on point WARSAW Q Warsaw City Report Q TENANT MIX Warszawski Rynek Nieruchomości III kwartał 2013 REAL ESTATE

Transkrypt

1 on point Warsaw City Report Q Warszawski Rynek Nieruchomości III kwartał 2013 WARSAW REAL ESTATE TENANT MIX Q3 2013

2 2 On Point Warsaw City Report Q Infrastructure/Investment Infrastructure In Q3, a section of the Southern Bypass of Warsaw (S2) was completed between Konotopa and Puławska junctions. Along with the new section of the S79 route, the connection between the A2 motorway and the southern districts of Warsaw, (Mokotów business area included) was markedly improved. Currently, two new sections of the S8 route are under construction: the modernization of the Modlińska-Powązkowska section and the construction of the Salomea-Wolica route the new exit road in the direction of Piotrków Trybunalski. The tunneling works on the central section of the II metro line are slowly coming to an end. The section is scheduled to become fully operational in late Main infrastructural projects in Warsaw Główne projekty infrastrukturalne w Warszawie million and mixed use million. Total investment transactions in Q3 totalled almost 1.04 billion. The key transactions finalised in particular sectors in the previous months involved the sale of Warsaw s Mokotów Nova office building by Ghelamco to Tristan Capital Partners ( 121 million), the acquisition of Silesia City Centre shopping mall in Katowice, by the Allianz-led consortium for over 400 million, which was not only the largest real estate transaction in Poland, but in the whole of CEE. The largest industrial deals included the purchase of a warehouse facility in Poznań, which is 100% leased to H&M, by WP Carey from Invesco ( 64 million). It is important, however, to underline that the aforementioned volume does not yet include a number of deals, which although signed, are scheduled to be finalised in Q4. These comprise the purchase of Warsaw s Wola Park shopping centre by Inter Ikea, and Kraków s Galeria Kazimierz by Invesco ( 180 million). Accounting for over 54% of the transacted volume, the Polish market is still perceived as the key destination for commercial real estate investment in the CEE region. We believe that this strong position will be sustained in the foreseeable future. According to our estimations, investment yields will remain stable, with prime yields now at 6.25% for offices, 5.75% for shopping centres and 7.75% for the industrial sector. Poland Investment Volumes: ( millions) Wolumen inwestycji 2003 H (miliony ) Investment Market According to the initial estimations made by Jones Lang LaSalle, the total investment volume in Poland s commercial real estate sector, transacted until end of Q3, totalled approximately billion. The vast majority of transactions were concluded by foreign entities. The sectorial breakdown reveals that in the first nine months, office transactions totalled approximately 830 million, retail million, industrial million, mixed-use million and hotels - 14 million. 6,000 5,500 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, Hotels Residential Mixed Industrial Retail Office Q1-Q Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Q Preliminary figures for Q3 alone show that the transaction volume in the office sector stood at 213 million, retail million, industrial

3 On Point Warsaw City Report Q Infrastruktura/Rynek Inwestycyjny Infrastruktura W III kwartale oddano do użytku fragment Południowej Obwodnicy Warszawy (S2) na odcinku od węzła Konotopa do ul. Puławskiej. Wraz z fragmentem drogi S79 znacząco usprawnia ona dojazd z autostrady A2 do południowych dzielnic miasta, w tym do zagłębia biurowego na Mokotowie. Obecnie trwa także budowa dwóch odcinków drogi S8: modernizacja trasy Toruńskiej na odcinku Modlińska-Powązkowska oraz budowa trasy Salomea-Wolica czyli nowej drogi wylotowej w kierunku Piotrkowa Trybunalskiego. Powoli dobiega końca zasadnicza część prac przy budowie centralnego odcinka II linii metra, który według ostatnich zapowiedzi ma zostać uruchomiony dla pasażerów pod koniec 2014 r. The recently completed section of the S79 express way Ukończony niedawno fragment drogi ekspresowej S79 Rynek inwestycyjny Według wstępnych szacunków firmy doradczej Jones Lang LaSalle, wartość transakcji inwestycyjnych sfinalizowanych na polskim rynku nieruchomości komercyjnych do końca trzeciego kwartału 2013 r. wyniosła w przybliżeniu 2,054 mld euro. Zdecydowaną większość transakcji zrealizowali inwestorzy zagraniczni. Po rozbiciu na poszczególne segmenty rynku, szacunkowe dane pokazują, że wartość transakcji biurowych w pierwszym trzech kwartałach wyniosła w przybliżeniu 830 mln euro, handlowych 772 mln euro, magazynowych 324 mln euro, wielo-funkcyjnych 115 mln euro, a hotelowych 14 mln euro. Ze wstępnych analiz rynku inwestycyjnego w III kw br. wynika, że na sektor biurowy przypadły transakcje o wartości 213 mln euro, handlowy 572 mln euro, a magazynowy 140 mln euro i wielofunkcyjnych 115 mln. Łączna wartość umów kupna/sprzedaży zrealizowanych w III kw. to prawie 1,04 mld euro. Najważniejsze transakcje sfinalizowane w poszczególnych sektorach rynku w ostatnich miesiącach to: sprzedaż warszawskiego budynku biurowego Mokotów Nova przez firmę Ghelamco (121 mln euro) na rzecz Tristan Capital Partners, zakup centrum handlowego Silesia City Centre w Katowicach przez konsorcjum z Allianz na czele za ponad 400 milionów euro (to największa tegoroczna transakcja nie tylko na rynku nieruchomości w Polsce, ale i w całym regionie Europy Środkowo Wschodniej) a także kupno magazynu wynajętego w 100% dla H&M w Poznaniu przez WP Carey od Invesco za 64 miliony euro. Należy jednak zauważyć, że powyższe wartości nie uwzględniają kilku kluczowych transakcji, które zostały podpisane, ale ich finalizacja przewidziana jest w czwartym kwartale 2013 roku. Należą do nich m.in., w sektorze handlowym centrum handlowe Wola Park w Warszawie kupowane przez Inter Ikea, oraz Galeria Kazimierz w Krakowie ( 180 milionów) nabywana przez Invesco. Polski rynek, z ponad 54% udziałem w zrealizowanych transakcjach, jest dalej postrzegany jako kluczowa destynacja dla inwestycji w nieruchomości komercyjne w rejonie CEE. Uważamy, że Polska będzie podtrzymywać swoja pozycję wiodącego rynku w tym roku i w latach następnych. Aktualnie szacujemy, że stopy kapitalizacji pozostaną stabilne, a najlepsze kształtują się na poziomie około 6,25% dla biurowców, 5,75% dla centrów handlowych oraz 7,75% w przypadku najlepszych obiektów magazynowych. Prime Yields Q Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty w III kw Sector Yield (%) Changes Offices / Biura 6.25 Retail 5.75 Warehouses / Magazyny 7.75 Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Q3 2013

