OPERAT SZACUNKOWY (OPINIA BIEGŁEGO SĄDOWEGO)

Transkrypt

1 BIEGŁY SĄDOWY Z DZIEDZINY SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI SĄDU OKRĘGOWEGO W ZIELONEJ GÓRZE mgr inż. Michał Zemleduch Sygnatura akt: KM 50/18 ul.jarzębinowa nr LUBSKO OPERAT SZACUNKOWY (OPINIA BIEGŁEGO SĄDOWEGO) Cel wyceny: określenie rynkowej wartości praw do nieruchomości dla potrzeb prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Żarach Grzegorza Świtalskiego postępowania egzekucyjnego z nieruchomości na wniosek Santander Consumer Bank Spółka Akcyjna we Wrocławiu Przedmiot wyceny: nieruchomość zabudowana (według stanu faktycznego grunt bez zabudowy) gmina: Lubsko miejscowość: Lubsko ulica: Budowlanych działka nr: 150/6 powierzchnia działki: 1,1748 ha księga wieczysta: ZG1R/ /2 Tytuł prawny do nieruchomości: Właścicielem gruntu nieruchomości jest Skarb Państwa, grunt oddany w użytkowanie wieczyste na okres do roku. Użytkownikiem wieczystym gruntu jest Edward Plezia Lubsko, 04 sierpnia 2018 r. OPRACOWAŁ:

2 -2- WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1 Określenie nieruchomości nieruchomość zabudowana 2 Opis nieruchomości (w tym przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mpzp oraz w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy studium UiKZP Gmina: Lubsko miejscowość: Lubsko ulica: Budowlanych działka nr: 150/6 powierzchnia działki: 1,1748 ha rodzaj użytku-klasapowierzchnia: -B: 1,1748 ha mpzp: nie obowiązuje studium UiKZP: U2 -usługi nieuciążliwe nie generujące lub generujące ruch kołowy 3 Księga wieczysta 26064/2 Sąd Rejonowy w Żarach Wydział Ksiąg Wieczystych 4 Cel wyceny Określenie rynkowej wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży do licytacji prowadzonej przez komornika sądowego 5 Tytuł prawny do nieruchomości Właścicielem gruntu nieruchomości jest Skarb Państwa, grunt oddany w użytkowanie wieczyste na okres do roku. Użytkownikiem wieczystym gruntu jest Edward Plezia 6 Metodologia wyceny Podejście porównawcze metoda korygowania ceny średniej 7 Wartość rynkowa (WRUwartość rynkowa dla przeznaczenia zgodnego z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Lubsko) 8 Stan nieruchomości na dzień r. 9 Poziom cen r. 10 Data wyceny r. 11 Autor opracowania zł (słownie złotych sto siedemdziesiąt pięć tysięcy)

3 -3- ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA I DANE FORMALNO-PRAWNE 1.Zamawiający 2.Podstawy formalno-prawne określenia wartości nieruchomości 3.Inne materiały wykorzystane w wycenie 4.Przedmiot i cel wyceny II METODOLOGIA WYCENY 1.Podstawy prawne przyjętej metody szacowania III DANE O NIERUCHOMOŚCI 1. Lokalizacja nieruchomości 2.Opis nieruchomości IV WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI 1.Charakterystyka i analiza rynku nieruchomości 2.Wartość rynkowa nieruchomości V PODSUMOWANIE 1.Zestawienie i analiza wyniku obliczeń 2.Zastrzeżenia, uwagi i klauzule VI ZAŁĄCZNIKI 1.Fotografie z nieruchomości 2.Mapa ewidencyjna -poglądowa (geoportal. gov.pl) 3.Wycinek mapy studium uikzp 4.Uproszczony wypis z rejestru gruntów 5.Wydruk z księgi wieczystej 6.Polisa oc rzeczoznawcy majątkowego

