Sierpień 217 r. Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Katowicach oraz w niektórych miastach aglomeracji śląskiej II kwartał 217 r. NBP Oddział Okręgowy w Katowicach Katowice, 217 r.
Synteza Synteza Informację sygnalną 1 opracowano na podstawie badania ankietowego rynku mieszkaniowego Baza Rynku Nieruchomości (BaRN), przeprowadzonego w czerwcu br. w Katowicach i niektórych miastach aglomeracji śląskiej. Analiza sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości w II kwartale 217 r. prowadzi do następujących wniosków: W Katowicach na rynku pierwotnym zaobserwowano stabilizację średnich cen ofertowych mieszkań. Średnie ceny transakcyjne były stabilne w relacji do poprzedniego kwartału, natomiast wzrosły w stosunku do poprzedniego roku. Średnie ceny transakcyjne wzrosły we wszystkich analizowanych przedziałach powierzchni, przy czym największe tempo wzrostu dotyczyło mieszkań najmniejszych o powierzchni do 4 mkw (ceny mieszkań z tego przedziału zwiększyły się o 9,1%). W dalszym ciągu mieszkania o powierzchniach do 4 mkw. i od 4 do 6 mkw. miały znaczący udział w wolumenie sprzedaży na rynku pierwotnym (w analizowanym okresie udział ten wynosił około 72%). W Katowicach na rynku wtórnym zaobserwowano stabilizację średnich cen ofertowych mieszkań w relacji do poprzedniego kwartału oraz niewielki ich wzrost w odniesieniu do analogicznego okresu poprzedniego roku. W przypadku średnich cen transakcyjnych, w obu horyzontach czasowych ceny zwiększyły się, przy czym większe tempo wzrostu odnotowano w odniesieniu do analogicznego okresu poprzedniego roku. Największy wzrost średnich cen transakcyjnych dotyczył mieszkań z przedziału o powierzchni powyżej 8 mkw., a w dalszej kolejności mieszkań z tzw. segmentu popularnego od 4 mkw. do 6 mkw. Podobnie jak na rynku pierwotnym, transakcje sprzedaży mieszkań o powierzchniach do 4 mkw. i od 4 do 6 mkw. stanowiły znaczną część wolumenu sprzedaży (w analizowanym okresie około 74%). W II kwartale 217 r., zarówno w relacji do poprzedniego kwartału, jak i analogicznego okresu poprzedniego roku, średnie ceny hedoniczne wzrosły, co oznacza, że ceny porównywalnych mieszkań (tj. w podobnej lokalizacji, o zbliżonym standardzie, powierzchni, itp.) zwiększyły się. Mediana 2 cen transakcyjnych na rynku pierwotnym wyniosła 5 94 zł za m kw., natomiast na rynku wtórnym - 3 39 zł za m kw. Na rynku pierwotnym była ona zbliżona do średniej ceny transakcyjnej. Na rynku wtórnym była ona w dalszym ciągu niższa niż średnia cena transakcyjna, co oznacza, że większość mieszkań było sprzedawanych poniżej średniej ceny transakcyjnej. 1 Informacja została przygotowana przez Narodowy Bank Polski Oddział Okręgowy w Katowicach w Wydziale Statystyczno Dewizowym wyłącznie na potrzeby respondentów biorących udział w badaniu rynku nieruchomości prowadzonym przez Narodowy Bank Polski. Nie jest zalecane jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie dokumentu. Materiał w nim zawarty nie ma charakteru doradczego i nie jest podstawą do podejmowania decyzji inwestycyjnych. 2 Mediana inaczej wartość środkowa, jest to miara statystyczna, która obrazuje wartość cechy w szeregu uporządkowanym, powyżej i poniżej której znajduje się jednakowa liczba obserwacji. 1
