarządzanych przez Spółdzielnię w wys. 146.724,24 zł nadwyżka przychodów nad kosztami 296.906,33 zł; nadwyżka kosztów na przychodami 150.182,09 zł w tym: 1. ujemny wynik na eksploatacji podstawowej w wysokości - 39.672,32 zł 2. ujemny wynik na domofonach w wysokości - 2.340,30 zł 3. ujemny wynik na monitoringu w wysokości - 40,79 zł 4. dodatni wynik na dźwigach w wysokości 46.997,50 zł 5. dodatni wynik na garażach w wysokości 2.928,23 zł 6. dodatni wynik z reklam oraz dzierżawy terenu tzw. pożytków z nieruchomości wspólnej w wys. 107.067,93 zł 7. dodatni wynik z najmu pomieszczeń gosp. 31.783,99 zł Różnica między przychodami a kosztami na 31.12.2013r. stanowi kwotę 1.142.195,99 zł; została rozliczona z członkami lokali w miesiącu lutym 2014r. w formie zwrotu bonifikaty. 2. wynik w pozostałej działalności w wysokości 628.020,41 zł w tym: 1. dodatni wynik z najmu lokali użytkowych stanowiących mienie Spółdzielni w wysokości 422.569,60 zł
5 2. dodatni wynik z pozostałych przychodów i kosztów (głównie: pozostałych przychodów i kosztów operacyjnych oraz przychodów i kosztów finansowych) w wysokości 205.450,81 zł Uzyskany przez Spółdzielnię wynik z pozostałej działalności w kwocie 628.020,41 zł stanowi nadwyżkę bilansową, która będzie przedstawiona do zatwierdzenia przez Walne Zgromadzenie. Zarząd Spółdzielni proponuje nadwyżkę bilansową za rok 2013 w kwocie 628.020,41 zł przeznaczyć na: - kwotę 146.601,19 zł - na pokrycie ujemnego wyniku rozliczenia kosztów eksploatacji nieruchomości, - kwotę 275.968,41 zł - na zwiększenie funduszy remontowych nieruchomości, - kwotę 205.450,81 zł - na zasilenie pozaodpisowych środków funduszu remontowego Spółdzielni. Zasada podziału środków nadwyżki bilansowej: Kwota 422.569,60 zł (146.601,19 zł + 275.968,41 zł) została podzielona wg struktury powierzchni użytkowej mieszkań (przypadających na członków Spółdzielni). W nieruchomościach, które mają dodatni wynik na eksploatacji za rok 2013 cała przypadająca część nadwyżki bilansowej zwiększy ich fundusz remontowy, a jeżeli nieruchomość ma ujemny wynik to pokrywa niedobór, a różnica zasila fundusz remontowy danej nieruchomości. Wykonanie planu kosztów Spółdzielni wg miejsc powstawania: Lp. Wyszczególnienie Wykonanie 2013 rok kosztów roku 2012 Plan Wykonanie % wykon. 1. Koszty eksploatacji podstaw. lokali mieszk. 7.789.030,61 8.590.759,00 7.972.729,75 92,81 2. Koszty sfinansowane nadw. bilans za rok 2012 138.834,17-162.916,99 x 3. Koszty eksploatacji podstaw. lokali użytk. 562.718,31 543.786,00 592.210,02 108,90 4. Koszty refaktur dot. lokali użytkowych 380.243,10 404.577,00 384.047,04 94,93 5. Koszty wymiany wodomierzy 49.638,86-89.554,59 x
