warsaw 2013 residential market Rynek mieszkaniowy Knight Frank Summary Oversupply of available residential property in the Warsaw primary market. Significant increase in the number of units completed in 2012. Lower pace of sales when compared to 2011. Decrease of average asking prices in all segments of residential development. podsumowanie Nadpodaż mieszkań w ofercie pierwotnego rynku mieszkaniowego w Warszawie. Znaczący wzrost liczby lokali oddanych do użytkowania w 2012 roku. Niższe tempo absorpcji mieszkań w porównaniu z 2011 rokiem. Spadki średnich cen ofertowych we wszystkich segmentach budownictwa mieszkaniowego.
2013 RESIDENTIAL MARKET Supply In early 2012, the residential market in Poland was strongly influenced by the looming Act on the Protection of the Rights of a Purchaser of a Dwelling or Detached House, which was to become law in April 2012. Anxiety among developers led to a large number of dwellings being introduced to the market in H1 2012, prior to the introduction of the act. Consequently, in June 2012 the market offer reached a record-high level of 19,000 units. The total number of units released in 2012 was 11,600, of which 60% came to the market in H1 2012. At the end of 2012, over 18,000 residential units were available for sale in Warsaw. The majority of these were under construction (60%). In comparison with the end of 2011, the share of completed dwellings in the available units increased to 29% in December 2012. Available units in projects at the planning stage represented 11% of developers portfolios. Mokotów Park, Marvipol In 2012, developers completed the construction of 34% more residential units than in 2011. Białołęka, Mokotów and Bemowo were the districts with the largest numbers of newly delivered units. Taking into consideration the volume of dwellings currently under construction and their scheduled completion dates, it is expected that 2013 will see a further significant increase in new supply. Over the course of 2012, the construction of nearly 100 new schemes was commenced in Warsaw. However, due to the completion of a significant number of projects, the overall volume of units at the construction stage decreased by 8% year-on-year. The greatest volumes of development activity were observed in the Białołęka, Wola and Żoliborz districts, where approximately 38% of all dwellings under construction were concentrated. Klimt House, Echo Investment The total volume of units in schemes at the planning stage amounted to approximately 32,500 in December 2012. According to developers initial statements, the construction of nearly 33% of the planned dwellings is to commence in 2013. Nevertheless, the actual number of new developments may decrease in light of the oversupply in Warsaw s residential market. The volume of new schemes will also be determined by the availability of project financing. Demand Net price change of medium-standard dwellings PLN/sq m 8 200 8 000 7 800 7 600 7 400 7 200 7 000 6 800 In January 2012, an amendment to the S Recommendation (principles relating to mortgage risk exposures) became legally binding. New stipulations, in accordance with the T Recommendation (regulating retail credit risk exposures), significantly reduced the creditworthiness of borrowers. Furthermore, the first half of 2012 saw a rise in the WIBOR rate which led to increases in mortgage instalments quoted in PLN. However, at the end of 2012 the reference rate for loans denominated in PLN was 1 pp. lower than in June 2012. Over the course of 2012, banks significantly reduced the availability of foreign currency mortgages. As a result, at the end of 2012 loans denominated in PLN constituted approximately 97% of the new credit portfolio (compared with 78% in Q4 2011). Residential sales volumes in 2012 were also affected by the gradual expiry of the Rodzina na Swoim ( Family s Own Home ) programme. Borrowers could apply for government assistance until the end of December 2012. However, due to the substantial reductions of price limits introduced in Q2 and Q4 2012, the number of units that were eligible for purchase through the programme sharply declined. 6 600 Q4 2007 Q2 2008 Q4 2008 Q2 2009 Source: Knight Frank Q4 2009 Q2 2010 Q4 2010 Q2 2011 Q4 2011 Q2 2012 Q4 2012 In H1 2012, the pace of sales in the Warsaw s residential market remained strong, but Q3 and Q4 saw a decrease in demand. As a result, the total volume of units sold in 2012 was 12% lower than in the previous year. The best sales result was registered in Białołęka. Second place belonged to Wola, which has gained popularity among potential buyers due to the 2
