SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI W ROKU 2016

Transkrypt

1 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI W ROKU 2016 Strona 1 z 11

2 Wprowadzenie W 2016 roku Zarząd wypełniał obowiązki statutowe jak również zadania zawarte w przyjętym przez Radę Nadzorczą planie rzeczowo-finansowy na 2016 r. oraz ramowym programie rozwoju Spółdzielni na lata zatwierdzonym przez Walne Zgromadzenie Spółdzielni uchwałą nr 7/2012 z dnia r. W roku sprawozdawczym nie zaszły żadne inne istotne zmiany prawa wpływające na realizację planów i zadań statutowych oraz przyszłość Spółdzielni. W dniu 24 maja 2016 roku zostało przeprowadzone Walne Zgromadzenie Członków Spółdzielni. Z uprawnionych 381 Członków brało w nim udział 29, co stanowi 7,61 % wszystkich uprawnionych. nieruchomość przy ulicach liczba uprawnionych członków liczba obecnych członków % % obecności na WZCz w 2015 Polna ,46% 7,25% Węgielna ,69% 4,55% Kamienna ,76% 5,88% Skrajna ,00% 2,00% Skrajna ,63% 6,98% Skrajna ,62% 9,52% Sarkandra ,00% 4,35% razem ,61% 6,14% Tab. 1 udział członków w Walnym Zgromadzeniu Walne Zgromadzenie łącznie podjęło 7 uchwał odnoszących się do oceny działalności Spółdzielni i jej organów w 2015 roku jako roku sprawozdawczego poprzez przyjęcie sprawozdań i udzielenie absolutorium Członkom Zarządu oraz określenia najwyższej sumy zobowiązań, jaką Zarząd może zaciągnąć w związku z GZM. Zasoby spółdzielni Powierzchnia użytkowa i przynależna zarządzanych przez Spółdzielnię w 2016 r. wyniosła ,08 m 2, znajdujących się w 19 budynkach tworzących 7 nieruchomości. Wszystkie lokale posiadają prawną możliwość przenoszenia własności na podstawie uchwał Zarządu o określeniu przedmiotu odrębnej własności. Przenoszenie własności odrębnej na lokatorów powoduje, że zmniejsza się majątek Spółdzielni tj. wartość środków trwałych i kapitałów własnych. W nieruchomościach, gdzie dokonano wyniesień Spółdzielnia działa, jako współwłaściciel i do czasu ustanowienia wspólnoty mieszkaniowej sprawuje zarząd dla całej nieruchomości. Strona 2 z 11

3 nieruchomości lokalowe w Zarządzie Spółdzielni - ulica użytkowa ogółem w m 2 przynależna ogółem w m 2 ogółem w m 2 własność SM w m 2 wyniesiona w m 2 % powierzchni wyniesionej Polna ,52 284, , , ,06 19,71% Kamienna ,26 142, , ,03 400,44 15,25% Węgielna ,52 280, , , ,28 24,33% Skrajna ,75 296, , ,69 831,90 22,63% Skrajna ,20 545, , , ,35 22,62% Skrajna ,45 318, , ,68 560,71 12,40% Sarkandra 1 381,14 45, , ,67 388,45 27,22% razem , , , , ,19 20,44% ogółem ,08 Tab. 2 Struktura własności zasobów SM "Osiedle Piastowskie" w m 2 na dzień r. nieruchomości lokalowe w Zarządzie Spółdzielni - ulica liczba lokali w nieruchomości ogółem własnościowe liczba lokali - własność SM lokatorskie lokal administracji SM najem liczba lokali - wyniesione % lokali - wyniesione Polna ,45% Kamienna ,64% Węgielna ,60% Skrajna ,67% Skrajna ,67% Skrajna ,00% Sarkandra ,32% razem ,66% Tab. 3 Struktura własności lokali w zasobach SM "Osiedle Piastowskie" wg ilości na dzień r. Ogólna nieruchomości gruntowych pozostających w zarządzie Spółdzielni wynosi ,00 m 2, z tego dla ,74 m 2 istnieje docelowo możliwość przenoszenia własności, a wielkość gruntów wyniesionych wynosi 9.476,26m 2, co stanowi niewiele ponad 20%. nieruchomości w Zarządzie Spółdzielni - ulica gruntów ogółem w m 2 własność SM w m 2 wyniesiona w m 2 % powierzchni wyniesionej Polna , , ,42 19,71% Kamienna , ,25 437,75 15,25% Węgielna , ,84 968,16 24,33% Skrajna , , ,49 22,63% Skrajna , , ,01 22,62% Skrajna , , ,19 12,40% Sarkandra 6 141, , ,54 27,22% Sarkandra 487,00 438,30 48,70 10,00% Sarkandra 150,00 135,00 15,00 10,00% razem , , ,26 20,41% Tab. 4 Struktura własności nieruchomości gruntowych SM "Osiedle Piastowskie" na dzień r. Strona 3 z 11