Synteza W II kwartale 217 r. w Katowicach średnia dostępność mieszkania za przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wyniosła 1, mkw. na rynku pierwotnym i 1,4 mkw. na rynku wtórnym. W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku jej poziom na rynku pierwotnym nie zmienił się, natomiast na rynku wtórnym nieznacznie zmniejszył się. W analizowanych miastach aglomeracji śląskiej na wtórnym rynku mieszkaniowym w dalszym ciągu notowano znaczne zróżnicowanie średnich cen mieszkań. Najwyższe ceny transakcyjne obserwowano w Tychach i Katowicach, relatywnie wysoki poziom cen (powyżej 3 tys. zł za mkw.) wystąpił w Gliwicach, Mikołowie, i Jaworznie. Najniższe ceny notowano nadal w Bytomiu, a w dalszej kolejności w Piekarach Śląskich oraz w Rudzie Śląskiej i Czeladzi. W większości miast wzrosły średnie ceny transakcyjne, w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Ich spadek odnotowano jedynie w Będzinie, Piekarach Śląskich, Mikołowie i Mysłowicach, natomiast w Rudzie Śląskiej były one stabilne. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w analizowanych miastach przeważnie mieściły się w limitach cenowych programu MdM. Wyjątek stanowiły Gliwice, Tychy, Katowice i Dąbrowa Górnicza, gdzie średnie ceny ofertowe były wyższe od limitów. W II kwartale 217 r. pogłębiła się rozpiętość cenowa pomiędzy miastami, w których ceny mieszkań były najwyższe i najniższe ( wynosiła ona 1 531 zł za mkw. wobec 1 436 zł za mkw. w poprzednim kwartale). W II kwartale 217 r. Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopy procentowe NBP na niezmienionym poziomie. Od marca 215 r. wynoszą one: stopa referencyjna - 1,5%, stopa lombardowa - 2,5%, stopa depozytowa -,5%, stopa redyskonta weksli - 1,75%. Czynnikiem wspomagającym popyt na rynku mieszkaniowym był rządowy program Mieszkanie dla Młodych. Program ten objął od 214 r. zakup mieszkań na rynku pierwotnym, a od września 215 r. również na rynku wtórnym. Od początku uruchomienia programu do czerwca br. w województwie śląskim złożono łącznie na zakup mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym 8251 wniosków kredytowych (tj. 8,6% ogółu wniosków złożonych w kraju). W tym liczba wniosków na rynku wtórnym wyniosła 593 (tj. 2,8 % ogółu złożonych wniosków w kraju). Wartość dofinansowania, wynikająca ze złożonych wniosków kredytowych na obu rynkach, wyniosła 187,4 mln zł (tj. 7,6% wartości wszystkich złożonych wniosków kredytowych w kraju). W Katowicach złożono ogółem 1184 wnioski na kwotę 3,5 mln zł, w gminach sąsiadujących z Katowicami 254 wniosków na kwotę 58,4 mln zł, w pozostałych gminach województwa śląskiego - 4527 wniosków na kwotę 98,5 mln zł. 3 3 Na podstawie danych BGK, dotyczących rządowego programu Mieszkanie dla młodych 2
Synteza Tabela 1. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (zł za m 2 ) rynek pierwotny II kwartał 217 r. I kwartał 217 r. IV kwartał 216 r. III kwartał 216 r. II kwartał 216 r. ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne średnia cena (zł/mkw.) 5 383 5 95 5 362 5 114 5 293 5 38 5 365 5 173 5 372 4 868 dynamika (poprzedni kwartał = 1) 1,4 99,6 11,3 11,5 98,7 97,4 99,9 16,3 99, 96,8 dynamika (analogiczny okres poprzedniego roku = 1) przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w Katowicach 1,2 14,7 98,9 11,7 96, 99,8 97,4 13,4 95,4 99,4 x 546 x 516 x 5268 x 597 x 585 siła nabywcza*) 1, 1, 1, 1, 1, liczba mieszkań ogółem, w tym: 1 152 326 1 182 363 1 676 299 1 226 249 1 17 319 do 4 mkw. 15 12 2 15 37 87 214 57 184 85 od 4 do 6 mkw. 494 134 52 141 74 129 565 121 486 159 od 6 do 8 mkw. 