4 Q f CBD CC-Fringe E LS N SE SW US W 4 On Point Warsaw City Report Q Office Market Demand Tenant activity in Warsaw continues to be high: the third quarter saw a record take-up of 136,000 m² net (184,600m² gross). This brings the total take-up during in the first three quarters to 365,000 m² net (up 13% y-o-y) and 518,500 m 2 gross (up 14% y-o-y), which is also a record high for Warsaw. Pre-let activity continued to be strong, accounting for a third of the total net take-up so far this year. In the City Centre, the largest transaction was a pre-let by BZ WBK (11,800 m 2 in Atrium 1, a development by Skanska). In non-central locations, which is where the majority of pre-let transactions usually occur and where transactions were largely driven by the high construction activity, the most significant deals included Polkomtel (22,680 m 2 in Konstruktorska 4, prior to the start of construction) and Aegis Media (7,500 m 2 in X2 Boutique Office). Other significant lease agreements signed in Q3 include; The State Forests National Forest Holding (a 5,800 m 2 owner-occupier deal in Grójecka 127) and lease renewals by Sygma (6,400 m 2 in Trinity Park II) and Sanofi-Aventis (5,500 m 2 in North Gate). Supply The completion volume will reach a peak this year with some 320,000 m 2 of office space to be delivered in the entire 2013, of which 246,000 m 2 was completed between Q1 andq3. The supply level in 2014 is predicted to remain high with some 290,000 m 2, of which almost 30% is secured by pre-lets. Office Market Completions (m 2 ) and Vacancy Rate (%) Nowa podaż biur (m 2 ) i współczynnik pustostanów (%) Vacancy Significant construction activity, despite the record take-up, is putting upward pressure on the vacancy rate; at the end of Q3 it stood at 10.9% (0.4 bp higher than Q2). Vacancy in the City Centre (CC Fringe and CBD) increased to 10.4%, while in non-central locations it rose to 11.1%. This equates to 442,000 m 2 of vacant space in the entire Warsaw. 120, , ,000 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 Vacant Space (m 2 ) and Vacancy Rate by Districts (%) Pustostany (m 2 ) i współczynnik pustostanów (%) Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, WRF, Q Rents 12.1% 9.4% 9.7% 11.7% 12.5% Increasing vacancy is putting downward pressure on rents. Prime rents in Q3 stood at a similar level to that in Q2; however, there is still potential for downward movements. Prime headline rents in the City Centre ranged between 22 and 24 / m² / month and to / m² / month in non-central locations, such as Mokotów. 5.9% 13.6% 9.7% Prime Headline Rents ( / m 2 / month) Najwyższe czynsze transakcyjne ( / m 2 / m-c) 13.1% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 350, , , , , ,000 50, f 2014f Completions (m²) Future Completion Non-Spec (m²) Central (EUR/m²/month) Non-Central (EUR/m²/month) Future Completion Spec (m²) Vacancy Rate (%) (RHS) Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Q f-forecast Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, WRF, Q f-forecast

5 Q On Point Warsaw City Report Q Rynek biurowy Popyt na powierzchnie biurowe Aktywność najemców pozostaje wysoka, co potwierdzają dane z III kw., w którym odnotowano rekordowy popyt netto na poziomie m² ( m² brutto). Licząc łącznie pierwsze trzy kwartały tego roku, najemcy zawarli nowe umowy na ponad m² (13% więcej r-d-r). Doliczając przedłużenia umów popyt wyniósł m 2 (14% więcej r-d-r), co również jest wartością rekordową. Aktywny pozostaje rynek przednajmu, który do tej pory miał 1/3 udziału w wolumenie transakcji netto w 2013r. W III kw. bank BZ WBK zawarł największą umowę typu pre-let w Centrum w tym roku ( m 2 w biurowcu Atrium 1 realizowanym przez Skanska). Poza Centrum, gdzie rejestrujemy większość przednajmów, umowy tego typu zawarły firmy Polkomtel ( m 2 w Konstruktorska 4 podpisana przed rozpoczęciem budowy) i Aegis Media (7 500 m 2 w X2 Boutique Office). Do innych dużych transakcji z III kw. można zaliczyć relokację Dyrekcji Generalnej Lasów Państwowych (zajmie m 2 w kupionym budynku przy Grójeckiej 127), oraz przedłużenia najmów: Sygma (6 400 m 2 w Trinity Park II) oraz Sanofi-Aventis (5 500 m 2 w North Gate). 600, ,000 Gross Take-up (m 2 ) Popyt brutto (m 2 ) City Centre Non-Central Podaż powierzchni biurowej W 2013 roku na rynek trafi około m 2 nowej powierzchni biurowej, co jest od wielu lat wartością rekordową. Ponad m 2 nowych biur zostało oddane do użytku w pierwszych trzech kwartałach tego roku. W 2014 r. na warszawski rynek zostanie dostarczone kolejne m 2, z których prawie 30% zostało już wynajęte. Współczynnik pustostanów Wysoka aktywność budowlana, pomimo silnego popytu, wpływa na wzrost pustostanów, które na koniec III kw., osiągnęły poziom 10,9% (0,4 pp wyżej niż w II kw.).współczynnik powierzchni niewynajętej w Centrum wyniósł 10,4%, a poza nim 11,1%. Przekłada się to na ponad m 2 wolnej powierzchni biurowej w całym mieście. Czynsze najmu Zwiększająca się dostępność powierzchni cały czas wywiera wpływ na najwyższe czynsze transakcyjne, które w III kw. pozostały na poziomach zbliżonych do II kw. i wynosiły / m² / miesiąc w Centrum i 14,50-14,75 / m² / miesiąc poza nim, np. na Mokotowie. Uważamy, że presje zniżkowe na czynsze będą się dalej utrzymywać. Short-Term Rental Cycle Krótkoterminowy cykl zmiany czynszów najmu 400, , , ,000 0 Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, WRF, Q Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Q3 2013

