PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO PRZY ULICY HALLERA W MIEŚCIE MOGILNO

Transkrypt

1 PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO PRZY ULICY HALLERA W MIEŚCIE MOGILNO Opracowanie: Maria Skinder MAJ 2010r.

2 SPIS TREŚCI 1. Wstęp 2. Cel i zakres opracowania 3. Podstawy opracowania 3.1. Podstawy materialno-prawne 3.2. Materiały pomocnicze 3.3. Źródła danych merytorycznych 4. Finansowe skutki uchwalenia planu 5. Metodyka opracowania 6. Charakterystyka przedmiotu opracowania 7. Bilans terenu 7.1. Teren przed uchwaleniem planu miejscowego 7.2. Teren po uchwaleniu planu miejscowego 8. Analiza rynku lokalnego 8.1. Wartość rynkowa terenu przed uchwaleniem planu miejscowego 8.2. Wartość rynkowa terenu po uchwaleniu planu miejscowego 9. Podsumowanie i wnioski końcowe 10. Załączniki

3 1. Wstęp Obowiązek sporządzania prognozy finansowych skutków uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika z art. 17 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717). Zgodnie z art. 11 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury nr 1587 z dnia 26 sierpnia 2003 r. prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinna zawierać w szczególności: prognozę wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dochody własne i wydatki gminy, w tym na wpływy z podatku od nieruchomości i inne dochody związane z obrotem nieruchomościami gminy oraz na opłaty i odszkodowania, o których mowa w art. 36 ustawy, prognozę wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wydatki związane z realizacją inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy, wnioski i zalecenia dotyczące przyjęcia proponowanych rozwiązań projektu planu miejscowego, wynikające z uwzględnienia ich skutków finansowych. Obowiązek sporządzania prognozy skutków finansowych nakłada na wójta gminy zapis art. 17 ust. 5 obowiązującej od 11 lipca 2003 r. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. 2. Cel i zakres opracowania Celem opracowania jest prognoza skutków finansowych wynikających dla miasta Mogilno z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przy ulicy Hallera w mieście Mogilno. Przedmiotem opracowania jest projekt wyżej wymienionego planu w relacji do Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Mogilno. Zakres opracowania obejmuje: wartość rynkową terenu przed uchwaleniem projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wartość rynkową terenu po uchwaleniu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bilans zysków i strat budżetu gminy z tytułu uchwalenia projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

4 wnioski i zalecenia dotyczące proponowanych rozwiązań projektu planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, wynikające z uwzględnienia skutków finansowych. 3. Podstawy opracowania 3.1. Podstawy materialno-prawne Ustawa z dnia 22 września 2004r. o gospodarce nieruchomościami Dz. U. Nr 141, poz Ustawa z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001r., Nr 142 poz. 1591, z 2002r. Nr 23, poz. 220, Nr 62, poz. 558, Nr 116, poz. 984 i Nr 214, poz z 2003r., Nr 80, poz.717 Ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) ze zm. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1587). Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości, sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz z dnia 22 września 2004r.). Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych tekst jednolity dz. U. z 2002r Nr 9, poz. 84. Ustawa z dnia 30 czerwca 2005 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2005r. Nr 249, poz. 2104),. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych wyd. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa Materiały pomocnicze Materiały konferencyjne: Gospodarka nieruchomościami, jako źródło dochodów jednostek samorządu terytorialnego w świetle nowych uregulowań prawnych, Gdańsk 2003 r. Materiały seminaryjne: Miejscowe plany i ich finansowe skutki, Wrocław 2003r. Materiały seminaryjne: Nowe przepisy prawne z zakresu wyceny nieruchomości i planowania przestrzennego, Kazimierz Dolny 2004r Źródła danych merytorycznych Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przy ulicy Hallera w Mogilnie

