PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH

Transkrypt

1 PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO GMINY PRUSZCZ GADŃSKI OBRĘBY BOGATKA I WIŚLINKA GŁÓWNY PROJEKTANT : dr inż. arch. Mieczysław Hoffmann upr. urb. nr 537/88 upr. bud. nr 82/70/Ol status twórcy 874/86 AUTOR PROGNOZY: inż. Sylwia Drewek

2 2 GRUDZIEŃ PODSTAWA, CEL I ZAKRES OPRACOWANIA Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Pruszcz Gdański, obręby Bogatka i Wislinka wykonana została w oparciu o następujące podstawy : Uchwała Nr V/38/2007 Rady Gminy Pruszcz Gdański z dnia 13 marca 2007 r. o przystąpieniu do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Pruszcz Gdański część nizinna B, Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Pruszcz Gdański, Uchwała Nr XLIX/30/2010 r. Rady Gminy Pruszcz Gdański z dnia 2 czerwca 2010 r. ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym / Dz. U. nr 80, poz. 717 z późn. zmianami /. Prognoza skutków finansowych jest, obok prognozy oddziaływania na środowisko, drugim ważnym i obowiązkowo wykonywanym elementem procedury sporządzania planu miejscowego, wynikającym z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80 poz. 717/ Celem opracowania jest ocena skutków finansowych towarzyszących realizacji ustaleń zmiany planu zagospodarowania przestrzennego gminy Pruszcz Gdański. Zakres opracowania został określony w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie wymaganego zakresu projektu m.p.z.p. Zgodnie z 11 w/w. rozporządzenia, opracowanie powinno zawierać : - prognozę ustaleń planu na dochody własne i wydatki gminy, w tym na podatek od nieruchomości i inne dochody związane z obrotem gruntami gminy oraz na opłaty i odszkodowania, o których mowa w art. 36; - prognozę wpływu ustaleń planu na wydatki związane z realizacją inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy - wnioski i zalecenia dotyczące przyjęcia proponowanych rozwiązań projektu planu, wynikające z uwzględnienia ich skutków finansowych W prognozie skutków finansowych uchwalenia planu oszacowano dochody i wydatki gminy. - dochody z tytułu renty planistycznej, - dochody z tytułu podatków od nieruchomości,

3 3 - dochody ze sprzedaży gruntów, - wydatki z tytułu budowy układu drogowego i infrastruktury. Prognoza obejmuje wyłącznie te wydatki i dochody, które są skutkiem uchwalenia planu. 2. CHARAKTERYSTYKA TERENU OBJĘTEGO PLANEM Plan obejmuje obręb Bogatka i część obrębu Wiślinka znajdujące się w części nizinnej gminy Pruszcz Gdański. Obręb Bogatka jest typowym obrębem o charakterze wiejskim, zdominowanym przez grunty rolne, z zabudową zagrodową zarówno historyczną jak i nowoczesną. Obręb Wiślinka różni się charakterem od obrębu Bogatka. Dominuje tu zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna uzupełniana funkcjami usługowymi. Wzdłuż Martwej Wisły znajdują się elementy turystyczne, o niskiej jakości estetycznej. Z obszaru planu wyłączono teren składowiska fofsogipsów z jego otoczeniem. 3. USTALENIA MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Ustala się następujące podstawowe funkcje obszaru planu dla obrębu Bogatka. 1/ dominującą funkcją są różnorodne formy produkcji rolnej, 2/ wzdłuż dróg zespoły zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej z koncentracją różnych forma usług przy zbiegu dróg 501 i 2237, 3/ w rejonie rzeki Czarna Łacha tereny produkcyjne, 4/ w południowej części obrębu tworzy się warunki na rozwój ogrodów działkowych, a w części północno zachodniej na plantacje wierzby energetycznej. Ustala się następujące podstawowe funkcje obszaru planu dla obrębu Wiślinka. 1/ w centrum dominują zespoły zabudowy mieszkaniowej i mieszkaniowo usługowej, 2/ nad brzegiem Martwej Wisły rozwój funkcji turystycznych, 3/ w południowo wschodniej części obrębu dominują tereny dla produkcji rolnej, 4/ na wschód od centrum zespoły ogrodów działkowych oraz potencjalny obszar eksploatacji bursztynu, 5/ w części wschodniej nad brzegiem Martwej Wisły tereny produkcyjne, 6/ w części północno zachodniej nad brzegiem Czarnej Łachy tereny usług produkcyjnych z domem mieszkalnym.