382 74 374 6 483 64 35 53 34 55 powyżej 8 mkw. 126 16 16 12 146 19 142 18 16 2 średnia cena mieszkania (zł/m kw.): 5 383 5 95 5 362 5 114 5 293 5 38 5 365 5 173 5 372 4 868 do 4 mkw. 5 421 5 234 5 29 5 18 5 296 4 89 5 238 5 133 5 155 4 795 od 4 do 6 mkw. 5 394 5 36 5 354 5 115 5 268 5 72 5 344 5 193 5 368 4 855 od 6 do 8 mkw. 5 448 4 975 5 41 5 214 5 357 5 94 5 616 5 117 5 613 4 897 powyżej 8 mkw. 5 1 5 268 5 398 4 667 5 24 5 293 5 14 5 331 5 122 5 22 odchylenie średniej ceny ofertowej od transakcyjnej: 5,7% x 4,9% x 5,1% x 3,7% x 1,4% x do 4 mkw. 3,6% x 3,6% x 8,3% x 2,1% x 7,5% x od 4 do 6 mkw. 7,1% x 4,7% x 3,9% x 2,9% x 1,6% x od 6 do 8 mkw. 9,5% x 3,6% x 5,2% x 9,8% x 14,6% x powyżej 8 mkw. -3,2% x 15,7% x -1,7% x -4,3% x -1,5% x *) ilość m 2 do kupienia za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w Katowicach po średniej cenie transakcyjnej
Synteza Tabela 2. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (zł za m 2 ) rynek wtórny II kwartał 217 r. I kwartał 217 r. IV kwartał 216 r. III kwartał 216 r. II kwartał 216 r. ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne średnia cena (zł/mkw.) 3 945 3 551 3 929 3 528 3 957 3 577 3 988 3 636 3 971 3 5 dynamika (poprzedni kwartał = 1) 1,4 1,7 99,3 98,6 99,2 98,4 1,4 13,9 11,3 99,1 dynamika (analogiczny okres poprzedniego roku = 1) przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w Katowicach 99,3 11,5 1,2 99,9 11,2 13,9 11,3 15,9 99,8 11,6 x 546 x 516 x 5268 x 597 x 585 siła nabywcza*) 1,4 1,5 1,5 1,4 1,5 liczba mieszkań ogółem, w tym: 572 394 548 389 521 38 368 364 42 444 do 4 mkw. 127 93 117 15 11 15 74 13 87 99 od 4 do 6 mkw. 227 199 226 191 22 189 144 169 154 212 od 6 do 8 mkw. 14 9 125 8 128 6 88 68 17 19 powyżej 8 mkw. 78 12 8 13 81 26 62 24 72 24 średnia cena mieszkania (zł/m kw.): 3 945 3 551 3 929 3 528 3 957 3 577 3 988 3 636 3 971 3 5 do 4 mkw. 3 831 3 713 4 9 3 522 4 123 3 727 4 83 3 879 4 17 3 728 od 4 do 6 mkw. 3 931 3 52 3 836 3 525 3 794 3 496 3 913 3 55 3 816 3 414 od 6 do 8 mkw. 4 18 3 413 3 888 3 497 3 979 3 599 4 233 3 597 4 154 3 479 powyżej 8 mkw. 4 41 3 861 4 147 3 86 4 15 3 51 3 7 3 635 3 974 3 414 odchylenie średniej ceny ofertowej od transakcyjnej: 11,1% x 11,4% x 1,6% x 9,7% x 13,4% x do 4 mkw. 3,2% x 13,8% x 1,6% x 5,3% x 7,8% x od 4 do 6 mkw. 11,7% x 8,8% x 8,5% x 11,7% x 11,8% x od 6 do 8 mkw. 17,7% x 11,2% x 1,6% x 17,7% x 19,4% x powyżej 8 mkw. 4,7% x 9,% x 17,% x 1,8% x 16,4% x *) ilość m 2 do kupienia za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w Katowicach po średniej cenie transakcyjnej
Synteza Tabela 3. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Katowicach (zł za m 2 ) Notowanie cena ofertowa rynek pierwotny cena transakcyjna cena ofertowa rynek wtórny cena transakcyjna cena hedon. (trans.) III kw. 26 3986 3523 258 228 357 IV kw. 26 462 3735 2649 216 3392 I kw. 27 4518 386 374 2542 344 II kw. 27 5181 594 4152 313 3357 III kw. 27 6236 5698 4151 387 331 IV kw. 27 6458 5718 4473 3612 4367 I kw. 28 6258 5791 4739 3685 4235 II kw. 28 6599 5113 4638 3968 3269 III kw. 28 633 5154 4555 3622 3233 IV kw. 28 6677 5772 436 3952 3594 I kw. 29 6482 4995 434 3777 3631 II kw. 29 6615 5411 4288 3563 3482 III kw. 29 599 4524 437 3541 327 IV kw. 29 599 4866 4181 333 3334 I kw. 21 6467 533 4136 3722 364 II kw. 21 636 4511 4256 3455 3377 III kw. 21 642 571 4323 3632 3475 IV kw. 21 685 4914 418 3528 3384 I kw. 211 6122 5329 4234 367 