Założenia ogólne do planu gospodarczo-finansowego Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej na 2010 rok.

Transkrypt

1 Załącznik do uchwały nr 2/2010 Rady Nadzorczej WSM z 18 stycznia 2010 r. Założenia ogólne do planu gospodarczo-finansowego Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej na 2010 rok. I. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi. 1. Podstawową zasadą obowiązującą przy sporządzaniu planu Spółdzielni na 2010 r. jest poza utrzymaniem równowagi finansowej we wszystkich jednostkach organizacyjnych Spółdzielni (polegającej na zapewnieniu dochodów niezbędnych dla pokrycia planowanej wielkości kosztów oparciu o obowiązujące Zasady wraz z załącznikami Regulaminami stanowiącymi integralną część Zasad) zapewnienie członkom możliwości finansowania jedynie tej części kosztów utrzymania nieruchomości, które związane są z utrzymaniem ich lokali i eksploatacją nieruchomości wspólnych oraz stanowiących mienie Spółdzielni z zastosowaniem przepisów art.4 i 5 ustawy z dnia r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001 r. nr 4, poz.27 z późniejszymi zmianami) tj. a) poziom kosztów winien zapewniać realizację zadań statutowych przy przyjęciu założeń oszczędnej gospodarki środkami. b) koszty i opłaty wnoszone przez członków spółdzielni z tytułu eksploatacji lokali mieszkalnych i lokali użytkowych własnościowych rozliczane są bezwynikowo, tzn. niedobory i nadwyżki zwiększają odpowiednio koszty lub przychody nieruchomości w roku następnym. c) koszty i opłaty wnoszone przez najemców z tytułu eksploatacji lokali użytkowych w najmie rozliczane są bezwynikowo, tzn. niedobory i nadwyżki zwiększają odpowiednio koszty lub przychody nieruchomości w roku następnym po odliczeniu podatku dochodowego. d) pozostałe koszty i przychody rozliczane są wynikowo i podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Podział wyniku finansowego dokonywany jest na mocy uchwały Walnego Zgromadzenia. 2. Przychody gospodarki zasobami mieszkaniowymi stanowią przede wszystkim opłaty eksploatacyjne wnoszone przez członków i czynsze płacone przez najemców lokali tj: a) podstawą ustalenia opłat eksploatacyjnych za lokale mieszkalne i użytkowe przydzielone na zasadzie spółdzielczego prawa do lokalu jest kalkulacja kosztów (sporządzona odrębnie dla każdej nieruchomości) przypadających na te lokale. b) podstawą ustalenia opłat eksploatacyjnych za lokale mieszkalne wyodrębnione jest kalkulacja kosztów (sporządzona odrębnie dla każdej nieruchomości) przypadających na te lokale. c) poprzez określenie lokale rozumie się ich powierzchnię użytkową, jednakże w odniesieniu do opłat za wywóz nieczystości, ochronę majątku mieszkańców i eksploatację dźwigów osobowych system rozliczeń należy prowadzić zgodnie z Uchwałą Rady Osiedla. 3. Koszty eksploatacji podstawowej przypadające na lokale zajmowane na warunkach spółdzielczego prawa do lokalu lub najmu są ustalane odrębnie dla każdej nieruchomości. Przysługujący członkom spółdzielni udział w pożytkach z nieruchomości wspólnych i stanowiących mienie Spółdzielni znajdujących się w eksploatacji osiedla należy ustalić proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych. Poziom opłat wnoszonych przez członków Spółdzielni należy ustalić z uwzględnieniem: a) kosztów pomniejszonych o udział w pożytkach netto z majątku wspólnego oraz inne przychody w odniesieniu do lokali mieszkalnych, b) kosztów powiększonych lub pomniejszonych wskaźnikami intensywności eksploatacji dla poszczególnych lokali. Opłaty za lokale mieszkalne użytkowane przez osoby nie będące członkami Spółdzielni winny być ustalone na poziomie kosztów.