4 -4- I DANE FORMALNO-PRAWNE 1.Zamawiajacy: Komornik Sądowy przy Sadzie Rejonowym w Żarach Grzegorz Świtalski Żary, ul. Bohaterów Getta 11 2.Podstawy formalno-prawne określenia wartości nieruchomości: -rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 24 stycznia 2005 roku w sprawie biegłych sądowych (Dz.U ); -akta postępowania udostępnione przez Zamawiającego w tym: zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Żarach Grzegorza Świtalskiego z dnia roku w sprawie wydania opinii określającej wartość nieruchomości objętej księgą wieczystą nr ZG1R/ /2 (nieruchomość zabudowana położona w Lubsku, ulica Budowlanych, działka nr 150/6); -ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z 1964 roku z późn. zmianami); -ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741), tekst jednolity Dz.U. z 2016 r. poz. 2147, wraz ze zmianą z 2016 r. poz oraz z 2017 r. poz. 624, 820, 15090, 1529, 1566, 1595; -rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz z 2004 roku) wraz ze zmianami w tym zmiana z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz.U.Nr 165 poz 985 z 2011 roku); 3.Inne materiały wykorzystane w wycenie: -dane z księgi wieczystej nr 17123/8 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Żarach Wydział Ksiąg Wieczystych wydruk z dnia r. -dokumenty z zakresu planowania przestrzennego Gminy Lubsko: - studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, Uchwała nr XXXIII/228/13 Rady Miejskiej Lubska z dnia r.

5 -5- -dane o transakcjach sprzedaży nieruchomości udostępnione przez Ośrodki Geodezji i Kartografii oraz Ewidencję Gruntów Starostw Powiatowych w tym Starostwo Powiatowe w Żarach; -materiały ofertowe dotyczące ofert sprzedaży i wynajmu nieruchomosci /w tym z biur nieruchomości wraz z określeniem poziomu wynegocjowanych cen transakcyjnych/; -materiały analityczne zebrane z czasopism fachowych w tym "Puls Biznesu"; -Wycena mienia -poradnik menedżera -Mieczysław Prystupa w-wa 2000; -Inwestowanie w nieruchomości -praca zbiorowa pod red. Ewy Kucharskiej -Stasiak Instytut nieruchomości VALOR 1999 r. -własne zbiory i materiały analityczne z zakresu obrotu nieruchomości w tym kształtowania się cen nieruchomości, wpływu cech nieruchomości na poziom cen rynkowych, trendów zmian cen w czasie itp; -informacje o nieruchomości uzyskane w drodze oględzin nieruchomości przeprowadzonych dnia r.; 4.Przedmiot i cel wyceny: Przedmiotem opracowania jest wycena praw do nieruchomości zabudowanej (obecnie bez zabudowy) w obszarze miejscowości Lubsko składająca się z działki nr: 150/6 obręb 0008 o powierzchni 1,1748 ha Dla nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Żarach Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta nr: 4.1.Opis stanu prawnego: ZG1R/ /2 Dział I: Dział II: województwo lubuskie, powiat żarski, miejscowość Lubsko, działka nr 150/6 o powierzchni 1,1748 ha, nieruchomość zabudowana, grunt w użytkowaniu wieczystym na okres do roku, budynki stanowiące odrębną nieruchomość Właścicielem gruntu nieruchomości jest Skarb Państwa, użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem budynków jest Edward Plezia

6 -6- Dział III: Dział IV: Wszczęto postępowanie egzekucyjne z nieruchomości na wniosek Komornika Sądowego Grzegorza Świtalskiego na rzecz Santander Consumer Bank Spółka Akcyjna we Wrocławiu- postępowanie Km 50/18 Hipoteki przymusowe wg wydruku KW (w załączeniu) 4.2.Przeznaczenie nieruchomości: -miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie obowiązuje; -studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego określa dla terenu, w którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość następujące przeznaczenie: U2 - usługi nieuciążliwe nie generujące lub generujące ruch kołowy; -faktyczny sposób użytkowania nieruchomości teren w części utwardzony po bazie transportowej z zagruzowaniami postawionymi po dewastacyjnej rozbiórce budynków garażowych, warsztatowych i biurowych; 4.3.Celem wyceny jest oszacowanie rynkowej wartości praw do nieruchomości (wg stanu bieżącego) dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży tych praw w związku z prowadzonym przez Komornika Sądowego w Żarach postępowaniem egzekucyjnym z nieruchomości. Opracowanie sporządzono wyłącznie d/c określonych wyżej. Za wykorzystanie operatu do innych celów rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności Daty istotne dla określenia wartości nieruchomości Wartość nieruchomości określa się wg stanu bieżącego z dnia: r. Wartość nieruchomości określa się wg poziomu cen: r.

