OPERAT SZACUNKOWY (OPINIA BIEGŁEGO SĄDOWEGO)

Transkrypt

1 BIEGŁY SĄDOWY Z DZIEDZINY SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI SĄDU OKRĘGOWEGO W ZIELONEJ GÓRZE mgr inż. Michał Zemleduch Sygnatura akt: KM 1054/14 ul.jarzębinowa nr LUBSKO OPERAT SZACUNKOWY (OPINIA BIEGŁEGO SĄDOWEGO) Cel wyceny: określenie rynkowej wartości nieruchomości dla potrzeb prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Żarach Grzegorza Świtalskiego postępowania egzekucyjnego z nieruchomości na wniosek Skarbu Państwa Rejonowy Zarząd Infrastruktury w Zielonej Górze Przedmiot wyceny: nieruchomość niezabudowana gmina: Żary miejscowość: Lubomyśl ulica: - działka nr: 4/9 powierzchnia działki: 0,0686 ha księga wieczysta: ZG1R/ /8 Tytuł prawny do nieruchomości: Właścicielem nieruchomości jest Przemysław Piotr Markulak Lubsko, 14 sierpnia 2017 r. OPRACOWAŁ:

2 -2- WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1 Określenie nieruchomości nieruchomość niezabudowana 2 Opis nieruchomości (w tym przeznaczenie gruntu w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mpzp oraz w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy studium UiKZP Gmina: Żary miejscowość: Lubomyśl ulica: - działka nr: 4/9 powierzchnia działki: 0,0686 ha rodzaj użytku-klasapowierzchnia: -B: 0,0686 ha mpzp: studium UiKZP: nie obowiązuje M8 -mieszkalnictwo wielorodzinne, jednorodzinne, obszar zabudowany do adaptacji 3 Księga wieczysta 49630/8 Sąd Rejonowy w Żarach Wydział Ksiąg Wieczystych 4 Cel wyceny Określenie rynkowej wartości prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży w drodze licytacji komorniczej 5 Właściciel nieruchomości Przemysław Piotr Markulak 6 Metodologia wyceny Podejście porównawcze metoda korygowania ceny średniej 7 Wartość rynkowa (WRUwartość rynkowa dla przeznaczenia pod zabudowę przeznaczenia zgodnego ze studium uikzp) 8 Stan nieruchomości na dzień r. 9 Poziom cen r. 10 Data wyceny r. 11 Autor opracowania zł (słownie złotych trzynaście tysięcy)

3 -3- ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA I DANE FORMALNO-PRAWNE 1.Zamawiający 2.Podstawy formalno-prawne opracowania 3.Inne materiały wykorzystane w wycenie 4.Przedmiot i cel opracowania II METODOLOGIA WYCENY 1.Podstawy prawne przyjętej metody szacowania III DANE O NIERUCHOMOŚCI 1. Lokalizacja nieruchomości 2.Opis nieruchomości IV WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI 1.Charakterystyka i analiza rynku 2.Wartość rynkowa nieruchomości V PODSUMOWANIE 1.Zestawienie i analiza wyników obliczeń 2.Zastrzeżenia, uwagi i klauzule VI ZAŁĄCZNIKI 1.Fotografie z nieruchomości 2.Wydruk z księgi wieczystej 3.Mapa ewidencyjna -system informacji przestrzennej (mapa do celów poglądowych)

4 -4- I DANE FORMALNO-PRAWNE 1.Zamawiajacy: Komornik Sądowy przy Sadzie Rejonowym w Żarach Grzegorz Świtalski Żary, ul. Bohaterów Getta 11 2.Podstawy formalno-prawne opracowania -rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 24 stycznia 2005 roku w sprawie biegłych sądowych (Dz.U ); -akta postępowania udostępnione przez Zamawiającego w tym: zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Żarach z dnia roku w sprawie wydania opinii ustalającej wartość nieruchomości ZG1R/ /8 (nieruchomość niezabudowana położona w Lubomyślu, gmina Żary, działka nr 4/9); -ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z 1964 roku z późn. zmianami); -ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz 741) Tekst jednolity z 07 maja 2015 roku (Dz.U. z r. poz 782); -rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz z 2004 roku) wraz ze zmianami w tym zmiana z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz.U.Nr 165 poz 985 z 2011 roku); 3.Inne materiały wykorzystane w wycenie: -dane z księgi wieczystej nr 49630/8 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Żarach Wydział Ksiąg Wieczystych wydruk z dnia r. -dokumenty planistyczne Gminy Żary, w tym -Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Żary- uchwała Rady Gminy w Żarach nr XII/113/00 z dnia roku wraz ze zmianami w tym zmiana przyjęta uchwałą nr XXIX/288/13 Rady Gminy Żary z r.; -dane o transakcjach sprzedaży nieruchomości udostępnione przez Ośrodki Geodezji i Kartografii oraz Ewidencję Gruntów Starostw Powiatowych w tym Starostwo Powiatowe w Żarach;

