PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH

Transkrypt

1 WÓJT GMINY BIAŁOŚLIWIE PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH DO MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO WSI BIAŁOŚLIWIE I DWORZAKOWO Piła 2013 rok

2 P R O J E K T O W A N I E U R B A N I S T Y C Z N E K R Y S O KRYSTYNA SOBIESZCZAŃSKA PIŁA UL. WAWELSKA REGON NIP OPRACOWAŁA mgr inż. arch. KRYSTYNA SOBIESZCZAŃSKA mgr Nr Z-250 Zachodniej Okręgowej Izby Urbanistów DOROTA NAWROT 2

3 SPIS TRESCI 1. Wstęp 4 2. Cel i zakres opracowania 4 3. Podstawa opracowania 5 4. Prognoza wpływu ustaleń miejscowego planu na dochody gminy 5 5. Obliczenie dochodu gminy Opłata planistyczna Zwiększenie podatku od nieruchomości Dochody z tytułu sprzedaży działek budowlanych Opłata adiacencka z tytułu podziału gruntów Opłata adiacencka z tytuły realizacji infrastruktury technicznej Opłata od czynności cywilno-prawnych Wydatki gminy Skutki realizacji ustaleń planu miejscowego Wnioski 11 3

4 PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi Białośliwie i Dworzakowo. 1. W S T Ę P. Prognozę opracowano na podstawie art. 17 pkt. 5 z uwzględnieniem art. 36 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j. t. Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późniejszymi zmianami) i 11 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1587). W 2013 r. sporządzono kolejną wersję projektu planu miejscowego i dokonano aktualizacji cen i podatków obowiązujących w 2013 roku. - prognozę wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dochody własne i wydatki gminy, w tym na wpływy z podatku od nieruchomości i inne dochody związane z obrotem nieruchomościami gminy i na opłaty i odszkodowania, o których mowa w art. 36 ustawy, - prognozę wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wydatki gminy, związane z realizacją inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy, - wnioski, które wynikają z uwzględnienia skutków finansowych. 2. C E L I Z A K R E S O P R A C O W A N I A. Celem opracowania jest prognoza skutków finansowych wynikających z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi Białośliwie i Dworzakowo. Przedmiot opracowania stanowi projekt planu zagospodarowania przestrzennego w relacji do Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Białośliwie. Zakres opracowania obejmuje: - wartość rynkową terenu objętego projektem planu miejscowego przed jego uchwaleniem oraz po uchwaleniu planu miejscowego, - wynik - bilans zysków i strat budżetu gminy wynikający z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, - wnioski wynikające z prognozy uwzględniające skutki finansowe uchwalenia planu miejscowego. 4

5 3. P O D S T A W A O P R A C O W A N I A. Podstawę opracowania prognozy skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowią: 1) Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j. t. Dz. U. z 2012 r., poz. 647 z późniejszymi zmianami), 2) Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz.1587), 3) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j. t. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami), 4) Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (j. t. Dz. U. z 2013 r. poz. 594, 5) Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 95, poz. 613 z późniejszymi zmianami), 6) Ustawa z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2009 r. Nr 157, poz z późniejszymi zmianami), 7) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz z późniejszymi zmianami), 8) projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi Białośliwie i Dworzakowo - sporządzony na podstawie uchwały Rady Gminy Białośliwie Nr X/63/2003 z dnia 18 sierpnia 2003 roku, 9) Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Białośliwie uchwalone uchwałą Rady Gminy Białośliwie nr XX/122/2000 z 7 czerwca 2000 r., 10) uchwała Rady Gminy Białośliwie nr XXII/147/2012 z dnia 5 listopada 2012 r. sprawie ustalenia stawek podatku od nieruchomości, 11) Analiza cen rynku nieruchomości oraz średnich cen jednostkowych budowy urządzeń infrastruktury technicznej na terenie gminy Białośliwie, 12) Materiały z I-seminarium szkoleniowego ZOIU z siedzibą we Wrocławiu Autorzy: prof. dr hab. R. Cymerman, mgr inż. H. Kryszak, mgr inż. Z. Witkiewicz. 4. P R O G N O Z A W P Ł Y W U U S T A L E Ń M I E J S C O W E G O P L A N U N A D O C H O D Y G M I N Y. Wskutek uchwalenia planu miejscowego część terenów dotychczas rolnych zmieni przeznaczenie na funkcje: mieszkaniową jednorodzinną, zabudowę zagrodową, zabudowę mieszkaniowo-usługową, produkcyjną, usługowoprodukcyjną i drogi publiczne, pozostałe tereny zachowują swoją funkcję. Teren zmieniający funkcję, przeznaczony pod zabudowę, wymaga rozbudowy sieci infrastruktury technicznej i poszerzenia dróg publicznych. Rozbudowa istniejących sieci wiązać się będzie z realizacją nowych obiektów mieszkalnych, usługowych, magazynowych i produkcyjnych. Zmiana funkcji terenów wiąże się ze wzrostem opłaty planistycznej. 5