6 6 On Point Warsaw City Report Q Retail Market Supply At the end of October 2013, the modern retail stock 1 in the Warsaw agglomeration reached 1.61 million m 2 of GLA. Shopping centre formats total 1.10 million m 2 GLA in 36 assets. With a density of 445 m 2 / 1,000 inhabitants, Warsaw still ranks low among major agglomerations, ahead of Szczecin and Katowice only. Plac Unii City Shopping (15,500 m 2 ), which opened in October, is the first downtown shopping mall since the launch of Złote Tarasy in This gallery is a component of a large office complex, prominently located in one the most affluent catchment areas in the city. The retail mix, besides a Supersam supermarket that historically operated in this destination, includes leading brands such as Zara, H&M, Massimo Dutti, Smyk and a strong pool of premium fascias, i.e. Marella, Furla, Deni Cler, Manila Grace, LiuJo, Armani Jeans, Chiara and E-go an Italian brand entering Poland. Galeria Mokotów was extended by 5,000 m 2 with Zara and Peek & Cloppenburg now operating larger stores. The food court was enlarged from the space of a former bowling alley, re-arranged and enriched with new restaurants e.g. Vapiano and Tokyo Sushi. Due to the dynamic development of new residential clusters, coupled with a great improvement of the road system in the Warsaw agglomeration, new locations for further retail developments have emerged such as Galeria Wilanów and Galeria Białołęka by GTC. To adapt to the evolving market, some of the existing assets, e.g. Auchan Piaseczno, Centrum Janki, Atrium Promenada, Tesco Kabaty, are planned to be refurbished and extended. Demand Albeit considerably high, the available stock is well absorbed by the market. The strong demand for modern retail space in prime centres in Warsaw is keeping the vacancy rate stable at a low level of around 2%. Strong interest from tenants has fuelled not only top properties such as Złote Tarasy, Arkadia and the aforementioned Galeria Mokotów, but also other schemes of a weaker market position. The tenant mix of the Klif centre has been markedly refreshed by the introduction of renowned brands such as COS, Tommy Hilfiger, Napapijri, Tous, Hera, Yes Prestige. There are ongoing works on stores of a Super-Pharm drugstore and H&M, with the latter to house a new concept of H&M Home. Sadyba Best Mall strongly reinforced its position by introducing H&M, Gino Rossi, Celio (first store of this chain in Poland) and a Pure Jatomi fitness club. In Warszawa Wileńska, next to which a station of the second metro line will open in Autumn next year, works continue on improving the offer by introducing new popular operators such as Bershka, Stradivarius, Mohito, Cropp, Parfois and Starbucks. The food court section is also being remodeled. Good quality assets from the retail park sector are capturing tenant demand as well. Targówek Park Handlowy by Inter Ikea enriched the retail offer with TK Maxx and CCC. Plac Unii City Shopping Maturity in Major Markets in Poland Dojrzałość rynku centrów handlowych w największych aglomeracjach w Polsce Density (m 2 / 1,000 inhabitants) Nasycenie pow. najmu (m 2 / mieszkańców) 650 Poznań Łódź Tri-City Wrocław Population Populacja Warsaw 450 Kraków 400 Szczecin Silesia 350 Purchasing Power ( per capita / year) Siła nabywcza ( / osobę / rok) Source/ Źródło: Jones Lang LaSalle, Q3 2013; PP: GfK Polonia, data as of covering shopping centres, retail parks, outlet centres and standalone retail warehousing Prime Rents Owing to the re-commercialisation of key retail assets during last year, prime shopping centre rents for a 100 m 2 boutique from the fashion category, located prominently in a leading shopping centre, increased slightly by 5% and currently stand at 85 to 100/ m 2 / month. On the high street, prime rents oscillate between 80 and 95 m 2 / month, subject to location.

