Warsaw City Report Q Warszawski Rynek Nieruchomości. III kwartał 2011

Transkrypt

1 City Report Q3 211 Warszawski Rynek Nieruchomości III kwartał 211

2 2 On Point Q3 211 Economy / Investment Gospodarka / Rynek inwestycyjny Poland s Economy GDP, Private Consumption, Inflation rate - GDP growth stood at 4.3% in Q2 211 after a solid 4.4% increase in the preceding period. According to Consensus Forecast, the Polish economy should grow at 3.9% and 3.% in 211 and 212 respectively. The unemployment rate was 11.8% in September, up by.3% compared to a year ago. The inflation rate dropped from 4.3% in August to 3.9% in September. Retail sales in September were 11.4% higher than in the same month of 21 and since the beginning of the year, growth stands at 11.7%, compared to 3.8% in the analogous period of the previous year. A slight improvement was noted in the consumers sentiment index, which stood at -21.5% - the best result since January, however, still marginally lower than in September 21. Investment Climate In Q3 211, investors sentiment for Poland continued to be very positive. Total assets transacted across all sectors to date amounted to 1,84 million including: 818 million in office, 885 million in retail and approximately 79 million in the industrial sector, among other sectors. The 211 to date figure has already reached 91% of the total 21 investment volume and exceeded 29 volumes by 152%. Therefore, we believe that the total investment volume in 211 will be higher than 21 results and is likely to exceed 2.2 bn. Activity in the office sector in Q3 211 reported a number of closures of big ticket and medium size transactions with a few others envisaged to be concluded in following quarters. The most notable Q3 office deals were limited to and included the acquisition of Focus office building by RREEF for approximately 117 million, the acquisition of Park Postępu office building by Immofinanz for approximately 12 million, the sale of Zebra Tower to Union Investment for around 76 million as well as the purchase of Stratos office building (approximately 41 million) by Kulczyk Silverstein Properties and Marynarska Point II (approximately 38 million) by SEB Asset Management, among others. Volume wise the highest activity, however, was reported in the retail sector. The most notable retail transactions included the closing of Magnolia Shopping Centre in Wrocław for approximately million by Blackstone and the acquisition of the remaining 5% stake in Galeria Mokotów by Unibail-Rodamco from GTC. This transaction was based on the asset value of 475 million and finally closed in August following the transaction approval issued by the Office of Competition and Consumer Protection. These two deals, coupled with some other smaller transactions, such as the acquisition of Twierdza Zamość by Blackstone for approximately 44 million, indicate strong and sustainable investor demand for high quality retail product, in both major cities and secondary locations across Poland. We are also aware of a number of ongoing retail and office transactions in various Polish cities that are likely to close in 211. Investment Yields We estimate prime office yields to be at 6.25%, retail yields at 6.% and warehouse yields around 8.%. We forecast prime yields to remain stable or marginally compress by the end of 211. Average % Change on Previous Year PKB, spożycie indywidualne, inflacja zmiany w stosunku do poprzedniego roku 8,% 7,% 6,% 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% GDP/PKB Inflation rate / Inflacja Private Consumption / Spożycie indywidualne Source/Źródło: CSO/GUS; Consensus Economics, Q ,% 15,% 1,% 5,%,% -5,% Retail Sales Dynamics Dynamika Sprzedaży Detalicznej 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII I II III IV V VI VII VIII Source/Źródło: GUS, Q Real Estate Investment Volume in Poland by Sectors (million ) Wartość transakcji inwestycyjnych w Polsce w podziale na sektory (w milionach ) Hotel Mixed Industrial Retail Office * 211 will show a healthy and steady increase in investment volumes * to date Prime Yields Q3 211 Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty III kw. 211 Sector Yield (%) Changes Offices 6.25 Retail 6. Warehouses 8. Sytuacja gospodarcza Polski Dynamika wzrostu PKB Polski w II kwartale 211 r. wyniosła 4,3% po wzroście rzędu 4,4% w poprzednim okresie. Prognozy Consensus Forecast na cały rok 211 oraz 212 wynoszą odpowiednio 3,9% i 3,%. Stopa bezrobocia zarejestrowana we wrześniu wyniosła 11,8% i była o,3% wyższa niż przed rokiem. Inflacja we wrześniu spadła do 3,9% z poziomu 4,3% zanotowanego w sierpniu br. Sprzedaż detaliczna wzrosła we wrześniu o 11,4% względem zeszłego roku, a od początku roku dynamika wynosi już 11,7%, podczas gdy w tym samym okresie roku ubiegłego było to 3,8%. Nastroje konsumenckie we wrześniu uległy poprawie w porównaniu do poprzednich miesięcy, jednak wskaźnik bieżącej ufności konsumenckiej wynoszący obecnie - 21,5%, mimo, że jest najwyższy od stycznia, wciąż jest niższy o,6% niż przed rokiem. Rynek Inwestycyjny W III kwartale utrzymało się pozytywne nastawienie inwestorów do Polski. Wartość wszystkich transakcji zrealizowanych od początku roku wyniosła 1,8 miliarda, w tym: sektor biurowy 818 mln, handlowy 885 mln i magazynowy 79 mln. Do chwili obecnej osiągnięto 91% wartości całkowitej wszystkich transakcji z roku 21, oraz 152% wartości z 29 r. Dlatego uważamy, że całkowity obrót w roku 211 będzie wyższy od tego z 21 r. i prawdopodobnie przekroczy 2,2 mld. W III kwartale na rynku biurowym zanotowano kilka transakcji o dużej oraz średniej wartości, a kilka kolejnych jest przewidzianych do realizacji w nadchodzących kwartałach. Zdecydowana większość aktywności miała miejsce na rynku warszawskim, gdzie do największych transakcji należały: zakup biurowca Focus przez RREEF za ok. 117 mln, zakup przez Immofinanz kompleksu Park Postępu za ok. 12 mln, sprzedaż spółce Union Investment budynku Zebra Tower za ok. 76 mln, a także zakup budynku Stratos przez Kulczyk Silverstein Properties za ok. 41 mln, oraz Marynarska Point II przez SEB Asset Management za ok. 38 mln. Pod względem wartości, największa aktywność miała jednak miejsce w sektorze handlowym. Do największych transakcji zrealizowanych w tym segmencie należały: zakup centrum handlowego Magnolia Park we Wrocławiu przez fundusz Blackstone za ok. 222,5 mln oraz objęcie przez Unibail-Rodamco pozostałych 5% udziałów w Galerii Mokotów, należących uprzednio do GTC. Transakcja została zawarta na podstawie wyceny obiektu na poziomie 475 mln, a umowę zamknięto w sierpniu, po uzyskaniu zgody Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Powyższe transakcje, a także towarzyszące im inne, mniejsze, w tym zakup Twierdzy Zamość przez Blackstone za kwotę ok. 44 mln, wskazują na silny i zrównoważony popyt inwestycyjny na wysokiej jakości obiekty handlowe, zarówno w głównych, jak i w mniejszych miastach Polski. Dodatkowo, kolejne transakcje biurowe i handlowe są obecnie w zaawansowanym stadium i jest wysoce prawdopodobne, że zostaną zamknięte jeszcze w 211 r. Stopy kapitalizacji Szacujemy, ze stopy kapitalizacji dla segmentu biurowego kształtują się obecnie na poziomie 6,25%, dla segmentu handlowego 6,%, a dla magazynowego 8,%. Oczekujemy, że w IV lw. 211 r. wartości te pozostaną na niezmienionym poziomie, bądź zanotują lekki spadek.