www.knightfrank.com.pl development of the new underground line. Demand analysis indicates that pricing was the most important factor affecting residential purchases in 2012. Medium standard dwellings constituted 74% of sales, while upper standard units and high standard apartments accounted for 24% and 2%, respectively. The decrease in prices observed in the residential market in Warsaw may encourage potential buyers. Nevertheless, taking into consideration the limited creditworthiness of borrowers and the temporary lack of an alternative to the Rodzina na Swoim programme, no significant increase in sales activity should be expected in H1 2013. The pace of sales may increase slightly in H2 2013 due to the Polish Financial Supervision Authority s plans to loosen the rules for consumer lending under the T Recommendation. The new regulations aim at diminishing the activity of so-called para-banking institutions, through raising the creditworthiness of borrowers. Furthermore, in October 2012 the government revealed plans for a new residential programme called Mieszkanie dla Młodych ( Apartments for the Young ). According to initial plans, new policies to support young families and single persons below the age of 35 will be introduced in H1 2014. The secondary market, which was included in the former Rodzina na Swoim programme will be excluded. Moreover, financial support will not be granted for single-family housing. Annual supply vs. volume under construction 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 2008 2009 2010 2011 2012 New supply Source: Knight Frank Supply under construction (as of December) Average net prices of dwellings in Warsaw by standard (Q4 2012) Standard Net unit price Q4 2012 (PLN/sq m) Price change since Q4 2011 Medium-standard schemes 6,900-0.7% 62% Upper-standard schemes 8,400-4.5% 33% High-standard schemes 16,200-6.2% 5% Segment share in a market offer Prices Over the course of 2012, the Warsaw s residential market saw a continuous fall in offer prices. In December 2012, the average weighted net offer price was 7,600 PLN per sq m, which was 3.8% lower than in the same period of 2011.Decreases in offer prices were observed across all standards of residential development. Medium standard units saw decreases in prices in almost all districts of Warsaw, except for Wola and Białołęka, where slight increases in prices were noted. The strength of prices in these two districts resulted from sustained steady demand. Price corrections were also visible in the upper standard segment, and reached an decrease of 4.5% year-on-year. Furthermore, the average price of high standard apartments fell by 6.2%, due to sale of the most expensive dwellings. However, analysis of prices in schemes launched in 2012 does not indicate a downward trend in this sector of housing development. The wide range of competitive projects is putting downward pressure on prices and the forthcoming months may bring further price corrections, albeit on a smaller scale than in 2012. In schemes where profit margins are already low, developers are likely to offer incentives such as free parking places or partial interior finish. Outlook Increase in the number of completed dwellings in 2013. Decline of the number of schemes introduced to the housing market. Gradual decrease in the volume of availability. Moderate fall in offer prices in the medium standard segment. Hill Park Apartments, Marvipol Annual residential absorption Praga Pn. Rembertów Wesoła Wawer Ursynów Ochota Targówek Śródmieście Włochy Bielany Bemowo Żoliborz Ursus Wilanów Praga Pd. Mokotów Wola Białołęka 0 500 1000 1500 Units sold in 2011 Units sold in 2012 Source: Knight Frank 3