4 Członkowie spółdzielni i prawa do lokali Wg stanu na dzień r. struktura lokali pod względem tytułów prawnych do lokali i członkostwa kształtowała się następująco: liczba lokali - własność SM liczba lokali - wyniesione nieruchomości w Zarządzie Spółdzielni - ulica liczba lokali w nieruchomości ogółem lokali zarejestrowanych członków SM ogółem lokali zarejestrowanych członków SM razem członków SM Polna Kamienna Węgielna % % 64 Skrajna Skrajna Skrajna Sarkandra razem Tab. 5 Struktura członkostwa na dzień r. W ramach realizacji żądania przeniesienia własności lokalu w 2016 roku nie zawarto żadnej umowy z uwagi na brak wniosków w tej sprawie. Organizacja pracy spółdzielni W 2016 roku Zarząd działał w niezmienionym składzie tj. Prezes Zarządu - Zbigniew Cichomski Z-ca Prezesa Zarządu - Bożena Lubańska - Podstawny W 2016 r. odbyły się 23 posiedzenia Zarządu, na których podejmowano uchwały w istotnych sprawach dla prawidłowego i efektywnego zarządzania Spółdzielnią. Zatrudnienie pracowników SM Osiedle Piastowski zgodne jest z obowiązującym schematem organizacyjnym kształtowało się następująco: 1 etat Główna księgowa 1 etat inspektor ds. administracyjnych 2 etaty - konserwator 2 etaty- pracownik gospodarczy Razem na dzień r. zatrudnionych było sześciu pracowników. Łączny koszt brutto wraz z narzutami na wynagrodzenia, których płatnikiem jest SM wyniósł: dwuosobowego Zarządu zł. siedmioosobowej Rady Nadzorczej ,18 zł. Strona 4 z 11

5 Realizacja Celów Gospodarczych Założeniem Zarządu Spółdzielni jest minimalizacja kosztów eksploatacji nieruchomości poprzez wykonywanie większości prac własnym staraniem ponosząc jedynie koszty materiałowe. Firmy zewnętrzne zatrudniane są do prac skomplikowanych, wymagających wykorzystania specjalistycznego sprzętu oraz wiedzy fachowej. Przyjęta polityka pozwala na szybkie i elastyczne reagowanie na zdarzenia awaryjne, co przekłada się na podnoszenie ogólnego komfortu i bezpieczeństwa ców. W 2016 roku Spółdzielnia realizowała plan gospodarczy, który zakładał wysokość bezpośrednich kosztów utrzymania nieruchomości na poziome roku poprzedniego. Koszt eksploatacyjny wszystkich nieruchomości w 2016 roku wyniósł 781 tys. zł. i był większy od roku poprzedniego o niespełna 2%. Struktura kosztów eksploatacji podstawowej w 2016 r. koszty wg źródeł powstawania % zmian utrzymanie nieruchomości wspólnej ,90 zł ,30 zł 1,66% ubytki zimnej wody i zaok. rozliczeń 6 016,06 zł 577,36 zł 941,99% domofony 5 184,00 zł 5 198,00 zł -0,27% antena zbiorcza AZART ,21 zł ,20 zł 8,74% dźwigi ,00 zł ,00 zł 0,00% energia wspólna ,00 zł ,92 zł -10,21% podatki i ubezpieczenia ,72 zł ,68 zł -0,27% razem ,89 zł ,46 zł 1,73% średniomiesięcznie na 1m 2 2,33 zł 2,29 zł Tab. 6 struktura głównych kosztów GZM Strona 5 z 11