3 On Point Q Office Market Improving construction activity along with reasonably high take-up levels and increasing rents. Vacancy rate remained practically unchanged. Рынок недвижимости Санкт-Петербурга Powierzchnie biurowe Poprawa poziomu aktywności budowlanej deweloperów, rosnący popyt oraz zwyżkujące czynsze. Wskaźnik pustostanów pozostał niemal niezmieniony. Supply During Q3 211, approximately 6, m 2 were Office Supply (m 2 ) Podaż powierzchni biurowej (m 2 ) delivered to the market. Looking at this figure, it would seem that we are in a fairly robust year in terms of new 4 completions but, the reality is somewhat different: 211 CBD CC- Fringe Non-Central will probably see the lowest number of completions over 3 the last 6 years. We estimate that only approximately 13, m 2 will come to the market this year, as a 2 consequence of the limited number of start-ups in 29 and H1 21. The largest buildings delivered this 1 quarter include phase I of Mokotów Nova (25, m 2 ) and Equator II (21,3 m 2 ). The City Centre saw three new developments: Lipiński Passage (3,5 m 2 ), Prosta Tower (5,4 m 2 ) and Nowy Dom Jabłkowskich (2,8 m 2 ). It should be underlined that some new developments have been initiated on a speculative Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, WRF Q3 211 basis and the situation on the supply side looks set to improve soon f 212f Demand Office Take-Up (m 2 ) Ilość powierzchni wynajętej w Warszawie (m 2 ) The office market continues to see reasonably high take-up levels. Occupier activity in Q3 211 was however, subdued. Approximately 119, m 2 were 6 leased in Q3 211, which was the lowest take-up figure 5 seen this year. When combined with the demand 4 registered in H1, this adds up to more than 44, m 2, 3 which indicates that the record-breaking take-up figure from 21 (549, m 2 2 ) may be outperformed. We 1 believe that the situation on the demand side in is very positive. Looking more closely at the take-up structure, it is worth mentioning that pre-lease Take-up agreements are picking up, with a share of 24% this year. The largest deals in Q3 included a new lease Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, WRF Q3 211 transaction by Mostostal (7,8 m 2 ) in Adgar BC II, prelets by Imtech (7,1 m 2 ) in Eurocentrum, PTU (4,55 m 2 ) in Mokotów Nova, WSiP (4,2 m 2 ) in Equator II and lease renewals signed by Polbank (5,4 m 2 in Riverside Park and 4,6 m 2 in Renaissance Building) f 212F Podaż W III kw. do użytku oddano około 6 m 2 nowej powierzchni biurowej. Mimo to wielkość nowej podaży w 211 roku będzie najniższa od 6 lat - jedynie 13 m 2 biur trafi na rynek. Przyczyną tego jest mała liczba rozpoczynanych budów w 29 i w pierwszej połowie 21r. Największe nowe realizacje w tym kw. to I faza Mokotów Nova (25 m 2 ) i Equator II (21 3 m 2 ). W Centrum oddano do użytku Pasaż Lipińskiego (3 5 m 2 ), biurowiec Prosta Tower (5 4 m 2 ) i Nowy Dom Jabłkowskich (2 8 m 2 ). Warto podkreślić, że w ostatnim czasie rozpoczęła się realizacja kilku spekulacyjnych inwestycji, a sytuacja od strony podaży powinna się niebawem poprawić. Popyt Warszawa nadal odnotowuje wysoki poziom popytu na powierzchnie biurowe. Aktywność najemców w III kw. była jednak niższa niż w poprzednim okresie b.r. Podpisano umowy na ponad 119 m 2, co łącznie z popytem zarejestrowanym w I poł. b.r. daje 44 m 2 wynajętej nowoczesnej powierzchni biurowej. Oznacza to, że rekordowy poziom najmu zarejestrowany w 21 r. (549 m 2 ) może zostać w tym roku przekroczony. Uważamy, że sytuacja na rynku, patrząc od strony wynajmu, jest bardzo pozytywna. Umowy przednajmu zaczynają być coraz bardziej zauważalne i w tym roku ich udział w popycie wyniósł 24%. Największe z nich zawarte w III kw. to Imtech (7 1 m 2 ) w Eurocentrum, PTU (4 55 m 2 ) w Mokotów Nova i WSiP (4 2 m 2 ) w Equator II. Najbardziej znaczące renegocjacje przeprowadził Polbank (5 4 m 2 w Riverside Park i 4 6 m 2 w Renaissance Building). Największą nową transakcję zawarła firma Mostostal (7 8 m 2 ) w Adgar BC II. Vacancy At the end of Q3 211, approximately 6.7% of the modern office stock in was vacant (7.