7 -7- II METODOLOGIA WYCENY 1.Podstawa prawna przyjętej metody szacowania: Na podstawie art. 948 k.p.c. oszacowania wartości nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły. Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami (Art.150 ust.2) wobec faktu, że nieruchomość może być przedmiotem obrotu w wycenie dokonuje się określenia wartości rynkowej nieruchomości. Na podstawie Art. 151 ust. 1 : Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Określenia wartości rynkowej można dokonać (Art.152 i 153): -podejściem porównawczym - polega na określeniu wartości nieruchomości w oparciu o ceny nieruchomości o porównywalnych cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego- dokonując korekty tych cen ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływającego czasu; -podejściem dochodowym -opiera się na założeniu, że nabywca nieruchomości będzie skłonny zapłacić za nią cenę uzależnioną od spodziewanego bądź wymaganego dochodu jaki z niej uzyska lub będzie mógł uzyskać po zainwestowaniu w nieruchomość środków finansowych. Wobec powyższego oraz na podstawie Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w którym stwierdza się, że przy wycenie nieruchomości uwzględniać należy jej przeznaczenie w planie miejscowym a przypadku jego braku przeznaczeni nieruchomości należy ustalić na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego i w następnej kolejności (w przypadku braku studium lub decyzji) uwzględnić faktyczny sposób użytkowania nieruchomości

8 -8- uznano, że w rozpatrywanym przypadku przedmiotową nieruchomość należy wyceniać stosując metodę korygowania ceny średniej na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę w obszarach miasta Lubsko (w tym o funkcjach usługowych). Uwzględniając faktyczny stan nieruchomości (grunt bez zabudowy ze zdekapitalizowanymi nawierzchniami, zadrzewieniami i zakrzaczeniami bez istotnego wpływu na wartość nieruchomości) wartość określa się analogicznie jak nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Ze względu na rodzaj praw (użytkowanie wieczyste gruntu) wartość nieruchomości odpowiada wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu, które można określić na podstawie wartości prawa własności tego gruntu z uwzględnieniem korekty tej wartości wynikającej z ograniczenia posiadania tego prawa w czasie. Wskazany sposób obliczeń stosuje się w przypadku braku wystarczającej liczby transakcji rynkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego. III DANE O NIERUCHOMOŚCI 1.Lokalizacja nieruchomości: Przedmiotowa nieruchomość (tu jedna działka) położona jest w obszarze sąsiadującym z terenami zabudowanymi o funkcjach mieszkalnej i usługowej w południowo-zachodniej części miasta Lubsko. Lubsko-miasto w powiecie żarskim z siedzibą władz miasta i gminy -miasto stanowiące lokalne (gminne) centrum administracyjno-handlowe bez istotnych dla szerszego obszaru urzędów, szkół i zakładów produkcyjnych lub usługowych. Przedmiotowy obszar to teren dostępny z drogi publicznej (ulicy Budowlanych), która jest dostępna z ulicy Kolejowej (ulica w ciągu drogi wyjazdowej z Lubska w kierunku Tuplic przez Dłużek). Dojazd do obszaru z sieci dróg głównych (drogi z kierunków Żar, Zielonej Góry, Krosna Odrzańskiego, Gubina, Zasiek) wymaga przejazdu pod wiaduktami kolejowymi linii kolejowej przebiegającej przez teren Lubska na kierunku wschód -zachód. Wysokość

9 -9- tych wiaduktów ogranicza swobodny transport pojazdów o wysokości wymagającej pełnej wysokości skrajni przewidzianej dla dróg publicznych. W bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości -przy jej południowo-zachodnim narożniku- znajduje się nieruchomość w granicach które zlokalizowana jest stalowa wieża z anteną telefonii komórkowej (tern tej działki jest ogrodzony, w linii ogrodzenia znajduje się złącze kablowe energii elektrycznej zasilające stację telefonii komórkowej). 2.Opis nieruchomości: Wyceniana działka jest wyznaczona w nieregularnym kształcie: pas gruntu o długości ok. 155 m o szerokości od 60 m (bok na granicy z wjazdem z ulicy Budowlanych) do 80 m (bok na granicy południowej). Na granicach wschodniej i zachodniej występują odcinki ogrodzeń nieruchomości sąsiednich (ogrodzenia z prefabrykowanych płyt betonowych oraz z siatki w przęsłach z kątowników stalowych). W granicach działki część terenu jest pokryta nawierzchniami (nawierzchnie z trylinki, betony wylewanego, mas bitumicznych, żużla) -nawierzchnie spękane, z nierównościami (lokalnymi zapadnięciami)-razem nawierzchnie bez istotnego wpływu dla wartości nieruchomości. Przez teren działki przebiegają napowietrzne linie energetyczne: -linia średniego napięcia przebiega nad południowo-wschodnim narożnikiem działki (linia w kierunku wieżowej stacji transformatorowej zlokalizowanej na nieruchomości sąsiedniej posadowionej w odległości kilka metrów od wschodniej granicy działki); -linia niskiego napięcia na słupach betonowych przebiegająca od terenów zabudowanych położonych przy wjeździe na teren nieruchomości z ulicy Budowlanych w kierunku w/w wieżowej stacji transformatorowej (linia przebiega nad północno-wschodnią częścią działki).