5 Uchwała Nr XXXVI/350/09 Rady Miejskiej w Mogilnie z dnia 2 września 2009r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Mogilna dla terenu położonego przy ulicy Hallera Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Mogilno Dokumentacja geodezyjna, Informacja o cenach uzyskana w Starostwie Powiatowym w Mogilnie oraz w Urzędzie Miasta, Własna baza danych. 4. Finansowe skutki uchwalenia planu miejscowego Finansowe oraz prawne skutki uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynikają z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi m. innymi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe, bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy: odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę, wykupienia nieruchomości lub jej części, miasto może zaoferować nieruchomość zamienną. Jeżeli w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość i nie skorzystał z w/w praw, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżenia wartości nieruchomości. Jeżeli w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt gminy pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie w wysokości nie wyższej niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Opłatę tą pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości w okresie pomiędzy uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego a dniem sprzedaży nieruchomości, o ile nakłady te miały wpływ na wzrost jej wartości. Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości oraz wysokość z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Ustawa o gospodarce nieruchomościami precyzuje prawa i obowiązki gminy wynikające z wykonania i ograniczenia prawa własności, w tym z uchwalenia planu miejscowego, jak

6 również nadaje organom miasta uprawnienia w zakresie gospodarowania swoim majątkiem. Finansowe oraz prawne skutki uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami mają charakter wtórny w stosunku do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (np. opłaty z tytułu podziału i scaleń, adiacenckie). Ponadto definiując m. innymi cel publiczny, wskazuje ona procedury związane z przygotowaniem i realizacją tych celów, w tym dotyczące wykupu gruntów. 5. Metodyka opracowania Finansowe skutki dla miasta Mogilna, wynikające z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przy ulicy Hallera, przedstawiono w formie operatu szacunkowego bilansu wydatków i dochodów gminy, z uwzględnieniem następujących elementów składowych: koszty opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, koszty wykupu gruntów na cele publiczne (Wp), odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości (Od), koszty budowy przez miasto urządzeń infrastruktury technicznej, potencjalne przychody miasta z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (Op), podatek od nieruchomości, opłaty adiacenckie. KOSZTY (WYDATKI) KORZYŚCI (DOCHODY) Odszkodowania Opłata planistyczna Wykup nieruchomości Podatek od nieruchomości Realizacja sieci i urządzeń Opłata adiacencka infrastruktury technicznej Realizacja układu drogowego Dochody z dzierżaw i najmu lokali Realizacja urządzeń zabezpieczających z zakresu ochrony środowiska Koszt opracowania planu (honoraria ekspertów) Bilans wartości WB oblicza się przy zastosowaniu wzoru: WB = Op Wp + Od Mając na uwadze szacunkowy charakter bilansu, dokonano generalizacji obliczeń wartości jednostek funkcjonalno przestrzennych na poziomie 1000 zł/100 m 2, bez uwzględnienia podatku VAT.

7 6. Charakterystyka przedmiotu opracowania Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmuje obszar gruntów o powierzchni 0,71 ha, położony w centrum Mogilna przy ulicy Hallera. Na terenie objętym opracowaniem występują w przewadze grunty różne niezabudowane (Bp, stanowiące własność prywatną, grunty gminy oraz wody powierzchniowe (rzeka Panna) należące do Skarbu Państwa. Obszar centrum jest w zasadzie zagospodarowany natomiast projekt planu wprowadza dla terenu przy ulicy Hallera funkcję usługowo handlową z towarzyszącą infrastrukturą komunikacyjną i z zielenią urządzoną. Całość stanowić będzie uporządkowanie terenu w centrum miasta, które poprzez realizację nowego zainwestowania zwiększy aktywizację gospodarczą i zapewni powstanie nowych miejsc pracy oraz zwiększenie przychodów dla budżetu z tytułu renty planistycznej i podatku od nieruchomości. 7. Bilans terenu 7.1. Teren przed uchwaleniem projektu planu miejscowego: Tereny istniejące: Łączna powierzchnia : 0,71 ha Tereny różne niezabudowane (Bp) powierzchnia 0,66 ha Teren wód powierzchniowych (rzeka Panna) powierzchnia 0,05 ha 7.2. Teren po uchwaleniu projektu planu miejscowego: Łączna powierzchnia : 0,71 ha Tereny istniejące i projektowane: Teren usługowo handlowy 1UC powierzchnia 0,58 ha Teren zieleni urządzonej 2ZP powierzchnia 0,08 ha Teren powierzchniowych W (rzeka Panna) powierzchnia 0,05 ha 8. Analiza rynku lokalnego Przeprowadzenie analizy lokalnego rynku obrotu nieruchomościami jest niezbędne dla określenia wartości rynkowej jednostek funkcjonalno- przestrzennych terenu przed uchwaleniem i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwalenie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Mogilno w 2009r (Uchwała Nr XXXVI/349/09 Rady Miejskiej w Mogilnie z dnia 2 września 2009r.), w którym wskazane zostały potencjalne tereny inwestycyjne, w znacznym stopniu wpłynęło na ożywienie rynku lokalnego w stosunku do terenów obję-