% in the CBD, 7.3% in the City Centre Fringe and 6.4% in Non- Central locations). Over 86, m 2 are vacant in City Centre and an additional 152, m 2 are unoccupied in Non-Central locations. Over 35% of office space delivered to the market in Q3 was unoccupied. The vacancy rate remained practically unchanged compared to the pervious quarter. We believe that s vacancy rate is still in a downward trend. Rents Prime headline rents in have increased in 211 due to dropping vacancy and sound demand. Prime office space in City Centre can now be secured from 22 to 25 /m 2 /month. Some triple A buildings are quoting rents even higher than this. The best Non- Central locations, such as Mokotów, are being leased at 15. to 15.5/ m 2 / month. 2% 15% 1% 5% % Office Vacancy Rate Wskaźnik powierzchni niewynajętej w Warszawie Core City Centre Non Central Total Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, WRF Q Prime Headline Rents ( / m 2 / month) Najwyższe czynsze w Warszawie ( / m 2 / m-c) City Centre Non Central 211f Wskaźnik powierzchni niewynajętej W III kw. wskaźnik pustostanów wynosił 6,7% (7,% w COB, 7,3% w Centrum i 6,4% poza nim). Ponad 86 m 2 w Centrum pozostaje wolne, dodatkowe 152 m 2 jest dostępne dla najemców poza Centrum. 35% powierzchni dostarczonej na rynek w trzecim kwartale 211r. było niewynajęte. Współczynnik powierzchni dostępnej pozostał niemal niezmieniony w porównaniu z poprzednim kwartałem i przewidujemy, że znajduje się w trendzie spadkowym. Czynsze Najwyższe czynsze transakcyjne powróciły w tym roku na ścieżkę wzrostu. Najlepsze powierzchnie biurowe w Centrum można wynająć obecnie za / m 2 / m-c, przy czym w niektórych biurowcach klasy AAA czynsze wywoławcze są wyższe. Poza Centrum stawki za najlepsze powierzchnie wynoszą obecnie 15, - 15,5 / m 2 / m-c f

4 4 On Point Q3 211 Retail Market New brands enter shopping centres. High churn on high streets. Powierzchnie handlowe Nowe marki wkraczają do centrów handlowych. Duża rotacja przy głównych ulicach. Supply With a density rate of 422 m 2 per 1, inhabitants, maintains its favourable position among other major Polish agglomerations. Taking into account the existing market gaps, high spending power indices, together with new emerging housing settlements and general infrastructure improvements within the agglomeration, we believe that the capital will still enjoy stable interest from both retail chains and developers. Currently, only two retail projects are being realized: Wolf Bracka (1, m 2 ) due to open still in autumn 211 according to the investor and Galeria Miejska Plac Unii (16,25 m2) by BBI Development and Liebrecht & Wood, due in Q Also, Spanish Neinver announced that the construction of Factory Annopol outlet centre will commence shortly. Prior to the construction it obtained a BREEAM certificate. Several market players announced their plans to build new or extend existing retail schemes. In our view, in 212 some of these projects might move into the construction stage i.e. Tesco Kabaty, Galeria Wilanów (GTC/ Polnord), Wola Park (AEW Europe) and Promenada (Atrium). Białołęka district, still underdeveloped in terms of retail provision, is being targeted by GTC. Substantial changes were recorded in the high street landscape. The delivery of Mokotowska Square office building offered additional retail space on Mokotowska street taken up by luxury brands (Escada, MarcCain). We expect further strengthening of this street with the emergence of additional international fashion brands, other than the existing stores of domestic designers. Demand No new completions as well as a low vacancy rate (ca 1%) are the main drivers of the constant high demand for modern retail space. Again, the most popular are all market leaders, i.e. Arkadia, Zlote Tarasy and Galeria Mokotow, where the waiting lists are the longest, however, high churn is observed also in the remaining shopping centres. International retailers to open stores in during last quarter include: Desigual (Factory Ursus), Groovy Kids (Reduta), Jogen Fruz (Galeria Mokotow) and the long awaited GAP (Arkadia). In Zlote Tarasy, the flagship store of Van Graaf was substantially extended. Swedish handyman chain Jula is impatiently expected to open their first two stores in Targówek and Janki Retail Parks. We are observing high dynamics in the high street segment. The opening of H&M s flagship store on Nowy Swiat strengthened the attractiveness of this area along with the emergence of Germany s Rena Lange. Moreover, we have observed high rotation in top locations as, Esprit on Marszalkowska St. has recently been replaced by Peacocks and a few stores from the Plac Trzech Krzyży Square relocated to its nearby