10 -10- W różnych miejscach działki występują zagruzowania o istniejących w przeszłości obiektach kubaturowych oraz resztki budowli naziemnych i podziemnych np. bloki ceglano-betonowe rampy naprawczej i myjni samochodów ciężarowych, lokalnych kanalizacji ściekowych itp. Zastrzega się, że istnieje prawdopodobieństwo zagruzowań, zaśmieceń i istnienia pod powierzchnią terenu innych nie wymienionych w operacie urządzeń i sieci. Rosnące w granicach działki (na jej obrzeżach) pojedyncze drzewa i krzewy (samosiewy liściaste) nie stanowią żadnego znaczenia dla wartości nieruchomości. Teren działki jest płaski o deniwelacji zbliżonej do zera. IV WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI 1.Charakterystyka i analiza rynku nieruchomości: Nieruchomość objęta opracowaniem to nieruchomości gruntowa niezabudowana (taki jest stan faktyczny) o przeznaczeniu pod obiekty usługowe zgodne z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Lubsko. W związku z powyższym analizą rynku obejmuje się grunty niezabudowane o funkcjach mieszkaniowych, usługowych i mieszkaniowo -usługowych w obszarze miasta Lubsko. Analizując transakcje gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę stwierdzono, że w okresie od stycznia 2015 roku w obszarze miasta Lubsko odnotowano kilkadziesiąt transakcji, w których przedmiotem sprzedaży były grunty z prawem własności (występujące pojedyncze transakcje przenoszenia prawa użytkowania wieczystego nie pozwalają na prowadzenie obliczeń wartości tego prawa i stąd wartość prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wartości prawa własności i współczynnika relacji prawa własności i prawa użytkowania wieczystego obliczonego zgodnie z Rozporządzeniem RM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Uznano, że liczba transakcji oraz rodzaj funkcji, który może być realizowany na kupowanych gruntach (funkcja mieszkaniowa, mieszkaniowo-usługowa i usługowa -

11 -11- funkcja usługowa z ograniczeniami powierzchni i stopnia uciążliwości usług) pozwalają na prowadzenie analizy wpływu cech nieruchomości sprzedanych na ceny transakcyjne. Rynkiem lokalnym uznano zatem obszar miasta Lubsko -jest to rynek charakteryzujący się stosunkowo niskim poziomem uzyskiwanych cen za sprzedawane nieruchomości. Wynika to z niskiego poziomu płac uzyskiwanych przez mieszkańców miasta oraz brakiem zainteresowania miastem inwestorów z zewnątrz (miasto nie stanowi atrakcyjnego punktu gospodarczego, administracyjnego, komunikacyjnego, wypoczynkowego). Cechami charakteryzującymi rynek obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę są: -rzadkość występowania transakcji o podobnych powierzchniach; -transakcje występują w bardzo zróżnicowanych obszarach pod względem ich atrakcyjności sąsiedztwa i dostępu do ciągów komunikacyjnych oraz sieci infrastruktury; -brak zróżnicowania uczestników rynku (kupującymi są przede wszystkim osoby fizyczne kupujące nieruchomości pod obiekty usługowo-handlowe i mieszkaniowe). Dokonując przeglądu transakcji z rynku lokalnego stwierdzono, że ceny najwyższe uzyskiwano za grunty przeznaczone do zabudowy obiektami o funkcji usługowej (w tym usługowo- mieszkalne i pod małe pawilony usługowo-handlowe) - ceny od ok. 80 zł/m2. Grunty przeznaczane pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową (w tym budynki jednorodzinne) w okresie osiągały ceny od ok. 15 zł/m2 do ok. 85 zł/m2 (ceny najwyższe dotyczą gruntów zlokalizowanych w obszarach o ustabilizowanym sąsiedztwie pochodzącym sprzed 1945 roku -takie lokalizacje w latach nie wystąpiły). W rozpatrywanym okresie, w rozpatrywanym obszarze nie występowały na rynku nieruchomości istotne ruchy poziomu cen -odnotowuje się spadek liczby transakcji co przy trwającym spadku tempa rozwoju gospodarczego implikuje także przeświadczenie o spadku cen. Zwraca się jednak uwagę, że przyjmując stosunkowo krótki okres, z którego czerpie się dane o cenach transakcyjnych zmniejsza się wpływ ewentualnych zmian cen w czasie. Zbiór nieruchomości porównawczych przedstawia w tabela nr 1