8 tych projektami miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, zarówno po stronie zbywców nieruchomości, jak i po stronie potencjalnych nabywców. Obszar stanowiący przedmiot opracowania charakteryzuje się bardzo korzystną lokalizacją predestynowaną do rozwoju funkcji miastotwórczych, w tym handlowych i innych usług. Rozwój tych funkcji podniesie wartość nieruchomości i zwiększy wpływy do budżetu gminy. Analizą objęto ceny wywoławcze i transakcyjne działek w Mogilnie przeznaczonych na sprzedaż w ciągu ostatnich trzech lat. Lokalizacja Funkcja Powierzchnia (m 2 ) Rok Cena (zł za 1 m 2 ) m. Mogilno (obrzeża) budowlana m. Mogilno (obrzeża) budowlana ,38 m. Mogilno (obrzeża) budowlana ,00 m. Mogilno (obrzeża) budowlana ,00 m. Mogilno (obrzeża) budowlana ,87 m. Mogilno (obrzeża) budowlana ,00 m. Mogilno (obrzeża) rola ,00 m. Mogilno (obrzeża) rola ,00 m. Mogilno (obrzeża) rola ,00 m. Mogilno (obrzeża) rola ,50 Ceny objęte analizą dotyczą przeważnie działek w mieście położonych peryferyjnie. Przyjęto, że ceny atrakcyjnych działek w centrum miasta są znacznie wyższe i dla niniejszej prognozy dla terenów inwestycyjnych przeznaczonych pod usługi i handel przyjęto cenę 120,00 zł. Wartość rynkowa gruntów przeznaczonych lub zajętych pod budowę dróg publicznych, stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. W przypadku braku informacji o cenach transakcyjnych, wartość gruntów określa się jako iloczyn z których wydzielono te działki i ich powierzchni (gdy wartość tych gruntów okaże się niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %). 1. wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m 2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym ze jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących powoduje, ze wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;

9 2. wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m 2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %, przy czym rzeczywiste ceny transakcyjne zleżą od wyników negocjacji stron.

