PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA ZMIAN MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO GMINY BARANOWO

Transkrypt

1 FIRMA PROJEKTOWO BUDOWLANA mgr inŝ. arch. Aleksander Wietrow Ostrołęka ul. Gorbatowa 3/18 tel. fax. (0 29) NIP: Opracowanie: PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA ZMIAN MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO GMINY BARANOWO Zamawiający: GMINA BARANOWO Autor opracowania: mgr inŝ. arch. Aleksander Wietrow Asystent: mgr inŝ. arch. Marta Mierzejewska PROJEKT PODLEGA OCHRONIE PRAWA AUTORSKIEGO I JAKIEKOLWIEK WYKORZYSTANIE TEGO OPRACOWANIA BEZ ZGODY AUTORA JEST NIEDOPUSZCZALNE

2 SPIS TREŚCI 1. Wprowadzenie Podstawa prawna opracowania Materiały źródłowe Cel i zakres opracowania Charakterystyka obszaru planu..4 1) PołoŜenie i teren...4 2) Stan zainwestowania terenu. 5 3) Sytuacja formalno prawna 5 4) Rozwiązania przyjęte w projekcie planu Prognoza wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dochody własne i wydatki gminy...6 1) Podatek od nieruchomości ) Opłata planistyczna ) Opłaty adiacenckie Wydatki związane z realizacją inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które naleŝą do zadań własnych gminy - w okresie 10 lat Wnioski Strona 2 z 8

3 1. WPROWADZENIE Niniejsze opracowanie jest prognozą skutków finansowych przedsięwzięcia, jakim jest uchwalenie i realizacja załoŝeń zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Baranowo. Zidentyfikowane koszty i przychody, które potencjalnie mogą się pojawić po uchwaleniu miejscowego planu, dotyczą budŝetu gminy. Uchwalenie planu jest ustanowieniem prawa gminnego, które poprzez ustalenie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowania, powoduje określone skutki przestrzenne, ekonomiczne, prawne. Skutki te wynikają na przykład ze zmiany funkcji terenu, a więc i zmiany wartości gruntów (spadek, wzrost lub utrzymanie obecnej wartości nieruchomości). Prognoza skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego określa skutki wpływu ustaleń zawartych w planie pod względem ich realności i efektywności ekonomicznej. Przyjęte rozwiązania planistyczne ocenia się w formie szacowania przybliŝonych kosztów realizacji ustaleń planu i osiągnięcia prawdopodobnych zysków lub korzyści innego typu. Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wykonywana zgodnie z ustawowym obowiązkiem określonym w art. 17 pkt. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późniejszymi zmianami) i stanowi jeden z etapów trybu sporządzenia planu miejscowego. Niniejsza prognoza stanowiąca element miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego tryb sporządzenia wywołany został Uchwałą Nr XXXIII/195/2009 Rady Gminy Baranowo z dnia 23 lipca 2009 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Baranowo i Uchwałą Nr XXXIX/236/2010 Rady Gminy Baranowo z dnia 26 marca 2010 r. zmieniającą uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzenia zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Baranowo. Niniejszego opracowania nie naleŝy traktować jako wyceny inwestycji ani wyceny wartości nieruchomości. Wartości zamieszczone w opracowaniu są wartościami przybliŝonymi orientacyjnymi i nie moŝna ich wykorzystywać jako podstawy do wydawania decyzji administracyjnych. 2. PODSTAWA PRAWNA Podstawę prawną stanowią następujące akty prawne, przepisy wykonawcze i przepisy prawa miejscowego: 1) ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późniejszymi zmianami); 2) ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2010r. Nr 102 poz. 651); 3) ustawa z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. Nr 157, poz z późniejszymi zmianami); 4) rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1587); Strona 3 z 8

