Analiza popytu na biura w Polsce. Hot or not. Hot or not Analiza popytu na biura w Polsce Marzec

Transkrypt

1 Analiza popytu na biura w Polsce 2017 Hot or not Hot or not Analiza popytu na biura w Polsce Marzec

2 2 Hot or not Analiza popytu na biura w Polsce Marzec 2017

3 Hot or not Analiza popytu na biura w Polsce Dynamiczny rozwój rynku biurowego w Polsce w ciągu ostatnich kilku lat spowodował spektakularny wzrost wielu nowych lokalizacji biznesowych. Kluczowym czynnikiem gwarantującym sukces na rynku nieruchomości jest lokalizacja. Niektóre miejsca co roku cieszą się ogromną popularnością, podczas gdy inne tracą na znaczeniu z biegiem czasu. Te zmiany prowadzą do rozwoju nowych lokalizacji biznesowych. Co więcej, usprawnienia infrastrukturalne i w transporcie publicznym często tworzą atrakcyjne otoczenie dla nieruchomości komercyjnych. Doskonałym przykładem są tereny położone wzdłuż drugiej linii metra w Warszawie oraz obszar przy ulicy Czerwone Maki w Krakowie. Ponadto, rosnąca konkurencja na rynku pracy w niektórych miastach sprzyja rozwojowi innych. Dlatego warto zadać kilka pytań: Co jest na czasie? Jak w ciągu ostatnich lat zmieniły się preferencje firm w kwestii wyboru nowej lokalizacji na głównych rynkach biurowych w Polsce? Może wcale nie uległy zmianie? Czy istnieje monopol powszechnie uznanych lokalizacji biurowych? W celu analizy preferencji najemców wzieliśmy pod uwagę jedynie nowe umowy (z wyłączeniem odnowień i ekspansji) zawarte w określonym czasie. W rezultacie, publikacja ta koncentruje się na nowym popycie (zarówno w istniejących, jak i planowanych budynkach) w najbardziej popularnych dzielnicach Warszawy i innych głównych miast Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Katowic, Poznania i Łodzi. Jednak najważniejszym pytaniem jest: Jaki jest powód zmian preferencji? Kluczowym motorem wzrostu nowych lokalizacji biznesowych w Polsce jest rozwój gospodarczy. Polska od wczesnych lat 90. znajduje się na ścieżce ciągłego wzrostu, a przystąpienie do Unii Europejskiej w 2004 r. znacząco przyspieszyło ten proces. Warszawski rynek biurowy jest aktualnie ponad dwa razy większy niż w 2004 r. W tamtym okresie rynki regionalne praktycznie nie istniały, a obecnie znacznie zyskały na znaczeniu. Dziś główne aglomeracje poza Warszawą to rozpoznawalne lokalizacje (przykładowo Kraków i Wrocław są wysoko klasyfikowane w różnych międzynarodowych rankingach). Zmiany widoczne są nie tylko w liczbach, ale również w jakości. Procesy zachodzące w Polsce stają się bardziej zaawansowane. Pracownicy są coraz częściej świadomi swoich mocnych stron i oczekują więcej od pracodawców. Konsekwencją tych przemian jest zwiększenie liczby firm, które poszukują wysokiej jakości przestrzeni biurowej, co w efekcie pobudza wzrost rynku. Hot or not Analiza popytu na biura w Polsce Marzec