surroundings. The expansion of Starbucks has accelerated recently with new cafes appearing in WFC and Zebra office buildings and soon to open in Plac Trzech Krzyży Square. Rents Rental values remain stable. Rent for a 1 m 2 prime unit in top shopping centres spans from 7 to 9 /m 2 /month. The same applies for high street locations (Nowy Świat, Chmielna, Plac Trzech Krzyży, Marszałkowska St.) where rental levels also remain unchanged at between /m 2 / month. Maturity of Major Markets in Poland Dojrzałość rynku centrów handlowych w największych aglomeracjach w Polsce Density (m 2 / 1, inhabitants) Lodz Poznan Wroclaw Tri-city Szczecin Krakow Katowice Agglomeration Purchasing Power ( per capita/ year) Peacocks on Marszalkowska St. / Peacocks przy ul. Marszałkowskiej Shopping Centre Market Vacancy Rate Warszawski rynek centrów handlowych wskaźnik powierzchni niewynajętej 2% 1% % Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q Prime Shopping Centre Rents ( / m 2 / month) Stawki czynszu za najlepsze lokale w centrach handlowych ( / m 2 / miesiąc) Katowice Agglomeration Poznań Wrocław Łódź Tri-City Szczecin Market Size Rent ( / m 2 / month) Podaż Z 422 m 2 nowoczesnej powierzchni handlowej na 1 mieszkańców, stolica wciąż jest na uprzywilejowanym miejscu wśród największych polskich aglomeracji. Biorąc pod uwagę wysoką siłę nabywczą warszawiaków, białe plamy na mapie handlowej oraz powstawanie nowych skupisk mieszkaniowych i poprawę infrastruktury transportowej w aglomeracji spodziewamy się, że stolica będzie cieszyć się niesłabnącym zainteresowaniem zarówno sieci handlowych jak deweloperów. Obecnie budowane są dwa obiekty Wolf Bracka (1 m 2 ), którego otwarcie wg zapowiedzi inwestora nastąpi jeszcze tej jesieni, oraz Galeria Miejska Plac Unii (16 25 m 2 ) realizowana przez BBI Development wspólnie z Liebrecht & Wood (planowane otwarcie I kw. 213). Wkrótce rozpoczęcie prac nad Factory Annopol (14 m 2 ) na Białołęce zapowiada hiszpański Neinver, który uzyskał dla obiektu certyfikat BREEAM. Kilku znanych graczy rynkowych zapowiada budowę nowych albo rozbudowę istniejących obiektów. Oczekujemy, że rok 212 przyniesie początek prac przy kilku obiektach, np.: Tesco Kabaty, Galeria Wilanów (GTC/ Polnord), a także Wola Park (AEW Europe) i Promenada (Atrium). Kolejny rejon miasta z dużym, dotychczas niewykorzystanym potencjałem rynku, to Białołęka, którą na celowniku ma firma GTC. Zauważalne zmiany odnotowano przy ulicach handlowych. Budowa biurowca Mokotowska Square udostępniła lokale przy ul. Mokotowskiej, gdzie pojawiły się luksusowe marki (Escada, MarcCain). Oczekujemy, że ulica ta będzie zyskiwać na znaczeniu i obok butików rodzimych projektantów pojawią się tam znane marki, które dotąd nie znalazły swojego miejsca w mieście. Popyt Brak nowej powierzchni handlowej oraz niski, oscylujący wokół 1% wskaźnik pustostanów powoduje, że utrzymuje się wysoki popyt na lokale o odpowiednim standardzie. Największym powodzeniem niezmiennie cieszą się liderzy, jak Arkadia, Złote Tarasy i Galeria Mokotów, gdzie lista oczekujących jest najdłuższa, ale i w innych obiektach widać zmiany i poprawę zestawu najemców. Wśród sieci, które w ostatnim kwartale uruchomiły sklepy w stolicy są: Desigual, Groovy Kids, Jogen Fruz, czy długo oczekiwany GAP. W Złotych Tarasach swój flagowy sklep znacząco powiększył Van Graaf. Rynek czeka też niecierpliwie na otwarcie w parkach handlowych Targówek i Janki pierwszych sklepów szwedzkiej sieci dla majsterkowiczów Jula. Sytuacja na ulicach handlowych jest bardzo dynamiczna. Otwarcie flagowego sklepu H&M przy Nowym Świecie przyniosło wzrost atrakcyjności tego rejonu. Kolejną marką, która się tam pojawiła jest niemiecka Rena Lange. Obserwujemy też dużą rotację najemców w najlepszych lokalizacjach. Sklep Esprit przy ulicy Marszałkowskiej został zastąpiony przez Peacocks a niektóre marki zlokalizowane przy Pl. Trzech Krzyży relokowały swe sklepy w jego okolicę. Swoją ekspansję w Warszawie przyspieszyła także amerykańska sieć kawiarni Starbucks otwierając swoje lokale w biurowcach WFC i Zebra, a wkrótce także na Pl. Trzech Krzyży. Czynsze Stawki czynszowe utrzymują się na niezmienionym poziomie. Za najlepsze lokale około 1 m 2 w wiodących centrach handlowych wynoszą ok. 7-9 / m 2 / m-c. Czynsze przy głównych ulicach w centrum Warszawy (Nowy Świat, Marszałkowska, Plac Trzech Krzyży, Chmielna) wahają się w przedziale / m 2 / m-c.

