OPERAT SZACUNKOWY. prawa własności nieruchomości zabudowanej, położonej w Petrykach, gm. Stawiszyn, pow. kaliski, woj.

Transkrypt

1 Biuro Wycen Nieruchomości Magdalena Szydlak ADRES: Kalisz Al. Wolności 17a/33 REGON: NIP: Tel./fax. /62/ , Egz. 1/2 OPERAT SZACUNKOWY prawa własności nieruchomości zabudowanej, położonej w Petrykach, gm. Stawiszyn, pow. kaliski, woj. wielkopolskie MAPA 2, OBRĘB 0006 PETRYKI DZIAŁKA NR 231/20 O POWIERZCHNI ha KZ1A/ /4 PROWADZONA PRZEZ SĄD REJONOWY W KALISZU VI WYDZIAŁ KSIĄG WIECZYSTYCH Wartość rynkowa nieruchomości: zł słownie: sto dwadzieścia pięć tysięcy zł Wartość nieruchomości dla wymuszonej sprzedaży: zł słownie: dziewięćdziesiąt cztery tysiące zł OPRACOWAŁ(A): MAGDALENA SZYDLAK Rzeczoznawca Majątkowy REV Nr upr Kalisz, dnia 15 grudnia 2016 r.

2 Petryki, gm. Stawiszyn, dz. ew. nr 231/20, obr Petryki 2 SPIS TREŚCI 1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Przedmiot wyceny Zakres wyceny Określenie celu wyceny Określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego Podstawa formalna Podstawa materialno-prawna Źródła danych merytorycznych Określenie dat istotnych dla operatu Uwarunkowania planistyczne nieruchomości Opis i określenie stanu nieruchomości Stan prawny nieruchomości Opis nieruchomości z uwzględnieniem stanu technicznego i użytkowego Lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo Opis gruntu, zagospodarowanie terenu Opis budynku Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny Przedstawienie zastosowanego sposobu wyceny Przyjęta wartość oraz podejście, metoda i technika Wartość rynkowa nieruchomości Podejście Procedura szacowania Określenie wartości rynkowej nieruchomości Założenia dla potrzeb określenia wartości Określenie cech rynkowych i ich wag Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych założenia do wyceny Wybór i opis nieruchomości do porównania Określenie wartości rynkowej z przedstawieniem obliczeń Wartość dla wymuszonej sprzedaży Wynik końcowy wraz z wnioskami i ich uzasadnieniem Klauzule i ustalenia dodatkowe Załączniki

3 Petryki, gm. Stawiszyn, dz. ew. nr 231/20, obr Petryki 3 WYCIĄG Z OPERATU na podstawie Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity: Dz.U. z 2015 r., poz z późniejszymi zm.), Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 roku (Dz. U. Nr 207, poz z późniejszymi zm.) Położenie nieruchomości Oznaczenie wg ewidencji gruntów i budynków Skrócony opis nieruchomości Cel wyceny Daty istotne dla wyceny Województwo: wielkopolskie Powiat: M. Kalisz Jednostka ewidencyjna _5 Stawiszyn obszar wiejski Obręb: 0006 Petryki Nr mapy: 2 Nr działki: 231/20 Powierzchnia w ha: KW nr: KZ1A/ /4 Nieruchomość położona w miejscowości Petryki w gminie Stawiszyn, zabudowana: - budynkiem mieszkalnym w zabudowie bliźniaczej, o powierzchni użytkowej 54,95 m 2, powierzchni zabudowy 39,00 m 2 ; - komórkami gospodarczymi o powierzchni użytkowej 20,00 m 2, powierzchni zabudowy 21,00 m 2 Określenie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej na potrzeby postępowania upadłościowego Data, z której przyjęto stan nieruchomości r. Data wizji terenowej r. Data, z której przyjęto poziom cen r. Data sporządzenia operatu r. Zastosowana procedura podejście porównawcze metoda porównywania parami Oszacowana wartość Wartość rynkowa nieruchomości: zł słownie: sto dwadzieścia pięć tysięcy złotych Wartość nieruchomości dla wymuszonej sprzedaży: zł słownie: dziewięćdziesiąt cztery tysiące złotych Wykonawca operatu Rzeczoznawca Majątkowy Magdalena Szydlak Nr uprawnień 3881 Podpis i pieczęć