4 War awa Warszawa, jako stolica i największa aglomeracja w kraju, była pierwszym i naturalnym wyborem dla wielu międzynarodowych firm rozpoczynających swoją działalność w Polsce. Korporacje ceniące prestiż i skłonne zapłacić więcej wybierają, i zawsze będą wybierać, centrum miasta. Dowodem na to jest imponująca aktywność deweloperska w centralnych lokalizacjach. W realizacji jest kilka spektakularnych obiektów takich jak Varso Place (kompleks biurowy z najwyższym wieżowcem w UE), The Warsaw Hub, Mennica Legacy Tower, Generation Park oraz Spark. Warto podkreślić, że nowa podaż jest równoważona wysokim popytem na powierzchnie biurowe w tym rejonie. Szereg innych, pozacentralnych dzielnic także oferuje efektywne kosztowo i wysokiej jakości biura, które dla wielu firm stają się coraz częstszym wyborem. Szeroki wachlarz lokalizacji dostępnych dla firm jest niepodważalną zaletą Warszawy. Co więcej, dzięki rozwojowi transportu publicznego i infrastruktury drogowej lista potencjalnych rejonów biznesowych stale się wydłuża. Jednak, pomimo rosnącej liczby lokalizacji zdecydowana większość aktywności biznesowej skupia się po lewej stronie Wisły. Dla dużych firm rzeka nadal pozostaje barierą, choć również w tym aspekcie zachodzą pewne zmiany. Heatmapa 3D nowych umów w Warszawie 2016 Wolumen transakcji (m2) Wysoki Niski 4 Hot or not Analiza popytu na biura w Polsce Marzec 2017

5 Wolumen nowych umów (m 2 ) Ostatnie preferencje najemców w kwestii wyboru nowej lokalizacji w Warszawie są inne niż jeszcze kilka lat temu. W 2012 r. Mokotów był niekwestionowanym faworytem, (40% udziału w popycie). Do najważniejszych kontraktów tego okresu należały: nowa umowa T-Mobile na m 2 w Marynarska 12, nowa umowa Poczty Polskiej na m 2 w Domaniewska Office Hub oraz nowa umowa IPN na m 2 w Empark Mars. Mokotów dynamicznie się rozwijał, podpisywano kolejne umowy. Budynki takie jak Ambassador, Mokotów Nova oraz Platinium Business Park przyciągnęły znaczącą liczbę nowych najemców. Obraz dzielnicy zmienił się w 2016 r. Wraz z mniejszą liczbą sfinalizowanych transakcji, znaczenie Mokotowa spadło. Jednak dzielnica nadal pozostaje jednym z głównych warszawskich centrów biznesowych, co potwierdzają transakcje Roche w Graffit i Eurocash w Marynarska Business Park. Terenem, który ostatnio cieszy się dużym powodzeniem i jest symbolem niezwykle udanego wykreowania nowego obszaru biznesowego jest rejon Dworca Gdańskiego i Gdański Business Center. Strefa obejmująca Aleje Jerozolimskie i okolice odnosi coraz większe sukcesy. Ten obszar przyciąga nowe firmy do budynków takich jak Eurocentrum, Nimbus oraz Equator. Z drugiej strony, istnieje kilka mikrolokalizacji i projektów, które zyskują ogromne uznanie przez określony czas, a następnie ich popularność stopniowo zanika. Taka sytuacja miała miejsce w Wilanowie w 2012 r., kiedy Assecco wynajęło m 2 w Wilanów Office Park oraz w latach na Placu Unii. Zarówno w 2012 r., jak i 2016 r. Bliska Wola była często wybieraną lokalizacją. W 2012 r. Frontex wynajął m 2 w Warsaw Spire, Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad wynajęła m 2 w Green Corner, a BPS zdecydował się na przeniesienie do nowej siedziby. Dzielnica skupiła na sobie jeszcze większą uwagę w 2016 r., kiedy BGŻ BNP Paribas podpisał umowę przednajmu na m 2. Warto podkreślić, że należy oczekiwać dalszego dynamicznego rozwoju tego rejonu w najbliższych latach. Warszawa 2012 Warszawa 2016 Puławska Puławska Hot or not Analiza popytu na biura w Polsce Marzec