5 On Point Q Рынок недвижимости Санкт-Петербурга Industrial Market Powierzchnie magazynowe Supply The supply of modern warehouse space in Poland Warehouse Stock in Poland ( m 2 ) Podaż magazynów w Polsce (tys. m 2 ) increased by 134, m 2 over Q3 211 and currently amounts to over 6.49 million m 2. remains to be the largest logistic hub in the country with 37% of the total Polish stock. The market grew by only 17, m 2 in Q3 211 which, is contributable to the Silesia extension of Panattoni Park Święcice. The overall Central Poland construction activity in Poland remains moderate and Poznań the large majority of new developments are built-tosuit Wrocław or pre-leased projects. Having said that, 58, m 2 North out of the total 34,5 m 2 of modern warehouse space in construction stages across the country, is located in the region. We expect a gradual increase in the number of new construction start-ups in Q Existing Under Construction Source/Źródło : Jones Lang LaSalle, Q3 211 Podaż Podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce w 3kw. 211 r. zwiększyła się o 134 m 2 i przekroczyła poziom 6,49 mln. m 2. W skali kraju, Warszawa pozostaje największym rynkiem, skupiającym ponad 37% zasobów nieruchomości magazynowych. Jednocześnie, w 3kw. 211 r. zwiększyły się one jedynie o 1 projekt o powierzchni 17 m 2, w ramach Panattoni Park Święcice. Jednak pod koniec 3kw. 211 r. 58 m 2 z ponad 34 5 m 2 powierzchni projektów będących w fazie realizacji w całej Polsce znajdowało się właśnie w Warszawie i jej Okolicach. Są to w przeważającej mierze obiekty zabezpieczone umowami przednajmu lub budowane pod konkretnego najemcę. Spodziewamy się iż w ostatnim kwartale 211 r. nastąpi dalszy wzrost liczby rozpoczynanych inwestycji. Demand Q3 211 saw a take-up of volume of nearly 459, m 2, which represents a 12% decrease on the previous quarter. However, the overall letting activity in 211 to date, accounted for 1.26 million m 2 of warehouse space, only 11, m 2 below the entire 21 level. The most sought after locations in Poland were and most notably, s suburban area, where a total of 187, m 2 was leased. Of this total, only 15,6 m 2 fell on s Inner City area. The volume of letting activity in Silesia was second countrywide, and reached 12, m 2. Take-up in Poland in Q3 211 was driven mainly by companies from the electronics sector which had a 26% share of the total demand. Another active industry was logistics with a 21% share. We expect that the last couple of months of 211 will be also active in terms of occupier demand. 1% 8% 6% 4% 2% Take-Up by Warehouse Regions Popyt w regionach magazynowych units sold (or potential demand) % Q3 211 Silesia Poznań Central Poland Wrocław North Popyt Popyt na powierzchnię magazynową w Polsce wyniósł około 459 m 2 i był o 12% niższy niż w 2kw. 211 r., jednak łącznie, od początku 211 r. w całym kraju wynajęto ponad 1,26 mln. m 2 powierzchni magazynowej, czyli jedynie 11 m 2 mniej niż w całym 21 r. Najbardziej pożądanymi lokalizacjami były: Warszawa i jej Okolice, gdzie najemców znalazło łącznie 187 m 2, z czego jedynie 15 6 m 2 w granicach miasta. Na drugim miejscu uplasował się Górny Śląsk, który zarejestrował popyt na poziomie 12 m 2. W 3kw. 211 r. największe zainteresowanie powierzchnią magazynową wykazywały firmy z sektora artykułów elektronicznych, na które przypadło 26% całkowitego wolumenu zawartych transakcji. Aktywne były również przedsiębiorstwa logistyczne, których udział w całkowitym popycie na powierzchnie magazynowe wyniósł 21%. Szacujemy, iż w 4kw. 211 r. zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie magazynowe nie ulegnie osłabieniu. Vacancy Vacancy - Available Space (m 2 ) Ilość powierzchni niewynajętej (m 2 ) From the beginning of 211, the vacancy rate in Polish warehouses and distribution assets has continued to decrease. Q3 211 saw a continuation of this trend in 4 the majority of warehouse regions in the country and 3 currently stands at 11.9%, (a decline from 12.9% q-o-q) which corresponds to a vacant storage space of 2 775, m 2. In s suburban area, vacancy is 1 higher than the country average and is estimated at 18.3%. The majority of the unoccupied space, nearly 185, m 2, is concentrated in warehouses in the Błonie area. As a result of the limited number of speculative projects currently under construction, the vacancy ratio over the upcoming months is estimated to decline. Suburbs Upper Silesia Poznań Wrocław Central Poland North Wskaźnik powierzchni niewynajętej Od początku 211 r. na rynku powierzchni magazynowej w Polsce notowano stopniowy spadek wskaźnika pustostanów. Trend ten utrzymał się również w 3kw. 211r., w niemal wszystkich regionach i obecnie wynosi on 11,9% (spadek z 12,9% na koniec 2kw. 211 r.), co odpowiada 775 m 2 dostępnej powierzchni. W Okolicach Warszawy, poziom pustostanów jest jednym z wyższych w kraju i wynosi 18,3%. Największa ilość wolnej powierzchni w tym regionie jest zlokalizowana w magazynach na terenie Błonia, niemal 185 m 2. Niewielki udział projektów spekulacyjnych w inwestycjach realizowanych na polskim rynku wpłynie na dalsze obniżenie wskaźnika pustostanów w 4kw. 211 r. Rents Effective rents for prime warehouses located within the boundaries range between 3.6 and 5.3m 2 / month, whilst rents in s suburban area are quoted at / m 2 / month. The lower band refers mostly to such areas as Błonie which features a high vacancy rate. Rents in Central Poland (excl. Łódź) are the lowest and oscillate between 2.2 and 2.7 / m 2 / month. Rents for the region are unlikely to change in the short term. Effective Rents in Poland ( / m 2 / month) Czynsze efektywne w Polsce ( / m 2 / m-c) Central Poland Suburbs Wrocław Szczecin Upper Silesia Poznań Gdańsk Łódź Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, September 211 Czynsze Czynsze efektywne w granicach Warszawy oscylują w przedziale 3,6-5,3 / m 2 / m-c. W magazynach w Okolicach miasta ceny najmu powierzchni magazynowej utrzymują się na poziomie 2,45-2,9 / m 2 / m-c, przy czym dolna granica dotyczy rejonów takich jak Błonie, charakteryzujących się wysokim współczynnikiem pustostanów. W skali kraju, najniższe czynsze efektywne oferują magazyny na obszarze Polski Centralnej (poza Łodzią): 2,2-2,7 / m 2 / m-c. Spodziewamy się, że stawki czynszowe w rejonie Warszawy pozostaną stabilne w perspektywie krótkoterminowej.