12 -12- Tabela 1. LP data transakcji adres Nr obrębu Pow Cena transakcyjna Cena transakcyjna w przeliczeniu na jednostkę Zmiana poziomu cen wskutek upływu czasu Cena transakcyjna zaktualizowana na dzień wyceny [zł/jednostkę] , ,25 1,000 40, , ,00 1,000 50, , ,00 1,000 50, , ,36 1,000 15, , ,02 1,000 42, , ,65 1,000 25, , ,00 1,000 54, , ,29 1,000 27, , ,08 1,000 27, , ,28 1,000 49, , ,55 1,000 15, , ,46 1,000 51, , ,60 1,000 32, , ,96 1,000 16, , ,33 1,000 18, , ,52 1,000 44, , ,82 1,000 23, , ,59 1,000 49, , ,55 1,000 44, , ,37 1,000 44, , ,39 1,000 52, , ,00 1,000 50, , ,95 1,000 47, , ,11 1,000 43, , ,95 1,000 40, , ,84 1,000 49, , ,00 1,000 60, , ,31 1,000 46, , ,74 1,000 42, , ,24 1,000 30, , ,59 1,000 37, , ,59 1,000 17, , ,40 1,000 31, , ,98 1,000 47, , ,33 1,000 31, , ,08 1,000 21, , ,67 1,000 65, , ,31 1,000 39, , ,97 1,000 39, , ,44 1,000 19, , ,59 1,000 58, , ,31 1,000 48, , ,18 1,000 25, , ,36 1,000 36, , ,41 1,000 36, , ,57 1,000 28, , ,41 1,000 33, , ,24 1,000 13, , ,50 1,000 62,50 Cena maksymalna w badanej grupie C max = 65,67 Cena minimalna w badanej grupie C min = 13,24 Cena średnia w badanej grupie Określenie granicy współczynników korygujących C śr = SD 13,46 C max /C śr = 38,37 1,7115 MED. 40,25 C min /C śr = 0,3451 Uwaga! Dane o adresach nieruchomości w egzemplarzu archiwalnym rzeczoznawcy

13 -13- Badając wpływ czasu zawarcia transakcji na cenę (występowanie trendu zmiany cen) okazało się, że wpływu w badanej grupie nie był istotny statystycznie. Tabela 2. Oblicza trend liniowy (MNK) z danych wprowadzonych do tabeli danych równanie regresji y = ax + b y = -0,0037 x + 193,4152 zmiana poziomu cen na rok poziom istotności a -3,67% 15,00% istotność statystyczna zmiana nieistotna statystycznie na poziomie alfa 0,15 Zmiana poziomu cen w czasie 70,00 nachylenie -0, punkt początkowy 39,98 zł przecięcie 193,4152 punkt końcowy 36,29 zł ,00 50,00 Zmiana poziomu cen / rok -3,67% ceny transakcyjne CP 40,00 30,00 trend liniowy 20,00 10,00 0, Badając wpływ cech nieruchomości niezabudowanych na kształtowanie się ich ceny rozpatrywano lokalizację (w ramach miasta Lubsko), dostępność do infrastruktury technicznej, kształt działki, wielkość powierzchni, ograniczenia i utrudnienia wynikające z warunków geotechnicznych ocenianych bez badań geologicznych. Oceny cech lokali zbioru porównawczego dokonano przyjmując następujące założenia i podziały cech liczbowych i opisowych: -lokalizacja: 1 -tereny peryferyjne o słabym zagospodarowaniu 2 -tereny przeciętnie zagospodarowane poza obszarami historycznej (sprzed 1945 roku) zabudowy miasta 3 -tereny o ustabilizowanym, zabudowanym otoczeniu oraz obszary historycznej (sprzed 1945 roku) zabudowy miasta