4 5) Uchwała Nr XXXIII/195/2009 Rady Gminy Baranowo z dnia 23 lipca 2009 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Baranowo; 6) Uchwała Nr XXXIX/236/2010 Rady Gminy Baranowo z dnia 26 marca 2010 r. zmieniająca uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzenia zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Baranowo; 7) uchwała Nr XV/97/2011 Rady Gminy Baranowo z dnia 2 grudnia 2011r. w sprawie określenia wysokości stawek podatku od nieruchomości. 3. MATERIAŁY ŹRÓDŁOWE Prognozę wykonano na podstawie: 1) projektu zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Baranowo; 2) rysunku projektu planu w skali 1 : 1000; 3) informacji uzyskanych z Urzędu Gminy w Baranowie; 4) Opracowania ekofizjograficznego podstawowego gminy Baranowo; 5) Prognozy oddziaływania na środowisko do Zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego gminy Baranowo. 4. CEL I ZAKRES OPRACOWANIA Celem opracowania prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego jest określenie skutków finansowych wynikających z samego faktu prawnego, jakim jest uchwalenie planu. Skutki te mogą mieć charakter konsekwencji prawnych i ekonomicznych, za które odpowiada samorząd gminy z uwzględnieniem regulacji zawartych w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. 5. CHARAKTERYSTYKA OBSZARU OPRACOWANIA 1) PołoŜenie i obszar Obszar opracowania znajduje się w województwie mazowieckim, powiecie ostrołęckim, gminie Baranowo, na częściach gruntów wsi: Baranowo, Bakuła, Błędowo, Brodowe Łąki, Budne Sowięta, Cierpięta, Czerwińskie, Dąbrowa, Dłutówka, Gaczyska, Gutocha, Jastrząbka, Kalisko, Lipowy Las, Majdan, Oborczyska, Orzoł, Rycica, Zawady i Ziomek. Obszar objęty opracowaniem stanowią tereny rolne i tereny budowlane. 2) Zainwestowanie Obszar objęty opracowaniem stanowią głównie tereny niezabudowane i nieuzbrojone, ale połoŝone są one w sąsiedztwie istniejącej zabudowy. Ustalenia planu zakładają przekształcenia powierzchni terenu związane z realizacją: zabudowy mieszkaniowej, zabudowy techniczno - produkcyjnej, infrastruktury technicznej oraz dróg. 3) Sytuacja prawno formalna terenu Teren, objęty opracowaniem stanowi własność prywatną, Gminy Baranowo oraz Nadleśnictwa Parciaki. 4) Rozwiązania przyjęte w projekcie planu Strona 4 z 8

5 Dla terenu objętego opracowaniem, Gmina Baranowo posiada obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą Nr XXXIX/248/05 Rady Gminy Baranowo z dnia 17 października 2005 r. Projekt zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Baranowo określa następujące przeznaczenie terenów (zgodne z obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Baranowo): MN tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, MNU tereny zabudowy mieszkalno - usługowej, RM tereny zabudowy zagrodowej. R tereny rolne, PBS tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. ZL tereny leśne, ZLz tereny przeznaczone pod zalesienia, WS tereny wód powierzchniowych śródlądowych (rzeki, stawy, strumienie, kanały, zbiorniki wodne), WU ujęcie wód, KS tereny komunikacji samochodowej, KD tereny dróg gminnych dojazdowych, KDw tereny dróg wewnętrznych, gospodarczych. Zestawienie powierzchni poszczególnych wydzieleń terenu w projekcie zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Baranowo: L.p. Rodzaj przeznaczenia Powierzchnia gruntów objętych planem wynosi ca 64,7019 ha. Oznaczenie symbol na planie Powierzchnia w m 2 1. tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej MN ,85 2. tereny zabudowy mieszkalno - usługowej MNU ,26 3. tereny zabudowy zagrodowej RM ,00 4. tereny rolne R ,65 5. tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów PBS 8 181,02 6. tereny leśne ZL ,83 7. tereny przeznaczone pod zalesienia ZLz ,36 8. tereny wód powierzchniowych śródlądowych (rzeki, stawy, strumienie, kanały, zbiorniki wodne), WS 7 119,84 9. ujęcie wód WU 2 526, tereny komunikacji samochodowej KS 8 175, tereny dróg gminnych publicznych dojazdowych, tereny dróg niepublicznych wewnętrznych, KD, KDw 4 208,73 gospodarczych Razem ,77 Strona 5 z 8