4 4 Poprzednie przeznaczenie Własność gruntu 1A MN1 Grunty rolne m² Prywatna MN2 Grunty rolne m² Prywatna MN3 Grunty rolne m² Prywatna MN4 Grunty rolne m² Prywatna MN5 Grunty rolne m² Prywatna MU1 Grunty rolne m Prywatna MU2 Grunty rolne m Prywatna MU3 Grunty rolne m m Prywatna Gmina Pruszcz Gd. UT1 Grunty rolne m Prywatna UT2 Grunty rolne m Prywatna U1 Grunty rolne m Prywatna UPM Grunty rolne m Prywatna Poprzednie przeznaczenie Własność gruntu 1B MN1 Grunty rolne m² Prywatna MN3 Grunty rolne m² Prywatna MN4 Grunty rolne m² Prywatna MU3 Grunty rolne m² Prywatna Poprzednie przeznaczenie Własność gruntu 1C MN3 Grunty rolne m² Prywatna Poprzednie przeznaczenie Własność gruntu 1D P1 Grunty rolne m² Prywatna Poprzednie przeznaczenie Własność gruntu 1E MN4 Grunty rolne m² Prywatna MU3 Grunty rolne m Prywatna.

5 5 P2 Grunty rolne m Prywatna Poprzednie przeznaczenie Własność gruntu 1F MN4 Grunty rolne m² Prywatna MU3 Grunty rolne m Prywatna. 4. INFORMACJE O CENACH NIERUCHOMOŚCI NA TERENIE GMINY Na podstawie informacji uzyskanych z biur pośrednictwa nieruchomości oraz z urzędu gminy, ceny nieruchomości gruntowych na terenie gminy Pruszcz Gdański kształtują się w sposób następujący : - działki budowlane z przeznaczeniem na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną od 80 zł/m² do 203 zł/m², - - działki budowlane z przeznaczeniem na zabudowę mieszkaniowousługową od 150 zł/m² do 214 zł/m², - działki budowlane z przeznaczeniem na zabudowę turystyczną od 80 zł/m² do 140 zł/m², - działki budowlane z przeznaczeniem na zabudowę usług produkcyjnych od 70 zł/m² do 100 zł/m², - wartość terenów rolnych 28 do 60 zł/m² Dla potrzeb opracowania analizy finansowej przyjęto uśrednione ceny wartości nieruchomości : - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna 140 zł/m², - zabudowa mieszkaniowo-usługowa i usługowa 160 zł/m², - zabudowa turystyczna 100 zł/m, - zabudowa usług produkcyjnych 80 zł/m, - tereny rolne 30 zł/m, 5. DOCHODY Z RENTY PLANISTYCZNEJ Renta planistyczna to opłata za walory i właściwości gruntów, które w wyniku ustaleń m.p.z.p. przeznaczone zostały do pełnienia innej funkcji w porównaniu z okresem poprzedzającym jego opracowanie i zatwierdzenie.

6 6 Opłatę planistyczną gmina pobiera od właściciela, którego wartość wrosła w wyniku uchwalenia planu jedynie wówczas, gdy w ciągu 5 lat o daty uchwalenia nastąpi zbycie nieruchomości. Opłatę planistyczną ustalono w wysokości 30% od wzrostu wartości dla terenów przeznaczonych do zabudowy i 0% dla pozostałych terenów. Rpl = F (Wb Wr) Sp F powierzchnia Wb wartość gruntu po uchwaleniu planu Wr wartość gruntu przed zmianą planu Sp stawka procentowa F [m²] Wb Wr Sp % Rlp [zł] 1A MN MN MN MN MN MU MU MU UT UT U UPM Razem F [m²] Wb Wr Sp % Rlp [zł] 1B MN MN MN MU Razem F [m²] Wb Wr Sp % Rlp [zł] 1C MN Razem F [m²] Wb Wr Sp % Rlp [zł] 1D P Razem F Wb Wr Sp Rlp