2 2 4. Koszty we wszystkich rodzajach działalności należy zaplanować przyjmując poziom cen i opłat dla usług komunalnych oraz zobowiązań publiczno prawnych Spółdzielni z uwzględnieniem ich zmiany planowanej w 2010 roku; w przypadku braku takich informacji należy przyjąć wzrost na poziomie prognozy inflacji, tj. 3,5 % w stosunku do cen obowiązujących w 2009 r. W planowanych kosztach należy uwzględnić: 1) amortyzację od ruchomych środków trwałych z uwzględnieniem stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych i zasad, o których mowa w art. 16a - 16m ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. - o podatku dochodowym od osób prawnych. 2) odpisy na fundusz remontowy: a - od lokali użytkowych w wysokości umorzenia tych lokali, ustalonej wg wartości majątku na dzień 31 grudnia 2009 r. (rocznie), b - od lokali mieszkalnych w dostosowaniu do potrzeb określonych zakresem rzeczowym remontów, z wyłączeniem lokali w budynkach: - będących w okresie 5 lat po upływie rękojmi 0,50 zł/m2 p.u. miesięcznie, - będących w okresie rękojmi- 0,20 zł/m2 p.u. miesięcznie, c - od lokali mieszkalnych w budynkach z dźwigami osobowymi (poza odpisem, o którym mowa w pkt b. dokonuje się odpisu z przeznaczeniem na remonty dźwigów w wysokości zapewniającej zgromadzenie środków wystarczających na ich sfinansowanie; ograniczenie wysokości odpisu w budynkach będących w eksploatacji do 5 lat po upływie rękojmi do wysokości 0,10 zł/m p.u. lub 1,50 zł/osobę miesięcznie. Odpisy na fundusz remontowy budynków i dźwigów obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Wysokość odpisów na fundusz remontowy nieruchomości ustalana jest odrębnie dla każdej nieruchomości. Udział % funduszu remontowego nieruchomości zasilający scentralizowany fundusz remontowy osiedla ustalany jest na podstawie rzeczowego długoterminowego planu remontów po podjęciu stosownej Uchwały przez Radę Osiedla. Dopuszcza się możliwość korekty w ciągu roku wysokości ustalonego w planie odpisu na fundusz remontowy nieruchomości oraz udziału % w scentralizowanym funduszu remontowym osiedla w przypadku braku środków lub ich nadmiernej akumulacji. Zmiany mogą być zastosowane po podjęciu stosownej uchwały przez Radę Osiedla. II. Remonty. 1. Planowane nakłady na remonty finansowane ze środków zdecentralizowanych funduszy remontowych osiedli winny uwzględniać zakres rzeczowy ustalony na podstawie przeglądów technicznych budynków przy przyjęciu racjonalnej gospodarki tymi środkami zgodnie z Regulaminem Funduszu Remontowego. 2. Administracje Osiedli zobowiązuje się do prowadzenia ewidencji księgowej odrębnie dla każdego budynku w nieruchomości, w ujęciu źródeł tworzenia i wykorzystania funduszy remontowych dla nieruchomości. 3. Wielkość funduszy na dzień r. w osiedlach winna uwzględniać szacunkową wartość otwarcia: a) dla scentralizowanych funduszy remontowych w osiedlach stanem początkowym będzie bilans zamknięcia roku poprzedniego funduszu remontowego pomniejszony o: - różnicę wpływów i wydatków nowych zasobów mieszkaniowych

3 3 tworzących bilans otwarcia funduszu remontowego nieruchomości tych zasobów od miesiąca przekazania budynku do użytkowania. - oraz o 20% pozostałego salda funduszu remontowego dla średnich zasobów mieszkaniowych tworzących bilans otwarcia funduszu remontowego nieruchomości tych zasobów. - Saldo końcowe dodatnie na rok odpisu na fundusz remontowy dźwigów winno być saldem początkowym scentralizowanego funduszu remontowego dźwigów. b) Planując wykorzystanie funduszy remontowych nieruchomości należy pamiętać o przejściowym zaangażowaniu środków w finansowanie wykonanych i planowanych do realizacji nakładów na modernizację oraz spłaty rat kapitałowych z tytułu zaciągniętych kredytów na termomodernizację. 4. Na rok 2010 znosi się zasilenie Scentralizowanego Funduszu Remontowego przez Osiedla. 5. Na rok 2010 wstrzymuje się zasilenie środków osiedlowych scentralizowanych funduszy remontowych ze środków scentralizowanego funduszu remontowego spółdzielni. III. Działalność inwestycyjna. Zakres działalności i wielkość nakładów inwestycyjnych zostanie przedstawiona w odrębnym opracowaniu. IV. Działalność społeczno-kulturalna. 1. Działalność społeczno-kulturalna prowadzona w placówkach osiedlowych powinna być finansowana z wpływów własnych. Wpłaty na działalność społeczno-kulturalną i oświatową winny być dostosowane do potrzeb wynikających z programu tej działalności w osiedlu oraz potrzeb mieszkańców osiedla w zakresie pomocy sąsiedzkiej. 2. Działalność Społecznego Domu Kultury WSM prowadzona będzie bezpośrednio przez biuro Zarządu Spółdzielni - jako działalność wydzielona - zgodnie z opracowanym planem gospodarczofinansowym. 3. Działalność pozostała w ramach Zarządu i administracji ogólnej prowadzona będzie bezpośrednio przez biuro Zarządu Spółdzielni. V. Działalność ogólna Spółdzielni. 1. Koszty Zarządu i administracji ogólnej Spółdzielni obejmują koszty realizacji zadań, a w szczególności w zakresie: obsługi członków Spółdzielni w sprawach członkowsko-mieszkaniowych, tj. zamiana mieszkań, zmiana statusu prawnego lokalu, zakładanie ksiąg wieczystych dla spółdzielczego prawa do lokalu, z obsługi kredytów bankowych i prowadzenie rozliczeń finansowych z tego zakresu, ewidencji i rozliczania wkładów mieszkaniowych, budowlanych oraz zaliczkowych, instruktażu i poradnictwa dla wydzielonych jednostek Spółdzielni z całokształtu zagadnień z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, utrzymania stanu technicznego zasobów, zasad gospodarki finansowej, zasad prowadzenia rachunkowości, sporządzania analiz ekonomicznych i ocen stanu finansowego jednostek wydzielonych (w celu umożliwienia organom statutowym samorządu mieszkańców oceny prawidłowości świadczenia usług na rzecz członków zamieszkałych w osiedlach), z obsługi pożyczek wewnętrznych i prowadzenie rozliczeń finansowych z tego tytułu, wykonywania usług na rzecz jednostek wydzielonych w zakresie prowadzenia ewidencji księgowej, obsługi i nadzoru remontów budynków i urządzeń wymagających wyspecjalizowanej służby technicznej, przygotowania i obsługi realizacji inwestycji mieszkaniowych,

