2019 RYNEK BIUROWY Nuvalu Polska

Transkrypt

1 RYNEK BIUROWY

2 PODSUMOWANIE I H Szanowni Państwo, Jesteśmy wiodącą polską firmą doradzającą klientom na rynku nieruchomości komercyjnych. Przekazujemy na Państwa ręce raport, który jest owocem wiedzy i doświadczenia naszych ekspertów. Przedstawia on najważniejsze dane, trendy i kierunki ewolucji rynku nieruchomości komercyjnych. Mamy nadzieję, że nasz raport przyczyni się do podjęcia przez Państwa trafnych decyzji biznesowych. 6% 4% 2% TEMPO WZROSTU PKB (%) TEMPO WZROSTU PKB (%) 4,8% 3,3% 3,9% 4,8% 4,9% 4,7% 2,9% 1,8% 1,7% POTENCJAŁ TRÓJMIASTA LUDNOŚĆ STUDENCI ** ABSOLWENCI UCZELNIE WYŻSZE 20 * dane dla miasta Gdańsk ** pomorskie STOPA BEZROBOCIA 2,7%* PRZECIĘTNE WYNAGRODZENIE 5317 PLN* CENTRA USŁUG WSPÓLNYCH 146 ZATRUDNIENIE W CENTRACH USŁUG NOWI NAJEMCY Biznes w Trójmieście intensywnie się rozwija, co znajduje odzwierciedlenie w zapotrzebowaniu na powierzchnię biurową. Potencjalni najemcy czekają na realizację nowych projektów dostępność nowoczesnej powierzchni biurowej w aglomeracji jest niewystarczająca. Nowym trendem jest duża aktywność podmiotów mających zapotrzebowanie na biura o powierzchni m2. Wyzwaniem dla deweloperów jest dostosowanie oferty do ich potrzeb. POLSKA HOSSA TRWA Dostęp do wykwalifikowanych pracowników i wysoka jakość powierzchni biurowej, z której słynie Trójmiasto to atuty dostrzegane przez międzynarodowych inwestorów. Nie bez znaczenia jest również zakwalifikowanie Polski przez FTSE Russell do elitarnego grona 25 państw o najbardziej rozwiniętych gospodarkach. Polskie firmy korzystają ze stabilnego rozwoju gospodarki (4,9% PKB w ujęciu rocznym), ich struktury rosną w bardzo dynamicznym tempie. WALKA O PRACOWNIKA Bezrobocie w Polsce jest najniższe od 1990 r. i na koniec lipca r. wyniosło 5,2%. W Gdańsku - zaledwie 2,7%. Co to oznacza? Zaostrzenie walki pracodawców o najlepszych kandydatów. Dobrze zlokalizowane biuro o odpowiednim standardzie stało się jednym z najważniejszych narzędzi w tej walce. Jest również kluczowym elementem budowy strategii employer brandingu firm. Firmy inwestują w aranżację powierzchni biurowych, które w coraz większym stopniu odzwierciedlają potrzeby pracowników. Plusem dla pracodawców jest fakt, że Gdańsk jako jedno z niewielu miast w Polsce ma dodatni bilans migracyjny. Rynki regionalne w Polsce intensywnie rozwijają się, zapotrzebowanie na powierzchnię biurową stale rośnie. Wynika to z wzrostu gospodarczego, dobrej koniunktury i dużej aktywności inwestorów międzynarodowych, w tym firm z sektora BPO/SSC/IT/R&D. Odpowiednia powierzchnia biurowa to jeden z najważniejszych czynników wpływających na rozwój biznesu, zwłaszcza w dobie tak ostrej walki o pracowników. Dlatego zdecydowaliśmy się otworzyć biuro regionalne Nuvalu, m.in. w Gdańsku. Chcemy być jak najbliżej naszych klientów i ich potrzeb. BARTOSZ KOZIEŁ m 2 POPYT PÓŁROCZNY CAŁKOWITE ZASOBY m 2 ABSORPCJA* TRÓJMIASTO W LICZBACH m 2 PODAŻ PÓŁROCZNA 6,1% WSPÓŁCZYNNIK PUSTOSTANÓW Absorpcja* pokazuje ile w rzeczywistości powierzchni biurowej zostało wchłoniętej przez rynek w danym okresie. Jest to różnica pomiędzy wolną powierzchnią w okresie poprzednim, a tą w analizowanym okresie czasu, powiększona o ilość nowej powierzchni oddanej do użytkowania w tym okresie m 2 POWIERZCHNIA W BUDOWIE Dominującą rolę na biurowej mapie Trójmiasta wciąż odgrywa Oliwa, w której ulokowane są m.in. kompleksy Olivia Business Center i Alchemia. W perspektywie coraz ważniejszą rolę będzie odgrywał rejon dawnej Stoczni, choć realizacja nowych inwestycji może wymagać nadzoru konserwatora. Przewidujemy wzrost popularności okolic lotniska w Gdańsku-Rębiechowie. Atutem tej lokalizacji jest dobra dostępność gruntów i sprawna komunikacja. Podobne zalety mają tereny wokół linii PKM. Dostrzegamy wzrost aktywności deweloperów w Gdyni, czego przykładem jest wielofunkcyjna inwestycja Waterfront czy nowe średniej wielkości projekty powstające w centrum miasta. Sopot, ze względu na gęstą zabudowę i wysokie ceny gruntów, pozostanie obiektem zainteresowania inwestorów z branży hotelowej i rekreacyjnej. Marcin Wasilewski