14 -14- -uzbrojenie (dostępność do infrastruktury technicznej): 1- tylko energia elektryczna i woda w bezpośrednim sąsiedztwie 2- przeciętne warunki zasilania 3 -pełne uzbrojenie w pobliżu nieruchomości -wielkość powierzchni: dane opisujące -liczbowe -(powierzchnia działki) pogrupowano na zbiory i dokonano podziału na pięć podzbiorów przyporządkowując podzbiorom oceny liczbowe 1,2,3,4,5 (ze wzrostem powierzchni ocena maleje); -kształt działki, warunki zagospodarowania: 1-utrunione warunki zagospodarowania (np. wysoki poziom wód gruntowych, tereny zagruzowane); 2-różne kształty bez istotnych utrudnień w zagospodarowaniu, lub korzystny kształt i istniejące utrudnienia w zagospodarowaniu; 3-działki o korzystnym kształcie bez utrudnień w zagospodarowaniu; -optymalne przeznaczenie: 1-zabudowa mieszkaniowa; 2-zabudowa usługowo-mieszkaniowa; Oceny cech nieruchomości porównawczych zestawiono tabelarycznie.

15 -15- Tabela 3. LP data transakcji Adres Lokalizacja Dopstępność infrastruktury Wielkość powierzchni Kształt działki, warunki zagospodarow. Optymalne przeznaczenie

16 -16- Analiza powyższych cech wskazała poziom istotności rozpatrywanych cech na kształtowanie się cen nieruchomości (wagi cech). Tabela 4. Cechy jakościowe względem ceny Wielkość współczynnika rang Spearmana r Wartość krytyczna współczynnika dla alfa = 0,15 Istotność - wartość bezwzględna współczynnika, powyżej progu. (wartości krytycznej) Obliczony udział cechy Lokalizacja 0, , ,90% Dostępność infrastruktury 0, , ,58% Wielkość powierzchni 0, ,1780 8,03% Kształt działki, warunki zagospodarow. 0, , ,67% Optymalne przeznaczenie 0, , ,83% 0, ,0000 0,00% 0 0,0000 0,00% 0 0,0000 0,00% 0 0,0000 0,00% 0 0,0000 0,00% 100,00% OK Określenia wag cech rynkowych dokonano przy zastosowaniem korelacji rang Spearmana z wykorzystaniem metody korygowania stanów cech nieruchomości do stanu ceteris paribus, opracowanych przez R.Gaca i E Sawiłow opublikowanych w Kwartalniku Rzeczoznawca Majątkowy Nr 82/2014 i Nr 83/2014 Uwzględniając wartość krytyczną współczynnika Ramsey'a dla poziomu istotności alfa = 0,15 wszystkie rozpatrywane cechy okazały się istotne statystycznie -cechy te wpływały na różnicowanie się cen w zbiorze transakcji porównawczych.

17 Wartość rynkowa nieruchomości: Dane do obliczeń metodą korygowania ceny średniej: C max = 65,67 C min = 13,24 C śr = 38,37 0 C max /C śr = 1,7115 C min /C śr = 0,3451 Założeniami brzegowymi w przyjętym sposobie obliczenia wartości nieruchomości na podstawie wykonanych obliczeń są: -wartości współczynników Ui zmieniają się wg zależności liniowej /tu ma zastosowanie interpolacja liniowa/; -wartości współczynników Ui zmieniają się w sposób ciągły -wartości współczynników Ui mogą znaleźć się poza przedziałem wartości brzegowych (Cimin; Cimax) tu ma zastosowanie ekstrapolacja; Obliczenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się z zależności: W = P x Cśr x [suma]ui x K gdzie: P -powierzchnia nieruchomości [m2]; Cśr - jednostkowa cena średnia w próbie reprezentatywnej z uwzględnieniem trendu zmiany cen wg analizy rynku[zł/m2]; [suma]ui - suma współczynników korygujących wynikająca z oceny przedmiotowej nieruchomości; K - współczynnik korekcyjny uwzględniający warunki szczególne i wyjątkowe nie ujęte w opisanych kryteriach {min K = 0,90; max K = 1,10}