7 On Point Warsaw City Report Q Rynek handlowy Podaż Na koniec października 2013 r. podaż nowoczesnej powierzchni handlowej 2 w aglomeracji warszawskiej osiągnęła 1,61 mln m 2 powierzchni najmu. Segment centrów handlowych oferuje 1,10 mln m 2 powierzchni w 36 obiektach. Wskaźnik nasycenia osiągnął 445 m 2 / mieszkańców i nadal jest jednym z najniższych wśród głównych aglomeracji, wyprzedzając jedynie Szczecin i aglomerację katowicką. W październiku br. otwarto pierwsze śródmiejskie centrum handlowe w Warszawie od debiutu Złotych Tarasów w 2007 r. Plac Unii City Shopping ( m 2 ), usytuowany w prestiżowej lokalizacji w jednym z najbogatszym rejonów stolicy, jest częścią dużego kompleksu biurowego. Na ofertę, oprócz działającego historycznie w tej lokalizacji supermarketu spożywczego Supersam, składają się wiodące w kraju marki jak np. Zara, H&M, Massimo Dutti, Smyk oraz silna reprezentacja marek z półki premium jak m.in. Marella, Furla, Deni Cler, Manila Grace, LiuJo, Armani Jeans, Chiara i debiutująca w Polsce włoska marka E-go. Galeria Mokotów powiększyła się o m 2. Na większej powierzchni działają Zara i Peek & Cloppenburg. Strefa restauracyjna została powiększona dzięki adaptacji powierzchni po dawnej kręgielni, zyskała zupełnie nową aranżację i nowe lokale jak np. Vapiano i Tokyo Sushi. Rozwój nowych dzielnic mieszkaniowych oraz poprawa infrastruktury drogowej kreują nowe lokalizacje dla kolejnych centrów handlowych, jak np. projekty GTC Galeria Wilanów i Galeria Białołęka. Planowane są przebudowy / rozbudowy kilku starszych obiektów, np. Auchan Piaseczno, Centrum Janki, Atrium Promenada, Tesco Kabaty, aby sprostać wymaganiom dynamicznie zmieniającego się rynku. Popyt Mimo wysokiej podaży, rynek warszawski dobrze absorbuje obecne zasoby. Silny popyt na dobrej jakości powierzchnię handlową w wiodących centrach w Warszawie utrzymuje od kilku lat wskaźnik niewynajętej powierzchni na stabilnym poziomie ok. 2%. Z wysokiego poziomu zainteresowania najemców korzystają nie tylko topowe centra handlowe, jak Złote Tarasy, Arkadia czy 2 licząc centra handlowe, parki handlowe, centra wyprzedażowe i wolnostojące magazyny handlowe wspominana już Galeria Mokotów, ale również inne obiekty, o mniejszej sile oddziaływania, sukcesywnie odświeżają swoją ofertę. Wiele istotnych zmian nastąpiło w ofercie centrum Klif nowe marki to mi.n. COS, Tommy Hilfiger, Napapijri, Tous, Hera, Yes Prestige. Trwają przygotowania do otwarcia Super-Pharm i H&M, w ramach którego zadebiutuje w Warszawie nowy koncept H&M Home. W Sadyba Best Mall otworzyły się H&M, Gino Rossi, Celio (to jednocześnie debiut tej marki w Polsce) i klub fitness Pure Jatomi. Centrum Warszawa Wileńska, obok którego zlokalizowana będzie stacja II linii metra, intensywnie przygotowuje się do jej otwarcia jesienią przyszłego roku. Znacznie poprawił się zestaw najemców dzięki wprowadzeniu popularnych sieci jak np. Bershka, Stradivarius, Mohito, Cropp, Parfois, Starbucks. W trakcie gruntownej przebudowy jest strefa restauracyjna. Najemcy rozwijają się również w sektorze parków handlowych, wybierając najlepsze obiekty. Targówek Park Handlowy, działający wokół sklepu Ikea przyciągającego klientów w całego regionu, wzbogacił swoją ofertę o TK Maxx i CCC. Stawki czynszowe W ciągu bieżącego roku trwała intensywna rekomercjalizacja niektórych kluczowych centrów handlowych, która przyniosła nieznaczny wzrost stawek czynszowych typu prime do poziomu / m 2 / m-c. Dotyczy on lokali ok. 100 m 2 z branży moda i dodatki działających w najlepszych galeriach handlowych. Stawki czynszu przy głównych ulicach handlowych kształtują się pomiędzy 80 a 95 / m 2 / m-c w zależności od lokalizacji. Prime Shopping Centre Rents Stawki czynszu za najlepsze lokale w centrach handlowych Tri-City Poznań Kraków Wrocław Katowice Agglomeration Łódź Warszawa Source/ Źródło: Jones Lang LaSalle, Q / m 2 / month

8 8 On Point Warsaw City Report Q Industrial Market Demand In Q3, Warsaw Inner City and Warsaw Suburbs together managed to attract gross take-up amounting to 68,000 m 2 of industrial and warehouse space. Typically, the Warsaw Suburbs accounted for the majority of this demand, namely 59,000 m 2 with the remaining 9,000 m 2 being attributable to the Warsaw Inner City. New leases and space extensions were the main driver in both submarkets, totalling 48,000 m 2 in the Suburbs and 7,000 m 2 in the Inner City. Meanwhile, the renewed deals stood at 12,000 m 2. In total, gross demand weakened by 14.4% q-o-q, but net demand registered a 23.5% uplift. The largest lease transaction in Q3 was that of ID Logistics who secured 20,000 m 2 in the AB Logistyka facility in Grójec. An additional noteworthy deal included the expansion of RTV Euro AGD by 9,000 m 2 in the Prologis Park Janki scheme. Meanwhile, the largest transaction in the Inner City involved the expansion of NSS by 4,000 m 2 in Distribution Park Okęcie. Sectorial breakdown of new demand in both Warsaw zones shows that in Q3, logistic operators were the dominating sector accounting for over 51% of the net take-up. Retailers came second with a 19% share in demand, followed by light production (10%). Supply In Q3, the Warsaw market grew by 34,000 m 2, of which, 10,000 m 2 was completed within the Ideal Idea III scheme in the Inner City Zone and 24,000 m 2 in the Tulipan Park Warszawa by SEGRO. The latter completion is of additional significance, because, as a result, the Warsaw Suburbs market hit the 2 million m 2 threshold. 40,000 30,000 20,000 10,000 0 Warehouse Space Delivered in Q (m²) Magazyny oddane do użytku w III kw r. (m²) Wrocław Warsaw Warsaw Suburbs Inner City Central Poland Poznań Kraków Upper Silesia Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Warehousefinder.pl, Q Today, together with the Warsaw Inner City Zone, the entire region offers almost 2.6 million m 2 and is by far the largest industrial hub of Poland and also the largest in the CEE region. As at the end of Q3, the on-going construction in the Warsaw region involved an additional 33,000 m 2 of warehouse space distributed over three projects: additional warehouse space in MLP Pruszków II (18,000 m 2, of which 3,000 m 2 is speculative), Diamond Business Park Ursus (11,000 m 2, all of which is speculative space) and the extension of the SEGRO Business Park Warsaw Ożarów (4,000 m 2 ). Overall, speculative space currently accounts for 41.5% of the entire under construction pipeline for the combined zones of Warsaw. 80,000 60,000 40,000 20,000 Warehouse Space Under Construction (m²) Magazyny w budowie (m²) Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Warehousefinder.pl, Q Vacancy 374,000 m 2 remained vacant at the end of Q3 in both Warsaw zones. This translated into an overall vacancy rate of 14.4% (19.1% in the Inner City and 13.1% in the Warsaw Suburbs), which was on par with Q2. Over 34% of the available space is found in the Błonie area. 0 Rents U/C (prelet) No significant changes were observed in the rental bands across the region in Q3. Rent-wise, the Warsaw Suburbs zone remains one of the most attractive regions in Poland with headline rents ranging between 2.7 and 3.6/ m 2 / month, depending on location. For instance, the lower band is more likely to be applied to the Błonie area, whereas the upper band refers to prime locations, such as Pruszków. The Inner City zone is typically more expensive, with headline rents ranging between 4.1 to 5.5/ m 2 / month. U/C (spec)