10 8.1. Wartość rynkowa terenu przed uchwaleniem projektu planu miejscowego Tereny istniejące Tereny różne niezabudowane (Bp) - powierzchnia 0,66 ha Do obliczenia wartości rynkowej przyjęto prognozowaną cenę 1 m 2 gruntu w wysokości 10,00 zł W= 6.600,00 m 2 x 10,00 zł/ m 2 = ,00 zł Teren wód powierzchniowych (rzeka Panna) - powierzchnia 0,05 ha Do obliczenia wartości rynkowej przyjęto prognozowaną cenę 1 m 2 gruntu w wysokości 1,00 zł W= 500,00 m 2 x 1,00 zł/ m 2 = 500,00 zł Ogółem: ,00 zł (9,37 zł/m 2 ) 8.2. Wartość rynkowa terenu po uchwaleniu projektu planu miejscowego Tereny istniejące i projektowane Teren usługowo - handlowy 1UC - powierzchnia 0,58 ha Do obliczenia wartości rynkowej przyjęto prognozowaną cenę 1 m 2 gruntu w wysokości 120,00 zł W= 5.800,00 m 2 x 120,00 zł/ m 2 = ,00 zł Teren zieleni urządzonej z dopuszczeniem funkcji parkingowej 2ZP - powierzchnia 0,08 ha Do obliczenia wartości rynkowej przyjęto prognozowaną cenę 1 m 2 gruntu w wysokości 60,00 zł W= 800,00 m 2 x 60,00 zł/ m 2 = ,00 zł Teren wód powierzchniowych Ws - powierzchnia 0,05 ha Do obliczenia wartości rynkowej przyjęto prognozowaną cenę 1 m 2 gruntu w wysokości 1,00 zł W= 500,00 m 2 x 1,00 zł/ m 2 = 500,00 zł Ogółem: ,00 zł (104,86 zł/m 2 ) Prognozowana zmiana wartości rynkowej terenu po uchwaleniu projektu planu miejscowego wyliczona ze wzoru: WR N = W 2 W 1

11 gdzie: WR N przyrost wartości rynkowej gruntu W 2 W 1 wartość terenu po uchwaleniu projektu planu miejscowego wartość terenu przed uchwaleniem projektu planu miejscowego WR N = ,00 zł ,00 zł = ,00 zł (95,49 zł/m 2 ) Obliczenie prognozowanej wartości renty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla terenów nie stanowiących własności gminy, przy założonej stawce 30 %. Teren handlowo - usługowy UC - powierzchnia 0,58 ha Metoda budżetowa Op = 0,3 x (120,00 zł / m 2 10,00 zł/ m 2 ) x m 2 = ,00 zł Opłata planistyczna obliczona metodą budżetową uwzględnia sprzedaż nieruchomości jedynie w chwili uchwalenia planu i z reguły jej wartość jest wyższa od wartości obliczonej metodą dyskontową. Obliczenie wartości renty planistycznej metodą dyskontową Tabela. Obliczenie prawdopodobieństwa zbycia nieruchomości w latach po uchwaleniu planu miejscowego według obserwacji rynkowych T Pz (okres w latach od zmiany planu) (prawdopodobieństwo zbycia nieruchomości) 1 0,20 2 0,30 3 0,10 4 0,10 5 0,05 6 0,25 Źródło: Źróbek S., Krajewska M., Materiały I Konferencji Naukowo-Technicznej PSRWN Współdziałanie rzeczoznawców majątkowych, urbanistów i gmin w procesie sporządzania i realizacji opracowań planistycznych, Gdańsk marca 2001r. Tabela. Obliczenie wartości renty planistycznej metodą dyskontową dla poszczególnych lat 1-5, przy założonej wysokości stopy dyskontowej = 14 % i rocznym przyroście wartości gruntów budowlanych 4 % t Sp F Wb Wr Wb-Wr 1 Rpl /m 2 Pz / /zł/m 2 / /zł/m 2 / /zł/m 2 / (1+r) t /zł/ 1 0, ,20 120,00 10,00 110,00 0, ,00 2 0, ,30 124,80 10,40 114,40 0, ,00 3 0, ,10 129,79 10,82 118,97 0, ,00 4 0, ,10 134,98 11,25 123,73 0, ,00 5 0, ,05 140,38 11,70 128,68 0, ,00 6 0, ,25 145,99 12,17 133,82 0,4556 0,00 Razem: ,00 zł Ocena zmian w podatku od nieruchomości Wysokość stawek podatku od nieruchomości, obowiązujących w roku 2010 na terenie miasta Mogilno reguluje Uchwała Nr XXXVIII/361/09 Rady Miejskiej w Mogilnie z