7 7 [m²] % [zł] 1E MN MU P Razem F [m²] Wb Wr Sp % Rlp [zł] 1F MN MU Razem Uwaga : Dochody z renty planistycznej oszacowano docelowo (w skali jednego roku) przy założeniu, że wszystkie nowe pod inwestycje zostaną sprzedane w ciągu 5 lat od uchwalenia planu. 6. DOCHODY Z PODATKU OD NIERUCHOMOŚCI Na podstawie uchwały Nr LV/74/2010 Gminy Pryszcz Gdański z dnia 21 października 2010 r. w sprawie wysokości stawek podatku od nieruchomości (...) przyjmujemy stawki : od 1m² powierzchni gruntów 0,75 zł. od 1m² powierzchni pozostałych gruntów (...) 0,33 zł od 1m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych 0,55 zł od 1m² powierzchni użytkowej budynków lub ich części 18,71 zł Założenia do obliczeń : - budynki mieszkalno usługowe 50% funkcje usługowe, 50% funkcje mieszkaniowe, - tereny usług produkcyjnych z domem mieszkalnym UPM 20% funkcje mieszkaniowe, 80% funkcje usługowe, - powierzchnię do obliczenia podatku od budynków ustalano na podstawie max. powierzchni zabudowy działki pomnożonej przez współczynnik 0,7 oraz wysokości zabudowy, - na terenach zainwestowanych, które zmieniają funkcję oblicza się podatki, przyjmując, że 50 % zabudowy to zabudowa istniejąca. Podatek od nieruchomości gruntowych Podatek od budynków

8 8 Przezn. Pow. - 0,75zł/m²pozostałych /mieszkaniowych/ - 0,33zł/m²- - 0,55 zł/m²- 1A MN m² MN m² MN m² MN m² MU m² MU m² MU m² UT m² UT U PM 1, Razem ,71zł/m²mieszkalnych Przezn. Pow. - 0,75zł/m²- Podatek od nieruchomości gruntowych pozostałych /mieszkaniowych/ Podatek od budynków - 0,33zł/m²- - 0,55 zł/m²- 1B MN m² MN m² MN m² MU m² Razem ,71zł/m²mieszkalnych Przezn. Pow. - 0,75zł/m²- Podatek od nieruchomości gruntowych pozostałych /mieszkaniowych/ Podatek od budynków - 0,33zł/m²- - 0,55 zł/m²- 1C MN m² Razem ,71zł/m²mieszkalnych Przezn. Pow. Podatek od budynków Podatek od nieruchomości gruntowych pozostałych /mieszkaniowych/ - 0,75zł/m²- - 0,33zł/m²związanych z - 18,71zł/m²mieszkalnych - 0,55 zł/m²-

9 9 1D P m² Razem Przezn. Pow. - 0,75zł/m²- Podatek od nieruchomości gruntowych pozostałych /mieszkaniowych/ Podatek od budynków - 0,33zł/m²- - 0,55 zł/m²- 1E MN m² MU m P m Razem ,71zł/m²mieszkalnych Przezn. Pow. - 0,75zł/m²- Podatek od nieruchomości gruntowych pozostałych /mieszkaniowych/ Podatek od budynków - 0,33zł/m²- - 0,55 zł/m²- 1F MN m² MU m Razem ,71zł/m²mieszkalnych MN1, MN2, MN3, MN4 - max. powierzchnia zabudowy 30% x 0,7, - wysokość zabudowy mieszkaniowej 2 kondygnacje, MU1, MU2, MU3 - max. powierzchnia zabudowy 40% x 0,7, - wysokość zabudowy usługowej 1-3 kondygnacji, - wysokość zabudowy mieszkaniowej 2 kondygnacje, U1 - max. powierzchnia zabudowy 40% x 0,7, - wysokość zabudowy usługowej 2 kondygnacje, UT1 max. powierzchnia zabudowy 25% x 0,7, - wysokość zabudowy usługowej 3 kondygnacje UT2 max. powierzchnia zabudowy 20% x 0,7, - wysokość zabudowy usługowej 3 kondygnacje U1 max. powierzchnia zabudowy 40% x 0,7, - wysokość zabudowy usługowej 2 kondygnacje