5 -5- -materiały ofertowe dotyczące ofert sprzedaży i wynajmu nieruchomosci /w tym z biur nieruchomości wraz z określeniem poziomu wynegocjowanych cen transakcyjnych/; -materiały analityczne zebrane z czasopism fachowych w tym "Puls Biznesu"; -Wycena mienia -poradnik menedżera -Mieczysław Prystupa w-wa 2000; -Inwestowanie w nieruchomości -praca zbiorowa pod red. Ewy Kucharskiej -Stasiak Instytut nieruchomości VALOR 1999 r. -własne zbiory i materiały analityczne z zakresu obrotu nieruchomości w tym kształtowania się cen nieruchomości, wpływu cech nieruchomości na poziom cen rynkowych, trendów zmian cen w czasie itp; -informacje o nieruchomości uzyskane w drodze oględzin nieruchomości przeprowadzonych r.; 4.Przedmiot i cel opracowania: Przedmiotem opracowania jest wycena nieruchomości niezabudowanej (działka w obszarze zabudowanym) w obszarze wsi Lubomyśl nr 4/9 o powierzchni 0,0686 ha Dla nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Żarach Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta nr: ZG1R/ /8 4.1.Opis stanu prawnego: Dział I: województwo lubuskie, powiat żarski, gmina Żary, miejscowość Lubomyśl, działka nr 4/9 o obszarze 0,0686 ha, niezabudowana nieruchomość, Dział II: Przemysław Piotr Markulak (umowa sprzedaży r) Dział III: Dział IV: Prawo osobiste -prawo odkupu nieruchomości w okresie pięciu lat od dnia nabycia od Agencji Nieruchomości Rolnych -Skarbu Państwa Ostrzeżenie (kilkanaście ostrzeżeń): wszczęto postępowanie egzekucyjne z nieruchomości (uwaga! -brak wpisu o postępowaniu nr 1054/14) Hipoteki -wg wydruku z KW w załączeniu

6 Przeznaczenie nieruchomości: -miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie obowiązuje; -studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego określa dla terenu, w którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość następujące przeznaczenie: M 8 -mieszkalnictwo wielorodzinne i jednorodzinne -obszar zabudowany do adaptacji -faktyczny sposób użytkowania nieruchomości przydomowy ogród włączony do użytkowania z działkami zabudowanymi budynkiem mieszkalnym nr 61; 4.3.Celem wyceny jest oszacowanie rynkowej wartości nieruchomości niezabudowanej (wg stanu bieżącego) dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości celem egzekucji należności pieniężnej z zaspokojeniem z nieruchomości dłużnika. Opracowanie sporządzono wyłącznie d/c określonych wyżej. Za wykorzystanie operatu do innych celów rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności Daty istotne dla określenia wartości nieruchomości Wartość nieruchomości określa się wg stanu bieżącego z dnia: r. (data wizji lokalnej biegłego) Wartość nieruchomości określa się wg poziomu cen: r. II METODOLOGIA WYCENY 1.Podstawa prawna przyjętej metody szacowania: Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami (Art.150 ust.2) wobec faktu, że nieruchomość może być przedmiotem obrotu w wycenie dokonuje się określenia wartości rynkowej nieruchomości. Na podstawie Art.151 ust.1 -wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