4 Petryki, gm. Stawiszyn, dz. ew. nr 231/20, obr Petryki 4 1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Przedmiot wyceny. Przedmiotem wyceny jest zabudowana nieruchomość gruntowa, stanowiąca działkę nr 231/20 o powierzchni ha, położona w miejscowości Petryki (gm. Stawiszyn, pow. kaliski, woj. wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej _5, Stawiszyn obszar wiejski, obrębie 0006 Petryki, zapisana w księdze wieczystej KZ1A/ /4 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu Zakres wyceny. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności zabudowanej nieruchomości. Wycenie podlega: Grunt wraz z infrastrukturą techniczną: Lp Nr KW Obręb Arkusz Nr działki Powierzchnia Właściciel mapy [m 2 ] Petryki, gm. Stawiszyn 1 KZ1A/ / Petryki 2 231/ /1 Janina Sikora Budynki i budowle: - jednorodzinny budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej o pow. uż. 54,95 m 2 - komórki gospodarcze o pow. uż. 20,00 m 2 Wycena uwzględnia również, w sposób pośredni, budowle i instalacje oraz inne urządzenia trwale związane z gruntem nieruchomości (zagospodarowanie terenu, instalacje i przyłącza) oraz wyposażenie ww. budynków w instalacje i urządzenia trwale z nim związane (instalacje wewnętrzne, urządzenia sanitarne itp.). 2. Określenie celu wyceny. Celem opracowania jest określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, na potrzeby prowadzonego postępowania upadłościowego o sygn. akt. V GUp 87/16 "of". 3. Określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego Podstawa formalna. Podstawę formalną stanowi zlecenie z dnia 25 października 2016 r. wystawione przez Joannę Byczyk - syndyka masy upadłości Janiny Sikora nie prowadzącej działalności gospodarczej. Wykonawca: Magdalena Szydlak Rzeczoznawca Majątkowy REV, nr upr Biuro Wycen Nieruchomości z/s w Kaliszu, al. Wolności 17a/33

5 Petryki, gm. Stawiszyn, dz. ew. nr 231/20, obr Petryki Podstawa materialno-prawna. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2015 r., poz z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (tekst jednolity: Dz.U. z 2015 r. poz. 233). Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jednolity: Dz.U. z 2016 r., poz. 380) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., nr 207, poz z późniejszymi zmianami) 3.3. Źródła danych merytorycznych. wizja lokalna z dnia 17 listopada 2016 r., w ramach której dokonano oceny nieruchomości z punktu widzenia jej funkcji i przeznaczenia; wykonano dokumentację fotograficzną; wykonano pomiary inwentaryzacyjne budynków, dokonano oceny stanu technicznego oraz funkcjonalno-użytkowego budynków dane z księgi wieczystej nr KZ1A/ /4 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. dane z ewidencji gruntów uzyskane w Starostwie Powiatowym w Kaliszu Wydziale Geodezji i Kartografii Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Stawiszyn informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych i badania rynku 3.4. Materiały pomocnicze. Literatura fachowa dotycząca szacowania nieruchomości: Ile jest warta nieruchomość Elżbieta Mączyńska, Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel, POLTEXT, Warszawa 2004 r., Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Biblioteczka Rzeczoznawcy Majątkowego. Wyd. PFSRM Warszawa Jerzy Dydenko Szacowanie nieruchomości. Rzeczoznawstwo majątkowe. Wyd. Wolters Kluwer Polska Zasady określania wartości nieruchomości metodyczne i prawne Ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer, Lech Kotlewski, Educaterra, Olsztyn Określenie dat istotnych dla operatu. Data, z której przyjęto stan nieruchomości 17 listopada 2016 r. Data wizji terenowej 17 listopada 2016 r. Data, z której przyjęto poziom cen 15 grudnia 2016 r. Data sporządzenia operatu 15 grudnia 2016 r.

6 Petryki, gm. Stawiszyn, dz. ew. nr 231/20, obr Petryki 6 5. Uwarunkowania planistyczne nieruchomości. Na dzień wyceny Gmina Stawiszyn nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego opracowanego dla terenu, na którym położona jest wyceniana nieruchomość. Według Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania opracowanego dla Gminy Stawiszyn podjętego uchwałą Rady Gminy nr XXXX/216/2010 z dnia 30.IV.2014r. wyceniana nieruchomość położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej adaptowane. Źródło: 6. Opis i określenie stanu nieruchomości Stan prawny nieruchomości. Stan prawny nieruchomości ustalono na podstawie zapisów księgi wieczystej nr KZ1A/ /4 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu VI Wydział Ksiąg Wieczystych (wydruk aktualnej treści księgi wieczystej z dnia r.) oraz wypisu z rejestru gruntów (wypis z dnia r.) Księga wieczysta nr KZ1A/ /4 zawiera następujące wpisy: DZIAŁ I OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI gmina Stawiszyn, miejscowość Petryki, działka gruntu nr 231/20 o powierzchni 0,0644 ha, sposób korzystania: teren zabudowany. SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ wpisów nie ma DZIAŁ II WŁAŚCICIEL I PODSTAWA NABYCIA Janina Irena Sikora, córka Kazimierza i Zofii PESEL Na podstawie umowy darowizny nr rep. A:10260/2003 sporządzonej w Kancelarii notarialnej w Kaliszu w dniu r. przez notariusza Dariusza Rodeckiego wpisano 16 grudnia 2003 roku. DZIAŁ III CIĘŻARY I OGRANICZENIA inny wpis, postanowienie Sądu Rejonowego w Kaliszu z dnia r., sygn. Akt VGU80/16 OF ogłoszono upadłość Janiny Sikory, nie prowadzącej działalności gospodarczej. Na podstawie postanowienia V GU 80/16 OF z dnia r., wydanego przez Sąd Rejonowy w Kaliszu V Wydział Gospodarczy wpisano 10 października 2016 roku. DZIAŁ IV HIPOTEKI wpisów nie ma Treść zapisów z księgi wieczystej znajduje się jako załącznik do niniejszego operatu szacunkowego w formie wydruku treści księgi ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem

7 Petryki, gm. Stawiszyn, dz. ew. nr 231/20, obr Petryki 7 Oznaczenie wycenianej nieruchomości według wpisu do rejestru gruntów: JEDNOSTKA EWIDENCYJNA: _5 Stawiszyn obszar wiejski OBRĘB: 0006 Petryki NR JEDNOSTKI REJESTROWEJ: G.176 WŁAŚCICIEL: 1/1 Sikora Janina Irena ark. nr dz /20 Położenie gruntów Opis użytku grunty rolne zabudowane Symbol użytku Powierzchnia w ha użytków i działki klas Nr KW Br-RV KZ1A/ /4 Stwierdzono zgodność wpisów pomiędzy księgą wieczystą a rejestrem gruntów w zakresie podstawowych danych Opis nieruchomości z uwzględnieniem stanu technicznego i użytkowego Lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo. Nieruchomość, będąca przedmiotem wyceny położona jest w miejscowości powiatu kaliskiego Petryki, w gminie Stawiszyn. Powiat kaliski ziemski jest jednym z 33 powiatów województwa wielkopolskiego. Usytuowany w południowo-wschodniej części województwa, leży w strefie wpływów trzech dużych ośrodków miejskich: Poznania, Łodzi i Wrocławia, z którymi posiada dobre połączenia komunikacyjne, kolejowe i autobusowe. W skład powiatu kaliskiego wchodzi 10 rolniczych gmin oraz miasto i gmina Stawiszyn. Powiat zajmuje powierzchnię 1160 km 2 i liczy ponad 80 tys. mieszkańców. Około 70 % jego powierzchni to użytki rolne. WOJEWÓDZTWO WIELKOPOLSKIE POWIAT KALISKI LOKALIZACJA W OBRĘBIE GMINY Gmina i Miasto Stawiszyn leży w południowej części województwa wielkopolskiego w powiecie kaliskim. Graniczy z pięcioma gminami: Blizanów, Grodziec, Rychwał, Mycielin i Żelazków. Gmina i miasto zajmuje powierzchnię ha. Tworzy ją miasto Stawiszyn oraz 14 sołectw. Ludność gminy to 7300 mieszkańców, w tym w mieście 1650 mieszkańców. Siedzibą gminy jest miasto Stawiszyn o powierzchni 100 ha, najmniejsze obszarowo miasto w Polsce leżące nad rzeką Bawół, przy trasie Nr 25 Konin- Kalisz.

8 Petryki, gm. Stawiszyn, dz. ew. nr 231/20, obr Petryki 8 Lokalizacja przedmiotu opracowania Lokalizacja nieruchomości jest zadowalająca pod względem dostępu do obiektów administracyjnych, oświatowych, handlowych oraz komunikacji. Odległość od siedziby powiatu w Kaliszu ok. 22 km, od siedziby gminy w Stawiszynie ok. 3 km. Źródło: SĄSIEDZTWO, DOSTĘPNOŚĆ Bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, sklep spożywczy, dom weselny Eden. Dojazd do nieruchomości odbywa się drogą gminną o nawierzchni asfaltowej (dz. nr 230, użytek dr ).

9 Petryki, gm. Stawiszyn, dz. ew. nr 231/20, obr Petryki 9 Fot. otoczenie nieruchomości, droga dojazdowa Opis gruntu, zagospodarowanie terenu. Nieruchomość stanowi jedna działka ewidencyjna nr 231/20 o powierzchni 644 m 2, o kształcie geometrycznym. Teren płaski, przylegający do drogi asfaltowej. Teren ogrodzony siatką stalową na podmurówce, przy słupkach stalowych, ogrodzenie frontowe parkan stalowy, brama i furtka stalowe. Teren zagospodarowany ogródkiem przydomowym z nasadzeniami krzewów ozdobnych, drzew owocowych, dojścia utwardzone betonem. Fot. widok na zagospodarowanie terenu

10 Petryki, gm. Stawiszyn, dz. ew. nr 231/20, obr Petryki 10 Źródło: Źródło: fragment mapy ewidencyjnej Nieruchomość wyposażona jest w następującą infrastrukturę techniczną: sieć elektroenergetyczną sieć wodociągową kanalizację sanitarną do szamba