2013 RESIDENTIAL MARKET Warszawa Unit net prices (PLN/sq m) / Ceny netto mieszkań (PLN/m 2 ) Source/Źródło: Knight Frank 4
www.knightfrank.com.pl Structure of the primary market offer in Warsaw / Struktura oferty rynku pierwotnego w Warszawie (Q4 2012 / IV kw. 2012) 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Wola Mokotów Białołęka Praga Południe Żoliborz Wilanów Śródmieście Bemowo Bielany Włochy Targówek Ochota Praga Północ Ursus Ursynów Wawer Wesoła Rembertów Completed units/ Mieszkania ukończone Units under construction/ Mieszkania w budowie Planned units/ Mieszkania planowane Source/Źródło: Knight Frank Key economic indicators - Poland/Podstawowe wskaźniki ekonomiczne - Polska 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Population/ Liczba ludności 38.1 mln 38.1 mln 38.1 mln 38.2 mln 38.2 mln 38.5 mln GDP growth/ Wzrost PKB 6.6% 4.8% 1.7% 3.8% 4.3% 2.0% Unemployment rate/ Stopa bezrobocia 11.4% 9.5% 11.9% 12.3% 12.5% 13.4% Inflation rate (y/y)/ Inflacja średnioroczna 2.5% 4.2% 3.2% 2.5% 4.3% 3.7% Exchange rate/ Kurs walutowy (średni) USD/PLN 2.43 2.96 2.83 3.02 3.39 3.11 EUR/PLN 3.58 4.17 4.14 3.99 4.48 4.09 Reference rate of NBP/ Stopa referencyjna NBP 5.0% 4.25% 3.50% 3.50% 4.50% 4.30% Total mortgage debt (bn PLN)/Ogólna kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych (mld PLN) Number of credit agrrements/ Liczba czynnych umów kredytowych Average loan value/ Średnia wartość udzielonego kredytu ogółem Total value of "Rodzina na Swoim" loans / Kwota kredytów udzielonych w ramach programu "Rodzina na swoim" 116.840 192.612 214.892 263.642 313.970 313.743 1) 1,135,684 1,302,600 1,374,099 1,448,828 1,630,694 1,704,000 1) 187,290 205,180 203,290 205,900 207,571 199,746 1) 434.668 852.799 5.417.579 8.074.302 10.249.336 5.218.973 2) Source/Źródło: The Central Statistical Office (GUS), The National Bank of Poland (NBP), National Economy Bank (BGK)/ Źródło: Główny Urząd Statystyczny, Narodowy Bank Polski, Bank Gospodarstwa Krajowego 1) As of September 2012/ Stan na koniec września 2012 2) Within a period of Q1-Q3 2012/ W okresie od I kw. 2012 do III kw. 2012 5
2013 Rynek MIESZKANIOWY Podaż W pierwszych miesiącach 2012 roku na rynki mieszkaniowe w Polsce, w tym także na rynek warszawski, silnie oddziaływała zapowiedź wejścia w życie z końcem kwietnia Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Obawy związane z nowymi przepisami skłoniły deweloperów do wcześniejszego rozpoczynania planowanych inwestycji. W rezultacie, w czerwcu 2012 roku odnotowano rekordowo wysoką liczbę mieszkań w ofercie rynkowej, sięgającą niemal 19.000. Łącznie, w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy do sprzedaży wprowadzono około 11.600 mieszkań, z czego ponad 60% zasiliło ofertę w pierwszej połowie roku. Mokotów Park, Marvipol Pod koniec IV kwartału 2012 roku w sprzedaży znajdowało się ponad 18.000 mieszkań, spośród których większość stanowiły lokale w budowie (60%). W porównaniu z analogicznym okresem 2011 roku wzrósł udział mieszkań ukończonych, które w grudniu 2012 stanowiły 29% oferty rynku pierwotnego. Lokale oferowane w inwestycjach, których budowa nie została jeszcze rozpoczęta obejmowały 11% portfolio deweloperów. W 2012 roku oddano do użytkowania 34% więcej mieszkań niż w 2011 roku. Analizując projekty pozostające w budowie oraz przewidywane terminy ich ukończenia, także w 2013 roku można oczekiwać wzrostu nowej podaży. Dzielnicami, w których ukończono budowę największej liczby mieszkań były Białołęka, Mokotów i Bemowo. W 2012 roku deweloperzy rozpoczęli budowę niemal 100 projektów mieszkaniowych w Warszawie. Jednak na skutek ukończenia realizacji znaczącej liczby inwestycji wolumen mieszkań w budowie zmalał o około 8% w stosunku do analogicznego okresu 2011 roku. Największą aktywność deweloperów zaobserwowano w dzielnicach Białołęka, Wola i Żoliborz, gdzie skupiało się około 38% całkowitej podaży w budowie. Łączna liczba mieszkań w planowanych inwestycjach wyniosła