9 On Point Warsaw City Report Q Powierzchnie magazynowe Popyt W III kw. br. całkowity popyt na powierzchnie magazynowe i przemysłowe w obu warszawskich strefach wyniósł łącznie m 2. Wynajęty wolumen był zwyczajowo większy w strefie Okolic Warszawy i wyniósł m 2, podczas gdy na strefę Warszawa Miasto przypadło pozostałe m 2. Nowe umowy i rozszerzenia najmowanej powierzchni stanowiły zdecydowaną większość transakcji i dotyczyły m 2 w Okolicach Warszawy i m 2 w strefie Warszawa Miasto. Jednocześnie odnowiono umowy na kolejne m 2. W stosunku do poprzedniego kwartału popyt brutto zmniejszył się o 14,4%, a nowy popyt zanotował wzrost o 23,5%. Największe transakcję najmu w III kw. zawarło ID Logistics wynajmując m 2 w budynku AB Logistyka w Grójcu. Kolejną znaczącą umową było rozszerzenie najmu o kolejne m 2 przez sieć RTV Euro AGD w Prologis Park Janki. W strefie miejskiej kluczową transakcją było natomiast rozszerzenie najmu o m 2 przez NSS w Distribution Park Okęcie. Struktura sektorowa nowego popytu w obu strefach warszawskich w III kw. pokazuje na 51% udział w rynku operatorów logistycznych. Na kolejnych miejscach znalazły się sieci handlowe (19%) oraz lekka produkcja (10%). Net Take-Up by Sectors in both Warsaw submarkets Popyt netto wg sektorów w obu strefach warszawskich Art. elektroniczne / Electronics 2% 2% Budowlane / Construction 9% 19% Farmaceutyki / Pharmaceuticals 7% Inne / Other 10% Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Warehousefinder.pl, Q Podaż 51% Lekka produkcja / Light manufacturing Operator logistyczny / Logistic operator Sieć sklepów / Retailer W III kw. istniejące zasoby w regionie powiększyły się o m 2, z czego m 2 oddano do użytku w parku Ideal Idea III w strefie miejskiej, a kolejne m 2 wybudowała firma SEGRO w ramach Tulipan Park Warszawa. Temu ostatniemu projektowi szczególnej doniosłości dodał fakt, że właśnie tam wybudowano dwumilionowy metr kwadratowy na rynku Okolic Warszawy. Obecnie obie strefy warszawskie oferują prawie 2,6 miliona m 2 co sprawia, że jest to największy region magazynowy nie tylko w Polsce, ale i całej Europie Środkowo-Wschodniej. Pod koniec III kw. w budowie pozostawało m 2 powierzchni w trzech projektach: MLP Pruszków II ( m 2, z czego m 2 to powierzchnia spekulacyjna), Diamond Business Park Ursus ( m 2, w całości spekulacyjnie) oraz rozbudowa SEGRO Business Park Warszawa Ożarów (4 000 m 2 ). Łącznie, niewynajęta powierzchnia stanowi 41,5% budowanych w chwili obecnej zasobów. Vacancy Rate by Location Wskaźnik dostępnej powierzchni wg lokalizacji Poland Poznań Kraków Wrocław Szczecin Upper Silesia Toruń Tri-City Warsaw Suburbs Central Poland Warsaw Inner City Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Warehousefinder.pl, Q Dostępna powierzchnia Pod koniec III kw. do dyspozycji najemców pozostawało m 2 dostępnej powierzchni w obu strefach. Oznaczało to, że pustostany stanowiły 14,4% istniejących zasobów (19,1% w strefie Warszawa Miasto i 13,1% w Okolicach Warszawy), czyli tyle samo co w ubiegłym kwartale. Ponad 34% wolnej powierzchni znajduje się w rejonie Błonia. Czynsze 0% 5% 10% 15% 20% 25% W ubiegłym kwartale nie zanotowano znacznych wahań czynszów. Region Okolic Warszawy pozostaje jednym z atrakcyjniejszych rynków w kraju ze stawkami bazowymi na poziomie od 2,7 do 3,6 / m 2 / m-c w zależności od lokalizacji. Np. niższa wartość odnosi się bardziej do okolic Błonia, a wyższa do Pruszkowa. Strefa miejska jest droższa, a koszt najmu mieści się w granicach od 4,1 do 5,5 / m 2 / m-c.