6 Kraków Kraków od zawsze był liderem wśród rynków biurowych poza Warszawą. Jest najlepszą w Europie lokalizacją dla inwestycji z branży outsourcingowej i nie wykazuje żadnych oznak spowolnienia: w tym roku całkowita podaż powierzchni biurowych przekroczy granicę miliona metrów kwadratowych. Popyt z roku na rok utrzymuje się na wysokim poziomie, co w konsekwencji prowadzi do rozwoju wielu rejonów biznesowych w obrębie miasta. W 2011 r., biorąc pod uwagę nowy popyt, wyróżniały się trzy główne centra biznesowe w Krakowie (Bonarka, Lubicz Kraków 2016 i Prądnik Czerwony) oraz jedno na obrzeżach (park biurowy w Zabierzowie). Sytuacja zmieniła się diametralnie w 2016 r. Intensywny rozwój krakowskiego rynku biurowego doprowadził do powstania wielu nowych lokalizacji. Takim obszarem biznesowym w Krakowie staje się okolica Ronda Mogilskiego. Natomiast centrum miasta zyskuje na znaczeniu dzięki budowie High 5ive blisko dworca kolejowego Kraków Główny. Wcześniej wspomniany rejon ulicy Czerwone Maki umocnił się na pozycji ważnego ośrodka biurowego w Krakowie, swoje siedziby mają tam m.in. Motorola, Shell i od niedawna Ericsson. Prądnik Czerwony po raz kolejny odniósł sukces: firmy takie jak KPMG, EPAM i Ecolab zdecydowały się wynająć powierzchnię w tym rejonie. Również uznane centra biznesowe, takie jak np. Bonarka w dalszym ciągu są atrakcyjne dla dużych najemców. Główne obszary biznesowe wraz z licznymi mikrolokalizacjami sprawiły, że Kraków stał się najbardziej pożądanym ośrodkiem biurowym w regionie. Znaczna liczba budynków planowanych i będących w trakcie realizacji jeszcze przyspiesza ten proces. Wolumen transakcji (m 2 ) Wysoki Niski 6 Hot or not Analiza popytu na biura w Polsce Marzec 2017

7 Wolumen nowych umów (m 2 ) Kraków 2011 Opolska Lublańska A4 Kraków 2016 Opolska Lublańska Hot or not Analiza popytu na biura w Polsce Marzec

8 Wrocław Wrocław jest trzecim co do wielkości rynkiem biurowym w Polsce i dynamicznie rozwijającą się aglomeracją. Stałe zainteresowanie najemców przyczyniło się do wzmożonej aktywności deweloperskiej, która z kolei spowodowała znaczący wzrost podaży biurowej w mieście. Jedną z głównych cech wyróżniających miasto jest jego zdolność do przyciągania nowych inwestorów takich jak UBS, Red Embedded, Axiom Law oraz Ryanair. W rezultacie aktywność najemców we Wrocławiu stale rośnie. Centrum miasta było jednym z miejsc cieszących się Wrocław 2016 popularnością wśród najemców. Jednak ze względu na przeważające w tym rejonie średnie moduły biurowe, w centrum lokowały się mniejsze firmy. Od niedawna można zaobserwować przemianę tej okolicy spowodowaną wybudowaniem budynków Pegaz i Dominikański, które pozyskały dużych klientów m.in. HP oraz UBS. Kolejne znaczące inwestycje w centrum miasta rozpoczną się niebawem. Kolejną dynamicznie rozwijającą się lokalizacją we Wrocławiu są okolice dworca kolejowego Wrocław Główny. Zarówno lokalni, jak i międzynarodowi inwestorzy realizują swoje projekty w tym rejonie, który już pozyskał znane korporacje jak m.in. BNY Mellon. W ostatnim czasie nastąpił także ponowny wzrost aktywności najemców w pobliżu Placu Grunwaldzkiego. Ważnym rejonem biznesowym Wrocławia pozostaje nadal obszar na zachód od centrum, w okolicy ulic Legnickiej i Strzegomskiej. Znajduje się tam wiele budynków biurowych, w tym najnowszy Business Garden (którego pierwszym znaczącym najemcą został Becton Dickinson), a także inne znane inwestycje jak Green Towers, Millenium Towers czy West House. Wolumen transakcji (m 2 ) Wysoki Niski 8 Hot or not Analiza popytu na biura w Polsce Marzec 2017