11 Petryki, gm. Stawiszyn, dz. ew. nr 231/20, obr Petryki Budynki. Budynek mieszkalny Budynek w zabudowie bliźniaczej, parterowy ze strychem w części użytkowym. Dane techniczne: POWIERZCHNIA ZABUDOWY - 39,00 m 2 POWIERZCHNIA UŻYTKOWA - 54,95 m 2 ROK BUDOWY - lata 50-te XX w. Fot: widok na budynek mieszkalny Zestawienie pomieszczeń mieszkalnych w budynku: Parter Strych Lp Pomieszczenie Pow. [m 2 ] Lp Pomieszczenie Pow.[m 2 ] 1. pokój 17,64 1. korytarz 6,70 2. kuchnia 9,96 2. pokój 16,10 3. korytarz 2,35 4. łazienka 2,20 RAZEM 32,15 RAZEM 22,80 Łączna powierzchnia: 54,95 m 2 Wielkość powierzchni budynku ustalono na podstawie: własnych pomiarów inwentaryzacyjnych zgodnie z normą PN-70/B-02365: X

12 Petryki, gm. Stawiszyn, dz. ew. nr 231/20, obr Petryki 12 Fot: widok wnętrz budynku Opis rozwiązań materiałowo konstrukcyjnych: Ściany z pustaka żwirocementowego na zaprawie cementowo-wapiennej Strop polepa Dach drewniane Schody betonowe, wyłożone drewnem Stolarka okienna pvc i drewniana, drzwiowa płytowa i drewniana Podłogi i posadzki wykładzina pcv, płytki ceramiczne, panele podłogowe Tynki tynki wewnętrzne: cementowo wapienne, malowanie, płytki ceramiczne, boazeria, sufity malowane i z kasetonów ze sklejki i styropianowych tynk zewnętrzny cementowo-wapienny Instalacje elektroenergetyczna wodna kanalizacyjna grzewcza (w pokoju na parterze piec kaflowy, w kuchni piecyk węglowy, w pokoju na poddaszu piecyk przenośny typu koza ) Budynek w średnim stanie technicznym, niskim standardzie wykończenia. Konstrukcja budynku nienaruszona. Zużycie techniczne odpowiada normalnemu zużyciu wynikającemu z wieku budynku.

13 Petryki, gm. Stawiszyn, dz. ew. nr 231/20, obr Petryki 13 Komórki gospodarcze Przybudowane do komórek na sąsiedniej nieruchomości, w części drewniane obite blachą, w części murowane z cegły, dach konstrukcji drewnianej, kryty papą. Dane techniczne: Powierzchnia zabudowy - 21,00 m 2 Powierzchnia użytkowa - 20,00 m 2 Fot: widok zewnętrzny Zestawienie pomieszczeń w budynku: Lp. Pomieszczenie Pow. [m 2 ] 1. pom. gospodarcze 12,20 2. pom. gospodarcze 7,80 RAZEM: 20,00 Wielkość powierzchni budynku ustalono na podstawie: własnych pomiarów inwentaryzacyjnych zgodnie z normą PN-70/B-02365: X Fot: wnętrza komórek UWAGA! Rzeczoznawca nie uzyskał dokumentów potwierdzających stan formalno-prawny budynków z urządzeniami. Biorąc pod uwagę wiek budynków, ich ujawnienie na mapie ewidencyjnej, uznano że obiekty zostały wybudowane i przyjęte do użytkowania zgodnie z przepisami prawa.

