SPRAWOZDANIE. Zarządu z działalności Spółdzielni za rok (skrócone)

Transkrypt

1 SPRAWOZDANIE Zarządu z działalności Spółdzielni za rok 2013 (skrócone) I. Organizacja wewnętrzna Spółdzielni II. Sprawy członkowsko-mieszkaniowe III. Syntetyczna ocena wyników działalności GSM i sytuacja finansowa za 2013 rok IV. Analiza finansowa

2 2 I. ORGANIZACJA WEWNĘTRZNA SPÓŁDZIELNI Zatwierdzona przez Radę Nadzorczą GSM w dniu r. struktura organizacyjna Spółdzielni na 2013 rok nie wprowadziła żadnych zmian w układzie funkcjonalnym komórek i jednostek organizacyjnych w porównaniu do roku Schemat organizacyjny zawierał również dwa piony organizacyjne, tj.: 1. pion Prezesa Zarządu 2. pion Z-cy Prezesa ds. ekonomicznych Głównego Księgowego. Zatwierdzony łącznie ze strukturą organizacyjną plan zatrudnienia na 2013 rok obejmował łącznie 78,5 etatu, w tym na stanowiskach robotniczych 47 etatów i na stanowiskach nierobotniczych 31,5 etatu, a więc w stosunku do 2012 roku nie uległ zmianie. Zatwierdzając strukturę organizacyjną i plan zatrudnienia w kształcie i wielkościach proponowanych przez Zarząd, Rada Nadzorcza uznała, że gwarantują one sprawne prowadzenie gospodarki i zarządzanie Spółdzielnią oraz zapewniają należyte utrzymanie i eksploatację nieruchomości mieszkaniowych. II. SPRAWY CZŁONKOWSKIE Na dzień r. Spółdzielnia zrzeszała ogółem członków w tym: - członków zamieszkałych w tym 83 osoby posiadające więcej niż jedno mieszkanie w zasobach GSM - członków współmałżonków członków oczekujących 15 - członków posiadających garaże, a nie zamieszkałych w GSM 11 Ilość osób nie będących członkami Spółdzielni 228 Ilość kandydatów ogółem 615 W roku 2013 Spółdzielnia dysponowała 4 lokalami mieszkalnymi z odzysku ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu. Zasiedlenie powyższych mieszkań nastąpiło w drodze przetargu na zasadzie umowy o ustanowienie prawa odrębnej własności. W roku 2013 przyjęto 112 członków, skreślonych zostało 126 członków zamieszkałych. Na dzień r. pozostały do realizacji 2 wyroki sądu o eksmisję, które są czasowo zawieszone z uwagi na spłacenie zaległości.

3 3 W roku 2013 sąd orzekł 26 prawomocnych orzeczeń (nakazów zapłaty i wyroków) dot. lokali mieszkalnych. Na dzień r. w toku postępowania było 35 spraw w sądzie w tym: 27 spraw o zapłatę z lokali mieszkalnych 3 sprawy o stwierdzenie nabycia spadku 2 sprawy o eksmisję 1 sprawa o unieważnienie umowy 1 sprawa dot. lokalu użytkowego 1 sprawa dot. zasiedzenia terenu. W roku 2013 wydano 6 zaświadczeń do założenia księgi wieczystej dla własnościowego prawa do lokalu, założono 20 ksiąg wieczystych i ustanowiono 26 hipotek. Ogółem ilość założonych ksiąg wieczystych wynosi 678. Łącznie do r. ustanowiono 417 hipotek (392 dot. własnościowego prawa do lokali, 25 dot. prawa odrębnej własności). w tym: W roku 2013 zawarto 22 akty notarialne o ustanowienie prawa odrębnej własności, Razem: 22 7 ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu 15 ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu W sumie na dzień r. zostało zawartych umów o ustanowienie prawa odrębnej własności: Razem: lokali ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu 1304 lokali ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu 56 garaży STRUKTURA LOKALI MIESZKALNYCH w zasobach GSM według stanu na dzień r. Lp. Wyszczególnienie AO-1 AO-2 Razem % udział poszczeg. praw w ogółem 1. Lokal mieszkalny z prawem lokatorskim ,18 2. Lokal mieszkalny z prawem własnościowym ,99 3. Lokal mieszkalny z prawem wyodrębnionej własności ,83 RAZEM ,00