7 -7- -strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, -upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Dodatkowo definiuje się, że wartość rynkowa jest to szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej, oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku. Określenia wartości rynkowej można dokonać (Art.152 i 153): -podejściem porównawczym - polega na określeniu wartości nieruchomości w oparciu o ceny nieruchomości o porównywalnych cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego- dokonując korekty tych cen ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływającego czasu; -podejściem dochodowym -opiera się na założeniu, że nabywca nieruchomości będzie skłonny zapłacić za nią cenę uzależnioną od spodziewanego bądź wymaganego dochodu jaki z niej uzyska lub będzie mógł uzyskać po zainwestowaniu w nieruchomość środków finansowych. W wycenie obliczeń dokonuje się podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej zgodnie z paragrafem 4 pkt. 3 stosując podejście porównawcze można stosować metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Stosując metodę korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie nieruchomości kilkanaście nieruchomości podobnych (minimum 11), które były przedmiotem obrotu rynkowego (znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia umowy oraz cechy tych nieruchomości). Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

8 -8- Podstawowymi parametrami przy szacowaniu wartości nieruchomości metodą korygowania ceny średniej są: -cena średnia (średnia arytmetyczna) w przyjętej do porównania próbie; -ceny minimalna i maksymalna w przyjętej do porównania próbie: -zbiór cech charakterystycznych (istotnych na kształtowanie się ceny nieruchomości) dla danego typu nieruchomości; -znajomość cech nieruchomości porównawczych; -wagi cech (wagi cech można wyznaczać na podstawie cen nieruchomości różniących się wyłącznie jedną z cech, określać za pomocą metod matematycznych lub przyjmować na podstawie literatury i analiz preferencji uczestników rynku nieruchomości oraz doświadczeń wynikających z własnej działalności na rynku nieruchomości -w każdym przypadku, dla przyjmowanych wag istotny jest zbiór nieruchomości porównawczych i cechy tych nieruchomości); Ocena cech nieruchomości wycenianej odbywa się przez porównanie kolejnych cech do cech przypisanych nieruchomościom porównawczym w tym ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości o cenach minimalnej i maksymalnej. W wyniku porównań określa się wartości współczynnika korygującego dla nieruchomości wycenianej przyjmując, że zmiana tego współczynnika przebiega liniowo i w sposób ciągły (można też stosować zmianę liniową w sposób skokowy). Podstawową techniką przyporządkowania wartości współczynnika korygującego ocenie cechy nieruchomości wycenianej jest interpolacja liniowa (w tym także ekstrapolacja w przypadkach, gdy ocena cechy nieruchomości wycenianej nie mieści się w granicach ocen przyjętych dla nieruchomości o cenie najniższej i o cenie najwyższej). Wartość nieruchomości wycenianej odpowiada iloczynowi ceny średniej oraz sumy współczynników korygujących określonych (oszacowanych) dla nieruchomości wycenianej. W przypadku, jeśli na rynku występuje utrzymująca się tendencja wzrostowa lub zniżkowa cen nieruchomości, ceny nieruchomości przyjętych do porównania należy uaktualniać współczynnikami trendu wzrost lub spadku cen (w przypadku stabilizacji cen współczynnik trendu wynosi 1,0).

9 -9- III DANE O NIERUCHOMOŚCI 1.Lokalizacja nieruchomości: Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Lubomyślu wieś w gminie Żary w jej północnej części z dojazdem z Żar drogą lokalną (zjazd na tę drogę na rondzie na obwodnicy Żar -tu także wyjazd na drogę główną w kierunku Zielonej Góry). Gmina Żary położona jest w południowej części województwa lubuskiego w sąsiedztwie gmin graniczących z Niemcami. Przez południową część terenu gminy przebiega autostrada Berlin Wrocław z przejściem granicznym w Olszynie. Działka położona jest w południowo-wschodniej części miejscowości Lubomyśl, po północno- zachodniej stronie w/w drogi lokalnej, w bezpośrednim jej sąsiedztwie. W otoczeniu nieruchomości znajdują się tereny zabudowane domami jednorodzinnymi (zabudowa sprzed 1945 roku z uzupełniającą zabudową współczesną). W obszarze zabudowanym występują sieci elektryczne i wodociągowe. 2.Opis nieruchomości: Wyceniana działka jest wyznaczona w nieregularnym kształcie: zasadnicza część działki to teren w kształcie prostokąta o bokach o długości ok. 17x 30 m położony w "drugiej linii" w stosunku do przebiegającej obok drogi (na zapleczu działki z budynkiem mieszkalnym dwurodzinnym oznaczonym numerem 61) oraz pas gruntu o szerokości ok. 4 m i długości ok. 32 m łączący wyżej wymienioną zasadniczą część działki i pas drogi publicznej. W granicach działki brak jest widocznych na gruncie obiektów budowlanych. Teren działki jest użytkowany jak przydomowy ogród (nasadzenia i teren placu zabaw dla dzieci). Teren jest użytkowany wraz z obszarem zabudowanym budynkiem nr 61. północnym. Teren działki jest zróżnicowany wysokościowo - działka w lekkim skłonie