6 6 On Point Q3 211 Residential Market In Q3 211, slightly below 2,8 units were sold and over 3,2 were launched to the market in new projects in. The number of transactions decreased slightly as compared to the previous quarter, while the number of units launched to the market was visibly lower than a quarter earlier. In consequence, however, the number of units on offer increased again and reached the highest level in the history of the residential development market in the Polish capital city. Rynek mieszkaniowy W III kwartale 211 roku sprzedano w Warszawie blisko 2,8 tysiąca jednostek, zaś wprowadzono na rynek ponad 3,2 tysiące mieszkań w noworozpoczynanych inwestycjach. W stosunku do poprzedniego kwartału nieznacznie zmalała liczba transakcji, zaś liczba mieszkań wprowadzonych na rynek była wyraźnie mniejsza, niż kwartał wcześniej. W konsekwencji liczba jednostek w ofercie wzrosła jednak kolejny raz i osiągnęła najwyższy poziom w historii rynku deweloperskiego w stolicy. Supply In total, slightly over 14,5 units were launched for sale by developers and housing cooperatives in in the last four quarters. The volume of the offer increased to a level of about 18,8 dwellings. The offering is still dominated by units priced between 6, 9, PLN/m 2, which are also those that are bought most often. In Q3 211, no new projects in the upper market segments were launched for sale. At the end of September 211, less than 4, completed units were available on the market, i.e. slightly less than in the previous quarter. Units Delivered and Planned for Completion Mieszkania oddane lub planowane do oddania WUS data monitoring results - Q1 211 Podaż Łącznie w ostatnich czterech kwartałach deweloperzy i spółdzielnie mieszkaniowe wprowadzili do sprzedaży ponad 14,5 tysiąca lokali. Oferta zwiększyła się znacząco do poziomu 18,8 tys. Nadal w ofercie dominują mieszkania o cenach w przedziale 6-9 tys. zł/m², są one także najczęściej kupowane. W III kwartale 211 roku nie wprowadzono do sprzedaży żadnej nowej inwestycji z segmentu apartamentowego. Na koniec września w sprzedaży było niecałe 4, tys. gotowych mieszkań, czyli nieco mniej niż kwartał wcześniej. Demand Data from the Q3 211 market monitoring confirms that the sales situation remains rather stable, despite the decrease of sales in the third quarter. Within the last four quarters, some 11,9 units were sold in, which is a level similar to the long-term average of 3, units per quarter recorded for the last decade. Among units scheduled for a 211 delivery, 71% have already been sold (6% more than in the previous quarter) and 28% have remained in the market offering. Among units scheduled for completion in 212, units sold constitute 4%, while 57% remain in the market offering. Prices The average price of units launched to the market in Q3 211 was more than 9% lower than in the previous quarter and reached 7,41 PLN/m 2. The prices of units launched for sale returned to the level recorded in 27. In Q3 211, the average asking price, calculated for the whole pool of units on offer, decreased by over 16 PLN (2.%) and dropped to the lowest level since Q4 26. The trend of decreasing prices is still recorded. Throughout the last twelve months, prices have decreased by 4% and in the face of rising inflation, a significant drop of real prices was recorded. Forecast The homebuyers protection act, which is planned to come into force, could have a significant impact on the market situation. The moment the act was published in the Law Journals ("Dziennik Ustaw") marks the start of a six month vacatio legis period, during which developers can announce the sales start of new investment. For these investments (as well as for those whose sales started earlier) the obligatory homebuyer protection of the new law will not be binding. It is very likely that a large number of developers with investments in the pipeline will decide to launch sales, even if the planned completion date will be in the remote future. This might deepen oversupply on the market. At the same time, the legal act might translate into higher development costs. Source/Źródło: Statistical Office, REAS Units Launched, Sold and the Size of Offer Mieszkania wprowadzone, sprzedane oraz wielkość oferty Q2 27 Q3 27 Q4 27 Q1 28 Q2 28 Q3 28 Q4 28 Q1 29 Q2 29 Q3 29 Q4 29 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 21 Q1 211 Q2 211 Q3 211 launched per quarter offering at quarter's end Source/Źródło: REAS, Q3 211 gross sales Average Prices of Apartments in (w PLN) Średnie ceny mieszkań w Warszawie (in PLN) Q1 28 Q2 28 Q3 28 Q4 28 Q1 29 Q2 29 Q3 29 Q4 29 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 21 Q1 211 Q2 211 Q3 211 units launched for sale Source/Źródło: REAS, Q units exposed Supply and Sale Relationship Relacje pomiędzy podażą a sprzedażą launched for sale sold (or potential demand) Source/Źródło: REAS, Q3 211 Popyt Dane pochodzące z monitoringu rynku po trzech kwartałach 211 roku potwierdzają, że sytuacja w zakresie sprzedaży pozostaje dość stabilna, pomimo spadku liczby transakcji w III kwartale. W ciągu ostatnich czterech kwartałów sprzedano w Warszawie ok. 11,9 tys. lokali, co jest wynikiem zbliżonym do długoterminowej przeciętnej, która wynosi dla ostatnich 1 lat nieco ponad 3 tysiące sprzedanych lokali w skali kwartału. Wśród mieszkań planowanych do oddania w 211 roku, 71% stanowią mieszkania już sprzedane (o 6 punktów procentowych więcej niż w poprzednim kwartale), natomiast 28% to mieszkania znajdujące się nadal w ofercie. Wśród mieszkań planowanych do realizacji w 212 roku mieszkania sprzedane stanowią 4%, natomiast 57% te, które pozostają w ofercie rynkowej. Ceny Przeciętna cena mieszkań wprowadzanych na rynek w III kwartale 211 r. była o ponad 9% niższa, niż w poprzednim kwartale i wyniosła 7 41 PLN/m². Ceny mieszkań wprowadzonych do sprzedaży wróciły zatem do poziomu z 27 roku. W III kwartale 211 roku przeciętna cena ofertowa, liczona dla całego zbioru mieszkań znajdujących się w ofercie, zmniejszyła się o ponad 16 PLN (2,%) i spadła do najniższego poziomu od IV kw. 26 r. Nadal zatem obserwujemy trend spadku cen. W ciągu ostatnich 12 miesięcy roku spadły one o ok. 4%, a wobec rosnącej inflacji nastąpił wyraźny spadek cen realnych. Prognoza Czynnikiem, który może istotnie wpłynąć na sytuację na rynku w najbliższych kwartałach jest wejście w życie ustawy o ochronie nabywców. Od momentu jej publikacji w Dzienniku Ustaw rozpocznie się sześciomiesięczny okres vacatio legis, w trakcie którego deweloperzy będą mieli możliwość ogłoszenia sprzedaży nowych inwestycji. Dla takich inwestycji (jak również wprowadzonych do sprzedaży wcześniej) nie będą oni musieli zapewniać ochrony wymaganej ustawą. Jest bardzo prawdopodobne, że znaczna część deweloperów posiadających przygotowane inwestycje zdecyduje się na ich wprowadzenie do sprzedaży, nawet przy założeniu bardzo odległego terminu oddania. Może to pogłębić zjawisko nadwyżki podaży nad popytem. Jednocześnie ustawa oznaczać może wyższe koszty realizacji.