4 4 Według stanu na dzień r. liczba lokali z lokatorskim prawem do lokalu wynosi 51 lokali, co stanowi 1,18 % ogólnej liczby lokali mieszkalnych w Spółdzielni. W wyniku realizacji wniosków o przeniesienie własności lokalu do dnia 31 grudnia 2013r. wyodrębniono lokale mieszkalne w 28 nieruchomościach, co stanowi 47,83 % lokali mieszkalnych administrowanych przez Spółdzielnię. III. SYNTETYCZNA OCENA WYNIKÓW DZIAŁALNOŚCI GSM I SYTUACJA FINANSOWA ZA 2013 ROK. I. W roku 2013 Spółdzielnia osiągnęła dodatni wynik (nadwyżkę przychodów nad kosztami) w wysokości Na powyższy wynik składa się: ,65 zł 1. wynik w nieruchomościach zarządzanych przez Spółdzielnię w wys ,24 zł nadwyżka przychodów nad kosztami ,33 zł; nadwyżka kosztów na przychodami ,09 zł w tym: 1. ujemny wynik na eksploatacji podstawowej w wysokości ,32 zł 2. ujemny wynik na domofonach w wysokości ,30 zł 3. ujemny wynik na monitoringu w wysokości - 40,79 zł 4. dodatni wynik na dźwigach w wysokości ,50 zł 5. dodatni wynik na garażach w wysokości 2.928,23 zł 6. dodatni wynik z reklam oraz dzierżawy terenu tzw. pożytków z nieruchomości wspólnej w wys ,93 zł 7. dodatni wynik z najmu pomieszczeń gosp ,99 zł Różnica między przychodami a kosztami na r. stanowi kwotę ,99 zł; została rozliczona z członkami lokali w miesiącu lutym 2014r. w formie zwrotu bonifikaty. 2. wynik w pozostałej działalności w wysokości ,41 zł w tym: 1. dodatni wynik z najmu lokali użytkowych stanowiących mienie Spółdzielni w wysokości ,60 zł

5 5 2. dodatni wynik z pozostałych przychodów i kosztów (głównie: pozostałych przychodów i kosztów operacyjnych oraz przychodów i kosztów finansowych) w wysokości ,81 zł Uzyskany przez Spółdzielnię wynik z pozostałej działalności w kwocie ,41 zł stanowi nadwyżkę bilansową, która będzie przedstawiona do zatwierdzenia przez Walne Zgromadzenie. Zarząd Spółdzielni proponuje nadwyżkę bilansową za rok 2013 w kwocie ,41 zł przeznaczyć na: - kwotę ,19 zł - na pokrycie ujemnego wyniku rozliczenia kosztów eksploatacji nieruchomości, - kwotę ,41 zł - na zwiększenie funduszy remontowych nieruchomości, - kwotę ,81 zł - na zasilenie pozaodpisowych środków funduszu remontowego Spółdzielni. Zasada podziału środków nadwyżki bilansowej: Kwota ,60 zł ( ,19 zł ,41 zł) została podzielona wg struktury powierzchni użytkowej mieszkań (przypadających na członków Spółdzielni). W nieruchomościach, które mają dodatni wynik na eksploatacji za rok 2013 cała przypadająca część nadwyżki bilansowej zwiększy ich fundusz remontowy, a jeżeli nieruchomość ma ujemny wynik to pokrywa niedobór, a różnica zasila fundusz remontowy danej nieruchomości. Wykonanie planu kosztów Spółdzielni wg miejsc powstawania: Lp. Wyszczególnienie Wykonanie 2013 rok kosztów roku 2012 Plan Wykonanie % wykon. 1. Koszty eksploatacji podstaw. lokali mieszk , , ,75 92,81 2. Koszty sfinansowane nadw. bilans za rok , ,99 x 3. Koszty eksploatacji podstaw. lokali użytk , , ,02 108,90 4. Koszty refaktur dot. lokali użytkowych , , ,04 94,93 5. Koszty wymiany wodomierzy , ,59 x