3344 II kw. 211 6141 4417 3974 35 333 III kw. 211 5451 4697 3965 3418 332 IV kw. 211 5413 464 4152 3356 3349 I kw. 212 4741 4679 453 3318 3331 II kw. 212 5351 4443 4122 3399 3469 III kw. 212 5411 54 457 3371 3355 IV kw. 212 5318 5685 4138 3357 3432 I kw. 213 5526 514 3955 3116 334 II kw. 213 5817 5232 41 3222 3389 III kw. 213 5898 467 3973 3254 3362 IV kw. 213 5456 4529 3928 331 3394 I kw. 214 5531 4532 3915 3378 335 II kw. 214 562 4974 446 3339 3316 III kw. 214 5397 515 427 3563 3221 IV kw. 214 5545 497 3918 3348 3348 I kw. 215 563 4795 3928 3542 3284 II kw. 215 5632 4898 3978 3444 3199 III kw. 215 559 53 3936 3435 3353 IV kw. 215 5511 549 399 3442 33 I kw. 216 5424 53 392 3531 3387 II kw. 216 5372 4868 3971 35 3337 III kw. 216 5365 5173 3988 3636 3386 IV kw. 216 5293 538 3957 3577 3395 I kw. 217 5362 5114 3929 3528 333 II kw. 217 5383 595 3945 3551 348 5
Synteza Tabela 4. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach i niektórych miastach aglomeracji śląskiej (zł za m 2 ) rynek wtórny II kwartał 217 r. I kwartał 217 r. II kwartał 216 r. Dynamika I kw. 217 r. =1 Dynamika II kw.216 r. =1 ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne Limit MdM dla rynku wtórnego (II kw. 217 r.) Katowice 3945 3551 3929 3528 3971 35 1,4 1,7 99,3 11,5 3882,15 Będzin 2954 2512 2852 2575 2813 2694 13,6 97,5 15, 93,2 362,7 Bytom 257 248 235 292 233 1861 11,1 97,9 11,2 11, 362,7 Chorzów 2892 2639 2845 2632 263 2585 11,6 1,2 111,1 12,1 3472,43 Czeladź 297 2312 2736 262 2714 227 18,6 88,2 19,4 114, 3472,43 Dąbrowa Górnicza 3119 2731 2959 258 2919 2544 15,4 15,8 16,9 17,4 362,7 Gliwice 3573 3218 358 3121 351 3136 99,8 13,1 11,8 12,6 362,7 Jaworzno 2947 376 349 31 367 329 96,6 99,2 96,1 11,5 362,7 Mikołów 315 3142 3154 3178 2985 3191 98,4 98,9 14, 98,4 3472,43 Mysłowice 267 2544 2632 257 2728 2565 99,1 11,5 95,6 99,2 3472,43 Piekary Śl. 2468 264 2482 2366 244 2142 99,5 87,2 12,7 96,3 362,7 Ruda Śląska 2338 222 2292 231 2385 222 12, 95,7 98, 1, 3472,43 Siemianowice Śl. 294 28 2926 2781 2838 2723 1,5 1,7 13,6 12,9 3472,43 Sosnowiec 2759 259 2696 2596 2765 254 12,4 99,8 99,8 12, 3472,43 Świętochłowice 2479 2466 2462 233 2492 2328 1,7 15,8 99,5 15,9 362,7 Tychy 3863 3579 3895 3391 3871 343 99,2 15,5 99,8 15,2 3472,43 Zabrze 2573 2532 2572 242 2589 248 1, 15,4 99,4 12,1 362,7
Rynek pierwotny Rynek pierwotny Wykres 1. Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (zł/ m 2 ) i limit RNS/MdM 7 6 5 4 3 2 1 ceny ofertowe limit RNS/MDM Wykres 2. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (zł/ m 2 ) i limit RNS/MdM 7 6 5 4 3 2 1 ceny transakcyjne limit RNS/MDM Wykres 3. Dynamika średniej ceny ofertowej i transakcyjnej mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (poprzedni kwartał = 1) 13, 12, 11, 1, 9, 8, 7, 6, 5, ofertowe transakcyjne Wykres 4. Dynamika średniej ceny ofertowej i transakcyjnej mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (analogiczny okres poprzedniego roku = 1) 13, 12, 11, 1, 9, 8, 7, 6, 5, ofertowe transakcyjne Wykres 5. Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (minimum, maksimum, średnia, mediana - zł/ m 2 ) Wykres 6. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (minimum, maksimum, średnia, mediana - zł/ m 2 ) 14 12 1 8 6 4 2 minimalna maksymalna średnia mediana 14 12 1 8 6 4 2 minimalna maksymalna średnia mediana 7