9 Wolumen nowych umów (m 2 ) Wrocław 2011 Dmowskiego Wrocław 2016 Dmowskiego Hot or not Analiza popytu na biura w Polsce Marzec

10 Trójmiasto Trójmiasto to niezwykle spolaryzowany rynek. Jest czwartą co do wielkości lokalizacją pod względem podaży biurowej, jednak większość popytu koncentruje się tylko w jednej dzielnicy: Gdańsk Przymorze, gdzie znajdują się dwa duże kompleksy (Olivia Business Centre oraz Alchemia). W 2011 r. sytuacja na rynku wyglądała bardzo podobnie, z tą niewielką tylko różnicą, że biurowiec Alchemia był w budowie, a drugim znaczącym istniejącym kompleksem biurowym był Arkońska Business Park. Jednak miejscem skupiającym większość Trójmiasto 2016 najemców pozostawał nadal ten sam rejon. Ponadto Skanska planuje niebawem wybudować obiekt w tej dzielnicy. Olivia Business Centre oraz Alchemia mają w planach dalszą rozbudowę swoich inwestycji. Oprócz tego rejonu, rozwijają się obrzeża gdańskiego centrum, gdzie niedawno powstały takie budynki jak Tryton Business House i C200. W Gdańsku istnieją również inne mikrolokalizacje - Neptun Business Center i Office Island. Poza Gdańskiem najbardziej znaczącym centrum biurowym jest obszar przy ulicy Łużyckiej w Gdyni. Głównymi obiektami w tej okolicy są Łużycka Office Park oraz kompleks biurowy Tensor, w którym znajdują się takie korporacje jak Nordea oraz Sony Pictures Entertainment. Zainteresowaniem cieszy się także teren w pobliżu lotniska w Gdańsku, gdzie zlokalizowany jest duży kompleks biurowy firmy Intel, a siedziby mają także inne, mniejsze przedsiębiorstwa. Rynek trójmiejski rozwija się w bardzo szybkim tempie, a kolejne międzynarodowe firmy, jak ostatnio Swarovski, decydują się na rozpoczęcie działalności w tym regionie. Wolumen transakcji (m 2 ) Wysoki Niski 10 Hot or not Analiza popytu na biura w Polsce Marzec 2017

11 Wolumen nowych umów (m 2 ) Trójmiasto 2011 Al. Niepodległości Trójmiasto 2016 Hot or not Analiza popytu na biura w Polsce Marzec

12 Katowice Katowice są największym miastem i stolicą województwa śląskiego. Łączna podaż biur kształtuje się na poziomie około m 2, co klasyfikuje Katowice na piątej pozycji w rankingu największych rynków w Polsce. Kolejne m 2 jest w trakcie budowy, z czego więcej niż połowa ( m 2 ) znajduje się w jednym budynku:.ktw I. Aglomeracja, którą zamieszkuje ponad 2 miliony osób, jest uznanym ośrodkiem akademickim i szczyci się znakomitą infrastrukturą, co sprawia, że Katowice charakteryzuje ogromny potencjał. Znaczna część nowego popytu w Katowicach w 2011 r. i w 2016 r. przypadła na biurowce w centrum miasta. Jednak w porównaniu do roku 2011, w 2016 r. pojawiło się kilka nowych lokalizacji biznesowych. W 2011 r. najemcy wybrali przede wszystkim Katowice Business Point (Tauron oraz Grupa Żywiec). Kolejnym miejscem cieszącym się zainteresowaniem było Centrum Francuska - Ruch S.A. oraz KPMG zdecydowały się przenieść tam swoje siedziby. Znaczenie dzielnicy wzrosło również ostatnio dzięki powstaniu kompleksu biurowego A4 Business Park, w którym kluczowymi najemcami są IBM, PKP Cargo oraz Rockwell Automation. W 2016 r. Katowice odnotowały znaczący wzrost liczby nowych lokalizacji biznesowych. Warto podkreślić, że nie tylko budynki oferujące duże powierzchnie, ale także mniejsze biura przyciągają nowe firmy. Do najbardziej instotnych nowych inwestycji należy zaliczyć Silesia Business Park (wybudowany przez Skanska Property Poland) oraz Silesia Star (wykonany przez LC Corp), gdzie swoje siedziby ulokowały Capgemini, PwC oraz Mentor Graphics. Katowice 2016 Wolumen transakcji (m 2 ) Wysoki Niski 12 Hot or not Analiza popytu na biura w Polsce Marzec 2017