6 6 6. Koszty pożytki, reklamy, pom. gospod , , ,91 89,65 7. Koszty eksploatacji podstaw. garaży , , ,86 103,06 8. Koszty domofonów , , ,36 113,79 9. Koszty dźwigów , , ,03 94, Koszty konserwacji , , ,78 97, Koszty c.o. i c.w , , ,26 90, Koszty zimnej wody , , ,61 88, Koszty monitoringu , , ,80 100,18 OGÓŁEM , , ,00 93,09 Koszty w układzie rodzajowym. Struktura kosztów w układzie rodzajowym za lata 2012 i 2013 przedstawiała się następująco: Lp. Tytuł Dynam. kwota % Kwota % 5 : 3 strukt. strukt Amortyzacja ,26 0, ,51 0,28 101,45 2. Zużycie materiałów i energii ,58 55, ,37 54,83 103,01 3. Usługi obce ,67 8, ,90 9,14 113,55 4. Wynagrodzenia ,02 12, ,10 12,63 102,90 5. Ubezp. społ. i inne świadczenia ,28 2, ,65 2,79 120,88 6. Podatki i opłaty ,96 3, ,43 3,28 105,67 7. Pozostałe koszty ,26 18, ,44 17,05 97,82 Razem ,03 100, ,40 100,00 103,45 WPŁYWY - plan i wykonanie wpływów przedstawia poniższa tabela: Lp. Wyszczególnienie Plan roku 2013 Wykonanie roku Opłaty czynszowe z tyt. lokali mieszkalnych , ,20 2. Opłaty z tyt. c.o. i c.w. (lokale mieszkalne) , ,26 3. Opłaty za zimną wodę (lokale mieszkalne) , ,61 4. Opłaty z tyt. eksploatacji dźwigów , ,53 5. Opłaty z tyt. domofonów , ,06 6. Opłaty z tyt. monitoringu , ,01 7. Wpływy z tyt. wynajmu lokali użytkowych , ,47 8. Wpływy z tyt. reklam i dzierżawy terenu + pom. gosp , ,83 9. Wpływy z tyt. garaży , , Pozostałe wpływy i przychody finansowe , , Wpływy z tyt. kosztów refakturowanych , ,78 RAZEM , ,32

7 7 FUNDUSZ REMONTOWY Specyfikacje funduszu remontowego w skali roku przedstawia poniższa tabela: Lp. Wyszczególnienie Kwota Stan funduszu remontowego (Bilans otwarcia) ,43 Odpis na remonty lokali mieszkalnych, garaży i domofonów ,04 Odpis na remonty dźwigów ,09 Nadwyżka bilansowa za 2012r. (Uchwała WZ nr z 2013r) ,65 Razem wpływy ,21 Remonty lokali mieszkalnych Docieplenia lokali mieszkalnych Remonty dźwigów Remont lokali własnych , , , ,19 Razem wydatki ,83 Stan Funduszu Remontowego ,38 IV. ANALIZA FINANSOWA r. Stan finansowy majątku Spółdzielni charakteryzują podstawowe dane na dzień FUNDUSZE WŁASNE Saldo Lp. Konto Wyszczególnienie funduszy na r. na r Fundusz udziałowy , , Fundusz zasobowy Spółdzielni , , Fundusz wkładów mieszkaniowych , , Fundusz wkładów budowlanych , , Fundusz wkładów - gruntów , , Fundusz z aktualizacji środków trwałych nie należących do zasobów 8.132, ,55 mieszkaniowych Fundusz zasobów mieszkaniowych , , Fundusz aktualizacji zasobów mieszkaniowych , , Wynik finansowy , ,41 RAZEM , ,68