6 6. PROGNOZA WPŁYWU USTALEŃ MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO NA DOCHODY WŁASNE I WYDATKI GMINY Dochody własne gminy z tytułu realizacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowią: 1. podatek od nieruchomości, 2. opłata planistyczna, 3. opłaty adiacenckie. 1. Podatek od nieruchomości - opłaty od gruntów budowlanych, opłaty od budynków mieszkalnych i powierzchni usługowych. Prognozowane wpływy z podatku od nieruchomości (wzrost podatku): Wzrost podatku od nieruchomości spowodowany będzie głównie zmianą przeznaczenia terenów z terenów rolnych na tereny zabudowy mieszkaniowej, tereny zabudowy mieszkaniowo - usługowej, terenów obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, terenów komunikacji samochodowej oraz zainwestowaniem tych terenów. W pierwszej kolejności nastąpi wzrost podatku od gruntu, a w miarę oddawania do uŝytku budynków, podatku od powierzchni uŝytkowej budynków. [podatek od gruntów] = [powierzchnia nowych terenów budowlanych w m2] x [stawka podatku od gruntu za 1m2] Powierzchnia nowych terenów budowlanych: ,79 m2 (MN, MNU, RM, PBS, KS). [podatek od gruntów] = ,28 x 0,51 = ,95 zł. Projekt planu zakłada maksymalną powierzchnię zabudowy; w wysokości 50% dla terenów MN: powierzchnia zabudowy: ,85 x 0,5 = ,42 zł. w wysokości 60% dla terenów MNU: powierzchnia zabudowy: ,26 x 0,6 = ,75 zł. w wysokości 85% dla terenów PBS: powierzchnia zabudowy: 8 181,02 x 0,85 = 6 953,86 zł. 2. Opłata planistyczna - z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Zgodnie z uchwałą MPZP ustala się jednorazową opłatę od wzrostu wartości nieruchomości w wysokości: 1) 0% - dla terenów oznaczonych symbolami przeznaczenia: R, ZL, ZLz, WS, WU, KS, KD i KDw. 2) 20 % - dla terenów oznaczonych symbolami przeznaczenia: MN, MNU, RM i PBS. 3. Opłaty adiacenckie - opłaty wynikające z budowy urządzeń infrastruktury technicznej i dróg publicznych. Następstwem uchwalenia planu miejscowego mogą być działania związane z podziałem nieruchomości, ewentualnie scalenie i podział, budowa infrastruktury Strona 6 z 8

7 technicznej. Działania te powodują wzrost wartości nieruchomości, z którego gmina moŝe skorzystać poprzez pobranie opłat adiacenckich. Opłata adiacencka jest to opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego albo scaleniem i podziałem nieruchomości, a takŝe podziałem nieruchomości. Opłata ta ma w części lub w całości pokryć koszty, jakie ponosi gmina z związku z wykonywaniem i realizacją wyodrębnionych zadań własnych. Opłaty adiacenckie to opłaty o charakterze publiczno prawnym uwarunkowane zaistnieniem określonych warunków a mianowicie: 1) wykonaniem infrastruktury technicznej; 2) scaleniem i podziałem nieruchomości; 3) podziałem nieruchomości. JeŜeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt gminy moŝe ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zaleŝą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Opłata adiacencka moŝe być na wniosek właściciela nieruchomości rozłoŝona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłoŝenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Opłaty adiacenckie z tytułu wybudowania infrastruktury technicznej Opłata ta związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku budowy urządzeń infrastruktury technicznej - nie przewiduje się. Opłaty adiacenckie z tytułu podziału nieruchomości Opłata ta związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku dokonania podziału nieruchomości - nie przewiduje się. Na terenie objętym planem ustalono następujące zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości: 1. W stosunku do terenów przeznaczonych pod zabudowę postuluje się podział działek: 1) minimalna powierzchnia działek nowo wydzielanych: a) 800 m 2 dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, b) 1000 m 2 dla zabudowy mieszkalno - usługowej, c) 1500 m 2 dla zabudowy produkcyjnej, 2) w szczególnych przypadkach, dla terenów o róŝnych funkcjach, posiadających pełne uzbrojenie, dopuszcza się minimalną powierzchnię działek nowo wydzielanych 500m2. 3) minimalna szerokość frontu nowo wydzielanych działek - 18,0 m dla działek z zabudową jednorodzinną. 2. Dopuszcza się podział gruntu o szerokości i/lub powierzchni innej niŝ ustalona w ust.1 niniejszego paragrafu, w celu powiększenia sąsiedniej działki, zmiany granic sąsiedzkich, powiększeniu lub wydzieleniu nowych terenów zieleni urządzonej wzdłuŝ dróg i ulic oraz powiększeniu terenów komunikacyjnych. 3. Warunkiem realizacji inwestycji jest dokonanie podziału całego terenu określonego liniami rozgraniczającymi (wydzielenie dróg oraz działek budowlanych) zgodnie z ustaleniami planu. Strona 7 z 8

