RESEARCH WROCŁAW OFFICE MARKET / RYNEK BIUROWY Q / I KW. 2015

Transkrypt

1 RESEARCH WROCŁAW OFFICE MARKET / RYNEK BIUROWY Q1 215 / I KW. 215

2 Over 152, of office space under construction - largest volume in regional office markets Wrocław is one of the most dynamically developing cities in Poland. In recent years it became one of the largest and the most important BPO/SSC and R&D hubs in the country, and second, after Kraków, regional office market in Poland. As of the end of Q1 215, the modern office stock in Wrocław was estimated at approximately 61,5, of which 551,9 was rentable. In the capital of Lower Silesia three areas of office stock concentration can be indicated: central areas of the city, where some 33% of existing stock is situated, Western Business District (area between Legnicka St. and Strzegomska St.), where some 28% of stock is located, the area along Southern Business Axis, which focuses some 2% of Wrocław s office space. In Q1 215, office stock in Wrocław increased by 15,6 out of which 12, was offered for rent. Four schemes were completed: Hieronimus (4,9 ) developed by private investor, West Business Center II (2,6 ) developed by Ultranet, 1 st phase of office complex Wrocławski Park Biznesu 3 developed Silver Tower Center, Wisher Enterprise, Wrocław by Devco (4,5 ) and the new Volvo headquarter (3,6 ). Developers activity in the Wrocław office market has not weaken. As of the end of Q1 215, approximately 152,3 of rentable office space was identified at the construction stage, which was the largest volume of supply under construction among regional office markets. Based on the developers schedules, it is estimated that till the end of 215 the modern office stock in Wrocław should increase by 69,8, and remaining 82,4 is due to be delivered in 216. The largest schemes, which will CHART 1 Vacancy rate in Wrocław 21 - Q % 12% 1% 9.8% 12.8% 12.7% 12.6% 12.% 9.9% 9.5% 11.7% 1.9% 8% 6% 7.% 5.9% 4.9% 4.2% 4.3% 4.4% 5.7% 4.5% 4.9% 4.5% 5.4% 7.8% 4% 2% % Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 21 Q1 211 Q2 211 Q3 211 Q4 211 Q1 212 Q2 212 Q3 212 Q4 212 Q1 213 Q2 213 Q3 213 Q4 213 Q1 214 Q2 214 Q3 214 Q4 214 Q1 215 Source: Knight Frank 2

3 OFFICE MARKET IN WROCŁAW RESEARCH be completed in 215 are: Dominikański (35. ) by Skanska, West Gate (16, ) by Echo Investment and Nicolas Business Center (1,5 ) developed by Global Center. Tenant s interest in the Wrocław office market has remained high. Although lease transactions concluded in Q1 215 amounted to only 9,1, which accounted for 74% of volume of space leased in the city in the same period of 214. It should be indicated, that 214 was particularly successful in the local market in terms of lease transactions volume, and worse result recorded in the first months of 215 does not stand for weakening levels of tenant activity. New agreements accounted for the most significant share of transaction volume (85%). Renewals reached the level of 13%, while expansions constituted remaining 2% of take-up. Office demand in Wrocław is driven mainly by companies of the BPO/SSC, financial and IT sectors. According to Knight Frank s estimations, they currently occupy over 3% of office space in the city. In the previous quarter the vacancy rate in Wrocław increased by.8 pp and reached the level of 11.7%. Increase of availability of space in Wrocław was a result of delivery in Q1 215 to the market new, not fully-leased buildings accompanied by slightly lower than average office take-up. In the forthcoming months increase in the vacancy rate is expected as a result of delivering new schemes to the market. However, it should be indicated that approximately 29% of space under construction has already been preleased, so the rise of vacancy rate should not be substantial. In Q1 215, rents in most of schemes remained relatively stable compared with the previous quarter. Asking rents in A-class schemes ranged between EUR 13 and 16 EUR//month while in B-class buildings varied between EUR 1-13//month. Effective rents in some projects can be 1-2% lower than asking level. CHART 2 Cumulative and annual office supply in Wrocław f CENTRE f - forecast Source: Knight Frank, PORF NON-CENTRAL LOCATIONS SUPPLY CUMULATIVE f CHART 3 Office space under construction in major regional markets Q Source: Knight Frank CHART 4 Volume of lease transactions in Wrocław vs. Other regional office markets Q Q1 215 WROCŁAW KRAKÓW REMAINING 4 MAJOR REGIONAL MARKETS Source: Knight Frank, PORF Kraków Wrocław Tricity Łódź Poznań Katowice AVAILABLE SPACE PRE-LEASED SPACE 3