6 6. Koszty pożytki, reklamy, pom. gospod. 29.595,67 30.742,00 27.560,91 89,65 7. Koszty eksploatacji podstaw. garaży 37.359,92 51.072,00 52.634,86 103,06 8. Koszty domofonów 91.351,55 95.600,00 108.782,36 113,79 9. Koszty dźwigów 624.601,67 674.217,00 638.487,03 94,70 10. Koszty konserwacji 920.340,80 982.855,00 956.664,78 97,34 11. Koszty c.o. i c.w. 7.612.299,88 8.899.168,00 8.032.040,26 90,26 12. Koszty zimnej wody 3.208.776,30 3.556.078,00 3.163.856,61 88,97 13. Koszty monitoringu 21.110,73 21.072,00 21.110,80 100,18 OGÓŁEM 21.465.901,57 23.849.926,00 22.202.596,00 93,09 Koszty w układzie rodzajowym. Struktura kosztów w układzie rodzajowym za lata 2012 i 2013 przedstawiała się następująco: Lp. Tytuł 2012 2013 Dynam. kwota % Kwota % 5 : 3 strukt. strukt. 1 2 3 4 5 6 7 1. Amortyzacja 61.190,26 0,29 62.076,51 0,28 101,45 2. Zużycie materiałów i energii 11.819.477,58 55,06 12.175.655,37 54,83 103,01 3. Usługi obce 1.788.400,67 8,33 2.030.725,90 9,14 113,55 4. Wynagrodzenia 2.724.876,02 12,69 2.803.965,10 12,63 102,90 5. Ubezp. społ. i inne świadczenia 511.774,28 2,38 618.651,65 2,79 120,88 6. Podatki i opłaty 689.685,96 3,21 728.805,43 3,28 105,67 7. Pozostałe koszty 3.870.512,26 18,04 3.786.204,44 17,05 97,82 Razem 21.465.917,03 100,00 22.206.084,40 100,00 103,45 WPŁYWY - plan i wykonanie wpływów przedstawia poniższa tabela: Lp. Wyszczególnienie Plan roku 2013 Wykonanie roku 2013 1 2 3 4 1. Opłaty czynszowe z tyt. lokali mieszkalnych 9.249.504,17 9.068.944,20 2. Opłaty z tyt. c.o. i c.w. (lokale mieszkalne) 8.899.168,00 8.032.040,26 3. Opłaty za zimną wodę (lokale mieszkalne) 3.556.078,00 3.163.856,61 4. Opłaty z tyt. eksploatacji dźwigów 674.217,00 685.484,53 5. Opłaty z tyt. domofonów 95.600,00 106.442,06 6. Opłaty z tyt. monitoringu 21.072,00 21.070,01 7. Wpływy z tyt. wynajmu lokali użytkowych 1.128.406,00 1.110.918,47 8. Wpływy z tyt. reklam i dzierżawy terenu + pom. gosp. 180.832,00 191.527,83 9. Wpływy z tyt. garaży 51.072,00 55.563,09 10. Pozostałe wpływy i przychody finansowe 350.000,00 364.929,48 11. Wpływy z tyt. kosztów refakturowanych 404.577,00 476.016,78 RAZEM 24.610.526,17 23.276.793,32
7 FUNDUSZ REMONTOWY Specyfikacje funduszu remontowego w skali roku przedstawia poniższa tabela: Lp. Wyszczególnienie Kwota 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. Stan funduszu remontowego (Bilans otwarcia) 1.604.601,43 Odpis na remonty lokali mieszkalnych, garaży i domofonów 3.184.942,04 Odpis na remonty dźwigów 366.521,09 Nadwyżka bilansowa za 2012r. (Uchwała WZ nr z 2013r) 515.223,65 Razem wpływy 5.671.288,21 Remonty lokali mieszkalnych Docieplenia lokali mieszkalnych Remonty dźwigów Remont lokali własnych 3.107.860,70 26.288,85 442.024,09 97.938,19 Razem wydatki 3.674.111,83 Stan Funduszu Remontowego 1.997.176,38 IV. ANALIZA FINANSOWA 31.12.2013r. Stan finansowy majątku Spółdzielni charakteryzują podstawowe dane na dzień FUNDUSZE WŁASNE Saldo Lp. Konto Wyszczególnienie funduszy na 01.01.2013r. na 31.12.2013r. 1 2 3 4 5 1. 801 Fundusz udziałowy 191.982,50 198.288,08 2. 802 Fundusz zasobowy Spółdzielni 32.403.624,70 32.056.557,71 3. 804 Fundusz wkładów mieszkaniowych 512.807,87 455.312,86 4. 805 Fundusz wkładów budowlanych 35.287.700,72 33.844.264,43 5. 806 Fundusz wkładów - gruntów 515.668,70 511.061,93 6. 807 Fundusz z aktualizacji środków trwałych nie należących do zasobów 8.132,55 8.132,55 mieszkaniowych 7. 808 Fundusz zasobów mieszkaniowych 210.363,69 187.391,97 8. 809 Fundusz aktualizacji zasobów mieszkaniowych - 7.528.402,64-7.270.370,26 9. 860 Wynik finansowy 678.140,64 628.020,41 RAZEM 62.280.018,73 60.618.659,68