10 -10- IV WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI 1.Charakterystyka i analiza rynku: Teren objęty analizą to obszar gminy Żary (gmina wiejska terytorialnie otaczająca miasto Żary) położona w północno-wschodniej części powiatu żarskiego. Powiat żarski znajduje się w południowej części województwa lubuskiego, w bezpośrednim sąsiedztwie granicy z Niemcami. Analizą objęto transakcje gruntów niezabudowanych, nabywanych na cele mieszkaniowe (do zabudowy domami jednorodzinnymi, w tym z możliwością prowadzenia drobnej działalności rzemieślniczej np w zakresie usług motoryzacyjnych) oraz usługowe (z wyłączeniem handlu wymagającego dużych powierzchni, stacji paliw, baz produkcyjnych, składowych i baz transportowych) od stycznia 2016 roku. Stwierdzono, że w przedmiotowym obszarze transakcje nieruchomości gruntowych niezabudowanych to wyłącznie transakcje obejmujące prawo własności gruntu. Stwierdzono, że w zbiorze transakcji obejmujących działki niezabudowane przedmiotem transakcji są działki o powierzchni od ok. 500 m2 do ok m2 (działki o większej powierzchni wykluczono z analizy rynku). Uznano, że liczba transakcji gruntów o rozpatrywanej funkcji i cechy nieruchomości będących przedmiotem obrotu umożliwiają przeprowadzenie obliczeń wartości gruntu dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży. Tym samym uznano, że rynkiem lokalnym dla danego segmentu nieruchomości jest obszar wsi gminy Żary. Cechami charakteryzującymi rynek obrotu nieruchomościami o funkcji mieszkaniowej i mieszkaniowo-usługowej w obszarach wsi są między innymi: -zróżnicowanie lokalizacji w tym odległości do centrum jakim jest miasto Żary; -zróżnicowanie położenia w ramach każdej miejscowości (tereny starej lub nowej zabudowy); -brak zróżnicowania praw (wyłącznie prawo własności gruntu); -zróżnicowanie powierzchni działek ( m2);

11 -11- -zróżnicowanie warunków zabudowy i zagospodarowania wynikające z kształtu działki, położenia względem dróg dojazdowych, ukształtowania terenu; -zróżnicowanie stanu dróg dojazdowych, występujących i dostępności do sieci; -niewielkie zróżnicowanie uczestników rynku (kupującymi są wyłącznie osoby fizyczne a sprzedającymi osoby fizyczne, gmina i Agencja Nieruchomości Rolnych); Zgodnie z powyższymi ustaleniami przeanalizowano cechy nieruchomości będących przedmiotem transakcji oraz do porównań przyjęto zbiór nieruchomości o cechach porównawczych, pozwalających na prowadzenie obliczeń w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Ceny jednostkowe w zbiorze porównawczym ukształtowały się od ok. 10 zł/m2 do ok. 45 zł/m2 przy średniej arytmetycznej z cen jednostkowych ok. 25 zł/m2. Do zbiór transakcji porównawczych nie wprowadzono transakcji z cenami odnotowanymi jako skrajnie niskie (nawet 5 zł/m2) i skrajnie wysokie (ponad 50 zł/m2). Odnotowanych cen skrajnych nie uznaje się jako cen nieprawdziwych -uznaje się je jako ceny okazyjne lub odpowiednio ceny amatorskie oraz takie, które były płacone ze względu na szczególne cechy nieruchomości. Zbiór nieruchomości porównawczych przedstawia w tabela nr 1