18 Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej: Lubsko, działka nr 150/6 obręb 0008, ul. Budowlanych, powierzchnia 1,1748 ha Zakres współczynnika Lp Cechy porównywane Waga cechy Ocena max min max Ocena nieruchomości wycenianej Współczynnik korygujący 1 Lokalizacja 0, ,0928 0,4604 1,00 0, Dostępność infrastruktury 0, ,0607 0,3009 1,00 0,0607 Wielkość powierzchni 0, ,0277 0,1374 1,00 0,0277 Kształt działki, warunki zagospodarow. 0, ,0851 0,4222 1,00 0,0851 Optymalne 57 przeznaczenie 0 0, ,0788 0,0000 0,3907 0,0000 2,00 0,3907 0,0000 Suma poprawek 1,000 0,3451 1,7117 0,6570 K = 1,00 Wartość rynkowa prawa własności gruntu: W = P x Cśr x [suma]ui x K Powierzchnia wycenianej działki [m2] Jednostkowa cena średnia (Cśr) Suma współczynników korygujących ([suma]ui) Współczynnik korekcyjny K Wartość nieruchomości ,37 0,6570 1, Wartość rynkowa gruntu nieruchomości: Przyjęto! zł (słownie złotych dwieście dziewięćdziesiąt sześć tysięcy)

19 Rynkowa wartość nieruchomości z prawem użytkowania wieczystego gruntu: Wuw = Wk x Ww gdzie: Wuw wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu Wk - współczynnik korygujący Ww - wartość /z prawem własności/ Wk = (1 Sr/R) x t/t + 0,25 x (T-t)/T gdzie: Sr stawka procentowa opłaty rocznej /max 3 %/ R przeciętna stopa kapitalizacji netto (określana przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie badania rynku nieruchomości -w granicach 0,09-0,12 t liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego T liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste W rozpatrywanym przypadku: Sr = 3,0 % R =0,105 (średnia arytmetyczna z liczb 0,09 i 0,12) t = 73 ( ) T =99 Wk = (1 3,0/10,5,) x 73/99 + 0,25 x (99-73)/99 = 0,592 Wuw = 0,592 x = zł Przyjęto! zł (słownie złotych sto siedemdziesiąt pięć tysięcy)

20 -20- V PODSUMOWANIE 1.Zestawienie i analiza wyniku obliczeń: Wartość rynkowa praw do nieruchomości -wg stanu faktycznego nieruchomości niezabudowanej- (z prawem użytkowania wieczystego gruntu) określono na kwotę: zł (słownie złotych sto siedemdziesiąt pięć tysięcy) Określona kwota obejmuje wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu co oznacza, że wartość naniesień na gruncie (tu zdekapitalizowanych nawierzchni) jest równa zero złotych. Analizując wynik obliczeń wskazuje się, że wartość praw do nieruchomości w przeliczeniu na jednostkę powierzchni gruntu to ok. 14,90 zł/m2 gruntu (wartość prawa własności gruntu to ok. 25 zł/m2). Wartości te odpowiadają niższym cenom płaconym za grunty, które mogą być zabudowane w obszarze miasta Lubsko -tu prawo użytkowania wieczystego gruntu ustanowione na okres do roku, który zgodnie z ustaleniami studium oraz klasyfikującą oznaczoną jako "B" może być przeznaczony pod zabudowę obiektami usługowymi. Powyższe nie oznacza, że celem zabudowy i zagospodarowania nie należy uzyskać decyzji o warunkach zabudowy a następnie pozwolenia na budowę. Uznaje się, że w wyniku obliczeń uzyskano wartość, której poziom nie odbiega od notowanych cen transakcyjnych w obrocie podobnymi prawami do nieruchomości na danym rynku i może ona stanowić podstawę ustalenie ceny sprzedaży praw do nieruchomości. 2.Zastrzeżenia, uwagi i klauzule: 2.1. Wartość ustalono przy założeniu, że nieruchomość nie jest obciążona hipotekami oraz ograniczonymi prawami rzeczowymi -obciążenie hipoteki występuje. 2.2.Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa Niniejszy operat został sporządzony w celu ustalenia aktualnej wartości rynkowej praw do nieruchomości /wartości określono na podstawie cen nie zawierających podatku VAT/ Wartość nieruchomości została określona dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży praw do nieruchomości w postępowaniu prowadzonym przez komornika sądowego w sprawie egzekucji należności. Lubsko, 04 sierpnia 2018 r. OPRACOWAŁ:

21 -21-

22 -22-

23 -23- Mapy poglądowe -działka nr 150/6 -według geportal.gov.pl

24 -24- Wycinek mapy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Lubsko