4 4 obsługi organów statutowych - samorządowych Spółdzielni (posiedzeń Plenum, Prezydium i Komisji Rady Nadzorczej Spółdzielni, oraz Walnego Zebrania), obsługi prawnej, obsługi administracyjnej osiedli: Nowodwory, Latyczowska, Hery i Wawrzyszew Nowy, Żoliborskiego Centrum Handlowego i Społecznego Domu Kultury, prowadzenie prac związanych z wyodrębnieniem własności. 2. Koszty działalności ogólnej w części nie sfinansowanej wpływami z najmu i opłat eksploatacyjnych zostaną rozliczone w następujący sposób: a. w ciężar kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi: > 0,10 zł/m2 p.u. miesięcznie od lokali mieszkalnych, pracowni plastycznych i lokali własnych - we wszystkich osiedlach z wyjątkiem Nowodworów, Latyczowska, Hery i Wawrzyszew Nowy, > 0,30 zł/m2 p.u. miesięcznie od lokali mieszkalnych i lokali własnych w osiedlach Nowodwory, Latyczowska i Hery, > 0,20 zł/m2 p.u. miesięcznie od lokali mieszkalnych i lokali własnych w osiedlu Wawrzyszew Nowy, > 0,60 zł/m2 p.u. miesięcznie od lokali użytkowych (z wyłączeniem lokali wymienionych wyżej), > 50% wartości przypadającej dla lokali mieszkalnych w odniesieniu do powierzchni użytkowej garaży oraz miejsc postojowych w halach garażowych. b. w ciężar kosztów Zakładu Nadzoru Inwestorskiego w kwocie stanowiącej różnicę pomiędzy kosztami działalności ogólnej a źródłami finansowania wymienionymi w pkt. a i d, c. w ciężar kosztów Centrum Handlowego WSM w wysokości niezbędnej do sfinansowania nadwyżki kosztów nad pozostałymi źródłami ich sfinansowania, ale nie więcej niż do wysokości wygospodarowanej nadwyżki, d. w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych za niżej wymienione czynności w wysokości: > wydanie zaświadczeń związanych ze zbyciem, zamianą lub darowizną i postępowaniem spadkowym.. 50,00 zł > czynności związanych z rozliczeniem wkładu przy przekazaniu lokalu do dyspozycji Spółdzielni. 300,00 zł > kosztów związanych z przeniesieniem własności lokalu.. 150,00 zł > wydanie zaświadczenia na wniosek zainteresowanego o wartości rynkowej lokalu 200,00 zł > wydanie decyzji o przekształceniu prawa do lokalu w spółdzielcze prawo własnościowe oraz sporządzenie kopii dokumentów itp ,00 zł Wyżej wymienione koszty sfinansowane zostaną z opłat wniesionych przez członków Spółdzielni (w wysokości jak wyżej podano). Dla osób nie będących członkami Spółdzielni opłaty ustala się w 2-krotnej wysokości (nie dotyczy czynności związanych z przywróceniem członkostwa w Spółdzielni) z wyłączeniem kosztów dot. przeniesienia własności lokalu. VI. Koszty osobowe. Koszty osobowe (wynagrodzenia i ubezpieczenia społeczne ZUS bez ZFŚS) mogą być ustalone z uwzględnieniem wzrostu o planowany w ustawie budżetowej wskaźnik inflacji, tj. maksymalnie do 3,5 % w stosunku do planu 2009 r., z uwzględnieniem wielkości zatrudnienia wg struktury organizacyjnej. W przypadku przekroczenia planowanych kosztów osobowych za rok 2009 w uzasadnionych przypadkach należy uwzględnić wyższe koszty osobowe w planach na rok Podwyżki wynagrodzeń dla pracowników nie mogą być wprowadzone przed uchwaleniem planu gospodarczo-finansowego Spółdzielni przez Radę Nadzorczą. ZFŚS od stycznia 2010 prezentowany będzie w pozostałych kosztach działalności podstawowej

5 5 jednostek oraz pozostałych kosztach działalności ogólnej Zarządu Spółdzielni. Plany gospodarki zasobami mieszkaniowymi (wraz ze stawkami opłat i zaliczek) sporządzone zgodnie z niniejszymi Założeniami winny uzyskać pisemną akceptację Zarządu przed przedłożeniem Radom Osiedli do uchwalenia. Warszawa r.