7 On Point Q Market Practice Рынок недвижимости Санкт-Петербурга Purchasing Cost Summary VAT Court registration fees asset sale: 23% VAT on buildings and land (commercial properties) or in exceptional cases (if transaction classified as sale of enterprise) civil-transaction tax in the amount of 2% of the transaction price. Buyers more frequently apply now for tax rulings confirming that VAT can be charged on asset sales and refunded by the tax office thereafter. Rulings take up to 3 months to obtain but guarantee no tax office interpretation risks on real estate transactions; shares sale: 1% of the net shares price. real estate transactions are subject to fixed court registration fees, not linked to the volume of the contract, e.g. PLN 2 for the entrance of the right of freehold or perpetual usufruct to the Perpetual Book; vary according to transaction price but no more than 6 months average salary in the domestic economy for the previous year; Notarial fees Agency fees typically 1%-3% of purchase price plus VAT at 23%; Leasing Practice Office Lease length Rental basis Lease agreement collateral Rent increases Repairs Insurance Agency fees Reinstatement: Other developers incentives 5 years; 3-year rarely; not applicable in new buildings; paid monthly in advance with rents denominated in but paid in Polish Zloty (currently acceptable also in ); full rent is typically payable for common areas; bank guarantee or cash deposit equivalent of 3 months rent, service charges, car parking, warehouse space, all increased by VAT; annually according to Harmonised Index of Consumer Prices (HICP); internal tenant; external/structural by landlord, not recovered through service charge; common areas landlord, although recovered through service charge (with the exception of major repairs); landlord covers costs of building insurance (recovered through service charge), tenant covers insurance of own premises, contents and civil liability; 1% - 2% of the annual rent, increased by VAT. Fees are paid by either the landlord or tenant. Remuneration may be also calculated as a percentage from the total value of a lease contact. In case of renegotiations on behalf of tenant remuneration paid by tenant may be based on the percentage of the savings secured for the tenant; not common practice - negotiable by lease; partial or full fit-out (depending on the transactional volume and lease length) rent free periods: common practice on the market usually in the range of 4 6 months rent (depending on the transactional volume and lease length); Leasing Practice Industrial Lease length Rental basis Lease agreement collateral Rent increases Repairs Insurance Agency fees Reinstatement: Other developers incentives 3-5 years for logistic companies; 7-1 years more common for production or warehouse built to suit projects; paid monthly in advance with rents denominated in but paid in Polish Zloty; bank guarantee or cash deposit equivalent of 3-6 months rent and service charges all increased by VAT; annually according to Harmonised Index of Consumer Prices (HICP); internal - tenant; external/structural and common areas landlord although recovered through service charges; landlord covers costs of building insurance (included in service charges), tenant covers insurance of own premises, contents and civil liability; 12% - 2% of the annual rent, increased by VAT, depending on the lease length. Fees are paid by the landlord. Remuneration may be also calculated as a percentage from monthly rent or percentage of the total value of a lease contact. In case of renegotiations on behalf of tenant remuneration paid by tenant may be based on the percentage of the savings secured for the tenant; negotiable by lease; partial or full fit-out (depending on the transactional volume and lease length), or rent free periods: common practice on the market - usually in the range of 4 8 months rent (in case of 6 month lease). Rent free periods depend on the transactional volume and lease length; Leasing Practice Retail Lease length Base rent Turnover rent Lease agreement collateral Key money or premiums Rent increases Leasing fees Other developers incentives 5, 7 or 1 years with an option to extend, but possible for max. 3 years; paid monthly in advance, denominated in but paid in PLN; 6%-8% of the turnover, adjusted monthly, quarterly or yearly, applicable when higher than the base rent; bank guarantee or cash deposit equivalent of 3-6 months base rent plus service charges and marketing fees plus VAT; common for high street retail as well as in existing shopping centres equal to fit out cost or even exceeding in case of best locations; indexed annually according to Harmonised Index of Consumer Prices (HICP); 1%-16% of the annual rent, increased by VAT; participation in fit-out costs of the rented space applicable only in case of anchor tenants;

8 8 On Point Q3 211 Praktyka rynkowa Warunki kupna-sprzedaży nieruchomości Podatek VAT sprzedaż nieruchomości: 23% VAT na budynki i grunt (w przypadku transakcji nieruchomościami komercyjnymi) lub w wyjątkowych przypadkach, (jeżeli sprzedaż zostaje zakwalifikowana jako sprzedaż przedsiębiorstwa) podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od ceny transakcyjnej. Kupujący częściej obecnie występują o oficjalną interpretację podatkową potwierdzającą, że transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, który zostanie następnie zwrócony kupującemu. Otrzymanie interpretacji podatkowej trwa do 3 miesięcy, ale eliminuje ryzyko innej kwalifikacji przez Urząd Skarbowy; sprzedaż udziałów: podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1% ceny zakupu udziałów netto; Koszty sądowe stałe opłaty sądowe związane z księgami wieczystymi, przykładowo wpis prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego do Księgi Wieczystej podlega opłacie w wysokości 2 PLN; Opłaty notarialne zmienne w zależności