3 RYNEK BIUROWY WYBRANE PROJEKTY TRÓJMIEJSKI RYNEK INWESTYCJI BIUROWYCH GDYNIA SQUARE m Q2 MARINA OFFICE m Q1 GDYNIA WATERFRONT II m 2 planowany 3T OFFICE PARK m Q2 GDYNIA SOPOT MŁODE MIASTO PALIO TOWER A-D m Q1 ETERNUM m 2 Q3 SOLIDARNOŚCI m Q4 Trójmiasto to trzeci największy regionalny rynek nieruchomości biurowych w Polsce. Łączny wolumen dostępnej powierzchni biurowej wynosi ponad 790 tys. m 2 (17% w skali największych rynków regionalnych). W budowie jest aktualnie 180 tys. m 2 nowych biur (20% wszystkich projektów realizowanych na rynkach regionalnych). Ze względu na rosnący popyt wskaźnik powierzchni niewynajętej na koniec I półrocza roku był jednym z najniższych spośród największych miast w Polsce (6,1%). Mimo rosnących kosztów budowy poziom czynszów jest stabilny i kształtuje się na poziomie EUR/m 2. Deweloperzy ograniczają jednak swoją elastyczność w obszarze dodatkowych bonusów, mających zachęcić najemców do podpisania umowy. MATARNIA OFFICE PARK ETAP I m Q4 MŁODE MIASTO CZYNSZE WYJŚCIOWE- RYNKI REGIONALNE (EUR/M 2 /MIESIĄC) ALCHEMIA NEON m 2 Q4 TRÓJMIASTO WROCŁAW OLIVIA OSIEM m 2 Q4 WAVE I ETAP m Q1 KRAKÓW KATOWICE POZNAŃ HEWELIUSZA m 2 Q1 ŁÓDŹ SZCZECIN HIRO m 2 Q1 LUBLIN 9-12 OFFICYNA II m Q1 GATO m Q Obecnie trójmiejski rynek biurowy doświadcza luki podażowej. Wiele nowych projektów zostanie ukończonych w połowie 2020 r., do tego czasu podaż może nie zaspokoić potrzeb najemców. Dlatego to szczególnie ważne, by rozpocząć proces relokacji z odpowiednim wyprzedzeniem. Znacząco zwiększa to szanse znalezienia powierzchni, która spełnia oczekiwania firmy oraz jej pracowników. Odpowiedni zapas czasu to również możliwość wynegocjowania lepszych warunków. JAROSŁAW Zdzitowiecki Dyrektor Oddziału Trójmiasto Nuvalu Polska EUR/M 2 /MC CZYNSZE WYJŚCIOWE