6 Z A Ł O Ż E N I A Zwiększenie dochodu gminy przez (dochody): 1) pobór opłaty planistycznej 20% od wzrostu wartości nieruchomości, 2) zwiększenie podatku od nieruchomości, 3) dochody z tytułu sprzedaży działek budowlanych, 4) opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości, 5) opłata adiacencka z tytułu realizacji infrastruktury technicznej, 6) podatki od czynności cywilno-prawnych związanych z obrotem nieruchomościami. Zmniejszenie dochodu gminy (wydatki): 1) koszty związane z określeniem wartości gruntów wystąpią, 2) koszty przejęcia gruntów pod drogi publiczne (gminne) wystąpią, 3) koszty przejęcia gruntów pod infrastrukturę techniczną nie wystąpią, 4) koszty związane z wypłatą odszkodowań wskutek obniżenia wartości nieruchomości lub znalezieniem nieruchomości zastępczych nie wystąpią, 5) konieczność modernizacji już istniejących dróg wystąpi, 6) konieczność budowy urządzeń infrastruktury technicznej wystąpi. Realizacja planu wymaga: 1) modernizacji 6600 m² dróg (poszerzenie ul. Braniewicza i ul. Sportowej oraz oznaczonej na rysunku planu symbolem 9KD), 2) budowy około 864,0 mb sieci wodociągowej, 3) budowy około 1.534,0 mb sieci kanalizacyjnej, 4) budowy sieci 700,0 mb kanalizacji deszczowej, 5) budowy 3 piaskowników (1K) 6) budowy około 864,0 mb linii kablowej elektroenergetycznej. 5. O B L I C Z E N I E D O C H O D U G M I N Y Opłata planistyczna Związana jest ze zbyciem działek, które w wyniku uchwalenia planu uzyskały większą wartość. Na omawianym terenie powstanie 125 nowych działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Op= Sp x pow x (Wb-Wr) Op - opłata planistyczna Sp - stawka procentowa Wb - wartość gruntu po uchwaleniu planu Wr - wartość przed uchwaleniem Przyjęto stawkę - 20% stawkę opłaty planistycznej, cenę gruntu rolnego 2 zł/m², cenę działki budowlanej 30 zł/m². 6

7 Powierzchnia działek pod zabudowę jednorodzinną ,00 m² Powierzchnia działek pod zabudowę zagrodową m² Powierzchnia działek pod zabudowę usługowo-produkcyjną ,00 m² Powierzchnia działek pod zabudowę mieszkaniowo-usługową ,00 m² Razem ,00 m² Prawdopodobieństwo zbycia Pz gruntu w latach: 1 rok po uchwaleniu - 0,20 2 rok - 0,20 3 rok - 0,20 4 rok - 0,20 5 rok - 0,20 Obliczenie wartości renty planistycznej metodą budżetową Op = 0,20 x ,00 x (30 2) = ,60 zł Obliczenie wartości renty planistycznej metodą dyskontową t Sp F m² Pz Wb Wr Wb Wr zł/m 2 1 0, ,20 30,00 2,00 28, ,52 2 0, ,20 31,50 2,10 29, ,69 3 0, ,20 33,08 2,21 30, ,23 4 0, ,20 34,73 2,32 32, ,12 5 0, ,20 36,47 2,43 34, ,19 Razem opłata planistyczna ,60 zł Rp zł Opłata planistyczna metodą budżetową wynosi metodą dyskontową ,60 zł ,60 zł 5. 2 Zwiększenie podatku Stawki podatku od poszczególnych nieruchomości przyjęto na podstawie uchwały Nr XXII/147/2012 Rady Gminy Białośliwie z dnia 5 listopada 2012 roku w sprawie stawek podatku od nieruchomości. Stawki podatku od poszczególnych nieruchomości kształtują się następująco: - grunty przeznaczone pod działalność gospodarczą - 0,88 zł/1 m² - grunty pozostałe (mieszkaniowe, gospodarcze, garażowe) - 0,25 zł/m² od budynków i ich części - mieszkalnych (1 m² powierzchni użytkowej) - 0,73 zł/m² - pod działalność gospodarczą - 22,82 zł/m² - od pozostałych budynków (gospodarcze, garażowe) - 4,96 zł/m² 7