Rynek pierwotny Wykres 7. Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w niektórych miastach aglomeracji śląskiej (zł/ m 2 ) Wykres 8. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w niektórych miastach aglomeracji śląskiej (zł/ m 2 ) Katowice Chorzów Tychy Mikołów Mysłowice Zabrze Będzin Ruda Śl. Sosnowiec Gliwice Dąbrowa Górnicza Jaworzno 6 5 4 3 2 6 5 4 3 2 1 Katowice Chorzów Tychy Mikołów Mysłowice Zabrze Będzin Ruda Śl. Sosnowiec Gliwice Jaworzno 1 II kw. 216 III kw. 216 IV kw. 216 I kw. 217 II kw. 217 II kw. 216 III kw. 216 IV kw. 216 I kw. 217 II kw. 217 Wykres 9. Średnie ceny ofertowe domów na rynku pierwotnym o powierzchni od 1 do 16 m 2 w Katowicach Katowice 485 48 475 47 465 46 455 45 445 II kw. 216 III kw. 216 IV kw. 216 I kw. 217 II kw. 217 8
Rynek wtórny Rynek wtórny Wykres 1. Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (zł/ m 2 ) i limit RNS/MdM Wykres 11. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (zł/ m 2 ) i limit RNS/MdM ceny ofertowe limit RNS/MDM 6 ceny transakcyjne limit RNS/MDM 5 6 4 3 2 1 5 4 3 2 1 Wykres 12. Dynamika średniej ceny ofertowej i transakcyjnej mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (poprzedni kwartał = 1) Wykres 13. Dynamika średniej ceny ofertowej i transakcyjnej mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (analogiczny okres poprzedniego roku = 1) ofertowe transakcyjne 14, 13, 12, 11, 1, 9, 8, 7, 6, 5, ofertowe transakcyjne 14, 13, 12, 11, 1, 9, 8, 7, 6, 5, 9
Rynek wtórny Wykres 14. Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (minimum, maksimum, średnia, mediana - zł/ m 2 ) Wykres 15. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (minimum, maksimum, średnia, mediana, hedoniczna - zł/ m 2 ) 16 minimalna maksymalna średnia mediana 12 minimalna maksymalna średnia mediana hedoniczna 14 1 12 1 8 6 4 2 8 6 4 2 Wykres 16. Średni czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (w dniach) 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Wykres 17. Liczba transakcji sprzedaży mieszkań rynku wtórnym w Katowicach 5 4 3 2 1 Źródło: szacunki własne na podstawie danych uzyskanych z Urzędu Miasta w Katowicach (RCWiN) oraz ze spółdzielni mieszkaniowych 1
Rynek wtórny Wykres 18. Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w niektórych miastach aglomeracji śląskiej (zł/ m 2 ) 4 5 Katowice Bytom Chorzów Mikołów Mysłowice Piekary Śląskie Ruda Śląska Siemianowice Śląskie Sosnowiec Świętochłowice Tychy Zabrze Gliwice Dąbrowa Górnicza Będzin Czeladź Jaworzno 4 3 5 3 2 5 2 1 5 Wykres 19. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w niektórych miastach aglomeracji śląskiej (zł/ m 2 ) 4 5 Katowice Bytom Chorzów Mikołów Mysłowice Piekary Śląskie Ruda Śląska Siemianowice Śląskie Sosnowiec Świętochłowice Tychy Zabrze Gliwice Dąbrowa Górnicza Będzin Czeladź Jaworzno 4 3 5 3 2 5 2 1 5 11
Rynek wtórny Wykres 2. Średnie ceny ofertowe domów na rynku wtórnym o powierzchni od 1 do 16 m 2 w niektórych miastach aglomeracji śląskiej Katowice Tychy Mikołów Chorzów Mysłowice Sosnowiec Będzin Dąbrowa Górnicza Gliwice Zabrze Bytom Jaworzno 8 7 6 5 4 3 2 1 II kw. 215 III kw. 215 IV kw. 215 I kw. 216 II kw. 216 III kw. 216 IV kw. 216 I kw. 217 II kw. 217 Wykres 21. Średnie ceny ofertowe domów na rynku wtórnym w II kw. 217 r. o powierzchni od 1 do 16 m 2 i od 16 do 22 m 2 w niektórych miastach aglomeracji śląskiej od 1 m2 do 16 m2 od 16 m2 do 22 m2 Mikołów Mysłowice Dąbrowa Górnicza Zabrze Tychy Gliwice Katowice 2 4 6 8 1 12
www.nbp.pl