14 Petryki, gm. Stawiszyn, dz. ew. nr 231/20, obr Petryki Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Stan rynku nieruchomości w ostatnich latach uniemożliwia dokonanie prognozy zmienności cen. Dekoniunktura wydłużyła okres niezbędny na sprzedaż nieruchomości oraz spowodowała znaczącą przecenę, która dotyczy w szczególności nieruchomości położonych w mniej atrakcyjnych, z punktu widzenia rynku lokalnego, lokalizacjach. Aktualnie wydłużyły się okresy negocjacyjne, zmniejszył się wolumen zawieranych transakcji, lecz powróciła względna równowaga pozycji sprzedających i kupujących. Wyceniana nieruchomość składa się z terenu zabudowanego budynkiem mieszkalnym oraz komórkami gospodarczymi. W związku z powyższym dokonano analizy podobnego segmentu lokalnego rynku nieruchomości, odpowiadającego przedmiotowi wyceny. okres monitorowania rynku: 24 miesiące wstecz od daty wyceny obszar analizy powiat kaliski Na terenie gminy Stawiszyn nie zanotowano żadnej transakcji dotyczącej nieruchomości podobnej do nieruchomości wycenianej, dlatego analiza rynku musiała zostać poszerzona o pozostałe gminy powiatu kaliskiego. W przypadku zabudowy mieszkaniowej pierwszą rzeczą, na która zwraca uwagę kupujący jest wygląd zewnętrzny budynku i to, w jakim stylu architektonicznym został on wybudowany. Ważne są również instalacje hydrauliczne oraz ogrzewanie. Do kupna nieruchomości najbardziej zniechęca jej nieatrakcyjne położenie, czyli miejsca o zbytnim zagęszczeniu i natężeniu ruchu, albo wręcz przeciwnie, tzw. domy w szczerym polu. Ważne jest też najbliższe sąsiedztwo. Trudno zbyć nieruchomość zlokalizowaną przy ruchliwej ulicy, bądź przy głośnym obiekcie usługowym. Potencjalni nabywcy, o dość ograniczonych możliwościach finansowych, poszukują również domów starszych, przeznaczonych do remontu, o ich atrakcyjności decyduje często dobra lokalizacja i na co liczą nabywcy stosunkowo niska cena. Analizując źródłowe zasoby informacji ustalono, że istotnymi atrybutami cenotwórczymi są: lokalizacja nieruchomości oraz stan zagospodarowania i wielkość terenu, stan techniczny, standard i funkcja budynku, rodzaj zabudowy, powierzchnia budynku warunki dojazdu komunikacją publiczną rodzaj i standard sąsiedztwa oraz jego wpływ na prestiż lokalizacji, stan zagospodarowania rejonu i otoczenia W celu określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości rynek został poddany analizie w celu przeprowadzenia rozpoznania cen rynkowych sprzedaży obiektów podobnych do wycenianego.

15 Petryki, gm. Stawiszyn, dz. ew. nr 231/20, obr Petryki 15 Analizie szczegółowej poddano ogółem 9 nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej, spełniających poniższe kryteria: nieruchomość zabudowana domem mieszkalnym nieruchomość położona na terenie powiatowym transakcja zawarta w przeciągu ostatnich 2-ch lat przedmiotem obrotu było prawo własności teren o podobnym stopniu zagospodarowania i uzbrojeniu Tabelaryczne zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi: Lp. Data transakcji Powiat Gmina Obręb Pow. działki [m 2 ] Pow. użyt. domu [m 2 ] Cena transakcyjna Cena 1 m 2 domu Kaliski Żelazków Garzew , zł 1 789,47 zł Kaliski Szczytniki Krowica Pusta , zł 1 801,31 zł Kaliski Godziesze Wielkie Bałdoń , zł 2 329,41 zł Kaliski Brzeziny Aleksandria , zł 2 405,06 zł Kaliski Opatówek Borów , zł 2 421,75 zł Kaliski Ceków Kolonia Kamień , zł 2 580,42 zł Kaliski Opatówek Opatówek , zł 3 080,57 zł Kaliski Godziesze Wielkie Stobno Wieś , zł 3 100,00 zł Kaliski Stawiszyn Piatek Mały Kol , zł 3 447,62 zł Źródło: opracowanie własne na podstawie monitoringu lokalnego rynku nieruchomości Ceny tych nieruchomości kształtowały się w przedziale od 1789,47 zł do 3447,62 zł, w przeliczeniu na 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Nie stwierdzono istotnej zależności pomiędzy datą transakcji a poziomem cen rynkowych, w związku z czym nie aktualizowano cen na datę wyceny. Różnice w cenach spowodowane były: lokalizacją na terenie powiatu stanem technicznym i standardem wykończenia budynku wielkością działki powierzchnią użytkową budynku rodzajem zabudowy Trzy transakcje zostały wzięte do szczegółowych porównań. Dobór nieruchomości do porównań wynikał z wzięcia pod uwagę podstawowych cech cenotwórczych i uwzględnienia poziomu różnic w zakresie tych cech pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami.

16 Petryki, gm. Stawiszyn, dz. ew. nr 231/20, obr Petryki Przedstawienie zastosowanego sposobu wyceny Przyjęta wartość oraz podejście, metoda i technika. W niniejszym operacie określono wartość rynkową WR nieruchomości. Przy określeniu wartości brano pod uwagę całokształt okoliczności występujących w trakcie eksponowania nieruchomości na rynku, wykonania odpowiedniego marketingu i negocjowania cen sprzedaży. Wybór określonego podejścia, metody i techniki uzależniono od wielu czynników, a w szczególności od: celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, funkcji wyznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu zagospodarowania, dostępności danych o cenach nieruchomości podobnych (ilość i rodzaj możliwych do wykorzystania danych zebranych na rynku nieruchomości). Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawne oraz zachowanie się rynku lokalnego nieruchomości - do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano: Wartość rynkowa WR Podejście Porównawcze Metoda Porównywania parami 8.2. Wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkowa może być określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejścia dochodowego i podejścia mieszanego z wykorzystaniem danych rynkowych odpowiednich do zastosowanej metody wyceny, w szczególności dotyczących cen, dochodów, stóp zwrotu i kosztów. Wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna - sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat Podejście. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom uzyskanym za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