6 rodzaj kosztu GZM - koszty zależne od SM Tab. 7 struktura kosztów wg rodzaju 2016 r % struktura zmian koszty niezależne od SM GZM - zależne od SM koszty niezależne od SM GZM - koszty zależne od SM koszty niezależne od SM amortyzacja 1 658,69 zł 3 874,74 zł -57,19% zużycie materiałów i energii ,03 zł ,53 zł 19,64% zakup mediów ZW, kanalizacja, CO, CW rozliczonych z cami ,43 zł ,53 zł 1,52% ubytki ZW + zaokr. rozliczeń 6 016,06 zł 577,36 zł 941,99% wywóz nieczystości ,40 zł ,20 zł 1,10% energia wspólna ,00 zł ,13 zł -10,48% konserwacje i przeglądy ,21 zł ,20 zł 5,33% usługi bankowe - polecenia 630,00 zł 610,50 zł 3,19% zapłaty podatki od nieruchomości i wieczyste użytkowanie ,04 zł ,68 zł 0,12% pozostałe usługi obce w tym ubezpieczenia ,06 zł ,05 zł 39,55% opłaty administracyjne, koszty sądowe 3 705,83 zł 4 491,93 zł -17,50% wynagrodzenia z narzutami ,59 zł ,04 zł 2,46% odpis na fundusz remontowy ,40 zł ,39 zł 0,00% Zarząd + RN ,18 zł ,08 zł 10,74% koszty pozostałe 2 712,55 zł 3 208,72 zł -15,46% ,54 zł ,93 zł ,68 zł ,40 zł 5,64% 1,42% 47,8% 52,2% 46,7% 53,3% ,47 zł ,08 zł Koszty GZM ewidencjonowane są dla każdej nieruchomości oddzielnie. Podział wydatków dokonywany jest w sposób następujący: proporcjonalnie do powierzchni w nieruchomości wydatki, których w sposób jednoznaczny nie można przypisać konkretnej nieruchomości; wg kwot faktycznie poniesionych dla wydatków, które związane są z daną nieruchomością. W analizie kosztów GZM wyróżniono wartość wydatków, na które Zarząd podejmując decyzje gospodarcze ma wpływ za 2016 rok stanowią one niespełna 48 % oraz grupę kosztów, na wysokość których Zarząd nie ma żadnego wpływu, co w ogólnym rozrachunku stanowi ponad 52 %. W grupie kosztów, na które Zarząd może mieć wpływ należy wyłączyć tworzony fundusz remontowy, który w sumie kosztów kontrolowanych stanowi prawie 50%. Wobec tego Zarząd w sposób bezpośredni podejmował decyzje gospodarcze w odniesieniu do 760 tys. zł, co w przeliczeniu na 1m 2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych daje wartość 2,26 zł. Strona 6 z 11