10 10 PM max. powierzchnia zabudowy 40% x 0,7, - wysokość zabudowy usługowej 2 kondygnacje P1 max. powierzchnia zabudowy 50% x 0,7, - wysokość zabudowy produkcyjnej 1 kondygnacja Uwaga : Dochody z podatku od nieruchomości oszacowano docelowo (w skali jednego roku) przy założeniu, że zostanie zrealizowana zabudowa w pełnym zakresie. Realizacja inwestycji będzie rozłożona na co najmniej kilka lat, dlatego wpływy do budżetu gminy z podatku od nieruchomości będą zależały od tempa realizacji. 7. DOCHODY ZE SPRZEDAŻY GRUNTÓW Na terenie objętym planem miejscowym Gmina Pruszcz Gdański posiada niewielki teren przeznaczony w planie na funkcje mieszkaniowo usługowe. Przewidywane dochód ze sprzedaży tego wyniesie : x 160 zł = zł 8. KOSZT BUDOWY UKŁADU DROGOWEGO W celu zapewnienia obsługi komunikacyjnej nowowyznaczonych terenów zaprojektowano układ dróg dojazdowych i wewnętrznych. Zakłada się, że drogi wewnętrzne stanowią własność właścicieli terenów i koszty ich wykonania leżą po ich stronie. Projektowany układ dróg dojazdowych funkcjonujący jako układ publiczny powinien stanowić własność gminy, a co za tym idzie powinien zostać wykonany na koszt gminy. Część układu drogowego zaprojektowano po śladzie dróg istniejących. Zakłada się, że koszt modernizacji stanowić będzie 70% kosztów wybudowania drogi. Charakterystyka drogi : - szerokość jezdni 5,5 m, - podbudowa z tłucznia kamiennego, grubość warstwy 23 cm, na warstwie odcinającej grubości 10 cm z piasku przepuszczalnego, - jezdnia z kostki betonowej gr. 8 cm, ułożona na podsypce cementowo piaskowej grubości 3 cm, spoiny wypełnione piaskiem, - chodniki z kostki betonowej kolorowej, grubości 6 cm, ułożona na podsypce cementowo piaskowej gr. 3 cm, spoiny wypełnione piaskiem, - krawężniki uliczne betonowe ustawione na ławie betonowej z oporem,

11 11 - obrzeża chodnikowe betonowe ustawione na podsypce piaskowej, - cena jednostkowa za 1 m² jezdni 257 zł Rodzaj drogi jezdni [m ] Koszt 1m jezdni [zł] Współczynnik regionalny Koszt budowy [zł] RYSUNEK 1A KDD , RYSUNEK 1B KDD , KDD , modernizacja RAZEM Uwaga : Koszty realizacji dróg mają charakter szacunkowy, w celu uzyskania faktycznej wartości budowy należy wykonać kosztorys projektowanej inwestycji. 9. KOSZTY BUDOWY INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ Nowoprojektowane tereny wymagają ich uzbrojenia. Obszary istniejącej zabudowy wyposażone są w układ sieci wodociągowej. Gmina nie posiada na obszarach objętych planem kanalizacji sanitarnej. Do kosztów, jakie poniesie gmina Pruszcz Gdański na realizację infrastruktury technicznej w wyniku ustaleń planu zalicza się jedynie te sieci, które obsłużą obszary nowoprojektowane oznaczone na rysunkach symbolami MN4, MU3, UT1 i UT2. Ze względu na fakt, że projekt kanalizacji wsi Wislinka został opracowany wcześniej, nie wlicza się kosztów jej realizacji do analizy finansowej.

12 PODSUMOWANIE Rysunek Renta planistyczna Podatki od nieruchomości Sprzedaż gruntów Budowa układu drogowego 1A B C D E F WNIOSKI Na podstawie przeprowadzonych analiz skutków finansowych uchwalenia planu nie stwierdzono konieczności wprowadzania rozwiązań alternatywnych, które niosły by za sobą korzystniejsze skutki finansowe dla gminy Pruszcz Gdański. Na skutek uchwalenia planu obręby Bogatka i Wiślinka gmina Pruszcz Gdański odnotuje wpływy do budżetu z tytułu podatków od nieruchomości, renty planistycznej oraz sprzedaży gruntów. Faktyczne wpływy mogą odbiegać od wartości określonych w prognozie skutków finansowych, ze wzglądu na różne tępo realizacji inwestycji, a w przypadku renty planistycznej ze względu na 5 letni okres, w którym gmina może tą opłatę naliczyć. 12. WYKAZ WYKORZYSTANYCH MATERIAŁÓW 1/ Uchwały o przystąpieniu do opracowania planu jak w pkt 1. 2/ Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Pruszcz Gdański, Uchwała Nr XLIX/30/2010 r. Rady Gminy Pruszcz Gdański z dnia 2 czerwca 2010,. 3/ Materiały robocze i konsultacje z poszczególnymi wydziałami Urzędu Gminy 4/ Prognoza oddziaływania na środowiska autor mgr Jacek Hoffmann, 5/ Informacje uzupełniające projektanta planu,

13 6/ Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym / Dz. U. nr 80, poz. 717 /z późniejszymi zmianami, 8/ Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (Dz. U r. Nr 153, poz. 1504) z późniejszymi zmianami, 9/ Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U r. Nr 46, poz. 543) z późniejszymi zmianami, 10/ Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U , zm. Dz. U. Nr 200, poz. 1683) z późniejszymi zmianami, 11/ Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U r. Nr 142, poz. 1591) z późniejszymi zmianami, 12/ Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 13/ Biuletyn cen obiektów budowlanych BCO I kwartał 2011 r. 13