8 ZOBOWIĄZANIA Lp. Wyszczególnienie Salda na 01.01.2013r. 31.12.2013r. 1 2 3 4 1. Zobowiązania długoterminowe 41.665,84 55.370,19 2. Zobowiązania krótkoterminowe w tym: - Fundusz remontowy - Fundusz Św. Socj. 4.828.879,84 1.604.601,43 86.130,91 5.992.266,38 1.997.176,38 84.070,56 3. Rozliczenia międzyokresowe 145.293,46 147.680,64 RAZEM 5.015.839,14 6.195.317,21 Kwota zobowiązań długoterminowych w wysokości dotyczy kaucji na lokalach użytkowych, oraz kaucji na zabezpieczenie robót remontowych. 55.370,19 zł Na zobowiązania krótkoterminowe w wysokości składają się: 5.992.266,38 zł 1) Zobowiązania do 12 m-cy w kwocie 3.029.910,54 zł w tym: - zob. z tyt. wody, c.o. c.w., energię, rob. remont. 1.649.730,49 zł - nadpłata z tyt. opłat eksploat. od lok. mieszk. i lok.uż. 1.350.536,02 zł - z tyt. rozliczeń z byłymi członk. 7.612,30 zł - z pozost. tytułów m.in. UNIQA 22.031,73 zł 2) Zobowiązanie z tyt. podatków 258.667,80 zł 3) Zobowiązanie z tyt. wkładów dla spadkobierców 622.441,10 zł 4) Fundusze specjalne 2.081.246,94 zł w tym: - Fundusz remontowy 1.997.176,38 zł - ZFŚS 84.070,56 zł Rozliczenia międzyokresowe w kwocie stanowią: - przychody przyszłych okresów (wyrok sądu szkoda dźwig płatność w ratach) - nadwyżka przychodów nad kosztami wg nieruch./2013 956,40 zł 146.724,24 zł 147.680,64 zł
9 AKTYWA TRWAŁE (majątek trwały) Lp. Wyszczególnienie Stan na 01.01.2013r. Stan na 31.12.2013r. 1 2 3 4 I. Wartości niematerialno-prawne: 0,00 0,00 - oprogramowanie 0,00 0,00 II. Rzeczowe aktywa trwałe: 59.027.715,94 58.707.571,76 1) grunty własne i prawo wieczystego użytkowania 30.312.079,25 29.994.949,41 2) budynki i budowle 28.555.314,03 28.527.586,76 3) urządzenia techniczne 58.000.62 46.477,35 4) środki transportowe 93.342,27 134.747,23 5)pozos. środki trwałe (maszyny biurowe) 8.979,77 3.811,01 6) środki trwałe w budowie 0,00 0,00 7) zaliczki na środki trwałe w budowie 0,00 0,00 III. Długoterminowe aktywa: 1.330.777,90 2.500,00 - finansowe (udziały) 2.500,00 2.500,00 - nieruchomości 1.328.277,90 0,00 60.358.493,84 58.710.071,76 Majątek trwały Spółdzielni na koniec roku 2013 wynosi: 58.710.071,76 zł. Poz. I. Wartość oprogramowania wykorzystywanego w Spółdzielni wynosi 0,- zł z uwagi na jego całkowite zamortyzowanie. Poz. II. Poz. III. Spadek bilansowej wartości aktywów trwałych spowodowany jest ustanawianiem odrębnej własności lokali mieszkalnych oraz umarzaniem zasobów mieszkaniowych. Sposób prezentacji wartości pawilonów handlowych i lokali użytkowych w budynkach mieszkalnych został zmieniony w ten sposób, że wartość w/w lokali wykazano w poz. II, pkt 2 jako środki trwałe. W latach 2011-2012 wartość w/w obiektów była prezentowana jako inwestycje długoterminowe w nieruchomości w poz. III. Zmiana wynika z faktu, że gospodarka lokalami użytkowymi jest działalnością statutową Spółdzielni. Koszty i przychody dotyczące lokali użytkowych ewidencjonowane są jako koszty i przychody z działalności operacyjnej. Zmiana ta nie wpływa na wartość sumy bilansowej, stanowi jedynie dostosowanie prezentacji danych zgodnie ze statutem i prowadzoną ewidencją księgową.