10 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q On Point Warsaw City Report Q Residential market The sales performance on the residential market of Warsaw in Q was very satisfactory. The good sales resulted from a number of factors, but the main reason was low interest rates both for savings and mortgage loans. The key legislative events in the market environment were: the passing of a bill introducing another mortgage subsidy scheme for buyers of newly built dwellings Home for the Young ( Mieszkanie dla Młodych ) in September, the announcement to allocate PLN 5 billion for a rental housing fund by the state bank Bank Gospodarstwa Krajowego. Supply In Q3 2013, more than 2,100 units were launched for sale. The offer, understood as the number of dwellings available for sale or paid reservation, dropped by more than 2,000 units and at the end of September amounted to less than16,800 units within the city limits. During the last 12 months (Q and three first quarters of 2013) almost 10,000 units were launched, while the long term average for new starts amounts to 12,000-12,500 units. In the same period more than 13,400 units were sold. The low number of new starts results from the impact of the Developer s Act as many developers have problems with obtaining construction loans or escrow accounts for their clients which are obligatory pursuant to the new law. With current transaction figures, this means that an equivalent of 5-quarter sales is now in the market. In September 2013, the market offered slightly more than 4,600 ready units (in completed projects), 700 units less than a quarter ago. These constituted 28% of units present in the current offer. Demand In Q3 2013, some 4,000 units were sold in Warsaw, almost 1,000 more than in the previous quarter. Of key importance for the sales results were transactions made by two groups of buyers: those with a substantial amount of savings, who treat mortgages as a complimentary source of financing and who are typically interested in larger dwellings from the lower-middle market segment; and, buyers seeking 100% LTV mortgage in the last months before the tightening of lending criteria will come into force resulting from new banking regulations. The sales levels are quite satisfactory. Amongst units scheduled for completion in 2013, 71% have been sold (up 9 pp. compared to the previous quarter), while amongst completions planned for 2014, sold units constitute 42%. Pricing At the end of Q3 2013, the shares of units priced 6,000-7,000 PLN/m 2 and 7,000-8,000 PLN/m 2 were 32% and 27%, respectively. Altogether these units accounted for 9,800, i.e. 59% of the primary market offer in Warsaw. Units sold, launched and offered in Warsaw Mieszkania sprzedane, wprowadzone oraz wielkość oferty 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 launched per quarter offering at quarter's end Source/Źródło: REAS The average price calculated for all units introduced to the market in Q was 7.5% lower than in the preceding quarter and amounted to 7,083 PLN/m 2. This decrease was mostly a result of lower prices in newly started low-end projects but, the level of 7,100 PLN/m 2 is quite similar to the price level of units launched in Q gross sales Forecast According to developer declarations acquired through the REAS monitoring study conducted at the end of Q3 2013, developers and housing cooperatives plan to complete a total of over 14,700 residential units in Warsaw in 2013 and over 13,400 in Relative to the previous quarter, the number of dwellings planned for completion both in 2013 and in 2014 slightly increased. The future market situation in the low-end market segment will be strongly affected by the new governmental program: Home for the Young. The market will also be strongly influenced by banks policy towards developers. Limitations in financing of construction phases, together with restrictions from the Developer Act will result in a further contraction of the offer and a surplus of demand over supply in some locations and market segments.

11 On Point Warsaw City Report Q Rynek mieszkaniowy Sprzedaż na warszawskim rynku mieszkaniowym w III kwartale 2013 roku była na bardzo dobrym poziomie. Było to wynikiem kilku czynników, ale kluczowe były niskie stopy procentowe zarówno dla depozytów jak i kredytów hipotecznych. W otoczeniu legislacyjnym rynku dwoma ważnymi wydarzeniami było: uchwalenie we wrześniu ustawy, wprowadzającej kolejny program wspierający nabywców na rynku pierwotnym, czyli Mieszkanie dla Młodych (MdM), zapowiedź przeznaczenia 5 mld złotych na utworzenie przez BGK funduszu mieszkań na wynajem. Podaż W III kwartale zostało wprowadzonych do sprzedaży ponad lokali. Oferta, rozumiana jako liczba mieszkań możliwych do kupienia lub dokonania płatnej rezerwacji, zmniejszyła się o ponad lokali i na koniec września wyniosła niecałe jednostek w granicach miasta. W okresie ostatnich 12 miesięcy (IV kwartał 2012 i pierwsze trzy kwartały 2013) na rynek warszawski wprowadzono do sprzedaży prawie 10 tys. jednostek, wobec długoterminowej przeciętnej na poziomie 12,0-12,5 tysiąca, zaś sprzedano w tym samym okresie ponad 13,4 tys. Przy tempie sprzedaży z ostatnich 12 miesięcy obecna oferta sprzedawałaby się zatem przez około pięć kwartałów. Na koniec września 2013 w ofercie znajdowało się niecałe 4,6 tysiąca gotowych mieszkań, czyli o 700 mniej, niż kwartał wcześniej. Stanowiło to 28% całej oferty. Popyt W ciągu III kwartału 2013 roku deweloperzy sprzedali w Warszawie 4 tysiące mieszkań, o prawie tysiąc więcej niż w poprzednim kwartale. Kluczowe dla wyników sprzedaży były transakcje dokonane przez dwie grupy nabywców: osób z pokaźnymi oszczędnościami, które traktują kredyty jedynie jako uzupełniające źródło finansowania i które najczęściej poszukują większych lokali z segmentu mieszkań o podwyższonym standardzie oraz nabywców korzystających z kredytu na 100% LTV w ostatnich miesiącach przed zaostrzeniem zasad udzielania kredytów w wyniku nowej regulacji. Poziom sprzedaży jest dość zadowalający. Wśród mieszkań planowanych do oddania w 2013 roku, 71% stanowią mieszkania już sprzedane (o 9 punktów procentowych więcej niż w poprzednim kwartale); podczas gdy wśród mieszkań planowanych do realizacji w 2014 roku mieszkania sprzedane stanowią 42%. Ceny Na koniec III kwartału 2013 udziały w ofercie mieszkań o cenach z przedziału 6-7 tys. PLN/m² i 7-8 tys. PLN/m² wynosiły odpowiednio 32% i 27%. Łącznie mieszkań tych było na rynku nieco ponad 9,8 tys. co stanowiło ok. 59% oferty. Units sold vs. units launched to the Warsaw market in / Mieszkania sprzedane, a wprowadzone na rynek ,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 Source/Źródło: REAS launched for sale sold (or potential demand) Przeciętna cena liczona dla wszystkich jednostek mieszkalnych wprowadzonych na rynek w III kwartale 2013 roku wyniosła PLN/m², czyli o 7,5% mniej, niż w poprzednim kwartale. Wzrost ten wynika w dużej mierze z niższych w porównaniu z poprzednim kwartałem cen mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w podsegmencie mieszkań o podstawowym standardzie, ale poziom cen PLN/m 2 jest zbliżony do przeciętnych cen mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w III kw roku. Prognoza Zgodnie z deklaracjami deweloperów i spółdzielni mieszkaniowych z końca III kwartału 2013 roku planują oni oddanie w Warszawie około 14,7 tysiąca mieszkań w 2013 roku i ponad 13,4 tysiąca w roku kolejnym. W porównaniu z poprzednim kwartałem liczba lokali planowanych do oddania w obu tych latach nieco wzrosła. Na przyszłą sytuację rynkową w segmencie najtańszych mieszkań duży wpływ będzie miał program Mieszkanie dla Młodych. Duże znaczenie będzie miała także polityka banków wobec deweloperów. Ograniczenia w finansowaniu nowych inwestycji z kredytu w połączeniu z wymogami ustawy o ochronie praw nabywców przyniosą dalsze zmniejszanie się oferty oraz nadwyżkę popytu nad podażą w niektórych lokalizacjach i segmentach rynku.