12 dnia 4 listopada 2009r. w sprawie podatku od nieruchomości. Stawki podatku od nieruchomości wynoszą: od budynków lub ich części: - mieszkalnych ze stawki 0,45 zł na stawkę 0,46 zł przy maksymalnej stawce 0,65 zł, - zajętych na prowadzenie działalności gospodarcze ze stawki 17,40 zł na stawkę 17,92 zł przy maksymalnej stawce 20,51 zł, - zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym ze stawki 8,35 na stawkę 8,60 przy maksymalnej stawce 9,57 zł, - zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych ze stawki 3,99 na stawkę 4,11 zł przy maksymalnej stawce 4,16 zł, - od pozostałych budynków ze stawki 6,08 zł na stawkę 6,26 zł przy maksymalnej stawce 6,88 zł, - od garaży ze stawki 4,62 zł na stawkę 4,76 zł przy maksymalnej stawce 6,88 zł, - od budynków gospodarczych i szop ze stawki 3,53 zł na stawkę 3,64 zł przy maksymalnej stawce 6,68 zł, od gruntów: - związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej ze stawki 0,60 zł na stawkę 0,62 zł przy maksymalnej stawce 0,77 zł, - pod jeziorami ze stawki 3,90 zł na stawkę 4,04 zł przy maksymalnej stawce 4,04 zł, - pozostałych ze stawki 0,18 zł na stawkę 0,19 zł przy maksymalnej stawce 0,39 zł Przeznaczenie gruntów przed uchwaleniem planu Grunty różne niezabudowane (Bp) Ocena zmian w podatku od nieruchomości Dotychczasowa stawka podatku zł/m 2 0,00 Przeznaczenie gruntów po uchwaleniu planu Teren usługowohandlowy UC Przyszła stawka podatku zł/m 2 B 17,92 G 0,62 Różnica stawki zł/m 2 17,92 0,62 Powierzchnia m , ,00 Maksymalna zmiana w podatku od nieruchomości zł * , ,00 Razem : ,00 zł Ze względu na szacunkowy charakter opracowania przyjęto B = 25% G B budynek G - grunt *-wariant maksymalny, zakładający, że całość gruntu przejdzie do kategorii podatku od nieruchomości W projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje się budowy zewnętrznych sieci: wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i kanalizacji deszczo-

13 wej, gdyż obsługa w tym zakresie jest zabezpieczona. Nie wystąpią więc koszty, które obciążyłyby budżet miasta, jak również związane z tym opłaty adiacenckie

14 9. Podsumowanie i wnioski końcowe WARTOŚĆ BILANSU BUDŻETU GMINY KOSZTY (WYDATKI) KORZYŚCI (DOCHODY) Odszkodowania 0,00 zł Opłata planistyczna ,00 zł Wykup na cele publiczne: 0,00 zł Wpływy z tytułu podatków od nieruchomości: ,00 zł Budowa urządzeń z zakresu infrastruktury technicznej i komunikacyjnej w ramach zadań własnych gminy Opłaty adiacenckie: 0,00 zł 0,00 zł Koszty razem: 0,00 zł Korzyści razem: ,00zł Bilans = ,00 zł 0,00 zł = ,00 zł Jak wynika z przeprowadzonej analizy, uchwalenie planu miejscowego nie wpłynie w najmniejszym stopniu na obciążenie budżetu gminy. Przyniesie natomiast wymierne korzyści w postaci wpływów z podatków od nieruchomości i z tytułu opłaty planistycznej. Realizacja zabudowy usługowo handlowej i niezbędnej infrastruktury towarzyszącej tej inwestycji podniesie wartość zagospodarowania nowych terenów i intensywność zagospodarowania terenów istniejących. Prognozę skutków finansowych uchwalenia przedmiotowego projektu planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego opracowano na datę przystąpienia do sporządzenia planu (Uchwała Nr.. Rady Miejskiej w Mogilnie z dnia.r.). 10. Załączniki 1. Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z załącznikiem graficznym w skali 1: Zapis cyfrowy - Microsoft Office Word 2007; windows 7.