17 Petryki, gm. Stawiszyn, dz. ew. nr 231/20, obr Petryki 17 Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala się z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście to stosuje się, gdy znane są dane o cenach nieruchomości podobnych do wycenianej i ich cechach. Nieruchomość wycenianą porównuje się z nieruchomościami podobnymi /porównywalnymi/ o znanych cenach transakcyjnych, z uwzględnieniem cech fizycznych, ekonomicznych i środowiskowych. Przedmiot wyceny jest porównywany z nieruchomościami porównywalnymi w rozumieniu potencjalnego, typowo poinformowanego nabywcy. Stosuje się je, jeżeli znane są ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Jedną z preferowanych metod stosowanych w podejściu porównawczym jest metoda porównywania parami, która polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach, poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Charakter nieruchomości wycenianej, pozwala zastosować podejście porównawcze, gdyż spełnione są trzy główne warunki: rynek jest w miarę stabilny, odnotowano na rynku odpowiednią ilość transakcji nieruchomości o podobnych cechach, co nieruchomość wyceniana, nieruchomości podobne były przedmiotem obrotu na rynku w okresie dwóch ostatnich lat Procedura szacowania. Metoda porównywania parami: 1) Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, 2) Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. 3) Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. 4) Wybór do porównań, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. 5) Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. 6) Wyliczenie poprawek kwotowych stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami wybranymi. 7) Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych. 8) Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej, jako średniej arytmetycznej z wartości nieruchomości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

18 Petryki, gm. Stawiszyn, dz. ew. nr 231/20, obr Petryki Określenie wartości rynkowej nieruchomości Założenia dla potrzeb określenia wartości. jednostką odniesienia jest 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego powierzchnia użytkowa przyjęta do obliczeń wynosi: 54,95 m 2 do oszacowania wartości rynkowej posłużono się transakcjami nieruchomościami zabudowanymi domami mieszkalnymi poszczególnym wartościom danej cechy przyporządkowano zakres kwotowy poprawek korygujących w ten sposób, że kwoty poszczególnych wartości dla danej cechy są stopniowane proporcjonalnie co do liczby wartości tej cechy, w odpowiednio przygotowanych tabelach dokonano korekty cen transakcyjnych, a następnie określono wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku wynik wyceny i tabele porównawcze załączono poniżej 9.2. Określenie cech rynkowych i ich wag. Jako atrybuty, które w istotny sposób wpływają na wartość przedmiotowej nieruchomości zabudowanej przyjęto: położenie na terenie powiatu stan techniczny i standard wykończenia budynku mieszkalnego wielkość działki wielkość powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego roadzaj zabudowy Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji nabywców nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku. Wagi atrybutów rynkowych nieruchomości ustalono w podejściu eksperckim, w oparciu o znajomość rynku, charakter zmian obserwowanych w dłuższym czasie i aktualne tendencje, a także systematycznie zbierane informacje z biur pośrednictwa. Rzeczoznawca samodzielnie ocenił układ wag atrybutów, starając się trafnie odwzorować preferencje popytu. Przeprowadzona analiza rynku pozwoliła na ustalenie wpływu poszczególnych cech nieruchomości na jej wartość rynkową. Przyjęto założenie, że wartość rynkowa obiektu wycenianego W x znajdzie się pomiędzy C min i C max. Z tego założenia wynika postulat, by wagą cechy był jej procentowy udział w C, gdzie: Ceny: Cena minimalna = 1 789,47 zł Cena maksymalna = 3 447,62 zł DELTA = 1 658,14 zł Liczba próbek = 9 Liczba porównań = 3 Odchylenie standardowe = 571,81 Stan 25 % Wielkość 20 % Przyjęte cechy rynkow e Położenie 30 % Rodzaj 10 % Powierzchnia 15 %