7 koszty GZM ogólne ,14 zł 50,72% koszty GZM F. remontowy ,40 zł 49,28% GZM - koszty zależne od SM ,54 zł 100,00% ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł Serie ,00 zł ,00 zł GZM - koszty zależne od SM koszty niezależne od SM ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł 0,00 zł koszty GZM łącznie koszty GZM kntrolowane przez SM Realizacja celów remontowych W 2016 roku prace remontowe realizowano następujących obszarach: ul. Polna główne prace to: remont instalacji kanalizacyjnej, instalacja i remont klap oddymiających w ramach ochrony przeciw pożarowej, drobne remonty dźwigów; ul. Węgielna główne prace to: instalacja i remont klap oddymiających w ramach ochrony przeciw pożarowej, remont jednej klatki schodowej ul. Kamienna 2 - główne prace to: ukończono remont drogi osiedlowej, przeprowadzono remont instalacji kanalizacyjnej ul. Skrajna główne prace to: dokończenie remontu klatek schodowych, remont kanalizacji, remont oświetlenia ulic; Strona 7 z 11

8 ul. Skrajna główne prace to: dokończenie remontu klatek schodowych i wejść do budynku, remont kanalizacji i instalacji c.o., remont instalacji domofonowej i elektrycznej na klatkach; ul. Skrajna główne prace to: remont instalacji c.o. ul. Sarkandra 14 - nie prowadzono rozległych prac oprócz drobnych konserwacji instalacji TV oraz odgromowej z uwagi na planowaną dużą inwestycję w postaci remontu terenu wokół budynku. Oprócz wyżej wymienionych kontynuowaliśmy rozbudowę instalacji monitoringu osiedlowego oraz modernizowaliśmy instalację telewizji AZART, wybudowaliśmy nowy mini plac rekreacyjny tzw. kącik seniora oraz prowadziliśmy bieżące prace konserwatorskie w ramach utrzymania dobrego stanu technicznego zasobów mieszkaniowych. nieruchomości w Zarządzie Spółdzielni - ulica FR wydatki łącznie 2016 FR wydatki łącznie 2015 Polna ,79 zł ,79 zł Kamienna ,57 zł 6 562,82 zł Węgielna ,53 zł ,01 zł Skrajna ,41 zł 1 839,10 zł Skrajna ,74 zł ,64 zł Skrajna ,87 zł ,23 zł Sarkandra 2 715,77 zł ,60 zł razem ,68 zł ,19 zł Tab. 8 struktura wydatków z Funduszu remontowego 2016 r. Wskaźniki ekonomiczne i struktura należności i zobowiązań Dla oceny kondycji Spółdzielni, efektów działania i zabezpieczenia jej działalności w najbliższej przyszłości prezentujemy dane w zakresie płynności finansowej. Płynność finansowa I i III stopnia: środki pieniężne zobowiązania bieżące ,53 zł ,15 zł = 3,05 aktywa obrotowe ,96 zł zobowiązania bieżące ,15 zł = 3,49 Obliczone wskaźniki płynności informują, że Spółdzielni występuje wystarczająca płynność finansowa i jest w stanie pokrywać terminowo swoje zobowiązania. Strona 8 z 11

9 Utrzymanie prawidłowej płynności finansowej wymaga ciągłej, bardzo intensywnej i zdecydowanej pracy nad utrzymaniem możliwie najmniejszego salda należności czynszowych. Na dzień roku łączne saldo należności wynosiło ,81 zł % zmian należności ogółem ,81 zł ,91 zł -26% czynszowe (persaldem) ,36 zł ,20 zł -31% czynszowe z tytułu rozliczenia mediów 0,00 zł 34,89 zł najmu powierzchni reklamowych i in ,33 zł 900,00 zł 657% publiczno - prawne 0,00 zł inne 3,12 zł 71,82 zł Tab. 9 struktura należności w ujęciu ogólnym Jak wynika z powyższego największą kwotę należności stanowią niezapłacone czynsze przez lokatorów, wobec tego składnik ten podlega szczegółowej analizie, którą prezentuje tabela nr 10. W ogólnym rozrachunku wartość należności czynszowych na koniec okresu sprawozdawczego w porównaniu z rokiem poprzednim zmalała o 31%. Zmniejszyła się również liczba ze 125 na 112. Strona 9 z 11