8 Założenia: Powstanie 125 nowych działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną: - średnia powierzchnia działki wynosi około 1500 m², - powierzchnia budynku mieszkalnego 150 m², - powierzchnia budynku gospodarczego 50 m², - 25 działek zabudowanych będzie w ciągu dwóch lat, - 25 działek w trzecim roku, - 25 działek w czwartym roku, - 25 działek po 5 latach. zabudowa usługowo-produkcyjna o powierzchni ,00 m²: - średnia powierzchnia terenu zabudowana rocznie ,00 m², - średnia powierzchnia budynków rocznie m². - zabudowa usługowo-produkcyjna realizowana sukcesywnie 20% rocznie 1 rok nie wystąpi zwiększenie podatku. 2 rok zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna podatek od gruntu m² Ppm = 1500m² x 0,25 = 375,00 zł podatek od budynku mieszkalnego pm m² x 0,73 = 109,50 zł podatek od budynku gospodarczego pg - 50 m² x 4,96 = 248,00 zł razem 732,50 zł podatek od 25 działek i 25 budynków mieszkalnych i gospodarczych 25 x (Ppm + pm + pg) = 25 x 732,50 = ,50 zł zabudowa usługowo-produkcyjna podatek od gruntu usługowo-produkcyjnego (Ppg) - powierzchnia m² Ppg = x 0,88 = ,00 zł podatek od budynków usługowo-produkcyjnych (pug) pug m² x 22,82 = ,00 Ppg + pug = ,00 zł Pp1 = 25 (Ppm + pm + pg) + Ppg + pug = , ,00 ogółem podatek w 2 roku Pp ,50 zł 3 rok zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna podatek od gruntu m² Ppm = 1500 m² x 0,25 = 375,00 zł podatek od budynku mieszkalnego - pm 150 m² x 0,73 = 109,50 zł podatek od budynku gospodarczego - pg 50 m² x 4,96 = 248,00 zł razem 732,50 zł 25 x (Ppm + pm + pg) = 25 x 732,50 = ,50 zł zabudowa usługowo-produkcyjna podatek od gruntu usługowo-produkcyjnego (Ppg) - powierzchnia m² Ppg = x 0,88 = ,00 zł podatek od budynków usługowo-produkcyjnych (pug) pug = m² x 22,82 = ,00 Ppg + pug = ,00 zł 8

9 Pp2 = Pp1 + Ppm +Ppg + pm +pg + pug Pp2 = , , , , = ,00 zł ogółem podatek w 3 roku Pp ,00 zł 4 rok zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna podatek od gruntu m² Ppm = 1500 m² x 0,25 = 375,00 zł podatek od budynku mieszkalnego - pm 150 m² x 0,73 = 109,50 zł podatek od budynku gospodarczego - pg 50 m² x 4,96 = 248,00 zł razem 732,50 zł 25 x (Ppm + pm + pg) = 25 x 732,50 = ,50 zł zabudowa usługowo-produkcyjna podatek od gruntu usługowo-produkcyjnego (Ppg) - powierzchnia m² Ppg = x 0,88 = ,00 zł podatek od budynków usługowo-produkcyjnych (pug) pug = m² x 22,82 = ,00 Ppg + pug = ,00 zł Pp3 = Pp1 + Pp2 + Ppm +Ppg + pm +pg + pug Pp3 = , , , , , = ,00 zł ogółem podatek w 4 roku Pp ,00 zł 5 rok zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna podatek od gruntu m² Ppm = 1500 m² x 0,25 = 375,00 zł podatek od budynku mieszkalnego - pm 150 m² x 0,73 = 109,50 zł podatek od budynku gospodarczego - pg 50 m² x 4,96 = 248,00 zł razem 732,50 zł 25 x (Ppm + pm + pg) = 25 x 732,50 = ,50 zł zabudowa usługowo-produkcyjna podatek od gruntu usługowo-produkcyjnego (Ppg) - powierzchnia m² Ppg = x 0,88 = ,00 zł podatek od budynków usługowo-produkcyjnych (pug) pug = m² x 22,82 = ,00 Ppg + pug = ,00 zł Pp4 = Pp1 + Pp2 + Pp3 + Ppm +Ppg + pm +pg + pug Pp4 = , , , , , , = ,00 zł ogółem podatek w 5 roku Pp ,00 zł ŁĄCZNE DOCHODY GMINY Z PODATKU PO 5 LATACH ,50 zł 9