12 -12- Tabela 1. LP data transakcji adres Nr działki Pow Cena transakcyjna Cena transakcyjna w przeliczeniu na jednostkę Zmiana poziomu cen wskutek upływu czasu Cena transakcyjna zaktualizowana na dzień wyceny [zł/jednostkę] Mir. Dolne , ,19 1,000 31, Mir.Dolne , ,82 1,000 31, Sieniawa , ,92 1,000 25, Sieniawa , ,84 1,000 12, Sieniawa , ,73 1,000 30, Kadłubia , ,95 1,000 13, Kadłubia , ,00 1,000 40, Kadłubia , ,47 1,000 33, Kadłubia , ,07 1,000 22, Drożków , ,38 1,000 12, Siodło , ,00 1,000 13, Siodło , ,33 1,000 7, Siodło , ,00 1,000 13, Siodło , ,99 1,000 19, Bieniów , ,72 1,000 18, Grabik , ,29 1,000 21, Grabik , ,67 1,000 16, Grabik , ,63 1,000 26, Grabik , ,29 1,000 34, Grabik , ,40 1,000 26, Marszów , ,19 1,000 16, Marszów , ,75 1,000 19, Marszów , ,94 1,000 17, Marszów , ,00 1,000 8, Olbrachtów , ,98 1,000 22, Olbrachtów , ,57 1,000 29, Olbrachtów , ,92 1,000 39, Olbrachtów , ,30 1,000 36, Olbrachtów , ,76 1,000 31, Olbrachtów , ,58 1,000 42, Olbrachtów , ,64 1,000 13, Olbrachtów , ,94 1,000 29, Olbrachtów , ,99 1,000 39, Olbrachtów , ,65 1,000 18, Łaz , ,00 1,000 18, Łaz , ,97 1,000 19, Łaz , ,95 1,000 20, Łaz , ,58 1,000 24, Kadłubia , ,73 1,000 22, Kadłubia , ,76 1,000 22, Kadłubia , ,00 1,000 20, Kadłubia , ,99 1,000 11, Kadłubia , ,77 1,000 21, Lubomyśl , ,28 1,000 13, Mir. Dolne , ,44 1,000 44, Mir. Dolne , ,36 1,000 35, Mir. Dolne , ,54 1,000 34, Mir. Dolne , ,99 1,000 33, Mir. Dolne , ,36 1,000 21, Łaz , ,75 1,000 28,75 Cena maksymalna w badanej grupie C max = 44,44 Cena minimalna w badanej grupie C min = 7,33 Cena średnia w badanej grupie Określenie granicy współczynników korygujących C śr = SD 9,36 C max /C śr = 24,27 1,8313 MED. 22,40 C min /C śr = 0,3021 Uwaga! Dane o adresach nieruchomości w egzemplarzu archiwalnym rzeczoznawcy

13 -13- Badając wpływ czasu zawarcia transakcji na cenę (występowanie trendu zmiany cen) okazało się, że wpływu w badanej grupie nie był istotny statystycznie. Tabela 2. Oblicza trend liniowy (MNK) z danych wprowadzonych do tabeli danych równanie regresji y = ax + b y = 0,0146 x ,468 zmiana poziomu cen na rok poziom istotności 21,17% 5,00% istotność statystyczna zmiana nieistotna statystycznie na poziomie alfa 0,05 Zmiana poziomu cen w czasie 45,00 nachylenie 0, punkt początkowy 19,60 zł przecięcie -601,468 punkt końcowy 25,18 zł ,00 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 Zmiana poziomu cen / rok 21,17% ceny transakcyjne CP trend liniowy 0, Badając wpływ cech nieruchomości niezabudowanych na kształtowanie się ich ceny rozpatrywano przyjmując następujące założenia i podziały cech liczbowych i opisowych: -lokalizacja ogólna: 1 -pozostałe miejscowości gminy 2 -Sieniawa Żarska, Bieniów, Marszów, Łaz, Lubanice, Surowa, Złotnik 3 -Grabik, Kadłubia, Mirostowice Dolne, Drożków, 4-Olbrachtów -lokalizacja szczegółowa: 1-tereny starej zabudowy, zaplecza istniejącej zabudowy, tereny znacznie odlegle od istniejącej zabudowy, sąsiedztwo uciążliwych obiektów w tym dróg przenoszących ruch tranzytowy 2-inne tereny od opisanych wg p. 1 i p.3 3- obszary powstających osiedli domów jednorodzinnych z istniejącymi w sąsiedztwie zrealizowanymi i użytkowanymi domami jednorodzinnymi;