pod koniec grudnia 2012 roku około 32.500. Według wstępnych zapowiedzi deweloperów w 2013 roku ma się rozpocząć budowa blisko 33% z nich. Jednak docelowa liczba i skala rozpoczynanych projektów może ulec zmianie ze względu na nadpodaż obserwowaną na warszawskim rynku mieszkaniowym. Na realizację nowych inwestycji wpływać będzie także dostępność bankowych źródeł finansowania. Klimt House, Echo Investment Zmiana średniej ceny mieszkań w budownictwie popularnym (2007-2012) PLN/m 2 8 200 8 000 7 800 7 600 7 400 7 200 7 000 6 800 6 600 IV kw. 2007 II kw. 2008 IV kw. 2008 Źródło: Knight Frank II kw. 2009 IV kw. 2009 II kw. 2010 IV kw. 2010 II kw. 2011 IV kw. 2011 II kw. 2012 IV kw. 2012 Popyt Od początku 2012 roku kredytobiorcy mogli odczuć zmiany związane z wprowadzeniem nowelizacji Rekomendacji S (zbiór regulacji w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi finansującymi nieruchomości oraz zabezpieczonymi hipotecznie). Nowe przepisy, w połączeniu z obowiązującą już Rekomendacją T (regulującą zarządzanie ryzykiem detalicznych ekspozycji kredytowych) wpłynęły na zauważalne ograniczenie zdolności kredytowej pożyczkobiorców. Pierwsza połowa 2012 roku przyniosła także wzrost stawki WIBOR, co wpłynęło na podniesienie rat kredytów w rodzimej walucie. Jednak w ostatnich tygodniach 2012 roku stopa referencyjna dla kredytów złotowych systematycznie spadała i w grudniu była o 1 pp. niższa niż w połowie 2012 roku. W minionym roku banki znacznie ograniczyły udzielanie kredytów hipotecznych w obcych walutach. W rezultacie pod koniec 2012 roku kredyty złotowe ukształtowały około 97% nowego portfela kredytowego (w IV kwartale 2011 roku było to około 78%). Kolejnym czynnikiem wpływającym na chłonność rynku mieszkaniowego w 2012 roku było wygasanie programu Rodzina na Swoim. Kredytobiorcy mogli się ubiegać o rządowe dofinansowanie do końca grudnia 2012. Jednak na skutek obniżek limitów cen mieszkań wprowadzonych w II i IV kwartale 2012 roku pula lokali kwalifikujących się do programu uległa znacznemu zawężeniu. W pierwszej połowie 2012 roku tempo sprzedaży mieszkań utrzymywało się na stabilnym poziomie, jednak w III i IV kwartale odnotowano spadek liczby sprzedawanych lokali. W rezultacie całkowity wolumen mieszkań, które znalazły nabywców w 2012 roku był o 12% niższy w roku poprzednim. Najlepsze wyniki sprzedaży odnotowano w dzielnicy Białołęka. Na drugim miejscu znalazła się Wola, która z uwagi na budowę drugiej linii metra zyskuje na popularności wśród nabywców. 6
www.knightfrank.com.pl Analiza popytu wskazuje, iż głównym kryterium wyboru mieszkania w 2012 pozostawała cena. Lokale w standardzie popularnym ukształtowały 74% wolumenu sprzedaży, podczas gdy mieszkania o podwyższonym standardzie i apartamenty stanowiły odpowiednio 24% i 2%. Spadek cen obserwowany na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Warszawie może stać się zachętą do podjęcia decyzji o zakupie lokum. Jednak z uwagi na ograniczoną zdolność kredytową potencjalnych nabywców oraz chwilowy brak alternatywy dla programu Rodzina na Swoim, w pierwszej połowie 2013 roku nie należy oczekiwać wzrostu tempa sprzedaży mieszkań. Na poprawę dynamiki popytu w drugiej połowie 2013 roku może wpłynąć zapowiadane przez Komisję Nadzoru Finansowego złagodzenie zapisów rekomendacji T. Zmiany w przepisach mają zwiększyć zdolność kredytową pożyczkobiorców, co pośrednio powinno wpłynąć na ograniczenie działalności tzw. instytucji parabankowych. Ponadto, w październiku 2012 roku rząd przedstawił propozycję nowego programu mieszkaniowego - Mieszkanie dla Młodych. Według wstępnych zapowiedzi nowe instrumenty wsparcia dla młodych rodzin oraz osób samotnych poniżej 35 roku życia mają zacząć funkcjonować w pierwszej połowie 2014 roku. Rynek wtórny, który był uwzględniany w programie Rodzina na Swoim, zostanie wyłączony ze wsparcia. Dofinansowanie nie będzie także przyznawane na budowę domów jednorodzinnych. Roczna podaż mieszkań vs. mieszkania w budowie 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 2008 2009 2010 2011 2012 Mieszkania oddane do użytkowania Źródło: Knight