10 5.3. Dochody z tytułu sprzedaży działek budowlanych. Działki budowlane są własnością prywatną. Dochody gminy z tytułu sprzedaży działek budowlanych nie wystąpią Opłata adiacencka z tytułu podziału terenu. Działki budowlane są własnością prywatną. Podział gruntu na działki budowlane poniesie właściciel nieruchomości. Opłata adiacencka z tytułu podziału terenu wystąpi w przypadku wykupu gruntu pod poszerzenie drogi publicznej (np. gminnej). Stawka procentowa opłaty adiacenckiej winna być ustalona przez radę gminy w drodze uchwały. Rada Gminy w Białośliwiu nie określiła stawki opłaty adiacenckiej Opłata adiacencka z tytułu budowy infrastruktury technicznej. Przyjęto stawkę 30% procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z budową infrastruktury technicznej. Oa inf. = Sp x P (Wn Ws) Oa inf. - opłata adiacencka z tytułu udziału w kosztach budowy infrastruktury Sp - stawka procentowa opłaty adiacenckiej przyjęto 30% P - powierzchnia terenu objętego wpływem infrastruktury technicznej Wn - wartość 1 m² nieruchomości po wybudowaniu infrastruktury - 40 zł Ws - wartość 1 m² nieruchomości przed wybudowaniem infrastruktury - 30 zł Oa inf. = 0,3 x x (40,00-30,00) = ,00 zł Opłata adiacencka z tytułu wybudowania infrastruktury technicznej wyniesie: ,00 zł Opłata od czynności cywilno prawnych. Opłata od czynności cywilno-prawnych określona jest wg wzoru: Ocp = 0,02 x P x Wn Ocp - opłata od czynności cywilnoprawnych 0,02 - stawka procentowa opłaty P - powierzchnia terenu objętego czynnością cywilnoprawną w m ² Wn - wartość 1 m² nieruchomości w chwili sprzedaży O cp = 0,02 x ,00 x (30,00-2,00) = ,76 zł O cp = ,76 zł 10

11 6. W Y D A T K I G M I N Y Zaktualizowano ceny na obowiązujące 2013 roku Koszt budowy 1 m² drogi gminnej - 230,00 zł 1 m sieci wodociągowej φ ,00 zł 1 m sieci kanalizacyjnej φ ,00 zł 1 m sieci kanalizacji deszczowej φ ,00 zł 1 m sieci kablowej elektroenergetycznej - 70,00 zł koszt budowy 1 piaskownika ,00 zł ceny określono na podstawie informacji z Urzędu Gminy Białośliwie budowa 6600 m² dróg (wykup gruntów) 6600,0 x 20,00 = ,00 zł budowa 6600 m² dróg (poszerzenie o 5 m szer.) 6600,0 x 230,00 = ,00 zł budowa 864,0 m sieci wodociągowej 864,0 x 146,00 = ,00 zł budowa 1.534,0 m sieci kanalizacyjnej 1.534,0 x 284,00 = ,00 zł budowa 700 m sieci kanalizacji deszczowej 700,0 x 477,00 = ,00 zł budowa 864,0 m. sieci elektroenergetycznej 864,0 x 70,00 = ,00 zł budowa 3 piaskowników (1K) 3 x ,00 = ,00 zł razem ,00 zł 7. S K U T K I F I N A N S O W E U C H W A L E N I A P L A N U M I E J S C O W E G O Bilans dochodów i wydatków. Dochody: 1. opłata planistyczna ,60 zł 2. wzrost podatku od nieruchomości ,50 zł 3. sprzedaż działek budowlanych 0,00 zł 4. opłata adiacencka z tytułu budowy infrastruktury ,00 zł 5. opłata od czynności cywilno-prawnych ,76 zł Razem 8.170,290,86 zł Wydatki ,00 zł Dochody ,86 zł 8. W N I O S K I Uchwalenie planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego wsi Białośliwie i Dworzakowo wpłynie na wzrost opłaty planistycznej (w związku ze wzrostem wartości gruntów rolnych przeznaczonych pod zabudowę), podatku od gruntów i nieruchomości, opłaty adiacenckiej z tytułu realizacji infrastruktury technicznej i opłaty od czynności cywilno-prawnych. Uchwalenie planu miejscowego wpłynie na wzrost dochodu gminy. Rozwiązania przyjęte w projekcie planu miejscowego wpłyną na wzrost dochodu gminy. Opracowano na podstawie Problematyki ekonomicznej w planowaniu miejscowym I seminarium szkoleniowe ZOIU z siedzibą we Wrocławiu Autorzy: Prof. dr.hab. Ryszard Cymerman mgr inż. Hubert Kryszak mgr inż. Zbigniew Witkiewicz 11