14 -14- -powierzchnia: dane opisujące -liczbowe -(powierzchnia działki) pogrupowano na zbiory i dokonano podziału na pięć podzbiorów przyporządkowując podzbiorom oceny liczbowe 1,2,3,4,5 (ze wzrostem powierzchni ocena maleje); -warunki zagospodarowania ( kształt, położenie względem dróg dojazdowych, ukształtowanie terenu): 1- kształty inne niż prostokąty o proporcjach zbliżonych do 1:1,5, brak bezpośredniego sąsiedztwa zasadniczej części działki w stosunku do dróg dojazdowych, niekorzystne północne skłony itp; 2-inne tereny od opisanych wg p. 1 i p.3 3-korzystne kształty, korzystne położenie względem dróg dojazdowych, korzystne położenie kształtu i strony dojazdu wobec stron świata; -zagospodarowanie istniejące (stan dróg dojazdowych, dostępność sieci, drzewostan do zachowania): 1- długie odcinki gruntowych dróg dojazdowych, dostępne sieci wodna i elektryczna, brak drzewostanów do zachowania); 2-inne tereny od opisanych wg p. 1 i p.3 3 -drogi dojazdowe o trwałych, dobrej jakości nawierzchniach, pełne uzbrojenie w pobliżu nieruchomości, wartościowe drzewostany do zachowania; Oceny cech nieruchomości porównawczych zestawiono tabelarycznie.

15 -15- Tabela 3. LP data transakcji Adres Lokalizacja Lokalizacja szczegółowa Powierzchnia Warunki Zagospodarowa zagospodarowa nie istniejące nia kształt Mir. Dolne Mir.Dolne Sieniawa Sieniawa Sieniawa Kadłubia Kadłubia Kadłubia Kadłubia Drożków Siodło Siodło Siodło Siodło Bieniów Grabik Grabik Grabik Grabik Grabik Marszów Marszów Marszów Marszów Olbrachtów Olbrachtów Olbrachtów Olbrachtów Olbrachtów Olbrachtów Olbrachtów Olbrachtów Olbrachtów Olbrachtów Łaz Łaz Łaz Łaz Kadłubia Kadłubia Kadłubia Kadłubia Kadłubia Lubomyśl Mir. Dolne Mir. Dolne Mir. Dolne Mir. Dolne Mir. Dolne Łaz

16 -16- Analiza powyższych cech wskazała poziom istotności rozpatrywanych cech na kształtowanie się cen nieruchomości (wagi cech). Tabela 4. Cechy jakościowe względem ceny Wielkość współczynnika rang Spearmana Wartość krytyczna współczynnika dla alfa = 0,05 Istotność - wartość bezwzględna współczynnika, powyżej progu. (wartości krytycznej) Obliczony udział cechy Udział cechy po zakrągleniu Lokalizacja ogólna 0, , ,00% 25,00% Lokalizacja szczegółowa 0, , ,47% 28,50% Powierzchnia 0, ,0000 0,00% 0,00% Warunki zagospodarowania: kształt, położenie względem dróg dojazdowych, ukształtowanie terenu 0, , ,30% 20,30% 0,23500 Zagospodarowanie istniejące: stan dróg dojazdowych, dostępność do sieci 0, , ,23% 26,20% 0 0,0000 0,00% 0,00% 0 0,0000 0,00% 0,00% 0 0,0000 0,00% 0,00% 0 0,0000 0,00% 0,00% 100,00% 100,00% OK OK Określenia wag cech rynkowych dokonano przy zastosowaniem korelacji rang Spearmana z wykorzystaniem metody korygowania stanów cech nieruchomości do stanu ceteris paribus, opracowanych przez R.Gaca i E Sawiłow opublikowanych w Kwartalniku Rzeczoznawca Majątkowy Nr 82/2014 i Nr 83/2014 Uwzględniając wartość krytyczną współczynnika Ramsey'a dla poziomu istotności alfa = 0,05 powierzchni działki okazała się nieistotna statystycznie -cecha ta nie wpływa na różnicowanie się cen jednostkowych w zbiorze transakcji porównawczych.