Frank Mieszkania w budowie (stan na koniec roku) Średnie ofertowe ceny netto mieszkań wg standardu (IV kw. 2012) Standard Średnia cena netto lokali (PLN/m 2 ) Zmiana ceny w stosunku do IV kw. 2011 Budownictwo popularne 6.900-0,7% 62% Budownictwo o podwyższonym standardzie 8.400-4,5% 33% Budownictwo apartamentowe 16.200-6,2% 5% Udział segmentu w ofercie rynkowej miasta Cena Rok 2012 przyniósł kontynuację spadkowego trendu cen mieszkań. W grudniu 2012 roku średnia ważona cena netto wyniosła 7.600 PLN/m 2 i była o 3,8% niższa niż przed rokiem. Spadki cen ofertowych zostały zaobserwowane we wszystkich segmentach budownictwa mieszkaniowego. Mieszkania w standardzie popularnym staniały niemal we wszystkich dzielnicach oprócz Białołęki i Woli, gdzie odnotowano nieznaczny wzrost średnich cen ofertowych. Sytuacja ta wynika z wysokiej dynamiki sprzedaży utrzymującej się we wspomnianych rejonach. Korekta cen wystąpiła także w budownictwie o podwyższonym standardzie i wyniosła 4,5% rok do roku. Ponadto, stopniowa wyprzedaż najdroższych apartamentów, które były dotychczas dostępne w ofercie deweloperów doprowadziła do spadku średniej ceny ofertowej w segmencie budownictwa apartamentowego. Jednak analiza cen w nowych inwestycjach wprowadzonych do oferty w 2012 roku nie wykazuje tendencji spadkowej w tym segmencie budownictwa. Ze względu na znaczący wolumen mieszkań pozostających w ofercie oraz spadek tempa sprzedaży obserwowany w drugiej połowie 2012 roku, w nadchodzących miesiącach można oczekiwać dalszych korekt cen mieszkań, jednak o mniejszej skali niż dotychczas. W inwestycjach, w których marże deweloperów zostały już znacząco zredukowane należy spodziewać się pozacenowych metod wyróżniania projektów, takich jak darmowe wykończenie wnętrza lub darmowe miejsca postojowe. Trendy Wzrost liczby mieszkań oddawanych do użytkowania w 2013 roku. Ograniczenie liczby nowych projektów. Hill Park Apartments, Marvipol Roczna sprzedaż mieszkań Praga Pn. Rembertów Wesoła Wawer Ursynów Ochota Targówek Śródmieście Włochy Bielany Bemowo Żoliborz Ursus Wilanów Praga Pd. Mokotów Wola Białołęka 0 500 1000 1500 Stopniowe zmniejszanie oferty mieszkaniowej. Umiarkowany spadek cen w segmencie budownictwa popularnego. Mieszkania sprzedane w 2011 roku Źródło: Knight Frank Mieszkania sprzedane w 2012 roku 7
research Americas USA Canada Caribbean Australasia Australia New Zealand Europe UK Austria Belgium Czech Republic France Germany Hungary Ireland Italy Monaco Poland Portugal Romania Russia Spain Switzerland The Netherlands Ukraine Africa Botswana Kenya Malawi Nigeria South Africa Tanzania Uganda Zambia Zimbabwe Asia Cambodia China Hong Kong India Indonesia Macau Malaysia Singapore South Korea Thailand Vietnam Contacts in Poland / Kontakty w Polsce: +48 (22) 596 50 50 Research Magdalena Czempińska magdalena.czempinska@pl.knightfrank.com Capital Markets Jakub Jonkisz jakub.jonkisz@pl.knightfrank.com Asset Management Monika Dębska monika.debska@pl.knightfrank.com Valuations Grzegorz Chmielak grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com Commercial Agency Izabela Potrykus-Czachowicz izabela.potrykus@pl.knightfrank.com Property Management Bartłomiej Łepkowski bartlomiej.lepkowski@pl.knightfrank.com Contacts in London / Kontakty w Londynie: International Research Liam Bailey liam.bailey@knightfrank.com Knight Frank 2013 Niniejszy raport został przygotowany w celu przedstawienia generalnych informacji o rynku nieruchomości biurowych, handlowych i magazynowych w Warszawie i wybranych miastach regionalnych. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za informacje, które w trakcie badań lub publikacji uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank. The Gulf Bahrain UAE Newmark Knight Frank Global This report is published for general information only. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no legal responsibility can be accepted by Knight Frank Research or Knight Frank for any loss or damage resultant from the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is allowed with proper reference to Knight Frank Research.