8 8 ZOBOWIĄZANIA Lp. Wyszczególnienie Salda na r r Zobowiązania długoterminowe , ,19 2. Zobowiązania krótkoterminowe w tym: - Fundusz remontowy - Fundusz Św. Socj , , , , , ,56 3. Rozliczenia międzyokresowe , ,64 RAZEM , ,21 Kwota zobowiązań długoterminowych w wysokości dotyczy kaucji na lokalach użytkowych, oraz kaucji na zabezpieczenie robót remontowych ,19 zł Na zobowiązania krótkoterminowe w wysokości składają się: ,38 zł 1) Zobowiązania do 12 m-cy w kwocie ,54 zł w tym: - zob. z tyt. wody, c.o. c.w., energię, rob. remont ,49 zł - nadpłata z tyt. opłat eksploat. od lok. mieszk. i lok.uż ,02 zł - z tyt. rozliczeń z byłymi członk ,30 zł - z pozost. tytułów m.in. UNIQA ,73 zł 2) Zobowiązanie z tyt. podatków ,80 zł 3) Zobowiązanie z tyt. wkładów dla spadkobierców ,10 zł 4) Fundusze specjalne ,94 zł w tym: - Fundusz remontowy ,38 zł - ZFŚS ,56 zł Rozliczenia międzyokresowe w kwocie stanowią: - przychody przyszłych okresów (wyrok sądu szkoda dźwig płatność w ratach) - nadwyżka przychodów nad kosztami wg nieruch./ ,40 zł ,24 zł ,64 zł

9 9 AKTYWA TRWAŁE (majątek trwały) Lp. Wyszczególnienie Stan na r. Stan na r I. Wartości niematerialno-prawne: 0,00 0,00 - oprogramowanie 0,00 0,00 II. Rzeczowe aktywa trwałe: , ,76 1) grunty własne i prawo wieczystego użytkowania , ,41 2) budynki i budowle , ,76 3) urządzenia techniczne ,35 4) środki transportowe , ,23 5)pozos. środki trwałe (maszyny biurowe) 8.979, ,01 6) środki trwałe w budowie 0,00 0,00 7) zaliczki na środki trwałe w budowie 0,00 0,00 III. Długoterminowe aktywa: , ,00 - finansowe (udziały) 2.500, ,00 - nieruchomości ,90 0, , ,76 Majątek trwały Spółdzielni na koniec roku 2013 wynosi: ,76 zł. Poz. I. Wartość oprogramowania wykorzystywanego w Spółdzielni wynosi 0,- zł z uwagi na jego całkowite zamortyzowanie. Poz. II. Poz. III. Spadek bilansowej wartości aktywów trwałych spowodowany jest ustanawianiem odrębnej własności lokali mieszkalnych oraz umarzaniem zasobów mieszkaniowych. Sposób prezentacji wartości pawilonów handlowych i lokali użytkowych w budynkach mieszkalnych został zmieniony w ten sposób, że wartość w/w lokali wykazano w poz. II, pkt 2 jako środki trwałe. W latach wartość w/w obiektów była prezentowana jako inwestycje długoterminowe w nieruchomości w poz. III. Zmiana wynika z faktu, że gospodarka lokalami użytkowymi jest działalnością statutową Spółdzielni. Koszty i przychody dotyczące lokali użytkowych ewidencjonowane są jako koszty i przychody z działalności operacyjnej. Zmiana ta nie wpływa na wartość sumy bilansowej, stanowi jedynie dostosowanie prezentacji danych zgodnie ze statutem i prowadzoną ewidencją księgową.