12 12 On Point Warsaw City Report Q Market Practice Purchasing Cost Summary VAT Court registration fees Notarial fees asset sale: 23% VAT on buildings and land (commercial properties) or in exceptional cases (if transaction classified as sale of enterprise) civil-transaction tax in the amount of 2% of the transaction price. Buyers more frequently apply now for tax rulings confirming that VAT can be charged on asset sales and refunded by the tax office thereafter. Rulings take up to 3 months to obtain but guarantee no tax office interpretation risks on real estate transactions; shares sale: civil transaction tax of 1% of the net asset value. real estate transactions are subject to fixed court registration fees, not linked to the volume of the contract, e.g. PLN 200 for the entrance of the right of freehold or perpetual usufruct to the Perpetual Book; vary according to transaction price but no more than 6 months average salary in the domestic economy for the previous year; Agency fees typically 1%-3% of purchase price plus VAT at 23%; Leasing Practice Office Lease length Rental basis Lease agreement collateral Rent increases Repairs Insurance Agency fees Reinstatement: Other developers incentives 5 years; 3-year rarely; paid monthly in advance with rents denominated in but paid in Polish Zloty (currently acceptable also in ); full rent is typically payable for common areas; bank guarantee or cash deposit equivalent of 3 months rent and service charges, all increased by VAT; annually according to Harmonised Index of Consumer Prices (HICP); internal tenant; external/structural by landlord, not recovered through service charge; common areas landlord, although recovered through service charge (with the exception of major repairs); landlord covers costs of building insurance (recovered through service charge), tenant covers insurance of own premises, contents and civil liability; 12,5% - 25% of the annual effective rent, increased by VAT. Fees are paid by either the landlord or tenant. Remuneration may be also calculated as a percentage from the total value of a lease contact. In case of negotiations on behalf of tenant remuneration paid by tenant may be based on the percentage of the savings secured for the tenant; not common practice - negotiable by lease; partial or full fit-out (depending on the transactional volume and lease length) rent free periods: common practice on the market usually in the range of 6 8 months rent (in case of 60 months lease, the length of the rent free period depends on the transactional volume, status of the development and lease length ); Leasing Practice Industrial Lease length Rental basis Lease agreement collateral Rent increases Repairs Insurance Agency fees Reinstatement: Other developers incentives 3-5 years for logistic companies; 7-10 years more common for production or warehouse built to suit projects; paid monthly in advance with rents denominated in but paid in Polish Zloty; bank guarantee or cash deposit equivalent of 3-6 months rent and service charges all increased by VAT; annually according to Harmonised Index of Consumer Prices (HICP); internal - tenant; external/structural and common areas landlord although recovered through service charges; landlord covers costs of building insurance (included in service charges), tenant covers insurance of own premises, contents and civil liability; 15% - 25% of the annual rent, increased by VAT, depending on the lease length. Fees are paid by the landlord. Remuneration may be also calculated as a percentage from monthly rent or percentage of the total value of a lease contact. In case of renegotiations led on behalf of tenant remuneration may be paid by tenant depending on the percentage of the savings secured for the tenant; negotiable by lease; partial or full fit-out (depending on the transactional volume and lease length); rent free periods: common practice on the market - usually in the range of 4 8 months rent (in case of 60 month lease). Rent free periods depend on the transactional volume and lease length; Leasing Practice Retail Lease length Base rent Turnover rent Lease agreement collateral Key money or premiums Rent increases Leasing fees Other developers incentives 5, 7 or 10 years with an option to extend, but possible for max. 30 years; paid monthly in advance, denominated in but paid in PLN; 6%-8% of the turnover, adjusted monthly, quarterly or yearly, applicable when higher than the base rent; bank guarantee or cash deposit equivalent of 3-6 months base rent plus service charges and marketing fees plus VAT; common for high street retail as well as in existing shopping centres equal to fit out cost or even exceeding in case of best locations; indexed annually according to Harmonised Index of Consumer Prices (HICP); 10%-16% of the annual rent, increased by VAT; participation in fit-out costs of the rented space applicable in case of anchor tenants;