4 JAK ZMIENIA SIĘ BIUROWE TRÓJMIASTO? PERSPEKTYWA Trójmiasto wciąż czeka na większą aktywność operatorów elastycznych powierzchni biurowych. Niektórzy z nich są już obecni na rynku (Business Link, Regus czy CitySpace), jednak podaż takiej powierzchni jest wciąż niewielka. Ekspansja jest kwestią czasu najemcy deklarują coraz większe zainteresowanie taką formą najmu. Sprzyja temu intensywny rozwój biznesu w Trójmieście. Powstaje dużo start-upów, które są naturalnym klientem stref coworkingowych czy biur serwisowanych. ŁUKASZ WASILEWSKI PODAŻ ROCZNA I WSPÓŁCZYNNIK PUSTOSTANÓW W LATACH % 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% podaż roczna przewidywana podaż roczna współczynnik pustostanów OLIVIA PRIME B Kolejny biurowiec kompleksu biurowego Olivia Business Centre dostarczy metrów kwadratowych powierzchni najmu klasy A. całkowita podaż (m 2 ) podaż roczna (m 2 ) współczynnik pustostanów popyt (m 2 ) 575 tys. 94 tys. 11,0% 94 tys. WAVE Projekt biurowy Skanska powstaje przy al. Grunwaldzkiej - w centrum biznesowym w Gdańsku Oliwie. W ramach inwestycji Skanska wybuduje dwa 14 kondygnacyjne biurowce o łącznej powierzchni 48 tys. m2 powierzchni biurowej. 632 tys. 57 tys. 11,1 % 93 tys. 698 tys. 66 tys. 8,2 % 113 tys. MATARNIA OFFICE PARK Matarnia Office Park to realizowany projekt biurowy bezpośrednio sąsiadujący z przystankiem Pomorskiej Kolei Metropolitalnej oraz z wygodnym dostępem do głównej osi komunikacyjnej Pomorza czyli obwodnicy Trójmiasta oraz portu lotniczego. 775 tys. 77 tys. 6,1 % 84 tys. 844 tys. 69 tys. ETERNUM Eternum to budynek biurowy zlokalizowany u zbiegu ulic Nowomiejskiej i Jaracza w jednym z najbardziej charakterystycznych punktów w Gdańsku tuż obok Europejskiego Centrum Solidarności na terenie Młodego Miasta. 923 tys. 79 tys. RYNEK TERAZ Trójmiejski rynek biurowy jest czwartym co do wielkości w Polsce. Szacuje się, że w 2021 r. podaż przekroczy milion m2 (aktualnie wynosi niecałe 800 tys. m2). Wskaźnik pustostanów jest jednym z najniższych w kraju i wynosi 6,1%. Większość projektów powstających w Trójmieście to budynki klasy A, realizowane są również inwestycje skierowane do klientów oczekujących niższych stawek najmu. Czynsze utrzymują się na stałym poziomie EUR/m2, natomiast zmieniają się stawki opłat eksploatacyjnych w związku z podwyżkami cen mediów i kosztów pracy (ochrona obiektów, obsługa techniczna itp.). PALIO Palio Office Park to wielofunkcyjny projekt biurowo-usługowy przywracający do życia tereny Stoczni Gdańskiej. Kompleks obejmuje 4 obiekty wpisujące się w tkankę miejską i charakter otoczenia WIZJE PRZYSZŁOŚCI Trójmiejski rynek biurowy dynamicznie się rozwija i umacnia swoją pozycję lidera północnej Polski. Świadczy o tym aktywność deweloperów w zakresie planowanych projektów jak i zainteresowanie najemców powierzchnią biurową. W kolejnych latach będziemy obserwować rozwój Gdyni jako miejsca nowych inwestycji biurowych na czym zyskają najemcy, mając większą możliwość wyboru siedziby w ramach Aglomeracji. OFFICYNA Officyna to dwa, połączone ze sobą budynki biurowe, które powstają w dynamicznie rewitalizującej się dzielnicy Gdańsk- Wrzeszcz. Łącznie dostarczą one na rynek ponad 9000 m2 powierzchni biurowej. ALCHEMIA NEON Neon to kolejny i ostatni już etap kompleksu biurowego Alchemia - inwestycji, która od kilku lat zmieniła biurowy krajobraz dzielnicy Oliwa w Gdańsku

5 Nuvalu Polska dokłada wszelkich starań, by udostępniać dane i prognozy najwyższej jakości. Zaprezentowane w raporcie treści oraz informacje mogą jednak ulegać dezaktualizacji i zmianom, dlatego Nuvalu Polska nie ponosi odpowiedzialności za decyzje podjęte na bazie danych i prognoz przedstawionych w niniejszym raporcie. Raport jest przedmiotem własności intelektualnej Nuvalu Polska, całkowite lub częściowe powielanie jego treści i formy graficznej może się odbywać wyłącznie za zgodą Nuvalu Polska. Nuvalu Polska Sp. z o. o. Sp. k. ul. Prosta Warszawa biuro@nuvalu.pl