8 4. W przypadku realizacji inwestycji w miejscach wymagających wyznaczeń nowych ciągów drogowych i dojazdów, gdy parcelacja moŝe spowodować utrudnienia w funkcjonowaniu lub racjonalnym zagospodarowaniu terenów sąsiednich, ustala się bezwzględny obowiązek wykonania koncepcji urbanistycznej zagospodarowania terenu poprzedzającej dokonanie podziału geodezyjnego. [opłata adiacencka] = [procentowa stawka opłaty] x [wzrost wartości nieruchomości] x [pow. terenów budowlanych w m2]. 7. WYDATKI ZWIĄZANE Z REALIZACJĄ INWESTYCJI Z ZAKRESU INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ, KTÓRE NALEśĄ DO ZADAŃ WŁASNYCH GMINY W OKRESIE 10 LAT W kalkulacji nie uwzględnia się kosztów niezbędnej przebudowy infrastruktury technicznej poza terenem objętym projektem mpzp. Powiązanie sieci infrastruktury technicznej z układem zewnętrznym, w tym w szczególności sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, gazowej, elektroenergetycznej i telekomunikacyjnej. W zakresie sieci wodociągowej docelowo zaopatrzenie w wodę z sieci gminnej, z dopuszczeniem do czasu realizacji sieci wodociągowej zaopatrzenia terenu z własnego ujęcia wody. W zakresie kanalizacji sanitarnej docelowo odprowadzenie ścieków socjalno - bytowych do gminnej sieci kanalizacji, do czasu realizacji sieci kanalizacji sanitarnej odprowadzenie ścieków sanitarnych do bezodpływowych zbiorników. W zakresie kanalizacji deszczowej docelowo odprowadzenie ścieków opadowych do gminnej sieci kanalizacji deszczowej z dopuszczeniem zagospodarowania wód opadowych z powierzchni utwardzonych i dachów na terenie działki po ich uprzednim podczyszczeniu zgodnie z przepisami odrębnymi. Koszty dróg niepublicznych pokrywają inwestorzy prywatni. Koszty dróg publicznych pokrywa gmina. 8. WNIOSKI Wzrost podatku od nieruchomości (grunty) załoŝono wzrost podatku od nieruchomości gruntowych od pierwszego roku funkcjonowania planu. Powierzchnia nowych terenów budowlanych: ,79 m2 (MN, MNU, RM, PBS, KS). Podatek od gruntów = ,28 x 0,51 = ,95 zł. Renta planistyczna zgodnie z uchwałą MPZP proponuje się stawkę procentową wynoszącą: 0% - dla terenów oznaczonych symbolami przeznaczenia: R, ZL, ZLz, WS, WU, KS, KD i KDw. 20 % - dla terenów oznaczonych symbolami przeznaczenia: MN, MNU, RM i PBS. Opłaty adiacenckie nie przewiduje się. Prognozowany poziom dochodów wykazany w niniejszej analizie moŝe i na pewno ulegnie zmianie z uwagi na nieprzewidywalność cen rynkowych oraz zmienność uwarunkowań w czasie. Strona 8 z 8