13 On Point Warsaw City Report Q Praktyka rynkowa Warunki kupna-sprzedaży nieruchomości Podatek VAT Koszty sądowe Opłaty notarialne Prowizja agencji nieruchomości sprzedaż nieruchomości: 23% VAT na budynki i grunt (w przypadku transakcji nieruchomościami komercyjnymi) lub w wyjątkowych przypadkach, (jeżeli sprzedaż zostaje zakwalifikowana jako sprzedaż przedsiębiorstwa) podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od ceny transakcyjnej. Kupujący częściej obecnie występują o oficjalną interpretację podatkową potwierdzającą, że transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, który zostanie następnie zwrócony kupującemu. Otrzymanie interpretacji podatkowej trwa do 3 miesięcy, ale eliminuje ryzyko innej kwalifikacji przez Urząd Skarbowy; sprzedaż udziałów: podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1% wartości nieruchomości netto; stałe opłaty sądowe związane z księgami wieczystymi, przykładowo wpis prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego do Księgi Wieczystej podlega opłacie w wysokości 200 PLN; zmienne w zależności od ceny transakcyjnej, nie wyższe niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku; zazwyczaj 1%-3% ceny transakcyjnej plus 23% VAT; Warunki najmu powierzchni biurowych Długość najmu 5 lat; 3-letni okres najmu występuje sporadycznie; Czynsz płatny z góry miesięcznie; czynsze ustalane w, ale płatne w PLN (obecnie dopuszczalne również w ); pełen czynsz za powierzchnie wspólne - dodawany do opłat głównych; Zabezpieczenie umowy gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy w wysokości 3-miesięcznego czynszu oraz opłat eksploatacyjnych plus VAT; Wzrost czynszu coroczna indeksacja wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy Euro (tzw. HICP); Naprawy wewnętrzne najemca; zewnętrzne/strukturalne - właściciel, bez odzyskiwania poprzez opłatę eksploatacyjną; powierzchnia wspólna właściciel, jednak koszt ten jest odzyskiwany poprzez opłatę eksploatacyjną (za wyjątkiem napraw głównych); Ubezpieczenie właściciel - ubezpieczenie budynku, (koszt ten jest odzyskany poprzez opłatę eksploatacyjną), najemca - OC, NW, majątek ruchomy; Prowizja agencji nieruchomości 12,5% 25% rocznego czynszu efektywnego plus VAT, płatna przez właściciela lub najemcę. Wynagrodzenie może być także zdefiniowane w oparciu o całkowitą wartość zawartej umowy najmy. W przypadku negocjacji, wynagrodzenie płacone przez najemcę może być zależne od oszczędności wynegocjowanych przez agencję; Przywrócenie przedmiotu najmu do stanu nie praktykowane - negocjowane przy wynajmie; pierwotnego Dodatkowy pakiet oferowany najemcom częściowa lub pełna aranżacja wynajmowanej powierzchni (zależnie od wielkości kontraktu i czasu jego trwania); okres wolny od płatności czynszu: standardowo na początku okresu najmu oferuje się 6-8 miesięcy wolnych od płatności (w przypadku umów zawieranych na 5 lat, długość okresu wolnego od płatności czynszu najmu zależy od wartości umowy, statustu realizacji inwestycji biurowej i długości umowy); Warunki najmu powierzchni magazynowych Dłuogość najmu 3-5 lat dla firm logistycznych, 7-10 lat bardziej typowe dla firm produkcyjnych lub najemców magazynów budowanych na konkretne zamówienie, tzw. built to suit; Czynsz płatny z góry miesięcznie; czynsze ustalane w, ale płatne w PLN; Zabezpieczenie umowy gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy w wysokości miesięcznych czynszów oraz opłat eksploatacyjnych powiększone o podatek VAT; Wzrost czynszu coroczna indeksacja według wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy Euro (tzw. HICP); Naprawy wewnętrzne najemca, zewnętrzne/strukturalne oraz powierzchnia wspólna właściciel, jednak koszt ten jest odzyskiwany poprzez opłatę eksploatacyjną; Ubezpieczenie właściciel - ubezpieczenie budynku, (koszt ten stanowi część opłat eksploatacyjnych), najemca - OC, NW, majątek ruchomy; Prowizja agencji nieruchomości 15% 25% rocznego czynszu plus VAT, w zależności od długości najmu, płatna przez właściciela. Wynagrodzenie może być także zdefiniowane w oparciu o czynsz miesięczny lub o całkowitą wartość zawartej umowy najmu. W przypadku renegocjacji prowadzonych w imieniu najemcy, wynagrodzenie może być płacone przez najemcę w zależności od oszczędności wynegocjowanych przez agencję; Przywrócenie przedmiotu najmu do stanu negocjowane przy wynajmie; pierwotnego Dodatkowy pakiet oferowany najemcom częściowa lub pełna aranżacja wynajmowanej powierzchni (zależnie od wielkości kontraktu i czasu jego trwania); okres wolny od płatności czynszu: standardowo na początku okresu najmu oferuje się 4-8 miesięcy wolnych od płatności (w zależności od wielkości transakcji i długości okresu najmu); Warunki najmu powierzchni handlowych Długość najmu 5, 7 lub 10 lat, z możliwością przedłużenia, ale nie dłużej niż na 30 lat Czynsz podstawowy płatny z góry miesięcznie; ustalany w, ale płatny w PLN; Czynsz od obrotu 6%-8% od obrotu, rozliczany miesięcznie, kwartalnie lub rocznie, należny w przypadku, gdy wyższy od czynszu podstawowego; Zabezpieczenie umowy gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy równe 3-6 miesięcznemu czynszowi podstawowemu wraz z opłatami eksploatacyjnymi i marketingowymi (plus VAT); Odstępne praktykowane w przypadku sklepów przy głównych ulicach handlowych jak również w istniejących centrach handlowych, równe zwrotowi nakładów na adaptację sklepu lub znacznie je przewyższające dla najlepszych lokalizacji; Wzrost czynszu coroczna indeksacja według wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy Euro (tzw. HICP); Prowizja agencji nieruchomości 10%-16% rocznego czynszu plus VAT; Dodatkowy pakiet oferowany najemcom dofinansowanie kosztów aranżacji wynajmowanej powierzchni stosowane w przypadku kluczowych najemców;

14 14 On Point Warsaw City Report Q Warsaw Map of New Office and Warehouse Provision

15 Warsaw Agglomeration Map of Retail Provision On Point Warsaw City Report Q

16 Contacts Tomasz Trzósło Managing Director Head of Capital Markets Poland Jones Lang LaSalle Patricia Lannoije National Director Head of Research Poland Jones Lang LaSalle Paweł Sztejter Partner REAS Residential Advisors Poland Tomasz Czuba Head of Office Leasing Poland Jones Lang LaSalle Anna Wysocka Head of Retail Agency Poland Jones Land LaSalle Tomasz Mika Head of Industrial Department Poland Jones Lang LaSalle Warsaw City Report Q OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends. The residential section of the Report was prepared by REAS - expert and consultant on residential projects in Poland. In January 2007 Jones Lang LaSalle and REAS have signed a cooperation agreement and offer integrated services in regards to commercial and residential sectors in Poland. Część raportu poświęcona rynkowi mieszkaniowemu została przygotowana przez firmę REAS - eksperta i doradcę w zakresie planowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych w Polsce. W wyniku umowy o współpracy podpisanej w styczniu 2007 roku, Jones Lang LaSalle i REAS wspólnie oferują zintegrowane usługi w sektorze nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w Polsce. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.