10 nieruchomości w Zarządzie Spółdzielni - ulica liczba lokali w nierucho mości zadłużenie ogółem na dzień zadłużenie ogółem na dzień dynami ka m-c 3-6 m-c 6-12 m-c pow. 12 m-c Polna ,18 zł 2 296,48 zł -74% ,48 zł 27 Kamienna ,40 zł 5 826,67 zł -38% ,59 zł ,08 zł 1 Węgielna ,06 zł 1 369,45 zł -79% ,45 zł 16 Skrajna ,76 zł ,10 zł -28% ,12 zł ,14 zł ,28 zł ,56 zł 1 Skrajna ,40 zł ,70 zł -10% ,09 zł ,56 zł ,75 zł ,30 zł 3 Skrajna ,14 zł 233,51 zł -96% ,76 zł ,75 zł 1 Sarkandra ,26 zł 4 903,45 zł -49% ,95 zł ,50 zł 1 razem ,20 zł ,36 zł -31% ,44 zł ,45 zł ,61 zł ,86 zł 4 windykacja wewnętrzna SM w postępowaniu sądowy z tego: ,23 zł ,00 zł ,97 zł ,36 zł Tab. 10 Struktura zadłużenia na nieruchomościach 2016 r. Strona 10 z 11

11 Analiza wartości zobowiązań wskazuje, że w stosunku do roku poprzedniego wartość ogólna spadła o 7%. Na uwagę zasługuje fakt, iż zobowiązania wobec ców z tytułu rozliczeń mediów zmniejszyły sie o prawie 30%. Niewątpliwie jest to wynikiem bieżącego korygowania i ustalania na optymalnym poziomie wysokości zaliczek tytułem zużycia poszczególnych rodzajów mediów % zmian zobowiązania ogółem ,15 zł ,49 zł -7% czynszowe z tytułu rozliczenia mediów ,47 zł ,43 zł -29% z tyt. dostaw usług ,16 zł ,45 zł 5% kaucje 6 000,00 zł 6 000,00 zł 0% publiczno - prawne ,52 zł ,61 zł 15% inne 0,00 zł 0,00 zł Tab. 11 struktura zobowiązań Podsumowanie Prezentowane w sprawozdaniu informacje, kwoty i wskaźniki potwierdzają utrzymującą się od wielu lat bardzo dobrą kondycję Spółdzielni, brak zagrożeń dla realizacji kolejnych planów gospodarczych. Plany te tworzone są w oparciu o przyjętą politykę podnoszenia standardu poszczególnych nieruchomości oraz zapewnienie com przyjaznego otoczenia. Głównym zadaniem pozostaje jednak utrzymanie zasobów w stanie gwarantującym bezpieczeństwo i komfort w powiązaniu z optymalizacją kosztów utrzymania. Jednakże wszystkie zadania, które stawia sobie Zarząd mogą być realizowane przy współudziale ców, ich zrozumieniu oraz zaangażowaniu w ochronę wspólnych wartości. Oprócz działań gospodarczych związanych z realizacją zadań w ramach GZM, Zarząd podejmuje szereg działań w kierunku uatrakcyjnienia i zagospodarowania przestrzeni wokół Osiedla. W 2016 roku kontynuowano zagospodarowanie terenów rekreacyjnych, poprzez ich dalszą rozbudowę wraz z montażem oświetlenia i monitoringu, który z jednej strony zabezpiecza mienie, a z drugiej poprawia bezpieczeństwo osób korzystających z obiektu. Bezpieczeństwo ców oraz ich mienie jest dla Zarządu jednym z wiodących celów, stąd podejmowane są liczne działania związane miedzy innymi z budową monitoringu na całym Osiedlu wraz z możliwością podjęcia współpracy z miejskimi organami bezpieczeństwa. Cieszyn, 20 kwietnia 2017 roku Strona 11 z 11