4 MAP 1 / MAPA 1 Office buildings completed in Q1 215 and projects under construction / Budynki biurowe ukończone w I kw. 215 i projekty w budowie KEY / LEGENDA Office buildings completed in Q1 215 Budynki biurowe ukończone w kw. 215 roku Schemes under construction / Projekty w budowie Project / Projekt Office space () / Powierzchnia biurowa ( ) Owner / Właściciel Office buildings completed in the period of Q1 215 / Budynki biurowe ukończone w okresie I kw. 215 roku 1 Hieronimus 4 9 Prywatny inwestor/ Private investor 2 West Business Center II 2 6 Ultranet 3 Wrocławski Park Biznesu 3 stage/etap I 4 5 Devco 4 Volvo 3 6 (na własny użytek/ owner occupied) Volvo Schemes under construction / Projekty w budowie 5 Business Garden Wrocław 37 7 Vastint Poland 6 Dominikański 35 Skanska 7 Pegaz 18 5 UBM Polska 8 West Gate 16 Echo Investment 9 Nobilis Business House 16 Echo Investment 1 Nicolas Business Center 1 5 Global Center 11 Dubois 41 7 Nacarat Polska 12 Promenady Wrocławskie Zita budynek C 6 Vantage Development 13 Wrocław Crownway Investments 14 Pałac Ballestremów 1 4 LOOK Finansowanie Inwestycji 4

5 OFFICE MARKET IN WROCŁAW RESEARCH Wrocław 5

6 Ponad 152. biur w budowie - najwięcej z regionalnych rynków biurowych West House 1B, GNT Ventures, Wrocław Wrocław należy do najdynamiczniej rozwijających się polskich miast. W ostatnich latach stał się jednym z największych i najważniejszych ośrodków usług BPO, SSC i R&D w kraju, a także drugim po Krakowie największym regionalnym rynkiem biurowym w Polsce. Na koniec I kw. 215 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu szacowane były na około 61.5 m², z czego m² przeznaczone było na wynajem. Istniejące zasoby nowoczesnych biur w stolicy Dolnego Śląska koncentrują się w trzech wyraźnie zarysowanych ośrodkach: przez prywatnego inwestora, West Business Center II (2.6 m²), należący do dewelopera Ultranet, pierwszy etap kompleksu Wrocławski Park Biznesu 3 (4.5 m²) firmy Devco oraz zrealizowany na własne potrzeby budynek biurowy firmy Volvo (3.6 m²). Aktywność deweloperów na wrocławskim rynku nie słabnie. Na koniec I kw. 215 roku w budowie pozostawało m² biur na wynajem - najwięcej ze wszystkich regionalnych rynków biurowych. W oparciu o harmonogramy budowy obecnie realizowanych inwestycji szacuje się, że do końca 215 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu powinny zwiększyć się o 69.9 m², natomiast pozostałe 82.4 m² ma zostać ukończone w 216 roku. Wśród największych projektów, których zakończenie przewidziano do końca 215 roku można wymienić Dominikański (35. m²) firmy Skanska, West Gate (16. m²) budowany przez Echo Investment czy Nicolas Business Center (1.5 m²) realizowany przez Global Center. Wrocławski rynek biurowy cieszy się sporym zainteresowaniem ze strony najemców. Co prawda w I kw. 215 w ścisłym centrum miasta, gdzie zlokalizowane jest około 33% istniejącej podaży, na terenie Zachodniego Obszaru Biznesu (ZOB - obszar ograniczony ulicami Legnicką i Strzegomską), który skupia około 28% zasobów, wzdłuż tzw. Południowej Osi Biznesu (POB - obszary wzdłuż ulic Powstańców Śląskich i Karkonoskiej), gdzie znajduje się ok. 2% powierzchni biurowej w mieście. W I kwartale 215 roku we Wrocławiu oddano do użytkowania 4 niewielkie budynki, w wyniku czego zasoby biurowe miasta powiększyły się o 15.6 m² (w tym 12. m² przeznaczone było na wynajem). Ukończone projekty to Hieronimus (4.9 m²) zrealizowany WYKRES 1 Współczynnik pustostanów we Wrocławiu 21 - I kw ,% 12,% 1,% 8,% 7,% 6,% 4,% 2,%,% I kw. 21 4,9% 5,9% II kw. 21 Źródło: Knight Frank III kw. 21 4,2% IV kw. 21 4,3% I kw ,4% II kw ,7% III kw ,5% IV kw ,9% I kw ,5% II kw. 212 III kw ,4% IV kw ,8% I kw ,8% 9,8% II kw ,6% 12,7% 12,% III kw. 213 IV kw. 213 I kw ,9% 9,5% II kw. 214 III kw ,7% 1,9% IV kw. 214 I kw