od ceny transakcyjnej, nie wyższe niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku; Prowizja agencji nieruchomości zazwyczaj 1%-3% ceny transakcyjnej plus 23% VAT; Warunki najmu powierzchni biurowych Długość najmu 5 lat; 3-letni okres najmu występuje sporadycznie i nie dotyczy nowych obiektów; Czynsz płatny z góry miesięcznie; czynsze ustalane w, ale płatne w PLN (obecnie dopuszczalne również w ); pełen czynsz za powierzchnie wspólne - dodawany do opłat głównych; Zabezpieczenie umowy gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy w wysokości 3-miesięcznego czynszu, opłat eksploatacyjnych i należności za miejsca parkingowe i magazyny plus VAT; Wzrost czynszu coroczna indeksacja wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy Euro (tzw. HICP); Naprawy wewnętrzne najemca; zewnętrzne/strukturalne - właściciel, bez odzyskiwania poprzez opłatę eksploatacyjną; powierzchnia wspólna właściciel, jednak koszt ten jest odzyskiwany poprzez opłatę eksploatacyjną (za wyjątkiem napraw głównych); Ubezpieczenie właściciel - ubezpieczenie budynku, (koszt ten jest odzyskany poprzez opłatę eksploatacyjną), najemca - OC, NW, majątek ruchomy; Prowizja agencji nieruchomości 1% 2% rocznego czynszu plus VAT, płatna przez właściciela lub najemcę. Wynagrodzenie może być także zdefiniowane w oparciu o całkowitą wartość zawartej umowy najmy. W przypadku renegocjacji, wynagrodzenie płacone przez najemcę może być zależne od oszczędności wynegocjowanych przez agencję; Przywrócenie przedmiotu najmu do nie praktykowane - negocjowane przy wynajmie; stanu pierwotnego Dodatkowy pakiet oferowany częściowa lub pełna aranżacja wynajmowanej powierzchni (zależnie od wielkości kontraktu i czasu jego trwania); najemcom okres wolny od płatności czynszu: standardowo na początku okresu najmu oferuje się 4-6 miesięcy wolnych od płatności (w zależności od wielkości transakcji i długości okresu najmu); Warunki najmu powierzchni magazynowych Dłuogość najmu 3-5 lat dla firm logistycznych, 7-1 lat bardziej typowe dla firm produkcyjnych lub najemców magazynów budowanych na konkretne zamówienie, tzw. built to suit; Czynsz płatny z góry miesięcznie; czynsze ustalane w, ale płatne w PLN; Zabezpieczenie umowy gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy w wysokości miesięcznych czynszów oraz opłat eksploatacyjnych powiększone o podatek VAT; Wzrost czynszu coroczna indeksacja według wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy Euro (tzw. HICP); Naprawy wewnętrzne najemca, zewnętrzne/strukturalne oraz powierzchnia wspólna właściciel, jednak koszt ten jest odzyskiwany poprzez opłatę eksploatacyjną; Ubezpieczenie właściciel - ubezpieczenie budynku, (koszt ten stanowi część opłat eksploatacyjnych), najemca - OC, NW, majątek ruchomy; Prowizja agencji nieruchomości 12% 2% rocznego czynszu plus VAT, w zależności od długości najmu, płatna przez właściciela. Wynagrodzenie może być także zdefiniowane w oparciu o czynsz miesięczny lub o całkowitą wartość zawartej umowy najmy. W przypadku renegocjacji prowadzonych w imieniu najemcy, wynagrodzenie płacone jest przez najemcę i może być zależne od oszczędności wynegocjowanych przez agencję; Przywrócenie przedmiotu najmu do negocjowane przy wynajmie; stanu pierwotnego Dodatkowy pakiet oferowany częściowa lub pełna aranżacja wynajmowanej powierzchni (zależnie od wielkości kontraktu i czasu jego trwania); najemcom okres wolny od płatności czynszu: standardowo na początku okresu najmu oferuje się 4-8 miesięcy wolnych od płatności (w zależności od wielkości transakcji i długości okresu najmu); Warunki najmu powierzchni handlowych Długość najmu 5, 7 lub 1 lat, z możliwością przedłużenia, ale nie dłużej niż 3 lat Czynsz podstawowy płatny z góry miesięcznie; ustalany w, ale płatny w PLN; Czynsz od obrotu 6%-8% od obrotu, rozliczany miesięcznie, kwartalnie lub rocznie, należny w przypadku, gdy wyższy od czynszu podstawowego; Zabezpieczenie umowy gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy równe 3-6 miesięcznemu czynszowi podstawowemu wraz z opłatami eksploatacyjnymi i marketingowymi (plus VAT); Odstępne praktykowane w przypadku sklepów przy głównych ulicach handlowych jak również w istniejących centrach handlowych, równe zwrotowi nakładów na adaptację sklepu lub znacznie je przewyższające dla najlepszych lokalizacji; Wzrost czynszu coroczna indeksacja według wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy Euro (tzw. HICP); Prowizja agencji nieruchomości 1%-16% rocznego czynszu plus VAT; Dodatkowy pakiet oferowany dofinansowanie kosztów aranżacji wynajmowanej powierzchni stosowane tylko w przypadku kluczowych najemców; najemcom

9 On Point Q Рынок недвижимости Санкт-Петербурга Map of New Office and Warehouse Provision

10 1 On Point Q3 211 Agglomeration Map of Retail Provision

11 Contacts John Duckworth Managing Director Poland & CEE Jones Lang LaSalle Anna Bartoszewicz-Wnuk National Director Head of Research & PR Jones Lang LaSalle Poland anna.bartoszewicz-wnuk@eu.jll.com Paweł Sztejter Partner REAS Residential Advisors Poland pawel.sztejter@reas.pl City Report Q3 211 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover e merging trends. The residential section of the Report was prepared by REAS - expert and consultant on residential projects in Poland. In January 27 Jones Lang LaSalle and REAS have signed a cooperation agreement and offer integrated services in regards to commercial and residential sectors in Poland. Część raportu poświęcona rynkowi mieszkaniowemu została przygotowana przez firmę REAS - eksperta i doradcę w zakresie planowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych w Polsce. W wyniku umowy o współpracy podpisanej w styczniu 27 roku, Jones Lang LaSalle i REAS wspólnie oferują zintegrowane usługi w sektorze nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w Polsce. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.