17 -17-2.Wartość rynkowa nieruchomości: 2.1.Dane do obliczeń metodą korygowania ceny średniej: C max = 44,44 C min = 7,33 C śr = 24,27 0 C max /C śr = 1,8313 C min /C śr = 0,3021 Założeniami brzegowymi w przyjętym sposobie obliczenia wartości nieruchomości na podstawie wykonanych obliczeń są: -wartości współczynników Ui zmieniają się wg zależności liniowej /tu ma zastosowanie interpolacja liniowa/; -wartości współczynników Ui zmieniają się w sposób ciągły -wartości współczynników Ui mogą znaleźć się poza przedziałem wartości brzegowych (Cimin; Cimax) tu ma zastosowanie ekstrapolacja; Obliczenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się z zależności: W = P x Cśr x [suma]ui x K gdzie: P -powierzchnia nieruchomości [m2]; Cśr - jednostkowa cena średnia w próbie reprezentatywnej z uwzględnieniem trendu zmiany cen wg analizy rynku[zł/m2]; [suma]ui - suma współczynników korygujących wynikająca z oceny przedmiotowej nieruchomości; K - współczynnik korekcyjny uwzględniający warunki szczególne i wyjątkowe nie ujęte w opisanych kryteriach {min K = 0,90; max K = 1,10}

18 Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej: Lubomyśl, działka nr 4/9, powierzchni a działki 686 m2 Zakres współczynnika Lp Cechy porównywane Waga cechy Ocena max min max Ocena nieruchomości wycenianej Współczynnik korygujący 1 Lokalizacja ogólna 0, ,0755 0, , Lokalizacja szczegółowa 0, ,0861 0, , Powierzchnia 0, ,0000 0, ,0000 Warunki zagospodarowania: kształt, położenie względem dróg dojazdowych, ukształtowanie 4 terenu 0, ,0613 0, ,2165 Zagospodarowanie istniejące: stan dróg dojazdowych, 57 dostępność sieci 0 0, ,0791 0,0000 0,4798 0, ,2795 0,0000 Suma poprawek 1,000 0,3021 1,8313 0,7850 Wartość rynkowa gruntu: K = 1,00 W = P x Cśr x [suma]ui x K Powierzchnia wycenianej działki [m2] Jednostkowa cena średnia (Cśr) Suma współczynników korygujących ([suma]ui) Współczynnik korekcyjny K Wartość nieruchomości ,27 0,7850 1, Wartość rynkowa nieruchomości: Przyjęto! zł (słownie złotych trzynaście tysięcy)

19 -19- V PODSUMOWANIE 1.Zestawienie i analiza wyników obliczeń: W wyniku obliczeń wartość nieruchomości (działka nr 4/9) określa się na: zł (słownie złotych trzynaście tysięcy) W obliczeniach uzyskano wynik (w przeliczeniu na jednostkę powierzchni gruntu) ok. 19 zł/m2 wynik odpowiadający niższym od średniej cenom gruntów budowlanych. Ze względu na lokalizację i stan nieruchomości wynik obliczeń uznaje się za prawidłowy. 2.Zastrzeżenia, uwagi i klauzule: 2.1. Wartość ustalono przy założeniu, że nieruchomość nie jest obciążona hipotekami oraz ograniczonymi prawami rzeczowymi -takich obciążeń nie odnotowano. 2.2.Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i obowiązującymi standardami Niniejszy operat został sporządzony w celu ustalenia aktualnej wartości rynkowej nieruchomości /wartości nie zawierają podatku VAT/ Wartość nieruchomości została ustalona dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży. 2.5.Wyciąg z operatu szacunkowego zostanie przekazany do właściwego terytorialnie urzędu prowadzącego kataster. Lubsko, 14 sierpnia 2017 r. OPRACOWAŁ:

20 -20-

21 -21- Wycinek mapy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Żary