7 RYNEK BIUROWY WE WROCŁAWIU RESEARCH roku podpisano umowy obejmujące zaledwie 9.1 m², czyli o 26% mniej w porównaniu z wolumenem odnotowanym w analogicznym okresie 214 roku, ale należy podkreślić, że poprzedni rok był na lokalnym rynku wyjątkowo udany, a słabszy wynik odnotowany w pierwszych trzech miesiącach 215 roku nie świadczy o spadku zainteresowania najemców powierzchnią biurową w stolicy Dolnego Śląska. 85% wszystkich transakcji stanowiły nowe umowy, renegocjacje objęły 13% podpisanych umów, a ekspansje odpowiadały 2% popytu. Popyt na powierzchnie biurowe we Wrocławiu niezmiennie zdominowany jest przez firmy z sektora BPO/SSC, instytucje finansowe i firmy z branży informatycznej. Według szacunków Knight Frank, obecnie zajmują one ponad 3% powierzchni biurowej miasta. W minionym kwartale we Wrocławiu zaobserwowano wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej, który pod koniec marca 215 roku wyniósł 11,7% (wzrost o,8 pp.). Zwiększenie dostępności powierzchni we Wrocławiu wynika z wolumenu nowej podaży dostarczonej na rynek w ciągu trzech pierwszych miesięcy 215 roku przy nieco niższym od przeciętnego wolumenie podpisanych umów. W nadchodzących miesiącach można spodziewać się wzrostu współczynnika pustostanów wskutek oddawania do użytku kolejnych nowych obiektów. Należy jednak zaznaczyć, że na koniec I kwartału 215 roku około 29% powierzchni w budowie zostało już zabezpieczone umowami typu pre-let, zatem wzrost współczynnika nie powinien być bardzo gwałtowny. W I kwartale 215 roku czynsze w większości projektów utrzymywały się na stabilnym poziomie w porównaniu z poprzednim okresem. W obiektach klasy A stawki kształtowały się w przedziale między 13 a 16 EUR/m²/ miesiąc, natomiast w budynkach klasy B między 1 a 13 EUR/m²/miesiąc. Efektywne stawki czynszu w niektórych budynkach mogą być o 1-2% niższe od stawek ofertowych. WYKRES 2 Skumulowana i roczna podaż powierzchni biurowej we Wrocławiu p CENTRUM POZA CENTRUM SKUMULOWANA PODAŻ p - prognoza Źródło: Knight Frank, PORF p WYKRES 3 Powierzchnia biurowa w budowie w miastach regionalnych I kw Źródło: Knight Frank WYKRES 4 Wolumen transakcji we Wrocławiu na tle pozostałych rynków regionalnych I kw I kw. 215 WROCŁAW KRAKÓW POZOSTAŁE 4 GŁÓWNE RYNKI REGIONALNE Źródło: Knight Frank, PORF Kraków Wrocław Trójmiasto Łódź Poznań Katowice DOSTĘPNA POWIERZCHNIA WYNAJĘTA POWIERZCHNIA 7

8 COMMERCIAL MARKET As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals. We offer: strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients specific requirements, market reports and analysis available to the public, tailored presentations and market reports for clients. Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland. Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości. Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy: doradztwo strategiczne, niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów, prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie. Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów. OUR RECENT PUBLICATIONS / NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE: Contacts in Poland / Kontakty w Polsce: RESEARCH Elżbieta Czerpak elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT Monika A. Dębska - Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT - OFFICES AND LOGISTICS Bartłomiej Łepkowski bartlomiej.lepkowski@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT - RETAIL Agnieszka Mielcarz agnieszka.mielcarz@pl.knightfrank.com CAPITAL MARKETS Joseph Borowski joseph.borowski@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - LANDLORD REPRESENTATION Izabela Potrykus-Czachowicz izabela.potrykus@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - TENANT REPRESENTATION Marek Ciunowicz marek.ciunowicz@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY RETAIL Paweł Materny pawel.materny@pl.knightfrank.com Rynek Biurowy w Polsce: 215 Office market in Kraków: Q1 215 Rynek biurowy w Krakowie: I kw. 215 Office Market in Warsaw: Q1 215 Rynek Biurowy w Warszawie: I kw. 215 Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/ Commercial Market in Poland: Q1 215 Rynek Komercyjny w Polsce: I kw. 215 PROPERTY MANAGEMENT Magdalena Oksańska magdalena.oksanska@pl.knightfrank.com VALUATIONS Grzegorz Chmielak grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com Contact in London Kontakt w Londynie: INTERNATIONAL RESEARCH Matthew Colbourne matthew.colbourne@knightfrank.com 215, Knight Frank Sp. z o.o. This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears. Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank. 8