19 Petryki, gm. Stawiszyn, dz. ew. nr 231/20, obr Petryki Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych założenia do wyceny. Waga Lp. Cecha rynkowa Ocena Opis % w miejscowości/wsi zurbanizowanej, w bliskim dobre 1. Położenie na terenie sąsiedztwie miasta powiatowego miasta w miejscowości/wsi zadowalająco zadowalające zurbanizowanej, z dobrą komunikacją z miastem 30% powiatowym i gminą; w miejscowości/wsi lub jej części słabo średnie zurbanizowanej, w oddaleniu od zabudowy mieszkaniowo-zagrodowej budynek mieszkalny o zużyciu technicznym i funkcjonalnym wynikającym z wieku, zadowalający pomniejszonym o przeprowadzone remonty i modernizacje Stan techniczny budynku budynek mieszkalny o zużyciu technicznym i 2. 25% i standard wykończenia średni funkcjonalnym wynikającym z wieku, gospodarka remontowa w ograniczonym zakresie budynek mieszkalny o ponadnormatywnym słaby zużyciu, brak wszystkich instalacji, brak prawidłowej gospodarki remontowej duża powyżej 2000 m 2 średnia w przedziale od 1300 m 3. Wielkość działki 20% 2 do 2000 m 2 mała w przedziale od 700 m 2 do 1300 m 2 bardzo mała poniżej 700 m 2 Powierzchnia użytkowa mała poniżej 70 m 4. 15% 2 budynku * średnia w przedziale od 70 m 2 do 100 m 2 korzystne dom mieszkalny w zabudowie wolno stojącej 5. Rodzaj zabudowy 10% dom mieszkalny w zabudowie zwartej, bliźniaczej, średnio korzystne itp. *..Cecha powierzchnia budynku jest desymulantą wraz ze wzrostem powierzchni, maleje cena jednostkowa W skali ocen, jak wymienione cechy w powyższej tabeli, szacowana nieruchomość charakteryzuje się następującymi parametrami: 1/ położenie zadowalające 2/ stan techniczny budynku i standard wykończenia średni 3/ wielkość działki bardzo mała 4/ powierzchnia użytkowa budynku mała 5/ rodzaj zabudowy średnio korzystna 9.4. Wybór i opis nieruchomości do porównania. Opis transakcji nr 1 Data transakcji Lokalizacja Opatówek, gm. Opatówek, powiat kaliski Powierzchnia gruntu 830 m 2 Powierzchnia użytkowa domu 42,20 m 2 Nieruchomość zabudowana wolno stojącym budynkiem Charakterystyka nieruchomości mieszkalnym, parterowym z poddaszem użytkowym. Działka gruntu (prawo własności) ogrodzona, zagospodarowana. Stan tech. i standard budynku średni. Źródło informacji Akt notarialny Cena transakcyjna zł 3080,57 zł/m 2 pow. użytkowej

20 Petryki, gm. Stawiszyn, dz. ew. nr 231/20, obr Petryki 20 Opis transakcji nr 2 Data transakcji Lokalizacja Kamień, gm. Ceków Kol., powiat kaliski Powierzchnia gruntu 2900 m 2 Powierzchnia użytkowa domu 58,13 m 2 Nieruchomość zabudowana wolno stojącym budynkiem Charakterystyka nieruchomości mieszkalnym, parterowym z poddaszem użytkowym. Działka gruntu (prawo własności) ogrodzona, zagospodarowana. Stan tech. i standard budynku średni. Źródło informacji Akt notarialny Cena transakcyjna zł 2580,42 zł/m 2 pow. użytkowej Opis transakcji nr 3 Data transakcji Lokalizacja Borów, gm. Opatówek, powiat kaliski Powierzchnia gruntu 1215 m 2 Powierzchnia użytkowa domu 60,70 m 2 Nieruchomość zabudowana wolno stojącym budynkiem Charakterystyka nieruchomości mieszkalnym, parterowym z poddaszem użytkowym. Działka gruntu (prawo własności) ogrodzona, zagospodarowana. Stan tech. i standard budynku średni. Źródło informacji Akt notarialny Cena transakcyjna zł 2421,75 zł /m 2 pow. użytkowej 9.5. Określenie wartości rynkowej z przedstawieniem obliczeń. TABELE PORÓWNAWCZE Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 3 080,57 PLN/m 2 Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie ,44 zadowalające dobre - 248,72 Stan techniczny ,54 średni średni 0,00 Wielkość działki ,63 bardzo mała mała - 110,54 Pow. użytkowa budynku ,72 mała mała 0,00 Rodzaj zabudowy ,81 średnio korzystna korzystna - 165,81 Suma: - 525,07 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 2 580,42 PLN/m 2 Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie ,44 zadowalające dobre - 248,72 Stan techniczny ,54 średni średni 0,00 Wielkość działki ,63 bardzo mała duża - 331,63 Pow. użytkowa budynku ,72 mała mała 0,00 Rodzaj zabudowy ,81 średnio korzystna korzystna - 165,81 Suma: - 746,16

21 Petryki, gm. Stawiszyn, dz. ew. nr 231/20, obr Petryki 21 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 2 421,75 PLN/m 2 Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie ,44 zadowalające średnie 248,72 Stan techniczny ,54 średni średni 0,00 Wielkość działki ,63 bardzo mała mała - 110,54 Pow.użytkowa budynku ,72 mała mała 0,00 Rodzaj zabudowy ,81 średnio korzystna korzystna - 165,81 Suma: - 27,63 Wartości cząstkowe: Wx-3080,57 = 3080,57+(-525,07) = 2555,50 Wx-2580,42 = 2580,42+(-746,16) = 1834,26 Wx-2421,75 = 2421,75+(-27,63) = 2394,12 Sposób obliczania wartości 1 m2 - średnia ważona ze wzoru: (0,83*2555,50 + 0,71*1834,26 + 0,82*2394,12) /(0,83 + 0,71 + 0,82) Wartość 1 m 2 nieruchomości wycenianej: 2 282,44 zł słownie: dwa tysiące dwieście osiemdziesiąt dwa zł. 44/100 Wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej wynosi: WR = 54,95 m 2 p.u. x 2282,44 zł/m 2 = ,08 zł przyjęto: zł słownie: sto dwadzieścia pięć tysięcy złotych