10 AKTYWA OBROTOWE (majątek obrotowy) Lp. Wyszczególnienie Stan na 01.01.2013r. Stan na 31.12.2013r. 1 2 3 4 I. Zapasy 2.965,92 5.513,39 II. Należności 1.493.488,99 1.642.978,49 III. Środki pieniężne 5.408.981,24 6.419.996,97 IV. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe 31.927,88 35.416,28 RAZEM 6.937.364,03 8.103.905,13 Kwotę 5.513,39 zł zapasów stanowią: - materiały niewbudowane w magazynkach podręcznych + paliwo 5.513,39 zł Wszystkie należności są nieprzedawnione, a część z nich została uregulowana w m-cu styczniu/2014r. W kwocie należności 1.642.978,49 zł ujęto: 1) należności z tyt. dostaw i usług w kwocie 1.555.296,19 zł w tym: - zaległości czynszowe od mieszkań 1.104.885,89 zł - kwoty zasądzone od lok. mieszkalnych i lok. użytkowych - zaległości lokali użytkowych, reklam i terenów 539.342,39 zł 160.679,42 zł - inne 15.598,98 zł - odpis aktualizujący - 265.210,49 zł 2) Pozostałe należności to: 87.682,30 zł - wkłady rozliczenie 1.123,84 zł - pożyczki ZFŚS 67.550,00 zł - VAT do odliczenia w okresie przyszłym 19.008,46 zł Środki pieniężne w stosunku do 2012r. zwiększyły się o 1.011.015,73 zł tj. o 18,69 %. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe w kwocie 35.416,28 zł dotyczą przede wszystkim kosztów ubezpieczeń majątkowych Spółdzielni i prenumeraty na 2014r. Zaległości na dzień 31.12.2013r. w opłatach za lokale mieszkalne wyniosły 1.638.453,91 zł. W stosunku do stanu na koniec ubiegłego roku zwiększyły się o kwotę 206.203,26 zł.
11 W celu zmniejszenia zaległości podejmowane są następujące działania: - wysyłanie upomnień i wezwań do zapłaty, - zapraszanie na rozmowy z Zarządem w celu poznania przyczyn powstania długu i podpisania ugody o rozłożenie na raty. Udzielane są informacje o możliwości uzyskania pomocy od państwa w formie dodatków mieszkaniowych. W m-cu grudniu 2013r. z dodatków mieszkaniowych korzystały 142 rodziny, - umieszczanie informacji o osobach zalegających w opłatach w Krajowym Rejestrze Długów, - po wyczerpaniu w/w możliwości sprawy kierowane są na drogę postępowania sądowego, - w przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu następuje wykreślenie z rejestru członków, co jest równoznaczne z wypowiedzeniem tytułu prawnego. Następnie kierowany jest wniosek o dobrowolne opuszczenie mieszkania. W przypadku nie dostosowania się do żądania Spółdzielni, sprawa kierowana jest do Sądu o orzeczenie eksmisji z lokalem socjalnym lub tymczasowym, - w przypadku dużych zaległości, po wyczerpaniu powyższych działań, Spółdzielnia występuje o ustanowienie hipoteki przymusowej w celu zabezpieczenia należności w przypadku sprzedaży mieszkania. W 2013r. zaproszono na posiedzenie Rady Nadzorczej 53 osoby, których zaległość przewyższa 12 miesięczny wymiar. Zgłosiło się 14 osób. Na skutek w/w działań spłacono całkowicie zaległości w kwocie 42.324,48 zł dot. mieszkania w nieruchomości nr 10. W miesiącu listopadzie 2013r. została powołana Komisja ds. Windykacji Należności w celu intensyfikacji działań zmierzających do odzyskania istniejących zaległości. W trakcie spotkań z dłużnikami udzielane są porady prawne. Komisja wypracowuje sposoby rozwiązania problemów osób zalegających z opłatami. Na podstawie przeprowadzonych rozmów można stwierdzić, że zaległości wynikają ze złej sytuacji finansowej spowodowanej spłatą zobowiązań z tytułu zaciągniętych pożyczek lub kredytów, w drugiej kolejności złym stanem zdrowia, uniemożliwiającym podjęcie pracy. Dopiero w trzeciej kolejności dłużnicy powoływali się na brak dla nich pracy na rynku. W naszej Spółdzielni wskaźnik zaległości do rocznego wymiaru opłat w poszczególnych latach kształtował się następująco:
12 Kwota zaległości 31.12.2010r. 7,65 % 1.531.422,92 zł 31.12.2011r. 6,16 % 1.213.723,88 zł 31.12.2012r. 7,07 % 1.432.250,65 zł 31.12.2013r. 7,71 % 1.638.453,91 zł W 2013r. do mieszkańców wysłano 8.157 upomnień i wezwań do zapłaty, do sądu skierowano 43 sprawy. W załączeniu przedstawiono zaległości czynszowe na dzień 31.12.2013r. z podziałem na nieruchomości. Gdańsk, dnia 02.04.2014r.
13