13 Wolumen nowych umów (m 2 ) Katowice 2011 Katowice 2016 Hot or not Analiza popytu na biura w Polsce Marzec

14 Poznań, pomimo mniejszej podaży biur, jest dynamicznym rynkiem. Znajduje się tu kilka charakterystycznych budynków biurowych, które przyciągnęły znanych i prestiżowych najemców. Dzięki szeregowi nowych inwestycji zwiększył się wybór dostępnych powierzchni, co w efekcie doprowadziło do rozwoju miasta. Do największych firm obecnych na poznańskim rynku należą Allegro, BZ WBK, Enea, GSK, MAN, McKinsey oraz Roche. Przykłady nowych inwestycji w mieście to A. Schulman, Archer Daniels Midland, John Deere i Rockwool. Poznań 2016 Mimo dłuższego czasu komercjalizacji dużych projektów, ostatnie inwestycje w Poznaniu potwierdzają wysoką chłonność rynku. W 2011 r. najwięcej nowych umów zostało zawartych w Skalar Office Center. Firmy, które zdecydowały się na wynajęcie powierzchni w tym budynku to m.in. Enea, Bridgestone i Itelligence. Jednak kilka innych lokalizacji również cieszyło się popularnością. Tradycyjnie, budynki w pobliżu centrum miasta były atrakcyjne dla nowych najemców. Obiekty takie jak Kupiec Poznański, Andersia Tower, Kwadraciak i Okrąglak stale przyciągają uwagę firm szukających powierzchni biurowych w Poznaniu. Uznaną lokalizacją był także obszar obejmujący Jezioro Maltańskie. Dwie inwestycje w tym rejonie (Malta Office Park oraz Malta House) zostały docenione przez licznych najemców. Kolejnym istotnym centrum biznesowym jest obszar przy ulicy Bułgarskiej, gdzie ważną rolę pełni Business Garden, w którym siędzibę ma BZ WBK. Jednak największym zarejestrowanym nowym popytem w 2016 r. charakteryzował się biurowiec Maraton, którego największym najemcą została firma Naspers. Wolumen transakcji (m2) Wysoki Niski 14 Hot or not Analiza popytu na biura w Polsce Marzec 2017