22 Petryki, gm. Stawiszyn, dz. ew. nr 231/20, obr Petryki Wartość dla wymuszonej sprzedaży. Wartość dla wymuszonej sprzedaży definiuje się jako kwotę pieniężną, którą można otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajduje się pod presją konieczności sprzedaży. Przy określaniu wartości dla wymuszonej sprzedaży należy wziąć pod uwagę to, że zbywca znajduje się w sytuacji przymusowej, co powoduje, że czas eksponowania nieruchomości na rynku jest zwykle zbyt krótki, aby można było uzyskać cenę rynkową. Wartość ta również: - powinna odzwierciedlać kwotę, jaką gotów jest zaakceptować sprzedający przy sprzedaży wymuszonej; - powinna ona również odzwierciedlać konkretne i ważne dla niego okoliczności, znane rzeczoznawcy majątkowemu, a nie okoliczności w jakich działałby hipotetyczny sprzedający według definicji wartości rynkowej. W wyniku przeprowadzonej analizy rynku lokalnego określono okoliczności mające wpływ na wysokość ceny nabycia: koniunktura na rynku nieruchomości uzależniona od czynników makroekonomicznych aktywność lokalnego rynku nieruchomości, której wyznacznikiem jest ilość transakcji zawieranych w powiecie i gminie atrakcyjność lokalizacji rodzaj nieruchomości Biorąc pod uwagę powyższe, a także uwzględniając rodzaj nieruchomości, stan prawny oraz lokalne uwarunkowania ekonomiczne określono wartość nieruchomości dla wymuszonej sprzedaży z zastosowaniem współczynnika 0,75. WSW = zł x 0,75 = zł przyjęto WSW = zł słownie: dziewięćdziesiąt cztery tysiące złotych

23 Petryki, gm. Stawiszyn, dz. ew. nr 231/20, obr Petryki Wynik końcowy wraz z wnioskami i ich uzasadnieniem. Niniejszy operat sporządzono w celu określenia wartości rynkowej i wartości dla wymuszonej sprzedaży nieruchomości położonej w Petrykach, gm. Stawiszyn, stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem 231/20 o powierzchni ha. Dla potrzeb wyceny określono obszar i rodzaj rynku lokalnego, skąd powzięto informacje, a następnie poddano je analizie, w wyniku, której ustalono i wyliczono wartość nieruchomości na poziomie: Wartość rynkowa nieruchomości: WR = zł słownie: sto dwadzieścia pięć tysięcy złotych Wartość rynkowa nieruchomości określona została na podstawie wnikliwej analizy rynku lokalnego, danych zawartych w aktach notarialnych (dostępnych do dnia wyceny), danych z lokalnych biur obrotu nieruchomościami, a także w oparciu o cechy wycenianej nieruchomości i przyjęte założenia. Wartość rynkowa nieruchomości została wyznaczona dla aktualnego sposobu użytkowania, według cen, popytu i podaży na rynku w chwili wykonywania wyceny. Wycena nie uwzględnia zatem ewentualnej zmiany wartości nieruchomości, mogącej nastąpić w przyszłości, na skutek np. zmiany funkcji, zużycia technicznego, zmiany podaży i popytu itp. Wartość nieruchomości dla sprzedaży wymuszonej: WSW = zł słownie: dziewięćdziesiąt cztery tysiące złotych Wartość dla sprzedaży wymuszonej określona została przy uwzględnieniu sytuacji przymusowej, w której znajduje się zbywca (postępowanie upadłościowe), co wyklucza możliwość uzyskania ceny rynkowej opracował (pieczątka i podpis)

24 Petryki, gm. Stawiszyn, dz. ew. nr 231/20, obr Petryki Klauzule i ustalenia dodatkowe. Operat został wykonany zgodnie z przepisami prawa. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez autora. Operat nie może być publikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji. Stan techniczny wycenianego obiektu został określony dla celów wyceny i nie jest ekspertyzą techniczną. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić w czasie wizji terenowej, ani na podstawie dokumentów technicznych i prawnych. Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny i techniczny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia. Z operatu został sporządzony wyciąg i przekazany do właściwego urzędu. 13. Załączniki. 1. wydruk aktualnej treści księgi wieczystej nr KZ1A/ /4 ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości stan na r. 2. wypis z rejestru gruntów 3. kopia mapy zasadniczej w skali 1:2000