10 10 AKTYWA OBROTOWE (majątek obrotowy) Lp. Wyszczególnienie Stan na r. Stan na r I. Zapasy 2.965, ,39 II. Należności , ,49 III. Środki pieniężne , ,97 IV. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe , ,28 RAZEM , ,13 Kwotę 5.513,39 zł zapasów stanowią: - materiały niewbudowane w magazynkach podręcznych + paliwo 5.513,39 zł Wszystkie należności są nieprzedawnione, a część z nich została uregulowana w m-cu styczniu/2014r. W kwocie należności ,49 zł ujęto: 1) należności z tyt. dostaw i usług w kwocie ,19 zł w tym: - zaległości czynszowe od mieszkań ,89 zł - kwoty zasądzone od lok. mieszkalnych i lok. użytkowych - zaległości lokali użytkowych, reklam i terenów ,39 zł ,42 zł - inne ,98 zł - odpis aktualizujący ,49 zł 2) Pozostałe należności to: ,30 zł - wkłady rozliczenie 1.123,84 zł - pożyczki ZFŚS ,00 zł - VAT do odliczenia w okresie przyszłym ,46 zł Środki pieniężne w stosunku do 2012r. zwiększyły się o ,73 zł tj. o 18,69 %. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe w kwocie ,28 zł dotyczą przede wszystkim kosztów ubezpieczeń majątkowych Spółdzielni i prenumeraty na 2014r. Zaległości na dzień r. w opłatach za lokale mieszkalne wyniosły ,91 zł. W stosunku do stanu na koniec ubiegłego roku zwiększyły się o kwotę ,26 zł.

11 11 W celu zmniejszenia zaległości podejmowane są następujące działania: - wysyłanie upomnień i wezwań do zapłaty, - zapraszanie na rozmowy z Zarządem w celu poznania przyczyn powstania długu i podpisania ugody o rozłożenie na raty. Udzielane są informacje o możliwości uzyskania pomocy od państwa w formie dodatków mieszkaniowych. W m-cu grudniu 2013r. z dodatków mieszkaniowych korzystały 142 rodziny, - umieszczanie informacji o osobach zalegających w opłatach w Krajowym Rejestrze Długów, - po wyczerpaniu w/w możliwości sprawy kierowane są na drogę postępowania sądowego, - w przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu następuje wykreślenie z rejestru członków, co jest równoznaczne z wypowiedzeniem tytułu prawnego. Następnie kierowany jest wniosek o dobrowolne opuszczenie mieszkania. W przypadku nie dostosowania się do żądania Spółdzielni, sprawa kierowana jest do Sądu o orzeczenie eksmisji z lokalem socjalnym lub tymczasowym, - w przypadku dużych zaległości, po wyczerpaniu powyższych działań, Spółdzielnia występuje o ustanowienie hipoteki przymusowej w celu zabezpieczenia należności w przypadku sprzedaży mieszkania. W 2013r. zaproszono na posiedzenie Rady Nadzorczej 53 osoby, których zaległość przewyższa 12 miesięczny wymiar. Zgłosiło się 14 osób. Na skutek w/w działań spłacono całkowicie zaległości w kwocie ,48 zł dot. mieszkania w nieruchomości nr 10. W miesiącu listopadzie 2013r. została powołana Komisja ds. Windykacji Należności w celu intensyfikacji działań zmierzających do odzyskania istniejących zaległości. W trakcie spotkań z dłużnikami udzielane są porady prawne. Komisja wypracowuje sposoby rozwiązania problemów osób zalegających z opłatami. Na podstawie przeprowadzonych rozmów można stwierdzić, że zaległości wynikają ze złej sytuacji finansowej spowodowanej spłatą zobowiązań z tytułu zaciągniętych pożyczek lub kredytów, w drugiej kolejności złym stanem zdrowia, uniemożliwiającym podjęcie pracy. Dopiero w trzeciej kolejności dłużnicy powoływali się na brak dla nich pracy na rynku. W naszej Spółdzielni wskaźnik zaległości do rocznego wymiaru opłat w poszczególnych latach kształtował się następująco:

12 12 Kwota zaległości r. 7,65 % ,92 zł r. 6,16 % ,88 zł r. 7,07 % ,65 zł r. 7,71 % ,91 zł W 2013r. do mieszkańców wysłano upomnień i wezwań do zapłaty, do sądu skierowano 43 sprawy. W załączeniu przedstawiono zaległości czynszowe na dzień r. z podziałem na nieruchomości. Gdańsk, dnia r.

13 13