15 Wolumen nowych umów (m2) Poznań 2011 Poznań 2016 Hot or not Analiza popytu na biura w Polsce Marzec

16 Łódź, pomimo tego, że jest najmniejsza wśród głównych rynków biurowych w Polsce, rozwija się w nieprawdopodobnym tempie. Łączna podaż na początku 2017 r. wyniosła m2, a dodatkowe m2 jest w trakcie budowy, co stanowi 35% wielkości istniejącego rynku. W zeszłym roku Łódź uzyskała bardzo dobre wyniki pod względem popytu oraz wskaźnika pustostanów: popyt brutto kształtował się na poziomie m2, natomiast wskaźnik pustostanów spadł do 6,2%, co jest najniższą wartością w całej Polsce. Historycznie Łódź zmagała się z trudnościami w pozyskaniu nowych inwestorów, ale w ostatnich latach obraz miasta znacznie się zmienił. Ulepszenie infrastruktury, przyjazne podejście do inwestorów i współpraca między uniwersytetami i firmami doprowadziły do istotnego wzrostu aktywności zarówno deweloperów, jak i najemców. W 2011 r. głównie trzy lokalizacje cieszyły się zainteresowaniem firm: Green Horizon, Sterlinga Business Centre oraz University Business Park. Najważniejszym był Green Horizon, dzięki decyzji Infosys o otwarciu w nim biura. Jednak obiektem, który nadal przyciągał uwagę najemców i w 2016 r. był University Business Park, do którego Ericsson postanowił przenieść swoją siedzibę. Wynajęcie przez firmę m2 w tym budynku to największa transakcja podpisana w Łodzi w 2016 r. Kolejnym miejscem, które stale przyciąga nowych klientów jest Cross Point, gdzie m2 wynajęła Nordea. W ostatnim czasie w Łodzi nastąpiło wiele zmian pod względem tworzenia się nowych lokalizacji. Oddanie do użytku dworca kolejowego Łódź Fabryczna oraz szereg innych zaplanowanych inwestycji biurowych sprawiły, że centrum miasta zyskało na znaczeniu. Dwoma nowymi centrami biznesowymi są również niedawno rozpoczęty projekt Ogrodowa Office (zlokalizowany przy skrzyżowaniu ulicy Ogrodowej i Zachodniej) oraz Symetris Business Park, w którym siedziby posiadają Philips i Nordea. Łódź 2016 Wolumen transakcji (m2) Wysoki Niski 16 Hot or not Analiza popytu na biura w Polsce Marzec 2017

17 Wolumen nowych umów (m 2 ) Łódź 2011 Łódź 2016 Hot or not Analiza popytu na biura w Polsce Marzec

18 Podsumowanie Polska wyróżnia się od innych krajów Europy Środkowo- Wschodniej to wielkością rynku, dużą liczbą lokalizacji biznesowych, stale ulepszaną infrastrukturą oraz kapitałem ludzkim. Te czynniki spowodowały dynamiczny rozwój zarówno istniejących, jak i nowych lokalizacji biznesowych. Rynki biurowe w Polsce rozwijają się w różnym tempie, co jest naturalnym procesem. Istnieje jednak cecha łącząca wszystkie z nich: wzrost dzięki pozyskiwaniu nowych inwestorów i tworzeniu klimatu przyjaznego firmom, które już na tych rynkach działają. W obrębie każdego miasta znajduje się wiele centrów biznesowych. Odpowiedź na postawione na początku tego raportu pytanie brzmi: nie istnieje monopol powszechnie uznanych lokalizacji. Pomimo, że w największych miastach Warszawie i Krakowie są obszary cieszące się co roku zainteresowaniem, to istnieje szereg nowych rejonów, które zwracają uwagę wielu inwestorów. Znaczące zmiany we Wrocławiu spowodowały wzrost aktywności w centrum miasta, podczas gdy w Katowicach centrum zawsze było głównym ośrodkiem biznesowym. Trójmiasto pomimo zdominowania przez jedną lokalizację, utrzymuje silną pozycję i przyciąga nowe firmy. Poznań zaskakuje niecodziennymi projektami, a Łódź imponuje rocznymi wynikami i nowymi podmiotami na rynku. Podsumowując, nasuwa się tylko jeden wniosek: Polska jest atrakcyjną lokalizacją, a jej dynamicznie rozwijający się rynek biurowy sprawia, że nic nie wskazuje, by w najbliższej przyszłości miałoby się to zmienić. 18 Hot or not Analiza popytu na biura w Polsce Marzec 2017

19 Hot or not Analiza popytu na biura w Polsce Marzec

20 Kontakty Anna Młyniec Head of Office Agency and Tenant Representation Mateusz Polkowski Head of Research & Consultancy Łukasz Dziedzic Research Analyst Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. The information contained in this document is proprietary to JLL and shall be used solely for the purposes of evaluating this proposal. All such documentation and information remains the property of JLL and shall be kept confidential. Reproduction of any part of this document is authorized only to the extent necessary for its evaluation. It is not to be shown to any third party without the prior written authorization of JLL. All information contained herein is from sources deemed reliable; however, no representation or warranty is made as to the accuracy thereof. 20 Hot or not Analiza popytu na biura w Polsce Marzec 2017